年下半年中國房地產(chǎn)市場政策環(huán)境分析1、宏觀經(jīng)濟(jì)

經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，投資尤其是基建投資是穩(wěn)增長的重要手段經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，但物價上漲勢頭得到抑制。上半年國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)惡化，歐債危機(jī)持續(xù)擴(kuò)散，中國經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)走低、物價增速大幅回落，GDP增速能否“保八”的擔(dān)憂日益加重。2022年一季度GDP增長8.1%，同比、環(huán)比增幅均有明顯降低，二季度經(jīng)濟(jì)增速有可能低于8%，各大討論機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)2022年全年中國GDP增長預(yù)期（摩根大通下調(diào)至7.7%，德意志銀行下調(diào)0.3個百分點(diǎn)至7.9%，瑞信下調(diào)0.3個百分點(diǎn)至7.7%）。物價方面，年初以來CPI增速持續(xù)回落，5月降至3%，物價上漲現(xiàn)象得到有力掌握，為政府進(jìn)一步微調(diào)預(yù)調(diào)供應(yīng)了肯定空間。

外貿(mào)形勢不樂觀，消費(fèi)短期難以大幅提升，投資照舊是穩(wěn)增長的重要手段。過去十年，我國GDP處于一個快速增長時期，同比增速在2022年達(dá)到最高點(diǎn)，增長14.2%，之后由于金融危機(jī)影響有所放緩，但仍在9%以上。除2022年外，過去十年凈出口對GDP的直接拉動均值在1個百分點(diǎn)左右（2022年貢獻(xiàn)為-3.9個百分點(diǎn)），貢獻(xiàn)在“三駕馬車”中最低。2022年開頭，投資成為拉動GDP增長的最大動力，其中2022年由于國家的刺激政策，投資直接拉動GDP上漲8.4個百分點(diǎn)，遠(yuǎn)超5.2%的平均水平。依據(jù)商務(wù)部報告《中國對外貿(mào)易形勢報告（2022年春季）》，2022年外貿(mào)形勢不容樂觀，增速比2022年有所回落，由于基數(shù)效應(yīng)，凈出口對GDP的貢獻(xiàn)將在正負(fù)1個百分點(diǎn)以內(nèi)。

另一方面，消費(fèi)對GDP增長的貢獻(xiàn)始終位居次席，伴隨過去兩年各種消費(fèi)刺激政策效果的漸漸減弱或到期退出，消費(fèi)增速將連續(xù)回落。因此，投資照舊是穩(wěn)增長的重要手段。

2、貨幣政策

結(jié)構(gòu)性放松利好房地產(chǎn)市場，但放松力度不會超過2022年下半年貨幣政策微調(diào)的力度和頻率是影響房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵，但可以確定的是，出于對房價反彈的擔(dān)憂，針對房地產(chǎn)業(yè)的差別化信貸政策仍會嚴(yán)格執(zhí)行，信貸投放也難以突破2022年高點(diǎn)。今年以來，中央預(yù)調(diào)微調(diào)力度持續(xù)加大，兩次降準(zhǔn)、兩次降息，貨幣流淌性增加，置業(yè)者的觀望心情緩解，剛性需求和改善性需求間續(xù)釋放，推動成交量穩(wěn)步回升。歷史閱歷表明，信貸政策對房地產(chǎn)市場影響顯著，在貨幣政策放松的狀況下房價可能再度上漲。出于對房價反彈的擔(dān)憂，中央仍將堅持房地產(chǎn)調(diào)控的大方向，一方面確保針對房地產(chǎn)業(yè)的差別化信貸政策嚴(yán)格實(shí)現(xiàn)，防止信貸資金大量流入樓市，另一方面堅持限購、稅收等房地產(chǎn)調(diào)控政策，不讓投資投機(jī)需求抬頭。此外，由于監(jiān)管機(jī)構(gòu)對商業(yè)銀行實(shí)行存貸比考核，存款預(yù)備金率仍處于近年較高水平，商業(yè)銀行放貸力量不足，今年新增貸款突破2022年近10萬億規(guī)模的可能性微小。

3、房地產(chǎn)調(diào)控

隨著信貸投放及基礎(chǔ)設(shè)施投資力度加大，“穩(wěn)增長”效果逐步顯現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟(jì)將漸漸走出底部，房地產(chǎn)調(diào)控的大方向?qū)⒃?022年下半年連續(xù)連續(xù)。

總體而言，下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持穩(wěn)中趨緊態(tài)勢，抑制投資投機(jī)需求的大方向不變。本輪房地產(chǎn)調(diào)控肩負(fù)經(jīng)濟(jì)平安、政治民生和政府公信力等重任。為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控效果，防止市場消失反彈，中