我國房地產(chǎn)價格變動特征及其影響因素的實證研究中文摘要我國房地產(chǎn)價格變動特征及其影響因素的實證研究1998年住房改革以來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了高速的發(fā)展，這對拉動國民經(jīng)濟(jì)增長和提高人民生活水平做出了突出的貢獻(xiàn)。然而我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中暴露出來的一系列問題，不僅不利于我國宏觀經(jīng)濟(jì)的健康平穩(wěn)發(fā)展，而且可能對整個社會的安定和諧產(chǎn)生負(fù)面影響。因此，我國房地產(chǎn)市場特別是價格問題一直是社會各界關(guān)注的焦點，也是學(xué)者們致力研究的重要課題。在2007年美國次貸危機(jī)以來，我國在保持房地產(chǎn)業(yè)自身快速穩(wěn)定增長的同時，積極采取了各種相應(yīng)措施以應(yīng)對這場全球性金融危機(jī)的沖擊。例如我國房地產(chǎn)的深度改革也不斷提上日程，政府逐步加強(qiáng)對我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控，央行逐漸提高銀行貸款利率以減少投機(jī)性貸款買房，實行一系列限售政策如提高首套和二套房首付款的支付比例等等。這些舉措一方面反映了我國對房地產(chǎn)市場的調(diào)控逐步加深并趨于多元化，但另一方面也反映出我國房地產(chǎn)市場發(fā)展不完善，存在的問題多且復(fù)雜，客觀上加大了宏觀調(diào)控的難度且對調(diào)控效果提出了更高的要求。因此，研究我國房地產(chǎn)價格變動的特征，探尋影響房價變動的各主要因素，不僅有助于進(jìn)一步理解我國房地產(chǎn)業(yè)乃至整個宏觀經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的運(yùn)行規(guī)律，而且對于提高我國宏觀經(jīng)濟(jì)政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果、保持我國房地產(chǎn)市場持續(xù)健康穩(wěn)定的發(fā)展，加快推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)具有十分重要的意義。為了深入研究房地產(chǎn)市場價格的波動特征及其影響因素，本文首先對有關(guān)房地產(chǎn)價格變動特征及其影響因素分析的文獻(xiàn)進(jìn)行了回顧和梳理。在已有研究成果的基礎(chǔ)上，結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)的實際情況，通過綜合運(yùn)用馬爾科夫區(qū)制轉(zhuǎn)移模型、譜分析、誤差修正模型、向量自回歸、面板數(shù)據(jù)模型和離散選擇模型等多種且收縮階段要遠(yuǎn)快于擴(kuò)張階段；相比于GDP增長率周期波動，房屋價格指數(shù)具有2個季經(jīng)濟(jì)計量模型和時間序列方法，重點對我國房地產(chǎn)價格的變動特征、我國房地產(chǎn)價格的主要影響因素以及貨幣政策對房地產(chǎn)價格的調(diào)控效果三方面問題進(jìn)行深入研究，以其作為現(xiàn)有研究工作的有益補(bǔ)充，并為我國房地產(chǎn)市場的改革發(fā)展提供有用的經(jīng)驗依據(jù)和政策建議。在第3章和第4章中，本文依次采用馬爾科夫區(qū)制轉(zhuǎn)移模型和譜分析方法對我國房地產(chǎn)價格變動的周期性和非對稱性等特征進(jìn)行了檢驗和分析。研究發(fā)現(xiàn)，近年來我國房地產(chǎn)價格變動過程中存在著7.4個季度和13.3個季度的周期，并且有滯后特征。而從頻域序II列的角度可以看出，我國房地產(chǎn)價格周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期不僅僅具有協(xié)動性，而且協(xié)動性體現(xiàn)在長期及它們的主要周期上。第5章中，本文運(yùn)用協(xié)整理論和誤差修正模型，依次對日本和我國房地產(chǎn)價格的長期和短期影響因素進(jìn)行了分析。研究的結(jié)果表明：長期而言，1994~2010年間我國住房價格與家庭平均可支配收入和實際建筑成本之間存在長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，即需求和供給方因素共同影響了我國住房價格的漲跌，我國住房價格的長期收入彈性為0.58，長期建筑成本彈性為0.55。相比而言，日本住宅地價的長期收入彈性更高。短期來看，房地產(chǎn)價格波動的滯后一期序列、實際家庭收入增長以及實際家庭財富等因素對中日兩國房地產(chǎn)價格的短期波動具有不同的影響。另外，我國住房價格的波動性比日本1960年以來的任何時期都要高。因此在我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的制定過程中應(yīng)尤其注重控制我國住房價格的短期波動風(fēng)險。本文第6章就我國貨幣政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果進(jìn)行了系列分析和評價。首先，通過脈沖響應(yīng)函數(shù)，驗證了當(dāng)房地產(chǎn)市場價格上升時，央行能夠?qū)Υ俗鞒稣_的反應(yīng)，即實施從緊的貨幣政策。但是無論從貨幣政策對房地產(chǎn)市場的響應(yīng)還是從貨幣政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控起效兩個方面來看，都存在一定的時滯性。其次，利用面板數(shù)據(jù)模型對我國貨幣政策對各地區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果進(jìn)行了比較分析，結(jié)果表明，我國房地產(chǎn)價格的主要影響因素是人均可支配收入水平和貨幣政策，二者對于房地產(chǎn)價格的影響是同向且顯著的。相比之下，地區(qū)人口數(shù)目雖然反映了房地產(chǎn)市場的需求群體，但對房地產(chǎn)價格的影響并不顯著。另外，本年商品房竣工面積作為表現(xiàn)房地產(chǎn)市場供給狀況的因素對房地產(chǎn)的影響也不穩(wěn)定，這是因為我國居民購買房產(chǎn)考慮更多的是自身的承受能力，而非市場的供求狀況。最后，通過二元離散選擇模型對貨幣供應(yīng)量與金融機(jī)構(gòu)貸款增長率這兩個政策工具的調(diào)控效果進(jìn)行了比較。結(jié)果表明，緊縮型貨幣政策能夠有效抑制高漲的房地產(chǎn)價格，但不同政策工具的運(yùn)用對房地產(chǎn)市場調(diào)控產(chǎn)生的效果存在顯著性差異，具體而言，金融機(jī)構(gòu)各項貸款的調(diào)整相對于貨幣供應(yīng)量而言，能夠直接影響居民的購房需求，起到更好的調(diào)控效果。最后，本文就我國房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控實踐進(jìn)行了回顧和評價，從財政政策和貨幣政策兩方面對房地產(chǎn)市場的調(diào)控實踐進(jìn)行分析，并對房地產(chǎn)市場的調(diào)控提出政策建議。盡管我國近年來對房地產(chǎn)市場的調(diào)控實踐并不十分理想，但貨幣政策和財政政策作為我國宏觀調(diào)控的主要經(jīng)濟(jì)手段，對我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控仍然起到了至關(guān)重要的作用，有助于為我國房地產(chǎn)的持續(xù)健康發(fā)展創(chuàng)造良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。盡管本文的研究僅僅考察了影響房地產(chǎn)價格的主要經(jīng)濟(jì)因素，對于社會因素等問題并III未進(jìn)行相關(guān)討論，但本文得到的研究結(jié)果仍然有助于進(jìn)一步理解我國房地產(chǎn)市場價格的變動特征及其影響因素，對于正確把握我國房地產(chǎn)市場的運(yùn)行規(guī)律，提高房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控效果、促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展具有重要的借鑒意義。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價格周期特征頻率特征影響因素宏觀調(diào)控IV目錄第1章緒論...........................................................................................11.1選題背景........................................................................................11.2選題意義........................................................................................21.3論文的研究方法和擬解決問題....................................................41.4論文的結(jié)構(gòu)安排............................................................................41.5論文的創(chuàng)新點和不足....................................................................5第2章房地產(chǎn)價格相關(guān)概念、特征及國內(nèi)外研究現(xiàn)狀...................72.1房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價格的相關(guān)概念及特征....................................72.2國外研究狀況..............................................................................132.3國內(nèi)研究狀況..............................................................................18第3章我國房地產(chǎn)價格變動的周期性特征分析.............................253.1馬爾科夫區(qū)制轉(zhuǎn)移模型概述......................................................253.2我國房地產(chǎn)價格的周期性特征..................................................283.3我國房地產(chǎn)價格周期與經(jīng)濟(jì)周期之間的關(guān)聯(lián)性分析..............333.4本章小結(jié)......................................................................................35第4章我國房地產(chǎn)價格變動特征的頻譜分析.................................364.1數(shù)據(jù)的選取和處理......................................