保障房信托融資、房地產(chǎn)基金等

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的實(shí)務(wù)操作保障房信托融資、房地產(chǎn)基金等

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的實(shí)務(wù)操作目錄保障性住房信托融資一、保障房概要二、保障房信托融資實(shí)務(wù)三、保障房信托融資的風(fēng)險(xiǎn)控制和主要法律問題四、保障房與政信合作類信托房地產(chǎn)基金一、房地產(chǎn)基金概要二、房地產(chǎn)基金實(shí)務(wù)三、與信托結(jié)合的房地產(chǎn)基金主要法律問題探討目錄保障性住房信托融資保障房信托融資一、保障房概要保障房信托融資保障房特征保障房是保障性住房的簡稱，是與商品性住房相對應(yīng)的一種概念。保障性住房指的是各級政府為中低收入住房家庭提供的限定供應(yīng)對象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格或租金的住房。保障性住房主要分為有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)兩大類，其中無產(chǎn)權(quán)的公共租賃保障房作為住房保障制度的糾偏措施正在逐步成為保障房的主流。正如有識之士所言：“住房保障是保障人人有房住，而不是保障人人有房產(chǎn)證?！北Ｕ闲宰》康奈磥戆l(fā)展方向?qū)ΡＵ戏客度谫Y模式產(chǎn)生重大影響。保障房特征保障房是保障性住房的簡稱，是與商品性住房相對應(yīng)的一保障房種類1、廉租房廉租房以政府核定的低租金租賃給城市最低收入家庭，只租不售，其所有者為國家，低收入家庭沒有產(chǎn)權(quán)。2、經(jīng)濟(jì)適用房（共有產(chǎn)權(quán)房）經(jīng)濟(jì)適用房以政府指導(dǎo)價(jià)出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。取得完全產(chǎn)權(quán)前只能用于自住，不得出售、出租、閑置、出借。3、限價(jià)房（兩限房）限價(jià)房為限地價(jià)、限房價(jià)的普通商品住房，它是按照政府和開發(fā)商的約定價(jià)位出售給中等收入家庭的中低價(jià)位、中小套型住房。4、公共租賃房公共租賃住房供應(yīng)對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，但上海等部分地區(qū)已逐漸放開供應(yīng)對象門檻。5、棚戶區(qū)雖不屬于保障性住房，但棚戶區(qū)改造卻是組成保障性住房建設(shè)的重要部分。棚戶區(qū)分為城市棚戶區(qū)、國有工礦（煤礦）棚戶區(qū)、國有林區(qū)棚戶區(qū)、國有墾區(qū)危房四類，其中城市棚戶區(qū)約占65%。保障房種類1、廉租房宏偉目標(biāo)與融資困境“十二五”期間我國計(jì)劃新建的3600萬套保障性住房，所需要投入的資金將超過5萬億元。中央財(cái)政預(yù)算擬安排補(bǔ)助資金約為10%，其余90%的資金需要地方通過各種途徑配套解決。如果地方配套的資金跟不上，將成為制約保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵問題。宏偉目標(biāo)與融資困境“十二五”期間我國計(jì)劃新建的3600萬套保融資難因素分析因產(chǎn)權(quán)性的保障性住房實(shí)行政府定價(jià)、限價(jià)，利潤微薄，傳統(tǒng)貸款模式下，銀行驅(qū)動(dòng)力也不足，且各種風(fēng)險(xiǎn)上升；如果是非產(chǎn)權(quán)的保障性住房則銀行驅(qū)動(dòng)力更不足、風(fēng)險(xiǎn)也更大。因保障性住房建設(shè)既需要投入大量資金，大部分地方政府財(cái)力問題制約保障性住房建設(shè)。因保障性住房建設(shè)資金來源渠道單一，形成過度依賴政府投入的局面。政績與業(yè)績的權(quán)衡，地方政府驅(qū)動(dòng)力不足。吸引社會(huì)力量、特別是社會(huì)閑置資本的參與，是亟待解決和創(chuàng)新的重點(diǎn)。融資難因素分析因產(chǎn)權(quán)性的保障性住房實(shí)行政府定價(jià)、限價(jià)，利潤微信托介入的機(jī)會(huì)與優(yōu)勢融資機(jī)制更加靈活，可在項(xiàng)目各個(gè)階段提供相應(yīng)融資配套服務(wù)；可以直接對項(xiàng)目進(jìn)行融資，也可以對項(xiàng)目的相關(guān)方進(jìn)行間接的項(xiàng)目融資。既可以是債權(quán)形式，也可以是股權(quán)形式，還可以是收益權(quán)模式，甚至可以是各種模式的混合。在風(fēng)險(xiǎn)控制手段上，信托可以運(yùn)用的手段也更加多樣化；作為債權(quán)人、公司股東、項(xiàng)目受益權(quán)人，對項(xiàng)目可以進(jìn)行有效監(jiān)管。信托介入的機(jī)會(huì)與優(yōu)勢融資機(jī)制更加靈活，可在項(xiàng)目各個(gè)階段提供相保障房信托融資二、保障房信托融資實(shí)務(wù)保障房信托融資二、保障房信托融資實(shí)務(wù)保障房信托融資主體法律主體包括：信托公司（投資顧問）委托人、受益人目標(biāo)公司或關(guān)聯(lián)公司/項(xiàng)目擔(dān)保主體（政府/財(cái)政）保障房信托融資主體法律主體包括：保障房信托融資法律關(guān)系信托法律關(guān)系（委托人、受益人、受托人）投融資法律關(guān)系（如股權(quán)投資/增資擴(kuò)股/借款/貸款/債權(quán)轉(zhuǎn)讓/收益權(quán)轉(zhuǎn)讓受讓）擔(dān)保法律關(guān)系（保證、質(zhì)押、抵押以及其他擔(dān)保方式）保障房信托融資法律關(guān)系（一）貸款信托（來源和訊網(wǎng)）湖南信托湘潭河西濱江棚戶區(qū)改造--倚江閣片區(qū)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃信托期限：3年信托規(guī)模：4000-6000（總2.55億）預(yù)期年收益率：7.50-8.25%信托類型：集合資金/信托貸款向湘潭城市棚戶區(qū)改造有限公司提供貸款,用于湘潭河西濱江棚戶區(qū)改造--【江灣上品片區(qū)項(xiàng)目的棚改建設(shè)】，【七彩湘江片區(qū)項(xiàng)目的棚改建設(shè)】，【御江西郡片區(qū)項(xiàng)目的棚改建設(shè)】，【左岸綠洲片區(qū)項(xiàng)目的棚改建設(shè)】，【倚江閣片區(qū)項(xiàng)目的棚改建設(shè)】,以獲得穩(wěn)定的貸款利息收益。（一）貸款信托（來源和訊網(wǎng)）湖南信托湘潭河西濱江棚戶區(qū)改造-（二）股權(quán)投資信托（來源和訊網(wǎng)）產(chǎn)品名稱：中融-合肥包河石橋保障房項(xiàng)目股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃信托期限：24個(gè)月信托規(guī)模（萬元）：38000預(yù)期年收益率：12%信托類型：股權(quán)投資特點(diǎn)1：結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，包括優(yōu)先級、次級委托人。特點(diǎn)2：

項(xiàng)目公司的股東認(rèn)購次級，融資方為實(shí)現(xiàn)40%股權(quán)的到期回購，需在第一年初、第二年初、信托計(jì)劃結(jié)束時(shí)分別繳納三筆股權(quán)購買選擇權(quán)維持費(fèi)。中融信托對項(xiàng)目公司的成本支出進(jìn)行監(jiān)控，項(xiàng)目公司應(yīng)嚴(yán)格按照確定的成本預(yù)算、施工進(jìn)度、銷售進(jìn)度執(zhí)行項(xiàng)目管理。（二）股權(quán)投資信托（來源和訊網(wǎng)）產(chǎn)品名稱：中融-合肥包河石橋（三）收益權(quán)信托（來源和訊網(wǎng)）產(chǎn)品名稱：華鑫信托·南京楊莊6號經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃信托期限：2年信托規(guī)模（萬元）：29140信托類型：投資于項(xiàng)目收益權(quán)預(yù)期最高收益率：9.00%（每半年分配一次。）擔(dān)保措施：1、項(xiàng)目公司股東南京金基通產(chǎn)置業(yè)有限公司和南京光華房地產(chǎn)開發(fā)公司以其持有的項(xiàng)目公司合計(jì)100%股權(quán)提供股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保;2、南京金基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南京交通產(chǎn)業(yè)有限責(zé)任公司和南京公路發(fā)展(集團(tuán))有限公司(以下統(tǒng)稱“保證人”)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保;3、項(xiàng)目公司將在取得標(biāo)的項(xiàng)目對應(yīng)的土地使用權(quán)后,以該土地使用權(quán)提供抵押擔(dān)保。（三）收益權(quán)信托（來源和訊網(wǎng)）產(chǎn)品名稱：華鑫信托·南京楊莊（四）應(yīng)收帳款信托（來源和訊網(wǎng)）產(chǎn)品名稱：中信民享1號保障性安居工程應(yīng)收賬款流動(dòng)化信托項(xiàng)目信托期限：1.5年信托規(guī)模：2億

