工廠化的變革

TheRevolutionDuetotheHousingIndustrialization為什么要做工廠化為什么萬科要主動做工廠化為什么萬科要現(xiàn)在做工廠化我們的目標我們的行動為什么要做工廠化品質(zhì)問題勞力問題效率問題行業(yè)趨勢各發(fā)達國家均已完成工廠化的過程行業(yè)趨勢經(jīng)濟增長率年建設(shè)量（萬戶）城市化率工廠化率50～70年80年代現(xiàn)狀50～70年80年代現(xiàn)狀50～70年80年代現(xiàn)狀50～70年80年代現(xiàn)狀日本11.15%1~3%110114.712357%65%80%60~70%80~90%50%左右美國6%7%3.5%19512816764%87%90%30%50%60%中國10%9%8％13024017％25％40%————7~8%發(fā)達國家曾經(jīng)與我們有相同的背景環(huán)境各發(fā)達國家均已完成工廠化的過程行業(yè)趨勢50～70年代目前政府企業(yè)政府企業(yè)日本從財政、金融、稅收等各方面出臺相應(yīng)政策在政府的扶持下發(fā)展工廠化住宅，并形成不同的發(fā)展模式加強住宅部品和性能的認定加強工廠化住宅的研發(fā)和生產(chǎn)美國制定通用部品標準在通用標準的基礎(chǔ)上發(fā)展工廠化住宅鼓勵建筑業(yè)的發(fā)展開放式的發(fā)展模式中國根據(jù)蘇聯(lián)模式推行工業(yè)化住宅，但從技術(shù)和政策上缺乏配套體系國有企業(yè)，以重工業(yè)為主，缺乏輕工業(yè)的配套缺乏配套產(chǎn)業(yè)政策開始進行工廠化的研究和試點發(fā)達國家早在50年前已開始工廠化的推進目前工廠化住宅比例目前各企業(yè)工廠化住宅的市場份額日本

