第四講-物業(yè)房屋維修管理一、房屋維修管理概述二、房屋維修工程三、房屋維修日常養(yǎng)護第四講-物業(yè)房屋維修管理一、房屋維修管理概述二、房屋維修工程1一、房屋維修管理概述1、含義狹義：僅指對房屋的養(yǎng)護和修繕廣義：包括對房屋的養(yǎng)護、修繕和改建一、房屋維修管理概述1、含義狹義：僅指對房屋的養(yǎng)護22、原因自然因素使用因素生物因素地理因素災害因素

2、原因自然因素32、原則經(jīng)濟、合理、安全、實用為用戶服務區(qū)別對待預防為主，護、管、修相結合等價有償2、原則經(jīng)濟、合理、安全、實用41、質(zhì)量管理

二、房屋維修管理及其內(nèi)容（1）房屋的質(zhì)量等級鑒定（2）危險房屋的管理制定劃分危房的標準建立健全危險房屋的鑒定機構監(jiān)督檢查排險工作情況1、質(zhì)量管理二、房屋維修管理及其內(nèi)容（1）房屋的質(zhì)量52、施工管理

選擇維修施工隊伍維修施工的組織準備維修施工的技術交底施工調(diào)度與管理2、施工管理選擇維修施工隊伍62、檔案管理房屋新建工程、維修工程竣工驗收時的峻工圖及有關房屋的原始資料；現(xiàn)有房屋及附屬設備的技術資料和可能的產(chǎn)權資料；技術檔案資料2、檔案管理房屋新建工程、維修工程竣工驗收時的峻工圖7

三、房屋維修管理的意義是延長房屋壽命的保證能緩解我國目前房屋緊張的狀況是搞好房產(chǎn)經(jīng)營工作的基礎可以充分發(fā)揮投資效果三、房屋維修管理的意義是延長房屋壽命的保證8二、房屋維修工程1、含義——對房屋的維修活動和過程。二、房屋維修工程1、含義——對房屋的維修活動和過程。92、特點項目多、范圍廣有嚴格的標準技術性較強2、特點項目多、范圍廣10二、分類翻修工程大修工程中修工程小修工程綜合維修工程二、分類翻修工程11三、考核指標房屋完好率房屋維修工程量質(zhì)量合格率小修養(yǎng)護及時率三、考核指標房屋完好率12三、房屋維修日常養(yǎng)護1、含義——物業(yè)管理部門為確保房屋的正常使用所進行的經(jīng)常性、持續(xù)性的小修養(yǎng)護和綜合維修工作。三、房屋維修日常養(yǎng)護1、含義——物業(yè)管理部門為確保房屋的正常131、具體內(nèi)容小修養(yǎng)護計劃養(yǎng)護季節(jié)養(yǎng)護1、具體內(nèi)容小修養(yǎng)護14二、一般程序項目收集計劃編制任務落實二、一般程序項目收集15三、考核指標定額指標經(jīng)費指標服務指標安全指標三、考核指標定額指標16

服務指標

1、走訪查房率2、養(yǎng)護計劃率3、養(yǎng)護及時率服務指標17第五章房屋設備管理一、房屋設備管理概述二、給、排水系統(tǒng)管理三、供電系統(tǒng)管理四、供暖系統(tǒng)管理五、電梯設備管理第五章房屋設備管理一、房屋設備管理概述二、給、排水系統(tǒng)管181、含義——是對房屋內(nèi)部附屬的和相關的市政、公用各類設備、設施的簡稱，是房屋建筑實體的組成部分。一、房屋設備管理概述1、含義——是對房屋內(nèi)部附屬的和相關的市政、公用各類192、分類1、衛(wèi)生與機械設備

室內(nèi)給水設備室內(nèi)排水設備熱水供應設備供熱設備2、分類1、衛(wèi)生與機械設備室內(nèi)給水設備202、電氣工程設備供電及照明設備防雷及接地裝置娛樂及辦公設備運輸設備2、電氣工程設備供電及照明設備213、房屋新型設備房屋的裝飾性設備房屋的庫房設備3、房屋新型設備房屋的裝飾性設備222、房屋設備管理及發(fā)展方向1、含義

