國(guó)信地產(chǎn)成本管控節(jié)點(diǎn)概要目前，國(guó)信地產(chǎn)成本管理作業(yè)指引按照開發(fā)時(shí)間和節(jié)點(diǎn)劃分為：《目標(biāo)成本指導(dǎo)書編制作業(yè)指引》、《動(dòng)態(tài)成本管理作業(yè)指引》、《項(xiàng)目成本后評(píng)估作業(yè)指引》，根據(jù)流程文件我們編制了《房地產(chǎn)項(xiàng)目公司開發(fā)工作流程示意框圖》，將各個(gè)開發(fā)階段成本管控工作內(nèi)容以圖表的形式更直觀地反映。下面我根據(jù)這幾個(gè)步驟的內(nèi)容，對(duì)每一階段成本管控工作內(nèi)容及時(shí)間要求作簡(jiǎn)要介紹。一、目標(biāo)成本文件制訂的步驟及時(shí)間要求

（一）目標(biāo)成本（啟動(dòng)版）1、編制依據(jù)：項(xiàng)目拓展階段成本估算、土地實(shí)際成交價(jià)格、當(dāng)?shù)厥召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)仡愃祈?xiàng)目指標(biāo)；2、編制要求：由項(xiàng)目公司合約審算部牽頭和匯總，研發(fā)設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷策劃部、投資發(fā)展部、財(cái)務(wù)部及其他相關(guān)部門參與編制，根據(jù)可行性研究報(bào)告，以及相關(guān)部門互動(dòng)討論確定的項(xiàng)目定位，經(jīng)下屬項(xiàng)目公司總經(jīng)理審核，總部成本管理部組織相關(guān)公司、部門評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，報(bào)公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，最終形成項(xiàng)目啟動(dòng)版成本測(cè)算，并自動(dòng)成為項(xiàng)目策劃階段成本預(yù)控目標(biāo)。3、上報(bào)時(shí)間：項(xiàng)目策劃開始前4、成果文件：?jiǎn)?dòng)版目標(biāo)成本5、數(shù)據(jù)組成：原則上項(xiàng)目開發(fā)成本僅編制到二級(jí)科目即可，銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用編制到一級(jí)科目即可；（二）目標(biāo)成本（方案版）1．編制依據(jù)：?jiǎn)?dòng)版目標(biāo)成本、策劃報(bào)告、當(dāng)?shù)厥召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、當(dāng)?shù)仡愃祈?xiàng)目指標(biāo)、人才機(jī)市場(chǎng)價(jià)格；2．編制要求：由項(xiàng)目公司合約審算部牽頭和匯總，工程技術(shù)部、營(yíng)銷客服部、綜合管理部、財(cái)務(wù)部及其他相關(guān)部門參與編制，根據(jù)策劃報(bào)告，各部門對(duì)項(xiàng)目策劃階段成本測(cè)算進(jìn)行修正和細(xì)化，經(jīng)下屬項(xiàng)目公司總經(jīng)理審核，總部成本管理部組織總部相關(guān)部門評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，報(bào)總部領(lǐng)導(dǎo)審批，最終形成項(xiàng)目方案版目標(biāo)成本，并自動(dòng)成為項(xiàng)目總規(guī)方案設(shè)計(jì)階段成本預(yù)控目標(biāo)；3．上報(bào)時(shí)間：

總規(guī)設(shè)計(jì)前4．成果文件：方案版目標(biāo)成本5．?dāng)?shù)據(jù)組成：原則上項(xiàng)目開發(fā)成本僅編制到二級(jí)科目即可，銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用編制到一級(jí)科目即可；（三）目標(biāo)成本（施工圖預(yù)算版）

