標(biāo)桿企業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)成本核算指導(dǎo)目錄第一章總則第二章成本核算的基本程序第三章成本核算對(duì)象的確定第四章成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容第五章會(huì)計(jì)科目與帳簿設(shè)置第六章成本費(fèi)用的歸集與分配第七章成本報(bào)表第八章附則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算指導(dǎo)（討論稿）第一章總則1-1為了加強(qiáng)成本管理，規(guī)范集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析，根據(jù)《股份有限公司會(huì)計(jì)制度—會(huì)計(jì)科目和會(huì)計(jì)報(bào)表》及其附件三“房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)處理規(guī)定”與我國(guó)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等有關(guān)規(guī)定，以及集團(tuán)《財(cái)務(wù)管理規(guī)則》和《會(huì)計(jì)管理規(guī)則》的要求，制定本指導(dǎo)。1-2集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的任務(wù)是：建立和完善成本核算基礎(chǔ)工作，嚴(yán)格遵守成本開支范圍，合理確定成本計(jì)算對(duì)象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，以便尋求降低成本的途徑。1-3各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建立成本核算責(zé)任制，不斷完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算辦法，嚴(yán)格按照國(guó)家以及集團(tuán)成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺接受集團(tuán)的監(jiān)督。第二章成本核算的基本程序成本核算的一般步驟：第一步：根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。第二步：按成本核算及管理的要求，設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目和帳簿，按成本核算對(duì)象歸集開發(fā)成本費(fèi)用。第三步：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。第四步：將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。第五步：編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開發(fā)總成本。第六步：正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本，按建筑面積計(jì)算完工產(chǎn)品單位成本。第七步：正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，按與結(jié)算銷售收入配比的原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。第八步：編制成本報(bào)表，根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。第三章成本核算對(duì)象的確定3-1成本核算對(duì)象的確定原則：應(yīng)滿足成本計(jì)算的需要；便于成本費(fèi)用的歸集；利于成本的及時(shí)結(jié)算；適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。3-2各單位可根據(jù)上述原則，參照下列條件，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)地點(diǎn)、規(guī)模、周期、方式、功能設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、層高、施工隊(duì)伍等因素和管理需要等當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。(1)單體開發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程為成本核算對(duì)象。(2)在同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時(shí)間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項(xiàng)目，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。(3)對(duì)于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開發(fā)項(xiàng)目，可以結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和成本管理的需要，按開發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對(duì)象?！善制冢▍^(qū)）開發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期(區(qū))為成本核算對(duì)象?！豁?xiàng)目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。