恒基兆佳星沙項目定位的戰(zhàn)略思考敬呈：香港恒基兆佳置業(yè)有限公司決勝星沙

1打開天窗Let’stalkstraight開篇如果您知道我們對本案的定位高度(和崇高的景仰)如果您知道我們對本案的產(chǎn)品定位深度(和偉大的憧憬)如果您知道我們對本案的客源挖掘廣度(和狂野的想象)您就會同意這是長沙房地產(chǎn)界最“昂貴”的項目，對吧?!因此，我們必須鉆進客戶的皮膚底層就像吳宇森<變臉>里的警探變臉>>>faceoff遇上任何疑難雜癥，我們將在第一時間問自己:如果我是客戶，我怎么看?

因此，從進行本案規(guī)劃的第一天起第一步驟，就是---千萬千萬不要以長沙常規(guī)的操案手法，看待此案什么是長沙常規(guī)的操案手法？金豐易居的觀點：客戶在整個品牌戰(zhàn)略中始終居于核心地位

吸引增加銷量產(chǎn)品客戶賣給品牌定義

影響“產(chǎn)品第一”

實際上是以生產(chǎn)為導向的經(jīng)營思想“客戶第一”

真正的以市場為導向的經(jīng)營思想產(chǎn)品

定義整合營銷常見的做法品牌

定義客戶我們的觀點整合營銷

公司的首要任務是創(chuàng)造顧客——彼得·德魯克我們必須建立以顧客為中心的經(jīng)營理念和價值營銷因為2登高望遠Let’sseefar布局星沙概況

星沙鎮(zhèn)：位于長沙市東北郊，距市區(qū)約8公里，東與黃花鎮(zhèn)相鄰，南與芙蓉區(qū)接壤，西濱撈刀河水，北與安沙鎮(zhèn)交界。是長沙縣新縣城和國家級開發(fā)區(qū)——長沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)所在地星沙——一座中等現(xiàn)代化衛(wèi)星城市國家家級級長長沙沙經(jīng)經(jīng)濟濟技技術術開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)——星沙長沙經(jīng)濟濟技術開開發(fā)區(qū)位位于長沙沙縣縣城城星沙，，創(chuàng)建于于1992年8月，2000年2月被國務務院批準準為國家家級經(jīng)濟濟技術開發(fā)發(fā)區(qū)，規(guī)規(guī)劃控制制面積60平方公里里。區(qū)內(nèi)內(nèi)已建成成縱橫交錯錯的交通通網(wǎng)絡，，與區(qū)外外京珠高高速、長長永高速速、機場高速、、107國道、319國道立交交互通。。區(qū)內(nèi)重重點發(fā)展展機械制造造、電子子信息、、新材料料、生物物工程等等產(chǎn)業(yè)。。星沙經(jīng)濟濟與人口口全鎮(zhèn)總面面積約68平方公里里，耕地地面積20134畝，10個行政村，11個居委會會，206個村(居)民小組，，總人口口85065人，其中農(nóng)業(yè)人人口21865人。駐鎮(zhèn)鎮(zhèn)的省、、市、縣縣單位150多家2005年實現(xiàn)地地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值GDP)120.1億元，比比2002年增長136.2%，年均遞遞增33.2%。2005年規(guī)模工工業(yè)增加加值和規(guī)規(guī)模工業(yè)業(yè)銷售產(chǎn)產(chǎn)值超過過湖南6個地、州、、市（益益陽、邵邵陽、張張家界、、永州、、懷化、、湘西等等）。星沙投資資環(huán)境投資環(huán)境境——完善的配配套設施施建設了日日供水能能力為20萬噸的星沙自來來水廠和日處理理能力8萬噸的污水凈化化中心通信裝機機容量20萬門，區(qū)區(qū)內(nèi)全面面鋪設了了高速寬帶帶通訊光光纜區(qū)內(nèi)建有有110KV變電站5座，220KV變電站1座，具有35完千瓦的的日供電電能力，，根據(jù)用用戶要求求，可實實行雙電電源供電電區(qū)內(nèi)鋪設設有液化氣、、天然氣氣供氣管管網(wǎng)，國家西西氣東輸輸工程在在區(qū)內(nèi)設設有門站站。便利的交交通區(qū)內(nèi)已建建成縱橫橫交錯的的交通網(wǎng)網(wǎng)絡，與與區(qū)外京珠高速速、長永永高速、、機場高高速、107國道、319國道立交互通通，形成成了西聯(lián)聯(lián)市區(qū)，，北通霞霞凝港，，東至黃黃花國際際機場，，南穿株株洲、湘湘潭的開開放性公公路交通通格局。。園區(qū)距長長沙火車車站，霞霞凝港及及黃花國國際機場場均約8公里；距規(guī)劃劃中的星星沙鐵路路貨運站站5公里。配套的服服務體系系區(qū)內(nèi)賓館館、醫(yī)院院、學校校、網(wǎng)球球場等文文化娛樂樂設施和員工住住宅小區(qū)區(qū)、創(chuàng)業(yè)業(yè)服務中中心、物物流中心心、中介介服務機構等配配套服務務體系日日趨完善善。優(yōu)先發(fā)展展產(chǎn)業(yè)電子信息息生物工程程機械制造造新材料現(xiàn)代物流流3星沙產(chǎn)業(yè)業(yè)概況星沙產(chǎn)業(yè)業(yè)格局由于開發(fā)發(fā)區(qū)有得得天獨厚厚的區(qū)位位優(yōu)勢、、完善配配套的基基礎設施和和讓利投投資者的的各項優(yōu)優(yōu)惠政策策，贏得得了國內(nèi)內(nèi)外投資資者的青睞睞，現(xiàn)已已形成了了“兩業(yè)為為主，多多元推進進，物流流配套””的產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展格局局。區(qū)內(nèi)重點點企業(yè)列列表企業(yè)名稱企業(yè)名稱企業(yè)名稱亞大新材料公司科潤科技山河智能產(chǎn)業(yè)園經(jīng)閣鋁業(yè)集團長沙盼盼公司湖南HEG電子玻殼燕京啤酒（長沙）有限公司浩潤科技德國博世湘聯(lián)科技湘糧機械娃哈哈市探礦機械廠國雄飼料天成鋸業(yè)亞華生物精誠特種陶瓷有限公司中糧可樂千山藥機LPDSG華天鋁業(yè)萬容包裝金農(nóng)生物勁隆光南摩托長海集團力園新材金沙利彩印維勝科技湘計算機長豐汽車三一集團LG星沙國際物流園遠大空調(diào)湖南星沙物流中心從上表中中可以看看出重點點產(chǎn)業(yè)導導向結構構重點產(chǎn)業(yè)業(yè)導向1、以近郊郊、高效效、創(chuàng)匯匯、生態(tài)態(tài)為特點點的農(nóng)林牧漁漁業(yè)2、以凈水水（純凈凈水和污污水處理理）、暢暢通（道道路橋梁梁）、美美化（園園林）為基礎的的城鎮(zhèn)設施施3、以基礎礎機械、、工程機機械、專專用機械械和汽車車零部件件及彩管管、大規(guī)規(guī)模集成電路為為拳頭的的機電工業(yè)業(yè)4、以食品品、湘繡繡、服裝裝、皮革革制品為為支柱的的輕紡工業(yè)業(yè)5、以軟件件技術、、生物制制藥、新新型建建筑裝飾飾材料、、精細化化工產(chǎn)品品為重點點的高新技術術產(chǎn)業(yè)6、以小區(qū)區(qū)建設、、安居工工程為主主的房地產(chǎn)業(yè)業(yè)7、以市場場運作為為原則的的小城鎮(zhèn)建建設8、金融、、保險、、電訊、、咨詢、、商業(yè)、、教育、、環(huán)保、、旅游、、醫(yī)院、、文體、、運輸?shù)鹊确諛I(yè)。