................................364.2理論和模型建立..........................................................................364.3我國房地產(chǎn)周期頻率特征分析..................................................404.4我國宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動的頻率特征..........................................424.5我國房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)周期的協(xié)動性..............................444.6本章小結(jié)......................................................................................46第5章中日兩國房地產(chǎn)價格主要影響因素的比較分析.................47IX5.1房地產(chǎn)價格影響因素研究的文獻(xiàn)綜述......................................475.2生命周期理論框架下的房價影響因素......................................495.3單位根檢驗、協(xié)整檢驗和誤差修正模型原理..........................505.4日本住宅地價的實證分析模型....................................................575.5中國住宅地價的實證分析模型....................................................655.6本章小結(jié)........................................................................................70第6章我國貨幣政策對房地產(chǎn)市場的影響.....................................726.1我國貨幣政策對房地產(chǎn)價格調(diào)控的有效性檢驗......................726.2我國貨幣政策對各地區(qū)房地產(chǎn)價格的影響..............................786.3不同貨幣政策對我國房地產(chǎn)價格調(diào)控效果的比較..................836.4本章小結(jié)......................................................................................90第7章對我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的評價與政策建議.................927.1我國財政政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控實踐..................................927.2我國貨幣政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控實踐..................................977.3政策建議....................................................................................100結(jié)論...............................................................................................103參考文獻(xiàn)...............................................................................................105作者簡介及在學(xué)期間所取得的科研成果............................................115后記................................................................................................1161第1章緒論1.1選題背景房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，對我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著舉足輕重的作用。然而，我國在20世紀(jì)80年代以前，土地資源和房屋資源的配置直接由政府的計劃指令配置，房地產(chǎn)市場是基本不存在的。因此，從20世紀(jì)80年代算起，我國的房地產(chǎn)業(yè)僅僅經(jīng)歷了30余年，正從不成熟期向成熟期過渡。而從1979年我國住房制度改革開始，一直到1998年取消福利分房制度以前，我國房地產(chǎn)市場以集團(tuán)消費(fèi)和賣方市場為主，政府和企業(yè)都不注重分析市場發(fā)展趨勢和需求，因此房地產(chǎn)理論界一直停留在我國住房制度改革的目標(biāo)模式的討論上，房地產(chǎn)市場需求分析的理論研究開展的比較晚。我國住房制度改革的歷程大致可以分為四個階段：（1）1978-1993：此階段是住房實物分配制度改革階段，15年中，我國福利分房制度改革在不斷地探索和發(fā)展，此階段具體可以分為兩個階段。第一是公房出售和補(bǔ)貼出售的住房試點階段（即1978-1985）。這一階段的試點為住房制度改革進(jìn)行多種形式的嘗試和創(chuàng)新，積累了大量經(jīng)驗；二是福利分房制度改革的深化（即1986-1993），這一階段持續(xù)了8年，深化階段在試點基礎(chǔ)上，進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度的改革，第一輪房改開始執(zhí)行。（2）1994-1998：這一階段是過渡階段，即住房實物分配向住房市場化改革過渡，可以總結(jié)為“三改四建”，即住房建設(shè)投資由國家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲?、單位、個人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；各單位建房、分房和維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?、專業(yè)化運(yùn)行的體制；住房實物福利分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙涞呢泿殴べY分配為主的方式?！八慕ā敝附⑿碌淖》恐贫?，包括：建立經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)的商品房供應(yīng)體系；建立和完善住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險業(yè)務(wù)，建立完善住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場、房屋維修市場、管理市場。（3）1999-2004：這一階段我國開始全面推行住房市場化，根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，1998年至2004年間，我國的房地產(chǎn)投資完成額7年持續(xù)快速增長達(dá)到兩位數(shù)以上，2002年以后，甚至出現(xiàn)了房地產(chǎn)“過熱”的情況，在1998年到2004年，房地產(chǎn)投資完成額同比增2長率分別達(dá)到14%、14%、21%、27%、23%、30%和30%。1998年，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，其中指出，住宅房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，在拉動經(jīng)濟(jì)增長，提高人民生活水平上發(fā)揮了重要作用。目前，我國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，住房市場化的基本方向要堅持，住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)要繼續(xù)發(fā)展。（4）2005年至今：這一階段是房地產(chǎn)調(diào)控階段，在此期間，我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了大量的問題，房價過快上漲，老百姓住房難的問題也開始越來越突出，因此，2005年以后我國政府就開始加強(qiáng)宏觀調(diào)控。以“國八條”為代表掀起了房價調(diào)控的政策浪潮?？v觀我國住房制度改革歷程的四個階段，可以看到“房地產(chǎn)業(yè)如何定位”的問題始終貫穿于我國住房制度改革的過程中。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一方面能夠解決人民的住房需求，另一方面也能夠拉動社會經(jīng)濟(jì)增長。這兩方面的作用在現(xiàn)實社會中存在一定矛盾，不能“魚和熊掌”兼得。社會發(fā)展的背景以及內(nèi)在動因決定了房地產(chǎn)業(yè)兩方面作用的博弈，這兩個方面的博弈也決定了一段時期內(nèi)我國住房制度改革的主要目標(biāo)。盡管我國政府出臺了若干調(diào)控房價的政策，但房價上漲勢頭仍未能得到有效控制。由房價上漲帶來的諸多社會問題政府的宏觀調(diào)控帶來了巨大的挑戰(zhàn)。特別是房地產(chǎn)市場價格，作為房地產(chǎn)市場中最為敏感的指標(biāo)，其變動規(guī)律和一般商品價格存在顯著的差異，其形成及變動是多種因素共同作用的結(jié)果，不同的因素對房價的影響程度和作用機(jī)理有很大的不同，各種效應(yīng)交織在一起導(dǎo)致了房價的波動起伏。反過來，房價的波動又將影響整個國民經(jīng)濟(jì)，因而與其他宏觀經(jīng)濟(jì)變量之間有著十分緊密的聯(lián)系。因此，研究我國房價波動的特征，探尋影響房價變動的各個主要因素，對于保持我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展，加快推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化建設(shè)具有十分重要的意義。1.2選題意義在1998年后，我國政府廢除了福利分房政策，城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場發(fā)展尤為迅速，房地產(chǎn)開發(fā)商對土地的開發(fā)和投資逐年增多，開發(fā)到建成的資金投入額越來越大，房地產(chǎn)的樓盤形式越來越豐富。最近幾年，我國居民生活水平不斷提高，消費(fèi)水平也同樣加大，加之城鎮(zhèn)的居住人口迅速增多，這是房地產(chǎn)的需求不斷擴(kuò)大，導(dǎo)致我國房地產(chǎn)發(fā)展速度十3分驚人，需求的增加也使房地產(chǎn)的價格也大幅度上升。目前一些直轄市和省會城市的房價確實出現(xiàn)了“虛高”局面，如北京、上海等這些人口密度大的中心城市，每平方米商品房銷售價格甚至超過4萬。這樣的房價大大超出了一般居民的實際承受能力，然而住房是我們生活和工作的必需品，在中國這樣有著五千年歷史的國家，衣食住行都已成為日常生活的根本。