▲同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。(4)根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開發(fā)項(xiàng)目的成本。3-3成本核算對(duì)象一般應(yīng)在開工前確定。一旦確定，不得隨意改變，以保證成本核算的準(zhǔn)確性。第四章成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容4-1開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目一般包括下列六項(xiàng)：1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2)前期工程費(fèi)3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)4)建筑安裝工程費(fèi)5)配套設(shè)施費(fèi)6)開發(fā)間接費(fèi)4-2各成本項(xiàng)目的開支范圍如下：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：(1)土地征用費(fèi)：支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、土地效益金、土地開發(fā)費(fèi)，交納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)、補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。(2)拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等；拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價(jià)入帳，分別沖減有關(guān)成本。(3)市政配套費(fèi)：指向政府部門交納的大市政配套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等。(4)其他：如土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費(fèi)、土地面積丈量測(cè)繪費(fèi)等。前期工程費(fèi)指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的籌建、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：(1)項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。如：人防工程建設(shè)費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)(含支付社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)研費(fèi))，制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評(píng)審費(fèi)。(3)勘測(cè)丈量費(fèi)：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。(4)“三通一平”費(fèi)：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水(含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費(fèi)用)、供電、道路(含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi))等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾和進(jìn)行場(chǎng)地平整發(fā)生的費(fèi)用(包括開工前垃圾清運(yùn)費(fèi))等。(5)臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租費(fèi)，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。臨時(shí)設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)，家具等不屬于臨時(shí)設(shè)施費(fèi)。(6)預(yù)算編、審費(fèi)：支付給社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)受聘為項(xiàng)目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費(fèi)用。(7)其他：包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢費(fèi)等。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的小區(qū)內(nèi)、建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目之外的道路、供電、供水、供氣、供熱、排污、排洪、通訊、照明、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)用，紅線外兩米與大市政接口的費(fèi)用，以及向水、電、氣、熱、通訊等大市政公司交納的費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：(1)道路工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費(fèi)。(2)供電工程費(fèi)：變（配）電設(shè)備的購(gòu)置費(fèi)，設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)，供（配）電貼費(fèi)、電源建設(shè)費(fèi)，交納的電增容費(fèi)等。