預(yù)期年收益率：9.50%信托類型：集合資金/權(quán)益信托淮安開發(fā)控股有限公司將其合法擁有的對江蘇省淮安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)在淮安市福州路花園保障性限價(jià)房(一標(biāo)段)建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)下的應(yīng)收賬款設(shè)定信托;由受托人中信信托以發(fā)售優(yōu)先受益權(quán)的形式,對標(biāo)的應(yīng)收賬款實(shí)現(xiàn)流動(dòng)化。認(rèn)購人(即優(yōu)先受益權(quán)持有者)獲得預(yù)期優(yōu)先信托收益,委托人(即次級受益權(quán)持有者)獲得優(yōu)先級受益權(quán)轉(zhuǎn)讓款及剩余信托利益。

（四）應(yīng)收帳款信托（來源和訊網(wǎng)）產(chǎn)品名稱：中信民享1號保障性（五）BT方式貸款信托（來源和訊網(wǎng)）產(chǎn)品名稱：天信-和平區(qū)政府定向安置房BT方式建設(shè)貸款集合資金信托計(jì)劃信托期限：12個(gè)月、22個(gè)月信托規(guī)模（萬元）：18000年收益率：7.50%信托類型：貸款信托擔(dān)保人：天津市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團(tuán)有限公司是市委、市政府批準(zhǔn)組建的具有法人資格的國有獨(dú)資企業(yè),注冊資金5.4億元,為國家二級企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)企業(yè)。本項(xiàng)目全部用于和平區(qū)內(nèi)拆遷安置，不含商品房，建成后全部由和平區(qū)政府安居辦公室回購分配安置。（五）BT方式貸款信托（來源和訊網(wǎng)）產(chǎn)品名稱：天信-和平區(qū)保障房信托融資三、保障房信托融資的

風(fēng)險(xiǎn)控制和主要法律問題保障房信托融資法律風(fēng)險(xiǎn)資金實(shí)際用途風(fēng)險(xiǎn)；凈資本計(jì)算和風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)超標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)；信托退出風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)資金的實(shí)際用途是目前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險(xiǎn)所在?？煞裱a(bǔ)充開發(fā)商土地出讓金缺口？在四證齊全之前，如何獲得開發(fā)貸款？保障性住房的最低資本金比例為20%，產(chǎn)權(quán)性的保障性住房預(yù)售條件比商品房低。通過符合條件的項(xiàng)目將資金轉(zhuǎn)移到不符合條件的項(xiàng)目中的處理？法律風(fēng)險(xiǎn)資金的實(shí)際用途是目前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險(xiǎn)所在。法律風(fēng)險(xiǎn)凈資本計(jì)算問題?！缎磐泄緝糍Y本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》明確，受銀監(jiān)會(huì)支持的公租房及廉租房信托融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)就比其他房地產(chǎn)信托融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)低，單一類融資業(yè)務(wù)中公租房及廉租房融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.5%，其他房地產(chǎn)融資為1%。聚集類融資業(yè)務(wù)中，公租房及廉租房融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1%，其他房地產(chǎn)融資則為3%。退二進(jìn)三等結(jié)建項(xiàng)目的定性？法律風(fēng)險(xiǎn)凈資本計(jì)算問題。法律風(fēng)險(xiǎn)信托退出風(fēng)險(xiǎn)。收益較低，無人接盤；流動(dòng)性較差，對標(biāo)的物處置困難；交易對手強(qiáng)勢，受政府分管領(lǐng)導(dǎo)變化影響較大。法律風(fēng)險(xiǎn)信托退出風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)控制措施擔(dān)保措施股權(quán)及收益權(quán)控制資金配比原則管理權(quán)掌控風(fēng)險(xiǎn)控制措施擔(dān)保措施管理權(quán)掌控股東、董事、高級管理人員的安排；印鑒、證照、工程資料的保管；經(jīng)辦人員的派遣與工作流程；工程進(jìn)度、成本、銷售的監(jiān)控；總包單位的協(xié)調(diào)和安排；接管前的工作部署。管理權(quán)掌控股東、董事、高級管理人員的安排；保障房信托融資四、保障房與政信合作類信托保障房信托融資合作模式按照合作主體分類：1.政信模式新設(shè)項(xiàng)目公司政府平臺公司2.現(xiàn)金流全覆蓋公司(特殊公司類貸款)3.非國有性質(zhì)的平臺公司合作模式按照合作主體分類：政府平臺公司種類1.各類開發(fā)區(qū)、園區(qū)投融資平臺2.國有資產(chǎn)經(jīng)營管理公司3.土地儲(chǔ)備公司4.城市投資建設(shè)公司5

.財(cái)政部門設(shè)立各種稅費(fèi)中心6

.交通運(yùn)輸類政府投融資平臺7

.其他類型的投融資平臺政府平臺公司種類政府平臺公司經(jīng)營功能1.地方政府融資平臺公司，指由地方政府及其部門和機(jī)構(gòu)等通過財(cái)政撥款或注入土地、股權(quán)等資產(chǎn)設(shè)立，承擔(dān)政府投資項(xiàng)目融資功能，并擁有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。2.“公益性資產(chǎn)”，是指為社會(huì)公共利益服務(wù)，且依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定不能或不宜變現(xiàn)的資產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、公園、廣場、黨政機(jī)關(guān)及經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助事業(yè)單位辦公樓等，以及市政道路、水利設(shè)施、非收費(fèi)管網(wǎng)設(shè)施等不能帶來經(jīng)營性收入的基礎(chǔ)設(shè)施等。3.“殼公司”，只融資不參與項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營、公益性融資平臺，無收益來源、經(jīng)營性融資平臺、綜合性融資平臺政府平臺公司經(jīng)營功能政府平臺公司融資要求1.經(jīng)清理整合后保留的融資平臺公司，其融資行為必須規(guī)范，向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)申請貸款須落實(shí)到項(xiàng)目，以項(xiàng)目法人公司作為承貸主體，并符合有關(guān)貸款條件的規(guī)定。2.向融資平臺公司新發(fā)貸款要直接對應(yīng)項(xiàng)目，并嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)項(xiàng)目資本金的規(guī)定。3.要按照要求將符合抵質(zhì)押條件的項(xiàng)目資產(chǎn)或項(xiàng)目預(yù)期收益等權(quán)利作為貸款擔(dān)保。政府平臺公司融資要求擔(dān)保方式政府為融資平臺公司提供擔(dān)保包括直接、間接兩種形式；擔(dān)保形式包括但不限于下列各種：為融資平臺公司融資行為出具擔(dān)保函；承諾在融資平臺公司償債出現(xiàn)困難時(shí)，給予流動(dòng)性支持，提供臨時(shí)性償債資金；承諾當(dāng)融資平臺公司不能償付債務(wù)時(shí)，承擔(dān)部分償債責(zé)任；承諾將融資平臺公司的償債資金安排納入政府預(yù)算。擔(dān)保公司信用擔(dān)保；其他有足夠?qū)嵙Φ墓咎峁?dān)保。擔(dān)保方式政府為融資平臺公司提供擔(dān)保包括直接、間接兩種形式；政信合作相關(guān)法律問題國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓、評估問題劃撥用地或集體用地抵押、處置問題政府擔(dān)保、承諾函性質(zhì)問題列入財(cái)政預(yù)算的問題開發(fā)區(qū)管委會(huì)的性質(zhì)政信合作相關(guān)法律問題國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓、評估問題股權(quán)轉(zhuǎn)讓、評估問題股權(quán)變動(dòng)（受讓股權(quán)和增資）應(yīng)當(dāng)對項(xiàng)目公司的相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行評估。2009年5月1日《國有資產(chǎn)法》實(shí)施前后的影響案例（無效或補(bǔ)交資本公積金）。股權(quán)變動(dòng)與產(chǎn)權(quán)進(jìn)場

