謹呈：青島利群集團打造即墨首席財富引擎！利群即墨項目營銷推廣報告關于利群——中國500強企業(yè)，山東商業(yè)巨擘，年銷售額138億元的超級商業(yè)航母，厚積薄發(fā)，開啟掘金狂潮！關于區(qū)域——輻射膠東半島的小商品集散地，即墨未來的財富樞紐，財富制勝的橋頭堡！關于項目——22萬平米巨型體量，即墨首個商業(yè)綜合體，4星級酒店，首個酒店式公寓，必將領袖西城，傲視即墨。前言報告思維導圖城市背景研究企業(yè)解讀區(qū)域背景研判項目本體解讀面臨核心問題項目整體定位項目背景問題判斷機會與策略整體定位主要的研究內(nèi)容營銷推廣解決方案1234目標解讀項目解讀核心問題提出突破方向報告結(jié)構(gòu)基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的項目目標解析本體解讀/背景解讀/客群分析實現(xiàn)項目目標面臨的核心問題提煉項目定位/營銷推廣/銷售組織以商業(yè)為主營業(yè)務企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)模式!理解利群對企業(yè)戰(zhàn)略的理解利用商業(yè)經(jīng)營的現(xiàn)金流推動房地產(chǎn)的開發(fā)，利用房地產(chǎn)開發(fā)取得的高額利潤擴大商業(yè)的發(fā)展。在房地產(chǎn)市場形勢好的情況下，擴大房地產(chǎn)的開發(fā)力度，取得更多利潤；在房地產(chǎn)市場不好的情況下，緊縮房地產(chǎn)開發(fā)，保障商業(yè)的正常運營。保證項目絕對成功；快速銷售，快速回籠資金，實現(xiàn)合理利潤；通過項目成功運作，鞏固利群企業(yè)品牌。企業(yè)戰(zhàn)略布局下的項目戰(zhàn)略銷售：公寓部分：開盤12個月內(nèi)基本清盤，銷售21880.5平方米，（90％以上的銷售率）。商業(yè)街部分：開盤8個月內(nèi)銷售90%，即18530平米。品牌：利用項目的市場追捧和熱銷，獲得較高市場美譽度，從而帶來項目和企業(yè)品牌的鞏固和提升。戰(zhàn)略下的營銷目標1234目標解讀項目解讀核心問題提出突破方向報告結(jié)構(gòu)基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的項目目標解析本體解讀/背景解讀/客群分析實現(xiàn)項目目標面臨的核心問題提煉項目定位/營銷推廣/銷售組織本體解讀背景解讀客群解讀地塊解讀地塊屬性解讀地塊價值解讀產(chǎn)品解讀各業(yè)態(tài)的城市屬性解讀各業(yè)態(tài)的價值關系解讀城市屬性性界定即墨市即墨處于于青島市市“環(huán)灣灣保護，，擁灣發(fā)發(fā)展”、、“一主主三輔多多組團””發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略的膠膠州灣地地區(qū)核心心內(nèi)圈層層，為大大青島城城市發(fā)展展框架下下五個重重點中心心鎮(zhèn)之首首。區(qū)域?qū)傩孕越缍ǜ鶕?jù)即墨墨市城市市規(guī)劃，，即墨分分為東、、中、西西、城區(qū)區(qū)四大部部分。西西部城區(qū)區(qū)預留空空間為青青島高新新區(qū)發(fā)展展搞好服服務配套套新利群群大廈位位于西部部核心商商圈位置置，其得得天獨厚厚的商業(yè)業(yè)資源為為項目奠奠定良好好基的礎礎。城區(qū)西部東部中部項目所在在的西部部區(qū)域為為重點規(guī)規(guī)劃的發(fā)發(fā)展現(xiàn)代代物流業(yè)業(yè)、商業(yè)業(yè)、先進進制造業(yè)業(yè)和綜合合配套服服務業(yè)的的區(qū)域。?！黾茨吕喝捍髲B■■76畝畝■■容積積率：3項目屬性性界定大規(guī)模/中低密密度綜合合體項目目酒店式公公寓商業(yè)購物物中心酒店配套套服務依托潛力力商圈，，擁有有有絕對強強勢資源源。總規(guī)模：：215434.37㎡商商業(yè)部部分：80709.91㎡㎡

酒店店部分：：48989.91㎡㎡酒酒店公寓寓部分：：24311.68㎡㎡地地下：61431.87㎡㎡宗地分析析■屬于大規(guī)規(guī)模項目目，具有有較大的的開發(fā)空空間。地塊現(xiàn)狀狀目前地塊塊正在進進行平整整處理，，部分洼洼水地填填平后，，前期工工作基本本準備就就緒。項目四至至北側(cè)小商商品批發(fā)發(fā)城西側(cè)居住住區(qū)東側(cè)八里里莊二村村南側(cè)居住住區(qū)項目所在在區(qū)域北北面集中中了眾多多的專業(yè)業(yè)批發(fā)市市場，東東、西、、南側(cè)為為原始村村落，為為待開發(fā)發(fā)區(qū)域，，發(fā)展?jié)摑摿薮蟠?。小結(jié)即墨市為為青島重重點城鎮(zhèn)鎮(zhèn)，即墨墨經(jīng)濟的的快速發(fā)發(fā)展為項項目的開開發(fā)奠定定了良好好的市場場基礎。。項目位于于即墨以以現(xiàn)代物物流業(yè)、、先進制制造業(yè)為為主的西西部商業(yè)業(yè)地段，，區(qū)域內(nèi)內(nèi)集中了了眾多的的專業(yè)市市場，各各大專業(yè)業(yè)市場經(jīng)經(jīng)營情況況良好，，輻射膠膠東半島島甚至整整個山東東省，為為項目開開發(fā)帶來來了大量量的人氣氣和商業(yè)業(yè)的需求求。項目規(guī)劃劃為高端端大型綜綜合體物物業(yè)，彌彌補周邊邊高端酒酒店、商商業(yè)配套套的缺失失，在完完善區(qū)域域功能的的同時，，更能成成為即墨墨西城的的地標性性建筑。。項目所在在地塊交交通路網(wǎng)網(wǎng)系統(tǒng)發(fā)發(fā)達，具具備高端端商業(yè)開開發(fā)的先先決條件件。地塊解讀讀地塊屬性性解讀地塊價值值解讀產(chǎn)品解讀讀各業(yè)態(tài)的的城市屬屬性解讀讀各業(yè)態(tài)的的價值關關系解讀讀建筑總體體形象現(xiàn)現(xiàn)代感強強烈，超超越即墨墨市場，，打造即即墨第一一城市綜綜合體，，成就區(qū)區(qū)域地標標。即墨高星星級酒店店、高檔檔公寓、、區(qū)域綜綜合性商商業(yè)、特特色商業(yè)業(yè)街。綜合體各各物業(yè)形形態(tài)有機機結(jié)合，，實現(xiàn)項項目整體體價值提提升物業(yè)類型角色公寓貢獻現(xiàn)金流商業(yè)街實現(xiàn)高利潤、貢獻現(xiàn)金流利群商廈樹立標桿形象高星級酒店引領商務新生活方向各種物業(yè)業(yè)類型在在本項目目開發(fā)中中的角色色定位高中價格吸引引力高

中住宅底商寫字樓綜合商業(yè)產(chǎn)品競爭力