(3)給排水工程費(fèi)：自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費(fèi)用，以及向自來水公司交納的水增容費(fèi)等。(4)煤氣工程費(fèi)：煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集資費(fèi)，煤氣配套費(fèi)，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費(fèi)等。(5)供暖工程費(fèi)：暖氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、集資費(fèi)。(6)通訊工程費(fèi)：電話線路的鋪設(shè)、電話配套費(fèi)，電話電纜集資費(fèi)，交納的電話增容費(fèi)等。(7)電視工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費(fèi)用。(8)照明工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。(9)綠化工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設(shè)費(fèi)。(10)環(huán)衛(wèi)工程費(fèi)：指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出。如垃圾站(箱)、公廁等支出。(11)其他：小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費(fèi)、自然下沉整改費(fèi)等。建筑安裝工程費(fèi)指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目?jī)?nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用(含設(shè)備費(fèi)、出包工程向承包方支付的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi))，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。發(fā)包工程應(yīng)依據(jù)承包方提供的經(jīng)甲方審定的“工程價(jià)款結(jié)算單”來確定。主要包括以下內(nèi)容：(1)土建工程費(fèi)①基礎(chǔ)工程費(fèi)：土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢費(fèi)。②主體工程費(fèi)：即土建結(jié)構(gòu)工程費(fèi)（含地下室部分）。③有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。(2)安裝工程費(fèi)①電氣(強(qiáng)電)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的照明等電氣設(shè)施安裝費(fèi)，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。②電訊(弱電)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的通訊、保安監(jiān)視、有線電視系統(tǒng)等電訊設(shè)施安裝費(fèi)。③給排水安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費(fèi)。④電梯安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的電梯及其安裝、調(diào)試費(fèi)。⑤空調(diào)安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的換熱站、冷凍站、風(fēng)機(jī)盤管控制、樓宇自控系統(tǒng)等空調(diào)設(shè)施安裝費(fèi)。⑥消防安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的自動(dòng)噴灑、消防栓、消防報(bào)警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費(fèi)。⑦煤氣安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的煤氣管線等燃?xì)庠O(shè)施安裝費(fèi)。⑧采暖安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的水暖、汽暖等供熱設(shè)施安裝費(fèi)。⑨上述各項(xiàng)如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。(3)裝修工程費(fèi)：內(nèi)外墻、地板(毯)、門窗、廚潔具、電梯間、天(頂)蓬、雨蓬等的裝修費(fèi)，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費(fèi)。(4)項(xiàng)目或工程監(jiān)理費(fèi)：指支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用。(5)其他：工程收尾所發(fā)生的零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)（零星工程費(fèi)和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費(fèi)能夠歸類的，應(yīng)按從屬主體原則歸類計(jì)入上述相應(yīng)費(fèi)用中），現(xiàn)場(chǎng)垃圾清運(yùn)費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目，具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況：(1)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會(huì)、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。