財務(wù)篇收入結(jié)轉(zhuǎn)、并表、少數(shù)股東和稅務(wù)財務(wù)篇收入結(jié)轉(zhuǎn)、并表、少數(shù)股東和稅務(wù)

CONTENT1收入結(jié)轉(zhuǎn)那些事2并表那些事

3少數(shù)股東那些事4稅務(wù)那些事CONTENT1收入結(jié)轉(zhuǎn)那些事2并表那些事3少數(shù)股收入結(jié)轉(zhuǎn)那些事01收入結(jié)轉(zhuǎn)那些事01收入確認(rèn)的原則a) 房屋竣工并驗(yàn)收合格；b) 簽訂售房合同及收取房款；c) 房屋辦理了移交手續(xù)交付業(yè)主使用。核心原則：房屋已竣工驗(yàn)收并實(shí)現(xiàn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移。1、目前公司預(yù)售合同約定：該房屋的風(fēng)險責(zé)任自該房屋交付之日起由甲方轉(zhuǎn)移至乙方。2、如乙方未按約定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)。甲方應(yīng)當(dāng)發(fā)出書面催告書一次。3、乙方未按催告書規(guī)定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)的，則自催告書約定的驗(yàn)收交接日之第二日起該房屋的風(fēng)險責(zé)任轉(zhuǎn)移由乙方承擔(dān)。收入確認(rèn)的原則a) 房屋竣工并驗(yàn)收合格；核心原則：房屋已竣工地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)部項目名稱總計2018年2019年2020年2021年2022年上海區(qū)域項目122.4122.41項目214.0914.09項目325.0925.09項目421.7821.78項目57.117.11項目62.832.83項目751.8230.5521.27項目833.1233.12項目91.261.26項目100.030.03項目118.388.38項目126.166.10.06項目138.778.77項目1412.6412.64杭州區(qū)域項目1530.0830.08項目1611.2311.23合肥區(qū)域項目1711.9911.640.35深圳區(qū)域項目188.668.66武漢區(qū)域項目192.822.82項目203.363.36蘇州區(qū)域項目2111.4211.42項目224.854.85合計299.962.88113.0690.84033.1221.7825.0930.5511.6422.4114.0921.2730.0812.6433.12預(yù)期結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)劃地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)部項目名稱總計2018年2019年2020年20并表那些事02并表那些事0280%20%50%100%并表的意義加速做大規(guī)模合并報表的概念（分為聯(lián)營、合營企業(yè)）；聯(lián)營企業(yè)是指投資者對其有重大影響，但不是投資者的子公司或合營企業(yè)的企業(yè)。當(dāng)某一企業(yè)或個人擁有另一企業(yè)20%或以上至50%表決權(quán)資本時，通常被認(rèn)為投資者對被投資企業(yè)具有重大影響，則該被投資企業(yè)可視為投資者的聯(lián)營企業(yè)合營企業(yè)按合同約定對某項經(jīng)濟(jì)活動所共有的控制，是指由兩個或多個企業(yè)或個人共同投資建立的企業(yè)，該被投資企業(yè)的財務(wù)和經(jīng)營政策必須由投資雙方或若干方共同決定。只有聯(lián)營企業(yè)可實(shí)現(xiàn)并表。并表那些事80%20%50%100%并表的意義并表那些事資產(chǎn)規(guī)模相差徑庭并表項目可按項目價值，全額納入資產(chǎn)總額，而非并表項目只體現(xiàn)了對項目的股本金投入占比數(shù)額。并表報表資產(chǎn)期末余額（萬元）負(fù)債和所有者權(quán)益期末余額（萬元）流動資產(chǎn)：流動負(fù)債：貨幣資金-38,000.00短期借款其他應(yīng)收款應(yīng)付利息存貨78,000.00應(yīng)付股利一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)其他應(yīng)付款38,000.00其他流動資產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債流動資產(chǎn)合計