低低公寓投入兩可不投本體總結(jié)結(jié)依托城市市發(fā)展，，成就即即墨規(guī)劃劃的商業(yè)業(yè)區(qū)核心心；專業(yè)市場場密集區(qū)區(qū)，帶來來大量的的人氣。。區(qū)域品牌利群品牌牌的強勢勢出擊；；利群品牌牌強大的的市場基基礎。本體即墨首席席城市綜綜合體；；提升區(qū)域域價值的的標志性性建筑；；引領區(qū)域域的商業(yè)業(yè)升級。。產(chǎn)品關系系商業(yè)、酒酒店部分分利群持持有經(jīng)營營；酒店式公公寓、沿沿街商鋪鋪對外銷銷售，回回籠現(xiàn)金金。本體解讀讀背景解讀讀客群解讀讀研究目的的：研究項目目所依托托大區(qū)域域——青青島市房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀；研究項目目所依托托的城市市——即即墨城市市經(jīng)濟發(fā)發(fā)展狀況況、即墨墨房地產(chǎn)產(chǎn)市場現(xiàn)現(xiàn)狀；研究項目目所屬的的區(qū)域商商業(yè)環(huán)境境發(fā)展狀狀況等，，分析現(xiàn)狀狀及未來來發(fā)展趨趨勢，進進而對項項目可能能的機會會進行判判斷。本項目市市場空間間有多大大？從青島房房地產(chǎn)市市場發(fā)展展趨勢看看，是否否支持項項目開發(fā)發(fā)？從即墨房房地產(chǎn)板板塊發(fā)展展看，是是否支持持本項目目開發(fā)？？從區(qū)域商商業(yè)環(huán)境境看，是是否支持持本項目目開發(fā)？？市場及發(fā)發(fā)展機會會研判邏邏輯結(jié)構(gòu)構(gòu)從即墨城城市發(fā)展展看，是是否支持持項目開開發(fā)？青島房地地產(chǎn)市場場現(xiàn)狀總總結(jié)2008年下半半年青島島房地產(chǎn)產(chǎn)市場形形勢受全全國形勢勢影響也也進入下下行階段段，銷售售壓力較較大。2008年青島島總銷量量為353.17萬平平米。2009年2月月開始青青島房地地產(chǎn)市場場銷量開開始呈逐逐月上升升趨勢，，房地產(chǎn)產(chǎn)市場銷銷售狀況況有所好好轉(zhuǎn)。2009年前5個月，，青島房房價整體體下跌了了7.96%，，截止2009年6月月底，普普通住宅宅成交26898套，，成交面面積239.93萬平平方米。。2009年年開盤盤的中中?！ぁゃy海海一號號、偉偉東··幸福福城項項目都都取得得了較較好的的銷售售業(yè)績績，開開盤即即實現(xiàn)現(xiàn)銷售售200套套以上上。銷銷售較較好的的項目目月均均銷售售在55套套左右右，普普通項項目月月均銷銷售也也在20-30套左左右。?？蛻糍徺彿炕鼗貧w理理性，，更注注重實實實在在在的的品質(zhì)質(zhì)和性性價比比。青島房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場區(qū)域域格局局膠南市市、即即墨市市、膠膠州市市、平平度市市、萊萊西市市等5個縣縣級市市，為為青島島市的的衛(wèi)星星城鎮(zhèn)鎮(zhèn)。隨著大大青島島格局局的逐逐步推推進，，住宅郊郊區(qū)化化的趨趨勢日日益明明顯。卓越越、寶寶龍、、萬科科等地地產(chǎn)大大鱷先先后落落戶城城陽、、即墨墨、膠膠南等等地，，對于于促進進地級級市房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的發(fā)發(fā)展具具有重重要的的作用用。即墨市市是青青島樓樓市中中一支支“潛潛力股股”，，與青青島的的物理理距離離最近近，是是青島島經(jīng)濟濟發(fā)展展的龍龍頭縣縣市，，為膠膠東最最大的的小商商品集集散地地。萊西市膠州市即墨市膠南市平度市青島市市區(qū)青島房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場形勢勢的好好轉(zhuǎn)，，對于于促進進即墨墨市房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場形勢勢的好好轉(zhuǎn)具具有重重要意意義，，青島島格局局的推推進，，住宅宅郊區(qū)區(qū)化的的趨勢勢越來來越明明顯，，即墨墨市是是青島島樓市市中一一支““潛力力股””，優(yōu)優(yōu)良的的經(jīng)濟濟發(fā)展展形勢勢，對對投資資性物物業(yè)的的發(fā)展展是一一個良良好的的機會會。本項目目市場場空間間有多多大？？從青島島房地地產(chǎn)市市場發(fā)發(fā)展趨趨勢看看，是是否支支持項項目開開發(fā)？？從即墨墨房地地產(chǎn)板板塊發(fā)發(fā)展看看，是是否支支持本本項目目開發(fā)發(fā)？從區(qū)域域商業(yè)業(yè)環(huán)境境看，，是否否支持持本項項目開開發(fā)？？市場及及發(fā)展展機會會研判判邏輯輯結(jié)構(gòu)構(gòu)從即墨墨城市市發(fā)展展看，，是否否支持持項目目開發(fā)發(fā)？城市屬屬性界界定青島市市城市市總體體規(guī)劃劃（2006-2020）即墨市市即墨處處于青青島市市“依托主主城、、擁灣灣發(fā)展展、組組團布布局、、軸向向輻射射”空間發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略的的膠州州灣地地區(qū)核核心內(nèi)內(nèi)圈層層，為為大青青島城城市發(fā)發(fā)展框框架的的重點點建設設城區(qū)區(qū)之一一。擴容：：七鎮(zhèn)鎮(zhèn)及膠膠南市市區(qū)納納入新新規(guī)劃劃2009年年7月月22日青青島市市新規(guī)規(guī)劃規(guī)規(guī)劃區(qū)區(qū)范圍圍由中中心城城區(qū)及及濱海海公路路沿線線的膠南市市區(qū)和和瑯琊琊、泊泊里、、鰲山山衛(wèi)、、溫泉泉、田田橫、、王村村、豐豐城七七鎮(zhèn)，以及及膠州州市的的營海海等沿沿膠州州灣地地區(qū)組組成，，與《《青島島市城城市總總體規(guī)規(guī)劃(1995-2010)》相相比，，新增增了一一市七七鎮(zhèn)。。鰲山衛(wèi)衛(wèi)、溫溫泉、、田橫橫、王王村、、豐城城均隸隸屬于于即墨墨。即墨濱濱海沿沿線的的瑯琊琊組團團、鰲鰲山組組團、、田橫橫組團團是青青島組組團布布局中中的重重要組組成部部分及及發(fā)展展區(qū)域域。即墨為為大青青島城城市發(fā)發(fā)展框框架的的重點點建設設城區(qū)區(qū)之一一。城市定定位即墨市市即墨市市位于于青島島旅游游規(guī)劃劃中的的東翼翼，處處于青青島市市“依依托主主城、、擁灣灣發(fā)展展、組組團布布局、、軸向向輻射射”空間間發(fā)展展戰(zhàn)略略的內(nèi)內(nèi)圈層層。即墨處處于青青島市市“依托主主城、、擁灣灣發(fā)展展、組組團布布局、、軸向向輻射射”空間間發(fā)展展戰(zhàn)略略的內(nèi)內(nèi)圈層層。即即墨東東部定定位為為“率率先打打造成成青島島經(jīng)濟濟發(fā)展展的新新增長長極和和濱海海旅游游城市市的新新亮點點，建建設成成為國國際化化、現(xiàn)現(xiàn)代化化、生生態(tài)型型、花花園式式的國國際旅旅游度度假區(qū)區(qū)”。。青島的的旅游游規(guī)劃劃以沿沿海海海濱帶帶為主主體，，向海海域、、近海海島嶼嶼和陸陸域縱縱深延延伸，，以濱濱海城城市風風貌區(qū)區(qū)、旅旅游景景區(qū)、、度假假區(qū)為為重點點，形形成““一線線、兩兩翼、、二十十區(qū)””的旅旅游資資源開開發(fā)格格局。。即墨墨市位位于青青島旅旅游規(guī)規(guī)劃中中的東東翼，，這對對推進進即墨墨市旅旅游經(jīng)經(jīng)濟的的發(fā)展展具有有重要要作用用。宏觀經(jīng)經(jīng)濟2006-2008年青青島即即墨市市國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值值及人人均GDP呈現(xiàn)現(xiàn)逐年年上漲漲趨勢勢，2008年全全市實實現(xiàn)地地區(qū)生生產(chǎn)總總值499億元元，同同比增增長14.8%，總總量和和增幅幅穩(wěn)居居青島島五市市首位位。