東京城市發(fā)展案例研究版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（中國(guó)）有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。問(wèn)題：東京五次城市（東京）規(guī)劃的原因、背景、效果是什么城市發(fā)展過(guò)程中如何解決城市功能、板塊外擴(kuò)與城市向心力較強(qiáng)之間的矛盾衛(wèi)星城市功能如何劃分？城市之間如何協(xié)調(diào)發(fā)展解答問(wèn)題二東京視角東京政府主動(dòng)地提高東京城區(qū)（老城）土地價(jià)格，使得城區(qū)的人群、產(chǎn)業(yè)被動(dòng)外溢東京政府在新城區(qū)（衛(wèi)星城）實(shí)行新的土地優(yōu)惠政策，并對(duì)入駐新城的企業(yè)實(shí)行新的財(cái)政優(yōu)惠政策由于新城的住宅價(jià)格很低（較老城）、城市配套相對(duì)完善，而且有實(shí)業(yè)企業(yè)入駐，這對(duì)于城市低收入人群，以及周邊外來(lái)人群還是有相當(dāng)吸引力，合理的分配了城市發(fā)展過(guò)程中的向心力與城市功能、板塊之間的矛盾新城視角：新城建設(shè)（橫濱、六本木…)：為什么發(fā)展新城，什么時(shí)間開(kāi)始發(fā)展橫濱，為了發(fā)展橫濱都做了哪些是橫濱21世紀(jì)港項(xiàng)目立項(xiàng)用意？其發(fā)展歷程？對(duì)橫濱和東京都有什么意義？項(xiàng)目發(fā)展方向有無(wú)變化？橫濱、橫濱21世紀(jì)港與東京在其發(fā)展時(shí)間節(jié)點(diǎn)上與東京城市發(fā)展規(guī)模節(jié)點(diǎn)是怎樣的關(guān)系?橫濱21世紀(jì)港項(xiàng)目是推動(dòng)橫濱商務(wù)核心城市建設(shè)的重要項(xiàng)目，已經(jīng)發(fā)展成為東京邊緣區(qū)重要的核心商務(wù)區(qū)之一橫濱21世紀(jì)港項(xiàng)目是東京第四次首都圈基本規(guī)劃的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目之一，該計(jì)劃目的在于分擔(dān)日益向東京集中的商務(wù)辦公功能，引導(dǎo)此類城市功能向商務(wù)核心城市集中該項(xiàng)目距離東京市核心區(qū)30公里，是為了配合將橫濱市發(fā)展為國(guó)際文化城市和自立型核心城市規(guī)劃而啟動(dòng)的項(xiàng)目占地約為186公頃，開(kāi)發(fā)內(nèi)容主要以商業(yè)和商務(wù)辦公為主體，2003年該區(qū)域就業(yè)人口達(dá)到5萬(wàn)人，入住公司數(shù)量達(dá)到980家該項(xiàng)目毗鄰東京首都高速公路和城際高速鐵路，與橫濱和東京的交通極其便捷首都高速公路minatomirai鐵路橫濱羽田鐵路項(xiàng)目毗鄰首都高速公路該高速公路與1964開(kāi)通，該高速高速公路將東京周邊的橫濱、八王子、大宮及千葉等重要規(guī)劃商務(wù)核心城市相連接項(xiàng)目地塊內(nèi)部有兩條重要鐵路穿過(guò)，兩條鐵路將該區(qū)域與橫濱鐵路站聯(lián)系，通過(guò)橫濱鐵路站和東京以及其他重要區(qū)域?qū)崿F(xiàn)快速連接，從地塊到達(dá)東京市區(qū)需要大約30分鐘時(shí)間橫濱21世紀(jì)港定位于集辦公、文化、商業(yè)以及城市居住為一體的新型城市商務(wù)核心區(qū)橫濱21世紀(jì)港建設(shè)目標(biāo)推動(dòng)橫濱城市功能的獨(dú)立和完善：作為橫濱城市中心，為市區(qū)人口提供購(gòu)物、休閑以及文化娛樂(lè)娛樂(lè)的場(chǎng)所土地集約利用：充分利用港口廢棄用地，改造成為適宜游覽的觀光區(qū)分散首都城市功能：承擔(dān)東京辦公、商業(yè)以及國(guó)際會(huì)議交往功能，推動(dòng)?xùn)|京都市圈多核心城市的發(fā)展目標(biāo)24小時(shí)文化城——集辦公、文化、商業(yè)以及城市居住功能為一體，成為區(qū)域與世界連接互動(dòng)的核心地區(qū)21世紀(jì)信息之城——是高科技、知識(shí)密集以及國(guó)際企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃以及研究發(fā)展中心環(huán)境之城——人與自然實(shí)現(xiàn)融合和交流的城市橫濱21世紀(jì)港項(xiàng)目占地186公頃，其中港口設(shè)施占地11公頃左右，用于辦公、商業(yè)、居住以及其他設(shè)施的建設(shè)用地規(guī)模在87公頃，公園以及開(kāi)放空間占地46公頃21世紀(jì)港核心區(qū)規(guī)劃五大功能區(qū)商務(wù)區(qū)：集聚公司總部以及相關(guān)文化、商業(yè)輔助設(shè)施步行區(qū)：包括博物館在內(nèi)的文化設(shè)施以及購(gòu)物公園和城市住宅國(guó)際