1．編制依據(jù)：方案版目標(biāo)成本、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)文件、當(dāng)?shù)厥召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、人才機(jī)市場(chǎng)價(jià)格；2．編制要求：由項(xiàng)目公司合約審算部牽頭和匯總，工程技術(shù)部、綜合管理部、營(yíng)銷客服部、財(cái)務(wù)部及其他相關(guān)部門參與編制，根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)文件，對(duì)項(xiàng)目擴(kuò)初階段成本測(cè)算進(jìn)行修正和細(xì)化，經(jīng)下屬公司各相關(guān)部門和總經(jīng)理審核，集團(tuán)成本管理部組織集團(tuán)各部門評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，報(bào)成本分管領(lǐng)導(dǎo)、總部領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后，形成項(xiàng)目施工圖預(yù)算版目標(biāo)成本，并自動(dòng)成為項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段成本預(yù)控目標(biāo)。此階段可同時(shí)根據(jù)蘇房投[2009]47號(hào)文件集中采購(gòu)目錄和房地產(chǎn)開發(fā)合同，提前進(jìn)行合約規(guī)劃工作。目前總部成本管理部已啟動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)化合同工作。3．上報(bào)時(shí)間：施工圖設(shè)計(jì)階段4．成果文件：施工圖預(yù)算版目標(biāo)成本5．?dāng)?shù)據(jù)組成：原則上，所有的數(shù)據(jù)都必須編制到統(tǒng)一成本科目的最下層級(jí)，若原有的統(tǒng)一成本科目無(wú)法滿足測(cè)算要求，還可以自行添加下一層級(jí)子目；（四）目標(biāo)成本（執(zhí)行批準(zhǔn)版）1．編制依據(jù)：施工圖預(yù)算版目標(biāo)成本、施工圖設(shè)計(jì)文件、當(dāng)?shù)厥召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、人才機(jī)市場(chǎng)價(jià)格；2．編制要求：由項(xiàng)目公司的分管領(lǐng)導(dǎo)組織評(píng)審，參與評(píng)審的部門包括：合約審算部、營(yíng)銷客服部、工程技術(shù)部、綜合管理部、財(cái)務(wù)部等，并最終形成意見，經(jīng)下屬項(xiàng)目公司總經(jīng)理審批后上報(bào)總部成本管理部；總部成本管理部收到下屬公司的成本測(cè)算后，轉(zhuǎn)發(fā)總部項(xiàng)目管理部、研發(fā)設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷策劃部、財(cái)務(wù)管理部等部門，各部門在一周內(nèi)完成各對(duì)應(yīng)審核部分內(nèi)容的初審后；由總部成本管理部組織各部門和下屬公司進(jìn)行評(píng)審，若評(píng)審不通過(guò)，總部成本管理部將評(píng)審意見反饋給下屬公司，由下屬公司修改后重新上報(bào)，重新上報(bào)的成本目標(biāo)經(jīng)總部各相關(guān)部門評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，最終由公司總經(jīng)理簽發(fā)執(zhí)行，作為該階段的成本控制目標(biāo)；正式的項(xiàng)目目標(biāo)成本文件報(bào)總部財(cái)務(wù)管理部備案；3．上報(bào)時(shí)間：總包招標(biāo)完成后；4．成果文件；批準(zhǔn)執(zhí)行版目標(biāo)成本5．?dāng)?shù)據(jù)組成：原則上，所有的數(shù)據(jù)都必須編制到統(tǒng)一成本科目的最下層級(jí)，若原有的統(tǒng)一成本科目無(wú)法滿足測(cè)算要求，還可以自行添加下一層級(jí)子目；（五）目標(biāo)成本測(cè)算原則1．目標(biāo)成本測(cè)算必須應(yīng)用總部統(tǒng)一測(cè)算表格（見附件），并體現(xiàn)量?jī)r(jià)分離的原則。2．目標(biāo)成本的制訂以項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)、建造標(biāo)準(zhǔn)以及項(xiàng)目公司各部門共同確定的銷售交樓標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算表必須附目標(biāo)成本編制說(shuō)明、詳細(xì)的產(chǎn)品建造及材料部品標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明及主要材料設(shè)備的目標(biāo)成本分析。3．成本測(cè)算表中各成本項(xiàng)目的工程量，應(yīng)根據(jù)已竣工的相似工程的結(jié)算分析得出的關(guān)聯(lián)系數(shù)，由項(xiàng)目規(guī)劃的基本指標(biāo)（如建筑面積、基底面積、戶數(shù)、單元等）推算得出，如按“窗地比”推算門窗面積，按基底面積推算屋面面積。隨著設(shè)計(jì)的深入，相關(guān)工程量的估算應(yīng)越來(lái)越準(zhǔn)確。依據(jù)施工圖預(yù)算完成對(duì)目標(biāo)成本修訂后，《項(xiàng)目目標(biāo)成本測(cè)算表》中的工程量，應(yīng)是按圖實(shí)際計(jì)算的結(jié)果。4．成本測(cè)算表中的單價(jià)應(yīng)根據(jù)產(chǎn)品定位、交樓標(biāo)準(zhǔn)、圖紙要求按當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)計(jì)算依據(jù)、市場(chǎng)行情計(jì)算得出，如是參照已結(jié)算工程的單價(jià)，需注明參考數(shù)據(jù)的來(lái)源和依據(jù)。5．產(chǎn)品定位和目標(biāo)成本測(cè)算是一個(gè)互動(dòng)的決策過(guò)程，需要設(shè)計(jì)、營(yíng)銷、工程、成本反復(fù)溝通。6．項(xiàng)目定位策劃和方案設(shè)計(jì)階段的成本測(cè)算的量?jī)r(jià)分析標(biāo)準(zhǔn)不明確時(shí)，可以根據(jù)已結(jié)算工程的經(jīng)驗(yàn)直接填寫可售面積單方成本或總金額，但需注明參考依據(jù)。7．各階段的成本測(cè)算應(yīng)有明顯的可對(duì)比性，即后階段的測(cè)算與原測(cè)算不一致的地方應(yīng)有充分的依據(jù)和說(shuō)明，原則上偏差不應(yīng)太大，后階段原則上不超過(guò)前階段測(cè)算的目標(biāo)成本；8．如果項(xiàng)目分多期開發(fā)，則先測(cè)算總的目標(biāo)成本，再根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，拆分、分?jǐn)傄源_定每期的目標(biāo)成本，相關(guān)指標(biāo)不能超出總的目標(biāo)成本。分期開發(fā)的項(xiàng)目中，許多費(fèi)用均存在分?jǐn)偟目赡埽瑴y(cè)算時(shí)可按照可售面積或建筑面積等作為依據(jù)進(jìn)行分?jǐn)偅?．對(duì)于舊項(xiàng)目（中途接盤的改造項(xiàng)目）的目標(biāo)成本編制，在完成交接手續(xù)和財(cái)務(wù)審計(jì)以后，根據(jù)財(cái)務(wù)審計(jì)數(shù)據(jù)、項(xiàng)目重建計(jì)劃書、施工圖紙等依據(jù)資料，一次性編制目標(biāo)成本，報(bào)公司總經(jīng)理審批通過(guò)后，作為項(xiàng)目承包和控制依據(jù)，測(cè)算時(shí)相關(guān)指標(biāo)要求準(zhǔn)確、完整；二、目標(biāo)成本的動(dòng)態(tài)控制方式1．在目標(biāo)成本確定后，由下屬公司的合約審算部組織牽頭工程技術(shù)部、營(yíng)銷客服部、綜合管理部、財(cái)務(wù)部等部門，按合同分類對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)成本控制值進(jìn)行細(xì)化、拆分，形成《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本明細(xì)表》，作為成本控制的目標(biāo)值，還未實(shí)施招標(biāo)的，按照預(yù)估金額考慮；2．成本控制的目標(biāo)值將在實(shí)施過(guò)程中逐步被更新，已完成的合同簽約、已確定的增減費(fèi)用、已完成的工程結(jié)算等，要及時(shí)反饋到《項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本明細(xì)表》中，真正實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)控制；3．由下屬公司合約審算部組織各部門每月更新一次，并由合約審算部負(fù)責(zé)匯總，在每月月底之前向總部成本管理部提供一份項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本月度報(bào)告，闡述成本變化情況和原因分析。4、項(xiàng)目成本月報(bào)。在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，應(yīng)及時(shí)反映項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)情況，由合約審算部用成本軟件每月出一份《項(xiàng)目成本月報(bào)》，包括各成本項(xiàng)目的變化情況表，并說(shuō)明原因，提出成本控制的建議.《項(xiàng)目成本月報(bào)》應(yīng)包括文字總結(jié)和《項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表》、《動(dòng)態(tài)成本總體數(shù)據(jù)表》、《動(dòng)態(tài)成本明細(xì)表》、《招標(biāo)／詢價(jià)工作月度匯總表》、《合同及變更簽證統(tǒng)計(jì)表》、《結(jié)算月度匯總表》、《工程材料核價(jià)/綜合單價(jià)核定匯總表(按合同分類)》等表單，在完成后的三個(gè)日內(nèi)報(bào)總部成本管理部。（可在成本管理軟件中完成）；5、成本分析會(huì)。成本分析會(huì)按照時(shí)間劃分有月度、季度和年度等，按照過(guò)程劃分有施工招投標(biāo)階段、竣工結(jié)算階段等。成本會(huì)議前5天，下屬公司的合約審算部提交相關(guān)的報(bào)表和成分分析報(bào)告；6、成本大檢查?？偛坎扇《ㄆ诨虿欢ㄆ诘姆绞?，對(duì)下屬公司的成本管理工作進(jìn)行檢查，包括制度流程的規(guī)范性，招標(biāo)采購(gòu)的符合性、合同簽訂的完整性、現(xiàn)場(chǎng)簽證和變更處理的及時(shí)性、工程結(jié)算的合理性等，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，糾正錯(cuò)誤，保證成本管理的正常運(yùn)行；三、項(xiàng)目成本后評(píng)估1．編制依據(jù)：

批準(zhǔn)執(zhí)行版目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本表、成本月報(bào)、結(jié)算文件等2、編制要求：由項(xiàng)目公司配合、總部成本管理負(fù)責(zé)歸集項(xiàng)目的所有相關(guān)成本基礎(chǔ)資料，匯總項(xiàng)目完整的結(jié)算資料，對(duì)比項(xiàng)目結(jié)算與《項(xiàng)目目標(biāo)成本指導(dǎo)書》中相關(guān)成本內(nèi)容，匯總成本差異內(nèi)容，分析差異產(chǎn)生的原因，評(píng)價(jià)成本管理工作的有效性，整合建安成本后評(píng)估資料編制形成《項(xiàng)目成本后評(píng)估報(bào)告》，交分管領(lǐng)導(dǎo)審核后交總經(jīng)理審閱。3．上報(bào)時(shí)間：

工程交付后；4．成果文件：

工程竣工結(jié)算及成本后評(píng)估5．?dāng)?shù)據(jù)組成：

原則上，所有的數(shù)據(jù)按實(shí)編制到統(tǒng)一成本科目的最下層級(jí)，若原有的統(tǒng)一成本科目無(wú)法滿足測(cè)算要求，還可以自行添加下一層級(jí)子目；