2008年年即墨墨市人人均GDP達44501元，，較2007年年增長長14%；；2007年人人均GDP為39014元，，較2006年年增長長19.8%，，增長長幅度度較大大。青島即墨市市國內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值的逐逐年增長，，表明即墨墨市經(jīng)濟發(fā)發(fā)展狀況良良好，為房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)的發(fā)展展提供了強強有力的經(jīng)經(jīng)濟支持。。宏觀經(jīng)濟由圖可以看看出，2006-2008年年即墨市三三次產(chǎn)業(yè)正正在逐年調(diào)調(diào)整，第一一產(chǎn)業(yè)所占占比重呈逐逐年下降趨趨勢；第二二產(chǎn)業(yè)比重重也稱下降降趨勢；第第三產(chǎn)業(yè)比比重有所上上升。一、、二產(chǎn)業(yè)比比重的逐年年減少，表表明即墨市市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)逐步得到到調(diào)整，向向3：2：：1的發(fā)展展格局靠攏攏。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)的逐步步完善，表表明即墨市市城市化水水平不斷得得到提升，，大量農(nóng)村村人口轉(zhuǎn)移移到城市，，為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)業(yè)提提供了廣闊闊的發(fā)展空空間。即墨城市化化的發(fā)展軌軌跡前期中后期城市化理論：一個國家或地區(qū)的城市化水平達到50％（中后期）左右時，城市化進程將呈現(xiàn)20年左右的高速發(fā)展階段，當城市化水平達到70％以后，城市化進程將進入平穩(wěn)發(fā)展期。即墨市從2006年年開始，進進入城市化化高速發(fā)展展期。宏觀經(jīng)濟宏觀經(jīng)濟由圖可以看看出，2006-2008年年青島即墨墨市固定資資產(chǎn)投資總總額呈上漲漲趨勢，且且增長幅度度在逐年增增長。2008年年青島即墨墨市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投資資總額達15.3億億元，同比比增長29.80%；2007年房地地產(chǎn)投資總總額為11.8億元元，同比增增長24%；2006年青島島即墨市房房地產(chǎn)投資資總額為15.6億億元，同比比增長9.2%；總總的來看，，2007-2008年即墨墨市房地產(chǎn)產(chǎn)投資總額額較2006年有所所下降。即墨市固定定資產(chǎn)投資資總額的逐逐年增長，，為房地產(chǎn)產(chǎn)投資產(chǎn)品品的發(fā)展提提供了資金金支持。宏觀經(jīng)濟2006-2008年青島即即墨市城市市居民人均均可支配收收入也呈逐逐年增長趨趨勢，2006城市市居民人均均可支配收收入為13331元元，同比增增長17.10%；；2007年城市居居民人均可可支配收入入達15813元，，同比增長長19%；；2008年城市居居民人均可可支配收入入達18005元，，同比增長長14.20%。即墨市城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民儲蓄蓄存款余額額及城市居居民人均可可支配收入入的逐年增增長，具有有較大的消消費潛力，，為投資市市場奠定良良好的消費費基礎。由圖可以看看出，2006-2008年年青島即墨墨市居民儲儲蓄存款余余額呈逐年年增長態(tài)勢勢。2006年即墨墨市居民儲儲蓄存款余余額達128.5億億元，同比比增長16.20%；2007年居民民儲蓄存款款余額為140.5億元，同同比增長12.10%；2008年居居民儲蓄存存款余額為為172.4億元，，同比增長長22.7%。人口因素即墨市城市市人口的逐逐年增長，，人口規(guī)模模的逐漸擴擴大，有利利于集聚經(jīng)經(jīng)濟的形成成，也為房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)提供了廣廣闊的發(fā)展展空間。即墨市人口口數(shù)截至2008年年底，戶籍籍總?cè)丝跀?shù)數(shù)達到112.13萬人，流流動人口近近20萬，，人口自然然增長率為為2.7‰；；人口密度度為629.9人/平方公里里。小結(jié)從即墨城市市經(jīng)濟發(fā)展展、城市化化進程等角角度看，項項目所屬即即墨市具有有較大的投投資市場空空間，支持持本項目的的開發(fā)。具具體表現(xiàn)如如下：即墨市位于于青島市旅旅游規(guī)劃中中的東翼，，且素有““青島后院院”的美譽譽。作為膠膠東最大的的小商品集集散地，必必然為即墨墨市帶來大大量的人氣氣，且有大大批外地客客戶到此投投資置業(yè)，，提供了巨巨大的投資資市場空間間。即墨市地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總值值及人均生生產(chǎn)總值呈呈逐年增長長趨勢，經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展勢勢頭良好，，經(jīng)濟的發(fā)發(fā)展為房地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展提供了了資金支持持。即墨進入城城市化進程程的快速發(fā)發(fā)展階段，，為投資市市場奠定良良好的市場場基礎。即墨市固定定資產(chǎn)投資資總額及房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資總額額呈現(xiàn)逐年年增長趨勢勢，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展良良好。即墨市居民民儲蓄存款款余額及城城鎮(zhèn)居民人人均工資水水平的逐年年增長，居居民購買力力逐年增強強。即墨市人口口規(guī)模的逐逐漸擴大，，有利于集集聚經(jīng)濟的的形成。本項目市場場空間有多多大？從青島房地地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展趨勢看看，是否支支持項目開開發(fā)？從即墨房地地產(chǎn)發(fā)展看看，是否支支持本項目目開發(fā)？從區(qū)域商業(yè)業(yè)環(huán)境看，，是否支持持本項目開開發(fā)？市場及發(fā)展展機會研判判邏輯結(jié)構(gòu)構(gòu)從即墨城市市發(fā)展看，，是否支持持項目開發(fā)發(fā)？海信?馬山山新城永合?碩輝輝苑即發(fā)?潤發(fā)發(fā)家園西部新城區(qū)區(qū)板塊青銀高速煙青路華山二路華山一路鶴山路藍鰲路煙青一級路路泰山一路青威路曼谷陽光悅城御園萬科?四季季花城信特名苑銀座動感世世代東部開發(fā)區(qū)區(qū)板塊即墨房地產(chǎn)產(chǎn)市場按照照目前在售售項目分布布及特點分分為四大板板塊：北部部工商業(yè)板板塊、西部部新城區(qū)板板塊、市中中心板塊、、和東部開開發(fā)區(qū)板塊塊。北部部工工、、商商業(yè)業(yè)板板塊塊：大力力發(fā)發(fā)展展的的商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)，，普普通通住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品銷銷售售均均價價3000元元/㎡㎡左左右右。。