對房屋設備的使用、日常維護、維修與更新的管理，或者說是指以一定的科學管理程序和制度，按照一定的質(zhì)量和技術要求，對各種房屋設備進行的管理。根本目的：確保設備的完好率和正常使用。2、房屋設備管理及發(fā)展方向1、含義對房232、內(nèi)容（1）基礎管理資料檔案管理標準化管理規(guī)章制度管理加強教育培訓2、內(nèi)容（1）基礎管理24（2）運行管理勞動組織管理工作建立、健全設備運行管理制度（2）運行管理25（3）安全管理（4）維修管理（5）更新改造（3）安全管理261、含義——房屋建筑物內(nèi)部附屬的各種冷水、熱水、開水供應和污水排放的工程設施的總稱。二、給、排水系統(tǒng)管理2、意義——不僅直接影響到人們的工作和生活，而且影響到物業(yè)功能能否得到發(fā)揮。1、含義——房屋建筑物內(nèi)部附屬的各種冷水、熱水、開水27給、排水設備的驗收與檢查嚴格驗收接管制度加強日常檢查巡視給、排水設備的驗收與檢查嚴格驗收接管制度28給水系統(tǒng)的管理（1）范圍界定（2）給水系統(tǒng)的管理

作好房屋給水系統(tǒng)設備的基礎資料建立正常的供、用水管理制度大力宣傳節(jié)約用水作好供水量的計量和計費給水系統(tǒng)的管理（1）范圍界定29排水系統(tǒng)的管理（1）范圍界定（2）措施

重視巡視檢查與維護工作建立健全排水設備設施檔按加強教育宣傳工作排水系統(tǒng)的管理（1）范圍界定30制定用水規(guī)定制定用水規(guī)定31三、供電系統(tǒng)管理1、重要性

供電部門把電力直接送到用戶單位供電部門把高壓電送到小區(qū)或高層樓宇，通過該地區(qū)變電站再送到各用戶單位2、方式3、分工原則三、供電系統(tǒng)管理1、重要性供電部門把電力直接送到用戶單位32供電系統(tǒng)的基本內(nèi)容和方法掌握設備情況，建立各項設備檔案對供電設備進行正常維護與保養(yǎng)采取多種方式作好宣傳工作進行承包責任到人加強對有關人員的培訓建立24小時運行及維修值班制度，支持用戶投訴，及時排除故障供電系統(tǒng)的基本內(nèi)容和方法掌握設備情況，建立各項設備檔案33避雷設施的管理避雷設施的管理34四、供暖系統(tǒng)管理1、重要性

