山東膠南金海濱項目開發(fā)探討及推廣的建議城市概況膠南市地處山東半島西南部的膠州灣畔。南臨黃海，北靠膠州市，東接青島經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，西鄰諸城市、五蓮縣和日照市。與日韓隔海相望。城市總面積1894平方公里，轄17處鎮(zhèn)（街道辦事處）。城區(qū)位于市境中部、靈山灣畔，三面低丘環(huán)抱，東南瀕海。城區(qū)規(guī)劃面積284平方公里。

膠南市是青島西海岸的一座新興濱海城市，依山傍海，風(fēng)光秀麗，海岸線長138公里，占青島西海岸總面積的88％。千古名勝瑯琊臺被列為國家重點風(fēng)景名勝區(qū)和省級旅游度假區(qū)，是中國優(yōu)秀旅游城市之一，先后榮獲“中國優(yōu)秀旅游城市”、“全國綠化模范城市”、“國家環(huán)保模范城市”、“國家級生態(tài)示范區(qū)”等稱號。其綜合經(jīng)濟實力和基本競爭力在2009年分別躍居全國百強縣（市）第20位和第19位。膠南市是青島的衛(wèi)星城市之一，是青島市經(jīng)濟重心戰(zhàn)略西移的主要依托和發(fā)展腹地，也是正在迅速崛起的“青島西海岸都市新區(qū)”，成為“環(huán)渤海經(jīng)濟圈”又一發(fā)展新亮點。膠南市交通四通八達，海濱大道、疏港高速公路、青新高速公路、204國道貫穿膠南市，已開通的同三高速公路縱貫全市南北，留有五個出口和一個互通式立交。距青島流亭機場70公里，距青島前灣港20公里。膠南屬北溫帶季風(fēng)氣候區(qū)。年平均氣溫12℃，無霜期202天，降水量794毫米。氣候四季分明，春遲秋爽，夏無酷暑，冬少嚴寒。城市經(jīng)濟發(fā)展膠南綜合經(jīng)濟實力和基本競爭力在2009年分別躍居全國百強縣（市）第20位和第19位。膠南市是青島的衛(wèi)星城市之一，是青島市經(jīng)濟重心戰(zhàn)略西移的主要依托和發(fā)展腹地，也是正在迅速崛起的“青島西海岸都市新區(qū)”，成為“環(huán)渤海經(jīng)濟圈”有一發(fā)展新亮點。挺進西海岸戰(zhàn)略的實施，既是青島產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略空間一次關(guān)鍵性的大拓展，也是構(gòu)建以經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、港區(qū)為核心的青島新的經(jīng)濟板塊或經(jīng)濟圈的關(guān)鍵突破，是青島經(jīng)濟社會發(fā)展地理空間的一次戰(zhàn)略拓展。即將建成的跨海大橋及海底隧道，使得膠南與青島的城市對接也將成為現(xiàn)實,必將進一步促進膠南市各行業(yè)發(fā)展。膠南市利用東臨青島港，西有日照港，兩個億噸港口左右逢源的絕佳區(qū)位，主動對接融入半島產(chǎn)業(yè)發(fā)展體系，突出重大項目、高新技術(shù)、產(chǎn)業(yè)集群“三個亮點”，加快推進工業(yè)化進程。初步形成了機械裝備制造、食品與藥物、家電電子、橡膠化工、船舶汽車、鋼鐵及有色金屬“六個產(chǎn)業(yè)群”，代表城市創(chuàng)新水平的高新技術(shù)發(fā)展一路凱歌。城市經(jīng)濟發(fā)展目標(biāo)：到2010年，地區(qū)生產(chǎn)總值超過690億元，年均增長20%以上；地方財政收入超過36億元，年均增長25%以上；二、三產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重達到95%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入超過17500元、農(nóng)村居民人均純收入超過9300元，年增長均在10%以上；社會消費品零售總額超過125億元，年均增長15%以上；城市化水平達到55%以上。城市規(guī)劃城市總體規(guī)劃的指導(dǎo)思想是：圍繞青島構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的經(jīng)濟體系、構(gòu)筑有特色的國際大城市框架和提升城市核心競爭力；突出臨港經(jīng)濟、海洋經(jīng)濟和旅游經(jīng)濟“三大特色”，堅持工業(yè)帶動、海濱特色和生態(tài)原則，目標(biāo)是把膠南建成人與自然和諧發(fā)展、環(huán)境優(yōu)美、最適宜創(chuàng)業(yè)人居的生態(tài)旅游城市。