因此房價上漲并且一直處于高位運(yùn)行將嚴(yán)重影響我國人民的整體生活質(zhì)量，同時也可能成為制約社會平穩(wěn)發(fā)展和安定團(tuán)結(jié)的一個不容忽視的因素。所以，我國政府不斷實行新的調(diào)控政策，如新出臺國十條和房產(chǎn)稅改革等各種措施，其最終目的是使不斷上升的房價得到有效地控制。房地產(chǎn)價格是宏觀經(jīng)濟(jì)中關(guān)乎民生的重點問題。我國目前房價一直居高不下并呈現(xiàn)出逐年上漲的趨勢，這一問題不僅是我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中值得反思的問題，同時也早已成為社會各界關(guān)注的焦點。從美國2007年次貸危機(jī)和上個世紀(jì)日本為首的房地產(chǎn)泡沫破滅的教訓(xùn)來看，房地產(chǎn)價格的波動劇烈，將會使本國乃至世界的經(jīng)濟(jì)都陷入衰退之中。因此要提前預(yù)防這種情況的發(fā)生，防止房價的大跌，保證國家經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，就要使房價穩(wěn)定在合理的波動區(qū)間內(nèi)。顯然，在對房地產(chǎn)市場進(jìn)行正確和有效調(diào)控之前，理解房地產(chǎn)價格的波動特征，并深入分析房地產(chǎn)價格的主要影響因素是必要的。理論上，房地產(chǎn)價格主要由土地的開發(fā)成本、樓房的建造成本、開發(fā)商的預(yù)期利潤、開發(fā)中的稅費(fèi)支出以及其他支出等五大部分組成。土地成本是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生的土地出讓金以及土地開發(fā)費(fèi)、應(yīng)與建筑費(fèi)提取折舊費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、土地附著物補(bǔ)償費(fèi)、征地拆遷費(fèi)和安置費(fèi)用等內(nèi)容。樓房建造成本主要包括勘測設(shè)計費(fèi)、建筑材料費(fèi)、前期工程費(fèi)以及建筑安裝費(fèi)等。這兩部分的總和占到房地產(chǎn)價格的七成左右，而剩下的幾項費(fèi)用只占房地產(chǎn)價格的三成。所以房地產(chǎn)價格的主體成本應(yīng)該集中在房地產(chǎn)設(shè)計開發(fā)和建設(shè)兩個項目中，而這兩方面和國家的宏觀政策和經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度是密不可分的。當(dāng)然，現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)市場的定價模式是否如此，是否是由成本決定還是更多地依賴于市場的需求，是否存在脫離于經(jīng)濟(jì)基本面的“泡沫”成分，是值得進(jìn)一步檢驗的問題，同時也是關(guān)系到一國經(jīng)濟(jì)特別是房地產(chǎn)業(yè)是否健康發(fā)展的重要問題，因此無論如何，有必要對房地產(chǎn)價格的“真正”影響因素做出科學(xué)、系統(tǒng)的度量和分析。對于房地產(chǎn)價格的影響因素問題，國內(nèi)外不少學(xué)者已做出過各種深入的研究，從經(jīng)濟(jì)因素、社會因素，到政治因素、環(huán)境因素以及人口因素等，都有大量的研究結(jié)論，但遺憾的是尚未形成統(tǒng)一的觀點，特別是針對不同國家或地區(qū)、不同時期做得出的研究結(jié)論存在明顯的分歧。為對我國房地產(chǎn)市場價格的變動特征及其影響因素進(jìn)行分析，本文將主要從4經(jīng)濟(jì)因素入手，綜合運(yùn)用各種經(jīng)濟(jì)計量模型進(jìn)行檢驗和分析，以作為對現(xiàn)有研究工作的有意補(bǔ)充，得到有關(guān)我國房地產(chǎn)市場運(yùn)行現(xiàn)實的有用結(jié)論，并提出相關(guān)的政策建議。因而具有重要的理論意義和現(xiàn)實意義。1.3論文的研究方法和擬解決問題本文將圍繞房地產(chǎn)價格的波動特征展開，以宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、計量經(jīng)濟(jì)學(xué)、微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)等分析方法為基礎(chǔ)，利用多重房地產(chǎn)價格理論、價格變動的馬爾科夫區(qū)制轉(zhuǎn)移理論、價格譜分析理論、房地產(chǎn)價格不完全傳遞效應(yīng)和廠商定價理論，對房地產(chǎn)價格的波動和主要影響因素進(jìn)行實證分析；利用平穩(wěn)性檢驗、馬爾科夫區(qū)制轉(zhuǎn)移模型、Granger因果檢驗、VAR模型、面板數(shù)據(jù)模型以及離散選擇模型等計量方法，實證檢驗房地產(chǎn)價格的波動規(guī)律以及各主要影響因素對房地產(chǎn)價格的沖擊動態(tài)。最后根據(jù)我國貨幣政策和財政政策針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控實踐，提出有關(guān)我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的若干政策建議。本文的總體目標(biāo)是對房地產(chǎn)價格波動特征及其主要影響因素做出整體判斷和分析，具體而言，重點解決的問題包括以下三個方面：首先是對我國房地產(chǎn)價格變動的周期性特征進(jìn)行檢驗，即房地產(chǎn)價格波動是否具有明顯的周期性，是否合理反映出我國宏觀經(jīng)的結(jié)構(gòu)變動特征，其變動周期與我國宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動之間是否存在相關(guān)性或協(xié)動性；其次是我國房地產(chǎn)價格的主要影響因素分析，通過與日本房地產(chǎn)市場進(jìn)行對比，分析影響我國房地產(chǎn)價格的長期因素和短期因素；第三，檢驗我國房地產(chǎn)市場價格波動對我國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策特別是貨幣政策是否具有敏感性，即檢驗我國貨幣政策對我國房地產(chǎn)價格的影響特征和調(diào)控效果，并從貨幣政策和財政政策兩方面提出我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的相關(guān)建議。1.4論文的結(jié)構(gòu)安排論文整體分為七個部分。開篇為緒論，簡單的介紹研究問題的提出、選題意義、研究思路與方法、要解決的問題、以及結(jié)構(gòu)安排。論文主體包括六章，第2章房地產(chǎn)價格變動特征及其原因的國內(nèi)外研究現(xiàn)狀，內(nèi)容包括有房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價格的相關(guān)概念及理論、房地產(chǎn)價格的理論綜述以及國內(nèi)外相關(guān)問題的實證研究；第3章和第4章主要分析我國房地產(chǎn)價格為主，第3章分析我國房地產(chǎn)價格變動的周期性特征分析，通過馬爾科夫區(qū)制轉(zhuǎn)移模型來分析我國房地產(chǎn)市場價格變動的周期性特征；第4章我國房5地產(chǎn)價格變動特征的頻率特征分析，通過譜分析理論分析我國房地產(chǎn)的周期頻率特征和我國宏觀經(jīng)濟(jì)周期的波動，并且分析出房地產(chǎn)的周期和經(jīng)濟(jì)周期的協(xié)調(diào)一致性。第5章對我國和日本房地產(chǎn)價格的主要影響因素進(jìn)行了對比分析，首先結(jié)合生命周期理論框架下的房價影響因素，通過對相關(guān)變量的系列檢驗，構(gòu)建誤差修正模型，依次對日本和中國住宅地價的長期和短期影響因素進(jìn)行了實證分析，并通過比較兩國房地產(chǎn)市場的不同特征，提出有關(guān)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展和調(diào)控的有益建議。第6章為我國貨幣政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控效果的分析與評價，主要內(nèi)容是圍繞貨幣政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控效果評價，該章首先利用脈沖響應(yīng)函數(shù)，分析房地產(chǎn)價格是否受到貨幣政策的有效調(diào)控和貨幣政策對于房價高漲的響應(yīng)，其次運(yùn)用面板數(shù)據(jù)測度貨幣政策對全國各地區(qū)房地產(chǎn)市場價格的影響程度，最后基于二元離散選擇模型，從金融機(jī)構(gòu)各項貸款和貨幣供應(yīng)量兩個角度檢驗貨幣政策調(diào)控效果是否存在差異。第7章為我國房地產(chǎn)市場調(diào)控的實踐的評價與政策建議，從貨幣政策和財政政策兩個方面分析我國房地產(chǎn)市場的調(diào)控實踐，并在此基礎(chǔ)上給出相應(yīng)的政策建議。1.5論文的創(chuàng)新點和不足本文的重要貢獻(xiàn)和創(chuàng)新之處在于以下幾個方面：首先，在研究角度上可以作為現(xiàn)有研究工作的有益補(bǔ)充。以往研究多集中于房地產(chǎn)價格變動對宏觀經(jīng)濟(jì)影響效應(yīng)的研究，而以房地產(chǎn)價格波動周期為視角綜合研究其波動情況和經(jīng)濟(jì)效應(yīng)的論文相對較少。本文是在國家最新一輪房改基礎(chǔ)上研究房地產(chǎn)價格波動的周期特征及其主要影響因素，因而具有較強(qiáng)的時代特征和現(xiàn)實意義。其次，在研究方法上，本文綜合運(yùn)用了多種前沿的經(jīng)濟(jì)計量方法和時間序列模型對我國房地產(chǎn)價格的變動特征及其影響因素進(jìn)行了系統(tǒng)的分析和檢驗，例如采用馬爾科夫區(qū)制轉(zhuǎn)移模型和譜分析方法研究我國房地產(chǎn)價格波動的周期特征，利用協(xié)整理論和誤差修正模型等研究我國房地產(chǎn)市場價格變動的主要影響因素，采用向量自回歸、面板數(shù)據(jù)模型和離散選擇模型進(jìn)一步探討我國貨幣政策對房地產(chǎn)價格的調(diào)節(jié)效果等等。第三，論文在理論和實際應(yīng)用方面具有一定的學(xué)術(shù)價值和借鑒意義。房地產(chǎn)價格作為房地產(chǎn)市場中的敏感指標(biāo)，這一指標(biāo)的準(zhǔn)確界定及其影響因素的分析是維持我國房地產(chǎn)市場乃至宏觀經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展的重要課題。特別是在次貸危機(jī)結(jié)束后，深入反思我國房地產(chǎn)市場所存在的系列問題顯得尤為迫切。本文正是在這樣的背景下，對我國房地產(chǎn)價格的波動特征及其主要影響因素進(jìn)行了系列分析，并對我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控以及改革提6出了建設(shè)性的政策建議。當(dāng)然由于數(shù)據(jù)獲取等方面的限制，本文在研究過程中還存在一些未解決的問題。例如：房地產(chǎn)價格的影響因素分析中，本文只關(guān)注了主要的經(jīng)濟(jì)因素，忽略了其他的經(jīng)濟(jì)因素和社會因素，因此分析結(jié)果難免與房地產(chǎn)市場運(yùn)行實際存在偏差，這也是筆者在今后的研究中繼續(xù)鉆研的難點和重點。