政信合作中涉及的國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓，在協(xié)議轉(zhuǎn)讓前，都未經(jīng)在產(chǎn)權(quán)交易所公開轉(zhuǎn)讓程序，而是直接簽署了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，存在轉(zhuǎn)讓協(xié)議因違反前述規(guī)定而被認(rèn)定為無效的可能（上海操作實(shí)踐）。股權(quán)轉(zhuǎn)讓、評估問題股權(quán)變動(dòng)（受讓股權(quán)和增資）應(yīng)當(dāng)對項(xiàng)目公司的劃撥用地或集體用地抵押、處置問題無土地使用權(quán)證的必須及時(shí)追加合法有效的抵押劃撥用地或集體用地辦理抵押的法律效力劃撥用地或集體用地的處置首先應(yīng)當(dāng)考慮土地出讓金的補(bǔ)足和轉(zhuǎn)征國有建設(shè)用地的可行性劃撥用地或集體用地抵押、處置問題無土地使用權(quán)證的必須及時(shí)追加政府承諾或安慰函由地方政府出具的“付款/還款承諾”是什么法律性質(zhì)？一般“付款/還款承諾”應(yīng)當(dāng)由政府或財(cái)政局出具，當(dāng)?shù)厝舜蟪Ｎ瘯?huì)以決定的形式批準(zhǔn)政府將資金列入財(cái)政預(yù)算，另外普遍情況下需確認(rèn)項(xiàng)目已基本竣工或有明確且具體可核查的項(xiàng)目金額。如果是擔(dān)保，是否具有法律效力和可執(zhí)行性？該擔(dān)保效力，是否影響主合同的效力？政府承諾或安慰函由地方政府出具的“付款/還款承諾”是什么法律列入財(cái)政預(yù)算問題列入正式財(cái)政預(yù)算安排專項(xiàng)預(yù)算外資金控制特定公司的專項(xiàng)收入列入財(cái)政預(yù)算問題列入正式財(cái)政預(yù)算開發(fā)區(qū)管委會(huì)的性質(zhì)依法設(shè)立、不依法設(shè)立如何看待開發(fā)區(qū)管委會(huì)和開發(fā)區(qū)公司一套人馬兩塊牌子的現(xiàn)象開發(fā)區(qū)公司的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和廠房建設(shè)、基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)的甄別開發(fā)區(qū)管委會(huì)的性質(zhì)依法設(shè)立、不依法設(shè)立房地產(chǎn)基金一、房地產(chǎn)基金概要房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)私募基金與信托結(jié)合的房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金、公司制的房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托投資基金房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)私募基金房地產(chǎn)基金公司制有限合伙制信托制投資方式投資者向公司出資，成為公司股東專業(yè)機(jī)構(gòu)或個(gè)人作為普通合伙人，一般投資者作為有限合伙人投資者認(rèn)購信托產(chǎn)品，受托人開設(shè)證券賬戶，將信托計(jì)劃資金用于投資運(yùn)作模式由股東會(huì)、董事會(huì)、投資決策委員會(huì)，或者委托第三方進(jìn)行投資決策由執(zhí)行事務(wù)合伙人執(zhí)行合伙事務(wù)，有限合伙人不參與管理；部分有限合伙設(shè)立投資決策委員會(huì)一般委托外部投資顧問提出投資建議，受托人根據(jù)投資建議發(fā)出投資指令資金繳付有最低注冊資本額、繳付時(shí)間及比例要求承諾出資制，繳付時(shí)間及比例由合伙人約定按照信托文件要求一次性足額繳付運(yùn)營、稅收成本管理費(fèi)用控制有困難；雙重征稅，須繳納企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅“先分后稅”，合伙企業(yè)無須納所得稅，由合伙人自行繳納受托人信托報(bào)酬、投資顧問報(bào)酬等費(fèi)用成本；投資者自信托產(chǎn)品中所得自行申報(bào)納稅人數(shù)限制有限責(zé)任公司股東不得超過50人有限合伙人不得超過49人300萬以下自然人投資者50名，300萬以上投資者不受限制房地產(chǎn)基金公司制有限合伙制信托制投資方式投資者向公司出資，1.基金執(zhí)行摘要（基金摘要）2.關(guān)于投資標(biāo)的3.關(guān)于基金設(shè)立4.關(guān)于基金運(yùn)營5.關(guān)于基金退出6.風(fēng)險(xiǎn)分析7.基金管理人介紹8.基金認(rèn)購風(fēng)險(xiǎn)申明書9.基金認(rèn)購意向書10.附件房地產(chǎn)基金主要要素1.基金執(zhí)行摘要（基金摘要）房地產(chǎn)基金主要要素-40----常見房地產(chǎn)基金信息概況基金名稱：某某某股權(quán)投資基金（有限合伙）基金規(guī)模：*****萬元～*****萬元投資期限：**-**個(gè)月，遇約定情況可以順延或提前結(jié)束?；鹫J(rèn)購要求：自然人投資者最低認(rèn)購額為300萬元，并可以10萬元的整數(shù)倍增加；機(jī)構(gòu)投資者最低認(rèn)購額為500萬元，并可以10萬元的整數(shù)倍增加；基金認(rèn)購采取金額優(yōu)先、時(shí)間優(yōu)先的原則。投資者人數(shù)不得超過48人。普通合伙人（GP）：某某某股權(quán)投資管理有限公司，認(rèn)購基金份額【】%有限合伙人（LP）：社會(huì)投資者為優(yōu)先級有限合伙人；劣后級有限合伙人為項(xiàng)目公司原股東及某某某股權(quán)投資管理有限公司關(guān)聯(lián)方定向認(rèn)購，持有基金份額【】%基金推介期：201x年x月【】日-201xx年x月【】日申購和贖回：基金存續(xù)期間，原則上不開放申購和贖回，投資收益和本金到期一次性分配基金管理人：某某某股權(quán)投資管理有限公司托管銀行：**銀行中介機(jī)構(gòu)：*****律師事務(wù)所、*****會(huì)計(jì)師事務(wù)所、*****評估事務(wù)所管理費(fèi)：每年收取x%的管理費(fèi)，于基金成立后**工作日內(nèi)一次性或分期收取。業(yè)績報(bào)酬：在達(dá)到約定的業(yè)績后于有限合伙人分配的同時(shí)按約定提取。-40----常見房地產(chǎn)基金信息概況基金名稱：某某某股權(quán)投資-41--41--41-常見房地產(chǎn)基金決策流程概攬三委：權(quán)力機(jī)構(gòu)下設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)委員會(huì)（以下簡稱“立項(xiàng)委”）、風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)（以下簡稱“風(fēng)控委”）及投資決策委員會(huì)（以下簡稱“投決委”）等分別負(fù)責(zé)項(xiàng)目決策的立項(xiàng)、風(fēng)險(xiǎn)控制及投資決策。專門委員會(huì)組成和召集人：召集人負(fù)責(zé)召集、主持各專門委員會(huì)會(huì)議，督促、檢查各項(xiàng)決議的執(zhí)行情況外部專家：專門委員會(huì)可適時(shí)聘請外部專家、學(xué)者、知名人士等成為各專門委員會(huì)的特邀委員。各專門委員會(huì)地位平等、互相配合、互相制約，并分別在其職責(zé)范圍內(nèi)行使職權(quán)，以提高項(xiàng)目決策的效率和科學(xué)性。秘書處：設(shè)委員會(huì)秘書處，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各專門委員會(huì)，負(fù)責(zé)專門委員會(huì)會(huì)議的前期準(zhǔn)備工作，包括但不限于安排會(huì)議議程、準(zhǔn)備會(huì)議材料、以及會(huì)議記錄、檔案保管等工作。-41--41--41-常見房地產(chǎn)基金決策流程概攬三委：權(quán)-42--常見房地產(chǎn)基金決策流程概覽之立項(xiàng)委（一） 制訂項(xiàng)目立項(xiàng)申請的基本標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)意見；（二） 審議并批準(zhǔn)投資經(jīng)理提交的投資建議書和投資立項(xiàng)申請；（三） 向投資經(jīng)理提出項(xiàng)目立項(xiàng)反饋意見和建議；（四） 檢查項(xiàng)目立項(xiàng)反饋的落實(shí)情況；（五） 對擬提交風(fēng)控委、投決委審議的項(xiàng)目提出立項(xiàng)意見；（六） 規(guī)程規(guī)定的其他職權(quán)。-42--常見房地產(chǎn)基金決策流程概覽之立項(xiàng)委常見房地產(chǎn)基金決策流程概覽之風(fēng)控委（一） 擬訂公司風(fēng)險(xiǎn)管理的總體戰(zhàn)略和原則；（二） 對立項(xiàng)委同意立項(xiàng)的項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估，并向投資經(jīng)理提出風(fēng)險(xiǎn)控制措施意見和建議；（三） 檢查項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制措施的落實(shí)情況；（四） 對擬提交投決委審議的項(xiàng)目提出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制意見；（五） 監(jiān)督公司項(xiàng)目運(yùn)作情況，對潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估，并牽頭其他各專門委員會(huì)、投資經(jīng)理制訂項(xiàng)目實(shí)施變更方案；（六） 牽頭制訂項(xiàng)目實(shí)施中的突發(fā)事件應(yīng)對措施；（七） 規(guī)程規(guī)定的其他職權(quán)。常見房地產(chǎn)基金決策流程概覽之風(fēng)控委（一） 擬訂公司風(fēng)險(xiǎn)管理的-常見房地產(chǎn)基金決策流程概覽之投決委（一） 研究并制定長期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、項(xiàng)目投資策略等影響公司發(fā)展的重大事項(xiàng)；（二） 審議并批準(zhǔn)投資經(jīng)理提交的經(jīng)過立項(xiàng)委、風(fēng)控委審批通過的每一個(gè)項(xiàng)目的投資計(jì)劃、方案、風(fēng)險(xiǎn)控制措施與預(yù)算、評估報(bào)告、投資實(shí)施計(jì)劃書等；（三） 根據(jù)提議，審議并批準(zhǔn)項(xiàng)目投資方案的變更、修訂；（四） 決定項(xiàng)目所涉重大事宜中相關(guān)股東權(quán)利的行使；（五） 審議批準(zhǔn)項(xiàng)目投資的股權(quán)、債權(quán)、資產(chǎn)等退出方案；（六） 規(guī)程規(guī)定的其他職權(quán)。-常見房地產(chǎn)基金決策流程概覽之投決委（一） 研究并制定長期發(fā)房地產(chǎn)基金二、房地產(chǎn)基金實(shí)務(wù)房地產(chǎn)基金單投或多投項(xiàng)目房地產(chǎn)基金普通合伙人有限合伙企業(yè)有限合伙人A項(xiàng)目2有限合伙人B項(xiàng)目3項(xiàng)目1執(zhí)行合伙事務(wù)單投或多投項(xiàng)目房地產(chǎn)基金普通合伙人有限合伙企業(yè)有限合伙人A項(xiàng)單類項(xiàng)目型和多功能型房地產(chǎn)基金普通合伙人有限合伙企業(yè)有限合伙人A項(xiàng)目2有限合伙人B項(xiàng)目3項(xiàng)目1執(zhí)行合伙事務(wù)商業(yè)或住宅商業(yè)、住宅單類項(xiàng)目型和多功能型房地產(chǎn)基金普通合伙人有限合伙企業(yè)有限合伙單權(quán)能和多權(quán)能房地產(chǎn)基金普通合伙人有限合伙企業(yè)有限合伙人A項(xiàng)目2有限合伙人B項(xiàng)目3項(xiàng)目1執(zhí)行合伙事務(wù)股權(quán)或債權(quán)或收益權(quán)股權(quán)、債權(quán)、收益權(quán)單權(quán)能和多權(quán)能房地產(chǎn)基金普通合伙人有限合伙企業(yè)有限合伙人A項(xiàng)貴陽高爾夫度假中心有限公司原股東保留持有貴高公司35%的股權(quán)先簽訂合作協(xié)議基金投資人LPGP基金管理人（上海沿基）收購貴高公司65%的股權(quán)成立有限合伙企業(yè)（LLP，即“貴高基金”）貴陽高爾夫度假中心有限公司合作協(xié)議簽訂后房地產(chǎn)基金案例（一）貴陽高爾夫度假中心有限公司原股東保留持有貴高公司35%的股權(quán)房地產(chǎn)基金案例(二)上海xxx北京xxx