四、成本管理的改進(jìn)思路

在地產(chǎn)管控體系下，針對(duì)項(xiàng)目實(shí)際情況1.制定項(xiàng)目目標(biāo)成本——建立目標(biāo)成本管理規(guī)范，主要加強(qiáng)“規(guī)劃設(shè)計(jì)”，“招標(biāo)”環(huán)節(jié)的目標(biāo)成本管理；2.明確崗位職責(zé)——建立責(zé)任成本體系；3.運(yùn)用動(dòng)態(tài)成本管理進(jìn)行跟蹤執(zhí)行，以合同為中心，實(shí)時(shí)對(duì)目標(biāo)成本、實(shí)際發(fā)生成本、實(shí)付成本進(jìn)行分析控制；4.后評(píng)估——根據(jù)執(zhí)行結(jié)果，對(duì)相關(guān)業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)估，總結(jié)得失，形成項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)庫(kù)。一、、目目標(biāo)標(biāo)成成本本控控制制的的關(guān)關(guān)鍵鍵環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)1.投資資決決策策階階段段成成本本控控制制加強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目目可可行行性性研研究究；；配配合合投投資資發(fā)發(fā)展展部部做做好好市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查，，技技術(shù)術(shù)方方案案，，投投資資估估算算，，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分分析析等等方方面面內(nèi)內(nèi)容容。。2.設(shè)計(jì)計(jì)階階段段的的成成本本控控制制項(xiàng)目目投投資資控控制制關(guān)關(guān)鍵鍵是是設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段，，對(duì)對(duì)工工程程造造價(jià)價(jià)影影響響占占75%以上上，，這這一一階階段段的的控控制制主主要要體體現(xiàn)現(xiàn)在在““技技術(shù)術(shù)與與經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)””的的相相結(jié)結(jié)合合上上，，技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)合合理理的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，可可以以降降低低工工程程造造價(jià)價(jià)5%-10%，甚甚至至可可達(dá)達(dá)10%-20%。（1）方方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段，，做做好好方方案案的的優(yōu)優(yōu)選選工工作作配合合設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理部部開開展展方方案案招招投投標(biāo)標(biāo)工工作作，，在在方方案案評(píng)評(píng)選選過(guò)過(guò)程程中中，，根根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目的的定定位位、、宜宜興興市市場(chǎng)場(chǎng)的的實(shí)實(shí)際際情情況況，，邀邀請(qǐng)請(qǐng)專專家家對(duì)對(duì)建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案、、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)形形式式等等從從技技術(shù)術(shù)、、經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)上上進(jìn)進(jìn)行行會(huì)會(huì)審審評(píng)評(píng)估估，，取取得得符符合合市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位又又經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)合合理理的的方方案案，，并并形形成成工工程程造造價(jià)價(jià)估估算算。。建議議推推行行1.建筑筑方方案案與與經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)方方案案相相結(jié)結(jié)合合的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)招招標(biāo)標(biāo)方方法法2.實(shí)行行限限額額設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，有有效效控控制制造造價(jià)價(jià)（2）項(xiàng)項(xiàng)目目初初步步設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)和和施施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段這兩兩個(gè)個(gè)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段應(yīng)應(yīng)分分別別確確定定具具體體技技術(shù)術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指指標(biāo)標(biāo)、、各各專專業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)要要求求，，及及材材料料使使用用要要求求。。項(xiàng)項(xiàng)目目公公司司相相關(guān)關(guān)技技術(shù)術(shù)人人員員配配合合總總部部做做好好相相應(yīng)應(yīng)工工作作，，根根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)定定位位，，工工程程建建設(shè)設(shè)成成本本范范圍圍、、質(zhì)質(zhì)量量及及效效果果確確定定各各項(xiàng)項(xiàng)指指標(biāo)標(biāo)。。加強(qiáng)強(qiáng)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)圖圖紙紙會(huì)會(huì)審審與與審審查查。。各各階階段段均均應(yīng)應(yīng)對(duì)對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)單單位位的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)成成果果進(jìn)進(jìn)行行審審查查比比對(duì)對(duì)。。設(shè)計(jì)計(jì)的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)合合理理性性———體型型系系數(shù)數(shù)，，窗窗墻墻比比等等指指標(biāo)標(biāo)布局局的的合合理理性性初步步設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段配套套設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的合合理理性性豎向向設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的合合理理性性建筑筑系系統(tǒng)統(tǒng)的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)景觀觀設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段：組組織織專專業(yè)業(yè)各各方方面面人人員員對(duì)對(duì)圖圖紙紙技技術(shù)術(shù)上上的的合合理理性性，，施施工工上上的的可可行行性性、、工工程程造造價(jià)價(jià)上上的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)性性進(jìn)進(jìn)行行審審核核，，減減少少設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)變變更更，，避避免免浪浪費(fèi)費(fèi)。?；A(chǔ)礎(chǔ)形形式式的的選選擇擇建筑筑結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)形形式式的的利利用用三材材消消耗耗指指標(biāo)標(biāo)———結(jié)構(gòu)構(gòu)配配筋筋、、含含鋼鋼量量的的控控制制設(shè)計(jì)計(jì)說(shuō)說(shuō)明明，，施施工工做做法法的的合合理理性性材料料的的選選用用上上尤尤其其是是水水電電材材料料選選用用各專專業(yè)業(yè)間間圖圖紙紙的的矛矛盾盾景觀觀設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)同同建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、場(chǎng)場(chǎng)地地設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)一一致致，，與與綜綜合合管管網(wǎng)網(wǎng)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的矛矛盾盾及及統(tǒng)統(tǒng)一一審圖圖完完成成，，各各階階段段應(yīng)應(yīng)分分別別形形成成設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)概概算算及及施施工工圖圖預(yù)預(yù)算算，，為為下下一一階階段段成成本本控控制制提提供供依依據(jù)據(jù)。。