7第2章房地產(chǎn)價格相關(guān)概念、特征及國內(nèi)外研究現(xiàn)狀房地產(chǎn)是一國經(jīng)濟(jì)中的重要產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)價格的波動關(guān)系到經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和人民生活的水平，對房地產(chǎn)價格的分析首先要從房地產(chǎn)本身的特征展開，由于土地的供給零彈性和房地產(chǎn)價格的穩(wěn)定上漲特征，各國政府都十分重視對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，因此，國內(nèi)外的研究文獻(xiàn)分別從房地產(chǎn)供求關(guān)系、價格形成、宏觀調(diào)控、行業(yè)關(guān)聯(lián)等四個角度展開研究。正是在這樣的背景下，本章首先整合和歸納房地產(chǎn)、房地產(chǎn)價格的相關(guān)概念，并分析房地產(chǎn)與其價格的特征，其次，本章將依次對國外和國內(nèi)有關(guān)房地產(chǎn)價格變動特征及其主要影響因素的現(xiàn)有研究工作進(jìn)行整理和評述。2.1房地產(chǎn)和房地產(chǎn)價格的相關(guān)概念及特征2.1.1房地產(chǎn)的含義和特征房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，在國外研究者的文獻(xiàn)中，通常也稱為：“RealEstate”、“RealProperty”，在經(jīng)濟(jì)意義上來看，房地產(chǎn)包括指房屋和土地兩種財產(chǎn)的集合。其中房產(chǎn)是建筑在土地上的房屋，其中房屋包括住宅、倉庫、廠房及辦公用房等，地產(chǎn)則是土地，包括土地（包含水面和海域）及其上下的一定空間，也包括地下的各種基礎(chǔ)設(shè)施、礦產(chǎn)資源和地面道路等等。必須注意到在房地產(chǎn)中，房產(chǎn)和地產(chǎn)是密不可分的，同時二者也是相互依存的，通俗意義上來講，房地產(chǎn)包括土地及附著于土地之上的各種建筑物及構(gòu)筑物和基礎(chǔ)設(shè)施形成的位置不能移動的財產(chǎn)實體以及由此衍生出各種權(quán)利和相互關(guān)系的總稱。房地產(chǎn)的特征可以劃分為兩個方面，其一是自然特征，即由房地產(chǎn)的組成物質(zhì)的自然性構(gòu)成的房地產(chǎn)的自然屬性，其二為社會經(jīng)濟(jì)特征，即房地產(chǎn)自然屬性衍生出的社會經(jīng)濟(jì)特征。1.房地產(chǎn)的自然特征從某種角度來講，房地產(chǎn)自然特征包括其位置的固定性和異質(zhì)性。由于土地不可移動，因而定著于其上的建筑物也就有了固定位置。這決定了房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用、消費(fèi)和轉(zhuǎn)讓。故房地產(chǎn)不可能像一般商品那樣，在不同地區(qū)進(jìn)行流通。位置的固定性，決定了8房地產(chǎn)的自然、經(jīng)濟(jì)條件不同，從而造成它在質(zhì)量上的差異性，即一般不可能找到兩個完全相同的房地產(chǎn)實體。房地產(chǎn)作為基礎(chǔ)設(shè)施其產(chǎn)生過程涉及到取得土地使用權(quán)，前期規(guī)劃，地質(zhì)查勘與測量，可行性論證，規(guī)劃項目審批，架構(gòu)與施工等多個環(huán)節(jié)，因此其建設(shè)周期性長短不確定，超大型工程項目需要幾年甚至更長的時間。土地可以永續(xù)不斷被利用，土地上的房也是耐用品，所以房地產(chǎn)的使用期限至少應(yīng)該幾十年甚至上百年，在這期間可以通過不斷維修房屋變舊或者受損來延長它的使用期限。數(shù)量的有限性和獨(dú)占性。土地具有不可再生性，其數(shù)量是有限的。由于是土地有限的，房屋的供給也必然會受到限制。數(shù)量的有限導(dǎo)致房地產(chǎn)具有獨(dú)占性，一旦位置固定，那么房主將享受到房地產(chǎn)周圍的自然環(huán)境，他人除非付出一定的代價，否則無法享用。房地產(chǎn)數(shù)量的有限和獨(dú)占性，使得建筑物不可能無限的擴(kuò)張發(fā)展，即房地產(chǎn)總量供給是有限的，這將不能滿足人口的遞增及住房需求，這就會形成房地產(chǎn)供求之間的矛盾。壽命的持久性和效用的多層次性。因為土地具有不可毀滅性，具有無限的壽命。因此，建筑物的壽命具有持久性，除非人為破壞，在正常使用的情況下，房地產(chǎn)的壽命比一般的商品都要長久。這種特性將會給房地產(chǎn)持有人帶來持續(xù)不斷的利益，同時，這種特性和一國房地產(chǎn)政策相關(guān)。我國規(guī)定土地的使用權(quán)出讓的最高年限為40—70年，因土地的用途不同而不同。土地使用權(quán)出讓合同期滿，土地使用權(quán)由國家無償收回。在效用上，房地產(chǎn)具有多層次性，能滿足人們自上而下安全、交易需要，是人們居住、娛樂、學(xué)習(xí)和社交的場所，具備生存資料、享受資料和發(fā)展資料。2.房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征房地產(chǎn)的資金投入額是巨大的，房地產(chǎn)從規(guī)劃設(shè)計到最終建成需要經(jīng)過很多環(huán)節(jié)，這主要包括取得土地開發(fā)權(quán)、論證與審批、設(shè)計與施工等多個環(huán)節(jié)，并且每個環(huán)節(jié)都需要注入大量的資金。而直轄市或者省會城市的土地價格和房屋建造的原材料成本都相當(dāng)高，這對房地產(chǎn)的開發(fā)商來說依靠自身的基金很難維持巨大的資金投入與資金周轉(zhuǎn)，因此，金融業(yè)中的銀行，投資銀行，公募或私募的信托投資公司的支持和投入，是房地產(chǎn)開發(fā)必不可少的經(jīng)濟(jì)條件。房地產(chǎn)是具有稀缺性特征，因為房地產(chǎn)的開發(fā)土地是載體和必要的前提條件，經(jīng)濟(jì)中土地是稀缺性的資源，土地的稀缺性必然使房地產(chǎn)也具有了稀缺性，而房地產(chǎn)又是人們生9產(chǎn)和生活的必需品，這就使房地產(chǎn)的開發(fā)供給與人們對房地產(chǎn)的需求產(chǎn)生商品經(jīng)濟(jì)學(xué)中的供給與需求的矛盾。隨著我國城市化進(jìn)程的加速，尤其新千年以來我國大量的農(nóng)村人口走向城市工作和定居，大中城市的人口規(guī)模不斷增加，因此如何高效的利用城市有線的土地資源來滿足日益增長房地產(chǎn)需求成為我們急需調(diào)控和解決的重要問題。房地產(chǎn)也具有保值與增值的特性，房地產(chǎn)本身具有空間上的不可移動性，長久性和稀缺性，這種特性使我們把房地產(chǎn)的消費(fèi)也視為是投資，具有投資與消費(fèi)的雙重功能。長遠(yuǎn)的發(fā)展趨勢來看，土地作為稀缺資源其價值永遠(yuǎn)成上升趨勢，然而土地資源本身的供給是固定的，這就限制和制約消費(fèi)者對房地產(chǎn)不斷膨脹的投資需求，這種矛盾的必然結(jié)果就是房地產(chǎn)價格不斷上漲；另外我國近些年的通貨膨脹不斷加劇，人們的通脹預(yù)期非常強(qiáng)烈，這種預(yù)期也促使房地產(chǎn)的需求不斷加大，因為房地產(chǎn)的投資是最具有保值功能，是一種重要的保值資產(chǎn)。3.房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定在世界各國，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的作用都是顯著地，古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點認(rèn)為，土地資源是有限的，因此，土地供給固定的情況下，價格會隨著需求的波動而波動，如果需求量增加，將會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格迅速上漲，房地產(chǎn)行業(yè)的波動則可以分為兩個層面進(jìn)行分析。首先，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的取得相對較易時，同時房地產(chǎn)開發(fā)成本相對較低時，房地產(chǎn)行業(yè)將會存在巨大的利潤，若競爭性的市場機(jī)制相對完善，經(jīng)濟(jì)動力均衡的結(jié)果將提高房地產(chǎn)開發(fā)成本，同時房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的獲取將會更加困難，伴隨著相對完善的監(jiān)督機(jī)制和法律制度體系，房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量日趨提高，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和進(jìn)步，這種發(fā)展體現(xiàn)在兩個方面，其一為質(zhì)量的改進(jìn)和提高，其二為均衡的市場供給和需求。在這種狀態(tài)下的房地產(chǎn)市場，將會驅(qū)動住房需求者的住房消費(fèi)更趨理性，各種房屋的替代性更高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)更加合理，消費(fèi)決策更加理性，此時的房地產(chǎn)市場將不會更多的影響到經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定。第二，當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)取得相對較難時，同時房地產(chǎn)開發(fā)成本相對較高時，此時房地產(chǎn)行業(yè)的利潤水平將會較低，若伴隨著市場機(jī)制的不完備，經(jīng)濟(jì)將趨于非均衡，同時不完備的監(jiān)督機(jī)制和法律制度對房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)監(jiān)督力量不足，將導(dǎo)致房地產(chǎn)質(zhì)量的下降，這種狀態(tài)下的房地產(chǎn)價格也會提高，但是將不會促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，首先，房地產(chǎn)質(zhì)10量不會提高，其二消費(fèi)理性將不會出現(xiàn)。因此，這種狀態(tài)下的房地產(chǎn)市場，將嚴(yán)重?fù)p害經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性，經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定程度和房地產(chǎn)市場競爭體系健全與否、監(jiān)督機(jī)制是否完善、法律制度是否合理密切相關(guān)。2.1.2房地產(chǎn)價格的相關(guān)概念及特征在成熟的市場經(jīng)濟(jì)國家，任何價格的形成背后都有市場機(jī)制的作用，房地產(chǎn)價格也不例外。從企業(yè)的角度來講，房地產(chǎn)價格是指從獲得土地使用權(quán)到建筑完工并銷售出去的過程中產(chǎn)生的全部費(fèi)用加上開發(fā)商的預(yù)期收益。這中包括土地所有權(quán)成本、土地附著物補(bǔ)償費(fèi)、開發(fā)建設(shè)費(fèi)以及銷售經(jīng)營費(fèi)等。