建銀·xxx基金10-16億普通基金1-2億優(yōu)先基金8-14億LPGP房地產(chǎn)基金案例(二)上海xxx北京xxx建銀·xxx房地產(chǎn)基金案例（三）華房投資GP恒地置業(yè)原股東或華房系劣后級LP社會(huì)投資者優(yōu)先級LP華房恒地基金投資決策委員會(huì)律師會(huì)計(jì)師托管銀行華房投資GP恒地置業(yè)投資管理協(xié)議管理房地產(chǎn)基金案例（三）華房投資恒地置業(yè)原股東或華房系劣后級LP與信托相結(jié)合房地產(chǎn)基金案例（一）浦東星河灣北京富華園私募基金單一信托11億注冊資金21億增資，占50%股權(quán)3購買100%股權(quán)收益權(quán)，同時(shí)股權(quán)質(zhì)押4委貸5回購股權(quán)收益權(quán)6廣州海怡為6、7回購提供擔(dān)保7銀行理財(cái)15億元回購股權(quán)8GPLP實(shí)際控制人與信托相結(jié)合房地產(chǎn)基金案例（一）浦東星河灣北京富華園私募基金與信托相結(jié)合的房地產(chǎn)基金案例（二）浦東星河灣北京富華園及另一股東集合信托計(jì)劃12億注冊資金215億元，購買100%股權(quán)收益權(quán)315億元，委托貸款4回購股權(quán)收益權(quán)5廣州海怡為6回購提供擔(dān)保投資者15億元,認(rèn)購信托產(chǎn)品7實(shí)際控制人100%股權(quán)質(zhì)押68兌付投資收益與信托相結(jié)合的房地產(chǎn)基金案例（二）浦東星河灣北京富華園及另一房地產(chǎn)基金和信托結(jié)合案例房地產(chǎn)基金以信托計(jì)劃委托人身份出現(xiàn)；信托公司承受較大責(zé)任，主動(dòng)管理性較強(qiáng)。信托公司（信托計(jì)劃）房地產(chǎn)基金和社會(huì)委托人（受益人）目標(biāo)公司（融資方）原股東以信托資金向目標(biāo)公司增資以現(xiàn)金認(rèn)購信托單位信托貸款受讓股權(quán)分配信托利益受讓債權(quán)提供股東借款有限合伙房地產(chǎn)基金和信托結(jié)合案例房地產(chǎn)基金以信托計(jì)劃委托人身份出現(xiàn)；信托與房地產(chǎn)基金結(jié)合的案例信托計(jì)劃成為房地產(chǎn)基金的有限合伙人；信托公司主動(dòng)管理性較弱。房地產(chǎn)基金信托計(jì)劃目標(biāo)公司（融資方）原股東向目標(biāo)公司增資以現(xiàn)金成為有限合伙人股東貸款受讓股權(quán)受讓債權(quán)提供股東借款普通合伙人信托與房地產(chǎn)基金結(jié)合的案例信托計(jì)劃成為房地產(chǎn)基金的有限合伙人信托與房地產(chǎn)基金平行投資的案例信托和房地產(chǎn)基金平行向項(xiàng)目投資（境內(nèi)外平行）；信托公司和房地產(chǎn)基金可以同期或不同期向項(xiàng)目進(jìn)行投資；信托公司和房地產(chǎn)基金可以共同或分別采用股權(quán)、債權(quán)、混合投資模式向項(xiàng)目進(jìn)行投資。目標(biāo)公司信托計(jì)劃原股東房地產(chǎn)基金信托與房地產(chǎn)基金平行投資的案例信托和房地產(chǎn)基金平行向項(xiàng)目投資房地產(chǎn)基金三、與信托結(jié)合的房地產(chǎn)基金主要法律問題探討房地產(chǎn)基金與信托結(jié)合的房地產(chǎn)基金若干法律問題關(guān)于促進(jìn)股權(quán)投資企業(yè)規(guī)范發(fā)展的通知（發(fā)改辦財(cái)金[2011]2864號）（四）的理解

（四）投資者人數(shù)限制。股權(quán)投資企業(yè)的投資者人數(shù)應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國公司法》和《中華人民共和國合伙企業(yè)法》的規(guī)定。投資者為集合資金信托、合伙企業(yè)等非法人機(jī)構(gòu)的，應(yīng)打通核查最終的自然人和法人機(jī)構(gòu)是否為合格投資者，并打通計(jì)算投資者總數(shù)，但投資者為股權(quán)投資母基金的除外。與信托結(jié)合的房地產(chǎn)基金若干法律問題關(guān)于促進(jìn)股權(quán)投資企業(yè)規(guī)范發(fā)與信托結(jié)合的房地產(chǎn)基金若干法律問題關(guān)于促進(jìn)股權(quán)投資企業(yè)規(guī)范發(fā)展的通知（發(fā)改辦財(cái)金[2011]2864號）（五）的理解

