第17頁共17頁物業(yè)管理工作實施細(xì)則第一章總?則第一條?為了規(guī)范物?業(yè)管理行為?，維護(hù)當(dāng)事?人的合法權(quán)?益，根據(jù)《?省物業(yè)管理?條例》的規(guī)?定，結(jié)合本?市實際情況?，制定本細(xì)?則。第二?條本市行政?區(qū)域內(nèi)的物?業(yè)管理活動?適用本細(xì)則?。第三條?新建住宅區(qū)?必須實行物?業(yè)管理。配?套設(shè)施比較?齊全的原有?住宅區(qū)，應(yīng)?當(dāng)實行物業(yè)?管理。配套?設(shè)施不全的?原有住宅區(qū)?，當(dāng)?shù)厝嗣?政府應(yīng)當(dāng)有?計劃地__?_綜合整治?，提高配套?水平，逐步?創(chuàng)造條件，?實行物業(yè)管?理。鼓勵?機(jī)關(guān)、企事?業(yè)單位辦公?區(qū)域，以及?配套設(shè)施比?較齊全的大?廈、工業(yè)區(qū)?、商業(yè)貿(mào)易?區(qū)、旅游區(qū)?、學(xué)校等其?它物業(yè)，實?行物業(yè)管理?。第四條?市房產(chǎn)管理?局（以下簡?稱市房管部?門）是全市?行政區(qū)域內(nèi)?的物業(yè)管理?行政主管部?門，負(fù)責(zé)本?細(xì)則的__?_實施。?轄市、區(qū)人?民政府應(yīng)當(dāng)?加強(qiáng)對轄區(qū)?物業(yè)管理工?作的領(lǐng)導(dǎo)，?協(xié)調(diào)相關(guān)職?能部門共同?推動物業(yè)管?理工作。轄?市、區(qū)物業(yè)?管理行政主?管部門負(fù)責(zé)?本轄區(qū)內(nèi)物?業(yè)管理活動?的監(jiān)督管理?。建設(shè)、?規(guī)劃、城管?、公安、民?政、財政、?物價、工商?、稅務(wù)、園?林等相關(guān)部?門，在各自?職責(zé)范圍內(nèi)?，依法做好?物業(yè)管理活?動的相關(guān)管?理和服務(wù)工?作。街道?辦事處（含?人民政府，?下同）負(fù)責(zé)?對轄區(qū)內(nèi)物?業(yè)管理與社?區(qū)管理、社?區(qū)服務(wù)的相?互關(guān)系進(jìn)行?協(xié)調(diào)，指導(dǎo)?和監(jiān)督社區(qū)?居委會、業(yè)?主委員會和?物業(yè)管理企?業(yè)開展工作?。第五條?物業(yè)管理企?業(yè)按照國家?和省有關(guān)規(guī)?定享受第三?產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政?策。（一?）新辦的物?業(yè)管理企業(yè)?從事居民服?務(wù)業(yè)的自開?業(yè)之日起，?可減征或免?征所得稅1?年。（二?）新辦的勞?動就業(yè)物業(yè)?管理服務(wù)企?業(yè)，凡安置?失業(yè)人員和?其它企業(yè)下?崗職工達(dá)到?從業(yè)人員總?數(shù)60%，?經(jīng)勞動部門?認(rèn)定，稅務(wù)?部門審批，?免征企業(yè)所?得稅3年；?免稅期滿后?當(dāng)年安置待?業(yè)人員占企?業(yè)原從業(yè)人?員總數(shù)30?%以上的，?減半征收所?得稅2年。?（三）對?社區(qū)服務(wù)項?目，經(jīng)有關(guān)?部門審核批?準(zhǔn)，3年內(nèi)?免征營業(yè)稅?，城市維護(hù)?建設(shè)稅和教?育費附加隨?營業(yè)稅一同?免征，3年?內(nèi)免征工商?行政性收費?。（四）?物業(yè)管理企?業(yè)以全部收?入減去代業(yè)?主或承租者?支付的水、?電、燃?xì)狻?房屋租金的?價款后的余?額作為營業(yè)?額計征營業(yè)?稅。（五?）新成立物?業(yè)管理企業(yè)?3年內(nèi)享受?下列優(yōu)惠政?策：免繳物?價調(diào)節(jié)基金?、糧食風(fēng)險?基金、防洪?保安基金、?優(yōu)待金、殘?疾就業(yè)保障?金，緩繳人?防基金。?（六）物業(yè)?管理企業(yè)受?托管理的經(jīng)?政府整治的?老住宅小區(qū)?物業(yè)管理公?共服務(wù)費列?入代辦項目?，不計入納?稅基數(shù)，使?用物業(yè)服務(wù)?專用票據(jù)。?第二章業(yè)?主及業(yè)主大?會第六條?房屋的所有?權(quán)人為業(yè)主?。業(yè)主在?物業(yè)管理活?動中按照法?律的規(guī)定和?物業(yè)服務(wù)合?同的約定享?有權(quán)利，并?承擔(dān)相應(yīng)義?務(wù)。業(yè)主?通過業(yè)主大?會或者業(yè)主?代表大會和?業(yè)主委員會?對物業(yè)實施?自治管理。?只有一個業(yè)?主，或者業(yè)?主人數(shù)較少?且經(jīng)全體業(yè)?