根據(jù)建設(shè)青島現(xiàn)代化國際大城市框架下新膠南的目標(biāo)，確定了“東接、北擴、南展”的城市發(fā)展戰(zhàn)略?？傮w規(guī)劃在此基礎(chǔ)上確定城市建設(shè)發(fā)展戰(zhàn)略為：產(chǎn)業(yè)北擴、生活東延、中心優(yōu)化、文教南展。規(guī)劃形成“一帶、兩軸、六區(qū)”的布局結(jié)構(gòu)一帶：指濱海景觀帶。包括沿濱海公路與海岸線之間的區(qū)域，為公共開敞區(qū)，應(yīng)嚴格控制建設(shè)。兩軸：指沿濱海公路形成的橫向發(fā)展軸和上海路形成的縱向發(fā)展軸，是城市主要景觀軸線，也是城市各組團間的重要聯(lián)系線。六區(qū)：指中心城區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)加工區(qū)、海濱工業(yè)園、靈山衛(wèi)居住綜合區(qū)、大學(xué)園區(qū)、張家樓組團。老城改造為商業(yè)添活力近年來，膠南市從整治改造基礎(chǔ)設(shè)施入手，大手筆進行城區(qū)改造，使老城區(qū)地價達到了新城區(qū)沿海地段水平，也給商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展注入了巨大活力?！案呐f為新”是老城區(qū)發(fā)展商貿(mào)的一條捷徑，更為不少外地客商所青睞。老城區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展較為成熟，已形成兩大商貿(mào)業(yè)聚集帶，以瑯琊臺路為軸線的中心商圈，聚集了膠南商城、利群商廈、億聯(lián)廣場、華聯(lián)商城、天方購物廣場、新陽光商場等商場(超市)，優(yōu)化環(huán)境、提升檔次成為其當(dāng)務(wù)之急；以人民路西段為軸線的西部商圈匯集了盛客隆購物廣場、家電交電、糖酒中心店、百貨商場、家家悅西店、福都小商品城(夜市)、隆泰家居等商場，特色商圈為其進行了準確定位。而以珠海東路為軸線的東部新商圈目前正處于建設(shè)階段，已聚集了維客超市、利群購物中心、魯中家居、廣城裝飾城等商場。在現(xiàn)有大型購物中心、超市中，膠南有六家在全省同行業(yè)前十名中榜上有名。新城區(qū)構(gòu)建現(xiàn)代化商圈居住人口相對偏少，商業(yè)氣氛不濃厚，這是新城區(qū)成長中遇到的煩惱。膠南提出，將行政區(qū)變?yōu)樯藤Q(mào)區(qū)，加速推進城區(qū)東西部連接。在引進項目上，東部商圈瞄準大塊頭，發(fā)展高端業(yè)態(tài)，突出“外向化、高端化、專業(yè)化”，一個現(xiàn)代化購物商圈正在形成。本著“區(qū)域布局、板塊分布、主輔結(jié)合”的原則，通過改造提升老城區(qū)人民路中段以膠南商城為主體的商業(yè)中心區(qū)，加快發(fā)展東部新區(qū)北京路以煒倫廣場等設(shè)施為主體的商業(yè)輔中心，同時在大學(xué)城園區(qū)預(yù)留發(fā)展空間，擇機建立南部城區(qū)商業(yè)輔中心。另外，該市將高起點、高水準、高品位的改造建設(shè)一批特色商業(yè)街，如煙臺路旅游文化美食特色街、珠海東路裝飾裝潢材料街、泰山西路汽車交易街、泰華置業(yè)廣場步行街、黃山路茶藝街、兩河海鮮小吃街、海王路餐飲娛樂街、瑯琊臺路綜合商業(yè)街等，全面提升它們的整體規(guī)模、檔次、特色和管理水平。青島新一輪的總體規(guī)劃完成了修編；“挺進西海岸”戰(zhàn)略開啟的新一輪城市經(jīng)濟布局調(diào)整全面鋪開；青島城市功能特別是主城區(qū)的功能開始大幅提升；全力打造“全國重點中心城市”和“世界知名特色城市”這一全新意蘊的、嶄新的“大青島”發(fā)展戰(zhàn)略。青島正依托環(huán)渤海經(jīng)濟圈的飛速發(fā)展，成為重要的區(qū)域性國際航運中心、現(xiàn)代物流中心、商務(wù)服務(wù)中心、金融中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心。青島的城市集聚生產(chǎn)要素和綜合服務(wù)的功能向全國輻射，用自身優(yōu)勢正向國際重要的中轉(zhuǎn)樞紐港目標(biāo)進發(fā),吞吐量突破1.6億噸,集裝箱更突破500萬標(biāo)準箱,以臨港工業(yè)為特征的港口延伸經(jīng)濟突飛猛進；海洋經(jīng)濟產(chǎn)值迅速提高,研發(fā)能力進一步增強,向著世界聞名的“海洋科技產(chǎn)業(yè)城”的目標(biāo)邁出了堅實的步伐；依托新旅游大項目以及軟環(huán)境的進一步改善,青島旅游實現(xiàn)“三突破”“國際海濱度假城市”聲譽鵲起。