40,000.00其他流動負(fù)債非流動資產(chǎn)：流動負(fù)債合計38,000.00可供出售金融資產(chǎn)非流動負(fù)債：持有至到期投資長期借款長期應(yīng)收款非流動負(fù)債合計長期股權(quán)投資負(fù)債合計38,000.00投資性房地產(chǎn)所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）固定資產(chǎn)凈值實(shí)收資本1,000.00在建工程未分配利潤非流動資產(chǎn)合計歸屬于母公司股東權(quán)益合計1,000.00少數(shù)股東權(quán)益1,000.00所有者權(quán)益合計2,000.00資產(chǎn)合計40,000.00負(fù)債和所有者權(quán)益合計40,000.00資產(chǎn)期末余額（萬元）負(fù)債和所有者權(quán)益期末余額（萬元）流動資產(chǎn)：流動負(fù)債：貨幣資金-39,000.00短期借款其他應(yīng)收款38,000.00應(yīng)付利息存貨0應(yīng)付股利一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)其他應(yīng)付款其他流動資產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債流動資產(chǎn)合計

-1,000.00其他流動負(fù)債非流動資產(chǎn)：流動負(fù)債合計可供出售金融資產(chǎn)非流動負(fù)債：持有至到期投資長期借款長期應(yīng)收款非流動負(fù)債合計長期股權(quán)投資

1,000.00負(fù)債合計投資性房地產(chǎn)所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）固定資產(chǎn)凈值實(shí)收資本在建工程未分配利潤非流動資產(chǎn)合計

1,000.00歸屬于母公司股東權(quán)益合計少數(shù)股東權(quán)益所有者權(quán)益合計資產(chǎn)合計0負(fù)債和所有者權(quán)益合計0非并表報表對資產(chǎn)負(fù)債表的影響資產(chǎn)規(guī)模相差徑庭并表項目可按項目價值，全額納入資產(chǎn)總額，而非03并表-利潤表并表項目可按照當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)收入100%計入我方銷售業(yè)績。非并表項目僅在項目竣工交付以后體現(xiàn)權(quán)益占比的投資收益。銷售業(yè)績的差異非并表-利潤表并表那些事SubstantialControl項目本年金額（萬元）一、營業(yè)收入200,959.81減：營業(yè)成本148,748.54營業(yè)稅金及附加銷售費(fèi)用管理費(fèi)用1,918.48財務(wù)費(fèi)用0.60投資收益-二、營業(yè)利潤30,573.94加：營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出其中：非流動資產(chǎn)處置損失三、利潤總額18,233.35減：所得稅費(fèi)用1,484.90四、凈利潤23,150.15歸屬于母公司所有者的凈利潤11,575.08少數(shù)股東損益11,575.08項目本年金額（萬元）一、營業(yè)收入0減：營業(yè)成本營業(yè)稅金及附加銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用投資收益11,575.08二、營業(yè)利潤11,575.08加：營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出其中：非流動資產(chǎn)處置損失三、利潤總額減：所得稅費(fèi)用四、凈利潤11,575.08歸屬于母公司所有者的凈利潤11,575.08少數(shù)股東損益03并表-利潤表并表項目銷售業(yè)績的差異非并表-利潤表并表那些案例分享某項目初始只在合作協(xié)議中約定由A并表，但在公司章程中未落實(shí)A實(shí)際控制權(quán)，因此無法達(dá)到并表條件。當(dāng)會計師及律師無法認(rèn)定該項目實(shí)質(zhì)控制，也許將損失一塊非常重要的規(guī)模資產(chǎn)數(shù)據(jù)。案例分享某項目初始只在合作協(xié)議中約定由A并表，但在公司章程中通過修改公司章程的約定，重新落實(shí)并表權(quán)（實(shí)際雙方簽訂備忘錄仍按合作協(xié)議約定）具體修改如下：股東會會議由股東按照出資比例行使表決權(quán)。修改為A公司在股東會中享有51%表決權(quán)，B公司在股東會中享有49%表決權(quán)。”；董事會共六名成員，雙方各推薦三名。修改為“公司設(shè)董事會，其成員為七人，其中上A公司推薦四人（包含董事長），B公司推薦三人，所有董事均由股東會選舉產(chǎn)生”；董事會對所議事項作出的決定由全體董事一致通過方為有效，并應(yīng)作為會議記錄，出席會議的董事應(yīng)當(dāng)在會議記錄上簽名。修改為“董事會對所議事項作出的決定由二分之一以上董事表決通過方為有效，并應(yīng)作為會議記錄，出席會議的董事應(yīng)當(dāng)在會議記錄上簽名。董事會決議的表決，實(shí)行一人一票?！惫蓶|及董事會層面均達(dá)到控制，缺一不可。并表那些事通過修改公司章程的約定，重新落實(shí)并表權(quán)并表那些事少數(shù)股東那些事03少數(shù)股東那些事03做大少數(shù)股東權(quán)益的意義：大大降低并表方的資產(chǎn)負(fù)債率。