主同意，物?業(yè)管理的_?__形式可?以由業(yè)主自?主決定。?第七條物業(yè)?的承租人或?者實際使用?物業(yè)的其他?人為物業(yè)使?用人。物?業(yè)使用人在?物業(yè)管理活?動中應(yīng)當(dāng)遵?守有關(guān)法律?、法規(guī)和業(yè)?主（臨時）?公約的有關(guān)?規(guī)定。物業(yè)?使用人違反?規(guī)定的，有?關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)?承擔(dān)連帶責(zé)?任。第八?條一個物業(yè)?管理區(qū)域成?立一個業(yè)主?大會。業(yè)主?大會由物業(yè)?管理區(qū)域內(nèi)?全體業(yè)主組?成。業(yè)主大?會是業(yè)主_?__行使權(quán)?利和維護(hù)全?體業(yè)主合法?權(quán)益的__?_。凡需投?票表決的事?項，應(yīng)當(dāng)由?業(yè)主本人根?據(jù)投票權(quán)數(shù)?簽署贊同、?___或者?棄權(quán)的書面?意見。業(yè)主?委托本物業(yè)?管理區(qū)域內(nèi)?其他業(yè)主參?加會議的，?受托的業(yè)主?可以代為轉(zhuǎn)?交投票的書?面意見。?物業(yè)使用人?出席業(yè)主大?會的，應(yīng)出?具業(yè)主的書?面委托書。?如業(yè)主出具?書面委托書?確有困難的?，經(jīng)社區(qū)居?委會證明該?物業(yè)使用人?為業(yè)主直系?親屬且長期?居住的，可?出席會議。?物業(yè)管理?區(qū)域內(nèi)業(yè)主?戶數(shù)多于2?00戶的，?可由業(yè)主代?表組成業(yè)主?代表大會。?業(yè)主代表由?業(yè)主大會籌?備組以幢、?單元、樓層?等為單位推?薦出1一5?名候選人，?經(jīng)民主選舉?產(chǎn)生。業(yè)主?代表大會的?業(yè)主代表應(yīng)?當(dāng)于參加業(yè)?主代表大會?___日前?，就業(yè)主代?表大會會議?擬討論的事?項書面征求?所代表的業(yè)?主意見。業(yè)?主代表的任?期與當(dāng)屆的?業(yè)主委員會?任期相同。?第九條物?業(yè)管理區(qū)域?的劃分應(yīng)當(dāng)?遵循方便居?民的生活和?工作，有利?于物業(yè)實施?統(tǒng)一管理，?有利于社區(qū)?建設(shè)與管理?，有利于公?建配套設(shè)施?發(fā)揮最大效?益的原則，?由轄市、區(qū)?物業(yè)管理行?政主管部門?具體劃分。?物業(yè)管理區(qū)?域劃分后，?轄市、區(qū)物?業(yè)管理行政?主管部門應(yīng)?當(dāng)在物業(yè)管?理區(qū)域內(nèi)公?告。第十?條物業(yè)管理?區(qū)域內(nèi)，已?交付使用的?物業(yè)建筑面?積達(dá)到50?％，或者首?戶業(yè)主入住?已滿2年的?，應(yīng)當(dāng)依法?召開首次業(yè)?主大會，選?舉產(chǎn)生業(yè)主?委員會。?分期開發(fā)的?物業(yè)區(qū)域，?可以先期成?立業(yè)主委員?會。先期成?立的業(yè)主委?員會，應(yīng)當(dāng)?在物業(yè)區(qū)域?新的一期交?付使用的物?業(yè)建筑面積?達(dá)到50％?以后，及時?補選或改選?業(yè)主委員會?。第十一?條建設(shè)單位?應(yīng)當(dāng)在符合?首次業(yè)主大?會成立條件?后___日?內(nèi)，以書面?形式告知物?業(yè)所在地的?轄市、區(qū)物?業(yè)管理行政?主管部門和?街道辦事處?；業(yè)主也可?書面告知物?業(yè)所在地的?轄市、區(qū)物?業(yè)管理行政?主管部門。?轄市、區(qū)?物業(yè)管理行?政主管部門?應(yīng)在收到書?面告知__?_日內(nèi)，會?同街道辦事?處___、?指導(dǎo)、協(xié)調(diào)?成立首次業(yè)?主大會籌備?組?；I備組?工作經(jīng)費由?建設(shè)單位承?擔(dān)。第十?二條首次業(yè)?主大會籌備?組由社區(qū)居?委會、建設(shè)?單位和業(yè)主?代表組成，?人數(shù)一般為?7－15名??；I備組的?組長由社區(qū)?居委會工作?人員擔(dān)任，?業(yè)主代表由?社區(qū)居委會?推薦產(chǎn)生。?籌備組成?員___確?定后，以書?面形式在物?業(yè)管理區(qū)域?內(nèi)公告，公?告時間不少?于___日?，籌備組自?公告期滿后?成立?；I?備組自成立?之日起__?_日內(nèi)依法?做好業(yè)主大?會召開的各?項準(zhǔn)備工作?，并完成召?開首次業(yè)主?大會的工作?。物業(yè)所在?地的轄市、?區(qū)物業(yè)管理?行政主管部?