從供求關(guān)系角度來看，在房地產(chǎn)市場中，房產(chǎn)作為銷售的商品自然房地產(chǎn)價格，也是由其房地產(chǎn)的供給和房地產(chǎn)的需求兩方面因素共同決定的，在房地產(chǎn)的供給量不變的條件下，房地產(chǎn)的需求增加會使房地產(chǎn)價格上升，而房地產(chǎn)的需求量減少則會使房地產(chǎn)價格下降。反之，在房地產(chǎn)的需求量不變的情況下，房地產(chǎn)的供給量增加會使房地產(chǎn)價格下降，而房地產(chǎn)的供給量減少則會使房地產(chǎn)價格上升。從宏觀經(jīng)濟(jì)整體的角度來看，假設(shè)在一個完全競爭的市場中，商品的市場價格是該商品市場價值的真實反映。由此可知，只有現(xiàn)實的房地產(chǎn)市場基本具備完全競爭市場的所有假設(shè)條件，房地產(chǎn)的價格才能真實的反映其市場價值。然而在我國當(dāng)前的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展不成熟完善的條件下，房地產(chǎn)市場明顯不是完全競爭市場，因此我國房地產(chǎn)的市場價格與其真實的市場價值之間有很大的偏差。房地產(chǎn)的價格特征主要表現(xiàn)在其價格是由房地產(chǎn)自身的供給和需求共同決定的。一般意義上來說，供給恒定的情況下，房產(chǎn)市場需求的增加促使房地產(chǎn)價格的的上漲。反之，房地產(chǎn)市場的需求不變，而房產(chǎn)的市場供給增加會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的下降。因此不管是房地產(chǎn)的供給和需求哪一個變化，都會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的變化，要想使房地產(chǎn)的價格穩(wěn)定在均衡的價格水平，就必須要保持房地產(chǎn)市場的供需要趨于一致。此外，房地產(chǎn)的價格還有區(qū)別于一般商品的特有性質(zhì)：房地產(chǎn)價格的區(qū)域性，我國房地產(chǎn)經(jīng)歷不斷地改革，在一定程度促進(jìn)房地產(chǎn)的跨越式發(fā)展，特別進(jìn)入到21世紀(jì)以后，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的核心支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場更是在國家政策的扶持拉動下，取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，我國城市化進(jìn)程的進(jìn)一步加快，城市人口對房地產(chǎn)市場的需求剛性加強(qiáng)和金融投資的拉動下，每年都領(lǐng)先我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展平均速度而逐步發(fā)展前進(jìn)。11自2004年以后，我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展區(qū)域越來越擴(kuò)大，起先主要集中在主要的中心城市、沿海城市、省會城市，后來逐漸向中小城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)滲透。尤其是近幾年來，房地產(chǎn)市場進(jìn)入縣級城市進(jìn)行拓展，并在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的區(qū)域，房地產(chǎn)的建設(shè)已經(jīng)走進(jìn)了農(nóng)村區(qū)域。雖然房地產(chǎn)市場本身發(fā)展十分迅猛，但是房地產(chǎn)在我國的各個區(qū)域發(fā)展程度嚴(yán)重不一致，原因是房地產(chǎn)價格同當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平相一致，在表現(xiàn)出區(qū)別的同時房地產(chǎn)自身價格還存有很大差異。中心城市和省會城市中，房地產(chǎn)開發(fā)主要有兩類，一是國有大型企業(yè)，包括能源、電力、通信等大國有壟斷行業(yè)，中心城市的主要土地都背這些有實力的大企業(yè)購得，這使土地業(yè)壟斷到大型國有企業(yè)中，國有企業(yè)中涉及到房地產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量增多，更多的資金投入到房地產(chǎn)中，使房地產(chǎn)的土地成本加大。還有就是專門從事房地產(chǎn)的企業(yè)，這些企業(yè)起著龍頭作用有萬科地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等。他們公司初期成長性非常好已經(jīng)具有很大規(guī)模，可以在房地產(chǎn)上繼續(xù)加大投入，不斷擴(kuò)大對房地產(chǎn)的投資，持有一定區(qū)域的土地，通過對土地的壟斷來控制該區(qū)域的房地產(chǎn)價格，在一定程度上拉升了房價。非中心城市也因為上述兩者的不斷介入，房地產(chǎn)在這些區(qū)域的競爭變得激烈，該區(qū)域的房價也直線上升?，F(xiàn)階段由于國家出臺各種限制房地產(chǎn)的政策，這些政策只是暫時性的影響中心城市房屋交易，但對于非中心城市以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)的影響微乎其微甚至不受影響，反而價格逆行不斷爬升，最為明顯的實例就是2009年8月份齊齊哈爾的房價環(huán)比上漲8%，牡丹江的房價上漲也超過了4%。這些說明了房地產(chǎn)價格正整體的趨勢還是在上漲的過程中，只是發(fā)生的區(qū)域有了變換，從原來的中心城市逐漸向城鎮(zhèn)鄉(xiāng)村的中小城市轉(zhuǎn)移。而在房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，很多鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市逐漸被有實力的大房地產(chǎn)開發(fā)商所壟斷，伴隨而來有建筑質(zhì)量的提升，但是更為主要的是房價的漲幅還是主要癥結(jié)。從房價與房租之間關(guān)系上看，房地產(chǎn)市場不只是買賣市場還有很重要的租賃市場。房屋的租賃價格房租也同房地產(chǎn)的價格有著密切聯(lián)系。房租在房地產(chǎn)市場的重要性也同等重要，房屋的銷售與房屋的租賃兩者的組合關(guān)系反映一個城市的房地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)程度。一般來說，房屋的銷售價格和房屋的租金在經(jīng)濟(jì)關(guān)系上應(yīng)該是一致的。也就是當(dāng)房屋需求增大時，房屋的銷售價格會帶動房屋的租賃價格一同上漲，基本不會出現(xiàn)兩者背離的情況。所以在這種情形下，相對于租房者和購房者他們都是根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實力來選擇是先買房還是先租房。除非房地產(chǎn)市場的房價已經(jīng)嚴(yán)重和本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不符，大大超出了當(dāng)?shù)鼐用?2的經(jīng)濟(jì)承受能力，并且房地產(chǎn)價格出現(xiàn)很大的泡沫，無法反映正常的房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，這時的房價已經(jīng)沒有房租的價格客觀。如果出現(xiàn)房地產(chǎn)市場房租的租金變化很大，而房價大幅度上升，這就體現(xiàn)出了房地產(chǎn)價格存在泡沫不符合實際。這時就會出現(xiàn)房地產(chǎn)市場中房子的銷售預(yù)增，而房屋的出租意愿下降，通過房價的增幅比租金大來賺取更大的利益。反之，如果房子出租價格很低，那就使買房的需求增多，買房投資的比例不斷加大。我國是一個房地產(chǎn)市場制度發(fā)展比較滯后，在首套住房，二手房和房屋租賃市場都存有很大的發(fā)展滯后。因此在不發(fā)達(dá)的市場條件下，對于普通大眾居民買房來說，缺乏市場的價格信息，難以判斷出市場房價的價格走向。另外加上一些市場炒作因素，是我們普通消費(fèi)者很難確定是買房子還是租房子。盲目的買賣房屋和租賃房屋在一定程度上助推了房價的畸形發(fā)展。例如，近段時間像北京、上海這些直轄市城市的房租大約上漲了20%，而房屋的價格則上漲了至少兩倍，有些城市特殊區(qū)域房子的銷售價格比這幅度還要大很多。綜上所述，我國房地產(chǎn)市場中房屋的銷售價格與房屋的租賃價格之間的差距逐步加大。在現(xiàn)階段，我們?nèi)匀贿€預(yù)期房屋的銷售價格還會不斷上漲，人們的普遍預(yù)期非常強(qiáng)烈，房子越早買越便宜的觀念在消費(fèi)者的觀念中形成，不管現(xiàn)在貸款的利率高低，或者借錢也要盡早買房。大家都認(rèn)為即使承受幾十年的貸款也要先買房，這樣首先至少節(jié)省房租，同時最后房子還是屬于自己，同時房價上漲還會降低購房的所有成本，從這個層面上來看，房價上漲推動房價上漲的預(yù)期，進(jìn)而增加購房需求，促進(jìn)房價的進(jìn)一步增長，這將形成一個房價上漲的螺旋循環(huán)體系，房價上漲最終必然形成泡沫。房地產(chǎn)價格個體差別性很強(qiáng)，房屋的異質(zhì)性主要有：房子的地理位置，周圍環(huán)境自然條件和交通便利狀況等，所有這些因素決定該房子的價格，并且在價格上還會有很大差異。正常來說，離市中心近、周圍環(huán)境條件良好，而且交通便利的位置，房子的銷售價格會很高。反之，對一些在城市中心區(qū)域外、自然環(huán)境條件差，而且交通不太便利的位置，房子的銷售價格自然就比較低。所以在房地產(chǎn)市場買賣的活動中，不同房子之間的個體異質(zhì)性將會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生很大的影響。很明顯在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民收入水平都大幅提高的情況下，很多消費(fèi)者對住房的要求標(biāo)準(zhǔn)也越來越高，因此不同房屋之間的個體異質(zhì)性更是顯得越來越重要。13除了上述特征外，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有中國特色，所以我國房地產(chǎn)還有一些特有的特點，如房地產(chǎn)本身的保值增值性，我國政府操控性等。因為土地永遠(yuǎn)是稀缺性的資源，加上我國城市化進(jìn)程不斷加速，城市的房子長遠(yuǎn)還是自然增值的。另外我國房地產(chǎn)行業(yè)和政府的財政收入有著很大關(guān)系，關(guān)系到政府的財政收支，并且房地產(chǎn)行業(yè)在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮重要作用，所以政府必然加強(qiáng)對該行業(yè)的管制和調(diào)控。2.2國外研究狀況國外有關(guān)房地產(chǎn)市場研究文獻(xiàn)主要集中在以下四個方面的問題，即房地產(chǎn)價格由什么決定或如何確定、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系問題、房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控問題以及房地產(chǎn)價格與國際經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之間的關(guān)聯(lián)性，下面本節(jié)將依次對其進(jìn)行述評。2.2.1房地產(chǎn)市場的定價問題對房地產(chǎn)價格的形成方面，國外的研究相對較早。