認(rèn)真真進(jìn)進(jìn)行行設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)交交底底工工程程價(jià)價(jià)款款調(diào)調(diào)整整（3）設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)合合同同的的簽簽定定—————加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)對(duì)勘勘察察、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)合合同同的的管管理理與與設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)單單位位建建立立相相應(yīng)應(yīng)的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)責(zé)責(zé)任任。。在合合同同設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)條條款款上上增增加加設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)變變更更及及修修改改的的額額度度限限制制條條件件，，如如設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)變變更更超超出出施施工工合合同同價(jià)價(jià)某某一一比比例例，，扣扣罰罰一一定定比比例例設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)費(fèi)（（設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)質(zhì)質(zhì)約約金金））。。采采取取一一定定的的合合理理的的約約束束是是對(duì)對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)規(guī)范范、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、、工工程程與與概概（（預(yù)預(yù)））算算指指標(biāo)標(biāo)等等各各方方面面控控制制的的一一種種舉舉措措。。（4）二二次次設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)問(wèn)問(wèn)題題委托托專專業(yè)業(yè)隊(duì)隊(duì)伍伍對(duì)對(duì)于于設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)院院不不能能完完成成或或完完成成不不好好的的專專業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)進(jìn)進(jìn)行行二二次次設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，并并完完善善相相關(guān)關(guān)手手續(xù)續(xù)。。3.施工工招招標(biāo)標(biāo)階階段段的的成成本本控控制制施工工招招標(biāo)標(biāo)階階段段成成本本控控制制包包括括設(shè)設(shè)備備、、材材料料采采購(gòu)購(gòu)和和施施工工招招投投標(biāo)標(biāo)，，其其控控制制重重點(diǎn)點(diǎn)在在于于投投標(biāo)標(biāo)單單位位的的選選擇擇，，招招標(biāo)標(biāo)文文件件的的制制訂訂、、評(píng)評(píng)標(biāo)標(biāo)、、定定標(biāo)標(biāo)，，其其中中招招標(biāo)標(biāo)文文件件的的編編制制應(yīng)應(yīng)放放在在重重中中之之重重。。(1)確定定合合理理的的可可控控的的材材料料設(shè)設(shè)備備供供應(yīng)應(yīng)方方式式，，專專業(yè)業(yè)工工程程分分包包方方式式。。(2)嚴(yán)格格施施工工單單位位資資質(zhì)質(zhì)審審查查，，能能考考察察的的項(xiàng)項(xiàng)目目都都應(yīng)應(yīng)進(jìn)進(jìn)行行考考察察，，選選擇擇好好的的項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)理理尤尤為為重重要要。。(3)招標(biāo)文件中必必須明確1)承包方式，付付款方式，結(jié)結(jié)算方式和取取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；2)材料設(shè)備要求求，技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、規(guī)格、型型號(hào)、數(shù)量、、供貨周期等等；3)工期要求、質(zhì)質(zhì)量要求、驗(yàn)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；4)施工管理要求求——安全、文明施施工條款，各各專業(yè)工程分分包界面，總總包配合工作作的范圍。項(xiàng)目劃分要清清楚清單編制——項(xiàng)目應(yīng)可能周周全清單說(shuō)明要準(zhǔn)準(zhǔn)確、全面配套表格設(shè)計(jì)計(jì)要合理(4)評(píng)標(biāo)、定標(biāo)——制定合理的評(píng)評(píng)標(biāo)辦法，分分析技術(shù)標(biāo)書書及商務(wù)標(biāo)書書，內(nèi)部邀請(qǐng)請(qǐng)招標(biāo)的項(xiàng)目目進(jìn)行二次商商務(wù)談判。(5)招投標(biāo)工作完完成，應(yīng)對(duì)中中標(biāo)單位的商商務(wù)標(biāo)進(jìn)行分分析，形成工工程造價(jià)控制制目標(biāo)。4.施工階段成本本控制——組織、經(jīng)濟(jì)、、技術(shù)、合同同等方方面進(jìn)行控制制(1)主要是過(guò)程監(jiān)監(jiān)控，實(shí)施動(dòng)動(dòng)態(tài)成本控制制；(2)認(rèn)真組織做好好施工組織設(shè)設(shè)計(jì)的審查工工作；(3)控制設(shè)計(jì)變更更和現(xiàn)場(chǎng)簽證證——對(duì)設(shè)計(jì)變更進(jìn)進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)比較，嚴(yán)格格控制設(shè)計(jì)變變更；嚴(yán)控施施工現(xiàn)場(chǎng)簽證證流程；（4）繼續(xù)通過(guò)設(shè)設(shè)計(jì)挖掘節(jié)約約造價(jià)的可能能性；(5)強(qiáng)化施工合同同和索賠的管管理；1)材料設(shè)備供應(yīng)應(yīng)（甲供）的的及時(shí)，屬于于甲方的工作作應(yīng)按合同及及工程進(jìn)度要要求完成，避避免索賠；2)做好資料的歸歸檔、保存、、整理工作，，做好日常例例會(huì)及技術(shù)問(wèn)問(wèn)題、進(jìn)度問(wèn)問(wèn)題及其重大大問(wèn)題會(huì)議記記錄，為反索索賠提供依據(jù)據(jù)。(6)加強(qiáng)各專業(yè)的的施工協(xié)調(diào)工工作；(7)嚴(yán)控施工進(jìn)度度款的撥付；；(8)形成成本月報(bào)報(bào)制度。5.工程前期的成成本控制根據(jù)項(xiàng)目的特特點(diǎn)，同政府府力爭(zhēng)一些優(yōu)優(yōu)惠政策，以以降低成本。。6.管理費(fèi)用、銷銷售費(fèi)用、財(cái)財(cái)務(wù)費(fèi)用的控控制管理費(fèi)用控制制在公司的運(yùn)營(yíng)營(yíng)管理過(guò)程中中，嚴(yán)格執(zhí)行行總部的相關(guān)關(guān)費(fèi)用規(guī)定。。銷售費(fèi)用控制制在銷售環(huán)節(jié)中中采用合理的的營(yíng)銷手段，，根據(jù)開發(fā)規(guī)規(guī)模和市場(chǎng)情情況，合理控控制銷售費(fèi)用用。財(cái)務(wù)費(fèi)用控制制分階段控制開開發(fā)進(jìn)度，縮縮短開發(fā)周期期，降低資金金占用時(shí)間，，另外爭(zhēng)取合合理避稅，有有效降低稅收收負(fù)擔(dān)。二、設(shè)計(jì)階段段成本的控制制和我司現(xiàn)階階段執(zhí)行情況況的簡(jiǎn)要匯報(bào)報(bào)一、設(shè)計(jì)階段段成本控制的的設(shè)置項(xiàng)目成本控制制貫穿于項(xiàng)目目建設(shè)的全過(guò)過(guò)程，據(jù)現(xiàn)在在很多資料的的分析，影響響項(xiàng)目投資最最大的階段是是項(xiàng)目定位和和前期總體規(guī)規(guī)劃，本階段段影響項(xiàng)目投投資因素占到到60~65%，單體設(shè)計(jì)到到施工圖，占占到10~15%，施工階段，，通過(guò)加強(qiáng)管管理，改進(jìn)技技術(shù)措施節(jié)約約投資的可能能性5~10%。項(xiàng)目階段策劃定位和總體規(guī)劃設(shè)計(jì)施工竣工發(fā)生的費(fèi)用比例（%）4-52-390以上1決定投資比例（%）60-6510-155-1010上表可以看出出，發(fā)生6~8%的總投資費(fèi)用用，決定項(xiàng)項(xiàng)目投資的80%。而項(xiàng)目投資資控制的關(guān)鍵鍵在定位及規(guī)規(guī)劃階段。因因此對(duì)投資控控制的設(shè)置是是最重要的。。這個(gè)階段目目標(biāo)成本的設(shè)設(shè)定對(duì)定位有有絕對(duì)的影響響。表一：二、設(shè)計(jì)工作作中的成本控控制工作1、積極推進(jìn)設(shè)設(shè)計(jì)招標(biāo)，開開展方案評(píng)選選。前提：要有準(zhǔn)準(zhǔn)確的項(xiàng)目定定位和策劃、、目標(biāo)成本控控制要求。重點(diǎn)：強(qiáng)調(diào)方方案的合理性性、經(jīng)濟(jì)性要求：目前我我司的邀標(biāo)函函中及設(shè)計(jì)合合同中，都對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)單位技技術(shù)能力的配配置，設(shè)計(jì)資資歷，信譽(yù)，，已完成項(xiàng)目目的效果評(píng)定定，設(shè)計(jì)計(jì)劃劃推進(jìn)，設(shè)計(jì)計(jì)組織，項(xiàng)目目負(fù)責(zé)人的綜綜合評(píng)定，設(shè)設(shè)計(jì)期的服務(wù)務(wù)及施工期的的后續(xù)服務(wù)等等方面綜合評(píng)評(píng)價(jià)都有要求求。