**項目投資收益測算分析**項目投資收益測算分析報告框架及分析內(nèi)容**集團·**項目·投資收益測算分析PART1.項目總收益計算銷售收入計算租金收入計算其他收入計算PART2.項目成本計算PART3.項目財務綜合分析土地成本項目前期費、建安工程費…營銷管理費投資估算分析經(jīng)濟收益分析現(xiàn)金流量表靜態(tài)敏感性分析及投標建議報告框架及分析內(nèi)容**集團·**項目·投資收益測算分析PAR項目規(guī)劃指標總占地174321建筑用地134434總建筑面積349528容積率2.6建筑密度20.73%綠化率30%宗地

分項面積(平方米)個數(shù)(個)宗地一地上建筑面積18層酒店式公寓商業(yè)會所物業(yè)管理用房公廁小計

地下建筑面積人防車位非人防車位小計

宗地二地上建筑面積住宅11層小高層18層高層21層高層小計

公建商業(yè)會所幼兒園物業(yè)管理用房

小計

小計

地下建筑面積人防車位非人防車位小計

項目背景及規(guī)劃指標本項目由公寓、商業(yè)、辦公等物業(yè)組成，具體的項目規(guī)劃指標如下表：貼圖貼圖貼圖項目規(guī)劃指標總占地174321建筑用地134434總建筑面積房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表體系房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表之間的關系如下圖所示。財務報表體系本項目主要采取以下三類報表作為投資收益分析的主表：成本核算細表投資、收益估算表現(xiàn)金流量表房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表體系財務報表體系本項目主要采取以下三類Part.1項目總收益計算Part.1項目總收益計算銷售收入計算各產(chǎn)品現(xiàn)價及價格預測產(chǎn)品類型200920102011201220132014年復合均價（年均增長幅度）8.0%7.0%6.0%5.0%5.0%5.0%——高層住宅(元/平方米)ab=a*1.08c=b*1.07d=c*1.06e=d*1.05f=e*1.05g=(a+b+c+d+e)/5（年均增長幅度）7.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0%——酒店公寓(元/平方米)一層商業(yè)用房(元/平方米)二層商業(yè)用房(元/平方米)地下車位(萬元/個)（年均增長幅度）6.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0%——寫字樓(元/平方米)所以，該項目住宅部分銷售總收入為：g*住宅銷售面積（其他部分同樣方法計算）本項目可售部分為**，可售面積為**，項目分6年售完，各年的產(chǎn)品均價及銷售總收入如下表：銷售收入計算各產(chǎn)品現(xiàn)價及價格預測產(chǎn)品類型2009201020租金收入計算（以寫字樓租金為例）本案辦公樓租金=2.2元/平方米/天（建筑面積）項目甲級辦公樓面積為10000平方米，辦公樓租金收益以項目預計投入使用的2014年開始計算，以每年3%的租金漲幅計算，第一年除去40%的不確定因素，之后的每年則除去10%的不確定因素：各年預期租金＝當前平均租金×（1＋3%）2012年（1＋3%）2013年（1＋3%）2014年…（1＋3%）2032年

年份辦公樓租金(建筑面積)小計201320142.47540930020152.54834390020162.62860670020172.70886950020182.78913230020192.86939510020202.95969075020213.04998640020223.131028205020233.221057770020243.321090620020253.421123470020263.521156320020273.631192455020283.741228590020293.851264725020303.961300860020314.081340280020324.2013797000合計201063900從2013年開始，未來20年的寫字樓租金收益為2.01億元。租金收入計算（以寫字樓租金為例）本案辦公樓租金=2.2元/平Part.2項目成本計算Part.2項目成本計算土地成本土地成本費用名稱建筑面積估算造價指標估算成本可售面積折合銷售面積指標來源、說明（M2）（建筑面積，