（五）投資領(lǐng)域。股權(quán)投資企業(yè)的投資領(lǐng)域限于非公開交易的股權(quán)，閑置資金只能存放銀行或用于購買國債等固定收益類投資產(chǎn)品；投資方向應(yīng)當(dāng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策、投資政策和宏觀調(diào)控政策。股權(quán)投資企業(yè)所投資項(xiàng)目必須履行固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的合規(guī)管理程序。外資股權(quán)投資企業(yè)進(jìn)行投資，應(yīng)當(dāng)依照國家有關(guān)規(guī)定辦理投資項(xiàng)目核準(zhǔn)手續(xù)。上海、杭州等地方規(guī)范要求：如在營業(yè)執(zhí)照記載、規(guī)定單一合伙人比例不得高于90%等。與信托結(jié)合的房地產(chǎn)基金若干法律問題關(guān)于促進(jìn)股權(quán)投資企業(yè)規(guī)范發(fā)與信托結(jié)合的房地產(chǎn)基金若干法律問題主動(dòng)管理和無限責(zé)任第三十九條合伙企業(yè)不能清償?shù)狡趥鶆?wù)的，合伙人承擔(dān)無限連帶責(zé)任。

第六十八條有限合伙人不執(zhí)行合伙事務(wù)，不得對外代表有限合伙企業(yè)。信托公司作為有限合伙人實(shí)際對有限合伙企業(yè)進(jìn)行了管理的相關(guān)法律責(zé)任與信托結(jié)合的房地產(chǎn)基金若干法律問題主動(dòng)管理和無限責(zé)任與信托結(jié)合的房地產(chǎn)基金若干法律問題信托貸款和股東借款信托公司作為房地產(chǎn)企業(yè)的股東時(shí)向房地產(chǎn)企業(yè)提供的借款性質(zhì)是信托貸款還是股東借款，各自要承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任。財(cái)政部門和稅務(wù)部門認(rèn)可債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為2：1。通過委托貸款的形式是否可以解決借款的合法性。與信托結(jié)合的房地產(chǎn)基金若干法律問題信托貸款和股東借款與信托結(jié)合的房地產(chǎn)基金若干法律問題循環(huán)投資和閑置資金運(yùn)用循環(huán)投資和投資期限。通過短期拆借、金融債、貨幣市場基金、國債、短期信托產(chǎn)品、短期銀行理財(cái)產(chǎn)品運(yùn)用閑置資金。與信托結(jié)合的房地產(chǎn)基金若干法律問題循環(huán)投資和閑置資金運(yùn)用與信托結(jié)合的房地產(chǎn)基金若干法律問題稅款的代繳義務(wù)信托業(yè)務(wù)中流轉(zhuǎn)稅和收益稅。信托產(chǎn)品和投資人是否應(yīng)該雙重征收。投資于房地產(chǎn)的信托與其他投資品種的稅收差異。與信托結(jié)合的房地產(chǎn)基金若干法律問題稅款的代繳義務(wù)與信托結(jié)合的房地產(chǎn)基金若干法律問題通過有限合伙是否可以隔離監(jiān)管要求有限合伙的法律地位信托計(jì)劃是單一的有限合伙人或出資比例超過50%和若干有限合伙人之一的差異與信托結(jié)合的房地產(chǎn)基金若干法律問題通過有限合伙是否可以隔離監(jiān)與信托結(jié)合的房地產(chǎn)基金若干法律問題信托與普通合伙人和基金管理人自我管理模式和委托管理模式有限合伙形式和公司制的基金管理人優(yōu)劣與信托結(jié)合的房地產(chǎn)基金若干法律問題信托與普通合伙人和基金管理與信托結(jié)合的房地產(chǎn)基金若干法律問題信托的退出融資型退出，以股權(quán)、債權(quán)、股加債混合投入資金，通過信托財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和以信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓退出；通過信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓退出是否可以避免有限合伙企業(yè)營業(yè)稅的承擔(dān)；投資型退出，期間擇機(jī)退出和清算獲益退出。與信托結(jié)合的房地產(chǎn)基金若干法律問題信托的退出謝謝！THANKYOU！謝謝！THANKYOU！68686969707071717272保障房信托融資、房地產(chǎn)基金等

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的實(shí)務(wù)操作保障房信托融資、房地產(chǎn)基金等

房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的實(shí)務(wù)操作目錄保障性住房信托融資一、保障房概要二、保障房信托融資實(shí)務(wù)三、保障房信托融資的風(fēng)險(xiǎn)控制和主要法律問題四、保障房與政信合作類信托房地產(chǎn)基金一、房地產(chǎn)基金概要二、房地產(chǎn)基金實(shí)務(wù)三、與信托結(jié)合的房地產(chǎn)基金主要法律問題探討目錄保障性住房信托融資保障房信托融資一、保障房概要保障房信托融資保障房特征保障房是保障性住房的簡稱，是與商品性住房相對應(yīng)的一種概念。保障性住房指的是各級政府為中低收入住房家庭提供的限定供應(yīng)對象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格或租金的住房。保障性住房主要分為有產(chǎn)權(quán)和無產(chǎn)權(quán)兩大類，其中無產(chǎn)權(quán)的公共租賃保障房作為住房保障制度的糾偏措施正在逐步成為保障房的主流。正如有識之士所言：“住房保障是保障人人有房住，而不是保障人人有房產(chǎn)證?！北Ｕ闲宰》康奈磥戆l(fā)展方向?qū)ΡＵ戏客度谫Y模式產(chǎn)生重大影響。保障房特征保障房是保障性住房的簡稱，是與商品性住房相對應(yīng)的一保障房種類1、廉租房廉租房以政府核定的低租金租賃給城市最低收入家庭，只租不售，其所有者為國家，低收入家庭沒有產(chǎn)權(quán)。2、經(jīng)濟(jì)適用房（共有產(chǎn)權(quán)房）經(jīng)濟(jì)適用房以政府指導(dǎo)價(jià)出售給有一定支付能力的低收入住房困難家庭。取得完全產(chǎn)權(quán)前只能用于自住，不得出售、出租、閑置、出借。3、限價(jià)房（兩限房）限價(jià)房為限地價(jià)、限房價(jià)的普通商品住房，它是按照政府和開發(fā)商的約定價(jià)位出售給中等收入家庭的中低價(jià)位、中小套型住房。4、公共租賃房公共租賃住房供應(yīng)對象主要是城市中等偏下收入住房困難家庭，但上海等部分地區(qū)已逐漸放開供應(yīng)對象門檻。5、棚戶區(qū)雖不屬于保障性住房，但棚戶區(qū)改造卻是組成保障性住房建設(shè)的重要部分。棚戶區(qū)分為城市棚戶區(qū)、國有工礦（煤礦）棚戶區(qū)、國有林區(qū)棚戶區(qū)、國有墾區(qū)危房四類，其中城市棚戶區(qū)約占65%。保障房種類1、廉租房宏偉目標(biāo)與融資困境“十二五”期間我國計(jì)劃新建的3600萬套保障性住房，所需要投入的資金將超過5萬億元。中央財(cái)政預(yù)算擬安排補(bǔ)助資金約為10%，其余90%的資金需要地方通過各種途徑配套解決。如果地方配套的資金跟不上，將成為制約保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵問題。宏偉目標(biāo)與融資困境“十二五”期間我國計(jì)劃新建的3600萬套保融資難因素分析因產(chǎn)權(quán)性的保障性住房實(shí)行政府定價(jià)、限價(jià)，利潤微薄，傳統(tǒng)貸款模式下，銀行驅(qū)動(dòng)力也不足，且各種風(fēng)險(xiǎn)上升；如果是非產(chǎn)權(quán)的保障性住房則銀行驅(qū)動(dòng)力更不足、風(fēng)險(xiǎn)也更大。因保障性住房建設(shè)既需要投入大量資金，大部分地方政府財(cái)力問題制約保障性住房建設(shè)。因保障性住房建設(shè)資金來源渠道單一，形成過度依賴政府投入的局面。政績與業(yè)績的權(quán)衡，地方政府驅(qū)動(dòng)力不足。吸引社會(huì)力量、特別是社會(huì)閑置資本的參與，是亟待解決和創(chuàng)新的重點(diǎn)。融資難因素分析因產(chǎn)權(quán)性的保障性住房實(shí)行政府定價(jià)、限價(jià)，利潤微信托介入的機(jī)會(huì)與優(yōu)勢融資機(jī)制更加靈活，可在項(xiàng)目各個(gè)階段提供相應(yīng)融資配套服務(wù)；可以直接對項(xiàng)目進(jìn)行融資，也可以對項(xiàng)目的相關(guān)方進(jìn)行間接的項(xiàng)目融資。既可以是債權(quán)形式，也可以是股權(quán)形式，還可以是收益權(quán)模式，甚至可以是各種模式的混合。在風(fēng)險(xiǎn)控制手段上，信托可以運(yùn)用的手段也更加多樣化；作為債權(quán)人、公司股東、項(xiàng)目受益權(quán)人，對項(xiàng)目可以進(jìn)行有效監(jiān)管。信托介入的機(jī)會(huì)與優(yōu)勢融資機(jī)制更加靈活，可在項(xiàng)目各個(gè)階段提供相保障房信托融資二、保障房信托融資實(shí)務(wù)保障房信托融資二、保障房信托融資實(shí)務(wù)保障房信托融資主體法律主體包括：信托公司（投資顧問）委托人、受益人目標(biāo)公司或關(guān)聯(lián)公司/項(xiàng)目擔(dān)保主體（政府/財(cái)政）保障房信托融資主體法律主體包括：保障房信托融資法律關(guān)系信托法律關(guān)系（委托人、受益人、受托人）投融資法律關(guān)系（如股權(quán)投資/增資擴(kuò)股/借款/貸款/債權(quán)轉(zhuǎn)讓/收益權(quán)轉(zhuǎn)讓受讓）擔(dān)保法律關(guān)系（保證、質(zhì)押、抵押以及其他擔(dān)保方式）保障房信托融資法律關(guān)系（一）貸款信托（來源和訊網(wǎng)）湖南信托湘潭河西濱江棚戶區(qū)改造--倚江閣片區(qū)項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃信托期限：3年信托規(guī)模：4000-6000（總2.55億）預(yù)期年收益率：7.50-8.25%信托類型：集合資金/信托貸款向湘潭城市棚戶區(qū)改造有限公司提供貸款,用于湘潭河西濱江棚戶區(qū)改造--【江灣上品片區(qū)項(xiàng)目的棚改建設(shè)】，【七彩湘江片區(qū)項(xiàng)目的棚改建設(shè)】，【御江西郡片區(qū)項(xiàng)目的棚改建設(shè)】，【左岸綠洲片區(qū)項(xiàng)目的棚改建設(shè)】，【倚江閣片區(qū)項(xiàng)目的棚改建設(shè)】,以獲得穩(wěn)定的貸款利息收益。（一）貸款信托（來源和訊網(wǎng)）湖南信托湘潭河西濱江棚戶區(qū)改造-（二）股權(quán)投資信托（來源和訊網(wǎng)）產(chǎn)品名稱：中融-合肥包河石橋保障房項(xiàng)目股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃信托期限：24個(gè)月信托規(guī)模（萬元）：38000預(yù)期年收益率：12%信托類型：股權(quán)投資特點(diǎn)1：結(jié)構(gòu)化設(shè)計(jì)，包括優(yōu)先級、次級委托人。特點(diǎn)2：