大青島發(fā)展戰(zhàn)略：向西以建設(shè)“青島西海岸旅游度假城市”為目標(biāo)，大力實施膠南旅游業(yè)的發(fā)展。膠南市的旅游資源可謂極大豐富：史有“東國名地”之稱的膠南，文化古跡如星璀璨，得山海之利，膠南自然風(fēng)光更是得天獨厚?！按笾樯?、鐵橛山、小珠山、千古名勝瑯琊臺遺世獨立，古韻悠悠……這些獨特的資源更為膠南旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了充足的動力。多年來，得山水靈氣的膠南人一直在藉助其豐厚的歷史文化底蘊全力打造旅游經(jīng)濟這一“朝陽產(chǎn)業(yè)”。膠南市將旅游業(yè)作為全市經(jīng)濟發(fā)展的三大特色經(jīng)濟之一提出，先后制定下發(fā)了《關(guān)于進一步加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》，公布實施了《旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》，將膠南旅游整合為濱海東線、濱海西線和西部生態(tài)旅游線三條黃金旅游線，形成了瑯琊臺省級旅游度假區(qū)、大珠山風(fēng)景區(qū)、小珠山風(fēng)景區(qū)等十一區(qū)及海青茶園、大泥溝頭畫家村等十二個旅游點。優(yōu)越的地理位置海洋資源優(yōu)勢悠久的文化歷史沉淀高速發(fā)展中的城市經(jīng)濟基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐步完善城市規(guī)模迅速擴張旅游資源優(yōu)勢進一步挖掘小結(jié)：膠南城市發(fā)展進入高速增長期產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓式酒店和酒店式公寓的區(qū)別

產(chǎn)權(quán)式酒店即酒店的開發(fā)商將酒店的每一個客房的產(chǎn)權(quán)分別出售給業(yè)主，業(yè)主每年擁有一定的時間段入住，其余時間段，可以委托開發(fā)商或管理公司經(jīng)營，并享受一定的分紅，同時業(yè)主可以轉(zhuǎn)賣、繼承、抵押、饋贈。公寓式酒店簡單地說，就是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房，此種物業(yè)的特點在于：其一，它類似公寓，擁有居家的格局和良好的居住功能，客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間，一應(yīng)俱全。其二，它配有全套的家具電器，同時，能夠為客人提供酒店的專業(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、床單更換以及一些商業(yè)服務(wù)等。它既有公寓的私密性和居住氛圍，又有高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。酒店式公寓酒店式服務(wù)公寓在膠南房地產(chǎn)市場開始走紅。服務(wù)性公寓又稱酒店式公寓。這種業(yè)態(tài)形式源于歐洲19世紀，并逐漸流行于歐美房地產(chǎn)市場，是當(dāng)時旅游區(qū)內(nèi)租給游客供游人臨時休息的物業(yè)，由專門的管理公司進行統(tǒng)一管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于游客的“臨時之家”。其房型以類似酒店標(biāo)準間為主，配有豪華商務(wù)套房，并提供居家生活所需的廚衛(wèi)、家具等多種生活設(shè)施。高級的酒店公寓擁有多種康樂設(shè)施，能提供餐飲、健身、商務(wù)服務(wù)等多種服務(wù)，就軟件服務(wù)而言，酒店公寓的服務(wù)水準一般都達到星級酒店的標(biāo)準，它除了提供傳統(tǒng)酒店的各項服務(wù)外，更重要的是向住客提供居家的、家庭式服務(wù)，真正實現(xiàn)賓至如歸。酒店式服務(wù)公寓與傳統(tǒng)酒店相比，設(shè)施先進、服務(wù)細致，價格更為經(jīng)濟，因此與傳統(tǒng)酒店展開了積極競爭。