元/

M2）（萬元）（M2）單方成本

（元/

M2）土地出讓金349528.00854.9029881.00341962.00873.81土地出讓金前期補償費用57.222000.0058.49土地補償費土地契稅25.65896.4326.213%契約小計

937.7632777.43

958.51

室外配套\景觀施工成本費用名稱基數(shù)估算

造價指標估算

成本指標來源、說明（M2）元/

M2（萬元）1、室外市政道路工程費120道路占用地面積20%2、室外景觀工程費200景觀占用地面積55%3、室外水電管線工程費35占地面積為基數(shù)4、電話管線工程6占地面積為基數(shù)5、有線電視工程8占地面積為基數(shù)6、住宅安全監(jiān)控40建筑面積為基數(shù)9、管道煤氣工程22住宅面積為基數(shù)11、集中供熱(住宅)30住宅面積為基數(shù)小計

***

基礎設施費土地成本土地成本費用名稱建筑面積估算造價指標估算成本可售面積主體建安工程費分產(chǎn)品主體建安工程費序號成本項目單位建筑面積單價（元）合價（萬元）單方造價工程量及單價說明住宅建安工程費

254661

46,4761,825單方造價以公寓樓面積為基數(shù)1建安工程費萬

38,8361,525◆小高層公寓（11層）㎡6366513008,2760◆高層公寓（18層）㎡127331150019,1000◆高層公寓（21層）㎡63665180011,46002產(chǎn)品提升萬2546613007,640300寫字樓建安工程費

22482

6,0702,700單方造價以寫字樓面積為基數(shù)1建安工程費萬

5,3962,400◆21層寫字樓㎡2248224005,39602產(chǎn)品提升

22482300674300商業(yè)建安工程費

17416

2,4381,400單方造價以商業(yè)面積為基數(shù)1建安工程費萬

2,4381,400◆裙房商業(yè)㎡1741614002,4380地下車位建安工程費

67935

10,028

單方造價以地下車位面積為基數(shù)1建安工程費萬

10,0281,476◆人防地下車位㎡2583016004,133

◆非人防地下車位㎡4210514005,895

公共廁所建安工程費

120

19120

1建安工程費萬

19

◆1層公廁㎡120160019

會所建安工程費

3500

8752,500

1建安工程費萬

875

◆會所㎡35002500875

小計****總成本含地下成本主體建安工程費分產(chǎn)品主體建安工程費序號成本項目單位建筑面前期費費用名稱建筑

面積估算

造價指標估算

成本（M2）建筑面積

元/

M2（萬元）設

計

費主體

設計費住宅45.00酒店式公寓60.00寫字樓90.00景觀

設計費方案費、初步設計費、施工圖費35.00標識設計費、0.50配套

設計費市政設計費（道路、橋梁、排水設計費）2.00供水設計費0.50燃氣設計費0.80電力設計費2.50人防設計費0.63樣板房設計費－－弱電智能化設計費1.50設計

咨詢費設計方案評審費、圖審費等技術咨詢費2.00其他相

關費用曬圖費等0.50三通一平費通水、通電、通路、障礙物拆除、土方平整******工程監(jiān)理費建安監(jiān)理費、質(zhì)量監(jiān)理費、工程勘察費等******政府審批費前期規(guī)劃審批費、辦證費用******其他費用人工費、雜費等******小計****前期費費用名稱建筑