項(xiàng)目公司的股東認(rèn)購次級，融資方為實(shí)現(xiàn)40%股權(quán)的到期回購，需在第一年初、第二年初、信托計(jì)劃結(jié)束時(shí)分別繳納三筆股權(quán)購買選擇權(quán)維持費(fèi)。中融信托對項(xiàng)目公司的成本支出進(jìn)行監(jiān)控，項(xiàng)目公司應(yīng)嚴(yán)格按照確定的成本預(yù)算、施工進(jìn)度、銷售進(jìn)度執(zhí)行項(xiàng)目管理。（二）股權(quán)投資信托（來源和訊網(wǎng)）產(chǎn)品名稱：中融-合肥包河石橋（三）收益權(quán)信托（來源和訊網(wǎng)）產(chǎn)品名稱：華鑫信托·南京楊莊6號經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃信托期限：2年信托規(guī)模（萬元）：29140信托類型：投資于項(xiàng)目收益權(quán)預(yù)期最高收益率：9.00%（每半年分配一次。）擔(dān)保措施：1、項(xiàng)目公司股東南京金基通產(chǎn)置業(yè)有限公司和南京光華房地產(chǎn)開發(fā)公司以其持有的項(xiàng)目公司合計(jì)100%股權(quán)提供股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保;2、南京金基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、南京交通產(chǎn)業(yè)有限責(zé)任公司和南京公路發(fā)展(集團(tuán))有限公司(以下統(tǒng)稱“保證人”)提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保;3、項(xiàng)目公司將在取得標(biāo)的項(xiàng)目對應(yīng)的土地使用權(quán)后,以該土地使用權(quán)提供抵押擔(dān)保。（三）收益權(quán)信托（來源和訊網(wǎng)）產(chǎn)品名稱：華鑫信托·南京楊莊（四）應(yīng)收帳款信托（來源和訊網(wǎng)）產(chǎn)品名稱：中信民享1號保障性安居工程應(yīng)收賬款流動(dòng)化信托項(xiàng)目信托期限：1.5年信托規(guī)模：2億

預(yù)期年收益率：9.50%信托類型：集合資金/權(quán)益信托淮安開發(fā)控股有限公司將其合法擁有的對江蘇省淮安經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)在淮安市福州路花園保障性限價(jià)房(一標(biāo)段)建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)下的應(yīng)收賬款設(shè)定信托;由受托人中信信托以發(fā)售優(yōu)先受益權(quán)的形式,對標(biāo)的應(yīng)收賬款實(shí)現(xiàn)流動(dòng)化。認(rèn)購人(即優(yōu)先受益權(quán)持有者)獲得預(yù)期優(yōu)先信托收益,委托人(即次級受益權(quán)持有者)獲得優(yōu)先級受益權(quán)轉(zhuǎn)讓款及剩余信托利益。

（四）應(yīng)收帳款信托（來源和訊網(wǎng)）產(chǎn)品名稱：中信民享1號保障性（五）BT方式貸款信托（來源和訊網(wǎng)）產(chǎn)品名稱：天信-和平區(qū)政府定向安置房BT方式建設(shè)貸款集合資金信托計(jì)劃信托期限：12個(gè)月、22個(gè)月信托規(guī)模（萬元）：18000年收益率：7.50%信托類型：貸款信托擔(dān)保人：天津市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團(tuán)有限公司是市委、市政府批準(zhǔn)組建的具有法人資格的國有獨(dú)資企業(yè),注冊資金5.4億元,為國家二級企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)一級資質(zhì)企業(yè)。本項(xiàng)目全部用于和平區(qū)內(nèi)拆遷安置，不含商品房，建成后全部由和平區(qū)政府安居辦公室回購分配安置。（五）BT方式貸款信托（來源和訊網(wǎng)）產(chǎn)品名稱：天信-和平區(qū)保障房信托融資三、保障房信托融資的

風(fēng)險(xiǎn)控制和主要法律問題保障房信托融資法律風(fēng)險(xiǎn)資金實(shí)際用途風(fēng)險(xiǎn)；凈資本計(jì)算和風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)超標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)；信托退出風(fēng)險(xiǎn)。法律風(fēng)險(xiǎn)法律風(fēng)險(xiǎn)資金的實(shí)際用途是目前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險(xiǎn)所在?？煞裱a(bǔ)充開發(fā)商土地出讓金缺口？在四證齊全之前，如何獲得開發(fā)貸款？保障性住房的最低資本金比例為20%，產(chǎn)權(quán)性的保障性住房預(yù)售條件比商品房低。通過符合條件的項(xiàng)目將資金轉(zhuǎn)移到不符合條件的項(xiàng)目中的處理？法律風(fēng)險(xiǎn)資金的實(shí)際用途是目前房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的主要風(fēng)險(xiǎn)所在。法律風(fēng)險(xiǎn)凈資本計(jì)算問題?！缎磐泄緝糍Y本計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》明確，受銀監(jiān)會(huì)支持的公租房及廉租房信托融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)就比其他房地產(chǎn)信托融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)低，單一類融資業(yè)務(wù)中公租房及廉租房融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.5%，其他房地產(chǎn)融資為1%。聚集類融資業(yè)務(wù)中，公租房及廉租房融資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為1%，其他房地產(chǎn)融資則為3%。退二進(jìn)三等結(jié)建項(xiàng)目的定性？法律風(fēng)險(xiǎn)凈資本計(jì)算問題。法律風(fēng)險(xiǎn)信托退出風(fēng)險(xiǎn)。收益較低，無人接盤；流動(dòng)性較差，對標(biāo)的物處置困難；交易對手強(qiáng)勢，受政府分管領(lǐng)導(dǎo)變化影響較大。法律風(fēng)險(xiǎn)信托退出風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)控制措施擔(dān)保措施股權(quán)及收益權(quán)控制資金配比原則管理權(quán)掌控風(fēng)險(xiǎn)控制措施擔(dān)保措施管理權(quán)掌控股東、董事、高級管理人員的安排；印鑒、證照、工程資料的保管；經(jīng)辦人員的派遣與工作流程；工程進(jìn)度、成本、銷售的監(jiān)控；總包單位的協(xié)調(diào)和安排；接管前的工作部署。管理權(quán)掌控股東、董事、高級管理人員的安排；保障房信托融資四、保障房與政信合作類信托保障房信托融資合作模式按照合作主體分類：1.政信模式新設(shè)項(xiàng)目公司政府平臺公司2.現(xiàn)金流全覆蓋公司(特殊公司類貸款)3.非國有性質(zhì)的平臺公司合作模式按照合作主體分類：政府平臺公司種類1.各類開發(fā)區(qū)、園區(qū)投融資平臺2.國有資產(chǎn)經(jīng)營管理公司3.土地儲(chǔ)備公司4.城市投資建設(shè)公司5

