年我國房地產(chǎn)市場分析：分化加劇深圳房價在3.30新政后“獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷”，而同為一線城市，北上廣的開發(fā)商操盤手們好像只有艷羨的份兒。以下是2022年我國最新居地產(chǎn)市場分析。

曾經(jīng)多年領(lǐng)漲的北京樓市今年也未見大漲。諸多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，深圳此輪房價暴漲的一系列因素，其他城市并不具備。

“接下來北上廣也會漲，包括一些熱點(diǎn)的二線城市，但三四線不行能了。”業(yè)界人士說。

伴隨中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，區(qū)域和城市之間的功能定位、產(chǎn)業(yè)生態(tài)、人群聚集正在重新組合;2022年至今，全國樓市的分化已經(jīng)愈演愈烈。即使9.30、3.30新政，降準(zhǔn)降息輪番出臺，也未能挽救三四線城市樓市的衰落。

對于那些全國性布局的房企來說，區(qū)域愈發(fā)不均衡。一邊是深圳房價大漲坐享收益，一邊是在東北等地區(qū)泥足深陷。分化帶來的經(jīng)營風(fēng)險正在加大，也將考驗(yàn)房企的盈利力量。

北上廣追隨深圳?

3.30新政對樓市的刺激，首先表現(xiàn)在一二線城市的成交量上。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月全國主要的54城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為26.199萬套，環(huán)比上月的24.17萬套上漲幅度達(dá)到了8.4%，而同比漲幅更是高達(dá)20.1%。

其中一線城市2022年前5月簽約17.11萬套，同比漲幅達(dá)到了41%，二線城市合計(jì)簽約70.66萬套，同比漲幅為13.4%，三線城市簽約16.9萬套，基本持平。四線城市成交量有稍微下調(diào)。

330新政導(dǎo)致的成交量，漸漸開頭體現(xiàn)到簽約上。從整體簽約看，一線城市漲幅最明顯。美聯(lián)物業(yè)討論中心統(tǒng)計(jì)顯示，5月份四大一線城市僅北京一、二手住宅成交環(huán)比現(xiàn)小幅下跌，其他各城市均連續(xù)上漲，其中深圳表現(xiàn)優(yōu)異，一、二手漲幅均居各城市之首，二手住宅月度成交高達(dá)13378套。

高成交之后往往便是價格的上揚(yáng)。但業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，深圳不會成為北上廣的示范。他表示，深圳能快速復(fù)蘇有幾個緣由：深圳的城市人口結(jié)構(gòu)比較年輕，一些購買力也有所出倉;深圳自身一些限外政策的松綁和微調(diào)，對當(dāng)?shù)匦枨蟮脑黾右财鸬搅丝隙ㄗ饔?深圳新增土地供應(yīng)是北上廣深中最少的，各方就有了上漲的預(yù)期，其中開發(fā)商對樓價的推斷也有肯定的影響。

相對深圳來說，北上廣的供求沖突比較小，供求的不平衡是深圳房價大漲的根本緣由。

事實(shí)上，相比北上廣千萬平米級的數(shù)量，深圳的肯定庫存值最小。截至2022年2月底，上海商品住宅市場可售面積為1297.16萬平方米，去化周期為14.3個月;廣州可售面積為990.34萬平方米，去化周期為13.1個月;北京住宅(含保障性住房)可售面積為1034.27萬平方米，去化周期為10.4個月。

業(yè)內(nèi)人士表示，深圳是由于多種特別緣由聚集在一起而產(chǎn)生的房價瘋漲的現(xiàn)象，其他一線城市上漲現(xiàn)象仍在發(fā)生，但幅度不會像深圳這么大，更不太可能會像深圳這樣。

另一位專家則從購房心理上尋求緣由，她認(rèn)為深圳人的購房動機(jī)比較不一樣，“他們不怕折騰，為了積累財(cái)寶他們情愿博一把、擔(dān)當(dāng)風(fēng)險?！彼f，這種精神更是體現(xiàn)在了自住需求的購房人群里，加之3.30新政點(diǎn)燃了這種博一把的心態(tài)，而這也是其他三個一線城市所沒有的。