1976年，Smith就基于土地和住房之間的關(guān)系來研究地價與房價之間的比例關(guān)系；Nellis和ghottom（1981）的研究則主要針對英國相關(guān)數(shù)據(jù)，并試圖解釋英國商品住宅價格由何種因素決定；Case（1989）則從供給和需求的角度深入討論了住宅價格的影響因素。Raymond（1998）的實證研究利用了Grange因果關(guān)系檢驗，對香港房價與地價的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行了實證分析，其研究結(jié)果表明房價與地價之間不存在Granger因果關(guān)系；StenhenMalpezzi（1999）的實證研究基于誤差修正模型，研究了價格收入比和房價變化的關(guān)系，研究結(jié)論是前期價格和收入的變化對房價有影響，住房的短期供給彈性較弱。GcoffKenny（1999）主要研究了英國和美國住宅價格的波動，在考察收入和房價的關(guān)聯(lián)基礎(chǔ)上，Gcoff的研究結(jié)果表明，美國的暫時性收入和長期性收入對房價都具有較高的彈性。大量的研究表明，房地產(chǎn)價格的主要決定因素包括經(jīng)濟(jì)的基本走勢，也可以稱為基本面。用宏觀經(jīng)濟(jì)形勢就可以解釋并預(yù)測房地產(chǎn)價格走勢中的大部分成分，在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)的基本面與房地產(chǎn)價格之間關(guān)系的研究中，涌現(xiàn)出了許多優(yōu)秀成果，如Mankiw、Weil在1989年建立了美國房地產(chǎn)價格走勢的模型，該模型研究了房地產(chǎn)價格與人口老齡化之間的聯(lián)系，發(fā)現(xiàn)未來若干年內(nèi)房地產(chǎn)價格會下跌。Fortura、Kushner（1986）通過面板數(shù)據(jù)分析對加拿14大的30個主要城市的數(shù)據(jù)建立了住宅價格方程，研究發(fā)現(xiàn)居民收入是房地產(chǎn)價格中住宅價格的最主要因素之一。Robert.H.EdeStein、JeanMichelPaul在1999年對日本在20世紀(jì)末遭遇的房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行了研究，使用了土地價格預(yù)期模型，發(fā)現(xiàn)國際資本流動和高利率吸引了大量國際投機(jī)資金，導(dǎo)致國內(nèi)實體基金流向房地產(chǎn)業(yè)，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫破裂。RogerE.Cannaday（2004）使用了時間效用模型，研究了將房屋價格的動態(tài)均衡，揭示了房地產(chǎn)價格的動態(tài)變化。RoyWenzlick（1980）研究了房地產(chǎn)價格的周期波動，用美國房地產(chǎn)市場近兩百年的數(shù)據(jù)研究了房地產(chǎn)價格的周期，最后得到了美國房地產(chǎn)價格的波動頻率。Pyhrr、Brom（1999）對主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系進(jìn)行了研究，使用了資金貼現(xiàn)模型，模型涉及到了通脹水平，房地產(chǎn)價格周期，房屋使用壽命，以市場均衡為前提，建立了基本經(jīng)濟(jì)變量在房地產(chǎn)周期模型中的地位。Wheaton（1994）研究了經(jīng)濟(jì)周期與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系，得到在房地產(chǎn)市場中供給的反應(yīng)比需求更迅速。Pyhrr、Borm（1999）將房地產(chǎn)市場中的周期進(jìn)行了分解和細(xì)化，主要研究了美國的房地產(chǎn)實物市場周期、房地產(chǎn)投資周期和國際房地產(chǎn)周期。在區(qū)域房地產(chǎn)價格研究方面，PeterEnglund、John（1996）研究了瑞典8個地區(qū)12年來的房地產(chǎn)價格，將區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀態(tài)加入到了房地產(chǎn)價格波動的研究中，強(qiáng)化了房地產(chǎn)價格與區(qū)域經(jīng)濟(jì)之間的關(guān)系。OkmyungBin（2011）對區(qū)域經(jīng)濟(jì)內(nèi)的房地產(chǎn)價格概率密度進(jìn)行了估計，發(fā)現(xiàn)這種半?yún)?shù)分析模型優(yōu)于一般的參數(shù)模型。以上研究中，都假定房地產(chǎn)價格是在各種因素綜合作用下圍繞均衡價格不動。2.2.2關(guān)于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的研究房地產(chǎn)市場自身供給關(guān)系的研究主要是從收入和投資兩個方面進(jìn)行研究的，如Moore（1997）研究了財政收入，建造成本，家庭數(shù)量，結(jié)婚率和房屋空置率對新建住宅量的影響，發(fā)現(xiàn)美國房地產(chǎn)市場價格主要是由需求決定的。M.Ball（1995）研究了房地產(chǎn)市場中的投資與國家的GDP密切相關(guān)，進(jìn)一步研究了住宅建設(shè)投資與人均GDP之間的關(guān)系，利用回歸模型對GDP與住宅投資之間的關(guān)系進(jìn)行了量化，發(fā)現(xiàn)在人均國內(nèi)生產(chǎn)總值小于5000美元的階段，住宅建設(shè)投資占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比例同向增加；當(dāng)人均國內(nèi)生產(chǎn)總值超過5000美元時，住宅建設(shè)投資的絕對值也隨著人均國內(nèi)生產(chǎn)總值的增加而增加，然而區(qū)別在于其占GDP的比例會有所下降。ClaireA.Montgomery（2002）通過價格結(jié)構(gòu)模型研究了美國房地產(chǎn)市場，發(fā)現(xiàn)美國房屋建設(shè)增長隨著國民收入的增加而增加，減少而減少。房屋建15設(shè)增長率與國民收入增長率之間密切相關(guān)。Green研究了住宅房地產(chǎn)投資與GDP之間的關(guān)系，發(fā)現(xiàn)住宅房地產(chǎn)投資相對GDP是外生變量，而GDP相對于房地產(chǎn)投資是內(nèi)生變量。Coulson、Kim在2000年對住房投資的短期波動與GDP的短期波動的關(guān)系進(jìn)行了研究，住房投資的短期波動會強(qiáng)烈的干擾GDP的運(yùn)行，導(dǎo)致國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不穩(wěn)定。DennisJ.Mckenzie、RichardM.Betts（2003）研究了房地產(chǎn)存量與房價之間的關(guān)系，將房地產(chǎn)的壽命作為一個主要變量，認(rèn)為房地產(chǎn)市場供給受房地產(chǎn)存量的支配。從房地產(chǎn)需求，供給與均衡作用的角度也有很多研究成果，如Ioannides（1997）將房地產(chǎn)需求細(xì)化為住房消費(fèi)需求和住房投資需求，將消費(fèi)者按家庭收入高低分類，結(jié)論認(rèn)為低收入家庭具有住房消費(fèi)需求傾向，高收入家庭具有住房投資需求傾向。Smith、John（1992）動態(tài)研究了美國房地產(chǎn)市場，將家庭數(shù)量，家庭收入水平，房價水平，房價預(yù)期等變量進(jìn)行綜合分析，研究結(jié)論給出了美國房地產(chǎn)需求的決定因素。Dennis、Richard（2009）研究了房地產(chǎn)市場中的消費(fèi)者偏好問題，通過將人口，收入，風(fēng)險偏好進(jìn)行分類，研究了這些變量對房地產(chǎn)價格的影響，研究認(rèn)為房屋使用壽命，區(qū)域，面積，質(zhì)量等特點是決定房價的重要因素。Knight、John（2009）從買方信號與賣方信號的角度，研究了價格在房地產(chǎn)市場中所起的作用，發(fā)現(xiàn)賣方的市場靈敏度遠(yuǎn)高于買方的市場靈敏度，說明目前房產(chǎn)價格主要反映了賣者的信號，而買者只能被動的接受房價。Pritchett、Voith（1987）研究了房地產(chǎn)周期，通過對比房地產(chǎn)市場中的各個指標(biāo)發(fā)現(xiàn)住房空置率能很好的描述房地產(chǎn)發(fā)展周期，通過研究空置率的周期可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的周期。Dipasquale（2002）在房地產(chǎn)市場的研究中建立了“存量-增量”（inventory-increase）模型，在新古典經(jīng)濟(jì)理論框架下，將住房供給市場分為房地產(chǎn)存量市場和房地產(chǎn)增量市場。從房地產(chǎn)價格的資產(chǎn)價格角度，將房地產(chǎn)價格與金融市場上其他資產(chǎn)價格的收益率進(jìn)行對比研究，即可用發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格的投資需求決定因素。如Campbell（2009）用租金增長預(yù)期，實際利用率預(yù)期和風(fēng)險溢價預(yù)期三個變量研究了住房租金與房價，發(fā)現(xiàn)租金增長預(yù)期在租金房價比的波動中作用不大，實際利用預(yù)期和風(fēng)險溢價預(yù)期是決定大部分房價上升的因素。這意味著房屋價格主要是由投資需求決定的，而不是由使用需求決定的。此外，Case(1990)對房價與房價收益率進(jìn)行了預(yù)測。Abraham(1996)通過現(xiàn)金流時間序列對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了研究。Quigley(1999)則研究了房地產(chǎn)價格與經(jīng)濟(jì)周期之間的關(guān)系。162.2.3房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控問題研究在房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控方面，國外學(xué)者的研究很多，包括Pogodzinski和Sas（s1989），J.E.Richard（1982）和WheatonWilliamc（1993），StephenMalpezz（i1999），SusanM.Wachter（2002），Kauko（2003），Case和Shiller（1990），WinstonRoberto、Simariano和AndreyPavlov（2005）等人的研究成果都對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控提出了自己的建議。Pogodzinski和Sass(1989)認(rèn)為建立土地供給的約束機(jī)制將對己開發(fā)的土地現(xiàn)有價格產(chǎn)生正向影響，對未開發(fā)土地的價格產(chǎn)生負(fù)面影響。J.E.Richard(1982)和WheatonWilliamc（1993）運(yùn)用經(jīng)濟(jì)理論探討政府在房地產(chǎn)市場中的職能以及政府干預(yù)的效率等問題。