酒店式公寓意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是一種只做服務(wù)、沒有任何酒店經(jīng)營的純服務(wù)公寓。它一般是擁有獨立產(chǎn)權(quán)、配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間的房子，大廈提供酒店式的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃管理。投資者既可以像購買普通住宅一樣用于自住，又可以交由大廈以酒店的形式出租，獲得投資回報。因此，酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時代寫字樓的特點，擁有良好的通訊條件，可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，是一種綜合性很強的物業(yè)管理概念，集住宅，酒店、會所等多種功能于一體。酒店式公寓的戶型，從幾十平方米到幾百平方米不等，可以滿足使用者的個性化需求，在裝修上統(tǒng)一為精裝修，提供全套的家居設(shè)計和電器。對于不同戶型也有不同的格調(diào)，在服務(wù)上根據(jù)住戶的要求提供酒店式服務(wù)的同時，附屬設(shè)施還增加了銀行、會所、小超市等其它項目。在設(shè)計上，由于酒店式公寓項目的客戶群大多是知名跨國企業(yè)高級員工、經(jīng)理、總裁等，因此他的物業(yè)管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業(yè)公司進行管理，這就消除了房東對物業(yè)管理公司水平的懷疑，可以為住客提供高檔、到位的各種服務(wù)。在服務(wù)上，酒店式公寓與產(chǎn)權(quán)式酒店和公寓式酒店幾乎沒什么差別；它們之間的本質(zhì)差別在于：酒店式公寓是提供了酒店式服務(wù)的公寓，實質(zhì)上還是住宅，而后兩者的實質(zhì)還是酒店，是商業(yè)。產(chǎn)權(quán)式酒店公寓式酒店酒店式公寓住宅商業(yè)膠南地產(chǎn)市場的突出特點一、房價攀升，地產(chǎn)投資開發(fā)持續(xù)增長二、地產(chǎn)項目開發(fā)走入規(guī)模化、產(chǎn)品類型多樣化三、地產(chǎn)片區(qū)化發(fā)展現(xiàn)象嚴重，各區(qū)塊發(fā)展相差甚大四、實力開發(fā)商嶄露頭角，促地產(chǎn)品牌推廣品牌化五、水城規(guī)劃建設(shè)的影響，沿海片區(qū)投資成熱點六、港灣優(yōu)勢，膠南地產(chǎn)融入“大青島”發(fā)展戰(zhàn)略酒店式公寓市場分析

1、起步較早

青島市的酒店式公寓出現(xiàn)于2002年末，比較其他二線城市，青島市市場上這一新興產(chǎn)品概念的推出相對較早。青島市酒店式公寓市場在現(xiàn)有項目良好的市場表現(xiàn)帶動下得到了快速發(fā)展，同類產(chǎn)品的紛紛相繼推出。2、發(fā)展尚不成熟最為明顯的便是很多項目在銷售推廣時期以“酒店式公寓”概念進行推廣，但是在最后交付時卻與“酒店式公寓”概念相差甚遠，既不能提供酒店式服務(wù)，也不能達到酒店要求的裝修標(biāo)準。3、服務(wù)普遍較差在售物業(yè)普遍可以提供酒店式服務(wù)，但服務(wù)公司資質(zhì)有較大差異。有些甚至不具備專業(yè)酒店管理經(jīng)驗，所以很難為業(yè)主提供星級酒店般的服務(wù)。4、膠南市酒店業(yè)當(dāng)前的發(fā)展水平比較低膠南雖然是著名的旅游城市，但是由于當(dāng)前市場上正在經(jīng)營的酒店大多是2000年以前建設(shè)的，建筑和內(nèi)部設(shè)施均存在著一定的老化，酒店業(yè)整體規(guī)模較小，其中還有部分星級酒店是從政府招待所發(fā)展起來的。目前除了星級酒店外，市場上還存在著一定數(shù)量的賓館和招待所。酒店在分布上大多集中于城市中心區(qū)或旅游景區(qū)附近，經(jīng)營管理水平比較低，當(dāng)前膠南正面臨著酒店更新和發(fā)展的機遇。5、高層開發(fā)紛紛向精裝公寓靠攏膠南目前在售地產(chǎn)項目非常多，主要集中在中心城區(qū)和沿海新區(qū)兩大片區(qū)。目前，花園式多層住宅仍為需求熱點，單純的高層住宅面對嚴峻的市場壓力，紛紛推出了精裝小戶型公寓房。但是這些高層公寓僅是對硬件配置上對產(chǎn)品進行了優(yōu)化，并未提出服務(wù)的概念，所以并沒有本質(zhì)上的改變。如：帝邦帝海6、豪宅精裝公寓出現(xiàn)隨著水城規(guī)劃的出現(xiàn)，沿海片區(qū)成為目前膠南發(fā)展的新熱點。位于水城黃金地段的那魯灣，推出了2棟連體酒店式公寓。以較高的硬件配置、絕佳的地理位置占領(lǐng)了膠南公寓高端市場。但是此項目在銷售和推廣的過程中大力宣傳產(chǎn)品性能，更多的側(cè)重于投資價值，并沒有太多的推廣亮點讓人印象深刻。酒店式公寓的市場投資前景分析