面積估算

造價指標估算

成本（M2）建筑營銷管理及財務費用銷售\管理\物業(yè)管理\財務費用費用名稱基數(shù)交費標準估算

成本指標來源、說明（M2）建筑面積

元/

M2（萬元）營銷推廣費用004104營業(yè)稅后收入2%項目公司管理費用001800開發(fā)周期4.5年,每年400萬前期物業(yè)管理費用0040

財務費用0016125土地100%,建安25%,年利率12%小計

22069

成本匯總分項總額(萬)單方成本(元/平方米)土地成本主體建安工程費室外配套\景觀施工成本項目前期費銷售\管理\物業(yè)管理\財務費用合計成本匯總營銷管理及財務費用銷售\管理\物業(yè)管理\財務費用費用名稱基數(shù)Part.3項目財務綜合分析Part.3項目財務綜合分析※舉例說明項目背景：位于上海楊浦區(qū)，為商辦綜合體項目，產(chǎn)品包括辦公樓、商鋪、LOFT公寓式辦公樓。物業(yè)類型建筑面積租售模式企業(yè)型小獨棟辦公樓14507出售持有型甲級辦公樓10000出租LOFT公寓式辦公樓13233出售贈與區(qū)政府使用面積1470無償商鋪9803出售總計49013－銷售收入合計：辦公樓總銷金額+商鋪總銷金額+10000平方米持有物業(yè)的租賃收入＝8.88億元+4.19億元+2.01億元＝15.08億元※舉例說明項目背景：位于上海楊浦區(qū)，為商辦綜合體項目，產(chǎn)品包投資估算分析編號工程或費用名稱單位價值（元）計算指標（平米）總值（萬元）備注1土地出讓金及動遷安置費549949013269502前期費5394901326422-1規(guī)劃設計、勘察費692-2工程監(jiān)理費及審價費462-3三通一平費202-4大市政配套3282-5前期籌建開辦費462-6其他303基礎設施費5084901324903-1供水433-2供電223含架空線入地開關站費用3-3通訊133-4環(huán)保設施153-5環(huán)衛(wèi)設施123-6景觀綠化工程費142包含公共綠地建設費3-7室外總體等503-8其他104建筑安裝費55002127311700（含地下兩層、電梯安裝、水衛(wèi)、電氣、通風、弱電、暖通、商場部分及寫字樓部分裝飾等）75002774020805包含上述費用及服務式商務辦公2000元/平方米裝修費用建筑安裝費總計325055不可預計費395490131938直接開發(fā)成本3％合計建設投資（2—5項相加）80744901339575投資估算即為直接開發(fā)成本，由項目實際產(chǎn)生的成本進行分類并綜合計算，估算總建設投資成本。投資估算分析編號工程或費用名稱單位價值（元）計算指標（平米）經(jīng)濟收益分析序號大項項目名稱總收入備注單位萬元1成本897241.1土地成本269501.2建設投資395751.3管理費1996(1.1+1.2)*3％1.4貸款利息38161.5營銷費用6535收入*5%1.6相關稅費10852收入*5.565%2收入150806營業(yè)收入1508063稅前利潤56123收入－成本－折舊4稅前投資利潤率62.55%稅前利潤/成本5稅前自有資金回報率208.25%稅前利潤/自有資金

方案一：（自有資金26950萬元，保留10000平方米甲級辦公物業(yè)及無償提供給政府使用的面積，其余物業(yè)全部銷售）。經(jīng)濟收益表：通過投資估算表及經(jīng)濟收益表，我們可以繪制出該項目的現(xiàn)金流量表。經(jīng)濟收益分析序號大項項目名稱總收入備注單位萬元1成本8972現(xiàn)金流量表方案一全售模式現(xiàn)金流量表序號年份

項目現(xiàn)金流量表

現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出凈現(xiàn)金累計現(xiàn)金商鋪辦公貸入金額現(xiàn)金流入合計土地成本建設投資管理費借款本金折舊貸款利息營銷費用相關稅費流出合計流量流量12010