西部部新新城城區(qū)區(qū)板板塊塊：未來來的的中中高高端端居居住住社社區(qū)區(qū)含花花園園洋洋房房、、小小高高層層，，平平均均價價格格3500元元/㎡㎡市中中心心板板塊塊：：城市市核核心心區(qū)區(qū)，，市市政政機機關關所所在在地地，，土土地地供供應應緊緊張張，，暫暫無無在在售售項項目目東部部新新城城區(qū)區(qū)板板塊塊：未來來發(fā)發(fā)展展的的中中高高端端居居住住區(qū)區(qū)，，洋洋房房、、小小高高層層、、別別墅墅，，平平均均價價格格3800元元/㎡㎡。。房地地產(chǎn)產(chǎn)板板塊塊格格局局海都都新新街街區(qū)區(qū)服裝裝市市場場小商商品品城城家私私城城紡織織城城廚具具市市場場建材材城城北部部工工、、商商業(yè)業(yè)板板塊塊本案案市政政機機關關片片區(qū)區(qū)市中中心心板板塊塊北部部板板塊塊為為工工、、商商業(yè)業(yè)聚聚集集地地，，分分布布各各種種專專業(yè)業(yè)市市場場，，是是即即墨墨重重點點規(guī)規(guī)劃劃的的工工、、商商業(yè)業(yè)板板塊塊。。海信信??馬馬山山新新城城永合合??碩碩輝輝苑苑即發(fā)發(fā)??潤潤發(fā)發(fā)家家園園西部部新新城城區(qū)區(qū)板板塊塊青銀銀高高速速煙青青路路華山山二二路路華山山一一路路鶴山山路路藍鰲鰲路路煙青青一一級級路路泰山山一一路路青威威路路曼谷谷陽陽光光悅城城御園園萬科科??四四季季花花城城信特特名名苑苑銀座座動動感感世世代代海都都新新街街區(qū)區(qū)服裝裝市市場場小商商品品城城家私私城城紡織織城城廚具具市市場場建材材城城市政政機機關關片片區(qū)區(qū)市中中心心板板塊塊北部部工工、、商商業(yè)業(yè)板板塊塊東部部開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)板板塊塊本案案板塊塊處處于于即即墨墨市市西西北北部部區(qū)區(qū)域域，，是是即即墨墨工工業(yè)業(yè)與與專專業(yè)業(yè)批批發(fā)發(fā)市市場場聚聚集集地地，，目目前前區(qū)區(qū)域域聚聚集集了了眾眾多多的的專專業(yè)業(yè)市市場場，，人人流流量量密密集集，，但但商商業(yè)業(yè)配配套套較較缺缺乏乏，，除除專專業(yè)業(yè)市市場場外外，，一一般般為為自自然然村村落落。。項目目所所在在板板塊塊未來來發(fā)發(fā)展展方方向向：：即即墨墨商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)房地地產(chǎn)產(chǎn)板板塊塊格格局局海信信??馬馬山山新新城城永合合??碩碩輝輝苑苑即發(fā)發(fā)??潤潤發(fā)發(fā)家家園園西部部新新城城區(qū)區(qū)板板塊塊青銀銀高高速速煙青青路路華山山二二路路華山山一一路路鶴山山路路藍鰲鰲路路煙青一級路泰山一路青威路曼谷陽光悅城御園萬科?四季花花城信特名苑銀座動感世代代東部開發(fā)區(qū)板板塊海都新街區(qū)服裝市場小商品城家私城紡織城廚具市場建材城北部工、商業(yè)業(yè)板塊本案市政機關片區(qū)區(qū)市中心板塊西部新城區(qū)板板塊有著優(yōu)越越的地理位置置、教育資源源和良好的規(guī)規(guī)劃，為中高高端居住社區(qū)區(qū)。該板塊處于城城區(qū)西南部，，憑借完善的的配套、優(yōu)越越的地理位置置、良好的規(guī)規(guī)劃，吸引了了眾多置業(yè)者者，區(qū)域內(nèi)集集中了海信馬馬山新城、潤潤發(fā)家園等高高品質(zhì)住宅產(chǎn)產(chǎn)品。未來發(fā)展方向向：即墨CLD中高檔居住社社區(qū)房地產(chǎn)板塊格格局海信?馬山新新城永合?碩輝苑苑即發(fā)?潤發(fā)家家園西部新城區(qū)板板塊青銀高速煙青路華山二路華山一路鶴山路藍鰲路煙青一級路泰山一路青威路曼谷陽光悅城御園萬科?四季花花城信特名苑銀座動感世代代東部開發(fā)區(qū)板板塊海都新街區(qū)服裝市場小商品城家私城紡織城廚具市場建材城北部工、商業(yè)業(yè)板塊本案市政機關片區(qū)區(qū)市中心板塊該板塊為即墨墨城區(qū)中心地地帶，由于近近年來，市中中心土地供應應較少，房地地產(chǎn)發(fā)展較為為緩慢。城市中心地帶帶，市政機關關單位所在地地，土地供應應較少，目前暫暫無在售項目目。市中心板塊房地產(chǎn)板塊格格局東部為新興的的居住板塊，，隨著萬科等等品牌地產(chǎn)的的進駐，將成成為即墨的高高端居住板塊塊。該板塊是近年年新興的居住住版塊社區(qū)，，雖然配套尚尚不完善，發(fā)發(fā)展?jié)摿薮蟠?。海?馬山新新城永合?碩輝苑苑即發(fā)?潤發(fā)家家園西部新城區(qū)板板塊青銀高速煙青路華山二路華山一路鶴山路藍鰲路煙青一級路泰山一路青威路曼谷陽光悅城御園萬科?四季花花城信特名苑銀座動感世代代東部開發(fā)區(qū)板板塊海都新街區(qū)服裝市場小商品城家私城紡織城廚具市場建材城北部工、商業(yè)業(yè)板塊本案市政機關片區(qū)區(qū)市中心板塊東部開發(fā)區(qū)未來發(fā)展方向向：新興的中高端端居住片區(qū)房地產(chǎn)板塊格格局板塊代表項目規(guī)模業(yè)態(tài)組成價格銷售情況北部悅城住宅45322.87㎡，552戶商業(yè)31178.96㎡酒店式公寓8390.46㎡住宅、商鋪、公寓公寓4145元/㎡商業(yè)：100%住宅：100%御園占地73451.67㎡，住宅86400㎡，商業(yè)18637㎡，17棟多層、6棟小高層商鋪96套、，住宅300套住宅、商鋪住宅3000元/㎡商鋪8000元/㎡商業(yè)：開始銷售住宅：開始銷售海都嘉苑商鋪110套左右、約2.5萬㎡，雙層，170㎡—360㎡住宅、商鋪商鋪3600—4500元/㎡商業(yè)：15%，3750㎡住宅100%西部潤發(fā)家園占地面積：19.79萬㎡建筑面積：24.08萬㎡商業(yè)：2000㎡規(guī)劃戶數(shù)：2448戶住宅、商鋪住宅均價3560元/㎡商鋪5000—6000元/㎡商業(yè)：60%，1800㎡住宅：85%，20.3萬㎡碩輝苑一期27棟花園洋房，6棟別墅二期26棟多層三期9棟小高層住宅、商鋪三期住宅：3200元/㎡商鋪約6000元/㎡二期：90%三期商業(yè)：未開盤三期住宅：未開盤東部萬科四季花城總占地面積為15萬平方米，總建筑面積為27萬平方米住宅、商鋪住宅3800元/㎡商鋪1.2萬/㎡商業(yè)：100%住宅：90%動感世代占地12.04公頃，總建約201420㎡，16棟多層和18棟小高層，6000㎡社區(qū)商業(yè)廣場住宅、商鋪均價3000元/㎡商鋪未定價商業(yè)：40%，2400㎡住宅：75%，18.9萬㎡中惠景園占地約172畝，總建筑面積137464平方米；共1600余套住宅以及30套40-1100平米的商業(yè)及配套用房，近4000㎡住宅、商鋪住宅均價3100元/㎡商鋪4000元/㎡商業(yè)：50%，2000㎡住宅：70%，93424㎡各板塊典型項項目銷售情況況一覽板塊格局：項目所在即墨墨西城板塊為為即墨重點規(guī)規(guī)劃的工商業(yè)業(yè)版塊，區(qū)域域內(nèi)集中了眾眾多的專業(yè)市市場，且各專專業(yè)市場輻射射整個膠東半半島甚至山東東省內(nèi)，為本本區(qū)域帶來了了大量的人氣氣。