2.設(shè)計(jì)合同中的的成本控制。。我們強(qiáng)調(diào)限額額設(shè)計(jì)，要求求在合同里明明確規(guī)定成本本控制目標(biāo)以下是新完成成的合同模板板中有關(guān)成本本控制部分：：1.乙方在提交各各階段設(shè)計(jì)成成果文件時(shí)，，需要同時(shí)提提交此階段設(shè)設(shè)計(jì)成果的概概算書（包括括方案階段的的成本匡算書書，擴(kuò)初階段段的工程成本本概算書及施施工圖階段的的工程成本概概算書）。若若提交設(shè)計(jì)成成果文件不包包括概算書，，則視為設(shè)計(jì)計(jì)成本文件不不完整。乙方方在提交各階階段匡算書、、概算書時(shí)，，必須首先對(duì)對(duì)設(shè)計(jì)成果是是否滿足限額額指標(biāo)進(jìn)行評(píng)評(píng)估，如果滿滿足限額指標(biāo)標(biāo)，才能作為為合格的設(shè)計(jì)計(jì)成果予以提提交；如果不不能滿足限額額指標(biāo)，乙方方必須自行調(diào)調(diào)整設(shè)計(jì)，直直到乙方認(rèn)為為滿足限額指指標(biāo)要求時(shí)，，再予以提交交。2.各階段匡算書書、概算書應(yīng)應(yīng)有編制人、、審核人簽字字且加蓋編制制單位公章。。各階段匡算算書、概算書書除應(yīng)反映設(shè)設(shè)計(jì)成果的總總體成本水平平外，還應(yīng)對(duì)對(duì)甲方要求乙乙方應(yīng)達(dá)到的的設(shè)計(jì)限額指指標(biāo)作出明確確評(píng)估和說(shuō)明明。3.乙方應(yīng)及時(shí)向向甲方提交各各階段概算書書，并對(duì)其完完整性、正確確性及真實(shí)性性負(fù)責(zé)，具體體范圍及要求求詳見各階段段設(shè)計(jì)任務(wù)書書。4.乙方應(yīng)做到所所有設(shè)計(jì)方案案經(jīng)理合理，，并做到認(rèn)真真計(jì)算，如甲甲方認(rèn)為乙方方在設(shè)計(jì)過(guò)程程中存在經(jīng)濟(jì)濟(jì)上的不合理理現(xiàn)象，有權(quán)權(quán)向乙方提出出質(zhì)疑，必要要時(shí)可要求乙乙方提供諸如如計(jì)算書等技技術(shù)資料，乙乙方應(yīng)予合理理解釋并積極極配合。5.乙方應(yīng)采取限限額設(shè)計(jì)。結(jié)結(jié)構(gòu)含鋼量和和混凝土含量量、強(qiáng)度等級(jí)級(jí)、應(yīng)控制在在經(jīng)濟(jì)、合理理的范圍內(nèi)，，且不得超過(guò)過(guò)限額指標(biāo)。。乙方必須編編制真實(shí)準(zhǔn)確確完整的方案案階段成本匡匡算書、擴(kuò)初初階段成本概概算書和施工工圖階段概算算書（含造價(jià)價(jià)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、、鋼筋砼含量量等單項(xiàng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)）。乙乙方進(jìn)行擴(kuò)初初設(shè)計(jì)概算的的計(jì)價(jià)規(guī)則為為，執(zhí)行《江江蘇省建筑工工程概算定額額》（2005）；乙方進(jìn)行行施工圖概算算書的計(jì)劃規(guī)規(guī)則為，執(zhí)行行《江蘇省建建筑與裝飾、、安裝工程計(jì)計(jì)價(jià)表》（2004），設(shè)備材料料價(jià)格按各階階段出圖前一一個(gè)月《泰州州工程造價(jià)管管理》的信息息價(jià)（具體材材料價(jià)格信息息出處列表說(shuō)說(shuō)明）；各設(shè)設(shè)計(jì)階段的概概算書應(yīng)視為為設(shè)計(jì)成果文文件的一部分分（具體要求求見設(shè)計(jì)任務(wù)務(wù)書）。在施施工圖紙會(huì)審審過(guò)程中如果果發(fā)現(xiàn)工程項(xiàng)項(xiàng)目不經(jīng)濟(jì)，，甲方有權(quán)要要求乙方對(duì)方方案進(jìn)行優(yōu)化化調(diào)整，以達(dá)達(dá)到限額指標(biāo)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)。6、各類建筑鋼筋筋混凝土及建建安工程單方方造價(jià)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)必須達(dá)到到如下要求：：表1：各類建筑鋼鋼筋混凝土經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)18層點(diǎn)式高層建筑序號(hào)分部分項(xiàng)工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積≤58kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面積≤0.42m3/㎡18層聯(lián)拼高層建筑（不含地下室）序號(hào)分部分項(xiàng)工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積≤54kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面積≤0.42m3/㎡11層小高層建筑（不含地下室）序號(hào)分部分項(xiàng)工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積≤45kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面積≤0.36m3/㎡地下室（不含人防）序號(hào)分部分項(xiàng)工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積≤130kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面積≤1.10m3/㎡人防地下室（6級(jí)人防）序號(hào)分部分項(xiàng)工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積≤180kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面積≤1.20m3/㎡備注：建安包包括內(nèi)容：土土方、基礎(chǔ)、、地下室、主主體、門窗、、入戶門、防防火門、欄桿桿、外立面裝裝修、公共部分精裝裝修、室內(nèi)給給排水、室內(nèi)內(nèi)電氣、消防防通風(fēng)、其中中，小高層、、高層還包含含有發(fā)電機(jī)、、室內(nèi)智能化化、電信、電視。。序號(hào)分部分項(xiàng)工程建筑面積（㎡）單方造價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬(wàn)元）111層小高層建筑不超過(guò)1250218層高層建筑不超過(guò)13503地下室不超過(guò)25004小于2.2米架空層不超過(guò)900表2各類建筑建安安工程單方造造價(jià)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)（參考值））33層點(diǎn)式高層建筑（不含地下室）序號(hào)分部分項(xiàng)工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積≦65g/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面積≦0.48m3/㎡33板式聯(lián)拼高層建筑（不含地下室）序號(hào)分部分項(xiàng)工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積≦62kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面積≦0.48m3/㎡人防地下室（6級(jí)人防）序號(hào)分部分項(xiàng)工程比例含量1鋼筋鋼筋用量/建筑面積≦180kg/㎡2混凝土混凝土用量/建筑面積≦1.20m3/㎡鎮(zhèn)江莊泉項(xiàng)目目鋼筋混凝土土要求7.如經(jīng)甲方審核核的設(shè)計(jì)成果果的建安成本本突破甲方提提出的成本指指標(biāo)（詳見表表4.1、表4.2），則按以下下原則執(zhí)行：：當(dāng)實(shí)際成果大大于限額指標(biāo)標(biāo)，且范圍不不超過(guò)3%的，可不予以以調(diào)整。當(dāng)實(shí)際成果大大于限額指標(biāo)標(biāo)，且范圍在在3%～6%的，乙方在工工程實(shí)施前20天內(nèi)完成設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)整，調(diào)整整內(nèi)容設(shè)計(jì)承承包方須做經(jīng)經(jīng)濟(jì)性分析及及評(píng)估，設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)整后需滿滿足成本限額額指標(biāo)的要求求。當(dāng)實(shí)際成果大大于限額指標(biāo)標(biāo)、且范圍大大于6%的，乙方除應(yīng)應(yīng)在工程實(shí)施施前20天內(nèi)完成設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)整，調(diào)整整內(nèi)容設(shè)計(jì)承承包方須做經(jīng)經(jīng)濟(jì)性分析及及評(píng)估，設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)整后需滿滿足成本限額額指標(biāo)的要求求。如最終設(shè)設(shè)計(jì)成果不能能滿足限額指指標(biāo)的要求，，乙方須以書書面形式說(shuō)明明原因，并得得到甲方認(rèn)可可。8.