0026950

26950-26950-2695022011

2078520785

19788998

0

207850-2695032012

2078520785

19788998

1247

22032-1247-28197420134190030000

71900

41571

2569359540015173620164-803352014

58800

58800

261

294032726473523274429462015

1375.32

1375

261

2455068704516472016

860.67

861

261

1534144464561082017

886.95

887

261

1584194684607892018

913.23

913

261

16342449046568102019

939.51

940

261

16742851147079112020

969.075

969

261

17243353647615122021

998.64

999

261

17843956048174132022

1028.205

1028

261

18344458448759142023

1057.77

1058

261

18844960849367152024

1090.62

1091

261

19445563550003162025

1123.47

1123

261

20046166250665172026

1156.32

1156

261

20646768951355182027

1192.455

1192

261

21247371952074192028

1228.59

1229

261

21948074952823202029

1264.725

1265

261

22548677953601212030

1300.86

1301

261

23249380854410222031

1340.28

1340

261

23950084155250232032

1379.7

1380

261

24650787356123

合計41900108906.441571192377269503957519964157149593816653510852136254

注：為方便計算，2014年辦公樓租賃收入計入2015年，由2015年開始計算。NPV=17,412項目投資：地價及建設投資單位:萬元IRR=30.63%銷售相關稅費:營業(yè)收入的5.565％租賃相關稅費(營業(yè)稅及附加稅\房產(chǎn)稅\水利建設資金\印花稅):營業(yè)收入的17.8％貸款利息：6％折現(xiàn)率:15%折舊:年折舊率為建設投資的3.23％，折舊期按20年計算

在現(xiàn)金流量表中，項目稅前利潤為56123萬元，稅前利潤率為62.55％，稅前自有資金的回報率為208.25%，從財務成本上看可行。當折現(xiàn)率設定為15%時，內(nèi)部收益率（IRR）為30.63%，凈現(xiàn)值(NPV)為17412，該方案可行?，F(xiàn)金流量表方案一全售模式現(xiàn)金流量表附：幾個專業(yè)術語的解釋比如，有物品A，準備一年后出售，可估計賣到115元，現(xiàn)決定立馬出售，那么A只能賣出100元，也就是說一年后出售的物品A折現(xiàn)到今年出售，損失了15元，折現(xiàn)率可粗略計作15%。（折現(xiàn)率就是1年后到期的資金折算為現(xiàn)值時所損失的數(shù)值，以百分數(shù)計。）相對于賣方而言，希望折現(xiàn)率越低越好，未來收益折現(xiàn)成目前價值損耗的利益越少越好；而作為買方，則相反。（房地產(chǎn)投資行業(yè)一般折現(xiàn)率取8%-15%，折現(xiàn)率肯定比一年定期的國債利率高，因為國債利率可定義為無風險報酬率。而折現(xiàn)率基本可看作是報酬率的反過程。）NPV：IRR：基于折現(xiàn)率基礎上，對未來各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)后的價值總和，減去初始投資額的價值差。對于一個投資項目而言，凈現(xiàn)值為正，表示項目方案可行；凈現(xiàn)值正值越高，說明項目越優(yōu)質(zhì)。（作為多種方案比較時的一個選擇依據(jù)。）內(nèi)部收益率，表示項目投資實際可望達到的收益率。也就是當凈現(xiàn)值等于0時的折現(xiàn)率。（一般20%作為項目安全度的臨界點，越高表示項目越優(yōu)質(zhì)。）折現(xiàn)率：附：幾個專業(yè)術語的解釋比如，有物品A，準備一年后出售，可估計靜態(tài)敏感性分析建設投資營業(yè)收入－20％－10％0＋10％＋20％＋20％86283＋10％7120306403860080.55612352165.548208－10％41013－20％25963（通過建設投資、營業(yè)收入的變動，觀察項目利潤變動）單位：萬元該方案采用靜態(tài)敏感性分析時，在其它費用不變的情況下：如將建設投資下降20％，則稅前利潤為64038萬元；如將建設投資下降10％，則稅前利潤為60080.5萬元；如將建設投資上升10％，則稅前利潤為52165.5萬元；如將建設投資上升20％，則稅前利潤為48208萬元；如收入下降20％其利潤為25963萬元；如收入下降10％其利潤為41013萬元；如收入上升10％其利潤為71203萬元；如收入上升20％其利潤為86283萬元；從靜態(tài)敏感性分析表上來看，此項目可操作，營業(yè)收入的增減幅度對項目利潤的影響最大，其次為建設投資。靜態(tài)敏感性分析建設投資－20％－10％0＋10％＋20％＋2投標建議