各典型項目銷銷售情況：即墨房地產(chǎn)市市場以住宅為為主，兼有少少量沿街商鋪鋪，酒店式公公寓為市場空空白產(chǎn)品。住宅產(chǎn)品：普普通樓盤月均均銷售30套套左右，部分分樓盤月均銷銷售套數(shù)可達達50余套，，銷售情況較較好。商鋪產(chǎn)品：目目前區(qū)域房地地產(chǎn)市場商鋪鋪銷售率在80%以上，，其中悅城項項目月均銷售售套數(shù)達90套左右，月月均銷售面積積6200平平米左右。小結(jié)從目前即墨房房地產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展看，投資資產(chǎn)品、商鋪鋪銷售市場狀狀況良好，為為本案的開發(fā)發(fā)提供了良好好的市場空間間，具體表現(xiàn)現(xiàn)如下：本項目市場空空間有多大？？從青島房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展趨趨勢看，是否否支持項目開開發(fā)？從即墨房地產(chǎn)產(chǎn)板塊發(fā)展看看，是否支持持本項目開發(fā)發(fā)？從區(qū)域商業(yè)環(huán)環(huán)境看，是否否支持本項目目開發(fā)？市場及發(fā)展機機會研判邏輯輯結(jié)構(gòu)從即墨城市發(fā)發(fā)展看，是否否支持項目開開發(fā)？項目周邊專業(yè)業(yè)市場分布項目周邊目前前分布有6個個專業(yè)市場，，主要為中國國服裝批發(fā)市市場、廚具城城、即墨小商商品城、服裝裝輔料及精品品家私城、環(huán)環(huán)保裝飾材料料城、紡織城城。2008年即墨市專專業(yè)市場完成成商品交易額額203億元元，同比增長長16%，從從業(yè)人員達5萬人之多，，每日來客量量達30萬以以上。即墨小商品城紡織城服裝輔料及精品家私城即墨服裝批發(fā)市場環(huán)保裝飾材料城廚具城海都·新街區(qū)本案區(qū)域商商業(yè)環(huán)環(huán)境分分析即墨服服裝批批發(fā)市市場位于即即墨城城區(qū)鶴鶴山路路，市市場占占地354畝，，建筑筑面積積27.1萬平平方米米，市市場分分五個個區(qū)，，設置置商鋪鋪7168個，，經(jīng)營營商戶戶5932家。。其中中外地地商戶戶2935家，，總經(jīng)經(jīng)銷、、總代代理及及廠家家直銷銷商戶戶1964家，，品牌牌經(jīng)營營商戶戶4280家，，其其中江江浙地地區(qū)30%，東東北地地區(qū)30%，本本地40%。平平均收收入在在50萬以以上的的占三三分之之一；；20-30萬萬的占占三分分之一一；5-20萬萬的占占三分分之一一。主要經(jīng)營業(yè)態(tài)主要經(jīng)營服裝、針織、紡織等三大類2800多個花色品種，A區(qū)1樓主營男士西裝、精品男裝；2樓主營男女褲子、女裝；3樓主營地產(chǎn)品、品牌總代理直銷；B區(qū)1樓主營男女裝、羊毛衫；2樓主營女裝、毛衣；3樓主營品牌總代理、床上用品、大小針織品；C區(qū)1樓主營棉衣、褲子、毛衫；2樓主營女上衣、新娘妝、女衫、男裝；3樓主營鞋、箱包外貿(mào)、針織毛衣；D區(qū)1樓男女服裝、2樓品牌內(nèi)衣專賣E區(qū)1樓主營褲子、毛衫；2樓主營男毛衫、褲子；3樓主營童裝輻射范圍膠東半島及華北和東北地區(qū)市場整體出租率82%左右層數(shù)共3層，分為A、B、C、D、E5個區(qū)二層租金1.2元/平米·天即墨服服裝批批發(fā)市市場區(qū)域商商業(yè)環(huán)環(huán)境分分析即墨小小商品品批發(fā)發(fā)市場場主要經(jīng)營業(yè)態(tài)日用百貨、五金、鞋市輻射范圍膠州半島、華北及東北地區(qū)市場整體出租率95%以上出售率目前只租不售層數(shù)一層一層租金內(nèi)鋪：1.5元/㎡·天中間：6.05元/㎡·天外鋪：10.3元/㎡·天即墨小小商品品批發(fā)發(fā)市場場位于即即墨城城區(qū)鶴鶴山路路，市市場占占地350畝，，建筑筑面積積16萬平平方米米，約約2000戶左左右，，從業(yè)業(yè)人員員達1.5萬人人，其其中江江浙地地區(qū)30%，東東北、、山東東其他他地區(qū)區(qū)10%，，本地地60%。。平均均收入入在50萬萬以上上的占占三分分之一一；20-30萬的的占三三分之之一；；5-20萬的的占三三分之之一。。年營營業(yè)額額40個億億。區(qū)域商商業(yè)環(huán)環(huán)境分分析即墨服服裝輔輔料城城、精精品家家私城城主要經(jīng)營業(yè)態(tài)家具、服裝輔料輻射范圍以即墨本地為主，周邊地區(qū)為輔市場整體出租率98%以上出售率只租不售層數(shù)一層、兩層（連租）一層租金一層外鋪2.5元/平米·天兩層內(nèi)鋪：1.25元/平米·天即墨服服裝輔輔料城城、精精品家家私城城位于即即墨城城區(qū)鶴鶴山路路，擁擁有店店鋪170多戶戶，其其中9家為為家具具專賣賣，其其余為為服裝裝輔料料。區(qū)域商商業(yè)環(huán)環(huán)境分分析即墨廚廚具商商城主要經(jīng)營業(yè)態(tài)廚具輻射范圍即墨本地為主，青島周邊為輔市場整體出租率60%左右出售率100%層數(shù)兩層連租（上層為倉庫）租金外鋪：0.8元/平米·天內(nèi)鋪：0.32元/平米·天即墨廚廚具商商城市市場位于即墨市市嵩山山三路路，，總戶戶數(shù)約約300多多戶，，整體體經(jīng)營營出租租狀況況不是是很好好。區(qū)域商商業(yè)環(huán)環(huán)境分分析即墨環(huán)環(huán)保裝裝飾材材料城城主要經(jīng)營業(yè)態(tài)木地板、陶瓷及裝飾裝修材料三大類輻射范圍經(jīng)營業(yè)戶以本地為主，青島、江蘇、浙江、東北等外地業(yè)戶占30%。市場整體出租率95%以上出售率100%層數(shù)兩層（里面）、三層（臨街）部分2層及以上作為賓館、旅館租金外鋪：1.04元/平米·天（三層連租）內(nèi)鋪：0.8元/平米·天（兩層連租）即墨市市環(huán)保保裝飾飾材料料城位于鶴鶴山路路西首首，項項目占占地80畝畝，建建筑面面積6.1萬平平方米米，經(jīng)經(jīng)營業(yè)業(yè)戶約約200多多家。。區(qū)域商商業(yè)環(huán)環(huán)境分分析即墨紡紡織城城即墨小小商品品城三三期（（即紡紡織城城一期期）主主營紡紡織類類產(chǎn)品品，目目前處處在招招商階階段，，共約約250多多戶，，上下下三層層，目目前只只有一一層有有部分分商戶戶經(jīng)營營。經(jīng)經(jīng)營前前三年年免除除租金金。即墨紡紡織城城二期期，目目前處處于主主體施施工階階段，，在建建的共共7棟棟樓，，預計計總戶戶數(shù)約約150戶戶左右右（以以上下下三層層為一一戶算算）。。區(qū)域商商業(yè)環(huán)環(huán)境分分析2009年7月份各專業(yè)市場日平均人流量、車流量市場日人流量（萬人次）日客流量（輛）服裝市場8156小商品市場、輔料市場3230環(huán)保裝飾材料城0.0475布匹市場0.850木材市場1.4150農(nóng)場品市場4400合計17.241061注：以上數(shù)據(jù)來自即墨發(fā)展局6大專專業(yè)市市場日日人流流量區(qū)域商商業(yè)環(huán)環(huán)境分分析小結(jié)目前項項目所所在區(qū)區(qū)域?qū)I(yè)市市場的的為即即墨重重點規(guī)規(guī)劃的的商業(yè)業(yè)區(qū)域域，人人流量量密集集，人人氣較較高，，為本本案的的開發(fā)發(fā)奠定定了良良好的的基礎礎，具具體表表現(xiàn)如如下：：6大主主題批批發(fā)市市場年交易易額203億元元，輻輻射膠膠東半半島和和山東東省。?？