(2)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出。(3)開發(fā)小區(qū)區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃劃中規(guī)定的大大配套設(shè)施項(xiàng)項(xiàng)目不能有償償轉(zhuǎn)讓和取得得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)權(quán)時(shí)，發(fā)生的的沒有投資來來源的費(fèi)用。(4)對(duì)于產(chǎn)權(quán)權(quán)、收入歸屬屬情況較為復(fù)復(fù)雜的地下室室、車位等設(shè)設(shè)施，應(yīng)根據(jù)據(jù)當(dāng)?shù)卣ǚㄒ?guī)、開發(fā)商商的銷售承諾諾等具體情況況確定是否攤攤?cè)氡境杀卷?xiàng)項(xiàng)目。如開發(fā)發(fā)商通過補(bǔ)交交地價(jià)或人防防工程費(fèi)等措措施，得到政政府部門認(rèn)可可，取得了該該配套設(shè)施的的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性性項(xiàng)目獨(dú)立核核算。開發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核核算單位為組組織和管理開開發(fā)產(chǎn)品的開開發(fā)建設(shè)而發(fā)發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用。開發(fā)間間接費(fèi)的內(nèi)容容包括：(1)現(xiàn)場(chǎng)管理理費(fèi)用：內(nèi)部部獨(dú)立核算的的、開發(fā)項(xiàng)目目現(xiàn)場(chǎng)管理的的人員工資及及福利費(fèi)、工工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職職工教育經(jīng)費(fèi)費(fèi)、修理費(fèi)、辦辦公費(fèi)、辦公公用水電費(fèi)、差差旅費(fèi)、市內(nèi)內(nèi)交通費(fèi)、運(yùn)運(yùn)輸費(fèi)、通訊訊費(fèi)、業(yè)務(wù)交交際費(fèi)、勞動(dòng)動(dòng)保護(hù)費(fèi)、低低值易耗品攤攤銷、周轉(zhuǎn)房房攤銷等。(2)利息并借借款費(fèi)用：直直接用于項(xiàng)目目開發(fā)所借入入資金的利息息支出、匯兌兌損失，減去去利息收入和和匯兌收益的的凈額。(3)固定資產(chǎn)產(chǎn)投資方向調(diào)調(diào)節(jié)稅：按規(guī)規(guī)定應(yīng)計(jì)繳的的固定資產(chǎn)投投資方向調(diào)節(jié)節(jié)稅。(4)物業(yè)管理理基金、公建建維修基金或或其他專項(xiàng)基基金：按規(guī)定定應(yīng)撥付給業(yè)業(yè)主管理委員員會(huì)的由物業(yè)業(yè)管理公司代代管的物業(yè)管管理基金、公公建維修基金金或其他專項(xiàng)項(xiàng)基金。(5)質(zhì)檢費(fèi)：：包括按規(guī)定定支付給質(zhì)檢檢部門的質(zhì)量量檢驗(yàn)費(fèi)，項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)生的材材料、設(shè)備質(zhì)質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)、工工程質(zhì)量自檢檢費(fèi)、工程竣竣工驗(yàn)收費(fèi)等等質(zhì)量鑒定性性費(fèi)用。(6)其他：項(xiàng)項(xiàng)目交付使用用后發(fā)生的，按按規(guī)定或協(xié)議議應(yīng)由開發(fā)商商承擔(dān)、補(bǔ)貼貼給物業(yè)管理理公司的水、電電、煤氣、暖暖氣等價(jià)差，以以及其他應(yīng)計(jì)計(jì)入開發(fā)間接接費(fèi)的費(fèi)用。4-3開發(fā)企業(yè)業(yè)期間費(fèi)用的的開支范圍為為：營(yíng)業(yè)費(fèi)用指在開發(fā)產(chǎn)品銷售售環(huán)節(jié)發(fā)生的的各項(xiàng)費(fèi)用。包包括：(1)已完開發(fā)發(fā)產(chǎn)品銷售以以前的改裝修修復(fù)費(fèi)，開發(fā)發(fā)產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)費(fèi)及按規(guī)定或或協(xié)議應(yīng)交物物業(yè)管理公司司的空房物業(yè)業(yè)管理費(fèi)，根根據(jù)規(guī)定或協(xié)協(xié)議應(yīng)承擔(dān)的的按單位、面面積分?jǐn)偟目湛辗亢妥粤簟⒆宰杂梦飿I(yè)水電電費(fèi)等。(2)小區(qū)內(nèi)、主主體外臨時(shí)樣樣板房、售樓樓處的設(shè)計(jì)、建建造、裝飾等等費(fèi)用。樣板板房、售樓處處內(nèi)的資產(chǎn)，如如空調(diào)、電視視機(jī)等資產(chǎn)性性購(gòu)置支出不不得在銷售費(fèi)費(fèi)用列支。主主體內(nèi)臨時(shí)樣樣板房、售樓樓處的設(shè)計(jì)、建建造、裝飾等等費(fèi)用在房屋屋開發(fā)成本中中列支。