PAGEPAGE25管理員貪污物業(yè)費，被判處有期徒刑9年一家國有物業(yè)公司的管理員朱玉鋒在不到一年時間里，將業(yè)主上交的物業(yè)費、供暖費、水費近10萬元據(jù)為己有并揮霍一空。記者獲悉，一中院以貪污罪終審判處朱玉鋒有期徒刑九年。

37歲的朱玉鋒曾在1991年因犯盜竊罪被判處一年半的有期徒刑。2005年1月，他到北京羲和物業(yè)管理中心（系全民所有制企業(yè)），被安排到某小區(qū)的10號樓擔任管理員，負責收取業(yè)主的物業(yè)管理費用和日常物業(yè)管理。2006年6月至2007年2月不到一年時間里，朱玉鋒違反單位規(guī)定，采取收費不上交、篡改收據(jù)底聯(lián)平賬和開具白條等手段，將20多位業(yè)主交納的物業(yè)費、供暖費、水費等公款近10萬元侵吞。直到2007年3月朱玉鋒被辭退，單位才發(fā)現(xiàn)他的違法行為，向公安機關(guān)報案。朱玉鋒被抓獲歸案，但贓款已被揮霍。……………………….業(yè)主說：不要物管，我們可以活得更好！

不要物管，我們可以活得更好！

以創(chuàng)新的思維來看物業(yè)管理

“物業(yè)管理”，一個弊多利少、畫蛇添足的行業(yè)，它應(yīng)當消亡！

摘要

1.根據(jù)央視歷年315調(diào)查“物業(yè)管理”投訴總是成為十大投訴熱點之一。目前的物業(yè)管理模式剝奪了消費者的消費選擇權(quán)，消費知情權(quán)。

2.物業(yè)管理公司應(yīng)當消失，或者說轉(zhuǎn)行為專業(yè)公司。如：清潔公司、保安公司、樓宇設(shè)備維修公司等。而物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當由業(yè)主委員會聘請幾名“常任監(jiān)理員”（下文詳述），通過向社會上的各專業(yè)公司進行“物業(yè)專項招標”來解決。

3.對社會居民小區(qū)而言，業(yè)主委員會選舉是各種黑惡勢力、利益集團（發(fā)展商）的角逐焦點。在公正選舉的難度上，寧可信其有，不可信其無。

4.惡保安問題長期無法解決。因此迫切需要形成這樣的共識：只有公安局（不是派出所）才有權(quán)在全市范圍內(nèi)招收保安員。組建、監(jiān)管保安公司。任何單位，只能向保安公司尋求保安服務(wù)。

時下，物業(yè)管理費已成為一項不小的開支。居住難已成為不爭的事實。物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾、糾紛不斷，這極大的劣化了深圳的投資環(huán)境。究其原因如下：

1．物業(yè)公司是以盈利為目的的商業(yè)機構(gòu)。物業(yè)公司的業(yè)績很難在短期內(nèi)（比如1個月內(nèi)）定量考核。因此物業(yè)公司之間很難引入競爭機制。業(yè)主委員會很難甄別良秀真?zhèn)巍?/p>

2．物業(yè)公司漫天要價。一般商品房的年物業(yè)管理費上千元。這極大的劣化了投資環(huán)境。

3．由于利益驅(qū)動，物業(yè)公司人員往往以個人好惡看待業(yè)主，很容易成為一些“有錢人”的看家護院的打手，使大多數(shù)業(yè)主得不到公平的服務(wù)。由此形成，一部分業(yè)主忍氣吞聲，大多數(shù)業(yè)主明哲保身，少數(shù)業(yè)主專橫跋扈。

4．以創(chuàng)新的思維來看物業(yè)管理，可以看出，“物業(yè)管理公司”這個形式來源于香港，并不適合國內(nèi)。如果稍加分析，可以看出它是一個弊多利少、畫蛇添足的行業(yè)。

5．物業(yè)管理公司的職能基本有：保安、清潔、維修、消防。這些功能完全可以由社會上的專業(yè)公司完成，其效果更加多快好省。例如：保安、消防工作可以找專業(yè)保安公司，清潔工作可以找專業(yè)清潔公司，維修工作可以找專業(yè)維修公司。

因此建議：

1.立法規(guī)定：業(yè)主委員會可以不要物業(yè)管理公司。

2.如果不要物業(yè)管理公司，則需要業(yè)主委員會聘請“常任監(jiān)理員”，它通常由業(yè)主委員會聘請的專業(yè)人員3——5人組成（視物業(yè)規(guī)模而定），負責處理物業(yè)管理日常工作（如：“物業(yè)專項招標”、監(jiān)督、檢查等）。

3.有人擔心“物業(yè)專項招標”工作繁雜而專業(yè)，可能推高成本。這種擔心是沒有必要的：如果“物業(yè)專項招標”推而廣之，必定會有專業(yè)的招標公司介入，使這項工作多快好省。

4.由業(yè)主委員會根據(jù)相關(guān)法規(guī)，以公平、公正、公開的程序向社會公開進行“物業(yè)專項招標”（也可委托專業(yè)招標公司），與各專業(yè)公司（保安、清潔、維修、消防等）簽訂服務(wù)合同，引入競爭機制。

5.業(yè)主委員會選舉要突出公正和可操作性，有兩個方面需要詳細規(guī)定：

1）業(yè)主委員會選舉辦法。必須充分考慮社會物業(yè)居住人員的復(fù)雜性，防止黑惡勢力、利益集團操控業(yè)主委員會選舉。必須保證每個業(yè)主都有一票，每一票都代表真實意愿。