傆?1000個商商戶5萬從從業(yè)人人員其中40%左右右的商商戶為為浙江江、東東北等等地的的外的的人。。小結(jié)目前項項目所所在區(qū)區(qū)域?qū)I(yè)市市場的的除小小商品品城經(jīng)經(jīng)營狀狀況良良好以以外，，其他他市場場經(jīng)營營情況況一般般，具具體表表現(xiàn)如如下：：區(qū)域?qū)I(yè)市市場也也小商商品城城經(jīng)營營狀況況最好好，沿沿街較較好鋪鋪位的的租金金在10元元/平平米··天，，區(qū)域域?qū)I(yè)業(yè)市場場租金金僅僅僅在1-2元/平米米·天天之間間、，，投資資回報報率較較低。。隨著區(qū)區(qū)域商商業(yè)氛氛圍的的成熟熟，區(qū)區(qū)域?qū)I(yè)市市場的的發(fā)展展壯大大，即即墨服服裝批批發(fā)市市場的的進一一步搬搬遷，，區(qū)域域內(nèi)市市場將將進一一步發(fā)發(fā)展，，為本本項目目商業(yè)業(yè)部分分的開開發(fā)提提供良良好的的市場場基礎礎。即墨為為09年規(guī)規(guī)劃大大青島島城市市發(fā)展展框架架的重重點建建設城城區(qū)之之，即即墨市市經(jīng)濟濟的快速速發(fā)展展為房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場投資資奠定定基礎礎。即墨城市發(fā)發(fā)展即墨房房地產(chǎn)產(chǎn)市場商鋪去去化速速度較較快，，為本本案的的開發(fā)發(fā)提供供了良良好的的市場場依據(jù)據(jù)。項目所所屬的的即墨墨西城城板塊塊是重重點規(guī)規(guī)劃的的工商商業(yè)板板塊，，將成成為即即墨大大型專業(yè)市市場的的聚集集地。。青島房地產(chǎn)產(chǎn)形勢勢09年年上半半年地地產(chǎn)逐逐步回回暖，，下半半年政政策導導向尚尚不明明朗，，存在在一定定的市市場風風險，，仍需需謹慎慎。區(qū)域市市場發(fā)展區(qū)域內(nèi)內(nèi)專業(yè)業(yè)市場場發(fā)展展不均均衡，，即墨墨小商商品城城經(jīng)營營狀況況良好好，單單位鋪鋪位租租金達達10元/平米米·天天，其余市市場均均在2-3元/平米米·天天，部部分市市場的的較差差鋪位位租金金在1元/平米米·天天以下下。市場背背景總總結(jié)本體解解讀客群解解讀背景解解讀客群定定位依依據(jù)：：利群品品牌號號召力力；即墨的的區(qū)域域影響響力；；項目所所在區(qū)區(qū)域集集中了了眾多多的專專業(yè)市市場。。核心客客戶群群重要客客戶群群12區(qū)域內(nèi)內(nèi)專業(yè)業(yè)市場場老板板：70%來源：：多為即即墨本本地人人、浙浙江商商人、、東北北人，，在此此經(jīng)營營。置業(yè)目目的：投資、、居住住。3偶得客客戶即墨本本地投投資客客：15%，，來源：即墨墨財富富階層層置業(yè)目目的：投資資使用用其他：10%，，與即即墨有有業(yè)務務往來來的外外地客客戶。。來源：山東東省其其他市市縣客客戶。。青島及及周邊邊縣市市客戶戶;5%以區(qū)域域內(nèi)專專業(yè)市市場老老板和和即墨墨投資資客戶戶為主主?？蛻翩i鎖定環(huán)境及及配套套方面面在滿滿足其其基本本功能能外，，客戶戶追求求的是是產(chǎn)品品的投資回回報率率、品品質(zhì)感感、服服務品品質(zhì)、、安全全性。●投資資回報報率：：擁有多多套物物業(yè)，，掌握握較多多的財財富，，敏銳銳的投投資意意識，，對產(chǎn)產(chǎn)品的的投資資回報報率要要求較較高。?！穹談掌焚|(zhì)質(zhì)：需要高高品質(zhì)質(zhì)、完完善區(qū)區(qū)別于于普通通住宅宅的服服務；；●環(huán)境境需求求：園林不不是考考慮的的首要要元素素，但但符號號性和和品質(zhì)質(zhì)感要要強；；●配套需需求：：充分整整合周周邊商商務、、生活活配套套；觀觀光電電梯、、豪華華大堂堂；商商務配配套服服務要要完善善，家家是商商務功功能的的延伸伸；●裝修需需求：：豪宅裝裝修必必須要要品質(zhì)質(zhì)感強強，太太奢華華沒有有必要要，局局部保保留個個性化化的發(fā)發(fā)揮空空間最最好，，符號號性要要強；；歐式式風格格太繁繁雜，，現(xiàn)代代簡潔潔較好好，設設備設設施必必須是是國際際品牌牌；需求特特征描描述李女士——家私城經(jīng)營業(yè)主在家私城經(jīng)營服裝輔料，來自浙江，目前店鋪經(jīng)營狀況良好。一家三口都在即墨，目前住房是自己購買的，對于住房能夠承受的總價在30-40萬之間?？春眉茨纳虡I(yè)環(huán)境，除現(xiàn)在經(jīng)營的店鋪外，還有一處自己購買的商鋪。置業(yè)目的：改善住房劉先生夫婦——小商品城業(yè)主在小商品城經(jīng)營電器，即墨本地人，店鋪1—4層是自己購買的，看好了政府的規(guī)劃和小商品城所在區(qū)域的發(fā)展。去看過四季花城的房子，環(huán)境不錯，但周邊目前缺乏配套。關注配套和周邊設施，比如說飯店、娛樂設施、醫(yī)療等。承受總價：40萬左右置業(yè)目的：投資王先生——廚具市場業(yè)主王先生在廚具城經(jīng)營涼席生意，共租了兩處店鋪，另一處店鋪由其侄子代為經(jīng)營，由于涼席生意受季節(jié)限制較大，經(jīng)營狀況一般。王先生目前在即墨是租房居住，租來的網(wǎng)點房是上下兩層，住在二層。對于租房能夠承受的租金在1-1.5萬/年。客戶訪訪談李女士——裝飾材料城業(yè)主經(jīng)營地板磚業(yè)務，目前店鋪1、2層為自己購買的，1層經(jīng)營、2層自住。目前經(jīng)營狀況良好。有更換住房的打算，希望在材料城周邊，距離近方便打理店鋪。于先生——服裝市場業(yè)主經(jīng)營服裝業(yè)務，來自義烏，目前一家三口租房住，孩子在上小學。在即墨經(jīng)商多年，對當?shù)氐臍夂颉嬍?、習俗、人文等已?jīng)很熟悉，考慮在即墨購置一套住房，希望離學校和服裝市場近些，既方便孩子上學，又方便自己上班。能承受的總價在40萬左右。趙女士——裝飾材料城業(yè)主經(jīng)營名牌衛(wèi)浴，租店鋪1—3層，面積260平米，1層用來經(jīng)營，2、3層全家自住。目前經(jīng)營狀況良好。孩子已成家，老兩口想買套房子，承受總價在20萬左右。客戶訪訪談客戶訪訪談小小結(jié)專業(yè)市市場客客戶主主要來來自即即墨本本地和和溫州州、義義烏等等地；；即墨本本地人人住房房條件件較為為寬裕裕，都都有1套以以上的的房子子，未未來購購房主主要是是考慮慮改善善住房房條件件或投投資；；外地人人在即即墨經(jīng)經(jīng)商多多年，，在即即墨擁擁有自自己的的房產(chǎn)產(chǎn)，有有投資資意向向，但但投資資總額額不高高，限限制在在20-30萬萬。被訪者者絕大大部分分希望望在自自己所所在市市場附附近投投資，，對配配合和和投資資回報報率最最為關關注。。