本文格式為Word版，下載可任意編輯——服務(wù)不滿意可否拒交物業(yè)管理費案例3服務(wù)不合意可否拒交物業(yè)管理費的案例3

家住漢陽的阮女士最近有點煩：上個月剛剛裝修好的房子，剛打定搬進(jìn)去住時卻察覺廚房、衛(wèi)生間、客廳天花板上有幾塊水漬，物業(yè)公司通過檢查，認(rèn)為是由于樓上住戶水管漏水而引起的，可樓上業(yè)主卻矢口否認(rèn)。結(jié)果，經(jīng)物業(yè)公司屢屢協(xié)調(diào)終究解決了問題。阮女士認(rèn)為，物業(yè)公司在裝修管理上沒有盡到責(zé)任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費。她想知道，對物業(yè)公司的服務(wù)不合意，是否可以不交物業(yè)管理費？

記者就此接洽了湖北今天律師事務(wù)所王洪斌律師，他認(rèn)為：首先理應(yīng)明確漏水的概括理由是什么。一般來說，要么是房屋質(zhì)量不過關(guān)；要么是樓上業(yè)主裝修過程中破壞了防水層，但無論是哪種理由引起的都與物業(yè)管理公司無關(guān)，不涉及物業(yè)管理與業(yè)主的法律關(guān)系。

房屋在交付給業(yè)主使用前，開發(fā)商都理應(yīng)做滲水、注水測驗，確保房屋不存在滲水才能交付給業(yè)主，假設(shè)開發(fā)商交付的房屋存在瑕疵，導(dǎo)致水管漏水使業(yè)主遭遇損失，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承受違約賠償責(zé)任；假設(shè)是樓上業(yè)主過失，造成漏水導(dǎo)致樓下業(yè)主房屋遭遇損失，該行為已經(jīng)構(gòu)成對樓下業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的進(jìn)犯，構(gòu)成侵權(quán)者應(yīng)當(dāng)承受侵權(quán)賠償責(zé)任。物業(yè)管理公司在本案中只涉及對受損業(yè)主家內(nèi)部的維護(hù)和修繕。由于受損片面不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域，該片面的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理所涵蓋的服務(wù)范圍，而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù)，對該片面修理應(yīng)當(dāng)另行支付費用，業(yè)主沒有理由拒繳物業(yè)管理費。

王律師認(rèn)為，業(yè)主以對管理服務(wù)不合意為由拒繳物業(yè)管理費，實際上是混淆了業(yè)主和小區(qū)物業(yè)管理公司之間的權(quán)利義務(wù)。首先，物業(yè)管理公司只是基于開發(fā)商的囑托、全體業(yè)主的共同囑托或代表全體業(yè)主共同利益的管委會的囑托，為整個小區(qū)供給物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系并不是通常的一對一的合同關(guān)系，而是一對整體業(yè)主的合同關(guān)系。

其次，物業(yè)管理費是用于整個小區(qū)維護(hù)保養(yǎng)、維持小區(qū)正常、持續(xù)運行所務(wù)必的費用，并非物業(yè)管理公司的經(jīng)營性收入。假設(shè)允許任何一個業(yè)主任意以物業(yè)管理公司服務(wù)存在瑕疵或?qū)ξ飿I(yè)管理費使用存在疑問為由拒付物業(yè)管理費，那么必然導(dǎo)致物業(yè)管理費入不敷出、物業(yè)管理公司因缺乏資金對小區(qū)的維護(hù)管理難以為繼，這必然導(dǎo)致全體業(yè)主（包括欠費的業(yè)主）的共同利益遭遇損害。

因此，對于物業(yè)管理公司收取并使用、管理物業(yè)管理費的問題，相關(guān)法律、法規(guī)設(shè)計了一整套完整的監(jiān)視機制，即業(yè)主將其對物業(yè)管理公司的監(jiān)視權(quán)讓給代表全體業(yè)主利益的管委會行使；同時，業(yè)主賦予管委會對物業(yè)管理公司使用和管理物業(yè)管理費以及各種修理基金檢查和監(jiān)視的權(quán)利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物業(yè)管理公司以及代表全體業(yè)主向物業(yè)管理公司提出起訴要求賠償業(yè)主損失的權(quán)利。

只有當(dāng)物業(yè)管理公司服務(wù)不到位，違反了物業(yè)管理合同時，業(yè)主才有權(quán)拒交物業(yè)管理費。而此案例中，責(zé)任本身不在物業(yè)管理公司，并且他們已經(jīng)盡到了自己的責(zé)任，所以阮女士無理由拒絕交納物業(yè)管理費。王律師認(rèn)為，阮女士應(yīng)查明造成房屋漏水的直接責(zé)任畢竟在開發(fā)商還是樓上業(yè)主，假設(shè)是