2）在派出所、居委會對業(yè)主委員會選舉進行組織監(jiān)管時，同樣要防止黑惡勢力、利益集團滲透到派出所、居委會等基層組織，操控業(yè)主委員會選舉。………………………一個小區(qū)兩家物管是什么情形？一個小區(qū)兩家物管是什么情形？位于草場門大街133號的高教新村目前就出現(xiàn)了這樣一件怪事——南京新鴻運物業(yè)從2008年初獲得了業(yè)委會的簽約合同，可是入駐后卻發(fā)現(xiàn)原物業(yè)江蘇安居物業(yè)始終把持著地下車庫的管理權(quán)不放。為了爭奪管理權(quán)，雙方物管人員屢屢沖突，前晚，新鴻運物業(yè)又調(diào)了車輛來堵車庫的門，要求安居物業(yè)退出。新舊物業(yè)交接進度慢前晚10點左右，記者來到高教新村，大門口的物管已換成了新鴻運的人，車庫就在大門的西側(cè)，卻歸江蘇安居物業(yè)管理。說起兩家的糾紛，新鴻運物業(yè)高教新村管理部的李主任直倒苦水。他說，2008年1月份，高教新村的業(yè)主委員會通過招投標，選擇了他們來接管該小區(qū)。按照雙方的“物業(yè)管理委托合同”，從2008年1月30日起，他們就全面接手該小區(qū)管理?！爸砸o退原來的江蘇安居物業(yè)，就是因為他們管理混亂。”李主任說，江蘇安居物業(yè)是從高教新村一建成就在此管理，高教新村1999年建成，至今已經(jīng)9年時間，但是這么多年來，小區(qū)管理毛病很多?！拔覀兘邮趾缶桶l(fā)現(xiàn)，小區(qū)的消防設(shè)施完全癱瘓！”李主任說，高教新村4幢28層高層，消防水龍頭、水帶等缺損嚴重，而且所有的消防龍頭都放不出水?！斑@是高層住宅，一旦失火，消防車救都救不了，隱患很大?！崩钪魅畏Q，他們在1月份簽約后，江蘇安居一直不配合，致使交接工作十分緩慢。直到4月份，他們才正式入駐小區(qū)。由于當時有業(yè)主的維修基金存在江蘇安居的賬戶里，為了得到其配合，新鴻運直到9月份才和安居以及業(yè)主委員會簽訂一份三方協(xié)議，再次確認由新鴻運接管各項業(yè)務(wù)。老物業(yè)還管著地下車庫但是在這份三方協(xié)議中，有一項卻沒有被提及，這就是小區(qū)門口的地下車庫。地下車庫可以停放42輛車，每輛車每月收費250元?！案呓绦麓宓奈锕苜M是0.33元一平方米，非常低了，車庫管理費是很重要的一塊平衡砝碼，沒有了這塊，收支很難平衡！”新鴻運人員表示?！岸疫@也是相關(guān)法規(guī)所明確的，小區(qū)地下車庫屬于配套設(shè)施，理應(yīng)歸全體業(yè)主所有?，F(xiàn)在高教新村的房子業(yè)主都有產(chǎn)權(quán)了，作為業(yè)主授權(quán)的群眾組織，業(yè)主委員會有權(quán)決定車庫交給誰管理！”李主任說，11月23日，小區(qū)業(yè)委會主任王某特地出具了一份材料，要求江蘇安居將地下車庫移交給新鴻運管理。李主任說，高教新村以前是教育廳為了解決高校教師的住房問題興建的，但是后來居民已經(jīng)逐漸獲得了產(chǎn)權(quán)，教育廳已經(jīng)從大業(yè)主變成了小業(yè)主，“安居物業(yè)雖然是教育廳當初聘請的，但無論如何，不能繼續(xù)扛著這樣干了?！钡叵萝噹煊袉为毊a(chǎn)權(quán)？隨后，記者來到地下車庫，江蘇安居物業(yè)的幾位管理人員還守在車庫門口，“新鴻運剛才派車來堵我們的門，已經(jīng)影響了我們車庫的正常運行?！睋?jù)安居物業(yè)的吳大明說：“車庫根本不是小區(qū)業(yè)主的，而是省教育廳的！”他出示了一份產(chǎn)權(quán)證明，記者看到，這份由南京市房產(chǎn)局出具的產(chǎn)權(quán)證明上明確寫著，高教新村負一層1482平米的車庫歸屬省教育廳所有?！罢麄€小區(qū)當初都是省教育廳興建的，后來逐步房改后，業(yè)主都以低價購得了產(chǎn)權(quán)，可是地下車庫是單獨的，難道房改房的業(yè)主還想平白獲得整個地下車庫？”吳大明說。他還出示了一份“高教新村地下車庫管理服務(wù)協(xié)議”，甲乙雙方分別是省教育廳機關(guān)服務(wù)中心和江蘇安居物業(yè)，上面寫明“車庫產(chǎn)權(quán)歸甲方所有，委托乙方進行管理?！睍r間從2008年1月1日至2011年12月31日?！靶馒欉\現(xiàn)在還蠱惑人心，企圖煽動業(yè)主干擾我們的管理?！眳谴竺髡f，最近新鴻運物業(yè)張貼公告，要求業(yè)主到他們那里辦理停車登記手續(xù)，“有些業(yè)主已經(jīng)把錢交給新鴻運了，對這部分業(yè)主，我們勸說他們別輕信別人，否則到時停不了車就怪不得誰了?！笔〗逃龔d：糾纏沒有道理昨天下午，記者聯(lián)系了省教育廳機關(guān)服務(wù)中心，一位負責人表示，車庫之所以成為高教新村小區(qū)的“飛地”，是由歷史原因造成的，當時開始建房時，是由幾家高校教師集資，以省教育廳名義蓋的，并且統(tǒng)一辦理了大產(chǎn)權(quán)。此后教育廳又反過來通過各高校為個人辦理個人產(chǎn)權(quán)，賣給個人。據(jù)了解，與高教新村差不多同時建設(shè)的龍江陽光廣場等都沒有地下車庫，當時只是考慮高教新村比較遠才建了個車庫，規(guī)模也不大。在此期間，地下車庫的產(chǎn)權(quán)一直是屬于教育廳的，近10年來也是教育廳委托安居物業(yè)管理。對于目前兩家物業(yè)扯皮的事情，這位負責人表示也不太清楚，不過由于產(chǎn)權(quán)明確，他認為業(yè)委會出函來索要車庫管理權(quán)是沒有道理的?！嵵菔小稑I(yè)主管理規(guī)約》（示范文本）昨日正式啟用，這成了很多業(yè)主關(guān)心的話題。小區(qū)里常見的矛盾該怎么協(xié)商處理？業(yè)主該如何根據(jù)《規(guī)約》維權(quán)？針對業(yè)主最關(guān)心的問題，記者采訪了鄭州市房管局相關(guān)負責人。■商報記者望開源鄰家漏水殃及自己可在居委會監(jiān)督下踹門2008年10月，鄭州市管城街社區(qū)金橋小區(qū)的張先生眼睜睜看著自己家成了“水簾洞”。陽臺和廚房之間的樓板有條縫，水順著縫隙往下漏，就像是一面水簾。張先生急忙接水，到下午4時，接了20桶，但還不見水變小。去找物業(yè)，物業(yè)說樓上沒人不能破門。張先生只好請了個水管工，在通往樓上的水管上安了個閥門，來控制7樓的水。因為不知道樓上的人啥時候回來，張先生只好在7樓門上貼了個條：您家里漏水，請來6樓找我。張先生住6樓，便條語氣雖然隨和，但張先生心里很生氣。在這名粗心的用戶回來之前，張先生和物業(yè)都束手無策，“誰也不敢擅自破門而入”，無奈，張先生只好在自家裝了個閥門，暫時斷了樓上的水。晚上，樓上的人才露面。7樓的住戶說，自己太粗心，開著水龍頭出了門。經(jīng)過一天的洗禮，張先生家的家具和地板無一幸免。物業(yè)說，以往住戶家里發(fā)生緊急情況，我們在沒有業(yè)主授權(quán)的情況下，一般不會進入現(xiàn)場的。我們一般都是在第一時間報警，由警察來處理。作為此次《規(guī)約》起草部門——鄭州市房管局物業(yè)管理處的趙主任說，規(guī)約專門規(guī)定，發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主合法權(quán)益的緊急情況，必須及時進入物業(yè)專有部分進行維修養(yǎng)護但無法通知相關(guān)業(yè)主的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向相鄰業(yè)主說明情況，在第三方（如所在地居委會或派出所等）的監(jiān)督下，進入相關(guān)業(yè)主的物業(yè)專有部分進行維修養(yǎng)護，事后應(yīng)及時通知相關(guān)業(yè)主并做好善后工作，維修養(yǎng)護發(fā)生的費用由責任人承擔。鄰居家想養(yǎng)狗，您說了算鄭州市棉紡路鑫苑都市領(lǐng)地的楊先生曾在27號樓貼出一張“征集令”，想號召小區(qū)內(nèi)的業(yè)主一起把養(yǎng)狗的鄰居告上法庭。楊先生說，都市領(lǐng)地小區(qū)內(nèi)，經(jīng)?？梢姟把┣痢?、“松獅”，這些狗狗個頭不小，主人遛狗時還“信馬由韁”，隨便它們在小區(qū)里四處溜達，經(jīng)常和楊先生“狹路相逢”，楊先生往往“落荒而逃”。楊先生希望以“鄰居養(yǎng)犬未征得他的同意”為由，將鄰居告進法院，要求公安部門撤銷養(yǎng)犬許可證。但咨詢了律師后，律師告之：在人家有狗證的情況下，現(xiàn)有法律依據(jù)不足，極有可能敗訴。鄭州市房管局物業(yè)管理處趙主任說，按照《規(guī)約》17條規(guī)定，業(yè)主和物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)飼養(yǎng)動物不得違反有關(guān)規(guī)定，業(yè)主可以通過業(yè)委會細化這些規(guī)定，比如，養(yǎng)狗需要經(jīng)過鄰居同意。除業(yè)主外，借住或租房的市民也可參與協(xié)商并制定相關(guān)約定，小區(qū)一旦有了這個規(guī)定，鄰居家再想養(yǎng)狗，您說了算。還可在《規(guī)約》里找到下面的權(quán)利在規(guī)約中，還規(guī)定了，“小區(qū)內(nèi)相關(guān)人員或組織利用小區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)的同意后，按規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，經(jīng)營所得收益主要用于補充專項維修資金”。物業(yè)處一名工作人員解釋：依據(jù)這個規(guī)定，假如你所在小區(qū)把公共用地改建成停車場的，您可以通過業(yè)主大會細化規(guī)約時約定，把部分收益用來沖抵小區(qū)的物業(yè)管理費。規(guī)約規(guī)定，“因特殊情況需要改變物業(yè)設(shè)計用途的，哪怕是自己的家改成商店、美容院，也應(yīng)在征得鄰居書面同意后，報有關(guān)行政主管部門批準，并告知業(yè)主委員會和物業(yè)”。該工作人員解釋，“以前經(jīng)常接到這樣的投訴，對門變成了小公司，結(jié)果人員來往多，不光噪聲大，電梯也超負荷，以后鄰居家再出租，您就可以行使自己的權(quán)利了”。另外，《規(guī)約》規(guī)定，業(yè)主在裝修裝飾時，不能擅自改變水、電、氣、暖等共用設(shè)施設(shè)備，不得違章搭建、私設(shè)攤點、占用綠地等。該工作人員解釋，業(yè)主可以參照這個文本，盡可能細化權(quán)利。業(yè)主維權(quán)依然尷尬鄭州市房管局物業(yè)管理處趙主任說，這些措施都還只能是一些簡單的批評教育，還是一些“私力救濟”，像“罰款”等方式，不允許個人行使。必要的時候，需要向“法院提起訴訟”?！靶^(qū)的業(yè)主委員會和物業(yè)都不是權(quán)利主體”。趙主任介紹，《規(guī)約》的權(quán)利主體還是“業(yè)主”?！皹I(yè)委會維權(quán)很尷尬”，作為前業(yè)委會主任，家住鄭州市京廣路的王先生說，“有的業(yè)主家里噪音大，我們幫著協(xié)調(diào)，人家都不讓進門，咱也拿人家沒辦法?，F(xiàn)在的困惑是不知道如何增加業(yè)委會的管理力度?！睋?jù)介紹，業(yè)主大會、業(yè)主委員會如何管理小區(qū)、怎樣維護全體業(yè)主的合法權(quán)益、怎樣與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行交涉？昨日，市房管局也出臺了《業(yè)主大會議事規(guī)則》示范文本，就業(yè)主大會召開程序、議事內(nèi)容、投票規(guī)則、議事方式等進行了規(guī)范，供全市各小區(qū)參考使用，自今年12月1日起正式啟用?！囃Ｔ谛^(qū)被撞咋辦前幾天，我的汽車停在小區(qū)內(nèi)被撞壞了，我每個月都交30元停車費用，現(xiàn)在車被撞了，我想咨詢一下，物業(yè)管理公司在這方面有沒有責任？回復(fù)：據(jù)律師介紹，周女士的汽車被撞，首先找撞車的人負責，如果找不到撞車的人負責，找小區(qū)物業(yè)管理公司負責有一定的難度。首先，周女士要咨詢清楚，物業(yè)管理公司在停車方面有沒有相關(guān)的管理義務(wù)，如果物業(yè)管理公司的工作人員的義務(wù)包括協(xié)調(diào)汽車停放、保管等，物管在此事上就有一定的責任。如果史女士交納的30元錢只是停車費用，物管工作人員對停放的車輛沒有管理的義務(wù)，汽車是被第三方撞的，就不該追究物管的責任?！?搬家被冤枉如何處理我是搬家公司的一名工人，上個星期我們公司給一家搬家時，房主說搬家過程中把他家的DVD和音箱丟了，經(jīng)過公司查詢，的確沒有落下什么東西，但房主到搬家公司里吵了兩次，讓我們賠償丟失的東西，后來搬去的東西都拆完后，才知道是房主自己記錯了箱子，東西沒有丟，但他在我們公司鬧了兩次，店周圍的人都以為我們搬丟了東西，我們公司剛開不久，人也不多，對我們影響不好。這種情況，我們能不能要求他賠償？回復(fù)：據(jù)律師介紹，李先生所在的搬家公司如果認為搬家的房主侵害了公司的名譽權(quán)，就要視房主行為的后果決定他的法律責任。一般情況下，侵害人只要道個歉就算了。如果被侵害人或者單位覺得道歉是不夠的，可以向法院起訴。侵害人可能視后果被處以向?qū)Ψ阶鞒鰰娴狼?、公開道歉和一定的經(jīng)濟賠償?shù)??！?.業(yè)主要換物管物管堅不撤場由于對物業(yè)管理公司不滿，番禺大石桔芳園小區(qū)業(yè)主成立業(yè)委會進行自主管理，并要求原物管———東華物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“東華”）限期撤出小區(qū)。昨日是業(yè)委會要求撤出小區(qū)的截止日期，東華拒絕撤出，雙方發(fā)生糾紛。為此，番禺區(qū)房管局、當?shù)鼐游瘯?、東華物業(yè)管理公司、派出所和小區(qū)業(yè)委會代表召開了第四次協(xié)調(diào)會，但經(jīng)過兩個多小時的會議，依然沒有達成任何協(xié)議。