門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)?籌備組召開?首次業(yè)主大?會。第十?三條業(yè)主在?首次業(yè)主大?會會議上的?投票權(quán)數(shù)，?住宅房屋實?行一戶一票?。與住宅同?一物業(yè)區(qū)域?內(nèi)的非住宅?物業(yè)按照每?一房屋權(quán)屬?證為一票，?每一房屋權(quán)?屬證所登記?的建筑面積?超過該住宅?小區(qū)住宅戶?均建筑面積?一倍以上的?，可增加一?票。單個業(yè)?主所持有的?投票權(quán)最高?不超過全部?投票權(quán)的3?0%。業(yè)?主在第二次?及其以后的?業(yè)主大會上?投票權(quán)數(shù)的?確定，由業(yè)?主大會議事?規(guī)則規(guī)定。?第十四條?召開業(yè)主大?會應(yīng)當(dāng)有代?表過半數(shù)投?票權(quán)的業(yè)主?參加。業(yè)主?大會會議可?以采用__?_討論的形?式，也可以?采用征求意?見的形式。?涉及選舉業(yè)?主委員會和?討論議決有?關(guān)物業(yè)管理?區(qū)域重大事?項內(nèi)容的會?議時，應(yīng)當(dāng)?采用___?討論的形式?召開業(yè)主大?會。第十?五條業(yè)主大?會會議分為?定期會議和?臨時會議。?業(yè)主大會的?定期會議應(yīng)?當(dāng)按照業(yè)主?大會議事規(guī)?則的規(guī)定召?開，每年至?少召開一次?。經(jīng)20%?以上的業(yè)主?提議，或者?經(jīng)擁有物業(yè)?管理區(qū)域內(nèi)?30%以上?投票權(quán)數(shù)的?業(yè)主提議，?應(yīng)當(dāng)召開業(yè)?主大會臨時?會議。業(yè)?主委員會不?履行職責(zé)召?集業(yè)主大會?定期會議和?臨時會議的?，轄市、區(qū)?物業(yè)管理行?政主管部門?可以責(zé)令業(yè)?主委員會限?期召集。逾?期仍不召集?的，由物業(yè)?管理區(qū)域所?在地的街道?辦事處指導(dǎo)?社區(qū)居委會?___召集?。其他單位?和個人召集?的業(yè)主大會?會議無效。?第十六條?業(yè)主委員會?是業(yè)主大會?的執(zhí)行機(jī)構(gòu)?，在物業(yè)管?理活動中應(yīng)?當(dāng)維護(hù)全體?業(yè)主的合法?權(quán)益，依法?履行職責(zé)并?承擔(dān)義務(wù)。?業(yè)主委員會?對業(yè)主大會?負(fù)責(zé)并報告?工作。第?十七條業(yè)主?委員會由業(yè)?主大會選舉?產(chǎn)生，業(yè)主?委員會由5?至15人的?單數(shù)組成，?業(yè)主委員會?委員候選人?由業(yè)主聯(lián)名?推薦，聯(lián)名?業(yè)主的具體?人數(shù)由籌備?組根據(jù)物業(yè)?類型和物業(yè)?管理區(qū)域內(nèi)?業(yè)主總?cè)藬?shù)?確定。業(yè)主?委員會選舉?采取差額選?舉的方式，?差額比例不?低于20％?。業(yè)主委?員會委員在?任屆內(nèi)拒不?履行業(yè)主義?務(wù)，以及其?他原因不宜?擔(dān)任業(yè)主委?員會委員的?，業(yè)主委員?會應(yīng)當(dāng)終止?其委員資格?，并在物業(yè)?管理區(qū)域內(nèi)?公告。委員?資格終止之?日起___?日內(nèi)，應(yīng)將?其保管的檔?案資料和有?關(guān)財物移交?給業(yè)主委員?會。第十?八條物業(yè)管?理區(qū)域內(nèi)，?應(yīng)建立社區(qū)?居委會、業(yè)?主委員會、?物業(yè)管理企?業(yè)負(fù)責(zé)人參?加的聯(lián)席會?議制度。聯(lián)?席會議由物?業(yè)所在地的?街道辦事處?指定專人負(fù)?責(zé)召集和主?持。聯(lián)席會?議主要協(xié)調(diào)?解決物業(yè)管?理中的重大?問題。第?十九條業(yè)主?委員會的委?員可以獲得?一定數(shù)量的?津貼。津貼?來源和津貼?標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主?大會決定后?在物業(yè)服務(wù)?合同中約定?。業(yè)主委員?會委員不得?在本物業(yè)管?理區(qū)域服務(wù)?的物業(yè)管理?企業(yè)中兼職?并接受物業(yè)?管理企業(yè)津?貼。業(yè)主委?員會不得從?事經(jīng)營活動?。第二十?條業(yè)主委員?會會議由主?任或者主任?委托的副主?任召集，召?開會議必須?有過半數(shù)委?員出席，所?作決定須經(jīng)?業(yè)主委員會?全體委員半?數(shù)以上同意?。業(yè)主委員?會委員如出?現(xiàn)個別缺額?時，業(yè)主委?員會應(yīng)按法?定程序及時?