出租率較有保證的酒店式公寓大多聘請專業(yè)的酒店物業(yè)管理公司和酒店式公寓管理公司進行管理，他們有廣泛的客源，而普通公寓的小業(yè)主出租，偶然性強。此外，租客也愿意花比公寓不高的價差，獲得更多的、風(fēng)險更小的服務(wù)；租金穩(wěn)定性較有保證在普通公寓里，由于各投資者的資金、持房能力不同，投資比例的增加勢必導(dǎo)致小業(yè)主的惡性競爭。而酒店式公寓統(tǒng)一的經(jīng)營方式使各業(yè)主的經(jīng)濟利益捆綁在一起，管理公司根據(jù)收益分成，可以保持物業(yè)的整體租價；性價比比酒店更有優(yōu)勢酒店式公寓由于是成套住宅，相比較于純酒店的單間設(shè)計，居住的舒適性大為提高。同時，酒店式公寓在其軟、硬件的配置與純酒店相差無比，但租金價格卻相去甚遠，因此，許多酒店的長租客便把置業(yè)目光投向了酒店式公寓。

產(chǎn)權(quán)問題，擁有產(chǎn)權(quán)可以讓業(yè)主居住的安心、放心。必要時還可以出讓自己的產(chǎn)權(quán)，回收投資，無疑降低了投資的風(fēng)險。酒店式服務(wù)公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于，這種樓盤可將每個單元出售給個體買房者，由擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，所以從本質(zhì)上說，它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。酒店式公寓之所以受到市場追捧，主要在于其功能的多元化，從商務(wù)用途，酒店出租到自用，都流露出其在使用上的靈活性，同時也衍射出投資角度的多重性。當(dāng)前，國內(nèi)各大、中城市已形成了高級商務(wù)人士階層，這一階層擁有非?？捎^的商務(wù)消費能力，傳統(tǒng)的物業(yè)管理對他們來說早已不能適應(yīng)其快節(jié)奏的生活。從另一層面來看，外企的不斷進駐帶來數(shù)量眾多的境外中小型公司，因為目前大型的國際跨國公司都已在青島設(shè)立了據(jù)點。中小型公司由于其資金實力，既想方便，又想價位合適，那么酒店式公寓應(yīng)是最佳選擇。1、單純居住功能方面競爭力較差一些小戶型酒店式公寓，僅僅打著酒店公寓的牌子，實際不能為客戶提供酒店式的服務(wù)，由于他們戶型單一，無獨立廚房、客廳，缺乏足夠的儲存空間，只具備旅店的暫住功能，雖然在價格上有一些優(yōu)勢，但從綜合角度考慮，既不適宜日常起居，也會讓投資貶值。2、盲目追求造成成本過高由于酒店式公寓的經(jīng)營也相當(dāng)復(fù)雜，所以定位時必須把握準確、條理、便捷的原則。盲目追求奢華，不僅會增加成本，也會與市場脫節(jié)。另外，開發(fā)商缺乏此類產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗，卻堅持自己經(jīng)營，也會為交房后的矛盾留下隱患。3、得房率低（重視公用空間的附加價值）多數(shù)酒店式公寓項目只有60%多的得房率，最多也只有70%左右的得房率，這就在無形之中抬高了其套內(nèi)實際使用面積的折合單價，降低了其性價比，并直接影響其保值增值功能。4、分時度假和穩(wěn)定的租金回報，不容易實現(xiàn)。

酒店式公寓的投資風(fēng)險特征項目概況地下一層、地上三層裙樓為商業(yè)1#主樓12層為商務(wù)酒店2#主樓12層為商住公寓商業(yè)地下二層和住宅樓地下一層為業(yè)主車庫商業(yè)停車場為敞開式地面停車場項目周邊實景照片項目SWOT分析項目優(yōu)勢：1、區(qū)位優(yōu)勢：毗鄰東部開發(fā)區(qū)、行政區(qū)、西海岸旅游度假核心區(qū)；2、配套優(yōu)勢：CBD商圈之核心地段，中心商業(yè)區(qū)，配套完善；3、開發(fā)商優(yōu)勢：開發(fā)商在膠南具有一定的品牌優(yōu)勢；4、自身配套優(yōu)勢：大型MALL、專業(yè)的星級酒店；5、硬件配置優(yōu)勢：光伏發(fā)電、直飲水、分戶采暖、隔音通風(fēng)保障、同層排水。項目劣勢：1、地處鬧市，居住的相對私密性及安靜程度受到很大影響；2、項目外觀稍顯單調(diào)，無法造成強烈的視覺印象；3、項目目前周邊環(huán)境較差；4、酒店式公寓入口受底層商業(yè)影響；5、開發(fā)商無此類產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗；6、從開發(fā)商提供的項目介紹來看，項目運作缺少亮點。