土地拍賣項目的可行性研究，其目的是確定企業(yè)可以接受的土地最高限價，以及接受該限價需要冒多大的風險，以確定土地最高限價。首先確定企業(yè)可接受的最低收益率（基準收益率），然后倒推土地價格。考慮到本項目為商業(yè)性質(zhì)，在收益較大的同時也存在相應風險，從規(guī)避風險的角度出發(fā)以20%作為行業(yè)基準收益率，項目土地投標價格與內(nèi)部收益率安全性對應關系如下表：內(nèi)部收益率<15%15%—20%20%—30%>30%狀況危險需要謹慎較安全安全

本地塊起拍價按***萬元起算，按逐步遞增形式測算報價方案，直至某一方案出現(xiàn)低于設定的基準收益率為止，這種方法模擬土地拍賣情景，土地價格由低到高，每上一個臺階經(jīng)濟效益降低一定幅度，通過模擬投標價格的不斷上升來對本項目的預期內(nèi)部收益率進行測算，直到內(nèi)部收益率到達20%的分界線時，投資需要進一步謹慎，最終的投標價格上限以開發(fā)商所能接受的內(nèi)部收益率為底線。投標建議土地拍賣項目的可行性研究，其目的是確定企業(yè)可以

方案

投標額方案一利潤總額（萬元）投資利潤率內(nèi)部收益率26950萬元投標額（1100萬/畝）5612362.55%30.63%29400萬元投標額（1200萬/畝）5351057.95%27.61%31850萬元投標額（1300萬/畝）5089753.60%24.90%34300萬元投標額（1400萬/畝）4828449.49%22.46%36750萬元投標額（1500萬/畝）4567045.59%20.09%39200萬元投標額（1600萬/畝）4305741.89%18.23%41650萬元投標額（1700萬/畝）4044338.37%16.38%通過上表對土地投標價格不斷上漲的投資分析可以看到：當投標價格進一步上漲到36750萬元時，方案一的內(nèi)部收益率為20.09%，投資需要謹慎；為了最大程度的規(guī)避不可預知的市場風險以及為項目的靈活操作預留空間，我司建議土地最高投標價為36750萬元。投標方案方案方案一利潤總額（萬元）投資EndEnd**項目投資收益測算分析**項目投資收益測算分析報告框架及分析內(nèi)容**集團·**項目·投資收益測算分析PART1.項目總收益計算銷售收入計算租金收入計算其他收入計算PART2.項目成本計算PART3.項目財務綜合分析土地成本項目前期費、建安工程費…營銷管理費投資估算分析經(jīng)濟收益分析現(xiàn)金流量表靜態(tài)敏感性分析及投標建議報告框架及分析內(nèi)容**集團·**項目·投資收益測算分析PAR項目規(guī)劃指標總占地174321建筑用地134434總建筑面積349528容積率2.6建筑密度20.73%綠化率30%宗地