予以補充，?并通告全體?業(yè)主。業(yè)主?委員會委員?缺額超過半?數(shù)以上時，?應(yīng)召開業(yè)主?大會予以補?選。第二?十一條業(yè)主?代表、業(yè)主?委員會任期?屆滿3個月?前，街道辦?事處應(yīng)當(dāng)指?導(dǎo)、督促換?屆選舉。?業(yè)主委員會?因客觀原因?___辭職?或解散的，?物業(yè)所在地?的街道辦事?處應(yīng)及時指?導(dǎo)社區(qū)居委?會依法__?_召開業(yè)主?大會，重新?選舉業(yè)主委?員會。第?二十二條建?設(shè)單位依法?制定的業(yè)主?臨時公約和?經(jīng)業(yè)主大會?通過的業(yè)主?公約是業(yè)主?共同訂立的?有關(guān)物業(yè)使?用、維修、?管理等方面?的行為守則?，對全體業(yè)?主和物業(yè)使?用人具有約?束力。業(yè)?主大會、業(yè)?主委員會作?出__決定?以及經(jīng)業(yè)主?大會授權(quán)由?業(yè)主委員會?與物業(yè)管理?企業(yè)簽訂的?物業(yè)服務(wù)合?同，應(yīng)當(dāng)在?物業(yè)管理區(qū)?域予以公布?，對物業(yè)管?理區(qū)域內(nèi)全?體業(yè)主和物?業(yè)使用人具?有約束力。?業(yè)主大會?、業(yè)主委員?會作出__?決定違__?_律、法規(guī)?、規(guī)章規(guī)定?的，物業(yè)所?在地的轄市?、區(qū)物業(yè)管?理行政主管?部門應(yīng)當(dāng)依?法予以撤銷?，并通告物?業(yè)管理區(qū)域?內(nèi)的全體業(yè)?主。第三?章物業(yè)管理?企業(yè)第二?十三條物業(yè)?管理企業(yè)應(yīng)?當(dāng)依法取得?物業(yè)管理企?業(yè)資質(zhì)，并?在資質(zhì)等級?許可的范圍?內(nèi)從事物業(yè)?管理活動。?物業(yè)管理?企業(yè)應(yīng)當(dāng)在?經(jīng)營服務(wù)場?所公示營業(yè)?執(zhí)照、資質(zhì)?證書和從業(yè)?人員的職業(yè)?（職稱）資?格證書。?已領(lǐng)取國家?統(tǒng)一制發(fā)的?物業(yè)管理企?業(yè)資質(zhì)等級?證書的外地?物業(yè)管理企?業(yè)，來本市?從事物業(yè)管?理活動的，?應(yīng)當(dāng)?shù)绞蟹?管部門備案?。第二十?四條物業(yè)管?理企業(yè)在物?業(yè)管理活動?中依照法律?的規(guī)定和物?業(yè)管理服務(wù)?委托合同的?約定享有權(quán)?利，并承擔(dān)?相應(yīng)義務(wù)。?物業(yè)管理?企業(yè)應(yīng)當(dāng)將?與建設(shè)單位?或業(yè)主委員?會簽訂的物?業(yè)（前期）?服務(wù)合同的?主要內(nèi)容，?在物業(yè)管理?區(qū)域內(nèi)予以?公示，接受?業(yè)主監(jiān)督。?物業(yè)管理?企業(yè)因故提?前終止服務(wù)?，或按照物?業(yè)（前期）?服務(wù)合同的?約定期限屆?滿的，應(yīng)當(dāng)?提前三個月?書面告知業(yè)?主委員會，?并在物業(yè)管?理區(qū)域內(nèi)書?面告示全體?業(yè)主，同時?公示物業(yè)管?理服務(wù)費收?支情況，公?布物業(yè)管理?用房及其他?屬于全體業(yè)?主的公共財?物，接受業(yè)?主質(zhì)詢。?物業(yè)管理企?業(yè)按照合同?約定退出物?業(yè)管理區(qū)域?的，由業(yè)主?委員會另聘?物業(yè)管理企?業(yè)。在未落?實物業(yè)管理?企業(yè)之前，?其小區(qū)環(huán)境?衛(wèi)生、綠化?管理、公共?秩序等服務(wù)?，由物業(yè)所?在地街道辦?事處協(xié)調(diào)社?區(qū)代為臨時?管理。第?二十五條建?立物業(yè)管理?企業(yè)履約保?證金制度。?物業(yè)管理企?業(yè)履約保證?金用于物業(yè)?管理企業(yè)非?正常退出物?業(yè)后、新聘?物業(yè)管理企?業(yè)進(jìn)入物業(yè)?前過渡管理?的費用。履?約保證金的?標(biāo)準(zhǔn)不低于?每萬平方米?建筑面積1?000元，?具體數(shù)額由?建設(shè)單位或?業(yè)主委員會?，在物業(yè)（?前期）服務(wù)?合同中與受?托的物業(yè)管?理企業(yè)約定?。履約保證?金存入轄市?、區(qū)物業(yè)管?理行政主管?部門指定的?帳戶。如物?業(yè)服務(wù)合同?期滿雙方不?再續(xù)約的或?因不可抗力?因素導(dǎo)致合?同終止的，?在轄市、區(qū)?物業(yè)管理行?政主管部門?的監(jiān)督下，?建設(shè)單位或?業(yè)主委員會?應(yīng)將履約保?證金全部退?還物業(yè)管理?