“除非北上廣都放開限購，可能就會消失類似深圳的房價熱，否則像深圳這么瘋狂是不太可能的”，肖小平說。

全國樓市分化加劇

業(yè)界人士指出，2022年來，全國主要城市樓市的特點(diǎn)是：成交復(fù)蘇，一二線明顯上漲，分化嚴(yán)峻。

購房者對購房行為的決策除了居住需求外，最主要的是對房價的預(yù)期。而在這么多年房地產(chǎn)進(jìn)展的過程中，影響房地產(chǎn)價格的主要是經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，其中影響力最大的是信貸政策，信貸額度及利率水平可以說是房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)。

3.30新政正是從信貸方面著力，釋放了二套房需求。由于后續(xù)房地產(chǎn)刺激政策還會有多種可能性，包括降準(zhǔn)降息連續(xù)在二季度都有消失的可能性，購房者入市的樂觀性的確在提高。

但這種刺激基本只會消失在一二線城市。就“紅五月”房價表現(xiàn)來看，部分城市尤其是一線城市、部分基本面良好的二線城市去庫存壓力減輕、房價開頭領(lǐng)漲，比如深圳、北京等一線城市，以及此前始終處于下跌的杭州、溫州，房價也開頭消失小幅上漲的態(tài)勢。

總體來看，目前除了深圳，全國大多數(shù)城市房價仍舊沒有明顯上漲現(xiàn)象，或者仍舊處于同比或環(huán)比小幅下跌狀態(tài)，說明大多數(shù)城市仍舊處于去庫存階段，仍舊沒有明顯復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)。

估計(jì)到了下半年，當(dāng)前庫存去化周期在15-20個月之間的城市，比如重慶、杭州、武漢、福州等，庫存去化周期將回落至15個月以下，去庫存的壓力將進(jìn)一步減輕，短期市場基本面將回歸合理。

但其他供地量偏大與庫存量偏大、庫存去化周期在20個月以上的城市則仍舊面臨去庫存的壓力，比如西安、青島、天津、沈陽、呼和浩特等二線城市，舟山、保定、東營、臨沂、運(yùn)城、莆田、南平、江陰、徐州等大部分三四線城市，這些城市房價則難以有上漲壓力，甚至可能仍舊要堅(jiān)持“以價換量”去庫存。

“市場越差，地方救市的政策出臺會越頻繁?！睒I(yè)界人士說，目前各地都在最近開頭調(diào)整公積金額度，主要緣由都是為了救市，從目前市場看，公積金政策是地方政府能夠調(diào)整的最直接的購房工具，而且公積金的利率相當(dāng)于商業(yè)貸款利率的68折，對于市場有直接的刺激影響。

但從庫存、人口流入看，刺激政策對一二線影響相對較大，而三四線樓市整體降溫的趨勢依舊難以轉(zhuǎn)變。

大型房企看多一二線

由于市場的分化，開發(fā)商普遍看好一二線后市，加大了對一二線城市土地的爭搶。

進(jìn)入2022年，包括保利、碧桂園、富力等在內(nèi)的大型房企，均表示要全面回歸一二線進(jìn)展。保利地產(chǎn)認(rèn)為，以省會城市為主的一、二線中心城市，由于其經(jīng)濟(jì)進(jìn)展動力和人口吸聚力量強(qiáng)勁，將成為將來最具活力的房地產(chǎn)市場。保利今年將全面回歸一二線進(jìn)展，輔以少量三四線項(xiàng)目。

與此同時，一線城市的土地供應(yīng)卻在削減。以北京為例，2022年前5個月北京僅新增土地供應(yīng)26宗，制造了自2022年以來近7年的同期新低。

房地產(chǎn)行業(yè)市場競爭力調(diào)查及投資前景猜測報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，一線城市5月整體土地市場成交萎縮，合計(jì)簽約30宗土地中，只有10宗為住宅用地，除北京、廣州外，其他均為上海的保障房土地。合計(jì)簽約土地僅72.39億，這將是2022年來首次消失單月一線4個城市合計(jì)土地出讓金不足百億的月份。

而且從將來預(yù)期看，北京、上海等城市，待售土地并不多，特殊是北京，目前掛牌的只有8宗土地，處于歷史最低規(guī)模。

6月來，上海、蘇州推出多幅土地，多家房企爭搶。6月首周，20大標(biāo)桿房企中多家樂觀進(jìn)入土地市場。萬科購地19.2億，華潤購地108.45億，另外綠地、萬達(dá)等企業(yè)也均在土地市場有所斬獲。

此外，包括北京、上海、廣州等在內(nèi)的14個城市的開發(fā)邊界劃定工作將于2022年完成，開發(fā)邊界將作為城市進(jìn)展的剛性商定，不得超越界限盲目