3星沙房地地產(chǎn)市場場星沙房地地產(chǎn)市場場均價走走勢圖可以看出出星沙的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場整整體均價價水平日日益接近近長沙城城區(qū)房地產(chǎn)均均價水平平。均價涵蓋蓋別墅、、普通住住宅星沙在售售項目樓盤名稱地理位置開發(fā)商體量（萬㎡）物業(yè)形態(tài)楚天家園（二期）位于板倉路與開元路交匯處湖南楚天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司16高層晶華美地星沙經(jīng)濟技術開發(fā)板倉路219號（通程商業(yè)廣場對面）湖南軍信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司11高層創(chuàng)業(yè)樂園2期長沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)梨江路長沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)創(chuàng)業(yè)樂園開發(fā)有限公司10多層美林水郡長沙市星沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開元西路與博覽路交匯處美林房地產(chǎn)開發(fā)集團13.78多層洋房明城公寓板倉路與漓湘路交匯處長沙明城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10.2高層圣力華苑漓湘中路與東六線交匯處湖南圣力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7.6多層、小高層、高層天和華城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)星沙大道與望仙路交匯處湖南三和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4.2高層幸福里星沙開元路東二線交匯處長沙星河苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40高層、別墅幸?！ぱ蠓块L沙縣星沙鎮(zhèn)開元路南、東二線與東三線之間長沙晶鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8.1多層、小高層、高層陽光麗景長沙縣星沙鎮(zhèn)星沙大道湖南達誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6高層在售樓盤盤建筑結結構樓盤名稱物業(yè)形態(tài)建筑結構楚天家園（二期）高層一梯二戶、三梯十二戶晶華美地高層一梯二戶、二梯三戶、二梯四戶、三梯十二戶創(chuàng)業(yè)樂園2期多層一梯二戶美林水郡多層洋房一梯二戶明城公寓高層三梯七戶、五梯二十四戶圣力華苑多層、小高層、高層一梯二戶、二梯四戶天和華城高層一梯三戶幸福里高層、別墅一梯二戶、一梯三戶幸福·洋房多層、小高層、高層一梯二戶、一梯三戶陽光麗景高層一梯二戶、一梯三戶在售樓盤盤戶型配配比樓盤名稱一房（㎡）二房（㎡）三房（㎡）四房（㎡）五房（㎡）復式（㎡）主力戶型楚天家園（二期）52.8—52.986—101115—150190—250三房二廳晶華美地77.2387.7—110127.2—138160—152176—276二房二廳、三房二廳創(chuàng)業(yè)樂園2期80—90100—140三房二廳美林水郡(五郡）111—124141—150162—179230—260四室二廳明城公寓46—6686—109127159、169179一房圣力華苑80—96116—134三房天和華城54—6888—100.8131.9、134三房幸福里86115—126二房、三房幸?！ぱ蠓?9—98119—130148170—220二房、三房陽光麗景7193120—131159.8200三房從上表中中看出，，二房、、三房是是市場主主力房型型，且面面積控制制在二房房85—90平方米，，三房113——140平方米之之間在售樓盤盤物業(yè)、、配套一一覽表樓盤名稱物業(yè)管理公司物管費小區(qū)內(nèi)部配套楚天家園（二期）長沙潛潤物業(yè)管理公司1.0元/㎡/月左右會所、羽毛球場晶華美地長沙天環(huán)物管0.8元/㎡/月（住宅）1.2元/㎡/月（商業(yè)）創(chuàng)業(yè)樂園2期北京愿京物管0.7元/㎡/月左右風情商業(yè)街美林水郡北京嘉浩物業(yè)管理有限公司1.6元/㎡/月運動和休閑主題雙會所，400米歐洲風情商業(yè)街，泳池，網(wǎng)球場，個性化班車服務。（每戶都采用地板采暖系統(tǒng)，另設有壁掛爐設施）明城公寓酒店物管0.8——1.0元/㎡/月酒店物管、休閑運動設施、兒童游樂場圣力華苑未定0.5—0.8元/㎡/月天和華城自己成立物業(yè)公司未定會所、網(wǎng)球場幸福里永嘉物業(yè)1.2元/㎡/月幼兒園、會所、文化池等幸?！ぱ蠓块L沙永嘉物管0.8—0.9元/㎡/月（高層）0.5—0.6元/㎡/月（多層）幼兒園、會所、文化池等陽光麗景香港富華物業(yè)0.9元/㎡/月（住宅）1.6元/㎡/月（商鋪）幼兒園等在售樓盤盤銷售情情況樓盤名稱規(guī)劃戶數(shù)在售單元價格銷售率楚天家園（二期）954二期654戶2300元/㎡43%晶華美地910四期324戶2196元/㎡內(nèi)部認購創(chuàng)業(yè)樂園2期336戶二期336戶1600元/㎡未定美林水郡656戶二期350戶2800元/㎡60%明城公寓1100戶1100戶酒店公寓：1910元/㎡住宅：1810元/㎡70%圣力華苑321戶二期161戶未定認購13%天和華城318戶318戶2056元/㎡57%幸福里606戶高層120戶2200元/㎡70%幸?！ぱ蠓?70多戶二期高層206戶1794元/㎡69%陽光麗景515戶515戶1848元/㎡98%從目前前市場場在售售來看看，銷銷售均均價集集中在在2000元/㎡左右，，主要是是由樓樓盤品品質感感及所所在良良好的的地理位位置而而產(chǎn)生生。地地理位位置及及周邊邊生活活配套套較差差的樓樓盤則則銷售售均價價集中中在1700元/㎡左右。。擬建項項目項目名稱地理位置開發(fā)商物業(yè)類型項目體量（萬㎡）上市時間深圳城（鵬基·諾亞山林）星沙鎮(zhèn)東四線以東，涼塘路以北長沙鵬基地產(chǎn)有限公司一期開發(fā)別墅、洋房69.8