企業(yè)。第?二十六條承?擔(dān)前期物業(yè)?管理服務(wù)的?企業(yè)在首次?業(yè)主大會未?成立前，因?故終止前期?物業(yè)服務(wù)合?同的，仍由?原建設(shè)單位?負(fù)責(zé)重新選?聘前期物業(yè)?管理企業(yè)。?第二十七?條首次業(yè)主?大會上應(yīng)當(dāng)?作出續(xù)聘或?解聘前期物?業(yè)管理企業(yè)?__決定。?業(yè)主大會作?出續(xù)聘前期?物業(yè)管理企?業(yè)決定的，?業(yè)主委員會?成立后應(yīng)及?時與續(xù)聘企?業(yè)簽訂物業(yè)?服務(wù)合同；?業(yè)主大會作?出解聘前期?物業(yè)管理企?業(yè)決定的，?業(yè)主委員會?應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)?主大會__?決定，在_?__日內(nèi)完?成重新選聘?物業(yè)管理企?業(yè)的工作，?并與新聘的?物業(yè)管理企?業(yè)簽訂物業(yè)?服務(wù)合同。?第二十八?條物業(yè)管理?企業(yè)應(yīng)當(dāng)配?合街道辦事?處、社區(qū)居?民委員會在?本物業(yè)管理?區(qū)域內(nèi)開展?相關(guān)工作；?協(xié)助公安部?門維護(hù)物業(yè)?管理區(qū)域內(nèi)?治安秩序、?制止違法行?為。在物業(yè)?管理區(qū)域內(nèi)?發(fā)生治安案?件或者各類?災(zāi)害事故時?，應(yīng)當(dāng)及時?向公安和有?關(guān)部門報告?，并協(xié)助做?好調(diào)查和救?助工作。?第四章物業(yè)?管理服務(wù)與?收費第二?十九條新建?住宅物業(yè)出?售前，建設(shè)?單位必須通?過公開招標(biāo)?方式選聘具?有相應(yīng)資質(zhì)?的物業(yè)管理?企業(yè)實施前?期物業(yè)管理?，并與選聘?的物業(yè)管理?企業(yè)簽訂前?期物業(yè)服務(wù)?合同。第?三十條新建?物業(yè)出售時?，建設(shè)單位?與物業(yè)買受?人簽訂的物?業(yè)買賣合同?必須包含前?期物業(yè)服務(wù)?合同約定的?內(nèi)容。建?設(shè)單位必須?在物業(yè)銷售?前將業(yè)主臨?時公約向物?業(yè)買受人明?示，并予以?說明。物業(yè)?買受人在與?建設(shè)單位簽?訂物業(yè)買賣?合同時，應(yīng)?當(dāng)對遵守業(yè)?主臨時公約?予以書面承?諾。第三?十一條物業(yè)?（前期）服?務(wù)合同的主?要內(nèi)容由當(dāng)?事人參照物?業(yè)管理主管?部門制定的?示范文本商?定。第三?十二條普通?住宅公共服?務(wù)收費實行?政府指導(dǎo)價?。政府指導(dǎo)?價由市價格?主管部門會?同物業(yè)管理?行政主管部?門，根據(jù)物?業(yè)的硬件設(shè)?施、環(huán)境和?物業(yè)管理服?務(wù)質(zhì)量等因?素，制定相?應(yīng)的物業(yè)服?務(wù)分項目收?費基準(zhǔn)價及?浮動幅度，?并定期公布?。通過招標(biāo)?確定的公共?服務(wù)費收費?標(biāo)準(zhǔn)，招標(biāo)?結(jié)束后向價?格主管部門?備案。價格?主管部門應(yīng)?及時出具備?案文件。未?通過招標(biāo)確?定的公共服?務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)?，事前應(yīng)報?價格主管部?門審核。已?產(chǎn)生業(yè)主委?員會的普通?住宅物業(yè)管?理公共服務(wù)?費的具體收?費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)?主委員會經(jīng)?業(yè)主大會同?意后，按照?本市物業(yè)服?務(wù)收費的有?關(guān)規(guī)定，與?物業(yè)管理企?業(yè)在物業(yè)服?務(wù)合同中約?定，并報市?價格主管部?門備案。?高檔住宅、?別墅、非住?宅用房等其?他物業(yè)的公?共服務(wù)收費?，由當(dāng)事人?在物業(yè)（前?期）服務(wù)合?同中協(xié)商確?定。滿足部?分業(yè)主、物?業(yè)使用人需?要或接受委?托開展的特?約服務(wù)和代?收代辦收費?，由當(dāng)事人?協(xié)商確定。?物業(yè)管理?企業(yè)應(yīng)當(dāng)在?物業(yè)管理區(qū)?域內(nèi)以書面?形式公布物?業(yè)服務(wù)與收?費的項目和?標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容?。物業(yè)管理?公共服務(wù)費?按月或季度?收取，最多?可預(yù)收一年?。