市場機會：1、膠南經(jīng)濟迅速發(fā)展；2、利群、家樂城等大型商業(yè)建設(shè)，該地塊將成為膠南投資熱點；3、青島市挺進西海岸大戰(zhàn)略對于膠南的促進；4、服務(wù)性酒店式公寓在中心區(qū)仍屬市場空白；5、尚無知名的高端品牌商務(wù)連鎖酒店進駐膠南；6、2011年海底隧道通車，進入青島市區(qū)僅需25Km；7、與青島開發(fā)區(qū)形成西海岸一體化旅游度假體系。市場威脅：1、膠南在售項目較多，市場競爭激烈；2、距離黃島較近，大量客源隨著海地隧道的通車向青島市區(qū)方向分流；3、膠南酒店市場尚不成熟，給操作增加了很大的難度；4、項目整體運作及各方角色協(xié)調(diào)存在較大風(fēng)險；5、高端市場相對較窄的客群面。受眾群體分析：購買者的思想追求解放、改變、釋放色彩、風(fēng)景、健康自由、隨意、灑脫客戶構(gòu)成分析：私營企業(yè)經(jīng)營者大型企業(yè)的高層管理者追求時尚生活的新興人士行政單位高級領(lǐng)導(dǎo)外籍人士灰色收入者投資客群客戶特征描述：經(jīng)濟承受能力較強對生活品味有較高要求對產(chǎn)品要求高希望生活與眾不同渴望得到精神的放松對自然和風(fēng)景的熱愛希望物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展并帶來收益我們的產(chǎn)品是什么？核心競爭力是什么？如何讓受眾在第一時間就能準確地認知？必須給項目的性質(zhì)特色作出一個簡明扼要的概括，總結(jié)出一個具有明確針對性的產(chǎn)品形象定位！項目賣點分析匯總無與倫比的區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚的配套優(yōu)勢獨具匠心的景觀優(yōu)勢精雕細琢的配置優(yōu)勢但是這點特點還是不足以支撐高端品質(zhì)，我們需要更強有力的手段來提高項目附加價值！有了靈魂的人是高貴的有了靈魂項目價值才能進一步提升我們需要為項目注入靈魂我們要將繁華提升到文明的程度而文明需要用一種文化來進行闡述為膠南地產(chǎn)注入精神力量繁華之中創(chuàng)造更高層面的繁華什么樣的文化適合膠南市場？什么樣的文化適合項目特性？什么樣的文化最能被客群所接受？我們是海濱地產(chǎn)我們面對的是高端市場我們需要將“?！钡奈幕M行提煉賦予“海”更深層次的涵義海：生命的發(fā)源地對海的向往源于對生命最本質(zhì)的熱愛隨著文明的進步人類對海賦予了更多的文化氣息不同地域的人對于不同地域的海有著不同領(lǐng)域的理解這種看似簡單的向往寄托著更深層面的情感解密

海經(jīng)常見到海的人，希望自己的海能有更多陽光的色彩。他們向往椰林、沙灘，他們喜歡沖浪、日光浴！第一次見海的人，都會折服于浩瀚的藍色。他們希望常伴海左右，這是一種最純粹的生命追求！在五千年文明歷史的古國里生活，盼望有一天能夠呼吸異域文化的空氣，聽一聽來自不同地域的心跳！北方的海南方的海外國的海在這個被水覆蓋大半的星球上被人類定義了名字的海洋有很多在這些海洋環(huán)繞的土地上有一個地方承載了最多的希望和夢想這里就是夏威夷解密

夏威夷“夏威夷”一詞源于波利尼西亞語。公元4世紀左右，一批波利尼西亞人乘獨木舟破浪而至，在此定居，為這片島嶼起名“夏威夷”，意為“原始之家”。夏威夷是太平洋上一顆明珠。它東距美國舊金山3846公里，西距日本東京6200公里，是太平洋地區(qū)?？者\輸?shù)臉屑~。馬克·吐溫說：夏威夷是大洋中最美的島嶼，是停泊在海洋中最可愛的島嶼艦隊。夏威夷群島是由124個小島和8個大島組成的新月形島鏈，彎彎地鑲嵌在太平洋中部水域，所以有“太平洋十字路口”和“美國通往亞太的門戶”之稱。它的陸地面積為16641平方公里，面積最大的是夏威夷島，由5座火山組成，其中基拉維厄火山為世界活火山之最。冒納羅亞火山每隔若干年噴發(fā)一次，熾烈的熔巖從山隙中緩緩流出，成為夏威夷的一大奇觀。瓦胡島是第三大島，也是夏威夷政治、文化中心——首府檀香山所在地。全州110萬人的80％居住在該島上。夏威夷的聞名之地有：檀香山、威爾基海灘和珍珠港。夏威夷，是世界上旅游業(yè)最發(fā)達的地方之一。不過吸引觀光游客的，并非名勝古跡，而是它得天獨厚的美麗環(huán)境，以及夏威夷人傳統(tǒng)的熱情、友善、誠摯。夏威夷風(fēng)光明媚，海灘迷人，日月星云變幻出五彩風(fēng)光：晴空下，美麗的威爾基海灘，陽傘如花；晚霞中，岸邊蕉林椰樹為情侶們輕吟低唱；月光下，波利尼西亞人在草席上載歌載舞。