當(dāng)我方作為具有實(shí)質(zhì)控制權(quán)的并表方，要求合作方（即少數(shù)股東）將投入項目的資金均作為實(shí)收資本，在所有者權(quán)益內(nèi)反映，將原本股東投入的負(fù)債，轉(zhuǎn)為了資本金的投入，大幅降低我方的資產(chǎn)負(fù)債率。

但這類做法，將大幅增加少數(shù)股東的風(fēng)險，將投入項目的資金均作為資產(chǎn)增加的同時，增加了非流動資產(chǎn)，降低了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，并在項目后期采用減資，或者清算后方能收回投資?！白龃笊贁?shù)股東權(quán)益的意義：大大降低并表方的資產(chǎn)負(fù)債率。“資產(chǎn)期末余額（萬元）負(fù)債和所有者權(quán)益期末余額（萬元）流動資產(chǎn)：流動負(fù)債：貨幣資金短期借款其他應(yīng)收款應(yīng)付利息存貨80,000.00應(yīng)付股利一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)其他應(yīng)付款70,000.00其他流動資產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債流動資產(chǎn)合計80,000.00其他流動負(fù)債非流動資產(chǎn)：流動負(fù)債合計70,000.00可供出售金融資產(chǎn)非流動負(fù)債：持有至到期投資長期借款長期應(yīng)收款非流動負(fù)債合計長期股權(quán)投資負(fù)債合計70,000.00投資性房地產(chǎn)所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）固定資產(chǎn)凈值實(shí)收資本3,000.00在建工程未分配利潤非流動資產(chǎn)合計歸屬于母公司股東權(quán)益合計3,000.00少數(shù)股東權(quán)益7,000.00所有者權(quán)益合計10,000.00資產(chǎn)合計80,000.00負(fù)債和所有者權(quán)益合計80,000.00資產(chǎn)期末余額（萬元）負(fù)債和所有者權(quán)益期末余額（萬元）流動資產(chǎn)：流動負(fù)債：貨幣資金短期借款其他應(yīng)收款應(yīng)付利息存貨80,000.00應(yīng)付股利一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)其他應(yīng)付款30,000.00其他流動資產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債流動資產(chǎn)合計80,000.00其他流動負(fù)債非流動資產(chǎn)：流動負(fù)債合計30,000.00可供出售金融資產(chǎn)非流動負(fù)債：持有至到期投資長期借款長期應(yīng)收款非流動負(fù)債合計長期股權(quán)投資負(fù)債合計30,000.00投資性房地產(chǎn)所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）固定資產(chǎn)凈值實(shí)收資本15,000.00在建工程未分配利潤非流動資產(chǎn)合計歸屬于母公司股東權(quán)益合計15,000.00少數(shù)股東權(quán)益35,000.00所有者權(quán)益合計50,000.00資產(chǎn)合計80,000.00負(fù)債和所有者權(quán)益合計80,000.00例如：某一項目土地款8億，由我方實(shí)現(xiàn)并表，權(quán)益占比30%，項目公司的注冊資本按1億與5億對我方報表的影響，列支主要科目如下。注冊資本1億（母公司計入實(shí)收資本，其他股東計入少數(shù)股東權(quán)益）注冊資本5億（母公司計入實(shí)收資本，其他股東計入少數(shù)股東權(quán)益）作用及意義

資產(chǎn)總計相同，但注冊資本1億的負(fù)債率87.5%；注冊資本5億的負(fù)債率37.5%資產(chǎn)期末余額（萬元）負(fù)債和所有者權(quán)益期末余額（萬元）流動資產(chǎn)少數(shù)股東權(quán)益MinorityEquity融信2017年年報少數(shù)股東權(quán)益的科目期末余額（萬元）負(fù)債合計

