房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增政策

2017年7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增政策2017年7

涉及的主要文件1、《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）2、《國家稅務(wù)總局關(guān)于公布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告[2016]14號）3、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告[2016]18號）涉及的主要文件CONTENTS目錄1應(yīng)稅行為2稅率和征收率3銷售額的確定4進項抵扣的特殊規(guī)定567納稅義務(wù)發(fā)生時間預(yù)繳稅款征收管理CONTENTS目錄1應(yīng)稅行為2稅率和征收率3銷售額的確

1、應(yīng)稅行為

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。1、應(yīng)稅行為

2、稅率和征收率（一）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)適用的稅率為11%（二）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，以及一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)選擇簡易計稅方法的，征收率為5%。2、稅率和征收率

2、稅率和征收率納稅人項目計稅方法稅率、征收率

一般納稅人2016年4月30日前的項目簡易計稅5%一般計稅11%2016年5月1日后的項目一般計稅11%小規(guī)模納稅人所有簡易計稅5%2、稅率和征收率納稅人項目計稅方法稅率、征收率3、銷售額的確定1、一般計稅方法：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）3、銷售額的確定3、銷售額的確定（1）當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款（2）在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)。（3）一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。3、銷售額的確定3、銷售額的確定2、簡易計稅方法（1）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的和小規(guī)模納稅人，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。（2）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。3、銷售額的確定3、銷售額的確定（3）房地產(chǎn)老項目是指：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。3、銷售額的確定4、進項抵扣的特殊規(guī)定

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進行劃分。不得抵扣的進項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）4、進項抵扣的特殊規(guī)定

5、預(yù)繳稅款

（一）納稅人發(fā)生下列應(yīng)稅行為適用增值稅預(yù)繳方式，按照預(yù)征率或征收率，在不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納增值稅。1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用按照3%的預(yù)征率預(yù)繳稅款。5、預(yù)繳稅款（一）納稅人發(fā)生下列應(yīng)稅行為適用增

5、預(yù)繳稅款

（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目預(yù)繳規(guī)定1、一般納稅人一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。5、預(yù)繳稅款（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目預(yù)繳規(guī)定

5、預(yù)繳稅款

2、小規(guī)模納稅人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管國稅機關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款5、預(yù)繳稅款2、小規(guī)模納稅人

6、征收管理

（一）發(fā)票開具1、一般納稅人一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅發(fā)票。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。6、征收管理（一）發(fā)票開具

6、征收管理

（一）發(fā)票開具

2、小規(guī)模納稅人小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人可以向主管國稅機關(guān)申請代開。小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。小規(guī)模納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。6、征收管理（一）發(fā)票開具

6、征收管理

（二）納稅申報1、一般納稅人一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。6、征收管理（二）納稅申報

6、征收管理

（二）納稅申報

2、小規(guī)模納稅人小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。6、征收管理（二）納稅申報

7、納稅義務(wù)發(fā)生時間

納稅人銷售、出租不動產(chǎn)，為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售、出租不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。7、納稅義務(wù)發(fā)生時間

一張圖看懂房地產(chǎn)企業(yè)營改增納稅人類型預(yù)售房產(chǎn)類型計稅方法預(yù)繳（填《預(yù)繳稅款表》）申報發(fā)票增值稅普通發(fā)票增值稅專用發(fā)票一般納稅人老項目簡易計稅方法全額按3%預(yù)征率預(yù)繳全額按5%征收率申報自開自開一般納稅人老項目一般計稅方法全額按3%預(yù)征率預(yù)繳減去當(dāng)期扣除的土地價款的差額申報，11%的稅率自開自開一般納稅人新項目一般計稅方法全額按3%預(yù)征率預(yù)繳減去當(dāng)期扣除的土地價款的差額申報，11%的稅率自開自開小規(guī)模納稅人老項目簡易計稅方法全額按3%預(yù)征率預(yù)繳全額按5%征收率申報自開或者代開代開小規(guī)模納稅人新項目簡易計稅方法全額按3%預(yù)征率預(yù)繳全額按5%征收率申報自開或者代開代開一張圖看懂房地產(chǎn)企業(yè)營改增納稅人類型預(yù)售房產(chǎn)類型計稅方法預(yù)繳8、營改增新政策2016年8月19日國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費增值稅問題的公告國家稅務(wù)總局公告2016年第54號提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除納稅人支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。同時，納稅人可以按3%向服務(wù)接受方開具增值稅專用發(fā)票。8、營改增新政策2016年8月19日8、營改增新政策2016年12月21日關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知財稅[2016]140號七、《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。8、營改增新政策2016年12月21日2016年12月21日關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知財稅[2016]140號八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變；（三）項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。8、營改增新政策8、營改增新政策8、營改增新政策2016年12月24日國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告國稅[2016]86號一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2016年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計算扣除。8、營改增新政策2016年12月24日8、營改增新政策2016年12月24日國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告國稅[2016]86號五、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第五條中，“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積”“房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積”，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。8、營改增新政策2016年12月24日2016年12月24日國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告國稅[2016]86號六、納稅人辦理無償贈與或受贈不動產(chǎn)免征增值稅的手續(xù)，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步簡化和規(guī)范個人無償贈與或受贈不動產(chǎn)免征營業(yè)稅、個人所得稅所需證明資料的公告》（國家稅務(wù)總局公告2015年第75號，以下稱《公告》）的規(guī)定執(zhí)行?！豆妗返谝粭l第（四）項第2目“經(jīng)公證的能夠證明有權(quán)繼承或接受遺贈的證明資料原件及復(fù)印件”，修改為“有權(quán)繼承或接受遺贈的證明資料原件及復(fù)印件”。8、營改增新政策2016年12月24日8、營改增新政策8、營改增新政策2016年12月24日國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告國稅[2016]86號七、納稅人出租不動產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)）第十四條規(guī)定的視同銷售服務(wù)。8、營改增新政策2016年12月24日2017年4月20日國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確營改增有關(guān)征管問題的公告國稅[2017]11號一、納稅人銷售活動板房、機器設(shè)備、鋼結(jié)構(gòu)件等自產(chǎn)貨物的同時提供建筑、安裝服務(wù)，不屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)）第四十條規(guī)定的混合銷售，應(yīng)分別核算貨物和建筑服務(wù)的銷售額，分別適用不同的稅率或者征收率。8、營改增新政策2017年4月20日8、營改增新政策本課程僅供學(xué)習(xí)參考。不當(dāng)之處，敬請指正。謝謝！本課程僅供學(xué)習(xí)參考。不當(dāng)之處，敬請指正。謝謝！