分項面積(平方米)個數(shù)(個)宗地一地上建筑面積18層酒店式公寓商業(yè)會所物業(yè)管理用房公廁小計

地下建筑面積人防車位非人防車位小計

宗地二地上建筑面積住宅11層小高層18層高層21層高層小計

公建商業(yè)會所幼兒園物業(yè)管理用房

小計

小計

地下建筑面積人防車位非人防車位小計

項目背景及規(guī)劃指標本項目由公寓、商業(yè)、辦公等物業(yè)組成，具體的項目規(guī)劃指標如下表：貼圖貼圖貼圖項目規(guī)劃指標總占地174321建筑用地134434總建筑面積房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表體系房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表之間的關系如下圖所示。財務報表體系本項目主要采取以下三類報表作為投資收益分析的主表：成本核算細表投資、收益估算表現(xiàn)金流量表房地產(chǎn)開發(fā)項目財務報表體系財務報表體系本項目主要采取以下三類Part.1項目總收益計算Part.1項目總收益計算銷售收入計算各產(chǎn)品現(xiàn)價及價格預測產(chǎn)品類型200920102011201220132014年復合均價（年均增長幅度）8.0%7.0%6.0%5.0%5.0%5.0%——高層住宅(元/平方米)ab=a*1.08c=b*1.07d=c*1.06e=d*1.05f=e*1.05g=(a+b+c+d+e)/5（年均增長幅度）7.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0%——酒店公寓(元/平方米)一層商業(yè)用房(元/平方米)二層商業(yè)用房(元/平方米)地下車位(萬元/個)（年均增長幅度）6.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0%——寫字樓(元/平方米)所以，該項目住宅部分銷售總收入為：g*住宅銷售面積（其他部分同樣方法計算）本項目可售部分為**，可售面積為**，項目分6年售完，各年的產(chǎn)品均價及銷售總收入如下表：銷售收入計算各產(chǎn)品現(xiàn)價及價格預測產(chǎn)品類型2009201020租金收入計算（以寫字樓租金為例）本案辦公樓租金=2.2元/平方米/天（建筑面積）項目甲級辦公樓面積為10000平方米，辦公樓租金收益以項目預計投入使用的2014年開始計算，以每年3%的租金漲幅計算，第一年除去40%的不確定因素，之后的每年則除去10%的不確定因素：各年預期租金＝當前平均租金×（1＋3%）2012年（1＋3%）2013年（1＋3%）2014年…（1＋3%）2032年

年份辦公樓租金(建筑面積)小計201320142.47540930020152.54834390020162.62860670020172.70886950020182.78913230020192.86939510020202.95969075020213.04998640020223.131028205020233.221057770020243.321090620020253.421123470020263.521156320020273.631192455020283.741228590020293.851264725020303.961300860020314.081340280020324.2013797000合計201063900從2013年開始，未來20年的寫字樓租金收益為2.01億元。租金收入計算（以寫字樓租金為例）本案辦公樓租金=2.2元/平Part.2項目成本計算Part.2項目成本計算土地成本土地成本費用名稱建筑面積估算造價指標估算成本可售面積折合銷售面積指標來源、說明（M2）（建筑面積，

元/

M2）（萬元）（M2）單方成本

（元/

M2）土地出讓金349528.00854.9029881.00341962.00873.81土地出讓金前期補償費用57.222000.0058.49土地補償費土地契稅25.65896.4326.213%契約小計

937.7632777.43

958.51

室外配套\景觀施工成本費用名稱基數(shù)估算

造價指標估算

成本指標來源、說明（M2）元/

M2（萬元）1、室外市政道路工程費120道路占用地面積20%2、室外景觀工程費200景觀占用地面積55%3、室外水電管線工程費35占地面積為基數(shù)4、電話管線工程6占地面積為基數(shù)5、有線電視工程8占地面積為基數(shù)6、住宅安全監(jiān)控40建筑面積為基數(shù)9、管道煤氣工程22住宅面積為基數(shù)11、集中供熱(住宅)30住宅面積為基數(shù)小計

***

基礎設施費土地成本土地成本費用名稱建筑面積估算造價指標估算成本可售面積主體建安工程費分產(chǎn)品主體建安工程費序號成本項目單位建筑面積單價（元）合價（萬元）單方造價工程量及單價說明住宅建安工程費

254661

46,4761,825單方造價以公寓樓面積為基數(shù)1建安工程費萬

38,8361,525◆小高層公寓（11層）㎡6366513008,2760◆高層公寓（18層）㎡127331150019,1000◆高層公寓（21層）㎡63665180011,46002產(chǎn)品提升萬2546613007,640300寫字樓建安工程費