.財(cái)政部門設(shè)立各種稅費(fèi)中心6

.交通運(yùn)輸類政府投融資平臺7

.其他類型的投融資平臺政府平臺公司種類政府平臺公司經(jīng)營功能1.地方政府融資平臺公司，指由地方政府及其部門和機(jī)構(gòu)等通過財(cái)政撥款或注入土地、股權(quán)等資產(chǎn)設(shè)立，承擔(dān)政府投資項(xiàng)目融資功能，并擁有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。2.“公益性資產(chǎn)”，是指為社會(huì)公共利益服務(wù)，且依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定不能或不宜變現(xiàn)的資產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、公園、廣場、黨政機(jī)關(guān)及經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助事業(yè)單位辦公樓等，以及市政道路、水利設(shè)施、非收費(fèi)管網(wǎng)設(shè)施等不能帶來經(jīng)營性收入的基礎(chǔ)設(shè)施等。3.“殼公司”，只融資不參與項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營、公益性融資平臺，無收益來源、經(jīng)營性融資平臺、綜合性融資平臺政府平臺公司經(jīng)營功能政府平臺公司融資要求1.經(jīng)清理整合后保留的融資平臺公司，其融資行為必須規(guī)范，向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)申請貸款須落實(shí)到項(xiàng)目，以項(xiàng)目法人公司作為承貸主體，并符合有關(guān)貸款條件的規(guī)定。2.向融資平臺公司新發(fā)貸款要直接對應(yīng)項(xiàng)目，并嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)項(xiàng)目資本金的規(guī)定。3.要按照要求將符合抵質(zhì)押條件的項(xiàng)目資產(chǎn)或項(xiàng)目預(yù)期收益等權(quán)利作為貸款擔(dān)保。政府平臺公司融資要求擔(dān)保方式政府為融資平臺公司提供擔(dān)保包括直接、間接兩種形式；擔(dān)保形式包括但不限于下列各種：為融資平臺公司融資行為出具擔(dān)保函；承諾在融資平臺公司償債出現(xiàn)困難時(shí)，給予流動(dòng)性支持，提供臨時(shí)性償債資金；承諾當(dāng)融資平臺公司不能償付債務(wù)時(shí)，承擔(dān)部分償債責(zé)任；承諾將融資平臺公司的償債資金安排納入政府預(yù)算。擔(dān)保公司信用擔(dān)保；其他有足夠?qū)嵙Φ墓咎峁?dān)保。擔(dān)保方式政府為融資平臺公司提供擔(dān)保包括直接、間接兩種形式；政信合作相關(guān)法律問題國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓、評估問題劃撥用地或集體用地抵押、處置問題政府擔(dān)保、承諾函性質(zhì)問題列入財(cái)政預(yù)算的問題開發(fā)區(qū)管委會(huì)的性質(zhì)政信合作相關(guān)法律問題國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓、評估問題股權(quán)轉(zhuǎn)讓、評估問題股權(quán)變動(dòng)（受讓股權(quán)和增資）應(yīng)當(dāng)對項(xiàng)目公司的相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行評估。2009年5月1日《國有資產(chǎn)法》實(shí)施前后的影響案例（無效或補(bǔ)交資本公積金）。股權(quán)變動(dòng)與產(chǎn)權(quán)進(jìn)場