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增政策

2017年7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營改增政策2017年7

涉及的主要文件1、《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）2、《國家稅務(wù)總局關(guān)于公布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告[2016]14號）3、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告[2016]18號）涉及的主要文件CONTENTS目錄1應(yīng)稅行為2稅率和征收率3銷售額的確定4進項抵扣的特殊規(guī)定567納稅義務(wù)發(fā)生時間預(yù)繳稅款征收管理CONTENTS目錄1應(yīng)稅行為2稅率和征收率3銷售額的確

1、應(yīng)稅行為

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。1、應(yīng)稅行為

2、稅率和征收率（一）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)適用的稅率為11%（二）小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，以及一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)選擇簡易計稅方法的，征收率為5%。2、稅率和征收率

2、稅率和征收率納稅人項目計稅方法稅率、征收率

一般納稅人2016年4月30日前的項目簡易計稅5%一般計稅11%2016年5月1日后的項目一般計稅11%小規(guī)模納稅人所有簡易計稅5%2、稅率和征收率納稅人項目計稅方法稅率、征收率3、銷售額的確定1、一般計稅方法：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）3、銷售額的確定3、銷售額的確定（1）當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款（2）在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。（3）一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。3、銷售額的確定3、銷售額的確定2、簡易計稅方法（1）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的和小規(guī)模納稅人，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。（2）一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更。3、銷售額的確定3、銷售額的確定（3）房地產(chǎn)老項目是指：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項目；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目。3、銷售額的確定4、進項抵扣的特殊規(guī)定

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進行劃分。不得抵扣的進項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）4、進項抵扣的特殊規(guī)定

5、預(yù)繳稅款

（一）納稅人發(fā)生下列應(yīng)稅行為適用增值稅預(yù)繳方式，按照預(yù)征率或征收率，在不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報繳納增值稅。1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳。2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用按照3%的預(yù)征率預(yù)繳稅款。5、預(yù)繳稅款（一）納稅人發(fā)生下列應(yīng)稅行為適用增

5、預(yù)繳稅款

（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目預(yù)繳規(guī)定1、一般納稅人一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。5、預(yù)繳稅款（二）房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項目預(yù)繳規(guī)定

5、預(yù)繳稅款

2、小規(guī)模納稅人房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管國稅機關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款5、預(yù)繳稅款2、小規(guī)模納稅人

6、征收管理

（一）發(fā)票開具1、一般納稅人一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅發(fā)票。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。6、征收管理（一）發(fā)票開具

6、征收管理

（一）發(fā)票開具

2、小規(guī)模納稅人小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人可以向主管國稅機關(guān)申請代開。小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。小規(guī)模納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。6、征收管理（一）發(fā)票開具

6、征收管理

（二）納稅申報1、一般納稅人一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。6、征收管理（二）納稅申報

6、征收管理

（二）納稅申報

2、小規(guī)模納稅人小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。6、征收管理（二）納稅申報

7、納稅義務(wù)發(fā)生時間

納稅人銷售、出租不動產(chǎn)，為發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售、出租不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。7、納稅義務(wù)發(fā)生時間

一張圖看懂房地產(chǎn)企業(yè)營改增納稅人類型預(yù)售房產(chǎn)類型計稅方法預(yù)繳（填《預(yù)繳稅款表》）申報發(fā)票增值稅普通發(fā)票增值稅專用發(fā)票一般納稅人老項目簡易計稅方法全額按3%預(yù)征率預(yù)繳全額按5%征收率申報自開自開一般納稅人老項目一般計稅方法全額按3%預(yù)征率預(yù)繳減去當(dāng)期扣除的土地價款的差額申報，11%的稅率自開自開一般納稅人新項目一般計稅方法全額按3%預(yù)征率預(yù)繳減去當(dāng)期扣除的土地價款的差額申報，11%的稅率自開自開小規(guī)模納稅人老項目簡易計稅方法全額按3%預(yù)征率預(yù)繳全額按5%征收率申報自開或者代開代開小規(guī)模納稅人新項目簡易計稅方法全額按3%預(yù)征率預(yù)繳全額按5%征收率申報自開或者代開代開一張圖看懂房地產(chǎn)企業(yè)營改增納稅人類型預(yù)售房產(chǎn)類型計稅方法預(yù)繳8、營改增新政策2016年8月19日國家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費增值稅問題的公告國家稅務(wù)總局公告2016年第54號提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費，以扣除納稅人支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。同時，納稅人可以按3%向服務(wù)接受方開具增值稅專用發(fā)票。8、營改增新政策2016年8月19日8、營改增新政策2016年12月21日關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知財稅[2016]140號七、《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。8、營改增新政策2016年12月21日2016年12月21日關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知財稅[2016]140號八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司;（二）政府部門出讓土地的用途