甲方可以約請(qǐng)請(qǐng)咨詢公司，，按現(xiàn)行國(guó)家家規(guī)范及計(jì)量量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)乙方方的施工圖進(jìn)進(jìn)行同模型、、同條件的計(jì)計(jì)算復(fù)核。咨咨詢結(jié)果如不不滿意第4.4.6.5條和4.4.6.6條，乙方應(yīng)無(wú)條件件對(duì)施工圖進(jìn)進(jìn)行優(yōu)化修改改。9.乙方對(duì)咨詢公公司的計(jì)算復(fù)復(fù)核有異議的的，應(yīng)與甲方方一起對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)計(jì)算有關(guān)的的原始數(shù)據(jù)、、重要參數(shù)、、計(jì)算書進(jìn)行行認(rèn)真的研究究復(fù)核。共同同找出問(wèn)題的的原因，乙方方并對(duì)相應(yīng)設(shè)設(shè)計(jì)進(jìn)行修改改優(yōu)化。10.直到乙方完成成每階段設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)，包括括完成對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)成果的經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)審，甲方通過(guò)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)審認(rèn)為乙乙方的設(shè)計(jì)成成果達(dá)到限額額設(shè)計(jì)及限限限額指標(biāo)的要要求后，才按按每階段的設(shè)設(shè)計(jì)成果付款款。2.2我公司已經(jīng)完完成項(xiàng)目的鋼鋼含量和砼含量指標(biāo)。層數(shù)分部分項(xiàng)工程閱景龍華無(wú)錫世家徐州龍湖世家秦淮綠洲上海海景園泰州標(biāo)桿企業(yè)標(biāo)控一期二期點(diǎn)式一期二期板式點(diǎn)式11層鋼筋含量（kg/m2）45砼含量(m3/m2)0.3618層鋼筋含量（kg/m2）5562砼含量(m3/m2)0.4228~33鋼筋含量（kg/m2）6570砼含量(m3/m2)0.47地下室鋼筋含量（kg/m2）180（人防）130（非人防）砼含量(m3/m2)1.1（非人防）1.2（人防）2.3設(shè)計(jì)部門責(zé)任任成本成本管理的一一些手法目標(biāo)：1、建造內(nèi)容、、建筑形式合合理化2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)合合理化及施工工圖質(zhì)量構(gòu)成：序號(hào)項(xiàng)目反饋指標(biāo)目標(biāo)1設(shè)計(jì)費(fèi)每M2設(shè)計(jì)費(fèi)目標(biāo)成本2施工圖設(shè)計(jì)每M2鋼筋含量、每M2砼含量3設(shè)計(jì)變更變更造價(jià)比率≤3%4園林環(huán)境費(fèi)每M2園林環(huán)境費(fèi)、總成本目標(biāo)成本3、設(shè)計(jì)過(guò)程中中的成本管理理通常設(shè)計(jì)階段段成本控制的的具體程序是是：專題調(diào)研—設(shè)計(jì)任務(wù)書—方案設(shè)計(jì)—施工圖任務(wù)書書—施工圖設(shè)計(jì)—圖紙會(huì)審。（以上共計(jì)六六個(gè)節(jié)點(diǎn)，其其中四個(gè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)是要求甲方方完成的）由于關(guān)注點(diǎn)的的不同，設(shè)計(jì)計(jì)單位往往對(duì)對(duì)工程成本控控制的重視程程度不如開發(fā)發(fā)單位，因此此這一階段的的成本控制應(yīng)應(yīng)該由開發(fā)單單位牽頭，由由設(shè)計(jì)單位來(lái)來(lái)實(shí)現(xiàn)。在委委托設(shè)計(jì)前，，要組織力量對(duì)對(duì)成本可控敏敏感的部分進(jìn)進(jìn)行專題調(diào)研研，如：土方工工程、基礎(chǔ)部部位、地下室室，主體材料料，通過(guò)考察相關(guān)項(xiàng)目目、收集最新技技術(shù)資料，組組織專題會(huì)等等方式，與設(shè)設(shè)計(jì)單位共同同完成。在確確定項(xiàng)目技術(shù)術(shù)方案的同時(shí)時(shí)，確定成本本控制目標(biāo)。。（我們們經(jīng)常常習(xí)慣慣請(qǐng)進(jìn)進(jìn)來(lái)，，不習(xí)習(xí)慣走走出去去）舉例一一：泰泰州項(xiàng)項(xiàng)目的的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)計(jì)計(jì)專題調(diào)調(diào)研：：項(xiàng)項(xiàng)目目公司司當(dāng)?shù)氐乜疾觳?，發(fā)發(fā)現(xiàn)當(dāng)當(dāng)?shù)氐氐刭|(zhì)情情況較較好，，多采采用筏筏板基基礎(chǔ)。。設(shè)計(jì)院院建議議：樁樁基經(jīng)兩種種方案案比較較，筏筏板基基礎(chǔ)比比樁基基基礎(chǔ)礎(chǔ)節(jié)省省10%，且施施工方方便，，最終終確定定筏板板基礎(chǔ)礎(chǔ)。比較的的關(guān)鍵鍵點(diǎn)：：經(jīng)濟(jì)濟(jì)、安安全、、施工工方便便一個(gè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)、、安全全、施施工方方便的的基礎(chǔ)礎(chǔ)方案案是基基礎(chǔ)方方面成成本控控制的的關(guān)鍵鍵。地下室室：從設(shè)計(jì)計(jì)、工工程，，銷售售等多多角度度對(duì)地地下室室設(shè)計(jì)計(jì)方案案進(jìn)行行可行行性分分析。。我們們基本本上每每個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目都都有地地下車車庫(kù)，，有的的地下下車庫(kù)庫(kù)有機(jī)機(jī)械停停車位位，對(duì)對(duì)于機(jī)機(jī)械停停車位位的比比例和和數(shù)量量，應(yīng)應(yīng)該根根據(jù)不不同地地區(qū)進(jìn)進(jìn)行分分析，，不能能單純純看成成本，，造價(jià)價(jià)人員員的工工作重重點(diǎn)是是通過(guò)過(guò)造價(jià)價(jià)分析析，協(xié)協(xié)助技技術(shù)人人員按按技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析析方法法和價(jià)價(jià)值工工程原原理選選擇最最佳設(shè)設(shè)計(jì)方方案。。3、保證證時(shí)間間按計(jì)計(jì)劃推推進(jìn)是是成本本上控控制的的重要要點(diǎn)之之一。。三、影影響建建筑成成本的的八大大因素素建筑的的設(shè)計(jì)計(jì)有技技術(shù)性性，同同樣有有經(jīng)濟(jì)濟(jì)性，，研究究和分分析設(shè)設(shè)計(jì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的影響響因素素，對(duì)對(duì)尋求求工程程設(shè)計(jì)計(jì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效果果的途途徑，，降低低工程程造價(jià)價(jià)有著著極其其重要要的作作用。。大體體而言言，影影響建建筑設(shè)設(shè)計(jì)方方案經(jīng)經(jīng)濟(jì)性性的主主要因因素有有以下下八個(gè)個(gè)方面面。1、建筑造造價(jià)構(gòu)構(gòu)成比比：建筑造造價(jià)構(gòu)構(gòu)成比比反映映的是是不同同工程程部位位的造造價(jià)占占總造造價(jià)的的比值值。分分析這這個(gè)可可以找找出降降低造造價(jià)、、提高高經(jīng)濟(jì)濟(jì)效果果的方方向。。2、戶型：小戶戶型單單方造造價(jià)比比大戶戶型高高，因因?yàn)樾⌒粜托蛢?nèi)墻墻多，，相應(yīng)應(yīng)墻面面抺灰灰、管管線敷敷設(shè)安安裝單單方造造價(jià)就就高。。（銷銷售定定價(jià)要要考慮慮這個(gè)個(gè)因素素）3、層高：室內(nèi)內(nèi)凈高高直接接影響響建筑筑造價(jià)價(jià)。降降低層層高可可以直直接節(jié)節(jié)省投投資，，節(jié)約約建筑筑材料料和勞勞動(dòng)消消耗，，減輕輕建筑筑自重重，提提高抗抗震能能力。。4、建筑的的平面面形狀狀：一般般來(lái)說(shuō)說(shuō)，建建筑的的平面面形狀狀越簡(jiǎn)簡(jiǎn)單，，其造造價(jià)相相應(yīng)地地越低低，施施工也也經(jīng)濟(jì)濟(jì)。5、建筑的的單元元組合合：合理理安排排建筑筑的單單元組組合，，能提提高設(shè)設(shè)計(jì)方方案的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效果果，單單元組組合數(shù)數(shù)可以以影響響山墻墻、基基礎(chǔ)、、屋面面等部部位的的造價(jià)價(jià)。6、窗墻比比：在滿足足規(guī)范范要求求的情情況下下，窗窗墻比比越低低越經(jīng)經(jīng)濟(jì)。。7、結(jié)構(gòu)配配筋：結(jié)構(gòu)構(gòu)工程程師的的設(shè)計(jì)計(jì)水平平，直直接決決定了了建筑筑鋼筋筋含量量的高高低，，從而而影響響工程程造價(jià)價(jià)。8、建筑結(jié)結(jié)構(gòu)形形式：框架架剪力力墻結(jié)結(jié)構(gòu)體體系造造價(jià)最最高，，框架架結(jié)構(gòu)構(gòu)體系系次之之，磚磚混結(jié)結(jié)構(gòu)造造價(jià)最最低。。因此此，建建筑結(jié)結(jié)構(gòu)的的選擇擇，是是影響響建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)方案案經(jīng)濟(jì)濟(jì)性的的一個(gè)個(gè)重要要因素素。四.