起因：換物管后管理變差

番禺區(qū)大石桔芳園小區(qū)是由大石公司在1989年開發(fā)并銷售。在2007年以前，該小區(qū)由大石公司旗下的富麗家園物業(yè)管理有限公司（以下簡稱“富麗家園”）負責物業(yè)管理。其后，后者由于資金周轉(zhuǎn)等原因，將物管權(quán)轉(zhuǎn)讓給東華管理。東華于2007年12月1日正式進駐桔芳園小區(qū)，從此，物管方和業(yè)主方摩擦不斷。

卓遠福是一名退休教授，在桔芳園小區(qū)住了十多年。他告訴記者，近一年來，小區(qū)內(nèi)自行車、電動車及摩托車丟失案件激增，入室盜竊案也時有發(fā)生；各種不明身份的車輛可以隨便進出小區(qū)；衛(wèi)生環(huán)境也越來越差……這些現(xiàn)象讓居民們很不滿意。在多次向東華投訴無果后，許多業(yè)主萌發(fā)了換物業(yè)管理公司的想法?！?業(yè)主：自主選擇物管公司今年5月1日，由業(yè)主張云龍、沈保德等人發(fā)起，有近300人參加的業(yè)主大會在小區(qū)內(nèi)召開。會上，眾業(yè)主一致同意成立業(yè)主委員會，行使自治權(quán)利。張云龍等人還相繼辦理了稅務(wù)登記證和組織機構(gòu)代碼證等證書，并在番禺區(qū)房管局備案。8月8日，桔芳園小區(qū)業(yè)委會正式成立。業(yè)委會還組織了66名小區(qū)居民做志愿者，進行小區(qū)管理業(yè)務(wù)，同時要求東華限期撤出小區(qū)。據(jù)小區(qū)居民稱，12月3日，東華公司工作人員與百余名自稱保安的男子進入小區(qū)，向業(yè)委會索要工資，引起較大規(guī)模糾紛。當?shù)胤抗芫趾彤斒赂鞣较群筮M行了三次協(xié)調(diào)，都無果而終。12月4日，業(yè)委會第二次上門征詢業(yè)主意見。記者看到，在意見征集表上，全小區(qū)389戶人家，除去47戶長期無人居住和18戶出租房外，共有213戶業(yè)主明確表示“不需要東華的服務(wù)”，未表態(tài)106戶，認同東華服務(wù)的只有5戶。這是業(yè)委會兩次調(diào)查中，第二次超過半數(shù)居民反對東華繼續(xù)提供物業(yè)管理服務(wù)。昨日是業(yè)主要求東華撤出的截止日期，雙方再次發(fā)生糾紛，番禺區(qū)房管局、當?shù)鼐游瘯|華物業(yè)管理公司、派出所和業(yè)委會代表召開了第四次協(xié)調(diào)會，但依然沒達成任何協(xié)議。對此，業(yè)主委員會代表張云龍十分不滿意。他表示，業(yè)委會代表業(yè)主民意，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)管理公司。東華：因有合同所以不撤東華管理處主任楊超向記者出示了一份合同復(fù)印件，文件顯示，大石公司聘請東華負責管理桔芳園、麗水灣、福泰園等小區(qū)，時間是從2007年12月1日到2010年11月30日。楊超說，正是有這份合同限制，“我們才堅持不撤出”。楊超還質(zhì)疑業(yè)委會的法人資格，“不是三五個人隨便成立個委員會就是合法的”，要有“占全體1/2以上的業(yè)主參加業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)委會才是合法的”。為了證明業(yè)委會的非法性，楊超還拿出有38個簽名的《針對業(yè)委會的投訴書》。但據(jù)居住小區(qū)近20年的沈保德辨認，只有5人是小區(qū)居民。楊超同時強調(diào)，根據(jù)東華與大石公司簽訂的合同，要更換物業(yè)管理公司，業(yè)委會必須通過業(yè)主大會形成決議，并公開招投標，等到新的物業(yè)管理公司進駐后，東華才能離開。律師：業(yè)主有權(quán)自主選擇對此糾紛，律師周玉忠表示，根據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當在業(yè)主入住之前選聘前期物業(yè)管理公司，業(yè)主入住之后開發(fā)商如果擅自變更已經(jīng)選定的前期物業(yè)管理公司，是沒有法律依據(jù)的。他還說，《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》確認，決定以什么方式管理小區(qū)是業(yè)主的自然權(quán)利，行政部門和其他單位不宜直接過多干涉?！?暖氣管漏水供暖管理處賠五千

暖氣管6月里忽然漏水，泡壞了趙先生家的家具，協(xié)商索賠不成，趙先生把供暖管理處告上法院。近日，在昌平法院的調(diào)解下，昌平區(qū)市政管理委員會供暖管理處同意賠償趙先生5000元。

今年6月26日凌晨，趙先生家的暖氣管道忽然漏水?！拔壹沂莾蓪樱敃r客廳里水已經(jīng)滿了?！壁w先生說，小區(qū)物業(yè)上門后，認為應(yīng)該由供暖管理處負責維修。早上8時，供暖管理處的職工才來修理閥門?？蛷d晾干后，趙先生家被水泡過的柜子開始起毛、起皮，頂子也裂開了。他為此找供暖管理處索賠1.2萬余元，但被拒絕。

“6月份暖氣管里怎么會有水？”庭審時，供暖管理處提出質(zhì)疑，稱停暖后，暖氣管里馬上就卸水，所以6月份管子里根本不可能存水，不同意賠償。

趙先生當庭播放了漏水時的現(xiàn)場錄像，畫面顯示，水是從暖氣管流出的。供暖管理處隨后又質(zhì)疑水的來源，認為可能是趙先生或鄰居改造暖氣片位置時，進行灌水打壓造成漏水。對此，趙先生表示，雖過了供暖季，但供暖管理處對設(shè)施有維修、監(jiān)管的義務(wù)，應(yīng)擔責。

在法院調(diào)解下，供暖管理處同意賠償趙先生5000元，趙先生表示接受。一塊玻璃引發(fā)的業(yè)主被拘案……物管和業(yè)委會沖突已有兩年歷史的番禺的華薈明苑小區(qū)再掀風暴：據(jù)稱因物管處的玻璃被砸，一業(yè)主11月1日被警方拘捕，引發(fā)300多名業(yè)主召開緊急大會。記者對該小區(qū)的深層矛盾進行多方調(diào)查。!警方證實業(yè)主被拘

華薈明苑業(yè)委會副主任陳同林告訴記者，11月1日上午，業(yè)委會一名呂姓委員打電話向他求助，稱小區(qū)秩序維護員隊長帶了六七人冒充“警察”強闖住所。陳同林隨后報警并陪同呂先生到派出所錄口供，直到下午1點多一同離開。但當日下午3點多，呂又致電陳同林，匆匆告知其已被派出所以拘留后，電話便斷線，之后一直不通。

小區(qū)的物管處負責人表示知道有人被拘，并透露與物管處玻璃被砸有關(guān)。物管處稱，10月15日晚上11點多，幾個稱自己家被莫名斷電的業(yè)主在業(yè)委會兩人帶領(lǐng)下沖到物管處來打秩序維護員、打玻璃，而日前被拘捕的呂姓委員即是當時的領(lǐng)頭人之一。

記者昨日致電洛浦街派出所，派出所警察證明拘捕呂姓業(yè)委確有其事。

物管與業(yè)委會的兩年“戰(zhàn)爭”

雙方矛盾已有歷史。

2006年10月，業(yè)委會起訴華升物業(yè)管理公司，要求其撤場。番禺區(qū)人民法院駁回起訴，稱業(yè)委會應(yīng)先召開業(yè)主大會進行表決，否則無權(quán)代表業(yè)主進行訴訟；

2007年，該案上訴至廣州中院，中院又裁定，該業(yè)委會招聘新物管的整個程序合法有效，且業(yè)委會系合法成立，根據(jù)《華薈明苑業(yè)主代表大會議事規(guī)則》，有權(quán)代表業(yè)主起訴；

2008年5月，該案發(fā)回番禺區(qū)法院再審，起訴再次被駁回：業(yè)委會在2006－2007年間新增補7名委員，但未經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，“資格存疑”；

2008年10月25日，新物管中核物業(yè)管理強行進駐華薈明苑，趕走舊物管華升物業(yè)管理公司；

2008年10月26日，200多名業(yè)主徹夜守候至翌日凌晨，以防舊物管午夜強行進駐小區(qū)；

2008年10月27日，舊物管折返，又將新物管趕走，數(shù)百名業(yè)主沖入秩序維護員亭質(zhì)問。

“交戰(zhàn)”不斷升級，目前發(fā)展到警方介入。

“車位門”引業(yè)主“內(nèi)訌”

雙方對峙到現(xiàn)在如火如荼的地步，也有部分業(yè)主表示不喜歡業(yè)委會組織這種活動煽動業(yè)主。雖說對現(xiàn)任物管并非完全滿意，但他們覺得業(yè)委會容不得有“異見”的業(yè)主。業(yè)主植阿姨說“10月25號他們請了新物管來，直接把人家舊物管的秩序維護員押上車運走，我說了句公道話就來圍攻我”。

而更核心的矛盾是，業(yè)委會不承認包括植阿姨在內(nèi)的部分業(yè)主向開發(fā)商購買的車位合法性。植阿姨說她曾以3萬多元的價格向小區(qū)開發(fā)商購買一個露天車位，但只有發(fā)票而未辦理房產(chǎn)證。業(yè)委會告訴她開發(fā)商和物管都沒有權(quán)力賣車位，車位是全體業(yè)主的，要沒收她們的車位，至于錢則讓她們?nèi)栭_發(fā)商要回來。另一位買了4個車位的朱先生則說，這樣一來他們十幾萬就打了水漂。