區(qū)：主要以酒店、商業(yè)、娛樂(lè)、會(huì)展設(shè)施為主商業(yè)區(qū)：圍繞火車(chē)/地鐵站點(diǎn)布置，大型的辦公、酒店以及商業(yè)聚集區(qū)開(kāi)放區(qū)：主要以開(kāi)放公園為主橫濱21世紀(jì)港核心區(qū)功能分區(qū)橫濱21世紀(jì)港土地利用狀況項(xiàng)目以對(duì)外交通設(shè)施為核心合理安排土地利用強(qiáng)度和土地利用類型靠近主要鐵略站點(diǎn)和區(qū)域內(nèi)部主要交通干道，覆蓋率不低于80%，毛容積率在8左右交通較為方便，臨近紅色區(qū)域，覆蓋率80%，毛容積率在6左右覆蓋率80%，毛容積率4左右地塊面積分區(qū)限高11-21.3毛容積率：4建筑覆蓋率：80%31m202.260m421.3毛容積率：6建筑覆蓋率：80%120m430.8毛容積率：6建筑覆蓋率：80%180m460.957/582.3670.8區(qū)域商務(wù)辦公功能以企業(yè)總部、研發(fā)以及中心城商務(wù)辦公中樞管理的后臺(tái)服務(wù)企業(yè)為特色橫濱21世紀(jì)未來(lái)城已經(jīng)成為了東京周邊商務(wù)功能最集中的區(qū)域之一，有效地承擔(dān)了疏散東京商務(wù)辦公的職能，吸引的企業(yè)類型包括公司總部、行業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)以及總部后臺(tái)服務(wù)企業(yè)，2003年年底，該區(qū)域共有企業(yè)將近1000家,區(qū)域辦公面積達(dá)到350萬(wàn)平米左右入住該區(qū)域的著名企業(yè)總部或者研發(fā)中心包括橫濱銀行、動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)際熱帶森林組織、富士軟件、日產(chǎn)汽車(chē)、三菱重工大廈名稱層數(shù)年份YokohamaLandmarkTower701993Block40DevelopmentNorth612007Block40DevelopmentSouth612007Queen'sTowerA361995MitsubishiJyukoYokohamaBuilding331994M.M.TOWERSEast302003M.M.TOWERSSouth302003M.M.TOWERSWest302003NissekiYokohamaBuilding301997YokohamaSkyBuilding291996Queen'sTowerB281995TheBankofYokohamaHeadOffice281993FUJISOFTABCSakuragichoBuilding222003YokohamaMediaTower221999Block28Development212003Queen'sTowerC211996YTBuilding152006KenminKyosaiPlazaBuilding142004YokohamaDesignCenter122004項(xiàng)目同時(shí)擁有完善的會(huì)議、酒店和公寓設(shè)施，為區(qū)域商務(wù)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供高質(zhì)量的商務(wù)配套活動(dòng)空間，同時(shí)承擔(dān)東京的部分國(guó)際商務(wù)交往交流職能名稱建成時(shí)間設(shè)施設(shè)備建面結(jié)構(gòu)橫濱國(guó)家集會(huì)廳1994.45002個(gè)座位的會(huì)議廳8種語(yǔ)言同聲翻譯16700平米地上7層，地下一層會(huì)議中心1991.71000座位的會(huì)議主廳，60個(gè)中小會(huì)議室8種語(yǔ)言同聲翻譯30000平米地上7層，地下一層展覽館1991.1020000平米展覽各種會(huì)展設(shè)備51000平米鋼結(jié)構(gòu)橫濱洲際大酒店橫濱太平洋酒店橫濱皇家酒店橫濱NAVIOS酒店由會(huì)議中心、展覽廳、賓館和國(guó)立大展廳構(gòu)成的世界最大的綜合性活動(dòng)中心之一，曾經(jīng)舉辦過(guò)多次大型國(guó)際展覽和會(huì)議，已經(jīng)成為區(qū)域重要的景點(diǎn)；此外區(qū)域共有四家高檔次酒店，滿足區(qū)域商務(wù)以及旅游人群的住宿需求，會(huì)議酒店總建筑面積在50萬(wàn)平米左右區(qū)域打造集購(gòu)物、文化以及娛樂(lè)為一體的購(gòu)物體驗(yàn)公園，為商務(wù)以及居住人群提供服務(wù)的同時(shí)，成為了著名的旅游景點(diǎn)之一，推動(dòng)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展橫濱21世紀(jì)未來(lái)城的商業(yè)娛樂(lè)功能主要集中在圖中藍(lán)色區(qū)域，該區(qū)域被稱為購(gòu)物中心公園，集中了橫濱所有主要的商店、文化娛樂(lè)設(shè)施，成為了集購(gòu)物、娛樂(lè)為一體的購(gòu)物公園。2003年