(3)開發(fā)產(chǎn)品品銷售、轉(zhuǎn)讓讓、出租過程程中發(fā)生的廣廣告審批費(fèi)、廣廣告制作費(fèi)(含資料制作作費(fèi))、廣告宣傳傳費(fèi)、展覽費(fèi)費(fèi)、銷售模型型(沙盤)制作費(fèi)、代代銷手續(xù)費(fèi)、銷銷售服務(wù)費(fèi)、咨咨詢費(fèi)、辦銷銷售許可證時(shí)時(shí)向政府部門門交納的物業(yè)業(yè)管理啟動(dòng)金金、商品房注注冊(cè)登記費(fèi)、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)(或商品房交交易手續(xù)費(fèi)）、房房屋面積審核核費(fèi)、房屋評(píng)評(píng)估費(fèi)、訴訟訟費(fèi)、中介傭傭金、銷售許許可證、外銷銷費(fèi)等。(4)專設(shè)銷售售機(jī)構(gòu)的職員員工資、工會(huì)會(huì)經(jīng)費(fèi)、福利利費(fèi)、折舊費(fèi)費(fèi)、修理費(fèi)、差差旅費(fèi)、辦公公費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)費(fèi)、業(yè)務(wù)交際際費(fèi)以及其他他經(jīng)費(fèi)。管理費(fèi)用指企業(yè)行政、財(cái)務(wù)務(wù)、人事等行行政管理部門門，為組織和和管理房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)而發(fā)生的的各項(xiàng)費(fèi)用。包包括：(1)行政管理理部門人員的的工資、福利利費(fèi)，辦公費(fèi)費(fèi)、差旅費(fèi)、運(yùn)運(yùn)輸費(fèi)（包括括駕駛員保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)）、折舊舊費(fèi)、修理費(fèi)費(fèi)、低值易耗耗品攤銷、辦辦公用水電費(fèi)費(fèi)等。(2)工會(huì)經(jīng)費(fèi)費(fèi)和職工教育育經(jīng)費(fèi)。(3)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保保險(xiǎn)費(fèi)、待業(yè)業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、醫(yī)醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)。(4)稅金：指指按照規(guī)定支支付的房產(chǎn)稅稅、車船使用用稅、土地使使用稅(金、費(fèi))、印花稅等等。(5)審計(jì)費(fèi)、咨咨詢費(fèi)、聘請(qǐng)請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)、董董事會(huì)費(fèi)、公公司活動(dòng)費(fèi)等等。(6)無形資產(chǎn)產(chǎn)及長(zhǎng)期待攤攤費(fèi)用攤銷。(7)壞賬損失失及存貨盤虧虧、毀損損失失。(8)環(huán)境費(fèi)：：支付清潔工工的工資、擺擺花費(fèi)、租花花費(fèi)等(9)租金：包包括房屋租金金、車庫租金金等。(10)分?jǐn)偵仙霞?jí)管理部門門和總部的管管理費(fèi)以及其其他管理費(fèi)等等。財(cái)務(wù)費(fèi)用指企業(yè)為籌集開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)所需資資金而發(fā)生的的各項(xiàng)費(fèi)用。包包括利息凈支支出（減去利利息資本化部部分）、匯兌兌凈損失、金金融機(jī)構(gòu)手續(xù)續(xù)費(fèi)(含票據(jù)工本本費(fèi))，以及企業(yè)業(yè)籌集資金發(fā)發(fā)生的其他財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用。會(huì)計(jì)科目與帳簿設(shè)設(shè)置5-1“開發(fā)成成本”科目：核算算在房屋等產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)過程程中所發(fā)生的的各項(xiàng)費(fèi)用。各各級(jí)明細(xì)科目目的設(shè)置詳見見“房地產(chǎn)成本本核算科目明明細(xì)表”。5-2“開發(fā)間間接費(fèi)”科目：歸集集和分配在房房屋等產(chǎn)品開開發(fā)過程中，本本單位項(xiàng)目、設(shè)設(shè)計(jì)、工程、預(yù)預(yù)算、材料等等業(yè)務(wù)部門為為組織與管理理開發(fā)項(xiàng)目建建設(shè)而發(fā)生的的各項(xiàng)費(fèi)用。(這類費(fèi)用由由本科目歸集集并按一定方方法、標(biāo)準(zhǔn)分分配后，再計(jì)計(jì)入各成本核核算對(duì)象的“開發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目中中去)。各級(jí)明細(xì)細(xì)科目的設(shè)置置詳見“房地產(chǎn)成本本核算科目明明細(xì)表”。5-3“預(yù)提費(fèi)費(fèi)用”科目：核算算按權(quán)責(zé)發(fā)生生制原則和受受益期限、對(duì)對(duì)象，應(yīng)由本本受益期、受受益對(duì)象承擔(dān)擔(dān)的尚未支付付的成本、費(fèi)費(fèi)用。本科目目一般應(yīng)按費(fèi)費(fèi)用的內(nèi)容設(shè)設(shè)置二級(jí)科目目進(jìn)行核算。應(yīng)預(yù)提的費(fèi)用一般般包括：配套套設(shè)施費(fèi)；與與合作單位共共建項(xiàng)目應(yīng)負(fù)負(fù)擔(dān)的由合作作單位墊付的的費(fèi)用；租金金；保險(xiǎn)金；；借款利息；；修理費(fèi)用及及應(yīng)由本受益益期、受益對(duì)對(duì)象承擔(dān)的尚尚未支付的地地價(jià)等。