物業(yè)管?理企業(yè)應(yīng)當(dāng)?定期向業(yè)主?公布物業(yè)管?理服務(wù)費的?收支情況，?至少每半年?公布一次，?并接受業(yè)主?委員會的監(jiān)?督和質(zhì)詢。?第三十三?條業(yè)主、物?業(yè)使用人應(yīng)?當(dāng)按照物業(yè)?（前期）服?務(wù)合同的約?定及時交納?物業(yè)管理服?務(wù)費，不得?拒絕履行依?約交納物業(yè)?管理服務(wù)費?的義務(wù)，損?害其他業(yè)主?的利益。?第三十四條?前期物業(yè)服?務(wù)合同生效?之日至銷售?房屋經(jīng)綜合?驗收具備交?付條件的當(dāng)?月發(fā)生的物?業(yè)服務(wù)費用?，由建設(shè)單?位承擔(dān)。銷?售房屋經(jīng)驗?收具備交付?條件的次月?至前期物業(yè)?服務(wù)合同終?止之日的當(dāng)?月發(fā)生的物?業(yè)服務(wù)費用?，由物業(yè)買?受人按照房?屋銷售合同?約定的前期?物業(yè)服務(wù)收?費標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)?；房屋銷售?合同未約定?的，由建設(shè)?單位承擔(dān)。?根據(jù)房屋銷?售合同約定?，已經(jīng)驗收?具備交付條?件的房屋，?因物業(yè)買受?人的原因未?及時辦理入?住手續(xù)的物?業(yè)服務(wù)費用?，由物業(yè)買?受人承擔(dān)。?房屋交付?給業(yè)主后，?業(yè)主進(jìn)行裝?飾裝修期間?應(yīng)全額交納?物業(yè)服務(wù)費?。業(yè)主、物?業(yè)使用人連?續(xù)六個月未?居住且向受?托的物業(yè)管?理企業(yè)辦理?未入住書面?告知手續(xù)的?視為空關(guān)房?，業(yè)主在空?關(guān)房期間的?物業(yè)服務(wù)費?按70％交?納。已竣?工但尚未售?出或者因建?設(shè)單位的原?因尚未交給?物業(yè)買受人?的物業(yè)，物?業(yè)服務(wù)費用?由建設(shè)單位?全額交納。?物業(yè)出租?、出借或者?以其他方式?由他人使用?的，物業(yè)服?務(wù)費由物業(yè)?使用人交納?，業(yè)主負(fù)連?帶交納責(zé)任?。物業(yè)發(fā)?生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移?時，原業(yè)主?或者物業(yè)使?用人應(yīng)當(dāng)結(jié)?清物業(yè)服務(wù)?費用。第?三十五條建?設(shè)單位應(yīng)承?擔(dān)所委托物?業(yè)管理項目?的前期介入?費用、接管?驗收費用、?物業(yè)管理企?業(yè)的開辦費?用及項目分?期建設(shè)造成?的前期物業(yè)?管理服務(wù)費?不足的補貼?等。各項費?用和補貼的?具體標(biāo)準(zhǔn)及?支付方式由?建設(shè)單位與?物業(yè)管理企?業(yè)根據(jù)項目?規(guī)模、配套?等因素協(xié)商?確定并在前?期物業(yè)服務(wù)?合同中約定?。第三十?六條車輛在?物業(yè)管理區(qū)?域內(nèi)停放和?管理等事項?，由業(yè)主大?會決定。已?成立業(yè)主委?員會的小區(qū)?，車輛停放?收費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)?報價格主管?部門確認(rèn)后?執(zhí)行；未成?立業(yè)主委員?會的小區(qū)，?車輛停放收?費標(biāo)準(zhǔn)由價?格主管部門?審核后執(zhí)行?。車主對車?輛有保管要?求的，由車?主和物業(yè)管?理企業(yè)另行?簽訂保管合?同。住宅?物業(yè)管理區(qū)?域內(nèi)的機(jī)動?車停車場（?庫），由本?物業(yè)區(qū)域業(yè)?主共有，協(xié)?議另有約定?的除外。但?是，法律有?規(guī)定的從其?規(guī)定。屬于?業(yè)主共有的?機(jī)動車停車?場（庫）應(yīng)?當(dāng)提供給本?物業(yè)管理區(qū)?域內(nèi)的業(yè)主?、物業(yè)使用?人使用，不?得轉(zhuǎn)讓給物?業(yè)管理區(qū)域?外的單位或?者個人。物?業(yè)管理區(qū)域?內(nèi)車輛應(yīng)在?指定的停車?位停放，不?得影響其他?車輛和行人?的正常通行?。對不按規(guī)?定停放影響?住宅物業(yè)管?理區(qū)域道路?通行或者公?共安全的，?物業(yè)管理企?業(yè)有權(quán)按有?關(guān)協(xié)議進(jìn)行?處理，由此?產(chǎn)生的費用?由車主承擔(dān)?。第三十?七條物業(yè)管?理區(qū)域內(nèi)凡?是向最終用?戶收取有關(guān)?費用的，有?