1234目標解解讀項目解解讀核心問問題提提出突破方方向報告結(jié)結(jié)構(gòu)基于企業(yè)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略的項目目目標標解析析本體解讀/背景解讀/客群分析實現(xiàn)項項目目目標面面臨的的核心問問題提提煉項目定位/營銷銷推廣/銷售組組織項目目的的核核心心價價值值與與機機會會的的關關系系導導圖圖市場場認認可可專業(yè)業(yè)市市場場密密集集市場場空空白白產(chǎn)產(chǎn)品品品牌牌產(chǎn)品品區(qū)域域核心心價價值值點點市場場解解讀讀市場場提提示示1.利群品牌強勢出擊2.直接進入市場領軍者陣營3.高價值形象4.高回報率5.區(qū)域借勢，主題市場市場空間較大；6.區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場的客戶開發(fā)；1、、利利群群品品牌牌如如何何發(fā)發(fā)力力，，迅迅速速建建立立領領軍軍者者地地位位？？2、如何何讓項目目一炮走走紅，快快速紅遍遍即墨，，輻射青青島？如如何高效效推廣，，使項目目價值被被廣泛認認同？（（營銷推推廣組織織、事件件營銷、、活動營營銷策略略）3、如何何聚集客客戶，達達到實現(xiàn)現(xiàn)目標需需要的客客戶量？？如何維維護好客客戶并不不斷擴大大？（營營銷渠道道及客戶戶維護））4、如何何建立高高效營銷銷組織，，提高現(xiàn)現(xiàn)場殺傷傷力？（（現(xiàn)場包包裝、樣樣板間））Q1項目成功功營銷的的核心問問題5、什么么樣的團團隊能夠夠保證項項目成交交率？6、什么么樣的價價格能夠夠?qū)崿F(xiàn)預預期的銷銷售目標標？Q2Q3Q4Q5Q61234目標解讀讀項目解讀讀核心問題題提出突破方向向報告結(jié)構(gòu)構(gòu)基于企業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略的項目目目標解析析本體解讀/背景解讀/客群分析實現(xiàn)項目目目標面面臨的核心問題題提煉項目定位/營銷推廣/銷售組織織1、如何何迅速建建立領導導者地位位？（項項目定位位、形象象展示））項目定位位需滿足足的要求求1、品牌牌的強勢出擊擊，體現(xiàn)品品牌價值值。2、具有有鮮明特色色，體現(xiàn)項項目地段段價值。。3、符合合市場、客客群要求求，實現(xiàn)整整體開發(fā)發(fā)與經(jīng)營營目標。?？蛻粽?法律環(huán)境市場環(huán)境技術(shù)環(huán)境社會/經(jīng)濟環(huán)境項目/企業(yè)競爭城市商業(yè)業(yè)引擎??！最具投資資價值的的財富熱熱土領袖城市市的繁華華主場??！即墨西城城地標??！項目概念念定位即墨財富富引擎案名建議議利群國際際廣場城市地標標性綜合合體必須須建立三三大標桿桿體系。。形象標桿桿－－各特特業(yè)類型型以統(tǒng)統(tǒng)一的、、高端的的、引領領城市發(fā)發(fā)展的形形象面市市，著力力打造酒酒店式公公寓。產(chǎn)品標桿桿－－向一一線城市市看齊，，打造領領先即墨墨市場的的產(chǎn)品、、地標性性產(chǎn)品，，形成市市場焦點點價值標桿桿－－依托托形象標標桿、產(chǎn)產(chǎn)品標桿桿建立起起來的價價值實現(xiàn)現(xiàn)標桿，，但是不不是價格格的最高高點。商務公寓寓產(chǎn)品三大標桿桿體系指指導下的的產(chǎn)品提提升及業(yè)業(yè)態(tài)定位位建議商業(yè)部分分功能標準準形象標準準服務標準準完善的居居住、商商務功能能高回報率率完善的配配套雄偉氣派派的外立立面豪華入戶戶大堂精裝修星級酒店店式服務務（與星星級酒店店統(tǒng)一管管理或有有國際知知名物業(yè)業(yè)管理））安全設施施投資性公公寓KPI體系公寓物業(yè)業(yè)發(fā)展建建議自住型公公寓商務型公公寓公寓分類類公寓部分分精裝修修高品質(zhì)的的起居室室精致的衛(wèi)衛(wèi)生間實用的廚廚房與酒店檔檔次相當當，參展展3星級級標準，，以4星星宣傳。。在保證品品質(zhì)的同同時適當當控制總總價。標準產(chǎn)品提升升建議3年包租租承諾建建議產(chǎn)品提升升建議3年包租租承諾，，每年回回報8%，免除除業(yè)主的的后顧之之憂；增增加投資資驅(qū)動力力。酒店管理理隊伍，，進行酒酒店與酒酒店式公公寓的統(tǒng)統(tǒng)一酒店店式管理理，同時時提供代代租服務務。原則提供高品品質(zhì)的酒酒店式物物業(yè)服務務酒店式禮禮賓接待待：門童童/行李李生熱情情周到的的迎送服服務；家居服務務：家具具保潔、、鐘點服服務、衣衣物洗滌滌、家電電維修、、花草養(yǎng)養(yǎng)護、定定期消毒毒等；健康服務務：病人人護理、、身體檢檢查；交通服務務：房車車租賃、、車輛美美容、愛愛車專托托；餐飲服務務：定位位送餐、、家宴安安排；商務接待待：尊客客迎送；；商務秘書書：傳真真打印、、代訂書書報、秘秘書服務務、花卉卉訂送、、會議安安排、商商務活動動籌劃、、票務速速遞；居家娛樂樂：派對對籌備、、朋友聚聚會；運動健身身：專業(yè)業(yè)健身教教練服務務產(chǎn)品提升升建議完善功能能布局，，增加廚廚房，從從居住型型小戶型型向“Studio””/“SOHO”的轉(zhuǎn)變增加廚房房，完善善空間功功能產(chǎn)品提升升建議復式變更更為普通通平層項目開間間較小，，復式戶戶型浪費費面積，，且室內(nèi)內(nèi)空間過過于狹長長，舒適適度較低低；投資型產(chǎn)產(chǎn)品，減減低總價價，弱化化價格抗抗性。依據(jù)產(chǎn)品提升升建議商務公寓寓產(chǎn)品三大標桿桿體系指指導下的的產(chǎn)品建建議商業(yè)部分分酒店商務商業(yè)公寓資源平臺臺商務租客客高消費人人流租客住家消費費人流提升品質(zhì)質(zhì)資源平臺臺商務消費費人流商旅消費費人流綜合體的的運營價價值主要要取決于于人流價價值鏈----內(nèi)部人人流的流流通關系系。商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)定位商業(yè)部分分業(yè)態(tài)定定位依據(jù)據(jù)與利群持有商業(yè)互補借勢區(qū)域的專業(yè)市場，業(yè)態(tài)升級2.1萬平米的體量商業(yè)業(yè)態(tài)定定位與利群商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)互補補，避免內(nèi)內(nèi)部經(jīng)營的的競爭。業(yè)態(tài)標準也也利群商場場檔次相當當。借勢區(qū)域內(nèi)內(nèi)專業(yè)市場場成熟的商商業(yè)環(huán)境，，做業(yè)態(tài)的的升級、延延伸。項目體量較較大，業(yè)態(tài)態(tài)定位要考考慮項目所所在區(qū)域的的消費群消消費檔次和和潛在需求求，保證后后期的良好好經(jīng)營。依據(jù)借勢區(qū)域的的專業(yè)市場場，進行業(yè)業(yè)態(tài)的品牌牌升級，打打造名品MALL。。品牌服裝裝集散中心心。負一層平面面圖一層平面圖圖二層平面圖圖三層平面圖圖商業(yè)業(yè)態(tài)定定位一層平面圖圖名品批發(fā)城城商業(yè)業(yè)態(tài)定定位初步業(yè)態(tài)示示意層數(shù)業(yè)態(tài)分布負一層名品箱包一層內(nèi)街名品童裝、童鞋等二層名品女裝、鞋帽三層名品男裝商業(yè)業(yè)態(tài)定定位成立專業(yè)的的運營操作作團隊區(qū)域內(nèi)專業(yè)業(yè)市場，除除小商品城城外，其他他市場除了了一層沿街街以外，經(jīng)經(jīng)營狀況一一般，人氣氣較淡。