南京東洲田園置業(yè)大廠項目運營思路報告1報告思路找出關(guān)鍵問題解決問題分析項目地塊找出市場空缺2我們要解決什么問題？3我們目前要解決的問題項目建筑形式？商業(yè)業(yè)態(tài)定位？項目檔次定位？消費群體定位？投資客戶定位？經(jīng)營商戶定位？還是其他問題？4我們目前要解決的問題我們要解決的不是上述問題中的單獨的某個或某幾個問題，上述所有問題都是我們不得不解決的問題！但決定項目成敗，直接影響建筑設(shè)計的問題才是我們目前要解決的問題！5商業(yè)經(jīng)營問題！6商業(yè)經(jīng)營問題的實質(zhì)誰來消費？為什么來消費？什么商家來經(jīng)營？商家都經(jīng)營些什么？檔次如何？業(yè)態(tài)搭配如何？7大廠商業(yè)境況？8大廠商業(yè)印象9大廠商業(yè)印象10大廠商商業(yè)印印象消費者者的消消費能能力比比較高高，需需求呈呈現(xiàn)多多樣化化；消費場場所集集中，，但參參差不不齊，，比較較雜亂亂；目前的的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)種類類比較較齊全全；日常用用品（（包括括大件件家電電）的的采購購可以以在本本區(qū)域域內(nèi)解解決，，但高高端的的非必必需消消費品品的采采購多多在市市區(qū)完完成；；11大廠商商業(yè)印印象賣場已已經(jīng)比比較發(fā)發(fā)達，，而且且也比比較完完善；；長沖““步行行街””，只只能算算是商商業(yè)比比較集集中的的街；；永利購購物中中心想想什么么都賣賣，但但現(xiàn)實實結(jié)果果是什什么都都賣不不好；；開寧的的商業(yè)業(yè)內(nèi)街街也只只開了了一半半，但但蘇果果的人人氣絕絕非虛虛名；；麥當(dāng)勞勞、肯肯德雞雞們的的進駐駐，大大廠的的商業(yè)業(yè)前景景已經(jīng)經(jīng)勿需需多做做說明明。12大廠商商業(yè)最最缺的的是什什么？？13大廠商商業(yè)什什么最最缺？？購買力力？缺賣場場？缺百貨貨？缺高檔檔次？？缺商業(yè)業(yè)運營營？14大廠的的商業(yè)業(yè)最缺缺體驗驗！15大廠商商業(yè)什什么最最缺？？在大廠廠，只只有買買東西西的地地方，，沒有有逛街街的地地方！！16來源：：托夫夫勒———《《第三三次浪浪潮》》體驗是是一種種創(chuàng)造造難忘忘經(jīng)歷歷的活活動，，是企企業(yè)以以服務(wù)務(wù)為舞舞臺、、商業(yè)業(yè)為道道具，，圍繞繞消費費者創(chuàng)創(chuàng)造出出值得得回憶憶的活活動。。當(dāng)經(jīng)經(jīng)濟發(fā)發(fā)達到到一定定程度度之后后，人人類的的消費費重點點將從從產(chǎn)品品和服服務(wù)向向體驗驗轉(zhuǎn)移移，繼繼產(chǎn)品品經(jīng)濟濟和服服務(wù)經(jīng)經(jīng)濟之之后，，體驗驗經(jīng)濟濟時代代已經(jīng)經(jīng)來臨臨。體驗經(jīng)經(jīng)濟理理論17體驗經(jīng)經(jīng)濟已已經(jīng)席席卷全全球主題餐廳電影宋城迪斯尼18知己知知彼，，百戰(zhàn)戰(zhàn)不殆殆。——《《孫子子兵法法》19項目地地塊分分析（（優(yōu)勢勢）核心區(qū)區(qū)域，，地段段優(yōu)越越，沿沿街面面長；；控規(guī)不不很嚴(yán)嚴(yán)格，，可發(fā)發(fā)揮空空間大大；20項目地地塊分分析（（劣勢勢）項目基基地面面積比比較小小，可可操作作空間間有限限；周邊的的項目目尤其其是華華潤蘇蘇果進進駐的的開寧寧鉆石石星城城已經(jīng)經(jīng)形成成一個個人氣氣聚集集點；；21項目地地塊分分析綜合分分析我我們的的項目目，可可以得得出：：一個優(yōu)優(yōu)劣勢勢并存存的項項目；；一個優(yōu)優(yōu)勢大大于劣劣勢的的項目目；一個充充滿智智慧挑挑戰(zhàn)的的項目目；一個能能成為為大廠廠商業(yè)業(yè)巨艦艦的項項目；；一個需需精心心規(guī)劃劃仔細細打磨磨的項項目；；一個可可以成成就財財富夢夢想的的好項項目。。22發(fā)現(xiàn)了了市場場空缺缺，也也認識識了自自己，，可如如何做做好自自己？？23項目屬性定定位集購物、休休閑、餐飲飲、娛樂、、商務(wù)為一一體的體驗驗式消費街街區(qū)。