關(guān)收費單位?可以委托給?物業(yè)管理企?業(yè)代為收取?。委托代為?收取費用的?，雙方應(yīng)當(dāng)?簽訂有償服?務(wù)合同。物?業(yè)管理企業(yè)?可以依協(xié)議?將物業(yè)公共?服務(wù)費與委?托代收的相?關(guān)費用合并?征收。第?五章物業(yè)的?使用和維護(hù)?第三十八?條新建物業(yè)?項目規(guī)劃設(shè)?計方案應(yīng)當(dāng)?依照有關(guān)法?律、法規(guī)和?本細(xì)則的規(guī)?定安排物業(yè)?管理服務(wù)用?房等相關(guān)配?套設(shè)施。規(guī)?劃部門應(yīng)在?規(guī)劃核準(zhǔn)的?圖紙上標(biāo)注?物業(yè)管理服?務(wù)用房的具?___置并?在經(jīng)濟(jì)指標(biāo)?中注明面積?；設(shè)計單位?應(yīng)在圖紙上?注明設(shè)計的?實際面積。?對于建設(shè)規(guī)?模較大、有?多個相對獨?立組團(tuán)構(gòu)成?的物業(yè)項目?，其物業(yè)管?理服務(wù)用房?的建設(shè)應(yīng)以?方便業(yè)主使?用為原則合?理規(guī)劃配置?。新建物?業(yè)項目內(nèi)的?路燈、水、?電、燃?xì)獾?配套設(shè)施的?管護(hù)、生活?垃圾的清運?等，建設(shè)單?位必須與相?關(guān)部門辦理?一次性移交?手續(xù)。物?業(yè)項目交付?進(jìn)行綜合驗?收時，所在?地的物業(yè)管?理行政主管?部門應(yīng)當(dāng)按?照規(guī)劃對物?業(yè)管理服務(wù)?用房和相關(guān)?配套設(shè)施的?建設(shè)、移交?進(jìn)行驗收。?第三十九?條物業(yè)管理?服務(wù)用房建?設(shè)的具體標(biāo)?準(zhǔn)和用途為?：按物業(yè)管?理區(qū)域房屋?總建筑面積?4‰的比例?建設(shè)，根據(jù)?建設(shè)比例物?業(yè)管理服務(wù)?用房面積小?于100平?方米的按1?00平方米?建設(shè)，其中?：2.5?‰作為物業(yè)?服務(wù)和業(yè)主?委員會辦公?用房；1?.5‰作為?物業(yè)服務(wù)經(jīng)?營用房,物?業(yè)服務(wù)經(jīng)營?用房應(yīng)在規(guī)?劃的商業(yè)配?套房中提供?。建設(shè)單?位在移交物?業(yè)管理服務(wù)?用房時，應(yīng)?達(dá)到國家有?關(guān)物業(yè)管理?服務(wù)用房建?設(shè)的基本標(biāo)?準(zhǔn)。不得將?電梯井、管?道井、樓梯?間、垃圾道?、變電室、?設(shè)備間、公?共門廳、過?道、地下室?、車棚、車?庫、人防工?程、室內(nèi)層?高不足2.?2米的房屋?計入物業(yè)管?理服務(wù)用房?面積。本?細(xì)則實施之?前建成的住?宅區(qū)未提供?物業(yè)服務(wù)經(jīng)?營用房的，?可參照上述?面積標(biāo)準(zhǔn)，?列入政府整?治項目中逐?步建設(shè)完善?。第四十?條物業(yè)服務(wù)?辦公用房和?物業(yè)服務(wù)經(jīng)?營用房屬該?物業(yè)管理區(qū)?域全體業(yè)主?共有，應(yīng)當(dāng)?辦理共有產(chǎn)?權(quán)登記。?物業(yè)管理區(qū)?域內(nèi)的產(chǎn)權(quán)?屬于全體業(yè)?主共有的經(jīng)?營用房、共?用部位、共?用配套設(shè)施?設(shè)備和場地?，經(jīng)業(yè)主大?會決議，由?業(yè)主委員會?與物業(yè)管理?企業(yè)簽訂委?托經(jīng)營管理?合同，其收?入主要用于?補充該物業(yè)?區(qū)域的物業(yè)?管理服務(wù)費?不足。業(yè)主?大會與物業(yè)?管理企業(yè)簽?訂的委托經(jīng)?營管理合同?應(yīng)在物業(yè)區(qū)?域內(nèi)予以公?示，業(yè)主委?員會每年可?對委托經(jīng)營?管理的財產(chǎn)?情況進(jìn)行審?計，審計結(jié)?果應(yīng)當(dāng)在物?業(yè)管理區(qū)域?內(nèi)公示。?第四十一條?物業(yè)管理企?業(yè)在接管物?業(yè)時，必須?嚴(yán)格按照該?物業(yè)的規(guī)劃?設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和?國家有關(guān)規(guī)?范，對物業(yè)?的共用部位?、共用設(shè)施?設(shè)備進(jìn)行承?接查驗。因?未按規(guī)定進(jìn)?行承接查驗?造成物業(yè)管?理服務(wù)矛盾?糾紛的，物?業(yè)管理企業(yè)?承擔(dān)相應(yīng)責(zé)?任。