StephenMalpezzi（1999），SusanM.Wachter（2002）的研究表明：過度的管制或不適宜的管制將導(dǎo)致“供給不暢”，管制也會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上升，如果管制條件更為嚴(yán)格，將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場波動更加劇烈，在房地產(chǎn)市場中，泡沫是否出現(xiàn)取決于供給狀態(tài)。Kauko（2003）的觀點是：土地政策與土地市場的完善具有直接的關(guān)系，住宅價格和住宅質(zhì)量與土地政策有關(guān)。Case和Shiller（1990）以美國四大城市1976至1986年的季度數(shù)據(jù)為樣本,分析認(rèn)為房價與成年人口比例、人均收入呈正相關(guān)關(guān)系。WinstonRobertoSimariano和AndreyPavlov（2005）研究認(rèn)為商業(yè)銀行的過分樂觀和對購房者持有的嵌套在抵押貸款中的看跌期權(quán)(putoption)的低估(underprice)是導(dǎo)致泰國、馬來西亞、印度尼西亞房地產(chǎn)市場崩潰的主要原因。2.2.4房地產(chǎn)與國際經(jīng)濟(jì)指標(biāo)之間的關(guān)系研究許多學(xué)者對國際上主要的一些國家的研究發(fā)現(xiàn)，國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境會影響國家的銀行信貸總額，進(jìn)而對本國的房地產(chǎn)業(yè)與有很大的沖擊作用，房地產(chǎn)價格與國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境密切相關(guān)。20世紀(jì)80年代以后，許多國家的房地產(chǎn)價格出現(xiàn)劇烈波動，信貸總額是影響房地產(chǎn)行業(yè)眾多因素中的最重要因素之一，KosukeAoki（2004）研究了房屋價格、消費(fèi)與國際金融政策之間的相互作用關(guān)系，建立了均衡的國際房地產(chǎn)信貸市場模型，國際信貸市場結(jié)構(gòu)性變化會推動房地產(chǎn)消費(fèi)的變化。Green（2005），Gyourko（2006）、Jud和Winkler（2002）研究了房地產(chǎn)價格與本國經(jīng)濟(jì)高度相關(guān)下的區(qū)域經(jīng)濟(jì)之間的聯(lián)系。進(jìn)入21世紀(jì)以后，許多學(xué)者開始研究房地產(chǎn)在開放17經(jīng)濟(jì)條件下的均衡價格。bardhan（2004）通過對一些國家的開放度與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系進(jìn)行了面板數(shù)據(jù)檢驗，結(jié)果發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格在有經(jīng)濟(jì)聯(lián)系國家之間具有一定的相關(guān)性，但是影響渠道依據(jù)缺乏理論依據(jù)。Balassa、Samuelson（1964）研究了非流動性商品與國際貿(mào)易之間的關(guān)系。Lu（2004）的研究發(fā)現(xiàn)如果一個城市的經(jīng)濟(jì)具有較高的開放水平，那么該城市的貿(mào)易生產(chǎn)部門效率會高于其他城市，最終會導(dǎo)致非流動性商品的價格高于其他城市。Errunza、Losq（1985）用資本資產(chǎn)定價模型研究了九個發(fā)展中國家房地產(chǎn)價格之間的關(guān)聯(lián)性，發(fā)現(xiàn)這幾個國家之間房地產(chǎn)市場聯(lián)系不大。Jorion、Schwartz（1986）發(fā)現(xiàn)美國和加拿大的房地產(chǎn)市場之間的關(guān)聯(lián)性幾乎不存在。Cheng（1998）的研究認(rèn)為美國和英國的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密，兩國證券收益率和房地產(chǎn)收益率之間關(guān)系密切，協(xié)動性強(qiáng)。Huang、Satchell（1999）發(fā)現(xiàn)國內(nèi)投資者對世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境，國際金融市場和境外投資者行為越來越敏感，歐洲和美國的金融市場對亞洲的金融市場影響越來越大。Hui（2005）使用因子模型對亞太地區(qū)房地產(chǎn)市場和美國房地產(chǎn)市場的相關(guān)性和短期均衡進(jìn)行了研究。Illueca和Lafuente（2002）通過分析收益率的因結(jié)構(gòu)和波動性對股票市場和房地產(chǎn)市場的特點進(jìn)行了研究，發(fā)現(xiàn)國際市場交流的作用遠(yuǎn)大于市場自身波動作用。Arslan、Erdem（2005）研究了宏觀經(jīng)濟(jì)變量與投資市場（房地產(chǎn)市場）價格以及收益率之間的關(guān)系。Hamelink、Hoesli（2004）使用有條件限制的面板數(shù)據(jù)回歸模型將國際房地產(chǎn)市場的影響因素進(jìn)行了分解，發(fā)現(xiàn)國際因素是決定性因素，并且市場越大收益率越低。Liow等（2005）使用了協(xié)整和GARCH模型對亞洲和歐洲的房地產(chǎn)市場的長期均衡價格和短期聯(lián)系進(jìn)行了分析，發(fā)現(xiàn)兩個市場之間是弱協(xié)整的，弱相關(guān)的，并沒有很強(qiáng)的市場相互溢出效應(yīng)，這意味著國際投資者無論是在短期還是在長期都可以通過對兩個市場的組合投資獲益。最早實現(xiàn)市場化的國家是歐美國家，在市場化和商品化方面，歐美國家走在前沿的狀況下，關(guān)于房地產(chǎn)價格的分析也形成的最早，在研究房地產(chǎn)價格的過程中，經(jīng)濟(jì)理論也紛紛的被引入，其中，伊利爾·沙里的著作《城市的發(fā)展衰敗與未來》，蓋倫里爾的著作《房地產(chǎn)投資決策分析》，迪帕斯奎爾著作《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)市場》等書籍都利用經(jīng)濟(jì)理論和經(jīng)濟(jì)方法對房地產(chǎn)進(jìn)行了深入分析，在《城市經(jīng)濟(jì)學(xué)與房地產(chǎn)市場》一書中，主旨是提供住宅市場的供給和需求規(guī)律，提供住宅決策的分析方法，在該書中，城市經(jīng)濟(jì)理論是基18礎(chǔ)，住宅市場的價格分析方法是主要內(nèi)容，并且分析了住宅市場的價格波動規(guī)律，形成了較為系統(tǒng)化的框架；在早期，計量經(jīng)濟(jì)學(xué)就被引入到了房地產(chǎn)市場的分析之中，詹寧曾說過:“假如研究心理學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)…是萬能的話，則借助于純數(shù)學(xué)將會使其語言更貼切，使其觀察和實驗更確定，更有握推斷過去現(xiàn)象的長遠(yuǎn)后果”，克萊因（1981）的專著中也將計量經(jīng)濟(jì)學(xué)模型引入到了決策之中，此后，歐美住宅市場開始利用計量方法進(jìn)行模型化分析，其中，以Barker(2004)、Ganentm(2001)、GlaeserandGyourko(2003)、Glaeseret(2005)、RannahetaL(1993)等為主要代表，研究范圍涵蓋了英國、韓國和美國，研究內(nèi)容包括供給因素與房價的關(guān)系等諸多方面。Barker(2004)的研究表明復(fù)雜和低效的分區(qū)制規(guī)制以及緩慢的審批程序決定了住宅供給的剛性，從而使得房價呈現(xiàn)出上升的趨勢，并圍繞趨勢出現(xiàn)較大的波動。RannahetaL(1993)的研究表明韓國政府對城市土地供給的限制是房價上漲的重要原因。GlaeserandGyourko(2003)、Glaeseret(2005)對美國不同大都市房地產(chǎn)市場的研究表明在土地規(guī)制比較嚴(yán)格的城市，限制了房地產(chǎn)的新增供給，從而使得該城市以及周邊地區(qū)的房價上漲，如華盛頓、加利福尼亞等地區(qū)。2.3國內(nèi)研究狀況國內(nèi)學(xué)者也對我國房地產(chǎn)市場特別是價格波動及其影響因素進(jìn)行了大量的研究，總的來看，國內(nèi)現(xiàn)有研究也可以歸類為定價問題、調(diào)控問題、波動成因以及市場供求關(guān)系等四大方面，本節(jié)將依次對其進(jìn)行描述。2.3.1房地產(chǎn)市場定價理論與實證分析在我國房地產(chǎn)市場的價格走勢的理論研究方面，對于房地產(chǎn)價格的形成因素國內(nèi)學(xué)者做了很多的研究工作，張宏斌(2001)蔡兵備、歐陽安蛟（2002），陳立定(2005)等很多學(xué)者認(rèn)為房地產(chǎn)價格是由市場供需決定的。但姚先國、黃煒華(2001)和肖建月（2005）的觀點則是，房地產(chǎn)供給在短期內(nèi)是缺乏彈性的，因此，決定房地產(chǎn)價格的主要因素是需求而不是供給，土地價格在房價上漲中起的作用一直也是爭論的焦點。劉允洲（2001）和牟小蘇（2006)認(rèn)為盡管由于土地出讓方式的改變導(dǎo)致了地價上升的原因，然而這不過是市場價格水平的實現(xiàn)，而非過高的底價，而且更重要的是，地價的上漲并不是房價上漲的直接原因。19劉琳、劉紅玉(2003)也持有不同的觀點，他們通過實證分析發(fā)現(xiàn)地價和房價之間是線性正相關(guān)的，同樣的，影響二者關(guān)系的主要因素包括稅費(fèi)率、容積率和建筑安裝成本。岳曉武、王小映(2006)針對不同的城市分類，將城市劃分為房價較高城市和房價較低城市，分析結(jié)果表明，房價較高城市地價占房價比例較高，而房價較低城市的地價占房價比例較低。張紅、李文誕(2001)則研究了房價的影響因素，針對北京商品房價格的影響因素進(jìn)行實證分析的結(jié)果表明，住宅實際建造成本和實際GDP對住宅價格的波動具有顯著地影響，而實際利率和人口對住宅價格波動影響則不顯著。2.3.2房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控效果分析在國內(nèi)，學(xué)者們對房地產(chǎn)市場的研究也集中在政策借鑒上，大量學(xué)者分別研究了房價調(diào)控的方法。肖元真、江德鈞等(2006)比較分析了世界各國的房地產(chǎn)市場政策，包括日本、美國、新加坡和俄羅斯等國，借鑒各國的政策，為我國的房地產(chǎn)政策提供了政策依據(jù)。周江（2005）、楊樹江（2005）等學(xué)者對房價調(diào)控的研究結(jié)論是，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)、完善住房保障、增加中低價位住宅、完善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)等四個方面的措施是降低房價增速的重要手段。劉琳、劉紅玉（2003)等人的研究表明，調(diào)控房價的主要手段是調(diào)控土地，然而土地調(diào)控的主要措施應(yīng)該是調(diào)整土地的出讓量而不是地價，稅費(fèi)率的調(diào)整可以作為調(diào)整地價和房價關(guān)系的主要手段之一。牛鳳瑞（2005）的觀點則是，我國房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整方向不應(yīng)該是控制房地產(chǎn)投資，也不應(yīng)該是控制房價，調(diào)控房地產(chǎn)應(yīng)該主要考慮金融措施，包括住房建設(shè)項目貸款、差別信貸、控制信貸量等銀行信貸手段，來調(diào)整銀行信貸對房價的調(diào)控作用和調(diào)控機(jī)制。