13,943,522所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）實(shí)收資本

1,022,428未分配利潤歸屬于母公司股東權(quán)益合計

1,022,428少數(shù)股東權(quán)益

1,779,480永續(xù)債

274,198所有者權(quán)益合計

3,076,106負(fù)債和所有者權(quán)益合計

17,019,628核心目的：少數(shù)股東權(quán)益大于母公司的資產(chǎn)；資產(chǎn)負(fù)債率為81.93%

如果合作項目股東投入未計入少數(shù)股東權(quán)益，將直接增加負(fù)債，同時將提高負(fù)債率指標(biāo)。通過結(jié)構(gòu)的調(diào)整，直接降低負(fù)債率指標(biāo)，有利于融資。少數(shù)股東權(quán)益MinorityEquity融信科目期末余額（稅務(wù)那些事04稅務(wù)那些事04稅務(wù)那些事Object1土地出讓金收據(jù)開具對象不一致要求國土部門重新開具收據(jù)，將全部收據(jù)都開具給項目公司?；?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項公司；Object2股權(quán)收購關(guān)注點(diǎn)開展盡調(diào)確認(rèn)合法的入賬成本、及可能的涉稅風(fēng)險。涉及個人股東、境外股東的，需考慮所得稅代扣代繳義務(wù)。股權(quán)收購溢價無法抵稅，直接扣減項目凈利潤。Object4合理使用集團(tuán)內(nèi)部供應(yīng)商對于全資開發(fā)的項目，應(yīng)考慮是否適用集采的材料、裝修園林公司作為供應(yīng)商，達(dá)到提升開發(fā)成本、降低稅負(fù)的目的。Object3立項、取證與合同安排事前合理的立項規(guī)劃、成本合同安排，有助于優(yōu)化項目整體的稅負(fù)。Object5低毛利項目合理安排預(yù)繳稅金對于毛利率預(yù)計低于30%的項目，預(yù)繳的稅金在未來確認(rèn)收入時可能無法全額抵扣，或無法退回，造成早繳或溢繳稅金。Object6特殊營銷手段對財稅影響對于特殊的營銷手段，建議提前與財務(wù)溝通之后再實(shí)施。避免帶來財稅方面的問題。Object7盡早獲取發(fā)票竣備結(jié)轉(zhuǎn)收入之后才取得發(fā)票，可能導(dǎo)致無法抵扣增值稅、企業(yè)所得稅、土增稅Object8公建配套移交不可售的公建配套（比如物業(yè)用房、配建運(yùn)動區(qū)域等）在稅務(wù)上可不分?jǐn)偝杀?，有利于降低已售產(chǎn)品的利潤，進(jìn)而降低稅負(fù)。Object9銷售節(jié)奏對土增稅清算的影響在一定情況下可以通過控制銷售節(jié)奏來影響土增稅的清算時點(diǎn)。稅務(wù)那些事Object1土地出讓金收據(jù)開具對象不一致要求國稅務(wù)那些事企業(yè)應(yīng)該有稅務(wù)標(biāo)準(zhǔn)動作的指引，匯總項目開發(fā)各階段應(yīng)該關(guān)注的基本稅務(wù)事項。同時制作了一張檢查表，記錄對這些標(biāo)準(zhǔn)動作的執(zhí)行情況?？偨?jīng)理可以在不同階段審閱檢查表，了解基本的稅務(wù)工作進(jìn)展。房地產(chǎn)開發(fā)項目稅務(wù)標(biāo)準(zhǔn)動作完成情況核對表序號項目階段/標(biāo)準(zhǔn)動作完成日期完成人簽字執(zhí)行情況說明1新進(jìn)城市稅收政策調(diào)研

1.1了解當(dāng)?shù)鼗旧娑愓?/p>

1.2土地增值稅清算項目如何劃分

1.3土地使用稅的起征時點(diǎn)

2獲取新項目的前期關(guān)注

2.1招拍掛獲取土地，土地出讓金收據(jù)是否全部開具給項目公司

2.2資產(chǎn)收購應(yīng)獲取發(fā)票

2.3股權(quán)收購對標(biāo)的公司的稅務(wù)盡調(diào)