給大廠消費費者一個日日常逛街休休閑的所在在，從此購購物逛街只只能去新街街口成為歷歷史，大多多少情況下下休閑逛街街沒必要去去市區(qū)了。。大廠核心驗驗式商業(yè)街街區(qū)24商業(yè)類型定定位商業(yè)類型一一般由以下下幾類形式式：□購物消消費類：綜合百貨大型超市專業(yè)市場步行街店中店[內(nèi)街鋪]25商業(yè)類型定定位□休閑娛樂類類：餐飲店[中西餐/咖啡吧等]娛樂城[KTV/酒吧/游藝等]休閑中心[美容/健身等]26商業(yè)類型定定位□那么適合我我們項目的的商業(yè)類型型：是純購物類類？還是休休閑娛樂類類？是做百貨？？大型超市市？步行街街？店中店店？還是專專業(yè)市場？？27商業(yè)類型定定位各類型商業(yè)業(yè)的利弊分分析表：28商業(yè)類型定定位對于各形態(tài)態(tài)評價的理理由1）放棄百百貨的理由由：百貨在當(dāng)?shù)氐貐^(qū)域市場場確實很少少，而當(dāng)?shù)氐厝说氖杖肴肱c消費力力是足以支支撐百貨的的介入的，，但由于大大廠距離南南京很近，，且交通發(fā)發(fā)達，受到到南京市區(qū)區(qū)商圈的輻輻射影響太太大，目前前人們對百百貨的消費費習(xí)慣還是是集中于南南京，永利利購物中心心目前經(jīng)營營不好在某某些程度上上也能說明明問題，另另外大的百百貨的入駐駐對實現(xiàn)商商業(yè)銷售與與出租的經(jīng)經(jīng)濟價值是是不高的。。2）放棄大大型超市的的理由：周邊華潤蘇蘇果體量較較大，能夠夠滿足周邊邊社區(qū)的生生活消費所所需，引進進同類超超市的可能能性不大。。3）放棄步步行街的理理由：純戶外步行行街對用地地規(guī)劃要求求較高，本本項目考慮慮住宅與商商業(yè)的結(jié)合合，考慮容容積率問題題，規(guī)劃步步行街不現(xiàn)現(xiàn)實。29商業(yè)類型定定位對于各形態(tài)態(tài)評價的理理由4）選擇店店中店內(nèi)街街鋪形式的的理由：店中店內(nèi)街街形式的商商業(yè)由于規(guī)規(guī)劃設(shè)計要要求不高，，在住宅底底商中的應(yīng)應(yīng)用比較常常見，且周周邊類似物物業(yè)的招商商與銷售情情況較好，，市場已驗驗證這類形形態(tài)比較成成熟，另外外對于本項項目而言，，對外沿街街面可作為為商業(yè)門面面，內(nèi)部形形成內(nèi)街規(guī)規(guī)劃，這種種形式的商商業(yè)價值也也會較高。。5）選擇娛娛樂類或?qū)I(yè)市場的的理由：凡是商業(yè)，，對于越高高樓層其商商業(yè)價值與與招商銷售售難度都比比較大，而而本案為了了綜合指標(biāo)標(biāo)考慮，商商業(yè)部分分要做到3層，而專專業(yè)市場或或娛樂城對對于樓層的的抗性較弱弱，且經(jīng)過過其他因素素的綜合評評價，這里里認為可以以考慮。30商業(yè)類型定定位根據(jù)以上分分析，對本本項目商業(yè)業(yè)形式的初初步定位方方向為：A方案：店中中店[內(nèi)街鋪]+休閑娛樂中中心B方案：店中中店[內(nèi)街鋪]+專業(yè)市場這里傾向于于A方案，，但仍需根根據(jù)再度的的市場研究究與資源判判斷來決定定。31商業(yè)業(yè)態(tài)定定位大廠地區(qū)的的現(xiàn)有的商商業(yè)形態(tài)豐豐富，業(yè)種種齊全，基基本能滿足足當(dāng)?shù)厝说牡娜粘Ｉ罨钕M需求求，而本項項目位于大大廠的區(qū)域域商圈中心心，作為商商圈性商業(yè)業(yè)必須要對對外區(qū)域人人群產(chǎn)生輻輻射吸引力力，若以業(yè)業(yè)種齊全的的綜合性購購物內(nèi)街定定位，則在在規(guī)模與特特色性方面面缺乏競爭爭力，而以以1-3個特色主題題的業(yè)態(tài)定定位，打造造具有主題題特色的店店中店，必必將區(qū)別現(xiàn)現(xiàn)有商業(yè)環(huán)環(huán)境，開辟辟新的市場場。32商業(yè)業(yè)態(tài)定定位□業(yè)態(tài)的的選擇目前大廠地地區(qū)熱門的的商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)有：服飾、鞋帽帽、日用品品、數(shù)碼電電器以及干干洗、美發(fā)發(fā)等日常生生活消費類類比較多；；稀缺的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)有：：時尚飾品、、流行服飾飾、小工藝藝品、特色色小餐飲、、KTV娛樂、茶餐餐吧等等。。