預計2006年10月威尼斯小城長沙縣星沙大道北端長沙威尼斯城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司別墅、洋房100預計2006年下半年早安·星城長沙東站香港東業(yè)（長沙）建設實業(yè)有限公司別墅、多層、小高層1202006年擬建樓樓盤體體量均均在100萬平方方米以以上，，屬于于超級級大盤盤，且且進行行了相相同物物業(yè)的的開發(fā)發(fā)，上上市時時間又集中中在2006年下半半年，，可見見未來來星沙沙市場場大盤盤競爭爭激烈烈。早安·星城早安·星城橫橫跨芙芙蓉區(qū)區(qū)與星星沙區(qū)區(qū)，占占地1300余畝，，總建筑筑面積積達120萬平方方米。。項目分分四期期開發(fā)發(fā)，產(chǎn)產(chǎn)品以以TOWNHOUSE、情境境洋房房、電電梯公公寓和和小高高層為為主；；公建建配套套部分分包括括各類類商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)、兩兩所幼幼兒園園、一一所小小學，，以及及會所所、物物業(yè)管管理和和社區(qū)區(qū)服務務用房房等。。目前項項目一一期主主推情情境生生活住住宅系系列，，首創(chuàng)創(chuàng)和院院別墅墅、院院景洋洋房、、疊院院HOUSE和坡地地聯(lián)排排別墅墅，直直接提提升項項目品品質，，真正正做到到中等等價位位、高高檔產(chǎn)產(chǎn)品。。威尼斯斯小城城長沙威威尼斯斯城房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限限公司司為碧桂園園全資資子公公司。。威尼斯斯小鎮(zhèn)鎮(zhèn)位于于星沙沙騰飛飛島上上，是是個占占地2700畝的超超級大大盤，，四面面環(huán)水水。項目一一期開開發(fā)600畝，以以獨棟棟別墅墅和洋洋房為為主。。秉承了了碧桂桂園一一貫低低調(diào)作作風，，不太太理會會市場場風云云，只只顧埋埋頭做做事，，先建建橋蓋蓋房子子。目目前一一期項項目已已全部部基本本封頂頂，據(jù)據(jù)了解解將于于2006年年底底上市市推出出。深圳城城（鵬鵬基·諾亞山山林））項目由由世界界著名名的坡坡地建建筑設計計師事事務所所美國國SWA公司完完成2500畝概念念規(guī)劃劃設計計國內(nèi)著著名的的深圳圳筑博博工程程技術術有限限公司司完成成首期期747畝的詳詳細規(guī)規(guī)劃與與單體體方案案設計計工作作?！哂芯C綜合高高尚品品質與與內(nèi)涵涵、生生活功功能齊齊全的的居住住型新新城區(qū)區(qū)：完完善的的配套套設施施（文文化、、娛樂樂、商商業(yè)、、教育育、健健康））；精精致的的園林林綠化化；全全面細細致的的物業(yè)業(yè)管理理服務務等。。強調(diào)調(diào)社區(qū)區(qū)的安安全性性、健健康性性、便便利性性、舒舒適性性、可可識別別性。。規(guī)劃設設計““山””與““水””完美美結合合的郊郊區(qū)中中、低低密度度生態(tài)態(tài)型新新城（（鎮(zhèn)））重點樓樓盤剝剝析美林水水郡地理位置長沙市星沙經(jīng)濟開發(fā)區(qū)開元西路與博覽路交匯處發(fā)展商美林正大投資集團美林房地產(chǎn)開發(fā)集團建筑設計長沙美林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司園林設計北京阿奇貝斯（加拿大）設計公司銷售代理美林房地產(chǎn)開發(fā)集團物業(yè)管理北京嘉浩物業(yè)管理有限公司物業(yè)管理費1.6元/㎡/月占地面積11.64萬平方米建筑面積13.78萬平方米容積率1.18綠化率35%總戶數(shù)656戶（一期152戶,二期350戶左右）車位700來個建筑構成多層園林布局通過中心綠化、組團綠化、院落綠化三級綠化系統(tǒng)。動靜結合，層次分明，開放型親水設計，其中設有恒溫游泳池，簡約現(xiàn)代的設計美學，結合地中海文化精辟，為客戶提供全方位服務。開盤時間一期2005年9月17日二期預定5月13日交房時間2006年5月在售單元二期裝修標準毛坯銷售價格均價2800元/㎡銷售率30%營銷主題新國際線地中海印象項目主主要類類型為為介于于別墅墅和公公寓之之間的的純粹粹麗景景花園園洋房房，樓樓層為為4+1和少量量5+1，建筑筑依原原有山山體而而建，，水系系貫穿穿其中中，小區(qū)內(nèi)內(nèi)設六六個組組團、、五大大廣場場、四四縱三三橫七七個景景觀軸軸。設設計的的每個個細節(jié)節(jié)都強強調(diào)““以人人為本本”。。的關關懷。。項目目一期期因為為客戶戶面選擇不不準確確，項項目價價格定定位較較高，，因此此項目目銷售售周期期緩慢慢。目目前完完成了了一期期銷售售的80%明城公公寓地理位置板倉路與漓湘路交匯處建筑設計湘潭設計院發(fā)展商長沙明城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售代理長沙佐佑地產(chǎn)營銷物業(yè)管理和酒店一起物業(yè)管理費0.8——1.0元/㎡/月占地面積11265.56平方米建筑面積102000平方米容積率9.05綠化率40%總戶數(shù)1100戶車位400個建筑構成32層高層園林布局中心花園小區(qū)配套酒店物管、休閑運動設施、兒童游樂場開發(fā)進度一期開發(fā)，在貼外墻磚開盤時間2004年12月28日交房時間2005年12月30日裝修標準毛坯在售單元一期銷售率77%銷售價格均價酒店公寓：1910元/㎡，住宅：1810元/㎡付款方式一次性付款折扣9.5分期付款付款折扣/按揭付款付款折扣9.7按揭銀行中國銀行首期成數(shù)30%最低月供營銷主題打造星沙上流生活區(qū)由三棟棟三十十二層層高層層組成成，戶戶型一一房倒倒五房房都有有，A棟主要要是單單身公公寓為為主，，B、C棟以三三房至至五房房為主主，面面積60——210㎡㎡之間。。三房房和四四房的的銷售售情況況比較較理想想，基基本銷銷售完完畢，，剩余余房源源售價價均在在1900元/㎡以上。。其中中B、C棟分攤攤為15%，A棟為23%，分攤攤面積積太大大，因因此銷銷售難難點集集中在在A棟45——66㎡的小戶戶型。。楚天家家園地理位置位于板倉路與開元路交匯處建筑設計湘潭設計院發(fā)展商湖南楚天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售代理湖南楚天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理長沙潛潤物業(yè)管理公司物業(yè)管理費1.0元/㎡/月左右占地面積36685平方米（一、二期）建筑面積160000平方米（一、二期）容積率4.36綠化率34%總戶數(shù)954（二期654戶）車位600多個（二期）建筑構成高層園林布局健身廣場與噴泉綠地穿插在小區(qū)之中開發(fā)進度分兩期開發(fā)，一期為現(xiàn)房，二期在建十多層開盤時間2005年8月交房時間2006年10月裝修標準毛坯在售單元二期銷售率43%銷售價格均價2300元/㎡營銷主題生活的理想，理想的生活項目目目前銷銷售難難點集集中在在B棟，主主要小小戶型型面積積50——110平方米米，因因為分分攤較較大24%，5梯12戶，因因此銷銷售較較為不不理想想。付款方方式：：一次次性9.7折，按按揭9.8折，車車位4—6萬元/個，銷銷售不不理想想，業(yè)業(yè)主暫暫時免免費使使用。。幸福里里地理位置長沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)開元東路建筑設計大地建筑事務所（國際）發(fā)展商長沙星河苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售代理自銷物業(yè)管理長沙永佳物業(yè)物業(yè)管理費1.2元/㎡/月占地面積386860平方米，一期73370平方米建筑面積75000平方米（一期）容積率1.02綠化率35%總戶數(shù)606戶（一期348戶，其中高層240戶）車位停車場300多個（120個/月）建筑構成高層（15層），獨棟、疊加、聯(lián)排別墅園林布局小區(qū)中央一條水井為中軸，貫穿整個小區(qū)小區(qū)配套幼兒園、會所、文化池等開發(fā)進度高層封頂開盤時間一期高層2005年12月23日交房時間2006年8月初裝修標準毛坯在售單元一期高層（120戶）銷售率70%銷售價格均價2100元/㎡營銷主題家在幸福里，幸福在家里一期別別墅的的推出出受到到了市市場好好評，，現(xiàn)已已售罄罄，均均價為為2450元/㎡。由于于內(nèi)部部開發(fā)發(fā)商與與前期期代理理公司司金達達利之之間的的關系系處理理有問問題，，使得得項目目二期期部分分銷售售情況況較為為不理理想。。晶華美美地地理位置星沙經(jīng)濟技術開發(fā)板倉路219號（通程商業(yè)廣場對面）發(fā)展商湖南軍信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設計中國長沙航空工業(yè)第三設計院園林設計深圳創(chuàng)野銷售代理長沙佐佑地產(chǎn)營銷物業(yè)管理長沙天環(huán)物管物業(yè)管理費0.8元/㎡/月（住宅）1.2元/㎡/月（商業(yè)）占地面積28000平方米建筑面積110000平方米容積率3.93綠化率43%總戶數(shù)910戶（1—3期586戶，4期324戶）車位13000㎡（未劃車位）建筑構成高層（四期32層、5層商業(yè)）園林布局綠化廣場開盤時間一期2004年8月四期預計06年5月交房時間一期2005年4月，二期2005年12月，三期2006年6月，四期估計2007年7月在售單元四期裝修標準毛坯銷售價格均價2196元/㎡營銷主題星沙之心，高尚居所該項目目地理理位置置佳，，周邊邊生活活配套套完善善，加加之戶戶型選選擇多多樣，，定位位準確確深受受客戶戶青睞睞，一一至三三期現(xiàn)現(xiàn)已售售罄。。目前前推出出的四四期，因因產(chǎn)品品良好好的口口碑及及品質質內(nèi)部部認購購客戶戶仍然然較多多。金豐易易居的的觀點點盡管星星沙地地區(qū)的的經(jīng)濟濟發(fā)展展速度度快，，產(chǎn)業(yè)業(yè)結構構相對對先進進，房房價水水平也也和長長沙市市區(qū)相相差無無幾，，甚至至在可可以預預見的的不久久的將將來，，會并并入長長沙市市區(qū)版版圖。。但是，，在售售項目目中除除了幸幸福里里（銷銷售狀狀況不不能令令人滿滿意）），大大盤基基本沒沒有。。大盤盤的缺缺失意意味著著該地地塊的的房產(chǎn)產(chǎn)競爭爭還處處在相相對低低級的的水平平上。。值得注注意的的是，，在建建項目目中，，大盤盤(威尼斯斯小城城、深深圳城城、早早安星星城））卻主主導了了市場場，這這一方方面證證明其其它開開發(fā)商商認為為該地地已經(jīng)經(jīng)具備備大盤盤引領領市場場的條條件，，令一一方面面也意意味著著大家家處在在同一一起跑跑線上上，市市場基基本上上是一一個未未知數(shù)數(shù)。我們認認為，，項目目定位位應該該從本本案特特征和和消費費者欲欲求以以及競競品特特征三三個方方面進進行深深層次次解剖剖，以以期達達到客客觀科科學的的定位位結果果。3決勝千千里Let’sdoitwell運籌項目地塊特質分析