區(qū)房管工作組本周登門

據(jù)記者從區(qū)房管局了解，由于原業(yè)委會程序不全，該局要求小區(qū)業(yè)主按規(guī)定選舉產(chǎn)生新業(yè)委會，并迅速成立指導工作組。該工作組有60人分成30個工作小組，將從本周起上門到各業(yè)主家征詢意見，開展業(yè)委會選舉籌備工作。

小區(qū)業(yè)主梁先生說，他覺得現(xiàn)在小區(qū)里的信息太多太雜，他認為政府的介入能讓整件事走上正軌，“現(xiàn)在太煩了，業(yè)主們真心希望能生活在一個和諧的社區(qū)里”。而業(yè)委會不少業(yè)主則稱，他們認為小區(qū)自治合情合理，不需要有關(guān)部門的“格外關(guān)心”，擔心某小區(qū)新業(yè)委聘回舊物管的事會重演。華薈明苑小區(qū)的“管家”之爭究竟會何去何從，業(yè)主們能早日如愿生活在和諧之中嗎？信息時報小區(qū)版將關(guān)注次事件的進展?！?.一年的物業(yè)費沒繳物管直接從多收的暖氣費中扣家住供電小區(qū)4號樓26層的王女士打進本報熱線反映，去年10月份小區(qū)物管收了1200元的暖氣預(yù)交費，暖氣實用費用按表計算，多退少補。退費時，物管稱王女士沒有按時繳納物管費，將王女士欠的近500元的物業(yè)管理費從預(yù)繳的暖氣費中扣掉，這一做法讓王女士非常不滿。

王女士告訴記者，他們小區(qū)的暖氣是從去年10月開始供應(yīng)的，到今年的3月31日結(jié)束。由于王女士長期不在家，暖氣很少用，3月底結(jié)算時，一共用了不到200元。近日，王女士找到金滬潔士物業(yè)管理，要求將剩余1000多元的暖氣預(yù)繳費退給她。當她來到物管公司時，卻被工作人員告知，由于王女士2006年下半年和2007年上半年近500元的物業(yè)管理費一直未繳，所以物管要從剩余的暖氣預(yù)繳費里將這筆費用扣除，此舉引起了王女士的不滿。

“我不繳物管費也是有原因的。我家的可視門鈴去年安裝后，用了不到一周就被盜了，找到物管也沒人問；自行車也丟了，物管也不給說法，就這樣的態(tài)度讓我怎么把物管費交給他們？”王女士氣憤地告訴記者。

王女士說，暖氣費用了多少，表上都有數(shù)字，該繳多少費用她都會按時繳納。至于物管費，那是另外計算的，怎么能不事先通知，就直接從暖氣費中扣除呢？且該物管負責的，他們也沒有負責好，如果沒出現(xiàn)門鈴被盜、自行車被偷的事情，她也不會不繳物業(yè)管理費的。

記者隨后采訪了金滬潔士物業(yè)管理公司。工作人員岳小姐告訴記者，他們并沒有接到4號樓的王女士反映可視門鈴被盜的事情，而且門鈴是上任物管統(tǒng)一收費安裝的；王女士的自行車沒有放在收費的地下停車場，而是直接放在小區(qū)里，所以即使是丟了，他們也給不了任何說法。

■律師說法

紅杉樹律師事務(wù)所的程棟律師說，金滬潔士物管將王女士未繳的物管費從暖氣預(yù)交費中扣除是合理的，但物管必須提前貼出通知，告知小區(qū)居民?？梢曢T鈴丟失，物管需要承擔相應(yīng)的責任，但王女士不該以物管失職為由而拒繳物業(yè)管理費，這樣做是不合理的?！?物業(yè)與業(yè)主為何總會“牙舌”相爭

業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾也正在層出不窮地發(fā)生著，如何正確認識并處理這些矛盾已成為當前人們生活中的一門重要課題，我個人從以下幾方面簡單發(fā)表一下觀點，也請大家一同謀略：

一開發(fā)商在開發(fā)，銷售，售后服務(wù)中遺留的隱患1房產(chǎn)的質(zhì)量問題，連交付的物業(yè)都不過關(guān)，又何談物業(yè)服務(wù)。2銷售中的虛假承諾。例如：會所，免費停車位等等，在售房后音影全無，物業(yè)公司也因此無法提供相應(yīng)服務(wù)，但成本又已投入，造成業(yè)主與物業(yè)公司的共同浪費，甚至矛盾重重。3售后的矛盾轉(zhuǎn)嫁。有些本屬于開發(fā)商法定的義務(wù)。在很多時候，開發(fā)商將一些本屬于他們份內(nèi)的事一律推托到物業(yè)公司身上，因而引發(fā)物業(yè)公司與業(yè)主的長期矛盾。4一些開發(fā)商自己成立的物業(yè)公司為配合公司銷售，惡意降低物業(yè)費，導致同行間的惡意競爭，業(yè)主受害。二政府主管部門1開發(fā)商的問題大多也是政府主管部門的監(jiān)管不力，甚至可以說是瀆職失職造成的，尤其是質(zhì)監(jiān)，房管部門。2主管部門說話不負責任（不依法），業(yè)務(wù)水平低也是導致物業(yè)公司與業(yè)主矛盾的原因。三物業(yè)公司1接盤時，過分向開發(fā)商妥協(xié)2市場味較濃，服務(wù)水平有待提高3維權(quán)道路難四業(yè)主1消費意識不強，公眾利益觀念較差，個人“上帝意識”太強。2法律觀念淡薄。

3維權(quán)道路難

總之，建設(shè)一個小區(qū)，維護一個家園，需要“官”“商”“業(yè)主”的共同努力（尤其是政府的重識）。從而實現(xiàn)整個社會大環(huán)境的安寧，和諧！………………………..業(yè)主說：不要物管，我們可以活得更好！不要物管，我們可以活得更好！

不要物管，我們可以活得更好！

以創(chuàng)新的思維來看物業(yè)管理

“物業(yè)管理”，一個弊多利少、畫蛇添足的行業(yè)，它應(yīng)當消亡！

摘要

1.根據(jù)央視歷年315調(diào)查“物業(yè)管理”投訴總是成為十大投訴熱點之一。目前的物業(yè)管理模式剝奪了消費者的消費選擇權(quán)，消費知情權(quán)。

2.物業(yè)管理公司應(yīng)當消失，或者說轉(zhuǎn)行為專業(yè)公司。如：清潔公司、保安公司、樓宇設(shè)備維修公司等。而物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)當由業(yè)主委員會聘請幾名“常任監(jiān)理員”（下文詳述），通過向社會上的各專業(yè)公司進行“物業(yè)專項招標”來解決。

3.對社會居民小區(qū)而言，業(yè)主委員會選舉是各種黑惡勢力、利益集團（發(fā)展商）的角逐焦點。在公正選舉的難度上，寧可信其有，不可信其無。

4.惡保安問題長期無法解決。因此迫切需要形成這樣的共識：只有公安局（不是派出所）才有權(quán)在全市范圍內(nèi)招收保安員。組建、監(jiān)管保安公司。任何單位，只能向保安公司尋求保安服務(wù)。

時下，物業(yè)管理費已成為一項不小的開支。居住難已成為不爭的事實。物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾、糾紛不斷，這極大的劣化了深圳的投資環(huán)境。究其原因如下：

1．物業(yè)公司是以盈利為目的的商業(yè)機構(gòu)。物業(yè)公司的業(yè)績很難在短期內(nèi)（比如1個月內(nèi)）定量考核。因此物業(yè)公司之間很難引入競爭機制。業(yè)主委員會很難甄別良秀真?zhèn)巍?/p>

2．物業(yè)公司漫天要價。一般商品房的年物業(yè)管理費上千元。這極大的劣化了投資環(huán)境。

3．由于利益驅(qū)動，物業(yè)公司人員往往以個人好惡看待業(yè)主，很容易成為一些“有錢人”的看家護院的打手，使大多數(shù)業(yè)主得不到公平的服務(wù)。由此形成，一部分業(yè)主忍氣吞聲，大多數(shù)業(yè)主明哲保身，少數(shù)業(yè)主專橫跋扈。

4．以創(chuàng)新的思維來看物業(yè)管理，可以看出，“物業(yè)管理公司”這個形式來源于香港，并不適合國內(nèi)。如果稍加分析，可以看出它是一個弊多利少、畫蛇添足的行業(yè)。

5．物業(yè)管理公司的職能基本有：保安、清潔、維修、消防。這些功能完全可以由社會上的專業(yè)公司完成，其效果更加多快好省。例如：保安、消防工作可以找專業(yè)保安公司，清潔工作可以找專業(yè)清潔公司，維修工作可以找專業(yè)維修公司。

因此建議：

1.立法規(guī)定：業(yè)主委員會可以不要物業(yè)管理公司。

2.如果不要物業(yè)管理公司，則需要業(yè)主委員會聘請“常任監(jiān)理員”，它通常由業(yè)主委員會聘請的專業(yè)人員3——5人組成（視物業(yè)規(guī)模而定），負責處理物業(yè)管理日常工作（如：“物業(yè)專項招標”、監(jiān)督、檢查等）。

3.有人擔心“物業(yè)專項招標”工作繁雜而專業(yè)，可能推高成本。這種擔心是沒有必要的：如果“物業(yè)專項招標”推而廣之，必定會有專業(yè)的招標公司介入，使這項工作多快好省。

4.由業(yè)主委員會根據(jù)相關(guān)法規(guī)，以公平、公正、公開的程序向社會公開進行“物業(yè)專項招標”（也可委托專業(yè)招標公司），與各專業(yè)公司（保安、清潔、維修、消防等）簽訂服務(wù)合同，引入競爭機制。

5.業(yè)主委員會選舉要突出公正和可操作性，有兩個方面需要詳細規(guī)定：

1）業(yè)主委員會選舉辦法。必須充分考慮社會物業(yè)居住人員的復(fù)雜性，防止黑惡勢力、利益集團操控業(yè)主委員會選舉。必須保證每個業(yè)主都有一票，每一票都代表真實意愿。

2）在派出所、居委會對業(yè)主委員會選舉進行組織監(jiān)管時，同樣要防止黑惡勢力、利益集團滲透到派出所、居委會等基層組織，操控業(yè)主委員會選舉。…………………….物業(yè)管理十大新概念不久前，報載深圳物業(yè)管理有了以下一些新管理概念。