物業(yè)?（前期）服?務(wù)合同終止?時，原物業(yè)?管理企業(yè)應(yīng)?當(dāng)在接到解?聘通知書之?日起___?日內(nèi)將物業(yè)?檔案資料移?交給業(yè)主委?員會或者業(yè)?主委員會指?定的物業(yè)管?理企業(yè)。?第四十二條?業(yè)主、物業(yè)?使用人應(yīng)當(dāng)?按照規(guī)劃行?政主管部門?批準(zhǔn)的用途?或房屋權(quán)屬?證書載明的?用途使用房?屋，不得擅?自將住宅房?改為經(jīng)營性?用房。業(yè)主?將住宅房屋?改變?yōu)榻?jīng)營?性用房的，?除遵守法律?、法規(guī)以及?管理規(guī)約外?，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有?利害關(guān)系的?業(yè)主同意。?未經(jīng)有利害?關(guān)系的業(yè)主?同意，任何?部門不得批?準(zhǔn)住宅房屋?改變?yōu)榻?jīng)營?性用房。?第四十三條?業(yè)主或者物?業(yè)使用人裝?飾裝修房屋?，應(yīng)當(dāng)事先?告知物業(yè)管?理企業(yè)。物?業(yè)管理企業(yè)?應(yīng)當(dāng)將房屋?裝飾裝修的?禁止行為和?注意事項告?知業(yè)主或者?物業(yè)使用人?。并與其簽?訂物業(yè)裝飾?裝修管理服?務(wù)協(xié)議。?第四十四條?業(yè)主或物業(yè)?使用人裝飾?裝修房屋，?必須遵守國?家、省和市?有關(guān)裝飾裝?修的管理規(guī)?定，實施白?蟻預(yù)防處理?。物業(yè)管理?企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)?主或者使用?人有損壞或?不采取有效?措施而影響?到房屋安全?等行為時，?應(yīng)當(dāng)及時勸?阻，并督促?改正。對拒?不改正的，?應(yīng)迅速向有?關(guān)行政主管?部門報告。?有關(guān)行政主?管部門接到?報告后，應(yīng)?及時___?人員赴現(xiàn)場?調(diào)查處理，?確保業(yè)主生?命財產(chǎn)安全?。第四十?五條任何單?位和個人不?得擅自占用?物業(yè)管理區(qū)?域內(nèi)的道路?、綠地、場?地、環(huán)衛(wèi)設(shè)?施和排水設(shè)?施。因物業(yè)?維修或者公?共利益需要?臨時占用、?挖掘道路、?綠地、場地?的，應(yīng)當(dāng)事?先告知物業(yè)?管理企業(yè)，?按有關(guān)規(guī)定?報相關(guān)部門?批準(zhǔn)后方可?施工，并在?約定的期限?內(nèi)恢復(fù)原狀?；造成損失?的，應(yīng)當(dāng)給?予相應(yīng)賠償?。第四十?六條業(yè)主和?物業(yè)管理企?業(yè)應(yīng)當(dāng)對物?業(yè)定期維修?養(yǎng)護(hù)。當(dāng)出?現(xiàn)危及安全?、影響觀瞻?、侵害公共?利益或者影?響他人正常?使用的情況?時，責(zé)任人?應(yīng)當(dāng)及時維?修養(yǎng)護(hù)。?物業(yè)管理企?業(yè)對物業(yè)共?用部位、共?用設(shè)施設(shè)備?進(jìn)行維修養(yǎng)?護(hù)時，相關(guān)?業(yè)主和物業(yè)?使用人必須?給予配合。?因阻撓維修?養(yǎng)護(hù)造成物?業(yè)損壞或者?財產(chǎn)損失的?，責(zé)任人應(yīng)?當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)?或者賠償。?第四十七?條房屋在國?家規(guī)定的保?修期滿以后?，房屋室內(nèi)?部分，由業(yè)?主自行維修?；房屋的共?用部位和共?用設(shè)施設(shè)備?，由物業(yè)管?理企業(yè)根據(jù)?國家規(guī)定和?物業(yè)合同的?約定定期維?修養(yǎng)護(hù)。?第四十八條?一個物業(yè)管?理區(qū)域內(nèi)有?兩個以上物?業(yè)產(chǎn)權(quán)人的?，應(yīng)當(dāng)建立?物業(yè)共用部?位、共用設(shè)?施設(shè)備專項?維修資金（?以下簡稱維?修資金），?維修資金歸?全體業(yè)主所?有。含有電?梯的住宅還?應(yīng)當(dāng)建立電?梯更新__?_（以下簡?稱電梯更新?資金），電?樓更新資金?，歸電梯受?益人所有。?維修資金?和電梯更新?資金的具體?收繳標(biāo)準(zhǔn)和?使用辦法，?由市房管部?門會同市財?政部門按國?家有關(guān)規(guī)定?制定。維修?資金和電梯?更新資金應(yīng)?當(dāng)存入政府?指定的銀行?，設(shè)立專門?賬戶，按幢?建賬，按戶?核算。業(yè)?主轉(zhuǎn)讓物業(yè)?時，