項目S.W.O.T.矩陣分析

項目市場定位

地塊現(xiàn)場實景圖地塊方位圖項目地塊情況優(yōu)勢和劣勢分析Strength（優(yōu)勢分析）Weakness（劣勢分析）機會點和威脅分析Opportunity(機會點分析)Threat(威脅分析)劣勢和威脅的彌補方案針對劣勢的對策針對威脅的對策針對機會點和威脅的對策優(yōu)勢和機會點的結合客群定位客群范圍地區(qū)人口收入水平目標客群階層界定目標客戶群目標客戶群的購買類型產(chǎn)品定位定位依據(jù)產(chǎn)品細部定位樓體類型公建設施配套設施設計建議規(guī)劃設計要求價格定位定價原則項目價格定位策略價格擬合項目價格最終定位總結一、項項目目地塊塊特質質分析析1.地塊現(xiàn)現(xiàn)場實實景圖圖2.地塊方方位圖圖一、項項目目地塊塊特質質分析析3、項目目地塊塊情況況序號項目內(nèi)容1項目名稱未定2發(fā)展商香港恒基兆佳置業(yè)有限公司3地理位置從規(guī)劃來說，本項目位于長沙縣星沙鎮(zhèn)，它是以高新技術產(chǎn)業(yè)、對外交通和居住等功能為主。4用地面積項目規(guī)劃總面積800畝.一期約400畝5用地性質住宅用地6容積率未定（暫定）7地塊情況地塊形狀近似長方形，無水面，現(xiàn)為毛地。8周邊情況按照地塊規(guī)劃，項目四面皆面臨公路。所在地的規(guī)劃道路比較完善，但是目前沒有直通公交車。二、項項目目S.W.O.T.矩陣分分析S優(yōu)勢（Strength）W劣勢（Weakness）S1體量較大S2路網(wǎng)完善S3自然環(huán)境較好S4項目自身配套齊全S5項目自身規(guī)劃意識超前(可以做到的）S6強強聯(lián)合(實力雄厚的合作方）S7開發(fā)商實力雄厚W1地理位置偏遠W2欠缺區(qū)外公共交通W3（現(xiàn)有）周邊配套缺乏W4開發(fā)商本地知名度低O機會（Opportunity）T威脅（Threat）O1長沙市市場需求逐步放大O2星沙高新經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)位效應O3城市新規(guī)劃促使未來區(qū)域發(fā)展態(tài)勢良好O4區(qū)域市場缺乏品牌樓盤(可遇見的未來會有）T1大量土地正待開發(fā)，市場競爭愈加激烈T2中高端市場競爭激烈T3星沙地區(qū)物業(yè)價格不高T4