費(fèi)用預(yù)提的時(shí)間：：應(yīng)由房屋等等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，應(yīng)應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)房屋屋等開發(fā)產(chǎn)品品時(shí)預(yù)提。配套設(shè)施費(fèi)的預(yù)提提范圍、條件件、依據(jù)和計(jì)計(jì)算方法：范圍：開發(fā)小區(qū)內(nèi)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)設(shè)施將發(fā)生的的費(fèi)用。能有有償轉(zhuǎn)讓的配配套設(shè)施將發(fā)發(fā)生的費(fèi)用不不得預(yù)提。條件：配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)的預(yù)提條件件為：房屋與與配套設(shè)施非非同步開發(fā)(有前有后、穿穿插進(jìn)行)；先建房屋屋，后建配套套設(shè)施。依據(jù)：擬建配套設(shè)設(shè)施的預(yù)算成成本或計(jì)劃成成本。計(jì)算方法：某成本核算對(duì)象應(yīng)應(yīng)該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品預(yù)算配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)=*預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)成本(或計(jì)劃成本)預(yù)提率配套設(shè)施該配套設(shè)施施的預(yù)算成本本(或計(jì)劃成本本=--------------------------------------**100%費(fèi)預(yù)提率應(yīng)負(fù)擔(dān)該配配套設(shè)施費(fèi)各各開發(fā)產(chǎn)品的的預(yù)算成本（或計(jì)劃劃成本）式中應(yīng)負(fù)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)設(shè)施費(fèi)的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)應(yīng)包括房屋、能能有償轉(zhuǎn)讓的的小區(qū)內(nèi)大配配套設(shè)施。5-4“待攤費(fèi)費(fèi)用”科目：核算算按權(quán)責(zé)發(fā)生生制原則和受受益期限、對(duì)對(duì)象在本期發(fā)發(fā)生但應(yīng)由本本期及以后各各期共同負(fù)擔(dān)擔(dān)的、分?jǐn)偲谄谙拊谝荒暌砸詢?nèi)的費(fèi)用。如如：項(xiàng)目開發(fā)發(fā)前期為項(xiàng)目目開發(fā)而發(fā)生生的貸款利息息支出(分?jǐn)偲谙逓闉轭A(yù)計(jì)項(xiàng)目開開發(fā)期，項(xiàng)目目開發(fā)期超過過一年的列“長(zhǎng)期待攤費(fèi)費(fèi)用”)、廣告費(fèi)、低低值易耗品攤攤銷、預(yù)付保保險(xiǎn)費(fèi)、預(yù)付付報(bào)刊費(fèi)等。本本科目一般應(yīng)應(yīng)按費(fèi)用的內(nèi)內(nèi)容設(shè)置二級(jí)級(jí)科目進(jìn)行核核算。5-5“開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品”科目：核算算已開發(fā)完成成并驗(yàn)收合格格的開發(fā)產(chǎn)品品的實(shí)際成本本。各級(jí)明細(xì)細(xì)科目的設(shè)置置詳見“房地產(chǎn)成本本核算科目明明細(xì)表”。各單位在在進(jìn)行“開發(fā)產(chǎn)品”核算的同時(shí)時(shí)，應(yīng)收集、整整理具體到每每戶的可售面面積構(gòu)成、銷銷售及其回款款情況的詳細(xì)細(xì)資料。房地產(chǎn)成本核算科科目明細(xì)表一級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目四級(jí)科目五級(jí)科目備注開發(fā)成本各項(xiàng)目各成本核算對(duì)象土地征用及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)按前述明細(xì)完工轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品（各住宅小區(qū)、配配套設(shè)施）前期工程費(fèi)同上基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)同上建筑安裝工工程費(fèi)同上配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)同上開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)自一級(jí)科目待分?jǐn)傉鞯丶安疬w遷補(bǔ)償費(fèi)按前述明細(xì)開發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入待分?jǐn)偳捌诠こ藤M(fèi)費(fèi)同上待分?jǐn)偦A(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)同上待分?jǐn)偱涮自O(shè)施費(fèi)費(fèi)同上開發(fā)間接費(fèi)各項(xiàng)目工資及附加費(fèi)定期轉(zhuǎn)入開開發(fā)成本有關(guān)部門辦公費(fèi)用差旅交通費(fèi)修理費(fèi)通訊費(fèi)周轉(zhuǎn)房攤銷利息并借款費(fèi)用質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)物業(yè)管理基金其他開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱成本核算對(duì)象設(shè)置面積或套數(shù)的數(shù)量金額帳第六章成本費(fèi)用用的歸集與分分配土地征用及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)6-1一般能分分清成本核算算對(duì)象的，可可直接計(jì)入房房屋等成本核核算對(duì)象的成成本項(xiàng)目中；；如果分不清清成本核算對(duì)對(duì)象，須兩個(gè)個(gè)或兩個(gè)以上上的成本核算算對(duì)象負(fù)擔(dān)時(shí)時(shí)，可先在“開發(fā)成本—土地開發(fā)—土地費(fèi)用”科目進(jìn)行歸歸集，再將其其分配計(jì)入有有關(guān)成本核算算對(duì)象的開發(fā)發(fā)成本；也可可以直接分配配計(jì)入“開發(fā)成本--有關(guān)成本核核算對(duì)象----土地拆遷及及補(bǔ)償費(fèi)”。有關(guān)分配配方法為：按土地面積計(jì)征地地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)補(bǔ)償、繳納市市政配套費(fèi)時(shí)時(shí)：方法一：先按小區(qū)區(qū)的占地面積積將地價(jià)和拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)分分配到各小區(qū)區(qū)；再將分配配到各小區(qū)內(nèi)內(nèi)的地價(jià)和拆拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按按小區(qū)內(nèi)房屋屋等成本核算算對(duì)象和道路路、廣場(chǎng)等公公用場(chǎng)所的占占地面積進(jìn)行行直接分配；；然后將分配配到小區(qū)內(nèi)道道路、廣場(chǎng)等等公用場(chǎng)所占占地面積的地地價(jià)和拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)，按房房屋等成本核核算對(duì)象的占占地面積進(jìn)行行間接分配，計(jì)計(jì)入房屋等成成本核算對(duì)象象的的開發(fā)成成本；房屋等等成本核算對(duì)對(duì)象的直接分分配數(shù)加間接接分配數(shù)，即即為該房屋等等成本核算對(duì)對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的的地價(jià)和拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)。方法二：也可將公公用占地面積積先分?jǐn)偟椒糠课莸瘸杀竞撕怂銓?duì)象的占占地面積上，房房屋等成本核核算對(duì)象自身身的占地面積積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e積，再乘以單單位面積的地地價(jià)及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)來分配配。按建筑面積計(jì)征（或或補(bǔ)償）時(shí)：：不論是公共用地還還是房屋等成成本核算對(duì)象象自身用地發(fā)發(fā)生的“土地征用及及拆遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)”成本項(xiàng)目?jī)?nèi)內(nèi)的費(fèi)用，均均應(yīng)按房屋等等成本核算對(duì)對(duì)象的建筑面面積來分?jǐn)偂Ｇ捌诠こ藤M(fèi)6-2能夠分清成成本核算對(duì)象象的，可直接接計(jì)入房屋等等成本核算對(duì)對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目；；應(yīng)由兩個(gè)或或兩個(gè)以上的的成本對(duì)象負(fù)負(fù)擔(dān)的前期工工程費(fèi)，可通通過“開發(fā)成本—土地開發(fā)—前期工程費(fèi)”科目歸集，再再按建筑面積積(包括在建及及未建面積)分配計(jì)入各各成本核算對(duì)對(duì)象的成本項(xiàng)項(xiàng)目?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)6-3一般能夠區(qū)區(qū)分成本核算算對(duì)象的，應(yīng)應(yīng)直接計(jì)入房房屋等成本核核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目中中；如果在開開發(fā)的建設(shè)場(chǎng)場(chǎng)地上有多個(gè)個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，不不能區(qū)分成本本核算對(duì)象時(shí)時(shí)，其基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)應(yīng)先在在“開發(fā)成本—土地開發(fā)—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”科目進(jìn)行歸歸集，待基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完完畢后，將歸歸集的費(fèi)用按按建筑面積(包括在建及及未建面積)分配計(jì)入有有關(guān)成本核算算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目中中。建筑安裝工程費(fèi)6-4一般應(yīng)在在與承包單位位進(jìn)行工程價(jià)價(jià)款結(jié)算時(shí)，按按承包單位根根據(jù)當(dāng)月實(shí)際際完成工作量量提出，經(jīng)甲甲方審定、雙雙方確認(rèn)的“已完工程月月報(bào)表”、“工程價(jià)款結(jié)結(jié)算單”所確定的工工程價(jià)款，直直接計(jì)入房屋屋等成本核算算對(duì)象的“建筑安裝工工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。