22482

6,0702,700單方造價以寫字樓面積為基數(shù)1建安工程費萬

5,3962,400◆21層寫字樓㎡2248224005,39602產(chǎn)品提升

22482300674300商業(yè)建安工程費

17416

2,4381,400單方造價以商業(yè)面積為基數(shù)1建安工程費萬

2,4381,400◆裙房商業(yè)㎡1741614002,4380地下車位建安工程費

67935

10,028

單方造價以地下車位面積為基數(shù)1建安工程費萬

10,0281,476◆人防地下車位㎡2583016004,133

◆非人防地下車位㎡4210514005,895

公共廁所建安工程費

120

19120

1建安工程費萬

19

◆1層公廁㎡120160019

會所建安工程費

3500

8752,500

1建安工程費萬

875

◆會所㎡35002500875

小計****總成本含地下成本主體建安工程費分產(chǎn)品主體建安工程費序號成本項目單位建筑面前期費費用名稱建筑

面積估算

造價指標估算

成本（M2）建筑面積

元/

M2（萬元）設

計

費主體

設計費住宅45.00酒店式公寓60.00寫字樓90.00景觀

設計費方案費、初步設計費、施工圖費35.00標識設計費、0.50配套

設計費市政設計費（道路、橋梁、排水設計費）2.00供水設計費0.50燃氣設計費0.80電力設計費2.50人防設計費0.63樣板房設計費－－弱電智能化設計費1.50設計

咨詢費設計方案評審費、圖審費等技術咨詢費2.00其他相

關費用曬圖費等0.50三通一平費通水、通電、通路、障礙物拆除、土方平整******工程監(jiān)理費建安監(jiān)理費、質(zhì)量監(jiān)理費、工程勘察費等******政府審批費前期規(guī)劃審批費、辦證費用******其他費用人工費、雜費等******小計****前期費費用名稱建筑

面積估算

造價指標估算

成本（M2）建筑營銷管理及財務費用銷售\管理\物業(yè)管理\財務費用費用名稱基數(shù)交費標準估算

成本指標來源、說明（M2）建筑面積

元/

M2（萬元）營銷推廣費用004104營業(yè)稅后收入2%項目公司管理費用001800開發(fā)周期4.5年,每年400萬前期物業(yè)管理費用0040

財務費用0016125土地100%,建安25%,年利率12%小計

22069

成本匯總分項總額(萬)單方成本(元/平方米)土地成本主體建安工程費室外配套\景觀施工成本項目前期費銷售\管理\物業(yè)管理\財務費用合計成本匯總營銷管理及財務費用銷售\管理\物業(yè)管理\財務費用費用名稱基數(shù)Part.3項目財務綜合分析Part.3項目財務綜合分析※舉例說明項目背景：位于上海楊浦區(qū)，為商辦綜合體項目，產(chǎn)品包括辦公樓、商鋪、LOFT公寓式辦公樓。物業(yè)類型建筑面積租售模式企業(yè)型小獨棟辦公樓14507出售持有型甲級辦公樓10000出租LOFT公寓式辦公樓13233出售贈與區(qū)政府使用面積1470無償商鋪9803出售總計49013－銷售收入合計：辦公樓總銷金額+商鋪總銷金額+10000平方米持有物業(yè)的租賃收入＝8.88億元+4.19億元+2.01億元＝15.08億元※舉例說明項目背景：位于上海楊浦區(qū)，為商辦綜合體項目，產(chǎn)品包投資估算分析編號工程或費用名稱單位價值（元）計算指標（平米）總值（萬元）備注1土地出讓金及動遷安置費549949013269502前期費5394901326422-1規(guī)劃設計、勘察費692-2工程監(jiān)理費及審價費462-3三通一平費202-4大市政配套3282-5前期籌建開辦費462-6其他303基礎設施費5084901324903-1供水433-2供電223含架空線入地開關站費用3-3通訊133-4環(huán)保設施153-5環(huán)衛(wèi)設施123-6景觀綠化工程費142包含公共綠地建設費3-7室外總體等503-8其他104建筑安裝費55002127311700（含地下兩層、電梯安裝、水衛(wèi)、電氣、通風、弱電、暖通、商場部分及寫字樓部分裝飾等）75002774020805包含上述費用及服務式商務辦公2000元/平方米裝修費用建筑安裝費總計325055不可預計費395490131938直接開發(fā)成本3％合計建設投資（2—5項相加）80744901339575投資估算即為直接開發(fā)成本，由項目實際產(chǎn)生的成本進行分類并綜合計算，估算總建設投資成本。投資估算分析編號工程或費用名稱單位價值（元）計算指標（平米）經(jīng)濟收益分析序號大項項目名稱總收入備注單位萬元1成本897241.1土地成本269501.2建設投資395751.3管理費1996(1.1+1.2)*3％1.4貸款利息38161.5營銷費用6535收入*5%1.6相關稅費10852收入*5.565%2收入150806營業(yè)收入1508063稅前利潤56123收入－成本－折舊4稅前投資利潤率62.55%稅前利潤/成本5稅前自有資金回報率208.25%稅前利潤/自有資金