星沙已開發(fā)樓盤存在大量的空置現(xiàn)象T5長沙人固有的“半小時生活半徑”思維針對劣劣勢的的對策策S2路網(wǎng)完完善+S7開發(fā)商商實力力雄厚厚+O2高新開開發(fā)區(qū)區(qū)效應應+O3城市新新規(guī)劃劃促使使未來來區(qū)域域發(fā)展展態(tài)勢勢良好好→W1地理位位置偏偏遠+W2欠缺區(qū)區(qū)外公公共交交通偏遠的的地理理位置置既然然從空空間無無法解解決，，那么么可以以通過過良好好的交交通以以縮短短客戶戶的乘乘車時時間來來解決決，建建議開開發(fā)商商充分分發(fā)揮揮S2與S7的優(yōu)勢勢，在初期期設立立看房房專車車和業(yè)業(yè)主專專車，以方方便客客戶對對本項項目的的考察察及業(yè)業(yè)主工工作、、出行行等方方面的的需求求；另另外可可設立立小區(qū)區(qū)公交交?？靠空?，，以小區(qū)區(qū)案名名設立立站點點名稱稱，同時時達到到宣傳傳本項項目的的目的的；隨隨著開開發(fā)的的深入入，本本區(qū)域域的““人氣氣”將將愈加加旺盛盛，O2、O3也將逐逐漸顯顯現(xiàn)出出來，，市政政公共共交通通會自自然覆覆蓋本本區(qū)，，對本本區(qū)的的交通通將是是有力力的補補充。。S2路網(wǎng)完完善+S4項目自自身配配套齊齊全＋＋O3城市新規(guī)劃劃促使未來來區(qū)域發(fā)展展態(tài)勢良好好→W1地理位置偏偏遠+W3周邊配套暫暫時缺乏周邊配套的的缺乏（W3），距市中中心較遠（（W1），使項目目不得不在在內(nèi)部配套套上要大做做文章（S4），從而彌彌補外部配配套不足的的劣勢，為為業(yè)主創(chuàng)造造方便的生生活條件，，S2也將起到顯顯而易見的的作用，O3城市新規(guī)劃劃將會適時時的不斷完完善整個板板塊的基礎礎配套設施施，在設計時應應充分考慮慮內(nèi)部配套套與外部配配套的兼容容性.根據(jù)目標客客戶的工作作和生活狀狀況，掌握握其消費特特征與價值值取向，營營造出真正正適合業(yè)主主日常生活活習慣的服服務設施，，并提供優(yōu)優(yōu)質物業(yè)管管理，以優(yōu)優(yōu)質的服務務提升居住住質量。針對劣勢的的對策S1規(guī)模較大+S4自身配套齊齊全+S5項目自身規(guī)規(guī)劃意識超超前+S6強強聯(lián)合+S7開發(fā)商實力力雄厚→W6開發(fā)商知名名度低考慮到本項項目是恒基基兆佳投資資有限公司司在長沙市市的第一個個房地產(chǎn)開開發(fā)項目，，所以建議議開發(fā)商憑憑借自身的的雄厚實力力，通過強強強聯(lián)合，，融合各方方實力與經(jīng)經(jīng)驗，整合合優(yōu)勢資源源，不但要將本本項目做成成功，更重重要的是要要把恒基兆兆佳的品牌牌推向市場場。以先進齊全全的配套設設施，超前前合理的規(guī)規(guī)劃設計，，來減小未未來市場中中新產(chǎn)品對對本項目的的沖擊，保保持項目的的領先性；通過多方方精誠合作作，在整體規(guī)劃劃、環(huán)境營營造、建筑筑單體、綜綜合配套、、物業(yè)管理理、宣傳包包裝、成本本控制等方方面精心籌籌劃，發(fā)揮優(yōu)勢勢，建立發(fā)發(fā)展商與項項目品牌知知名度，獲獲取消費者者的信任。。針對劣勢的的對策針對威脅的的對策S5規(guī)劃超前設設計＋S6強強聯(lián)合＋＋S7開發(fā)商實力力雄厚T1大量土地正正待開發(fā)，，市場競爭爭愈加激烈烈+T2中高端市場場競爭激烈烈房地產(chǎn)市場場激烈而殘殘酷的競爭爭使得各開開發(fā)商必須須充分調(diào)動動自身優(yōu)勢勢資源，提提升自身素素質，以加加強市場競競爭和防御御能力。本本項目應充充分利用自自身的優(yōu)勢勢，營造與與其它項目目不同的賣賣點，避開開市場同類類產(chǎn)品的競競爭，有效效規(guī)避風險險，建議極極力突出產(chǎn)品軟性主題，精心心打造生態(tài)態(tài)的、綠色色的生活區(qū)區(qū)，并輔以規(guī)規(guī)模效應、、配套齊全全、超前規(guī)規(guī)劃、產(chǎn)品品舒適等優(yōu)優(yōu)勢，增加客戶戶對本項目目的認同感感，贏得競競爭。針對威脅的的對策S2路網(wǎng)完善＋＋S4項目自身配配套齊全＋＋S7開發(fā)商實力力＋O3城市規(guī)劃促促使未來區(qū)區(qū)域發(fā)展態(tài)態(tài)勢良好→T5長沙人固有有的“半小小時生活半半徑”思維維對于長沙人人所固有的的“半小時時生活半徑徑”思維，，要一下子子扭轉過來來是很難的的，這需要要外部環(huán)境境和內(nèi)部努努力雙管齊齊下，需待待時日，但但從我們項項目出發(fā)，，一方面要要積極的利利用S2完善的路網(wǎng)網(wǎng)、S7開發(fā)商實力力開動小區(qū)區(qū)專車，可可以降低公公交中途上上下載客耗耗時予以解解決，另一一方面在星星沙市區(qū)得得到新的發(fā)發(fā)展機遇后后更多的企企業(yè)將會進進駐星沙，，完全可以以解決部分分居民就地地工作、生生活的問題題。總結通過以上對對優(yōu)勢、劣劣勢、機會會與威脅的的分析，我我們發(fā)現(xiàn)，，本項目還還是擁有這這一區(qū)域未未來競爭物物業(yè)所不具具有的優(yōu)勢勢，而機會會與威脅則則多數(shù)是它它們需要共共同面對的的。而若要要贏得成功功，就要做做好兩點，，第一是樹樹立精品意識，創(chuàng)造地區(qū)區(qū)名牌，也也為公司后續(xù)開發(fā)打下基礎；；第二要充充分利用差異化競爭爭策略，做出特色色與差異，，以個性獲獲得客戶青青睞，從以以上分析中中可以看到到：要想樹樹立品牌，，差異化經(jīng)經(jīng)營。第三三考慮到項項目開發(fā)必必須有利于于后續(xù)項目目的運作，，那么此項項目只有中高檔次、、高檔次的產(chǎn)品才能能適合這些些要求。在對項目自自身狀況進進行分析后后，我們討討論中高檔檔和高檔二二種方案那那一種更適適合本項目目：相關因素中高檔項目高檔項目項目自身情況對公共配套依賴程度較高一般公共配套較少，規(guī)劃中比較完備對小區(qū)配套要求高很高均可達到對物業(yè)管理要求高，但承受物管費有限很高均可達到對環(huán)境景觀要求高，重視社區(qū)內(nèi)部環(huán)境很高，具有稀缺景觀資源，自然山水地勢比較平坦，地塊環(huán)境一般，對建筑設計、質量要求高高，且挑剔可達到對避免噪聲等外部干擾的要求高高可基本達到對物業(yè)管理的要求高很高可達到對區(qū)位的敏感性一般，重視物業(yè)實際品質高一般，主要是差異化以產(chǎn)品來獲取市場項目和配套套的關系表表通過項目的的SWOT分析，我們們發(fā)現(xiàn)實際際上本項目目具備開發(fā)發(fā)“生態(tài)、人文文的大型綜綜合社區(qū)”的條件，但但是若開發(fā)發(fā)高檔住宅宅則存在先先天不足，，風險也大大；且開發(fā)發(fā)高檔次項項目將把我我們推到與與碧桂園““威尼斯小小城”直面面拼殺的第第一線，與與對手2800畝的規(guī)模和和對大盤一一貫獨到且且卓有成效效的操作手手法相比，，我們不認認為與其正正面廝殺是是一個理智智的行為(但可考慮作作少量高檔檔產(chǎn)品作提提升項目整整體檔次印印象之用））。