6-5預(yù)付給承承包單位的工工程款和備料料款，不能直直接作為建筑筑安裝工程費(fèi)費(fèi)支出，計(jì)入入“開發(fā)成本”科目，應(yīng)先先在“預(yù)付帳款—預(yù)付承包單單位款”科目核算，待待工程價(jià)款結(jié)結(jié)算時(shí)，再?gòu)膹膶?shí)際應(yīng)付工工程款中扣回回。6-6對(duì)幾個(gè)工工程一并招標(biāo)標(biāo)出包且按標(biāo)標(biāo)價(jià)結(jié)算的，應(yīng)應(yīng)在工程完工工結(jié)算工程價(jià)價(jià)款時(shí)，按每每個(gè)工程(或成本核算算對(duì)象)的預(yù)算造價(jià)價(jià)占各項(xiàng)工程程預(yù)算造價(jià)之之和的比例，計(jì)計(jì)算各自的標(biāo)標(biāo)價(jià)即實(shí)際建建筑安裝工程程費(fèi)。根據(jù)經(jīng)經(jīng)計(jì)算得出的的建筑安裝工工程費(fèi)，計(jì)入入有關(guān)房屋等等成本核算對(duì)對(duì)象的“建筑安裝工工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。計(jì)計(jì)算公式為：：某項(xiàng)工程的實(shí)際該項(xiàng)工程預(yù)預(yù)算造價(jià)=工程標(biāo)價(jià)*------------------------建筑安裝工程費(fèi)各項(xiàng)工程預(yù)預(yù)算造價(jià)合計(jì)計(jì)配套設(shè)施費(fèi)6-7凡是不能能有償轉(zhuǎn)讓的的開發(fā)小區(qū)內(nèi)內(nèi)配套設(shè)施所所發(fā)生的支出出，均應(yīng)計(jì)入入房屋等成本本核算對(duì)象的的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目：：(1)配套設(shè)施施和房屋等開開發(fā)產(chǎn)品同步步建設(shè)的情況況下：▲能分清成本核算對(duì)對(duì)象的，應(yīng)直直接計(jì)入房屋屋等成本核算算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目?！荒芊智宄杀竞怂闼銓?duì)象的，應(yīng)應(yīng)先由“開發(fā)成本—配套設(shè)施開開發(fā)”科目的相應(yīng)應(yīng)成本項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行歸集，再再分配計(jì)入房房屋等成本核核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。(2)配套設(shè)施施和房屋等開開發(fā)產(chǎn)品非同同步建設(shè)(有前有后、穿穿插進(jìn)行)的情況下：：▲應(yīng)先通過“開發(fā)成成本—配套設(shè)施開開發(fā)”科目進(jìn)行歸歸集，待配套套設(shè)施完工后后，再按房屋屋等成本核算算對(duì)象的建筑筑面積和分項(xiàng)項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法法，分配計(jì)入入房屋等成本本核算對(duì)象的的成本項(xiàng)目。(3)先開發(fā)房房屋等開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品，后建配配套設(shè)施；或或房屋等開發(fā)發(fā)產(chǎn)品已開發(fā)發(fā)完工移交或或出售，而配配套設(shè)施尚未未全部完工的的情況下：▲可按配套設(shè)施的預(yù)預(yù)算成本(或計(jì)劃成本)進(jìn)行預(yù)提，并并歸集在“開發(fā)成本—配套設(shè)施開開發(fā)”科目的相應(yīng)應(yīng)成本項(xiàng)目，再再按房屋等成成本核算對(duì)象象的建筑面積積，分配計(jì)入入房屋等成本本核算對(duì)象的的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。預(yù)預(yù)提數(shù)與實(shí)際際數(shù)的差額，應(yīng)應(yīng)在配套設(shè)施施完工時(shí)調(diào)整整房屋等成本本核算對(duì)象的的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目?！绻A(yù)提的配套設(shè)設(shè)施費(fèi)含有多多種配套設(shè)施施項(xiàng)目，應(yīng)在在每項(xiàng)配套設(shè)設(shè)施完工時(shí)，逐逐項(xiàng)結(jié)轉(zhuǎn)并隨隨時(shí)調(diào)整房屋屋等成本核算算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，不不得等全部配配套工程竣工工后一次調(diào)整整。6-8凡是能有有償轉(zhuǎn)讓的配配套設(shè)施（包包括經(jīng)營(yíng)性和和非經(jīng)營(yíng)性的的）支出，不不得計(jì)入房屋屋等成本核算算對(duì)象的成本本，能有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)設(shè)施應(yīng)分配的的其他配套設(shè)設(shè)施費(fèi)，應(yīng)計(jì)計(jì)入其開發(fā)成成本的“開發(fā)成本—配套設(shè)施開開發(fā)—配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目中。開發(fā)間接費(fèi)6-9應(yīng)先通過過“開發(fā)間接費(fèi)”科目歸集，于于每季末根據(jù)據(jù)實(shí)際發(fā)生數(shù)數(shù)按建筑面