熱源舒熱散熱2、組成四、供暖系統(tǒng)管理1、重要性熱源2、組成35

區(qū)域鍋爐房供熱系統(tǒng)熱電廠供熱系統(tǒng)分戶供暖系統(tǒng)3、方式與工作原理區(qū)域鍋爐房供熱系統(tǒng)3、方式與工作原理36供暖系統(tǒng)管理的特點和原則（1）特點管理的系統(tǒng)性明顯的季節(jié)性突出的經(jīng)營性環(huán)保要求高供暖系統(tǒng)管理的特點和原則（1）特點37（2）原則經(jīng)濟可行集中供暖，保護環(huán)境關聯(lián)管理“用戶至上，服務第一”（2）原則38供暖系統(tǒng)的管理（1）組建管理和隊伍建設(2)供暖鍋爐房的管理接管管理運行管理操作管理鍋爐及附屬設備的維護供暖系統(tǒng)的管理（1）組建管理和隊伍建設39熱網(wǎng)管理1、供暖管網(wǎng)的接管2、熱網(wǎng)設備維修熱網(wǎng)管理1、供暖管網(wǎng)的接管40采暖用戶的管理訂立供暖條款，確定供暖雙方權利與義務編制用戶手冊供暖費用的收取采暖用戶的管理訂立供暖條款，確定供暖雙方權利與義務411、電梯的含義與組成含義：電梯通稱升降機，是由一臺電動機拖動一個金屬制成的轎箱在建筑物的井道中并在專設的軌道上作垂直降升運動，達到乘人載物的目的。五、電梯設備管理組成：傳動設備、升降設備、安全設備、控制設備2、意義1、電梯的含義與組成含義：電梯通稱升降機，是由42基礎管理1、電梯管理組織的建設2、運行管理制定合理的運行制度服務范圍記錄與表報制度3、經(jīng)營管理基礎管理1、電梯管理組織的建設3、經(jīng)營管理43設備管理1、設備的接管驗收驗收程序驗收標準及有關規(guī)定其它有關問題設備管理1、設備的接管驗收442、維修管理電梯維修等級、周期與要求維修工程的審批注意事項2、維修管理電梯維修等級、周期與要求453、基礎資料管理設備檔案維修資料3、基礎資料管理設備檔案461、對司機、維修人員的安全要求持證上崗制定安全操作規(guī)程加強培訓與考核工作四、安全管理2、設備安全管理措施3、對住戶的安全教育1、對司機、維修人員的安全要求持證上崗四、安全47第四講-物業(yè)房屋維修管理一、房屋維修管理概述二、房屋維修工程三、房屋維修日常養(yǎng)護第四講-物業(yè)房屋維修管理一、房屋維修管理概述二、房屋維修工程48一、房屋維修管理概述1、含義狹義：僅指對房屋的養(yǎng)護和修繕廣義：包括對房屋的養(yǎng)護、修繕和改建一、房屋維修管理概述1、含義狹義：僅指對房屋的養(yǎng)護492、原因自然因素使用因素生物因素地理因素災害因素

2、原因自然因素502、原則經(jīng)濟、合理、安全、實用為用戶服務區(qū)別對待預防為主，護、管、修相結合等價有償2、原則經(jīng)濟、合理、安全、實用511、質(zhì)量管理

二、房屋維修管理及其內(nèi)容（1）房屋的質(zhì)量等級鑒定（2）危險房屋的管理制定劃分危房的標準建立健全危險房屋的鑒定機構監(jiān)督檢查排險工作情況1、質(zhì)量管理二、房屋維修管理及其內(nèi)容（1）房屋的質(zhì)量522、施工管理

選擇維修施工隊伍維修施工的組織準備維修施工的技術交底施工調(diào)度與管理2、施工管理選擇維修施工隊伍532、檔案管理房屋新建工程、維修工程竣工驗收時的峻工圖及有關房屋的原始資料；現(xiàn)有房屋及附屬設備的技術資料和可能的產(chǎn)權資料；技術檔案資料2、檔案管理房屋新建工程、維修工程竣工驗收時的峻工圖54

三、房屋維修管理的意義是延長房屋壽命的保證能緩解我國目前房屋緊張的狀況是搞好房產(chǎn)經(jīng)營工作的基礎可以充分發(fā)揮投資效果三、房屋維修管理的意義是延長房屋壽命的保證55二、房屋維修工程1、含義——對房屋的維修活動和過程。二、房屋維修工程1、含義——對房屋的維修活動和過程。562、特點項目多、范圍廣有嚴格的標準技術性較強2、特點項目多、范圍廣57二、分類翻修工程大修工程中修工程小修工程綜合維修工程二、分類翻修工程58三、考核指標房屋完好率房屋維修工程量質(zhì)量合格率小修養(yǎng)護及時率三、考核指標房屋完好率59三、房屋維修日常養(yǎng)護1、含義——物業(yè)管理部門為確保房屋的正常使用所進行的經(jīng)常性、持續(xù)性的小修養(yǎng)護和綜合維修工作。三、房屋維修日常養(yǎng)護1、含義——物業(yè)管理部門為確保房屋的正常601、具體內(nèi)容小修養(yǎng)護計劃養(yǎng)護季節(jié)養(yǎng)護1、具體內(nèi)容小修養(yǎng)護61二、一般程序項目收集計劃編制任務落實二、一般程序項目收集62三、考核指標定額指標經(jīng)費指標服務指標安全指標三、考核指標定額指標63