成立專業(yè)的的運營團隊隊，統(tǒng)一組組織，經(jīng)營營管理，提提升市場的的管理水平平，保證后后期的正常常經(jīng)營，為為業(yè)主樹立立信心。依據(jù)一層內(nèi)部走走廊取消建建議項目一層靠靠近主入口口，同時依依托鶴山路路的人流，，是項目的的商業(yè)部分分的最高利利潤點，建建議取消走走廊部分，，劃分商鋪鋪對外銷售售，即不影影響一層的的人流通道道，又增加加了可售面面積。商業(yè)業(yè)態(tài)定定位2、如何讓讓項目一炮炮走紅，快快速紅遍即即墨，輻射射青島？如如何高效推推廣，使項項目價值被被廣泛認同同？營銷面臨問問題回顧自身品牌影影響區(qū)域價值認認知產(chǎn)品認知項目營銷面面臨的核市市場現(xiàn)狀營銷面臨問問題回顧市場預計營銷目的市場認同價價值營銷的核心心就是提升升市場對本本案的價值值認可度。。信立怡高操操作思路項目營銷策策略三大攻勢全全面提升項項目市場認認同價值品牌攻勢事件攻勢活動攻勢主推廣語跟利群，賺賺大錢！品牌攻勢品牌攻勢每一個利群群，都是一一個財富中中心《利群品牌牌宣傳周》》，公益（冠名名）活動，，愛心捐款活活動，系列讓利活活動，制造城市話話題。品牌攻勢領袖城市，，我主繁華華主推廣語事件攻勢主推廣語越算越劃算算！事件攻勢活動1：置置業(yè)會員招招募活動2：余余世維講““中小企業(yè)業(yè)如何做大大做強”事件攻勢“搶金”游游戲現(xiàn)在開開始……活動攻勢主推廣語利群出品，，即墨首個酒酒店式公寓寓限量發(fā)售售……活動攻勢項目開盤砸金蛋抓錢游戲活動攻勢活動攻勢商鋪拍賣拿出位置較較好鋪位，，面向全社社會拍賣，，全面造勢勢。3、如何聚聚集客戶，，達到實現(xiàn)現(xiàn)目標需要要的客戶量量？如何維維護好客戶戶并不斷擴擴大？（營營銷渠道及及客戶維護護）覆蓋客戶群的立體式推廣快速積累客戶……大客戶營銷精準渠道營銷置業(yè)會本項目快速速積累客戶戶的四種方方法區(qū)域?qū)I(yè)市市場經(jīng)營業(yè)業(yè)主必必殺利群客戶資資源必必殺競爭項目客客戶必必殺即墨私營企企業(yè)主必必殺泛公務員必必殺企事業(yè)單位位中層必必殺移動、聯(lián)通通、保險公公司VIP客戶必必殺中檔轎車4S店VIP會員必必殺青島投資客客必必殺殺精準營銷精準備渠道道營銷的9大客戶必必殺精準渠道營營銷1、區(qū)域?qū)I(yè)市場經(jīng)經(jīng)營業(yè)主（（小商品城城、服裝市市場、建材材市場專業(yè)業(yè)市場客戶戶）必殺技：在專業(yè)市場場內(nèi)部發(fā)放放資料。在專業(yè)市場場主入口設設置廣告牌牌。與各個市場場聯(lián)動，定定期舉行主主題活動。。聯(lián)合浙江商商會，義烏烏商會等行行業(yè)協(xié)會組組織，定期期舉行活動動。對經(jīng)營業(yè)戶戶展開直銷銷。精準渠道營營銷的9大大客戶必殺殺精準渠道營營銷精準渠道營營銷的9大大客戶必殺殺精準渠道營營銷2、利群資資源客戶必必殺必殺技：客戶維護活活動回訪客戶定期短信電話回訪“利客會””會員資料寄送電子樓書電子資料通訊生日問候賀卡、鮮花訂送獎勵政策老帶新，贈送管理費等物質(zhì)獎勵主動：會員活動老客戶答謝活動，會員可以帶隨行人參與。利群各平臺發(fā)布信息。被動會員向朋友的口碑傳播、資料傳播建立圈層維護圈層圈層傳播客戶資源維維護體系3、國際展展貿(mào)城客戶戶必殺必殺技：直接對比，，品牌優(yōu)勢勢、凸現(xiàn)性性價比，分分流客戶手段：搶占占鶴山路路路旗。精準渠道營營銷的9大大客戶必殺殺精準渠道營營銷4、私營企企業(yè)主必殺殺必殺技：深入即墨各各商務會所所、休閑娛娛樂中心，，擺放項目目資料5、泛公務務員必殺必殺技：建立項目的的網(wǎng)絡推廣廣報紙廣告投投放深入各大銀銀行、金融融證券業(yè)，，獲取客戶戶資料充分利用各各大銀行信信用金卡網(wǎng)網(wǎng)絡客戶精準渠道營營銷的9大大客戶必殺殺精準渠道營營銷6、企事業(yè)業(yè)單位中層層／高新技技術(shù)企業(yè)骨骨干必殺技：通過系列活活動，面對對目標客戶戶展開投資資講座，發(fā)發(fā)放資料。。7-8、移移動、聯(lián)通通、保險公公司VIP客戶/中中檔轎車4S店VIP會員必殺技：水平聯(lián)盟，，定點資料料發(fā)放，定定期客戶維維護活動。。精準渠道營營銷的9大大客戶必殺殺精準渠道營營銷9、青島市市投資客戶戶必殺技：即墨田橫旅旅游。各大寫字樓樓分眾傳媒媒。嶗山區(qū)、香香港中路定定點夾頁發(fā)發(fā)放。精準渠道營營銷的9大大客戶必殺殺精準渠道營營銷即墨市場目目前各個項項目銷售均均以坐銷為為主，本項項目鎖定即即墨財富階階層為主力力的目標客客戶群體，，項目周邊邊的大型專專業(yè)市場客客戶群密集集，為此可可專門組建建大客戶營營銷小組，，主動出擊擊，促進項項目銷售。。精準渠道營營銷的9大大客戶必殺殺精準渠道營營銷組建企業(yè)客客戶俱樂部部—“利客客會”，利利客會的會會員活動將將成為貫穿穿整個項目目活動的主主線，同時時也為企業(yè)業(yè)的后續(xù)開開發(fā)打下良良好的客戶戶基礎。<利客會>在區(qū)域、、產(chǎn)品推廣廣期中會作作為大客戶戶營銷的敲敲門磚，針針對相關企企事業(yè)單位位進行團拜拜，開展聯(lián)聯(lián)誼，組織織團購。利客會會員員優(yōu)惠政策策：免費辦理利利群商場會會員卡；享受利群5星級酒店店的最低折折扣；精準渠道營營銷的9大大客戶必殺殺精準渠道營營銷利客會老帶帶新政策，，促進成交交，保證客客戶對項目目的持續(xù)關關注度老客戶：老會員、業(yè)主新成交客戶成交客戶未成交客戶介紹新客戶并成交獲取累積積分本項目簽訂購房合同“老帶新”獎勵兌現(xiàn)細則：每成交一個客戶，老客戶獲取一定的現(xiàn)金獎勵；每成交一個客戶，老客戶獲取相應的積分，積分可累計；成交客戶獲取購房優(yōu)惠，同時可參與“老帶新”活動；老客戶積分可以多種方式實現(xiàn)：現(xiàn)金支付；充抵物業(yè)管理費；可獲取實物獎勵等兌現(xiàn)置業(yè)會4、如何建建立高效營營銷組織，，提高現(xiàn)場場殺傷力？？（現(xiàn)場包包裝、樣板板間）售樓處功能能展示售樓處應以以開敞的大大空間展示示為主；避避免小空間間對展示區(qū)區(qū)域的割裂裂分化；售樓處除了了設置主展展示區(qū)外，，應設置功功能系統(tǒng)展展示區(qū)，以以展示諸如如安防系統(tǒng)統(tǒng)、直飲水水系統(tǒng)、電電子智能管管理系統(tǒng)以以及隔音降降噪材料等等；接待休憩區(qū)區(qū)及主展示示區(qū)均應設設置電子展展示設備，，對項目規(guī)規(guī)劃進行三三維展示；；泊車區(qū)域盡盡量遠離主主入口位置置，避免人人車混雜帶帶來的負面面展示效果果。核心售賣系系統(tǒng)內(nèi)部分區(qū)建建議售樓處由大大門向內(nèi)分分：接待區(qū)、項項目沙盤展展示區(qū)、洽洽談簽簽約區(qū)、戶戶型沙盤展展示區(qū)、影影音展示區(qū)區(qū)、貴賓區(qū)區(qū)、辦公區(qū)區(qū)共計7個分分區(qū)。各功能分區(qū)區(qū)的自然流流暢，滿足足客戶接待待流程的需需要，同時時實現(xiàn)自然然的區(qū)隔。。核心售賣系系統(tǒng)建議接待中中心以五星星級酒店的的標準裝修修到位形象墻展示示：沿鶴山山路大面積積場景展示示，彰顯大大盤氣勢及及形象營銷體驗系系統(tǒng)建立完善的的區(qū)域?qū)б曇曄到y(tǒng)，引引導置業(yè)者者順利抵達達項目所在在地大牌廣告設設置：