2.4股權(quán)收購對原股東基本情況的調(diào)查

2.5股權(quán)收購是否會影響土地成本的稅前扣除

3項目前期規(guī)劃

3.1立項和取證的安排

3.2

成本合同安排

4施工

4.1全資項目應(yīng)考慮是否使用集團(tuán)內(nèi)部的供應(yīng)商

4.2低毛利項目應(yīng)關(guān)注預(yù)繳稅金的安排

5預(yù)售

5.1開具收據(jù)或不征稅發(fā)票

5.2自行測算土增稅清算影響

5.3關(guān)注營銷手段

6交付結(jié)算

6.1獲取足額進(jìn)項稅發(fā)票

6.2獲取足額成本、費(fèi)用發(fā)票

6.3做好已開發(fā)票臺賬

6.4結(jié)轉(zhuǎn)最后一批收入的當(dāng)年獲取全部發(fā)票

6.5做好公建配套的移交

7土增稅清算

7.1確認(rèn)土增稅清算口徑

7.2識別重大土增稅風(fēng)險事項

7.3與主管稅務(wù)溝通遞延清算

7.4土增稅清算補(bǔ)稅后的企業(yè)所得稅退稅

8尾盤銷售

8.1尾盤銷售計劃

9公司清算

9.1清算前自行檢查稅務(wù)風(fēng)險

9.2清算前自行檢查其他非稅問題

稅務(wù)那些事企業(yè)應(yīng)該有稅務(wù)標(biāo)準(zhǔn)動作的指引，匯總稅務(wù)那些事立項、取證與合同安排例如，某項目有8個地塊，增值率不同，爭取按照一個立項合并清算，可大幅降低土增稅。又如，某項目包含即售住宅和自持商業(yè)兩部分。通過分別立項取證，向住宅分?jǐn)偢嗟某杀?，可降低住宅銷售的稅負(fù)。稅務(wù)那些事立項、取證與合同安排財務(wù)篇收入結(jié)轉(zhuǎn)、并表、少數(shù)股東和稅務(wù)財務(wù)篇收入結(jié)轉(zhuǎn)、并表、少數(shù)股東和稅務(wù)

CONTENT1收入結(jié)轉(zhuǎn)那些事2并表那些事

3少數(shù)股東那些事4稅務(wù)那些事CONTENT1收入結(jié)轉(zhuǎn)那些事2并表那些事3少數(shù)股收入結(jié)轉(zhuǎn)那些事01收入結(jié)轉(zhuǎn)那些事01收入確認(rèn)的原則a) 房屋竣工并驗(yàn)收合格；b) 簽訂售房合同及收取房款；c) 房屋辦理了移交手續(xù)交付業(yè)主使用。核心原則：房屋已竣工驗(yàn)收并實(shí)現(xiàn)風(fēng)險轉(zhuǎn)移。1、目前公司預(yù)售合同約定：該房屋的風(fēng)險責(zé)任自該房屋交付之日起由甲方轉(zhuǎn)移至乙方。2、如乙方未按約定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)。甲方應(yīng)當(dāng)發(fā)出書面催告書一次。3、乙方未按催告書規(guī)定的日期辦理該房屋的驗(yàn)收交接手續(xù)的，則自催告書約定的驗(yàn)收交接日之第二日起該房屋的風(fēng)險責(zé)任轉(zhuǎn)移由乙方承擔(dān)。收入確認(rèn)的原則a) 房屋竣工并驗(yàn)收合格；核心原則：房屋已竣工地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)部項目名稱總計2018年2019年2020年2021年2022年上海區(qū)域項目122.4122.41項目214.0914.09項目325.0925.09項目421.7821.78項目57.117.11項目62.832.83項目751.8230.5521.27項目833.1233.12項目91.261.26項目100.030.03項目118.388.38項目126.166.10.06項目138.778.77項目1412.6412.64杭州區(qū)域項目1530.0830.08項目1611.2311.23合肥區(qū)域項目1711.9911.640.35深圳區(qū)域項目188.668.66武漢區(qū)域項目192.822.82項目203.363.36蘇州區(qū)域項目2111.4211.42項目224.854.85合計299.962.88113.0690.84033.1221.7825.0930.5511.6422.4114.0921.2730.0812.6433.12預(yù)期結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)劃地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)部項目名稱總計2018年2019年2020年20并表那些事02并表那些事0280%20%50%100%并表的意義加速做大規(guī)模合并報表的概念（分為聯(lián)營、合營企業(yè)）；聯(lián)營企業(yè)是指投資者對其有重大影響，但不是投資者的子公司或合營企業(yè)的企業(yè)。當(dāng)某一企業(yè)或個人擁有另一企業(yè)20%或以上至50%表決權(quán)資本時，通常被認(rèn)為投資者對被投資企業(yè)具有重大影響，則該被投資企業(yè)可視為投資者的聯(lián)營企業(yè)合營企業(yè)按合同約定對某項經(jīng)濟(jì)活動所共有的控制，是指由兩個或多個企業(yè)或個人共同投資建立的企業(yè)，該被投資企業(yè)的財務(wù)和經(jīng)營政策必須由投資雙方或若干方共同決定。只有聯(lián)營企業(yè)可實(shí)現(xiàn)并表。并表那些事80%20%50%100%并表的意義并表那些事資產(chǎn)規(guī)模相差徑庭并表項目可按項目價值，全額納入資產(chǎn)總額，而非并表項目只體現(xiàn)了對項目的股本金投入占比數(shù)額。并表報表資產(chǎn)期末余額（萬元）負(fù)債和所有者權(quán)益期末余額（萬元）流動資產(chǎn)：流動負(fù)債：貨幣資金-38,000.00短期借款其他應(yīng)收款應(yīng)付利息存貨78,000.00應(yīng)付股利一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)其他應(yīng)付款38,000.00其他流動資產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債流動資產(chǎn)合計