工廠化住宅比例約20～25％其中42％為獨戶住宅，58％為集合住宅

積水房屋占21.1%

大和房屋占13.8%

三澤房屋占12.4%美國

工廠化住宅比例約31％其中獨戶住宅占90％以上，集合住宅比例小于10％98年前25家大公司占92％

00年前10家大公司占78％中國——

各企業(yè)進行工廠化的嘗試處于試驗階段發(fā)達國家的主流開發(fā)商也完成了工廠化的過程行業(yè)趨勢目前發(fā)達國家工廠化住宅發(fā)展成熟品質(zhì)問題傳統(tǒng)生產(chǎn)方式下，戶均保修量維持在20條/月/百戶傳統(tǒng)方式下品質(zhì)的瓶頸勞力問題勞動力成本上升有加速之勢勞動力成本的持續(xù)上升近年企業(yè)最低工資標準調(diào)整一覽17.2%34.11%19.23%04比03年上升幅度10.1%5456.45%495465北京19.16%68412.54%574510廣東8.77%6209.61%570520浙江漲幅2004年7～12月（元/月）漲幅2004年1～4月（元/月）2003年（元/月）勞力問題勞動力成本的持續(xù)上升20％6050約15％深圳增幅短缺時（元/天）平時（元/天）＞40％20％40％70＋路費50約30～40％東莞6050約25％中山7050約10％廣州木工平均工資勞動力短缺情況04年珠三角地區(qū)勞動力短缺問題突出萬科同樣面臨勞動力成本上升的問題2003年2004年2015年人數(shù)在建面積（萬m2）效率（萬m2/人）人數(shù)在建面積（萬m2）效率（萬m2/人）人數(shù)在建面積（萬m2）效率（萬m2/人）2822951.0464004361.09366940001.09若按傳統(tǒng)方式，10年后人員情況2003年2015年人數(shù)在建面積（萬m2）效率（萬m2/人）人數(shù)在建面積（萬m2）效率（萬m2/人）4004361.0950020004若改變生產(chǎn)方式，10年后人員情況注：效率按日本90年代建筑市場的平均水平計算效率問題傳統(tǒng)方式下，效率存在提升的瓶頸人均工程管理面積為什么萬科科要主動做做工廠化競爭的需要要具備條件競爭的需要要工廠化實施后可提高行業(yè)門檻入行的技術(shù)術(shù)門檻具備一定技技術(shù)能力的的企業(yè)才能能在行業(yè)中中發(fā)展萬科要做行業(yè)的領(lǐng)跑者已有同行在在開始進行行工廠化住住宅的試點點和嘗試行業(yè)面臨品品質(zhì)、效率率、勞動力力資源等瓶瓶頸已有境外企企業(yè)在華進進行鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)構(gòu)住宅的生生產(chǎn)、銷售售具備條件需克服品質(zhì)質(zhì)、效率、、勞動力等等問題實現(xiàn)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)發(fā)展實現(xiàn)中長期發(fā)展規(guī)劃的需要需改變傳統(tǒng)統(tǒng)生產(chǎn)方式式，以實現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展展規(guī)劃在財務(wù)、架架構(gòu)、資源源方面具備備條件萬科目前具備開展工廠化的條件為什么萬科科要現(xiàn)在做做工廠化發(fā)展的時機機全球一體化化發(fā)展的時機機行業(yè)的高速發(fā)展黃金時期起步高速發(fā)展平穩(wěn)期衰退期單位：美元元未來20年中國所處處階段穩(wěn)定增長主要城市所所處階段未來20年，中國房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)處于高速速發(fā)展期及及穩(wěn)定增長長期發(fā)展的時機機萬科的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展時期41%連續(xù)5年復(fù)合增長長33.1％11%銷售收入持持續(xù)增長42%52%連續(xù)5年復(fù)合增長長30.3％凈利潤持續(xù)續(xù)增長全球一體化化產(chǎn)業(yè)技術(shù)逐漸形成全球一體化趨勢日本住宅生生產(chǎn)商與中中國企業(yè)的的合作境外材料供供應(yīng)商的生生產(chǎn)本土化化趨勢美國公司已已開始在中中國推廣其其多層輕鋼鋼結(jié)構(gòu)體系系具備條件的合作伙伴逐漸增多萬科需要培養(yǎng)自己的核心能力必須掌握主主動，否則則只可能成成為執(zhí)行者者首先需要建建立行業(yè)標標準，形成成技術(shù)門檻檻4～9層工廠化住住宅處于起起步階段一些在華外外企逐漸開開展工廠化化的設(shè)計、、生產(chǎn)等業(yè)業(yè)務(wù)我們的目標標工廠化率應(yīng)用規(guī)模成本范圍核心能力我們的目標標計劃用三至至五年的時時間，通過過研究、中中試等各個個環(huán)節(jié)，使使工廠化住住宅具備推推廣條件，，同時奠定定萬科在住住宅工廠化化方面的行行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)地地位。工廠化率40％60％80％3507530結(jié)構(gòu)、圍護護、設(shè)備和和內(nèi)裝基本本實現(xiàn)工廠廠化工廠化率應(yīng)用面積（萬m2）技術(shù)更新，，提高工廠廠化程度除個性化部部品外，全全部實現(xiàn)工工廠化注：工廠化化率指工廠廠生產(chǎn)的構(gòu)構(gòu)件價值與與總材料和和制品價值值的比值應(yīng)用規(guī)模10％15％25％1400500300應(yīng)用規(guī)模銷售面積（萬m2）應(yīng)用面積達達到350萬m2應(yīng)用面積達達到75萬m2應(yīng)用面積達達到30萬m2注：應(yīng)用率率指工廠化化項目住宅宅的套數(shù)占占當年總開開發(fā)套數(shù)的的比值成本范圍25％10％5％3050.205年完成中試試階段成本增幅應(yīng)用面積（萬m2）06年進行小范范圍試點07年開始推廣廣應(yīng)用核心能力核心技術(shù)能力建立基礎(chǔ)企業(yè)標準形成企業(yè)標標準體系形成新的企企業(yè)標準設(shè)計參照國國外標準形成企業(yè)標標準企業(yè)標準的的更新3050.2應(yīng)用面積（萬m2）核心能力整合的能力美國四大房地產(chǎn)公司直接進入的領(lǐng)域

市場調(diào)研土地獲取原材料工廠生產(chǎn)施工市場推廣銷售過程售后服務(wù)研究機構(gòu)PulteHomes●●●●●●●●●Lennar●●