1、零干擾服務(wù)

汽車開到住宅區(qū)門口，門就自動開了，主人走到樓門口，樓道門也應(yīng)聲而開，路口電子屏滾動顯示著當天的天氣預(yù)報和社區(qū)內(nèi)特別通知等需要讓住戶們了解的當天信息。抄表、收費、澆花這些也全是“無人化”的。1999年出現(xiàn)在蠊田城市花園的“零干把服務(wù)”是物業(yè)管理服務(wù)的一種新突破。2、個性化服務(wù)

在萬科俊園率先采用的“個性化服務(wù)”能根據(jù)不同的住戶提供不同的服務(wù)，體現(xiàn)了物業(yè)管理“以人為本”的宗旨。這些全新的服務(wù)告訴我們，我們身邊的物業(yè)管理服務(wù)能達到多么好的程度。3、“管理報告“制

我們繳的管理費都用在了什么地方？所花的錢值不值？當不當？1999年3月萬科物業(yè)推出的”管理報告“制度，每季向業(yè)主細說管理費如何花銷、住宅區(qū)管理得好不好。4、產(chǎn)學聯(lián)手

1999年11月下旬，一群學生走上了金地物業(yè)管理的各個崗位；一批金地物業(yè)的管理骨干，則下次進了深圳職業(yè)技術(shù)學院建工系的考場。學生們將在金地熟悉物業(yè)管理的基礎(chǔ)知識，完成理論與實踐相結(jié)合的第一步。金地物業(yè)的管理骨干在進行了系統(tǒng)的理論研修后通過嚴格的考試和考評走上新的管理崗位。5、1拖N管理

中海物業(yè)在管理跨度加大、規(guī)模優(yōu)勢凸現(xiàn)的情況下創(chuàng)造出的“1拖N”管理架構(gòu)彌補了過去“小而全”的不足。“1拖N”即確定一個資深的小區(qū)管理處為區(qū)域管理中心，由它對周邊小區(qū)新管理處實行工作統(tǒng)一安排、分頭實施，人員統(tǒng)一高度、分片服務(wù)，財務(wù)統(tǒng)一分支、分別核算這種“4統(tǒng)4分”的管理運作，“1拖N”使管理服務(wù)趨于規(guī)范化，使管理與維修人員配比降低了22%，提高了專業(yè)設(shè)備的使用率，使新小區(qū)的開辦費平均減少了2成以上。6、打分制

員工上下班要打卡，這種管理制度透明公平，特別是數(shù)字化的量化衡量工作，是大家都喜歡的。如果我們給住戶一個衡量物業(yè)管理各個環(huán)節(jié)的打分表，很容易讓管理公司知道自己哪個環(huán)節(jié)沒有做好，也同時讓客戶了解到物業(yè)管理公司做得很好的一些工作。7、一卡制

客戶在社區(qū)內(nèi)發(fā)生的所有費用，包括水、電、有線電視、電話、物業(yè)管理費、特別服務(wù)費及維修費用等，都可以通過一張卡全部解決，特別是，這張卡還可以幫助客戶解決黨政軍銀行貸款或收取租金的功能。個別社區(qū)甚至解決了一卡進出所有戶門及社區(qū)門的問題。所謂智能化社區(qū)，應(yīng)該有這樣一些理念。8、噪音等約束性管理

社區(qū)安靜是每一個住戶的理想，但外部交通及社會噪音，內(nèi)部住戶的噪音永遠都是每一個住戶的難題。特別是內(nèi)部社區(qū)的噪音管理。如對某些住戶的洫聲、音響聲、裝修聲、電視聲、吵鬧聲及各類游戲聲。物業(yè)管理是不是應(yīng)該有一個公平的管理公約，對其中個別住戶的違規(guī)行為進行處理以還社區(qū)一個安靜環(huán)境。

同樣，對公共綠地、設(shè)備、衛(wèi)生、道路等的管理，也可以進行同樣的約束性管理，住戶是上帝，可上帝也有犯錯誤的時候，如果讓這些上帝有規(guī)范居住的意識，則是物業(yè)管理的難題。9、會所安排

特色會所是許多新社區(qū)成功的新招，但會所經(jīng)營往往是物業(yè)管理公司的難點之一，能把社區(qū)住戶吸引到會所里來，視會所為第二客廳，同時利用會所展開多種多樣的社區(qū)文化、體育、娛樂活動，應(yīng)該是新型物業(yè)管理公司追求的一個方向。10、氛圍管理

在住宅區(qū)內(nèi)用中華民族傳統(tǒng)美德營造出溫馨的服務(wù)氛圍，傳播文明、現(xiàn)代的生活方式，從而感染、教育和約束在此氛圍中生活的人們。由中海物業(yè)首先實踐的“氛圍管理”迅速被許多住宅區(qū)接受并加以弘揚，給深圳住宅區(qū)增添了傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的文化魅力?！?面臨競爭物業(yè)管理企業(yè)如何應(yīng)對市場需求增大，為物管企業(yè)提供機遇

均豪物業(yè)公司總經(jīng)理于慶新認為，目前北京物管市場會呈現(xiàn)四大特點：首先是隨著開發(fā)商品牌意識的提高，他們將逐步丟棄“自建自管”的觀念，把項目交給專業(yè)物管公司；其次是國企改制將使

房管所脫離政府部門，成為自負盈虧的企業(yè)實體；第三是建設(shè)部規(guī)定今后物管項目實行招標，不稱職的物管企業(yè)會被業(yè)主炒掉，由新的“管家”取而代之；第四是行政事業(yè)單位的后勤服務(wù)社會化為物管企業(yè)的發(fā)展提供了難得的機會。

清華大學房地產(chǎn)研究所副所長季如進也認為，除現(xiàn)有住宅小區(qū)必須進行物業(yè)管理外，伴隨著政府機構(gòu)的體制轉(zhuǎn)軌和企事業(yè)單位的改制，政府機關(guān)、學校、醫(yī)院等單位的后勤服務(wù)也將社會化，物業(yè)管理的客觀需求已經(jīng)產(chǎn)生，而且會越來越多，萬科物業(yè)負責建設(shè)部機關(guān)大院的物業(yè)管理和蓮花物業(yè)負責國家計委生活區(qū)的物業(yè)管理已經(jīng)說明了這一點。

物管市場目前存在哪些問題

北宇物業(yè)公司總經(jīng)理刁會壇認為，物管市場存在如下問題：許多舊有住宅小區(qū)本身就存在著硬件設(shè)施的先天不足，急需進行二次開發(fā)和完善，政府則因百姓承受能力而將物管費定得較低，許多物管企業(yè)如何愿意接手舊有住宅小區(qū)？有鑒于此，政府能否允許物管企業(yè)涉足非住宅領(lǐng)域。此外，物管公司有沒有義務(wù)為電力、自來水和天然氣公司無償代收電費、水費、燃氣費等費用，今后是否應(yīng)同這些公司簽訂服務(wù)代理合同？

香港戴德梁行物管部負責人林春麗小姐表示，物管政策可操作性較差和從業(yè)人員專業(yè)化程度不夠是物管市場存在的兩大問題。談到人員素質(zhì)問題，林小姐認為，現(xiàn)在的物管人員上崗培訓時間太短，這樣不利于從業(yè)人員專業(yè)化程度的提高。對此，作為物管專家的季如進表示，從業(yè)人員素質(zhì)的確是影響物管企業(yè)發(fā)展的因素之一，目前執(zhí)行的物管培訓是有作用的，但今后還應(yīng)逐步加強物管從業(yè)人員的在崗培訓。

今年的物業(yè)管理市場競爭如何體現(xiàn)

“有錢賺就應(yīng)該做”是企業(yè)生存的一個基本原則，但市場有利潤空間不意味著市場運作進入了良性循環(huán)。中海物業(yè)北京公司的總經(jīng)理耿萬嶺認為，北京今年的市場競爭會更激烈，物管公司的分化組合也會逐步加大。“由于今年商品房的價格呈下降趨勢，物管企業(yè)競爭的焦點會在物管費上得到體現(xiàn)，誰能合理收費，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，誰就可能占領(lǐng)市場”。

企業(yè)發(fā)展的客觀要求是走規(guī)模化道路。均豪物業(yè)的于慶新預(yù)測，破產(chǎn)與兼并將是今后物管市場的主旋律。“目前北京各類物管企業(yè)的發(fā)展水平差異較大，隨著市場的逐步規(guī)范，會導致兩種情況的產(chǎn)生：一是經(jīng)營規(guī)模小、服務(wù)水平差、信譽低的物管公司因不能適應(yīng)市場變化，最終破產(chǎn)倒閉；二是這些公司被實力較強、具有專業(yè)服務(wù)水平的物管企業(yè)兼并”。

面對競爭物管公司各有對策

北京物管市場競爭雖然還未達到白熱化的程度，但各家物管企業(yè)已明顯感到了生存壓力。在采訪過程中，記者發(fā)現(xiàn)一些物管公司已經(jīng)開始調(diào)整自己的經(jīng)營策略，表現(xiàn)出功能上互相補充、業(yè)務(wù)上互相滲透的趨勢。

作為外資企業(yè)的代表，戴德梁行今年會把物管業(yè)務(wù)從外銷房市場拓展到內(nèi)銷房市場。林春麗小姐表示，外資企業(yè)的優(yōu)勢在于其服務(wù)的專業(yè)化和國際化，而內(nèi)資企業(yè)由于特殊的本土化優(yōu)勢，在很大程度上保證了其業(yè)務(wù)量，這就形成了外資企業(yè)的互補效應(yīng)，因此梁行今后的服務(wù)類型會以有針對性的顧問管理為主。

“不論是外資公司還是外地公司，要想真正進入北京物管市場，首先做的就是樹立自己的品牌形象，拿出優(yōu)秀的作品來”。中海物業(yè)的耿萬嶺說，中海今年的核心任務(wù)便是使已經(jīng)接手管理的住宅小區(qū)在最短時間內(nèi)進入優(yōu)秀小區(qū)行列，讓中海品牌盡快被北京人認可。