有鑒于此，，金豐易居居建議本項目定位位于中高檔檔次項目，，待項目人人氣攀升后后，再結合合市場情況況進行調(diào)整整，具體定位位下文將會會進行詳細細分析。三、項目目市場定位位1.客群定位房地產(chǎn)項目目目標客戶戶群的定位位主要目的的是劃分出出項目主要要購買人群群、次要購購買人群，，并通過對對這些人群群需求特征征做出分析析，以便在在項目推廣廣策略、推推廣方式方方面做出具具有較強針針對性措施施，有的放放矢的針對對這部分客客戶展開宣宣傳攻勢，，實現(xiàn)項目目銷售速度度、效率的的最大化。。在房地產(chǎn)項項目開發(fā)的的全過程中中，應始終終牢記一條條：開發(fā)商商只是產(chǎn)品品制造者，，產(chǎn)品不屬屬于開發(fā)者者，而屬于于消費者，，屬于在市市場上反復復比較后拿拿錢購買的的那些人。。因此，開開發(fā)哪類產(chǎn)產(chǎn)品、具有有何種功能能、應該安安排哪些配配套設施、、采用什么么樣的環(huán)境境景觀、戶戶型面積及及其使用功功能、交樓樓標準等還還是要讓購購房者說了了算。發(fā)展展商的作用用是組織實實施，按要要求交樓，，賺取應得得利潤與知知名度。三、項目目市場定位位客群范圍地段決定了了將來居住住的環(huán)境、、氛圍、生生活便利程程度，是選選擇物業(yè)首首先要考慮慮的因素之之一。對對業(yè)主而言言，真正好好的地段應應是最符合合自己需求求的地段，，要方便自自己及家人人的出入、、生活及社社交。針對項目的的特點，金金豐認為本項目客群群市場范圍圍以星沙全全部，主城城區(qū)大部分分中高收入入群體為主主體市場，，以市區(qū)周周邊其他地地區(qū)客戶為為輔。三、、項項目目市市場場定定位位地區(qū)區(qū)人人口口收收入入水水平平經(jīng)過過查查詢詢經(jīng)經(jīng)濟濟年年鑒鑒，，并并參參考考長長沙沙市市地地區(qū)區(qū)客客戶戶群群體體收收入入情情況況，，分分析析由由低低到到高高的的收收入入水水平平按按照照四四個個收收入入層層次次分分布布：：低低檔檔收收入入群群體體（（家家庭庭月月收收入入3000元以以下下））、、中中低低檔檔收收入入群群體體（（家家庭庭月月收收入入3000——5000元）），，中中高高檔檔收收入入群群體體（（家家庭庭月月收收入入5000——10000元）），，高高檔檔收收入入群群體體（（家家庭庭月月收收入入10000元以以上上））。。在在上上述述人人群群中中，，能能夠夠在在符符合合本本項項目目市市場場定定位位的的只只能能是是中中高高檔檔收收入入以以上上群群體體。。三、、項項目目市市場場定定位位目標標客客群群階階層層界界定定本項項目目定定位位于于中中高高檔檔住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品，，面面向向的的客客戶戶群群定定位位于于中中高高檔檔階階層層客客戶戶群群體體，，具具體體來來說說就就是是目目標標市市場場內(nèi)內(nèi)的的高高檔檔客客戶戶階階層層（（月月收收入入10000元以以上上，，年年收收入入12萬元元以以上上群群體體））及及中中高高檔檔客客戶戶階階層層（（月月收收入入5000——10000元，，年年收收入入6萬—12萬元元的的收收入入群群體體））。。對于于上上述述的的兩兩個個目目標標客客戶戶群群體體，，其其收收入入水水平平有有明明顯顯階階層層劃劃分分，，應應提提供供不不同同產(chǎn)產(chǎn)品品分分別別滿滿足足兩兩部部分分客客群群的的要要求求。。這這兩兩部部分分客客戶戶群群基基本本屬屬于于整整體體消消費費階階層層金金字字塔塔較較為為頂頂端端的的群群體體，，有有某某些些共共同同的的特特征征，，下面面對對兩兩部部分分客客群群進進行行詳詳細細闡闡述述。。三、、項項目目市市場場定定位位中高高檔檔客客戶戶群群這部部分分人人年年齡齡情情況況復復雜雜，，可可以以是是25-40之間間，，共共同同特特征征是是事事業(yè)業(yè)有有成成，，能能夠夠接接受受新新生生事事物物，，追追求求新新潮潮時時尚尚，，希希望望提提高高生生活活質質量量，，有有一一定定的的經(jīng)經(jīng)濟濟能能力力。。由由其其家家庭庭月月收收入入在在5000——10000元的的水水平平進進行行初初步步推推算算，，其其按按揭揭買買樓樓的的月月供供款款為為2000元—6000元之之間間，，則則其其選選擇擇樓樓款款總總價價在在35——60萬之之間間,因而而提提供供給給這這部部分分人人的的產(chǎn)產(chǎn)品品總總價價不不應應過過高高。。但是是值值得得注注意意的的是是，，星星沙沙地地區(qū)區(qū)的的商商品品房房均均價價還還處處于于相相對對低低的的檔檔次次區(qū)區(qū)間間，，因因此此盡盡管管這這部部分分客客戶戶事事實實上上擁擁有有相相對對高高的的支支付付能能力力，，但但綜綜合合市市場場考考慮慮，，產(chǎn)產(chǎn)品品總總價價還還應應該該在在其其能能承承受受的的心心理理價價位位上上再再打打折折扣扣。。三、、項項目目市市場場定定位位高檔檔客客戶戶群群這部部分分人人收收入入水水平平基基本本處處于于金金字字塔塔的的頂頂端端，，大大部部分分都都擁擁有有私私家家車車，，他他們們渴渴望望得得到到社社會會的的認認可可，，重重視視生生活活的的享享受受與與對對他他們們的的服服務務。。他他們們很很在在意意生生活活的的環(huán)環(huán)境境，，在在意意這這個個環(huán)環(huán)境境是是否否適適合合于于他他們們。。面對這一部分分客群的要求求，一定要提提供新型的，，與其身份相相適應的產(chǎn)品品滿足他們的的需求，總價價可以較高，，總體價位可可以在60—100萬之間，而且且客戶的支付付能力很強。。三、項目市市場定位——市場細分下面將對目標標客戶進行進進一步的細分分新型中產(chǎn)階級級新型中產(chǎn)階級級主要包括三三類人士：一是未來星沙沙城內(nèi)的大企企業(yè)的CEO、CFO、CIO和其他高級管管理者，跨國國公司的中高高層雇員。二是律師、注注冊會計師、、醫(yī)生、演藝藝界人士以及及自由職業(yè)者者。