服務指標

1、走訪查房率2、養(yǎng)護計劃率3、養(yǎng)護及時率服務指標64第五章房屋設備管理一、房屋設備管理概述二、給、排水系統(tǒng)管理三、供電系統(tǒng)管理四、供暖系統(tǒng)管理五、電梯設備管理第五章房屋設備管理一、房屋設備管理概述二、給、排水系統(tǒng)管651、含義——是對房屋內(nèi)部附屬的和相關的市政、公用各類設備、設施的簡稱，是房屋建筑實體的組成部分。一、房屋設備管理概述1、含義——是對房屋內(nèi)部附屬的和相關的市政、公用各類662、分類1、衛(wèi)生與機械設備

室內(nèi)給水設備室內(nèi)排水設備熱水供應設備供熱設備2、分類1、衛(wèi)生與機械設備室內(nèi)給水設備672、電氣工程設備供電及照明設備防雷及接地裝置娛樂及辦公設備運輸設備2、電氣工程設備供電及照明設備683、房屋新型設備房屋的裝飾性設備房屋的庫房設備3、房屋新型設備房屋的裝飾性設備692、房屋設備管理及發(fā)展方向1、含義

對房屋設備的使用、日常維護、維修與更新的管理，或者說是指以一定的科學管理程序和制度，按照一定的質(zhì)量和技術要求，對各種房屋設備進行的管理。根本目的：確保設備的完好率和正常使用。2、房屋設備管理及發(fā)展方向1、含義對房702、內(nèi)容（1）基礎管理資料檔案管理標準化管理規(guī)章制度管理加強教育培訓2、內(nèi)容（1）基礎管理71（2）運行管理勞動組織管理工作建立、健全設備運行管理制度（2）運行管理72（3）安全管理（4）維修管理（5）更新改造（3）安全管理731、含義——房屋建筑物內(nèi)部附屬的各種冷水、熱水、開水供應和污水排放的工程設施的總稱。二、給、排水系統(tǒng)管理2、意義——不僅直接影響到人們的工作和生活，而且影響到物業(yè)功能能否得到發(fā)揮。1、含義——房屋建筑物內(nèi)部附屬的各種冷水、熱水、開水74給、排水設備的驗收與檢查嚴格驗收接管制度加強日常檢查巡視給、排水設備的驗收與檢查嚴格驗收接管制度75給水系統(tǒng)的管理（1）范圍界定（2）給水系統(tǒng)的管理

作好房屋給水系統(tǒng)設備的基礎資料建立正常的供、用水管理制度大力宣傳節(jié)約用水作好供水量的計量和計費給水系統(tǒng)的管理（1）范圍界定76排水系統(tǒng)的管理（1）范圍界定（2）措施

重視巡視檢查與維護工作建立健全排水設備設施檔按加強教育宣傳工作排水系統(tǒng)的管理（1）范圍界定77制定用水規(guī)定制定用水規(guī)定78三、供電系統(tǒng)管理1、重要性

供電部門把電力直接送到用戶單位供電部門把高壓電送到小區(qū)或高層樓宇，通過該地區(qū)變電站再送到各用戶單位2、方式3、分工原則三、供電系統(tǒng)管理1、重要性供電部門把電力直接送到用戶單位79供電系統(tǒng)的基本內(nèi)容和方法掌握設備情況，建立各項設備檔案對供電設備進行正常維護與保養(yǎng)采取多種方式作好宣傳工作進行承包責任到人加強對有關人員的培訓建立24小時運行及維修值班制度，支持用戶投訴，及時排除故障供電系統(tǒng)的基本內(nèi)容和方法掌握設備情況，建立各項設備檔案80避雷設施的管理避雷設施的管理81四、供暖系統(tǒng)管理1、重要性

熱源舒熱散熱2、組成四、供暖系統(tǒng)管理1、重要性熱源2、組成82

區(qū)域鍋爐房供熱系統(tǒng)熱電廠供熱系統(tǒng)分戶供暖系統(tǒng)3、方式與工作原理區(qū)域鍋爐房供熱系統(tǒng)3、方式與工作原理83供暖系統(tǒng)管理的特點和原則（1）特點管理的系統(tǒng)性明顯的季節(jié)性突出的經(jīng)營性環(huán)保要求高供暖系統(tǒng)管理的特點和原則（1）特點84（2）原則經(jīng)濟可行集中供暖，保護環(huán)境