吳龍龍、黃麗明（2006)，賀建清(2009)等人的研究則針對流動性和房價的關(guān)聯(lián)進(jìn)行分析，認(rèn)為流動性過剩生成了房地產(chǎn)的泡沫。周建軍(2009)研究了居民的可支配收入、土地價格、實際利率和房價的關(guān)聯(lián)，實證結(jié)果表明居民收入和房價正相關(guān)，土地價格和房價正相關(guān)，而實際利率和房價負(fù)相關(guān)。宋志勇和熊路英(2009)也研究了實際利率對房地產(chǎn)價格的影響機(jī)制。位志宇、楊忠直和王愛民(2007)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場也同樣存在著羊群效應(yīng)，并且在羊群效應(yīng)存在時，宏觀經(jīng)濟(jì)基本面和房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系就被扭曲了，同時房價彈性會提高，因此，房地產(chǎn)泡沫就會出現(xiàn)。吳樹暢，曾道榮（2010)的研究方法是多因素回歸分析，研究結(jié)果表明城鎮(zhèn)投資和利率是影響住房價格的最重要因素，而實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，就必須改變經(jīng)濟(jì)增長的傳統(tǒng)模式，消費(fèi)增加是最重要的手段，在降低投20資增長率的同時，抑制房地產(chǎn)價格的增長。2.3.3我國房地產(chǎn)價格影響因素的實證分析在房地產(chǎn)價格的研究方面，姚大全(2003)研究了土地的儲備和房地產(chǎn)價格的關(guān)系，研究認(rèn)為，土地儲備對房價的短期影響包括兩個方面的內(nèi)容，首先是土地供應(yīng)價格會對房屋開發(fā)成本產(chǎn)生影響，其次是土地供給的機(jī)制影響了房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量，從而改變了房屋供給，最終影響了房地產(chǎn)的價格。尚梅(2004)的研究是宏觀因素對建筑產(chǎn)品的價格影響，尚梅認(rèn)為，建筑產(chǎn)品價格和宏觀經(jīng)濟(jì)變量價格密切相關(guān)，如果宏觀經(jīng)濟(jì)變量的波動發(fā)生在建筑產(chǎn)品價格波動之前，那么就可以認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)變量的波動可以對建筑產(chǎn)品價格波動產(chǎn)生預(yù)測作用，尚梅總結(jié)的宏觀經(jīng)濟(jì)變量包括失業(yè)率、建筑業(yè)投資、人均國民收入、銀行貸款利率、工業(yè)品產(chǎn)出等。陳多長和蹤家峰(2004)研究了房地產(chǎn)稅收和住宅資產(chǎn)價格的關(guān)系，研究結(jié)果表明，影響住宅價格的因素包括對住宅價格未來波動的預(yù)期，如果居民預(yù)期未來房價上漲，那么就會出現(xiàn)住宅價格的當(dāng)期上升，如果存在住宅轉(zhuǎn)讓的投機(jī)行為，加之不確定性和稅收因素，資產(chǎn)價格的震蕩將會出現(xiàn)，他們的觀點是，稅收對住宅資產(chǎn)價格的影響存在雙重機(jī)制，通過改變投資者對價格的預(yù)期，通過對住宅資產(chǎn)的收益流量兩個方面來影響資本預(yù)期的增值和資產(chǎn)的凈現(xiàn)值。趙海成(2004)從匯率的角度出發(fā)，研究了匯率和房地產(chǎn)價格的關(guān)系，他認(rèn)為，我國房價上漲的原因包括匯率因素，人民幣的升值預(yù)期導(dǎo)致了熱錢的流入，當(dāng)國際游資涌入房地產(chǎn)市場時，外匯儲備迅速增加，同時導(dǎo)致人民幣投放迅速增長，在導(dǎo)致通貨膨脹壓力的同時，也導(dǎo)致了房價的上漲；開發(fā)商開發(fā)房地產(chǎn)的同時還囤積了土地資源，在供給有限的條件下提高了住房價格，進(jìn)而牟取暴利；炒房族的出現(xiàn)導(dǎo)致了房地產(chǎn)需求的迅猛增長，伴隨著土地出讓制度的變化，房地產(chǎn)業(yè)開始迅速發(fā)展；城市土地的經(jīng)營成為了地方政府獲取利益的有效手段，地方政府在利益驅(qū)動的條件下，增加了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建設(shè)大量的形象工程，這導(dǎo)致了住房剛性需求的增加。沈悅、劉洪玉(2004)做了1995~2002年14城市住宅價格與經(jīng)濟(jì)基本面關(guān)系的混合樣本回歸，認(rèn)為“14城市的經(jīng)濟(jì)基本面信息(包括城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入、總?cè)丝?、失業(yè)率、空置率、商品房建筑成本)可以部分解釋住宅價格水平或變化率，若在模型中再加入21歷史房價信息會使模型的解釋能力有顯著提高；不同城市具有不同的影響特征，1998年以后經(jīng)濟(jì)基本面對住宅價格的解釋水平明顯變?nèi)酢薄r偉大(2005)應(yīng)用我國1999年一季度~2005年一季度的數(shù)據(jù)分析了房價與地價的關(guān)系，認(rèn)為“我國土地市場供小于求，短期內(nèi)房價與地價互為Granger原因，長期內(nèi)地價為房價的Granger原因”。梁云芳、高鐵梅和賀書平(2006)應(yīng)用1995年1季度~2005年3季度的時間序列數(shù)據(jù)研究了我國房地產(chǎn)市場與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的協(xié)調(diào)性，“通過以商品房銷售價格為被解釋變量構(gòu)建協(xié)整方程，結(jié)果表明房價的總產(chǎn)出彈性為0.54、城鎮(zhèn)居民收入彈性為0.51、貨幣供應(yīng)量彈性為-0.42、利率風(fēng)險為-0.01”。梁云芳、高鐵梅(2006)還應(yīng)用1999年1季度~2005年4季度的時間序列數(shù)據(jù)分析了我國商品住宅銷售價格波動的成因，“通過從供給、需求和資本的角度分別對商品住宅銷售價格指數(shù)構(gòu)建三個計量模型，結(jié)果表明地價、對房價的心理預(yù)期、5年期貸款利率在三個模型中分別對房價的影響最大，供給模型中住宅投資和竣工面積與房價表現(xiàn)為弱的負(fù)相關(guān)，需求模型中城鎮(zhèn)居民銷售收入對房價的正向影響較弱，資本模型中貨幣供應(yīng)量的變化對房價的影響不顯著，同時建筑業(yè)貸款和房地產(chǎn)本年開發(fā)資金與房價弱負(fù)相關(guān)。而綜合考慮各方面影響因素的MTV模型結(jié)果表明，資本可獲性和需求對房價有較強(qiáng)的影響，而供給因素的影響較弱”。梁云芳、高鐵梅(2007)應(yīng)用28個省市自治區(qū)1999~2006年年度數(shù)據(jù)的面板數(shù)據(jù)研究了我國中國房地產(chǎn)價格波動的區(qū)域差異性，他們“以商品房平均價格為被解釋變量作為被解釋變量，人均GDP、商品房銷售面積、房地產(chǎn)資金中除自籌資金之外的其它資金、3年期金融機(jī)構(gòu)中長期貸款實際利率為解釋變量構(gòu)建基于面板數(shù)據(jù)的協(xié)整和誤差修正模型。從全國來看房價的長期收入彈性為0.44，而短期收入彈性為0.15，與國外相關(guān)研究相比我國長期彈性較小，短期彈性與國外研究差別不是很大。代表對房價變動預(yù)期的變量只在東部地區(qū)是顯著的。實際利率對房價的影響都很小。東部地區(qū)誤差修正項的系數(shù)絕對值最小，說明向均衡調(diào)整的速度最慢”。王愛儉、沈慶劼(2007)應(yīng)用1994~2004年的時間序列數(shù)據(jù)研究了我國人民幣匯率與房地產(chǎn)價格的關(guān)聯(lián)性?！皬睦碚摻嵌汝U明匯率低估和匯率調(diào)整都會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上漲，22Granger因果關(guān)系實證檢驗也表明匯率低估導(dǎo)致的地價上漲，進(jìn)一步又造成房價的上漲”。史涌動、陳日清(2008)利用2001年1月~2006年12月的時間序列數(shù)據(jù)研究了不確定性條件下的房地產(chǎn)價格決定因素，他們以商品房實際銷售價格水平為被解釋變量構(gòu)建協(xié)整方程和VAR模型，實證結(jié)果表明5年期抵押貸款實際利率對房地產(chǎn)價格的影響具有統(tǒng)計顯著性，但在數(shù)值上很小，因此缺乏經(jīng)濟(jì)顯著性；代表適應(yīng)性預(yù)期的房地產(chǎn)價格自身的變動沖擊是導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲的主要因素；居民收入對房地產(chǎn)價格上漲的作用也較小。因此我們可以在一定程度上認(rèn)為,我國目前階段的房價上漲過快,很大程度上可能是由于居民的“適應(yīng)性預(yù)期”所造成的,而居民收入、按揭貸款利率等基本面因素對房價的實際影響相對較小。嚴(yán)金海、豐雷、包曉輝(2009)應(yīng)用北京2001年1季度~2007年4季度的時間序列數(shù)據(jù)，對商品住房平均銷售價格建立協(xié)整方程和向量誤差修正模型，研究了北京住房價格的波動?！皡f(xié)整方程的估計結(jié)果表明，首先在需求方面，總收入(人均收人與人口相乘)永久性增長1%，長期房價水平將上漲0.84%；住房的使用成本(抵押貸款利率減去預(yù)期長期房價增長率的差額)降低1%,房價將提高1.8%。其次金融方面，住房價格的抵押貸款長期彈性為0.15。再次在供給方面，長期累計土地供給量增加10%,房價將下降2.7%,降幅小于10%,這可能與土地邊際成本的上升限制了住房供給的增加以及開發(fā)商囤積土地有關(guān)。最后，代表房改、供地方式的轉(zhuǎn)變以及匯率制度改革等都使得長期房價水平出現(xiàn)跳躍式上升?；久嬉蛩氐牟▌訉Ψ績r短期波動影響的分析表明，2005年以來住房使用成本的持續(xù)下降和總收人的快速增加,是房價漲幅不斷提高并持續(xù)偏離均衡水平的重要原因”。劉仁和、陳英楠、程昆(2009)研究了貨幣幻覺與我國城市住宅估值之間的關(guān)系，研究認(rèn)為“我國投資者受到貨幣幻覺的影響，長期低名義利率使得投資者降低租金收益率預(yù)期，也就是提高估值倍數(shù)，從而使得住宅市場被高估、住宅價格膨脹。近年來我國名義利率走低，國內(nèi)租金房價比率走低，住宅價格膨脹，住宅市場也可能存在貨幣幻覺”。余華義(2010)采用35個大城市1998~2008年的面板數(shù)據(jù)研究了影響中國的房價的主要因素，考察了經(jīng)濟(jì)基本面和房地產(chǎn)政策對我國房價的影響程度差別，他“以房屋銷售價格作為被解釋變量構(gòu)建面板回歸模型，結(jié)果認(rèn)為非農(nóng)人口數(shù)、人均可支配收入、實際利率和人均實際利用外資額、人均住房使用面積這些經(jīng)濟(jì)基本面變量基本不顯著，房價向上偏23離了經(jīng)濟(jì)基本面，而政府調(diào)控變量則很顯著。其中購置土地面積的回歸系數(shù)顯著為負(fù)，說明土地供應(yīng)的減少推動了房價上漲。房地產(chǎn)開發(fā)投資資金總額和房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中來源于金融機(jī)構(gòu)貸款的回歸系數(shù)顯著為正，說明我國房地產(chǎn)市場中存在信貸資金推動資產(chǎn)價格上漲的通道。房屋銷售面積和控制面積對房價都有顯著的負(fù)向影響，因此增大房屋供應(yīng)對平抑房價有明顯的作用，此外,房屋銷售面積和空置面積的回歸系數(shù)絕對值要大于土地供應(yīng)和房屋開發(fā)投資資金因素的