夏威夷的花之音，海之韻，為游客們奏出一支優(yōu)美的浪漫曲。夏威夷人純樸好客。當(dāng)觀光輪船接近夏威夷外海時，便有一大群熱情如火的夏威夷女郎，駕著小舟靠近輪船，把一串串五顏六色的花環(huán)送給游客，且高喊著歡迎口號“阿羅哈”，充分表達她們最真摯的歡迎之忱。阿羅哈是土語，一般解釋為歡迎，你好等等，表示友好和祝福，每個來到夏威夷的人都學(xué)會這句話?！鞍⒘_哈”還表示“我愛你”。解密阿羅哈有人說，選擇一個地方就是選擇一種生活方式，那么夏威夷為什么能夠吸引貓王和眾多追隨者，乃至成為愛的天堂？回答這個問題只能從它獨一無二的地理位置著眼。夏威夷位于太平洋中心地帶，是世界上最孤立的群島，離最近的大陸也有2500英里，可以說是一個“世外桃源”。對外界來說，它與世隔絕，安詳靜謐，但島內(nèi)卻熙熙攘攘，人聲鼎沸，風(fēng)光絕美，購物方便，娛樂項目應(yīng)有盡有。這種既對立又和諧的景象，對那些希望躲避聚光燈的追蹤和狗仔隊的煩擾，盡情享受甜蜜愛情的戀人來說，無疑是一種致命的誘惑。這個世界上，很難找到像夏威夷這樣一個去處，它能令人身心完全放松，又不感覺幽居的清冷，因而，無數(shù)明星都愛上了這塊寶地，這里成了戀人度假和秘密結(jié)婚的絕佳去處，堪稱全球的“私奔圣地”。全世界的人都知道，ALOHA精神乃發(fā)自于夏威夷的內(nèi)心……

ALOHA精神有一部分可以說是受到夏威夷人從容溫和性格的影響，一部分是出自于人性，然而，另一部分則是因為這里的人們誠摯地希望能與您分享夏威夷的歡樂與熱誠。湛藍的天空、溫暖的和風(fēng)及動人的景致正是ALOHA精神這種美麗驚艷的舞臺，這個精神已在這里延續(xù)了數(shù)百年之久。在面積達16635平方公里的夏威夷群島上，居住著多種民族，在120萬總?cè)丝谥?，美利堅人、華人及華僑約占68％，日本人約占30％，波利尼西亞原居民占2％。但這僅占2％的原居民中卻包含了太平洋島區(qū)的七個民族。這里有著全球的多維文化，有著世界性的種族融合，這里是“文化熔爐”，這里擁有“愛的精神”的美名。通過對項目的深入分析，同時為項目注入一種精神力量，我們建議，將本項目定位為：夏威夷風(fēng)情五星級酒店公寓這里有兩個關(guān)鍵的點：1、夏威夷風(fēng)情2、五星級服務(wù)以上兩點如何繼續(xù)深化？案名及LOGO：LOGO標(biāo)志部分，為夏威夷風(fēng)景再現(xiàn)，引人遐想。字體活力靈動，充滿神秘感。將夏威夷帶到東方，不僅是每個購房者的夢想，也是金海濱置業(yè)不懈的追求。夏威夷有的，我們也有的：沙灘海浪日光浴夏威夷有的，我們沒有的：阿羅哈衫草裙舞椰林篝火晚會夏威夷有的，我們沒有的總結(jié)起來我們會發(fā)現(xiàn)他們共同的特點：有一個字“炫”“炫”主要包含了兩個層面：1、色彩的絢麗2、生活的多彩色彩的絢麗如何深化？產(chǎn)品規(guī)劃建議外觀建議：炫目的晶體外墻，極富質(zhì)感，項目品質(zhì)油然而生。墻體色彩的變化搭配，簡約而不單調(diào)。外墻與窗的藝術(shù)分不清哪里是外墻哪里是窗有時候藝術(shù)往往只是對于細節(jié)的在乎同樣是底商卻增添了許多活力大面幅的極具造型感的墻體廣告不僅為MALL招攬了生意也為高處的公寓增加了人氣大堂設(shè)計建議：回家的渴望在這一刻達到頂峰，絢麗的質(zhì)感大堂彰顯每一位業(yè)主的高貴氣質(zhì)。簡約現(xiàn)代主義風(fēng)格：跳動的色彩注重墻面及柱的質(zhì)感光感效果把陽光帶到室內(nèi)歐洲古典主義：皇家奢華天花板、立柱、門的造型每個細節(jié)有顯露文藝復(fù)興的色彩但是此設(shè)計施工成本較高僅作為參考電梯間設(shè)計建議：電梯間的裝飾，顯示開發(fā)商對細節(jié)的追求。讓每一位來訪者感受到貴族般的禮遇室內(nèi)裝修設(shè)計建議：超寬觀景窗設(shè)計，城市美景盡收眼底，登高而“觀天下”的豪邁情懷柔和的色彩搭配，溫馨、舒適，身心徹底放松帶來的精神愉悅！厚重的色彩搭配，歐洲元素的應(yīng)用，在體驗異國情調(diào)的同時，滿足對奢華的追求！廚房裝修設(shè)計建議：對空間的利用達到極致，在極小的空間內(nèi)滿足烹飪的一切可能。在酒店式公寓廚房的設(shè)計中，通風(fēng)問題至關(guān)重要！菜單式裝修方案將裝修標(biāo)準劃分為：