三是IT、金融、證券券、地產(chǎn)、設設計、電信、、貿(mào)易、傳媒媒及教育等（（尤其是長沙沙傳媒業(yè)比較較發(fā)達）行業(yè)業(yè)的專業(yè)人士士，這部分人人均接受過良良好教育，具具有較高的知知識層次和生生活品位；同同時他們對高高品質生活抱抱有相當大的的憧憬，有長長期穩(wěn)定的收收入，具有較較強的經(jīng)濟實實力。這部分分客戶群應為為本項目的中中高檔部分主主體客戶群。。三、項目市市場定位——市場細分民營業(yè)主及企企業(yè)管理者改革開放的不不斷深化，不不同的經(jīng)濟形形態(tài)產(chǎn)生了強強大的活力，，民營私營及及股份制企業(yè)業(yè)在當前經(jīng)濟濟社會中占有有越來越重要要的地位；同同時使其企業(yè)業(yè)領導者聚集集了大量的個個人財富。由由于工作時間間和工作安排排由其個人確確定，因此這這部分人群不不會因為考慮慮上班時間而而對物業(yè)位置置和距離有過過多要求?？湛沼鄷r間充裕裕，使得這部部分客戶在擁擁有更多的家家居生活時間間，因此對居居住的舒適性性和生活品質質有相對高的的要求，使其其成為中高檔檔次物業(yè)的主主要消費群體體，這部分人人一般屬于高高檔客戶群。。三、項目市市場定位——市場細分地區(qū)市場二次次置業(yè)的買家家地區(qū)二次置業(yè)業(yè)買家分為兩兩種，一種為為改善型的二二次置業(yè)群體體，另一種為為父母及子女女之間關系的的置業(yè)群體，，這部分人群群相當多屬于于中高檔客群群。而本項目目希望能夠吸吸引市區(qū)的買買家會有一大大部分屬于此此種置業(yè)群體體。三、項目市市場定位——市場細分改善型父母與子女關關系型改善型買家已已有居住的居居所，可能為為以前單位分分配的房屋，，或為較早購購買的樓宇，，這部分物業(yè)業(yè)只為解決居居住的單一問問題，居住密密度大，缺乏乏齊全的小區(qū)區(qū)配套，房屋屋質量一般，，戶型老化，，因此這部分分人渴望優(yōu)越越的居住環(huán)境境，轉變自己己的生活模式式，這部分人人有一定的經(jīng)經(jīng)濟能力，希希望提高生活活的質量，體體驗新鮮的事事物。這部分家庭一一般父母已經(jīng)經(jīng)到了退休的的年齡，而子子女正處于事事業(yè)及人生發(fā)發(fā)展的重要階階段，在城中中已有居所，，一家人住在在一起多年，，希望有各自自的生活空間間，能夠買一一處新的居所所，可以是城城郊地帶，有有好的環(huán)境，，較大的生活活空間，讓父父母居住在那那里，周末子子女可以前去去探望，享受受家庭的歡樂樂。應當提到到的是，對于于長沙內(nèi)的這這部分置業(yè)類類型，本項目目可以滿足他他們的需要。。第一居所是是星沙目前興興起的口號，，作為父母退退休修養(yǎng)是一一個環(huán)境、價價位方面的最最好選擇。三、項目市市場定位——市場細分外地來長投資資、經(jīng)商人士士這部分客群有有相當強的經(jīng)經(jīng)濟實力。必必須有一定檔檔次的、能夠夠提供舒適空空間的物業(yè)類類型才能滿足足這部分人的的需要。本項項目的定位及及形象可以滿滿足這部分人人對居住方式式的需要及心心理方面的滿滿足感。三、項目市市場定位現(xiàn)在請看一組組數(shù)據(jù)我司長期以來來對長沙市場場進行著每季季度一次的市市場調(diào)研，調(diào)調(diào)研主要針對對潛在消費者者，在建、擬擬建、在售樓樓盤進行。并并借此形成了了我公司在長長沙市場最大大、最完善、、最專業(yè)的數(shù)數(shù)據(jù)庫。下面我們就從從本數(shù)據(jù)庫中中抽取關于目目標消費群體體的消費偏好好的一組數(shù)據(jù)據(jù)對本案產(chǎn)品品定位進行描描述。三、項目市市場定位潛在購房者房房型選擇三、項目市市場定位潛在購房者對對戶型的選擇擇三、項目市市場定位需求裝修類型型三、項目市市場定位需求外墻材料料三、項目市市場定位需求外墻顏色色三、項目市市場定位需求外觀的風風格三、項目市市場定位需求生活配套套設施三、項目市市場定位需求會所的配配套功能三、項目市市場定位需求運動設施施三、項目市市場定位人們所能承受受的單價（單單位：元/平米）三、項目市市場定位對總價的接受受程度三、項目市市場定位小結潛在消費群體體（泛客戶群群落，含本案案目標消費群群）的需求基基本上反映了了長沙消費者者對房產(chǎn)產(chǎn)品品的心理偏好好，下面我們們將針對這種種偏好就本案案產(chǎn)品提出一一系列的建議議。三、項目市市場定位——樓體建議樓體類型考慮到星沙實實際狀況及長長沙市別墅市市場銷售現(xiàn)狀狀，金豐易居居建議本項目目樓體類型前前期以小高層為主主,后期以高層為為主,以少量別墅產(chǎn)產(chǎn)品為標桿,提升項目檔次次形象.三、項目市市場定位——賣點建議以綠色、生態(tài)態(tài)為主導的健健康概念為主主賣點由于本項目定定位于中高檔檔，所以不應應低于現(xiàn)有同同檔次項目的的綠化率，應應超過星沙現(xiàn)現(xiàn)有項目的綠綠化水平并加加大投入。創(chuàng)創(chuàng)造出舒適怡怡人、“公園園化”的小區(qū)區(qū)內(nèi)部環(huán)境，，為居民營造造生態(tài)化、自自然化的新生生活。以科技技為先導，為為居民提供多多層次的生活活需要（包括括日常居家、、戶外活動、、運動休閑、、購物散步等等），為不同同年齡的居民民（老年、兒兒童）提供不不同內(nèi)容的活活動場地，提提供多種活動動空間（公共共的、私密的的），并以優(yōu)優(yōu)良的物業(yè)管管理來保障規(guī)規(guī)劃理念得以以實現(xiàn)。三、項目市市場定位——公建設施公建設施郊區(qū)住宅有兩兩個關鍵問題題是許多購房房人都要面對對的，第一是是孩子的上學學、第二是老老人的就醫(yī)，，本項目在兩兩個方面都沒沒有獨特的優(yōu)優(yōu)勢：盡管有有旺旺醫(yī)院和和坂塘路小學學在附近，但但是類似配套套基本上大部部分集中在星星沙市中心，，鑒于星沙本本身就不大，，因此，建議議本案尋找周周邊項目的配配套設施盲點點為突破點加加以包裝作為為賣點。三、項目市市場定位——公建設施A.通過市場需求求的調(diào)研情況況可以看出，，游泳池、羽羽毛球場及跑跑步用道的需需求比較強烈烈，而從供給給情況來看，，目前市場各各項目中對這這些配套不同同程度上均有有些不足，尤尤其缺乏游泳池。B.不管是會所需需求還是運動動設施的需求求調(diào)研中客戶戶對健身室（（房）的需求求意向都是比比較明顯。同同時，各項目目大部分設有有健身場所，，它反映出客客戶對于保持持身體健康的的愿望，可見見健身場所是是社區(qū)內(nèi)必不不可少的一項項配套設施。。C.從需求情況來來看，酒吧、、網(wǎng)吧、中餐餐廳、西餐廳廳等配套設施施并不受客戶戶的重視。許許多項目有此此項配套，并并不能提升物物業(yè)的檔次，，反而對項目目的形象會有有一定的負作作用。