北宇物業(yè)公司總經(jīng)理刁會壇在接受記者采訪時也談了該公司今后的經(jīng)營策略：首先是加強項目實力，通過貫徹ISO9002體系提高自身服務(wù)水平；其次是加大資金投入，嘗試接手高檔物業(yè)項目，進行精耕細作；再就是實現(xiàn)公司管理層和作業(yè)層的分離，使作業(yè)層逐步實現(xiàn)社會化。

據(jù)了解，規(guī)范物業(yè)管理市場運作的《物業(yè)管理條例》將于年內(nèi)出臺，隨著立法與執(zhí)法力度的加強，物管企業(yè)的競爭會從無序逐漸變成有序，正如季如進在接受記者采訪時所言，“今年的物業(yè)管理市場將是大發(fā)展前的調(diào)整期”?！?物業(yè)管理水平需要拔苗助長就像買電器一定關(guān)心保修一樣，物業(yè)管理作為商品房售后服務(wù)的重要作用已越來越被人們所重視?？山陙?，物業(yè)管理在實際工作中，其市場現(xiàn)狀難以令人滿意，主要表現(xiàn)形式有四個方面：

1．投訴率高

據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，1998年全國物業(yè)管理和商品房投訴與1997年相比增加50．7％。

2．缺乏規(guī)范

投訴的意見主要集中在對物業(yè)管理公司以老大身份自居、管理水平低、服務(wù)不到位、收費過高等方面。

3．有市無場

與市場巨大需求潛力形成強烈反差的是，物業(yè)管理市場結(jié)構(gòu)不全，交易體系不完善。

4．運作困難

一方面有實力的物業(yè)管理企業(yè)難以找到項目，只能在原經(jīng)營規(guī)模上艱難支持；另一方面企業(yè)想聘用自己滿意的物業(yè)管理公司卻無門路，更談不上選擇。

提高物業(yè)管理對策可參考以下三條方法：

第一，應(yīng)加強對市場主體的培育與建設(shè)。

從供應(yīng)來看，物業(yè)管理要從房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中脫離出來，一是有利于培育市場主體；二是有利于市場行為的規(guī)范；三是有利于培育和發(fā)展大中型物業(yè)管理企業(yè)和公司。

從物業(yè)管理市場的需方來說，凡符合條件的社區(qū)都要成立業(yè)主管理委員會，但真正成立了業(yè)主管理委員會的不多。建議政府主管部門抓緊這一工作的實施。

第二，不斷發(fā)展和完善市場介體。市場介體建設(shè)主要應(yīng)從以下方面入手：

1．成立為交易服務(wù)的中介組織，例如，經(jīng)紀公司、交易所，形成有形的物業(yè)管理市場。要制訂交易的規(guī)則和方式，規(guī)定市場準入原則和方式，規(guī)定市場準入原則，招投標程序，引入競爭原則；成立經(jīng)紀公司，建立市場供需雙方的檔案材料，發(fā)布供求信息，主持招投標過程，進行合同的簽訂、解除；由政府有關(guān)部門出面，成立交易所，由經(jīng)紀公司集中掛牌交易。

2．成立自律性中介組織———物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。協(xié)會應(yīng)對物業(yè)管理企業(yè)進行立法治市、依法操作的教育，規(guī)范企業(yè)市場行為，對企業(yè)與城市各專業(yè)管理部門的關(guān)系進行協(xié)調(diào)，維護企業(yè)正當權(quán)益。同時收集反映業(yè)主的看法，傾聽企業(yè)的呼聲，向政府提供牽涉社會發(fā)展與政策重大關(guān)系方面的專業(yè)意見。

3．成立規(guī)范服務(wù)監(jiān)督的中介組織，例如價格審批機關(guān)和仲裁機構(gòu)。物業(yè)管理服務(wù)費的價格是物業(yè)管理的一個敏感問題。如果物業(yè)管理服務(wù)費的價格不是由供需雙方協(xié)商同意，并經(jīng)政府價格部門審核認定，那么，由價格引發(fā)的糾紛將導致以后收費困難。

物業(yè)管理公司與業(yè)主經(jīng)常發(fā)生糾紛，究其原因，大多數(shù)是由于物業(yè)管理公司對物業(yè)管理中的法律關(guān)系不清楚，或許多業(yè)主不知道自己擁有哪些權(quán)利，因此，設(shè)立仲裁機構(gòu)，除了規(guī)范監(jiān)督企業(yè)和業(yè)主，理順雙方的各種法律關(guān)系外，還應(yīng)對社區(qū)內(nèi)的糾紛和矛盾進行仲裁決定。

第三，不斷擴大市場容量，積極引導消費升級。物業(yè)管理市場需求群體的構(gòu)成單位是社區(qū)，而涵蓋社區(qū)住戶的所有消費需求構(gòu)成了物業(yè)管理的服務(wù)體系。目前，我們比較注意一般家居、衛(wèi)生醫(yī)療、生活（包括文化、娛樂）方面的服務(wù)，這還遠遠不夠，還應(yīng)關(guān)注發(fā)展信息、金融、社會保障、保險、科技等方面的特殊服務(wù)。一般來說，當人們購買了商品房后，消費目標已轉(zhuǎn)向潛在的購買需求，這種潛在的需求將變?yōu)楝F(xiàn)實的購買力。因此，全面刺激社區(qū)消費經(jīng)濟增長，積極引導消費升級，將帶動和促進物業(yè)管理的市場本身乃至更大區(qū)域的市場經(jīng)濟發(fā)展?！?如何正確“閱讀”《物業(yè)管理條例》《物業(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）自2003年6月8日頒布之后，社會各界反響強烈。從目前調(diào)查掌握的情況看，無論是業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商、專家學者還是新聞媒體，對《條例》總體評價是好的，認為《條例》基本解決了物業(yè)管理活動中的焦點問題，規(guī)范了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；《條例》的實施，有利于改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，對促進社會穩(wěn)定、推進全面小康社會建設(shè)都具有積極作用。但也有一些意見認為《條例》存在一些不足，有需要改進的地方。

日前，建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司有關(guān)負責人回答了記者的提問。問：請您對《條例》作一個總體評價。答：有人認為，《條例》中沒有細節(jié)描寫，能夠被順利操作的內(nèi)容很少，物業(yè)服務(wù)中存在的諸如業(yè)主委員會選舉問題、新舊物業(yè)公司的更替問題、維修資金的管理和使用問題以及物業(yè)服務(wù)標準與服務(wù)費用等問題，《條例》都沒有提出解決辦法。《條例》雖規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的10項權(quán)利，但具體如何行使并不明確，等于給業(yè)主開了張空頭支票。我們認為，我國東中西部社會經(jīng)濟發(fā)展很不平衡，不同地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的外部環(huán)境與具體情況差距很大，作為全國適用的《條例》，不可能就每一個具體問題作統(tǒng)一、細致的規(guī)定，從這一點看，《條例》的確比較“粗”。但是，籠統(tǒng)地說《條例》不具有操作性是不妥的。第一，在業(yè)主大會會議的召開及其決議的作出、前期物業(yè)管理階段建設(shè)單位的責任、物業(yè)服務(wù)合同的簽訂、物業(yè)的使用和維護等方面，《條例》作了比較詳細和符合實際的規(guī)定，具有較強的操作性。第二，《條例》雖然對首次業(yè)主大會會議上業(yè)主投票權(quán)的確定、物業(yè)管理區(qū)域的劃分、專項維修資金的收取、使用和管理等問題沒有作具體規(guī)定，但明確了相關(guān)具體管理辦法將由省、自治區(qū)、直轄市或者有關(guān)部門另行制定。第三，貫徹執(zhí)行《條例》不僅是《條例》本身，還包括根據(jù)《條例》制定的配套規(guī)章和地方性法規(guī)。《條例》給物業(yè)管理活動的規(guī)范提供了一個基本依據(jù)。在此基礎(chǔ)上，建設(shè)部已經(jīng)根據(jù)《條例》，頒布了《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》和《業(yè)主大會規(guī)程》，正會同或配合有關(guān)部門制定《住房維修資金管理辦法》，修訂《物業(yè)管理收費管理辦法》，正在進行《物業(yè)服務(wù)合同》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《業(yè)主公約》和《業(yè)主大會議事規(guī)則》示范文本、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的修訂工作，并在著手建立健全物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度，指導中國物業(yè)管理協(xié)會制訂《物業(yè)管理服務(wù)標準》。另外，《條例》頒布之后，各地也在按照《條例》精神，結(jié)合本地實際，制定或修訂地方性物業(yè)管理條例或辦法。這些配套法規(guī)和地方性法規(guī)和《條例》是一個系統(tǒng)的整體，使《條例》具有了更強的操作性。第四，物業(yè)管理活動中的問題，有的是直接適用《條例》進行規(guī)范，有的則由其他法律法規(guī)進行規(guī)范?！睹穹ㄍ▌t》、《合同法》、《公司法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》等法律法規(guī)，都是規(guī)范物業(yè)管理活動的法律依據(jù)。問：《條例》是否完全忽略了物權(quán)與業(yè)主大會的法律地位這兩個重要問題？答：有人認為，物權(quán)和業(yè)主大會的法律地位是解決物業(yè)管理糾紛的兩個最核心的問題，而這兩個問題在《條例》中都沒有體現(xiàn)出來?！稐l例》若能在內(nèi)容上為構(gòu)造我國的財產(chǎn)制度起到一定的鋪墊作用，將是它最成功的地方，可惜它走的仍是行業(yè)管理模式，而不是法律模式。在有關(guān)物權(quán)的內(nèi)容上，《條例》也只字未提。對于《條例》沒有規(guī)定物權(quán)的問題，我們認為：物業(yè)管理的重要內(nèi)容是對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護和管理，因而牽涉到共用部位和共用設(shè)施設(shè)備權(quán)屬的劃分的問題，這個問題不解決，確實影響了物業(yè)管理法律關(guān)系的徹底理順。但這個問題的解決，屬于民事基本權(quán)利的確立和劃分的范疇，根據(jù)《立法法》規(guī)定的原則，只能以制定法律的形式來完成。目前我國《物權(quán)法》正在制定之中，《物權(quán)法》的出臺將解決這個問題?！稐l例》作為行政法規(guī)，不能將對物權(quán)關(guān)系的規(guī)范調(diào)整作為此次立法的對象和內(nèi)容。從實際出發(fā)，《條例》先解決當前物業(yè)管理活動中的急需規(guī)范的問題，今后隨著國家物權(quán)法律制度完善，再對物權(quán)的有關(guān)問題加以規(guī)定，這樣的立法思路是可以接受的。對于業(yè)主大會和業(yè)主委員會的法律地位的問題，有人提出，應(yīng)當明確業(yè)主大會是法人或者自治組織的法律地位，這種觀點不妥。首先，業(yè)主大會沒有自己的財產(chǎn)，不能獨立承擔民事權(quán)利和民事義務(wù)，所以不是法人。其次，業(yè)主大會是業(yè)主基于對自有物業(yè)實施管理，必須達成一致意見而建立的一種共同意志形成機制，主要職能在于對物業(yè)管理共同事項（主要是財產(chǎn)性的事項）達成共同意志，因而也不是自治組織。而且，《條例》雖然沒有明確業(yè)主大會是法人或者自治組織的地位，但明確規(guī)定了業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，詳細規(guī)定了業(yè)主大會和業(yè)主委員會的各項職責，已經(jīng)能夠充分保障業(yè)主大會在物業(yè)管理范圍內(nèi)開展活動。另外，根據(jù)《立法法》的原則，自治組織的設(shè)立，只能通過制定法律的形式來完成，《條例》作為行政法規(guī)，不能明確業(yè)主大會是自治組織。問：為何要對業(yè)主大會會議的召開作出比較嚴格的規(guī)定？答：根據(jù)《條例》規(guī)定，業(yè)主大會會議應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1／2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，方可召開。業(yè)主大會作出的決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1／2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2／3以上通過。有意見認為，實踐中多數(shù)社區(qū)連一年舉行一次會議都不能保證，此條規(guī)定可能會使本意要有效維護全體業(yè)主權(quán)利的規(guī)定流于形式。必須認識到，《條例》之所以做出這樣的規(guī)定，主要是為了體現(xiàn)大多數(shù)業(yè)主的共同意愿，避免開發(fā)商和少數(shù)業(yè)主委員會成員濫用權(quán)利，保護全體業(yè)主的共同財產(chǎn)和共同利益。共同財產(chǎn)和共同利益是構(gòu)成業(yè)主之間聯(lián)系的基礎(chǔ)。業(yè)主共同財產(chǎn)和共同利益的平衡，需要有民主協(xié)商機制來實現(xiàn)。業(yè)主一旦共同決定委托物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)管理，就將共同財產(chǎn)的管理置于整體的共同契約中。共同契約就必然要在單個業(yè)主利益的分散性與眾多業(yè)主利益的協(xié)調(diào)性之間實現(xiàn)均衡。業(yè)主加入共同契約就意味著要遵守少數(shù)服從多數(shù)的原則。對于重大問題，如大家關(guān)心的選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)問題，審慎行事還是完全必要的。另外，從國外的通常做法來看，大多也對業(yè)主大會（國外一般叫建筑物區(qū)分所有權(quán)人會議）決定的作出規(guī)定比較嚴格的條件。因而，《條例》對召開業(yè)主大會會議和作出決定規(guī)定了比較嚴格的條件。當然，規(guī)定嚴格的條件確實會給業(yè)主大會會議的召開和決定的作出帶來一定的困難。為了解決這個問題，《條例》對業(yè)主大會會議的召開作了靈活性規(guī)定，首先，業(yè)主大會會議可采用或集體討論或書面征求意見的靈活方式召開，其次，業(yè)主還可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。第三，《業(yè)主大會規(guī)程》作為《條例》的配套文件，規(guī)定了業(yè)主人數(shù)較多的，可以推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會，業(yè)主代表應(yīng)當真實反映所代表的業(yè)主意愿。這些規(guī)定在保證業(yè)主大會作出的決定真實反映全體業(yè)主利益和意志的基礎(chǔ)上，增強了召開業(yè)主大會會議和作出決定的可操作性。……………………最高法院：小區(qū)里人身受損可要物管擔責最高法公布兩個有關(guān)《物權(quán)法》的司法解釋征求意見稿