舒適級豪華級超豪華級基礎(chǔ)裝修為舒適級，豪華級和超豪華級邀請裝飾公司出3種設(shè)計效果圖，客戶可根據(jù)自己喜好選擇裝修風(fēng)格，選擇豪華級和超豪華級裝修方案的客戶需要承擔(dān)額外發(fā)生的裝修差價。社區(qū)智能化建議：本案的客群有相當(dāng)一部分非常駐人口。他們不但要保證居家的安全，同時對于私密性的要求更高。內(nèi)容包括：社區(qū)一卡通系統(tǒng)可視樓宇對講系統(tǒng)門磁窗磁報警系統(tǒng)24小時安保巡邏系統(tǒng)遠程抄表系統(tǒng)其他智能化系統(tǒng)：寬帶網(wǎng)系統(tǒng)：高速寬帶網(wǎng)接入，每戶留有接入接口；系統(tǒng)：每戶配備線兩條，客廳、主臥室預(yù)留接口；電視系統(tǒng)：預(yù)留數(shù)字電視接口，接入數(shù)字電視及加密衛(wèi)星電視節(jié)目；戶內(nèi)智能化系統(tǒng)：煤氣泄漏報警、緊急呼叫按鈕。生活的多彩如何深化？服務(wù)建議兩棟高層之間的頂部綠化設(shè)計建議：1、夏威夷風(fēng)情景觀設(shè)計，熱帶雨林特色（可用仿植物）；2、妝點具有夏威夷特色的景觀小品；3、增加景觀的互動性、可參與性；4、設(shè)置露天舞臺，定期草裙舞等夏威夷風(fēng)情演出；5、定期組織類篝火晚會性質(zhì)露天互動活動；6、戶外景觀休閑吧，提供餐飲、茶點、閱覽等服務(wù)。商務(wù)會所的配套；健身、休閑的會所配套；知名酒店管理公司提供的酒店服務(wù)（九大服務(wù)系統(tǒng)）?酒店式禮賓接待：門童、行李生熱情周到的迎送服務(wù)?家居服務(wù)：家居保潔、鐘點服務(wù)、衣物洗滌、家電維修、定期消毒殺菌等；?健康服務(wù)：病人護理、身體檢查；?交通服務(wù)：房車租賃、車輛美容、愛車專托；?餐飲服務(wù)：定位送餐、家宴安排；?商務(wù)接待：尊客迎送；?商務(wù)秘書：打印、代訂書報、秘書服務(wù)、花卉訂送、會議安排、商務(wù)活動籌劃、票務(wù)速遞；?商務(wù)法律：專業(yè)商務(wù)法律服務(wù)（家庭、公司法律顧問）；?居家娛樂：派對籌備、朋友聚會。社區(qū)業(yè)主VIP俱樂部制度：1、社區(qū)會員制管理；2、會員可享受商務(wù)會所、健身俱樂部、休閑會所等折扣優(yōu)惠；3、定期舉行社區(qū)會員活動；4、會員可參與每年一次的抽獎，頭等獎為“夏威夷雙飛7日游”；5、會員生日可收到一份“東方夏威夷”提供的生日紀念品一份；6、會員增值服務(wù)（購房優(yōu)惠等）。市場運作總體思路：立足青島做項目面向全省做市場開放全國做銷售先賣生活再賣服務(wù)最后賣品質(zhì)營銷運作總體思路：以夏威夷風(fēng)情生活為藍本為客戶勾畫美好生活，由此激發(fā)客戶興趣；完美的酒店式服務(wù)體系，給予客戶最大的購房滿足感；精雕細琢的項目細節(jié)品質(zhì)打消客戶最后一層疑慮，最終成交！1活動式行銷模式運用通過各種公關(guān)活動的舉辦，使目標(biāo)客戶群真實的體會到“東方夏威夷”所倡導(dǎo)的生活模式，從而產(chǎn)生購買行為。2重點市場分銷體系青島地區(qū)濟南地區(qū)省內(nèi)其他地區(qū)中國西部省份地區(qū)中國北部省份地區(qū)3服務(wù)式營銷策略點對點直效服務(wù)售樓處體驗式服務(wù)假期抽獎旅游服務(wù)社區(qū)會員制服務(wù)營銷活動：產(chǎn)品鑒賞會目的：展現(xiàn)項目良好的環(huán)境，向客戶展示未來生活模板，使客戶了解項目規(guī)劃，對項目增加信心，拉動圈層營銷效果活動方式：邀請意向客戶參觀項目樣板區(qū)，包括：園林、樣板間、智能化系統(tǒng)等，同時配合銷售人員陪同講解；參觀完畢進行一個短暫的座談會，大家暢所欲言提出自己對項目的見解；會后，贈送到場人員帶有項目logo的小禮品參加人員：業(yè)主、意向客戶；報紙、電臺等媒體記者地點選擇：商務(wù)會所、高級酒吧營銷活動：濱海城市發(fā)展與宜居生活論壇活動目的：通過“濱海城市發(fā)展與宜居生活論壇”活動，闡述濱海居住與投資優(yōu)勢，聚集潛在客戶，定向推廣項目信息。同時為中高端客戶交流提供平臺，為圈層營銷提供基礎(chǔ)?；顒臃绞剑航M織“濱海城市發(fā)展與宜居生活論壇”，同時結(jié)合項目信息宣傳和推廣。參與人員：相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，項目誠意客戶、媒體嘉賓地點：待定營銷活動：東方夏威夷紅酒沙龍活動目的：鞏固已成交客戶信心，發(fā)掘連帶銷售，用成交客戶帶動意向客戶購買。活動方式：以紅酒冷餐會的形式，邀請已成交客戶及意向客戶，共同體驗夏威夷風(fēng)情生活?；顒觾?nèi)容：開發(fā)進程通告，客戶情感交流。夏威夷草裙舞等特色風(fēng)情表演，篝火晚會等。