應(yīng)加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)階階段造造價(jià)的的控制制（1）增強(qiáng)強(qiáng)設(shè)計(jì)計(jì)管理理部門門的組組織建建設(shè)要達(dá)到到設(shè)計(jì)計(jì)階段段三控控制（質(zhì)量量、造造價(jià)、、進(jìn)度度）的目的的，需需在組組織上上加強(qiáng)強(qiáng)本部門力力量，，專業(yè)要要齊全全，部部門所所有人人員要要加強(qiáng)強(qiáng)成本本意識(shí)識(shí)，加加強(qiáng)技術(shù)上上對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)院院的圖圖紙進(jìn)進(jìn)行審審核，，完成成設(shè)計(jì)計(jì)的進(jìn)進(jìn)度、、質(zhì)量量控制制，同同時(shí)能能完成成工程程設(shè)計(jì)計(jì)投資資造價(jià)價(jià)的控控制。。2）用價(jià)價(jià)值工工程進(jìn)進(jìn)行設(shè)設(shè)計(jì)方方案優(yōu)優(yōu)化在工程程設(shè)計(jì)計(jì)階段段，做做好技技術(shù)與與經(jīng)濟(jì)濟(jì)的統(tǒng)統(tǒng)一是是合理理確定定和控控制工工程造造價(jià)的的首要要環(huán)節(jié)節(jié)，既既要反反對(duì)片片面強(qiáng)強(qiáng)調(diào)節(jié)節(jié)約，，忽視視技術(shù)術(shù)和銷售售上的合合理要要求；；又要要反對(duì)對(duì)重技技術(shù)、、輕經(jīng)經(jīng)濟(jì)的傾向向，設(shè)計(jì)計(jì)上的的保守守浪費(fèi)費(fèi)。運(yùn)運(yùn)用價(jià)價(jià)值工工程，，進(jìn)行行方案案優(yōu)化化，對(duì)對(duì)控制制造價(jià)價(jià)有著著十分分重要要的意意義。。當(dāng)然然并不不是片片面地地認(rèn)為為工程程造價(jià)價(jià)越低低越好好，而而是把把銷售、、技術(shù)術(shù)和造價(jià)價(jià)三方面綜綜合起起來(lái)分分析。。（3）嚴(yán)格推行施施工圖圖限額額設(shè)計(jì)計(jì)在設(shè)計(jì)計(jì)方案案確定定后，，在施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)推行行施工工圖限限額設(shè)設(shè)計(jì)，，制止止投資資浪費(fèi)費(fèi)，在在設(shè)計(jì)計(jì)合同同中要要采取取必要要經(jīng)濟(jì)濟(jì)的措措施，，增加投資控控制的的獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)和處處罰條條款，，充分分調(diào)動(dòng)動(dòng)設(shè)計(jì)計(jì)人員員和工工程經(jīng)經(jīng)濟(jì)人人員的的積極極性，，使他他們密密切配配合，，嚴(yán)格格按照照設(shè)計(jì)計(jì)任務(wù)務(wù)書規(guī)規(guī)定的的投資資估算算，利利用技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)比比較，，利用用反饋饋信息息進(jìn)行行各專專業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)的的多方方案比比較，，能動(dòng)動(dòng)地影影響設(shè)設(shè)計(jì)。。4）.嚴(yán)格控控制設(shè)設(shè)計(jì)變變更，，有效效控制制工程程投資資由于初步設(shè)設(shè)計(jì)畢竟受受到外部條條件的限制制，如工程程地質(zhì)、設(shè)設(shè)備材料的的供應(yīng)、物物資采購(gòu)、、供應(yīng)價(jià)格格的變化，，以及人們們主觀認(rèn)識(shí)識(shí)的局限性性，往往會(huì)會(huì)造成施工工圖設(shè)計(jì)階階段甚至施施工過(guò)程中中的局部變變更，由此此會(huì)引起對(duì)對(duì)己確認(rèn)造造價(jià)的改變變，但這種種正常的變變化在一定定范圍內(nèi)是是允許的。。至于涉及及到建設(shè)規(guī)規(guī)模、產(chǎn)品品方案、工工藝流程或或設(shè)計(jì)方案案的重大變變更時(shí)，就就應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)嚴(yán)格控制和和審核。因因此，要加加強(qiáng)設(shè)計(jì)變變更的管理理和建立相相應(yīng)的制度度，防止不不合理的設(shè)設(shè)計(jì)變更造造成工程造造價(jià)的提高高，同時(shí)加強(qiáng)施工圖設(shè)計(jì)計(jì)的審核，盡可能把把問(wèn)題暴露露在施工之之前。5）.引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，，大力推行行工程施工工圖設(shè)計(jì)招招標(biāo)為了有效的的控制投資資造價(jià)，應(yīng)應(yīng)在建筑方方案設(shè)計(jì)的的基礎(chǔ)上，，按限額設(shè)設(shè)計(jì)的思想想進(jìn)行施工工圖設(shè)計(jì)招招標(biāo)。同時(shí)我們會(huì)會(huì)按照前期期施工圖完完成的質(zhì)量量、經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)各方面面進(jìn)行評(píng)定定，對(duì)完成成較好的設(shè)設(shè)計(jì)公司會(huì)會(huì)保持繼續(xù)續(xù)合作的關(guān)關(guān)系，不好好的陸續(xù)進(jìn)進(jìn)行淘汰。。結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)管管理人員不不僅僅要有有設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，還要了了解行業(yè)軟軟件，同時(shí)時(shí)能考慮施施工方便。。實(shí)現(xiàn)在設(shè)設(shè)計(jì)過(guò)程的的各個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)三控制，，保證工程程結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)的質(zhì)量，，降低工程程成本。6）.采取獎(jiǎng)罰分明的合同措施施，調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)計(jì)人員的積積極性由于現(xiàn)行的的設(shè)計(jì)取費(fèi)費(fèi)辦法，難難以調(diào)動(dòng)設(shè)設(shè)計(jì)人員主主動(dòng)控制工工程造價(jià)的的積極性，，不利于工工程造價(jià)的的控制。設(shè)設(shè)計(jì)單位在在批準(zhǔn)的投投資限額內(nèi)內(nèi)，認(rèn)真運(yùn)運(yùn)用價(jià)值工工程原理，，在保證工工程安全和和不降低功功能的前提提下，通過(guò)過(guò)合理的采用新技術(shù)術(shù)、新材料料、新工藝藝，節(jié)約工工程投資，，應(yīng)按一一定比例給給設(shè)計(jì)單位位和設(shè)計(jì)人人員提取獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì),做到“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”，在設(shè)計(jì)合合同中應(yīng)有有節(jié)約工程程造價(jià)的獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)和浪費(fèi)費(fèi)投資的處處罰條款，，利用合同同措施調(diào)動(dòng)動(dòng)設(shè)計(jì)人員員造價(jià)控制制的積極性性。如被評(píng)評(píng)為優(yōu)秀設(shè)設(shè)計(jì)，同樣樣也應(yīng)受到到獎(jiǎng)勵(lì)。相相反，如設(shè)設(shè)計(jì)超投資資，設(shè)計(jì)不不合理或造造成了一定定的浪費(fèi)，，設(shè)計(jì)單位位和設(shè)計(jì)人人員同樣要要承擔(dān)相應(yīng)應(yīng)責(zé)任，并并視浪費(fèi)程程度承擔(dān)擔(dān)一定的經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失。。7〕.聘請(qǐng)專業(yè)設(shè)設(shè)計(jì)咨詢單單位進(jìn)行設(shè)設(shè)計(jì)優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)聘請(qǐng)請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)咨詢單位位進(jìn)行設(shè)計(jì)計(jì)優(yōu)化，設(shè)設(shè)計(jì)咨詢?nèi)巳藛T均由專專家級(jí)的注注冊(cè)建筑師師、結(jié)構(gòu)工工程師、設(shè)設(shè)備工程師師、造價(jià)工工程師組成成，咨詢?cè)O(shè)計(jì)公公司要對(duì)結(jié)結(jié)果出評(píng)估估報(bào)告,同時(shí)我公司司相關(guān)人員員對(duì)評(píng)估報(bào)報(bào)告做出分分析報(bào)告。造價(jià)管理產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)性性招標(biāo)管理變更簽證管管理預(yù)結(jié)算管理理綜合成本體體系成本信息化化成本軟件信息月報(bào)成本數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)目標(biāo)成本責(zé)任成本無(wú)效成本綜合成本、成本管理理軟件——是國(guó)信地產(chǎn)產(chǎn)成本管理理的主要數(shù)數(shù)據(jù)平臺(tái)，，是成本管管理的重要要信息工具具。