33商業(yè)業(yè)態(tài)定定位目前，大廠廠地區(qū)的商商業(yè)仍然處處于傳統(tǒng)的的基本生活活業(yè)態(tài)為主主，而缺乏乏真正值得得“逛、體驗驗、消遣、、游玩、消消費”的具有特色色主題的商商業(yè)集中區(qū)區(qū)，在大廠廠工作生活活的青年群群在當(dāng)?shù)匾惨舱也坏竭m適合的地方方來逛街/消費，除除非到南京京城區(qū)，因因此結(jié)合本本項目打造造主題特色色的定位思思想，根據(jù)據(jù)差異化與與同類化定定位的基本本策略本項項目的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)可選選擇：品牌服飾、、時尚飾品品、流行服服飾、特色色小餐飲、、茶餐吧、、KTV等等34商業(yè)業(yè)態(tài)定定位通過以上各各類業(yè)態(tài)的的選擇與組組合，把本本案打造為為當(dāng)?shù)厥讉€個具有時尚/流行/炫動類主主題特色色的商業(yè)業(yè)區(qū)，以特色色的主題題氛圍、、優(yōu)良的的商業(yè)硬硬件、舒舒適的購購物環(huán)境境以及合合理的空空間設(shè)計計等來提提升項目目的商業(yè)業(yè)競爭力力。35經(jīng)營模式式定位在商業(yè)物物業(yè)項目目的開發(fā)發(fā)中，為為了順利利實現(xiàn)商商業(yè)物業(yè)業(yè)的銷售售或者出出租，必必須考慮慮商業(yè)后后期經(jīng)營營與管理理模式，，同時對對于確定定項目的的租售模模式起到到關(guān)鍵作作用。36經(jīng)營模式式定位經(jīng)營模式式的兩種種方式37經(jīng)營模式式定位本項目特特色主題題街區(qū)的的商業(yè)形形態(tài)，必必將面臨臨零散的的經(jīng)營戶戶，經(jīng)營營模式必必須要符符合以下下2點：：1要保證證商業(yè)主主題規(guī)劃劃與經(jīng)營營的統(tǒng)一一性，符符合業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃要要求，保保持后期期持續(xù)旺旺熱；2滿足開開發(fā)商的的資金戰(zhàn)戰(zhàn)略需求求，確保保回款迅迅速，并并最大化化實現(xiàn)商商業(yè)利潤潤。38經(jīng)營模式式定位經(jīng)營模式式建議：：成立商業(yè)業(yè)管理部部，對經(jīng)經(jīng)營戶統(tǒng)統(tǒng)一管理理商戶自主主經(jīng)營，，并服從從統(tǒng)一管管理：業(yè)業(yè)主或經(jīng)經(jīng)營者的的經(jīng)營類類別/項項目必須須服從統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃，開業(yè)業(yè)經(jīng)營服服從統(tǒng)一一管理，，對于業(yè)業(yè)主提前前簽訂服服從管理理保證書書。業(yè)主自主主獲取租租金收益益，經(jīng)營營者自主主獲取經(jīng)經(jīng)營收益益，統(tǒng)一一交納管管理費。。39經(jīng)營模式式定位租售模式式建議：：為了保證證開發(fā)商商的資金金回籠需需求，本本項目商商鋪統(tǒng)一一對外出出售，但但由于主主力店招招商需求求，為了了后期更更好的經(jīng)經(jīng)營管理理，自己己保留部部分物業(yè)業(yè)。而目前由由于國家家政策限限制，銷銷售產(chǎn)權(quán)權(quán)統(tǒng)一返返租的模模式不好好落實，，因此原原則上消消費者購購買物業(yè)業(yè)后自主主招商或或自主經(jīng)經(jīng)營，但但在實際際操作中中，我們必須須提前招招商，這這樣帶租租約銷售售會給投投資者更更多的收收益保障障，也會會解決商商業(yè)的統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃問題。。40客戶群定定位41項目客群群定位42項目客群群定位消費者大廠區(qū)域域人群，，以20-35歲的青青年人群群為主。經(jīng)營者南京及周周邊地區(qū)區(qū)各類商商業(yè)商家家。投資者大廠乃至至南京地地區(qū)的投投資客及及自營商商家。以上將在在深入市市場調(diào)研研后有詳詳細定位位闡述。。43項