40,000.00其他流動負(fù)債非流動資產(chǎn)：流動負(fù)債合計38,000.00可供出售金融資產(chǎn)非流動負(fù)債：持有至到期投資長期借款長期應(yīng)收款非流動負(fù)債合計長期股權(quán)投資負(fù)債合計38,000.00投資性房地產(chǎn)所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）固定資產(chǎn)凈值實(shí)收資本1,000.00在建工程未分配利潤非流動資產(chǎn)合計歸屬于母公司股東權(quán)益合計1,000.00少數(shù)股東權(quán)益1,000.00所有者權(quán)益合計2,000.00資產(chǎn)合計40,000.00負(fù)債和所有者權(quán)益合計40,000.00資產(chǎn)期末余額（萬元）負(fù)債和所有者權(quán)益期末余額（萬元）流動資產(chǎn)：流動負(fù)債：貨幣資金-39,000.00短期借款其他應(yīng)收款38,000.00應(yīng)付利息存貨0應(yīng)付股利一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)其他應(yīng)付款其他流動資產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債流動資產(chǎn)合計

-1,000.00其他流動負(fù)債非流動資產(chǎn)：流動負(fù)債合計可供出售金融資產(chǎn)非流動負(fù)債：持有至到期投資長期借款長期應(yīng)收款非流動負(fù)債合計長期股權(quán)投資

1,000.00負(fù)債合計投資性房地產(chǎn)所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）固定資產(chǎn)凈值實(shí)收資本在建工程未分配利潤非流動資產(chǎn)合計