實(shí)現(xiàn)全項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)核算；

進(jìn)行目標(biāo)成本、預(yù)算及合同管理；

為領(lǐng)導(dǎo)的決策提供有效的數(shù)據(jù)支持。

做資金管理，成本與財(cái)務(wù)之間協(xié)調(diào)高效；

加快信息流通，提高工作效率；

集團(tuán)內(nèi)成本數(shù)據(jù)資源共享，項(xiàng)目間成本實(shí)時(shí)可比；成本管理軟件的作用：成本管理軟軟件系統(tǒng)模模塊結(jié)構(gòu)圖圖：

目標(biāo)成本

動(dòng)態(tài)成本估算管理預(yù)算管理各產(chǎn)品目標(biāo)成本合同管理合同執(zhí)行非合同性成本資金計(jì)劃待發(fā)生成本各產(chǎn)品動(dòng)態(tài)成本各產(chǎn)品目標(biāo)與動(dòng)態(tài)成本對(duì)比分?jǐn)偨涌诠芾頂?shù)據(jù)庫(kù)導(dǎo)入/導(dǎo)出引出EXCEL等數(shù)據(jù)格式非合同性成本引入付款引入生成付款憑證分?jǐn)偪刂普{(diào)整系統(tǒng)管理財(cái)務(wù)拆分自動(dòng)對(duì)帳簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成成本的構(gòu)成成動(dòng)態(tài)成本=合同性成本本+非合同性成成本+待發(fā)生成本本各產(chǎn)品類型型動(dòng)態(tài)成本本的形成項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成成本合同性成本本非合同性成成本各類產(chǎn)品動(dòng)動(dòng)態(tài)成本拆分指定分?jǐn)傄脘浫敕謹(jǐn)偣剑焊鳟a(chǎn)產(chǎn)品的動(dòng)態(tài)態(tài)成本=∑已發(fā)生指定定分?jǐn)?∑待發(fā)生指定定分?jǐn)?（本科目總總成本-∑已發(fā)生指定定分?jǐn)?∑待發(fā)生指定定分?jǐn)偅帘壤l(fā)生成本本指定分?jǐn)傉{(diào)整地塊區(qū)位示示意江蘇飯店地塊楊公井地塊塊太平南路游府西街延齡巷楊公井戶部街小火瓦巷地塊區(qū)位說(shuō)說(shuō)明地塊位于南南京老城區(qū)區(qū)中心地段段，新街口口商業(yè)圈，，百年老街街太平南路路（南北全全長(zhǎng)1600米）沿線上上，北與總總統(tǒng)府相連連（相距500米），南接接“夫子廟廟”地塊所在位位置為商賈賈必爭(zhēng)之地地、商業(yè)繁繁華中心。。A、B、C三個(gè)地塊由由三條東西西向知名商商業(yè)街：楊楊公井、淮淮海路、游游府西街與與兩條南北北向道路：：太平南路路、延齡巷巷分隔圍合合成“金角銀邊”商業(yè)街，改改造后可成成為南京高高端商務(wù)中中心和地標(biāo)標(biāo)級(jí)中心商商業(yè)街區(qū)。。項(xiàng)目沿沿革本項(xiàng)目曾為為2006年南京金秋秋懇談會(huì)重重點(diǎn)招商項(xiàng)項(xiàng)目，原投投資方于2006年11月與政府正正式簽約，，按人民幣幣9.38億價(jià)格以凈凈地定向摘摘牌轉(zhuǎn)讓方方式獲得。。自2006年12月至2008年11月期間，投投資方先后后已支付4.38億元，后因因受金融危危機(jī)影響，，至今尚缺缺口5億元未按約約支付，土地權(quán)屬尚尚未辦至該該投資人名名下。項(xiàng)目因涉涉及城市核核心區(qū)段改改造而倍受受政府關(guān)注注，面臨易易主或強(qiáng)行行收回。該項(xiàng)目招商商初期，政政府有意立立足區(qū)域成成熟商圈，，擬規(guī)劃一一定規(guī)模的的商業(yè)開發(fā)發(fā)，引入國(guó)國(guó)際知名品品牌，打造造“國(guó)際黃金珠珠寶城”主題商業(yè)業(yè)，形成特特色經(jīng)營(yíng)和和品牌亮點(diǎn)點(diǎn)。初步分析判判斷——開開發(fā)指標(biāo)說(shuō)說(shuō)明總可開發(fā)面面積：32萬(wàn)平米其中：地上上部分：22萬(wàn)平米酒店式公寓寓：6.5萬(wàn)平米辦公：6.5萬(wàn)平米商業(yè)：9萬(wàn)平米地下面積：：10萬(wàn)平米。注明：公寓寓、辦公、、商業(yè)比例例為3：3：4地上商業(yè)部部分?jǐn)M建成成9至12層裙房類型型；地下考慮未未來(lái)地鐵3號(hào)線站點(diǎn)對(duì)對(duì)接，擬建建4層，負(fù)1、2層均為與地地鐵站相連連的地下商商業(yè)街區(qū)，，負(fù)3、4層為停車場(chǎng)場(chǎng)。初步分析判判斷——銷銷售預(yù)期說(shuō)明：項(xiàng)目目獲取后2010年即可開工工，開發(fā)周周期6年。2012年公寓及辦辦公物業(yè)開開盤銷售，，商業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)進(jìn)入招商商運(yùn)營(yíng)階段段。開發(fā)年度20102011201220132014開發(fā)進(jìn)度（萬(wàn)平米）酒店式公寓3.53辦公3.53商業(yè)（含地下）1054銷售進(jìn)度（萬(wàn)平米）酒店式公寓3.53辦公3.53商業(yè)9初步分析判判斷——銷銷售預(yù)期參考同類型型物業(yè)銷售售業(yè)績(jī)及未未來(lái)市場(chǎng)走走勢(shì)判斷，，各類型物物業(yè)銷售價(jià)價(jià)格預(yù)期如如下：酒店式公寓寓：在2012年開始銷售售時(shí)，綜合合銷售均價(jià)價(jià)可達(dá)到3.2萬(wàn)元/平米，整個(gè)個(gè)銷售周期期（2012～2013）的綜合銷銷售均價(jià)可可達(dá)約3.3萬(wàn)元/平米；辦公：銷售全周期期（2012～2013）的綜合銷銷售均價(jià)可可達(dá)約2.1萬(wàn)元/平米；商業(yè)：2014年折現(xiàn)額可可達(dá)3萬(wàn)元/平米。此外，從從謹(jǐn)慎性原原則出發(fā)，，假定商業(yè)業(yè)部分在2012～2014年的培育期期僅能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)收益與成成本持平，，故測(cè)算商商業(yè)部分成成本時(shí)需增增加此3年期間的資資本成本（（年息10％）。參考同類型型高層物業(yè)業(yè)建造成本本，綜合造造價(jià)按照8000元/平米測(cè)算，，該成本為為地上、地地下全建造造成本概念念（即平衡衡了地下地地上部分的的投入成本本差異），，而地下車車位等銷售售收入出于于保守策略略暫未考慮慮。地下商業(yè)部部分不計(jì)入入資產(chǎn)折現(xiàn)現(xiàn)，但租金金收益參照照地面商業(yè)業(yè)平均投資資回報(bào)率水水平推算。。初步分析判判斷——投投資估算

投資收益估算

序號(hào)費(fèi)用名稱數(shù)量單價(jià)金額（億元）一項(xiàng)目總投資

41.071、土地費(fèi)用50.4畝2070萬(wàn)元/畝10.432、契稅10.43億元4%0.423、綜合開發(fā)成本32萬(wàn)平方米8000元/平方米25.66、綜合稅費(fèi)35.1億元7%2.467、商業(yè)部分增加利息（9×8000）萬(wàn)元10％/年×3年2.16

綜合單方成本

12834元/平米

二項(xiàng)目總銷售（折現(xiàn)）收入

62.18、酒店式公寓6.5萬(wàn)平方米3.3萬(wàn)元/平方米21.459、辦公6.5萬(wàn)平方米2.1萬(wàn)元/平方米13.6510、商業(yè)（2014年折現(xiàn)）9萬(wàn)平方米3萬(wàn)元/平方米27

項(xiàng)目總收益(稅前，含商業(yè)折現(xiàn))

21.03初步分析判判斷——現(xiàn)現(xiàn)金流估算算楊公井地塊現(xiàn)金流估算表（億元）

200920102011201220132014現(xiàn)金流出：土地–10.85

公寓建設(shè)

–2.8–2.4

辦公建設(shè)

–2.8–2.4

商業(yè)建設(shè)

–8–4–3.2

綜合稅費(fèi)

–1.28

–1.18

流出小計(jì)–10.85–8–9.6–9.28

–1.18

現(xiàn)金流入（折現(xiàn)）：

公寓銷售

3.2萬(wàn)/m23.4萬(wàn)/m2

11.210.2

辦公銷售

2萬(wàn)/m22.2萬(wàn)/m2

76.6

商業(yè)折現(xiàn)

3萬(wàn)/m227流入小計(jì)

18.216.827凈現(xiàn)金流-10.85-8.00-9.6010.2215.6227累積現(xiàn)金流–10.85–18.85–28.45–19.53–3.9123.09內(nèi)部收益率（IRR）20%初步分析判判斷——收收益預(yù)期息稅前現(xiàn)金金流量分析析：預(yù)計(jì)本項(xiàng)目目2011年將出現(xiàn)息息稅前累計(jì)計(jì)現(xiàn)金凈流流出峰值－－28.45億元，隨后后迅速下降降，整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的回收收期約為7年，最終的的息稅前累累計(jì)現(xiàn)金(折現(xiàn))凈流入值可可達(dá)約23億元。內(nèi)部收益率率：20％初步分析判判斷——結(jié)結(jié)論總投資回報(bào)報(bào)率：51.2％（62.1－41.07）/41.07＝51.2％注：酒店式式公寓及辦辦公所得的的銷售收入入之和為35.1億元，與項(xiàng)項(xiàng)目總投資資41.07億元相差僅僅5.97億元，因此此本項(xiàng)目的的主要利潤(rùn)潤(rùn)來(lái)源為9萬(wàn)平方米的的持有性商商業(yè)（2014年時(shí)折現(xiàn)價(jià)價(jià)值為21.03億元）以及及地下部分分的商業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)收入，，而保守預(yù)預(yù)計(jì)持有該該商業(yè)部分分及地下負(fù)負(fù)一、二兩兩層商業(yè)自自2015年起每年可可產(chǎn)生至少少約2.2億元的租賃賃凈收益。。9、靜夜夜四無(wú)無(wú)鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Wednesday,December28,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。20