本報訊據(jù)《財經(jīng)》雜志報道6月16日，最高人民法院對外公布兩個有關(guān)《物權(quán)法》的司法解釋征求意見稿，向社會公開征求意見，征求意見截止日期為2008年7月16日。這兩個司法解釋分別是《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》。

在《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(征求意見稿)》中，對于現(xiàn)實中爭議最多的車位、車庫的權(quán)屬問題，司法解釋明確，建設(shè)單位沒有按照規(guī)劃文件中的配比首先滿足業(yè)主的需要，而將車位或者車庫出售、贈與或出租給業(yè)主以外的人的，業(yè)主可以請求確認該行為無效。

此外，部分業(yè)主將住宅改變用途為商業(yè)用房或者辦公用房等經(jīng)營性用房導致的糾紛，司法解釋明確，因此致使業(yè)主的正常居住和生活環(huán)境的安全或安寧受到損害的，有利害關(guān)系的業(yè)主可以請求排除妨害或者恢復(fù)原狀，造成損害的，還可請求賠償。

在《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋(征求意見稿)》中，關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全保障義務(wù)的規(guī)定最為引人注意，即物業(yè)企業(yè)如果未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)，致使物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生人身損害結(jié)果，賠償權(quán)利人可以請求其承擔相應(yīng)賠償責任。因第三人侵權(quán)導致?lián)p害結(jié)果發(fā)生的，如果物業(yè)企業(yè)有過錯，應(yīng)當承擔相應(yīng)的補充賠償責任。

對于物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的車輛丟失或者毀損，應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的過錯程度、收費情況等因素確定其是否承擔賠償責任以及承擔賠償責任的范圍。而有車輛保管服務(wù)協(xié)議的，則按協(xié)議約定處理。………………………如何做好物業(yè)設(shè)備管理一、熟悉設(shè)備的運行情況

管理好物業(yè)設(shè)備是關(guān)系到業(yè)主的切身利益，關(guān)系到物業(yè)能否保值增值。掌握物業(yè)設(shè)備的運行管理，首先應(yīng)熟悉小區(qū)(大樓)的各類管線，結(jié)構(gòu)的分布情況，因為它是設(shè)備與終端業(yè)主之間的聯(lián)系紐帶，同時工作人員還需熟悉設(shè)備的結(jié)構(gòu)原理、工作方式，對各類發(fā)電機組、變壓器，水泵等設(shè)備性能要做到了如指掌。對新接管的物業(yè)，要加強設(shè)備接管驗收，對設(shè)備運行情況進行跟蹤、監(jiān)測，記錄，消除設(shè)備存在的隱患，日常管理要根據(jù)物業(yè)設(shè)備運行的負載變化，如夏季業(yè)主用水，用電為高峰期和夏季天黑較晚的特點，工作人員可對路燈進行合理、適時調(diào)度，通過物業(yè)設(shè)備負載能力和調(diào)配特點，發(fā)掘設(shè)備潛能，做到物盡其用，充分發(fā)揮設(shè)備的使用價值。

二、建立設(shè)備管理體系

俗話說“沒有規(guī)矩、不成方圓”，要做好物業(yè)設(shè)備管理就必須建立和完善設(shè)備管理體系，對設(shè)備進行規(guī)范化、標準化、專業(yè)化的管理，具體如下：

1．建立設(shè)備管理質(zhì)量體系。設(shè)備管理是一項長期性，綜合性的工作，對設(shè)備管理要引入ISO9001質(zhì)量管理體系，如建立機房管理制度，供、配電管理制度，設(shè)備維修制度等，對設(shè)備進行規(guī)范化、標準化管理操作并嚴格執(zhí)行，做到責任到崗、任務(wù)到人，用科學化的管理來提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平。

2．建立績效考核機制。為了提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，建立設(shè)備管理考核，督查機制．制定設(shè)備管理考核標準，如設(shè)備上要有設(shè)備卡、設(shè)備臺賬，水泵閥門開啟要靈活不得滲漏，設(shè)備房要保持清潔不得堆放雜物等，定期，不定期對各小區(qū)(大樓)的設(shè)備進行現(xiàn)場檢查、考核，做到優(yōu)勝劣汰，賞罰分明，調(diào)動員工的工作積極性，增強企業(yè)凝聚力和向心力。

3．建立設(shè)備檔案。物業(yè)的設(shè)備結(jié)構(gòu)復(fù)雜，管線縱橫，對設(shè)備原始檔案要進行歸檔，匯總、登記造冊，對設(shè)備系統(tǒng)的資料如竣工圖等進行保管，對系統(tǒng)中一些常出現(xiàn)問題的重點部位拍照并在資料中予以注釋，為以后解決問題提供依據(jù)。如發(fā)電機等一些重大設(shè)備發(fā)生故障時需原生產(chǎn)廠家維修時，通過設(shè)備臺賬及時與生產(chǎn)廠家和聯(lián)絡(luò)人取得聯(lián)系，為設(shè)備及時維修贏得寶貴時間。故對設(shè)備建立設(shè)備卡、設(shè)備臺賬、技術(shù)檔案等，按照檔案管理要求，實行專業(yè)化、科學化管理，使設(shè)備管理適應(yīng)現(xiàn)代化管理需求，同時為設(shè)備的及時維修，確保設(shè)備的完好與使用安全提供科學依據(jù)。

三、對設(shè)備進行維修保養(yǎng)

設(shè)備在于管理，好的設(shè)備若得不到及時維修保養(yǎng)，就會常出故障，縮短其使用年限。對設(shè)備進行維修保養(yǎng)是保證設(shè)備運行安全，最大限度地發(fā)揮設(shè)備的有效使用功能，因此，對設(shè)備進行維修保養(yǎng)，做到以預(yù)防為主，堅持日常保養(yǎng)與科學計劃維修相結(jié)合即：

1．堅持做到“三好、四會、五定”?！叭谩奔磳υO(shè)備用好、修好、管理好；“四會”即是對設(shè)備會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障，“五定”即對設(shè)備進行清潔，潤滑、通風、檢修時做到定人、定點、定時、定質(zhì)和定責。對重大的主要設(shè)各采用預(yù)防性維修，防止設(shè)備出現(xiàn)故障，對一般設(shè)備做好日常維修保養(yǎng)。