1,000.00歸屬于母公司股東權(quán)益合計少數(shù)股東權(quán)益所有者權(quán)益合計資產(chǎn)合計0負(fù)債和所有者權(quán)益合計0非并表報表對資產(chǎn)負(fù)債表的影響資產(chǎn)規(guī)模相差徑庭并表項目可按項目價值，全額納入資產(chǎn)總額，而非03并表-利潤表并表項目可按照當(dāng)年結(jié)轉(zhuǎn)收入100%計入我方銷售業(yè)績。非并表項目僅在項目竣工交付以后體現(xiàn)權(quán)益占比的投資收益。銷售業(yè)績的差異非并表-利潤表并表那些事SubstantialControl項目本年金額（萬元）一、營業(yè)收入200,959.81減：營業(yè)成本148,748.54營業(yè)稅金及附加銷售費(fèi)用管理費(fèi)用1,918.48財務(wù)費(fèi)用0.60投資收益-二、營業(yè)利潤30,573.94加：營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出其中：非流動資產(chǎn)處置損失三、利潤總額18,233.35減：所得稅費(fèi)用1,484.90四、凈利潤23,150.15歸屬于母公司所有者的凈利潤11,575.08少數(shù)股東損益11,575.08項目本年金額（萬元）一、營業(yè)收入0減：營業(yè)成本營業(yè)稅金及附加銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財務(wù)費(fèi)用投資收益11,575.08二、營業(yè)利潤11,575.08加：營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出其中：非流動資產(chǎn)處置損失三、利潤總額減：所得稅費(fèi)用四、凈利潤11,575.08歸屬于母公司所有者的凈利潤11,575.08少數(shù)股東損益03并表-利潤表并表項目銷售業(yè)績的差異非并表-利潤表并表那些案例分享某項目初始只在合作協(xié)議中約定由A并表，但在公司章程中未落實(shí)A實(shí)際控制權(quán)，因此無法達(dá)到并表條件。當(dāng)會計師及律師無法認(rèn)定該項目實(shí)質(zhì)控制，也許將損失一塊非常重要的規(guī)模資產(chǎn)數(shù)據(jù)。案例分享某項目初始只在合作協(xié)議中約定由A并表，但在公司章程中通過修改公司章程的約定，重新落實(shí)并表權(quán)（實(shí)際雙方簽訂備忘錄仍按合作協(xié)議約定）具體修改如下：股東會會議由股東按照出資比例行使表決權(quán)。修改為A公司在股東會中享有51%表決權(quán)，B公司在股東會中享有49%表決權(quán)?！保欢聲擦蓡T，雙方各推薦三名。修改為“公司設(shè)董事會，其成員為七人，其中上A公司推薦四人（包含董事長），B公司推薦三人，所有董事均由股東會選舉產(chǎn)生”；董事會對所議事項作出的決定由全體董事一致通過方為有效，并應(yīng)作為會議記錄，出席會議的董事應(yīng)當(dāng)在會議記錄上簽名。修改為“董事會對所議事項作出的決定由二分之一以上董事表決通過方為有效，并應(yīng)作為會議記錄，出席會議的董事應(yīng)當(dāng)在會議記錄上簽名。董事會決議的表決，實(shí)行一人一票?！惫蓶|及董事會層面均達(dá)到控制，缺一不可。并表那些事通過修改公司章程的約定，重新落實(shí)并表權(quán)并表那些事少數(shù)股東那些事03少數(shù)股東那些事03做大少數(shù)股東權(quán)益的意義：大大降低并表方的資產(chǎn)負(fù)債率。

當(dāng)我方作為具有實(shí)質(zhì)控制權(quán)的并表方，要求合作方（即少數(shù)股東）將投入項目的資金均作為實(shí)收資本，在所有者權(quán)益內(nèi)反映，將原本股東投入的負(fù)債，轉(zhuǎn)為了資本金的投入，大幅降低我方的資產(chǎn)負(fù)債率。