●●●●●Centex●●●●●

●●Horton●●

●●●日本住宅產(chǎn)業(yè)集團直接進入的領(lǐng)域

市場調(diào)研土地獲取原材料工廠生產(chǎn)施工市場推廣銷售過程售后服務(wù)研究機構(gòu)積水房屋●●●●●

●●大和房屋●

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萬科直接進入的業(yè)務(wù)領(lǐng)域

市場調(diào)研土地獲取原材料工廠生產(chǎn)施工市場推廣銷售過程售后服務(wù)研究機構(gòu)目前●●●●●●未來？？？？？？

？？？

我們的行動動方式架構(gòu)資源計劃計劃05年5月完成輕鋼體系施工圖

05年6月完成預(yù)制混凝土體系施工圖

05年5月完成日本住宅產(chǎn)業(yè)研究報告

05年10月完成輕鋼體系意向合作方的評估

05年12月完成預(yù)制混凝土意向合作方的評估研究階段中試階段05年12月完成輕鋼體系中試產(chǎn)品

05年12月完成預(yù)制混凝土體系中試產(chǎn)品應(yīng)用階段06年完成兩種產(chǎn)品的5萬m2小范圍應(yīng)用

06年確定輕鋼及預(yù)制混凝土體系的戰(zhàn)略合作方

07年開始規(guī)?；瘧?yīng)用方式初期采取對外合作的方式自身不具備專業(yè)經(jīng)驗和管理經(jīng)驗需要借助合作方資源逐漸加強自身專業(yè)能力逐漸掌握核心技術(shù)形成企業(yè)標準進而參與國家標準的編制進行更多的獨立研發(fā)和專利申請架構(gòu)決策機構(gòu)集團工廠化化小組工作小組工作機構(gòu)具體業(yè)務(wù)工廠化中心理論研究中試研究輕鋼體系預(yù)制砼體系現(xiàn)場管理設(shè)備體系圍護體系內(nèi)飾體系資源合作伙伴資源財務(wù)資源人力資源政府資源專家資源合作方資源

建設(shè)部（住宅產(chǎn)業(yè)化促進中心、房地產(chǎn)司、科技司、科技促進中心）深圳住宅產(chǎn)業(yè)協(xié)議會深圳市國土局、建設(shè)局、科技局、消防局

建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化專家委員會中國建科院清華、同濟、東大等高等院校中國鋼結(jié)構(gòu)協(xié)會專家委員會深圳審圖院美國NAHB專家組香港房屋署

上海美建鋼結(jié)構(gòu)公司

WorthingtonIndustries

歐文斯科寧設(shè)備、建材生產(chǎn)商海爾家居集成公司百安居家私制品公司

ARUP

混凝土制品生產(chǎn)商預(yù)制混凝土體系承建商TheEnd9、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Wednesday,December28,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。21:11:2921:11:2921:1112/28/20229:11:29PM11、以我我獨沈沈久，，愧君君相見見頻。。。12月月-2221:11:2921:11Dec-2228-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。21:11:2921:11:2921:11Wednesday,December28,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2221:11:2921:11:29December28,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。28十十二月20229:11:29下午午21:11:2912月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月229:11下下午12月-2221:11December28,202216、行動出成果果，工作出財財富。。2022/12/2821:11:2921:11:2928December202217、做前，能能夠環(huán)視四四周；做時時，你只能能或者最好好沿著以腳腳為起點的的射線向前前。。9:11:29下下午9:11下下午21:11:2912月-229、沒沒有有失失敗敗，，只只有有暫暫時時停停止止成成功功??！。。12月月-2212月月-22Wednesday,December28,202210、很很多多事事情情努努力力了了未未必必有有結(jié)結(jié)果果，，但但是是不不努努力力卻卻什什么么改改變變也也沒沒有有。。。。21:11:2921:11:2921:1112/28/20229:11:29PM11、成功功就是是日復(fù)復(fù)一日日那一一點點點小小小努力力的積積累。。。12月月-2221:11:2921:11Dec-2228-Dec-2212、世間間成事事，不不求其其絕對對圓滿滿，留留一份份不足足，可可得無無限完完美。。。21:11:2921:11:2921:11Wednesday,December28,202213、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2221:11:2921:11:29December28,202214、意志堅堅強的人人能把世世界放在在手中像像泥塊一一樣任意意揉捏。。28十十二月20229:11:29下午午21:11:2912月-2215、楚塞三湘接接，荊門九派派通。。。十二月229:11下下午12月-2221:11December28,202216、少年十五二二十時，步行行奪得胡馬騎騎。。2022/12/2821:11:2921:11:2928December202217、空山新雨雨后，天氣氣晚來秋。。。9:11:29下下午9:11下下午21:11:2912月-229、楊楊柳柳散散和和風風，，青青山山澹澹吾吾慮慮。。。。12月月-2212月月-22Wednesday,December28,202210、閱閱讀讀一一切切好好書書如如同同和和過過去去最最杰杰出出的的人人談?wù)勗捲?。?1:11:2921:11:2921:1112/28/20229:11:29PM11、越是是沒有有本領(lǐng)領(lǐng)的就就越加加自命命不凡凡。12月月-2221:11:2921:11Dec-2228-Dec-2212