2．注重安全管理。對設(shè)備進行維修保養(yǎng)時，要以人為本，做好安全管理工作，操作人員應(yīng)嚴格按照操作規(guī)程和制度開展工作，如操作人員在檢修電氣設(shè)備時，應(yīng)做好必要的防護，操作人員使用個人防護工具，在閘刀上掛“有人操作、禁止合閘”等標識牌，提高安全意識，防止意外事發(fā)生，因為設(shè)備管理最基本和最重要的要求是保證設(shè)備體系運行安全，用戶使用安全和操作人員操作安全。

3.結(jié)合實際、降耗節(jié)能。物業(yè)管理企業(yè)必須建立適合于自身特點的設(shè)備維修保養(yǎng)方案，遵循“安全、經(jīng)濟、合理、實用”的原則，有計劃，有步驟地進行，做好設(shè)備的預(yù)防性維修保養(yǎng)，將設(shè)備故障隱患消滅在萌芽狀態(tài)，同時在物業(yè)設(shè)備維修中提出節(jié)能改造可行性方案，盡可能采用節(jié)能設(shè)備、經(jīng)濟適用且品質(zhì)優(yōu)良的材料，修舊利廢、合理更新，達到降耗節(jié)能、延長設(shè)備使用壽命的目的，從而降低設(shè)備運行維修費用，培養(yǎng)管理隊伍的創(chuàng)新精神，維護業(yè)主的權(quán)益。

四、以人為本、提高員工綜合素質(zhì)

一流的設(shè)備有賴于一流的管理人才，在智能化程度較高，硬件設(shè)施配備完善的物業(yè)中，高素質(zhì)的專業(yè)人才在設(shè)備管理中的作用尤顯突出，因此，以人為本，合理開發(fā)和利用人才，精心培育一支技術(shù)精湛、作風優(yōu)良的管理隊伍是做好設(shè)備管理的精髓，而培養(yǎng)一支高水平的管理隊伍，應(yīng)堅持做到：

1．樹立質(zhì)量服務(wù)意識。物業(yè)管理是服務(wù)性行業(yè)，員工即使有一流的技術(shù)，但沒有為業(yè)主服務(wù)的意識也是搞不好物業(yè)設(shè)備管理，因此培養(yǎng)員工的服務(wù)意識和責任心，把為業(yè)主服務(wù)貫徹到具體工作中去，至真至誠為業(yè)主服務(wù)，確保設(shè)備運行安全。

2．提高員工業(yè)務(wù)技能。業(yè)務(wù)技能的高低直接反映出服務(wù)質(zhì)量和工作效率，對各崗位專業(yè)操作人員做到崗前培訓、持證上崗、在崗輪訓，對員工做好傳、幫、帶，即根據(jù)設(shè)備性能特點由老員工搭配新員工，老員工帶新員工，公司技術(shù)骨干人員將理論聯(lián)系實際，對設(shè)備進行現(xiàn)場操作、指導相關(guān)人員，通過各種途徑，切實提高相關(guān)人員的業(yè)務(wù)技能，使員工能滿足各崗位要求。

總之，隨著物業(yè)管理的內(nèi)外環(huán)境的不斷改善，各物管企業(yè)在物業(yè)設(shè)備管理中結(jié)合自身設(shè)備運行狀況，總結(jié)設(shè)備運行管理經(jīng)驗，創(chuàng)新發(fā)展，加強高新技術(shù)應(yīng)用，降耗節(jié)能，提高設(shè)備的使用率和完好率，為業(yè)主創(chuàng)造一個良好的工作和生活環(huán)境，使其物業(yè)最終保值、增值?！囌撊绾谓⑽飿I(yè)管理立體安全防范體系根據(jù)物業(yè)的基本情況以及物業(yè)的特點、使用性質(zhì)、管理目標，應(yīng)制定有效的管理對策來搭建人防體系。主要體現(xiàn)在六個方面：

（一）建立安全管理約束體系，是安全生產(chǎn)法律、法規(guī)的延伸，是約束人的不安全行為，改善安全環(huán)境條件，以及物的不安全狀態(tài)的一種強制措施和規(guī)范標準。

（二）選好保安人員，確定人員管理模式，是在一定時期內(nèi)指導安全工作的綜合管理體系。實行“責任安全事故為零，企業(yè)一把手負責制為保證，以兩化（即制度化、規(guī)范化）運作為基礎(chǔ)，以三全（即全員教育、全面管理、全線預(yù)防）為對策的”安全管理模式。

（三）建立激勵機制，充分發(fā)揮員工、保安員的工作主動性。

（四）定期進行安全培訓，是提高職工安全技能的重要平臺，是企業(yè)安全管理工作的永恒主題，是提高人防體系效能的重要手段。

（五）制定多層次的安全管理目標，層層落實責任制，開展“PDCA”管理循環(huán)，即工作計劃、實施措施、檢查方法、糾正與整改的實現(xiàn)方式。

（六）正確、科學、合理的利用人防、技防、物防措施，達到全方位安全監(jiān)控要求。考試樣題說明：本試卷采用百分制（即滿分計100分）。選擇題部分（含單項選題和多項選擇題）占總分值的60%，計60分；案例分析題部分占總分值的40%，計40分。（一）單項選擇題（每題1分。在每題的備選項中，只有1個最符合題意）1．物業(yè)管理企業(yè)成立須經(jīng)（）。A

業(yè)主大會批準

B

工商行政管理部門登記C

房地產(chǎn)行政管理部門批準D

居民委員會批準答案：B2．物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為（

）。A

國家級、省級、地市級

B

甲級、乙級、丙級C

一級、二級、三級

D

高級、中級、初級答案：C(二)多項選擇題（每題2分。在每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，且至少有1個錯項。錯選則該題不得分；少選則所選的每個選項得0.5分）1．新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)在進行資質(zhì)申報時，除應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)章程、驗資證明之外，還要持（

）向當?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門申報。A

企業(yè)法定代表人身份證明B

企業(yè)總經(jīng)理身份證明C

物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格證書和勞動合同D

管理和技術(shù)人員職稱證書和勞動合同E

物業(yè)服務(wù)合同

答案：ACD2．公共秩序管理部門的主要職責范圍是：（

）。A

治安防范

B

消防管理C

車輛停放管理

D

交通秩序管理E

處罰犯罪行為答案：ABCD（三）案例分析題（每題20分，請根據(jù)背景材料，按要求作答）1．某建設(shè)單位在銷售房屋期間，物業(yè)管理公司應(yīng)建設(shè)單位的請求，派出三名電梯工在白天幫助操作電梯，方便購房人上下，在此期間，發(fā)生了電梯滑梯困人事件。問題1：當電梯困人時，電梯工應(yīng)采取何種緊急處理措施？答案要點：（1）通過電梯對講或其它方式安撫被困乘客，穩(wěn)定乘客情緒；同時，告知乘客不要自行采取措施，以免發(fā)生意外。（2）立即聯(lián)系另外兩名電梯工盤車放人（即解救被困乘客）。問題2:電梯故障的后續(xù)處理應(yīng)做好哪些工作？答案要點：（1）在解救出被困乘客后，乘客如有不適，應(yīng)立即聯(lián)系建設(shè)單位送乘客入院檢查，相關(guān)費用由建設(shè)單位承擔。（2）將電梯困人情況書面報告建設(shè)單位。（3）建議建設(shè)單位對出現(xiàn)故障的電梯立即進行必要的檢查檢修等處理。（4）故障電梯在檢查、檢修前應(yīng)暫停使用，做好電梯安全防護；同時，在現(xiàn)場設(shè)立標牌、標識以警示乘客避免意外。2．A公司是某商品房住宅小區(qū)的建設(shè)單位，在預(yù)售商品房前，擬選聘物業(yè)管理企業(yè)為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。問題1:A公司應(yīng)如何正確選聘物業(yè)管理企業(yè)?答案要點：（1）A公司應(yīng)當按照《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》（或物業(yè)管理招投標相關(guān)法規(guī)等）規(guī)定的程序，通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。（2）A公司在通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)時，如果投標人少于3個，須經(jīng)政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。問題2:若A公司決定聘請B公司為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)簽訂何種合同，如何簽訂？答案要點：（1）A公司與B公司應(yīng)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。（2）A公司與B公司應(yīng)針對該項目的服務(wù)要求和項目特點進行充分協(xié)商，且不得違反法律法規(guī)的規(guī)定。（3）合同的簽訂應(yīng)當采用書面形式。六、考試選擇題解答思路全國物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格考試中，選擇題是主要的考試題型。特別是《物業(yè)管理基本制度與政策》、《物業(yè)經(jīng)營管理》這二科的考試題型均為選擇題。選擇題包括單項選擇題和多項選擇題。答好選擇題，是考試取得成功的關(guān)鍵。在此，我們對選擇題題型特點和解題思路進行分析，相信對考生復(fù)習、應(yīng)試會有很大幫助。對于一道選擇題，考生可以從不同的角度入手，分析判斷以求得正確答案，除了能直接尋找正確答案之外，還有排除法等方法，如果一時難以判斷，可用以下方法一試。我們在這里揭示的只是一種答題的技巧。要取得考試的好成績關(guān)鍵還是要扎實掌握基本知識，牢固記憶與正確理解才是應(yīng)對考試最有效的方法。但當你實在對以往所學所記全無印象之時，不妨依本節(jié)講述的技巧一試。因為，進行了選擇就存在正確的可能。放棄選擇，則永遠不存在正確的可能。住宅專項維修資金管理知識問答1、什么是住宅專項維修資金？答：根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《住宅專項維修資金管理辦法》（建設(shè)部令、財政部令第165號）的規(guī)定，住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項維修資金。住宅專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。2、為什么要建立住宅專項維修資金制度？答：設(shè)立住宅專項維修資金的目的是為了保障商品住宅及其相關(guān)公共設(shè)施的大中修和更新改造，延長房屋的使用壽命，為維護住宅小區(qū)的良好環(huán)境，保證住宅小區(qū)設(shè)施設(shè)備的正常使用創(chuàng)造必要的條件。住宅專項維修資金是“取之于民、用之于民”的一項住房保障資金，又稱為“住宅養(yǎng)老保險金”。3、住宅專項維修資金的主要用途是什么？答：住宅專項維修資金專項用于物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大中修和更新改造。共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者