但這類做法，將大幅增加少數(shù)股東的風(fēng)險，將投入項目的資金均作為資產(chǎn)增加的同時，增加了非流動資產(chǎn)，降低了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率，并在項目后期采用減資，或者清算后方能收回投資?！白龃笊贁?shù)股東權(quán)益的意義：大大降低并表方的資產(chǎn)負(fù)債率?！百Y產(chǎn)期末余額（萬元）負(fù)債和所有者權(quán)益期末余額（萬元）流動資產(chǎn)：流動負(fù)債：貨幣資金短期借款其他應(yīng)收款應(yīng)付利息存貨80,000.00應(yīng)付股利一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)其他應(yīng)付款70,000.00其他流動資產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債流動資產(chǎn)合計80,000.00其他流動負(fù)債非流動資產(chǎn)：流動負(fù)債合計70,000.00可供出售金融資產(chǎn)非流動負(fù)債：持有至到期投資長期借款長期應(yīng)收款非流動負(fù)債合計長期股權(quán)投資負(fù)債合計70,000.00投資性房地產(chǎn)所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）固定資產(chǎn)凈值實(shí)收資本3,000.00在建工程未分配利潤非流動資產(chǎn)合計歸屬于母公司股東權(quán)益合計3,000.00少數(shù)股東權(quán)益7,000.00所有者權(quán)益合計10,000.00資產(chǎn)合計80,000.00負(fù)債和所有者權(quán)益合計80,000.00資產(chǎn)期末余額（萬元）負(fù)債和所有者權(quán)益期末余額（萬元）流動資產(chǎn)：流動負(fù)債：貨幣資金短期借款其他應(yīng)收款應(yīng)付利息存貨80,000.00應(yīng)付股利一年內(nèi)到期的非流動資產(chǎn)其他應(yīng)付款30,000.00其他流動資產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債流動資產(chǎn)合計80,000.00其他流動負(fù)債非流動資產(chǎn)：流動負(fù)債合計30,000.00可供出售金融資產(chǎn)非流動負(fù)債：持有至到期投資長期借款長期應(yīng)收款非流動負(fù)債合計長期股權(quán)投資負(fù)債合計30,000.00投資性房地產(chǎn)所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）固定資產(chǎn)凈值實(shí)收資本15,000.00在建工程未分配利潤非流動資產(chǎn)合計歸屬于母公司股東權(quán)益合計15,000.00少數(shù)股東權(quán)益35,000.00所有者權(quán)益合計50,000.00資產(chǎn)合計80,000.00負(fù)債和所有者權(quán)益合計80,000.00例如：某一項目土地款8億，由我方實(shí)現(xiàn)并表，權(quán)益占比30%，項目公司的注冊資本按1億與5億對我方報表的影響，列支主要科目如下。注冊資本1億（母公司計入實(shí)收資本，其他股東計入少數(shù)股東權(quán)益）注冊資本5億（母公司計入實(shí)收資本，其他股東計入少數(shù)股東權(quán)益）作用及意義

資產(chǎn)總計相同，但注冊資本1億的負(fù)債率87.5%；注冊資本5億的負(fù)債率37.5%資產(chǎn)期末余額（萬元）負(fù)債和所有者權(quán)益期末余額（萬元）流動資產(chǎn)少數(shù)股東權(quán)益MinorityEquity融信2017年年報少數(shù)股東權(quán)益的科目期末余額（萬元）負(fù)債合計

13,943,522所有者權(quán)益（或股東權(quán)益）實(shí)收資本

1,022,428未分配利潤歸屬于母公司股東權(quán)益合計

1,022,428少數(shù)股東權(quán)益

1,779,480永續(xù)債

274,198所有者權(quán)益合計

3,076,106負(fù)債和所有者權(quán)益合計

17,019,628核心目的：少數(shù)股東權(quán)益大于母公司的資產(chǎn)；資產(chǎn)負(fù)債率為81.93%

如果合作項目股東投入未計入少數(shù)股東權(quán)益，將直接增加負(fù)債，同時將提高負(fù)債率指標(biāo)。通過結(jié)構(gòu)的調(diào)整，直接降低負(fù)債率指標(biāo)，有利于融資。少數(shù)股東權(quán)益MinorityEquity融信科目期末余額（稅務(wù)那些事04稅務(wù)那些事04稅務(wù)那些事Object1土地出讓金收據(jù)開具對象不一致要求國土部門重新開具收據(jù)，將全部收據(jù)都開具給項目公司。或?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項公司；Object2股權(quán)收購關(guān)注點(diǎn)開展盡調(diào)確認(rèn)合法的入賬成本、及可能的涉稅風(fēng)險。涉及個人股東、境外股東的，需考慮所得稅代扣代繳義務(wù)。股權(quán)收購溢價無法抵稅，直接扣減項目凈利潤。Object4合理使用集團(tuán)內(nèi)部供應(yīng)商對于全資開發(fā)的項目，應(yīng)考慮是否適用集采的材料、裝修園林公司作為供應(yīng)商，達(dá)到提升開發(fā)成本、降低稅負(fù)的目的。Object3立項、取證與合同安排事前合理的立項規(guī)劃、成本合同安排，有助于優(yōu)化項目整體的稅負(fù)。Object5低毛利項目合理安排預(yù)繳稅金對于毛利率預(yù)計低于30%的項目，預(yù)繳的稅金在未來確認(rèn)收入時可能無法全額抵扣，或無法退回，造成早繳