政信合作中涉及的國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓，在協(xié)議轉(zhuǎn)讓前，都未經(jīng)在產(chǎn)權(quán)交易所公開轉(zhuǎn)讓程序，而是直接簽署了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，存在轉(zhuǎn)讓協(xié)議因違反前述規(guī)定而被認(rèn)定為無效的可能（上海操作實(shí)踐）。股權(quán)轉(zhuǎn)讓、評估問題股權(quán)變動(dòng)（受讓股權(quán)和增資）應(yīng)當(dāng)對項(xiàng)目公司的劃撥用地或集體用地抵押、處置問題無土地使用權(quán)證的必須及時(shí)追加合法有效的抵押劃撥用地或集體用地辦理抵押的法律效力劃撥用地或集體用地的處置首先應(yīng)當(dāng)考慮土地出讓金的補(bǔ)足和轉(zhuǎn)征國有建設(shè)用地的可行性劃撥用地或集體用地抵押、處置問題無土地使用權(quán)證的必須及時(shí)追加政府承諾或安慰函由地方政府出具的“付款/還款承諾”是什么法律性質(zhì)？一般“付款/還款承諾”應(yīng)當(dāng)由政府或財(cái)政局出具，當(dāng)?shù)厝舜蟪Ｎ瘯?huì)以決定的形式批準(zhǔn)政府將資金列入財(cái)政預(yù)算，另外普遍情況下需確認(rèn)項(xiàng)目已基本竣工或有明確且具體可核查的項(xiàng)目金額。如果是擔(dān)保，是否具有法律效力和可執(zhí)行性？該擔(dān)保效力，是否影響主合同的效力？政府承諾或安慰函由地方政府出具的“付款/還款承諾”是什么法律列入財(cái)政預(yù)算問題列入正式財(cái)政預(yù)算安排專項(xiàng)預(yù)算外資金控制特定公司的專項(xiàng)收入列入財(cái)政預(yù)算問題列入正式財(cái)政預(yù)算開發(fā)區(qū)管委會(huì)的性質(zhì)依法設(shè)立、不依法設(shè)立如何看待開發(fā)區(qū)管委會(huì)和開發(fā)區(qū)公司一套人馬兩塊牌子的現(xiàn)象開發(fā)區(qū)公司的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和廠房建設(shè)、基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)的甄別開發(fā)區(qū)管委會(huì)的性質(zhì)依法設(shè)立、不依法設(shè)立房地產(chǎn)基金一、房地產(chǎn)基金概要房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)私募基金與信托結(jié)合的房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金、公司制的房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托投資基金房地產(chǎn)基金房地產(chǎn)私募基金房地產(chǎn)基金公司制有限合伙制信托制投資方式投資者向公司出資，成為公司股東專業(yè)機(jī)構(gòu)或個(gè)人作為普通合伙人，一般投資者作為有限合伙人投資者認(rèn)購信托產(chǎn)品，受托人開設(shè)證券賬戶，將信托計(jì)劃資金用于投資運(yùn)作模式由股東會(huì)、董事會(huì)、投資決策委員會(huì)，或者委托第三方進(jìn)行投資決策由執(zhí)行事務(wù)合伙人執(zhí)行合伙事務(wù)，有限合伙人不參與管理；部分有限合伙設(shè)立投資決策委員會(huì)一般委托外部投資顧問提出投資建議，受托人根據(jù)投資建議發(fā)出投資指令資金繳付有最低注冊資本額、繳付時(shí)間及比例要求承諾出資制，繳付時(shí)間及比例由合伙人約定按照信托文件要求一次性足額繳付運(yùn)營、稅收成本管理費(fèi)用控制有困難；雙重征稅，須繳納企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅“先分后稅”，合伙企業(yè)無須納所得稅，由合伙人自行繳納受托人信托報(bào)酬、投資顧問報(bào)酬等費(fèi)用成本；投資者自信托產(chǎn)品中所得自行申報(bào)納稅人數(shù)限制有限責(zé)任公司股東不得超過50人有限合伙人不得超過49人300萬以下自然人投資者50名，300萬以上投資者不受限制房地產(chǎn)基金公司制有限合伙制信托制投資方式投資者向公司出資，1.基金執(zhí)行摘要（基金摘要）2.關(guān)于投資標(biāo)的3.關(guān)于基金設(shè)立4.關(guān)于基金運(yùn)營5.關(guān)于基金退出6.風(fēng)險(xiǎn)分析7.基金管理人介紹8.基金認(rèn)購風(fēng)險(xiǎn)申明書9.基金認(rèn)購意向書10.附件房地產(chǎn)基金主要要素1.基金執(zhí)行摘要（基金摘要）房地產(chǎn)基金主要要素-112----常見房地產(chǎn)基金信息概況基金名稱：某某某股權(quán)投資基金（有限合伙）基金規(guī)模：*****萬元～*****萬元投資期限：**-**個(gè)月，遇約定情況可以順延或提前結(jié)束?；鹫J(rèn)購要求：自然人投資者最低認(rèn)購額為300萬元，并可以10萬元的整數(shù)倍增加；機(jī)構(gòu)投資者最低認(rèn)購額為500萬元，并可以10萬元的整數(shù)倍增加；基金認(rèn)購采取金額優(yōu)先、時(shí)間優(yōu)先的原則。投資者人數(shù)不得超過48人。普通合伙人（GP）：某某某股權(quán)投資管理有限公司，認(rèn)購基金份額【】%有限合伙人（LP）：社會(huì)投資者為優(yōu)先級有限合伙人；劣后級有限合伙人為項(xiàng)目公司原股東及某某某股權(quán)投資管理有限公司關(guān)聯(lián)方定向認(rèn)購，持有基金份額【】%基金推介期：201x年x月【】日-201xx年x月【】日申購和贖回：基金存續(xù)期間，原則上不開放申購和贖回，投資收益和本金到期一次性分配基金管理人：某某某股權(quán)投資管理有限公司托管銀行：**銀行中介機(jī)構(gòu)：*****律師事務(wù)所、*****會(huì)計(jì)師事務(wù)所、*****評估事務(wù)所管理費(fèi)：每年收取x%的管理費(fèi)，于基金成立后**工作日內(nèi)一次性或分期收取。業(yè)績報(bào)酬：在達(dá)到約定的業(yè)績后于有限合伙人分配的同時(shí)按約定提取。-40----常見房地產(chǎn)基金信息概況基金名稱：某某某股權(quán)投資-113--113--113-常見房地產(chǎn)基金決策流程概攬三委：權(quán)力機(jī)構(gòu)下設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)委員會(huì)（以下簡稱“立項(xiàng)委”）、風(fēng)險(xiǎn)控制委員會(huì)（以下簡稱“風(fēng)控委”）及投資決策委員會(huì)（以下簡稱“投決委”）等分別負(fù)責(zé)項(xiàng)目決策的立項(xiàng)、風(fēng)險(xiǎn)控制及投資決策。專門委員會(huì)組成和召集人：召集人負(fù)責(zé)召集、主持各專門委員會(huì)會(huì)議，督促、檢查各項(xiàng)決議的執(zhí)行情況外部專家：專門委員會(huì)可適時(shí)聘請外部專家、學(xué)者、知名人士等成為各專門委員會(huì)的特邀委員。各專門委員會(huì)地位平等、互相配合、互相制約，并分別在其職責(zé)范圍內(nèi)行使職權(quán)，以提高項(xiàng)目決策的效率和科學(xué)性。秘書處：設(shè)委員會(huì)秘書處，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)各專門委員會(huì)，負(fù)責(zé)專門委員會(huì)會(huì)議的前期準(zhǔn)備工作，包括但不限于安排會(huì)議議程、準(zhǔn)備會(huì)議材料、以及會(huì)議記錄、檔案保管等工作。-41--41--41-常見房地產(chǎn)基金決策流程概攬三委：權(quán)-114--常見房地產(chǎn)基金決策流程概覽之立項(xiàng)委（一） 制訂項(xiàng)目立項(xiàng)申請的基本標(biāo)準(zhǔn)和指導(dǎo)意見；（二） 審議并批準(zhǔn)投資經(jīng)理提交的投資建議書和投資立項(xiàng)申請；（三） 向投資經(jīng)理提出項(xiàng)目立項(xiàng)反饋意見和建議；（四） 檢查項(xiàng)目立項(xiàng)反饋的落實(shí)情況；（五） 對擬提交風(fēng)控委、投決委審議的項(xiàng)目提出立項(xiàng)意見；（六） 規(guī)程規(guī)定的其他職權(quán)。-42--常見房地產(chǎn)基金決策流程概覽之立項(xiàng)委常見房地產(chǎn)基金決策流程概覽之風(fēng)控委（一） 擬訂公司風(fēng)險(xiǎn)管理的總體戰(zhàn)略和原則；（二） 對立項(xiàng)委同意立項(xiàng)的項(xiàng)目進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評估，并向投資經(jīng)理提出風(fēng)險(xiǎn)控制措施意見和建議；（三） 檢查項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制措施的落實(shí)情況；（四） 對擬提交投決委審議的項(xiàng)目提出項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制意見；（五） 監(jiān)督公司項(xiàng)目運(yùn)作情況，對潛在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評估，并牽頭其他各專門委員會(huì)、投資經(jīng)理制訂項(xiàng)目實(shí)施變更方案；（六） 牽頭制訂項(xiàng)目實(shí)施中的突發(fā)事件應(yīng)對措施；（七） 規(guī)程規(guī)定的其他職權(quán)。常見房地產(chǎn)基金決策流程概覽之風(fēng)控委（一） 擬訂公司風(fēng)險(xiǎn)管理的-常見房地產(chǎn)基金決策流程概覽之投決委（一） 研究并制定長期發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、項(xiàng)目投資策略等影響公司發(fā)展的重大事項(xiàng)；（二） 審議并批準(zhǔn)投資經(jīng)理提交的經(jīng)過立項(xiàng)委、風(fēng)控委審批通過的每一個(gè)項(xiàng)目的投資計(jì)劃、方案、風(fēng)險(xiǎn)控制措施與預(yù)算、評估報(bào)告、投資實(shí)施計(jì)劃書等；（三） 根據(jù)提議，審議并批準(zhǔn)項(xiàng)目投資方案的變更、修訂；（四） 決定項(xiàng)目所涉重大事宜中相關(guān)股東權(quán)利的行使；（五） 審議批準(zhǔn)項(xiàng)目投資的股權(quán)、債權(quán)、資產(chǎn)等退出方案；（六） 規(guī)程規(guī)定的其他職權(quán)。-常見房地產(chǎn)基金決策流程概覽之投決委（一） 研究并制定長期發(fā)房地產(chǎn)基金二、房地產(chǎn)基金實(shí)務(wù)房地產(chǎn)基金單投或多投項(xiàng)目房地產(chǎn)基金普通合伙人有限合伙企業(yè)有限合伙人A項(xiàng)目2有限合伙人B項(xiàng)目3項(xiàng)目1執(zhí)行合伙事務(wù)單投或多投項(xiàng)目房地產(chǎn)基金普通合伙人有限合伙企業(yè)有限合伙人A項(xiàng)單類項(xiàng)目型和多功能型房地產(chǎn)基金普通合伙人有限合伙企業(yè)有限合伙人A項(xiàng)目2有限合伙人B項(xiàng)目3項(xiàng)目1執(zhí)行合伙事務(wù)商業(yè)或住宅商業(yè)、住宅單類項(xiàng)目型和多功能型房地產(chǎn)基金普通合伙人有限合伙企業(yè)有限合伙單權(quán)能和多權(quán)能房地產(chǎn)基金普通合伙人有限合伙企業(yè)有限合伙人A項(xiàng)目2有限合伙人B項(xiàng)目3項(xiàng)目1執(zhí)行合伙事務(wù)股權(quán)或債權(quán)或收益權(quán)股權(quán)、債權(quán)、收益權(quán)單權(quán)能和多權(quán)能房地產(chǎn)基金普通合伙人有限合伙企業(yè)有限合伙人A項(xiàng)貴陽高爾夫度假中心有限公司原股東保留持有貴高公司35%的股權(quán)先簽訂合作協(xié)議基金投資人LPGP基金管理人（上海沿基）收購貴高公司65%的股權(quán)成立有限合伙企業(yè)（LLP，即“貴高基金”）貴陽高爾夫度假中心有限公司合作協(xié)議簽訂后房地產(chǎn)基金案例（一）貴陽高爾夫度假中心有限公司原股東保留持有貴高公司35%的股權(quán)房地產(chǎn)基金案例(二)上海xxx北京xxx

建銀·xxx基金10-16億普通基金1-2億優(yōu)先基金8-14億LPGP房地產(chǎn)基金案例(二)上海xxx北京xxx建銀·xxx房地產(chǎn)基金案例（三）華房投資GP恒地置業(yè)原股東或華房系劣后級LP社會(huì)投資者優(yōu)先級LP華房恒地基金投資決策委員會(huì)律師會(huì)計(jì)師托管銀行華房投資GP恒地置業(yè)投資管理協(xié)議管理房地產(chǎn)基金案例（三）華房投資恒地置業(yè)原股東或華房系劣后級LP與信托相結(jié)合房地產(chǎn)基金案例（一）浦東星河灣北京富華園私募基金單一信托11億注冊資金21億增資，占50%股權(quán)3購買100%股權(quán)收益權(quán)，同時(shí)股權(quán)質(zhì)押4委貸5回購股權(quán)收益權(quán)6廣州海怡為6、7回購提供擔(dān)保7銀行理財(cái)15億元回購股權(quán)8GPLP實(shí)際控制人與信托相結(jié)合房地產(chǎn)基金