所以敝敝司建議本案案將該類配套套統(tǒng)一安排在在對社區(qū)影響響較小的區(qū)域域。三、項項目目市場場定位位——配套建建議物業(yè)管管理與與智能能化設設施本項目目的物物業(yè)管管理水水平，，尤其其是一一期項項目的的物業(yè)業(yè)管理理水平平將對對以后后的項項目銷銷售起起極大大的制制約作作用。。建議議發(fā)展展商與與頂級級級物物業(yè)管管理企企業(yè)合合作，，如：：戴得得梁行行、第第一太太平戴戴維斯斯、世世邦魏魏理仕仕，怡怡高等等公司司，以以提高高物業(yè)業(yè)管理理水平平。三、項項目目市場場定位位——配套建建議安全防防范系系統(tǒng)包括：：防盜報報警子子系統(tǒng)統(tǒng)（可可視對對講、、住戶戶門磁磁、窗窗磁、、密碼碼報警警門禁禁、戶戶內(nèi)報報警按按紐））；周界報報警子子系統(tǒng)統(tǒng)（圍圍墻遠遠紅外外監(jiān)控控、云云臺攝攝像閉閉路監(jiān)監(jiān)控））；電子巡巡更系系統(tǒng)；；出入口口管理理子系系統(tǒng)、、IC卡一卡卡通（（可實實現(xiàn)消消費功功能））；火災和和燃氣氣泄露露自動動報警警子系系統(tǒng)；；電子門門禁，，訪客客對講講子系系統(tǒng)（（包括括可視視對講講）；；三、項項目目市場場定位位——配套建建議信息管管理系系統(tǒng)包括:三（多多）表表遠抄抄子系系統(tǒng)；；主要設設備監(jiān)監(jiān)控子子系統(tǒng)統(tǒng)；車輛管管理子子系統(tǒng)統(tǒng)；緊急廣廣播與與背景景音樂樂子系系統(tǒng)；；有線電電視子子系統(tǒng)統(tǒng)和電電話子子系統(tǒng)統(tǒng)；信息網(wǎng)網(wǎng)絡系系統(tǒng)：：應是寬寬帶網(wǎng)網(wǎng)絡系系統(tǒng)，，最低低標準準為100M到樓，，10M到戶。。三、項項目目市場場定位位——配套建建議教育在每2-3個小區(qū)區(qū)中間間設立立幼兒兒園，，以方方便、、安全全為原原則，，主要要面向向區(qū)內(nèi)內(nèi)客戶戶。中中小學學進行行與市市重點點名校校師大大附小小等合合辦，，實行行9年一貫貫制雙雙語教教育，，并兼兼顧高高中教教育，，面向向區(qū)內(nèi)內(nèi)、區(qū)區(qū)外客客戶子子女招招生。。三、項項目目市場場定位位——配套建建議商業(yè)設設施及及會所所商業(yè)設設施要要體現(xiàn)現(xiàn)適度度開放放的概概念，，即同同時滿滿足居居住區(qū)區(qū)內(nèi)、、外客客戶的的需求求。為為方便便區(qū)內(nèi)內(nèi)業(yè)主主日常常生活活，應應建設設大型型超市市，同同時輔輔以組組團內(nèi)內(nèi)便利利店。。在社社區(qū)適適當位位置應應建設設封閉閉式菜菜市場場，健健身房房、多多功能能活動動室以以方便便業(yè)主主文娛娛生活活，物物業(yè)管管理公公司進進行綜綜合管管理。。為充充分分體體現(xiàn)現(xiàn)社社區(qū)區(qū)特特色色及及提提升升社社區(qū)區(qū)文文化化底底蘊蘊，，可可考考慮慮結結合合主主要要會會所所、、商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)，，建建設設規(guī)規(guī)模模適適中中的的風風情情商商業(yè)業(yè)街街，，經(jīng)經(jīng)營營范范圍圍選選定定為為諸諸如如銀銀行行、、郵郵局局、、票票務務中中心心、、HI-FI影音音室室、、精精美美工工藝藝品品店店、、藝藝術術陶陶吧吧，，小小區(qū)區(qū)診診所所、、理理發(fā)發(fā)、、美美容容、、禮禮品品店店、、花花店店等等。。對對人人流流出出入入較較大大、、噪噪音音及及空空氣氣污污染染較較大大的的餐餐飲飲類類經(jīng)經(jīng)營營應應單單獨獨規(guī)規(guī)劃劃區(qū)區(qū)域域，，進進行行位位置置與與規(guī)規(guī)模模的的協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)，，不不致致影影響響業(yè)業(yè)主主生生活活。。店店鋪鋪可可考考慮慮出出租租或或以以租租代代售售。。會所所：：可可引引進進泛泛會會所所概概念念，，在在功功能能上上有有所所不不同同，，分分期期建建設設。。售售樓樓處處可可使使用用一一期期會會所所的的部部分分建建筑筑。。三、、項項目目市市場場定定位位———配套套建建議議社區(qū)區(qū)醫(yī)醫(yī)院院、、診診所所本項項目目倡倡導導健健康康理理念念等等，，通通過過與與湘湘雅雅醫(yī)醫(yī)院院合合作作，，建議議開開展展定定期期業(yè)業(yè)主主健健康康咨咨詢詢，，建建立立每每戶戶健健康康檔檔案案。積積極極引進進國國際際級級醫(yī)醫(yī)療療服服務務體體系系，，常常設設120急救救車車，，方便便業(yè)業(yè)主主及及時時使使用用，，增增加加賣賣點點。。三、、項項目目市市場場定定位位———配套套建建議議運動動設設施施在本本項項目目內(nèi)內(nèi)建建設設兩兩種種級級別別的的運運動動設設施施。。第一一種種，，在在大大型型公公建建區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)建建設設大大型型室室內(nèi)內(nèi)外外全全功功能能運運動動設設施施。。室室內(nèi)內(nèi)設設施施可可結結合合會會所所建建設設，，如如游游泳泳館館、、游游泳泳池池、、乒乒乓乓球球、、羽羽毛毛球球、、壁壁球球等等；；室室外外設設施施建建設設以以安安全全為為原原則則，，設設立立小小型型足足球球場場地地、、籃籃球球場場、、網(wǎng)網(wǎng)球球場場、、攀攀巖巖運運動動區(qū)區(qū)等等。。第二二種種，，在在各各組組團團小小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)建建設設小小型型運運動動館館、、運運動動區(qū)區(qū)，，尤尤其其是是兒兒童童游游樂樂區(qū)區(qū)，，老老年年人人活活動動區(qū)區(qū)等等，，以以無無障障礙礙設設施施、、健健康康步步道道、、門門球球場場，，單單雙雙杠杠，，秋秋千千等等為為主主。。由于于星星沙沙綠綠色色概概念念、、氣氣候候環(huán)環(huán)境境較較佳佳，，所所以以應應該該以以戶戶外外設設施施為為主主。。同同時時戶戶內(nèi)內(nèi)設設施施應應該該保保證證通通風風、、透透氣氣。。三、、項項目目市市場場定定位位———配套套建建議議交通通設設施施區(qū)內(nèi)內(nèi)交交通通在在力力求求人人車車分分流流的的同同時時，，