方案一：（自有資金26950萬元，保留10000平方米甲級辦公物業(yè)及無償提供給政府使用的面積，其余物業(yè)全部銷售）。經(jīng)濟收益表：通過投資估算表及經(jīng)濟收益表，我們可以繪制出該項目的現(xiàn)金流量表。經(jīng)濟收益分析序號大項項目名稱總收入備注單位萬元1成本8972現(xiàn)金流量表方案一全售模式現(xiàn)金流量表序號年份

項目現(xiàn)金流量表

現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出凈現(xiàn)金累計現(xiàn)金商鋪辦公貸入金額現(xiàn)金流入合計土地成本建設投資管理費借款本金折舊貸款利息營銷費用相關稅費流出合計流量流量12010

0026950

26950-26950-2695022011

2078520785

19788998

0

207850-2695032012

2078520785

19788998

1247

22032-1247-28197420134190030000

71900

41571

2569359540015173620164-803352014

58800

58800

261

294032726473523274429462015

1375.32

1375

261

2455068704516472016

860.67

861

261

1534144464561082017

886.95

887

261

1584194684607892018

913.23

913

261

16342449046568102019

939.51

940

261

16742851147079112020

969.075

969

261

17243353647615122021

998.64

999

261

17843956048174132022

1028.205

1028

261

18344458448759142023

1057.77

1058

261

18844960849367152024

1090.62

1091

261

19445563550003162025

1123.47

1123

261

20046166250665172026

1156.32

1156

261

20646768951355182027

1192.455

1192

261

21247371952074192028

1228.59

1229

261

21948074952823202029

1264.725

1265

261

22548677953601212030

1300.86

1301

261

23249380854410222031

1340.28

1340

261

23950084155250232032

1379.7

1380

261

24650787356123

合計41900108906.441571192377269503957519964157149593816653510852136254

注：為方便計算，2014年辦公樓租賃收入計入2015年，由2015年開始計算。NPV=17,412項目投資：地價及建設投資單位:萬元IRR=30.63%銷售相關稅費:營業(yè)收入的5.565％租賃相關稅費(營業(yè)稅及附加稅\房產(chǎn)稅\水利建設資金\印花稅):營業(yè)收入的17.8％貸款利息：6％折現(xiàn)率:15%折舊:年折舊率為建設投資的3.23％，折舊期按20年計算

在現(xiàn)金流量表中，項目稅前利潤為56123萬元，稅前利潤率為62.55％，稅前自有資金的回報率為208.25%，從財務成本上看可行。當折現(xiàn)率設定為15%時，內(nèi)部收益率（IRR）為30.63%，凈現(xiàn)值(NPV)為17412，該方案可行?，F(xiàn)金流量表方案一全售模式現(xiàn)金流量表附：幾個專