2005年5月 ——圣·莫麗斯項目營銷執(zhí)行報告居于山。隱于宅。樂于天下。重于整。貴于細。享于成就。目標樹立片區(qū)價格標桿項目品牌的打造到公司品牌在項目的推廣中造就非凡的影響力叫座叫好良好的銷售速度導入期營銷階段安排5月05年6月7月8月9月10月11月06年2月4-6月6月后銷售節(jié)奏安排±0.0主體封頂入伙園林完工售樓處/會所開放TOHO樣板房多層樣板房工程進度春交會春交會外展場咨詢內(nèi)部認購開盤銷售節(jié)點內(nèi)部認購期公開發(fā)售期持續(xù)銷售期尾盤期廣告牌+“世界500強”居住地發(fā)布會+網(wǎng)絡營銷+春交會，提前滲透，迅速建立知名度各營銷通路共同出擊，鞏固市場形象，社團營銷和現(xiàn)場準備是本階段的工作重點媒體集中運用，營造熱銷勢態(tài)；突出賣點促銷信息，現(xiàn)場充分展示。媒體廣告逐漸減少，以現(xiàn)場氛圍營造為主導，以事件營銷及老客戶營銷做為重點營銷策略重點加大促銷力度、老客戶營銷秋交會12月春交會A）社區(qū)智能化設施增值B）國際化學校入駐增值C）品牌商家招商引進增值D）國際管家服務增值E）開展風情活動增值F）住戶專車等生活配套服務增值【圣·莫麗斯】項目增值服務建議B）競爭對手智能化的可能性考慮－－星河丹堤－－香蜜湖一號－－萬科第五園A）智能化極致之參考樓盤－－百仕達·紅樹西岸宣傳空間：網(wǎng)絡炒作、現(xiàn)場演示空間展示、新聞媒體炒作價格空間：高層平面單位（含6000元/平米裝修）折后25000元/平米目前狀態(tài)：除香蜜湖一號外，其他基本以中式居家社區(qū)概念為主，具體智能化設施進一步跟進。事件營銷名人效應李連杰、利智夫婦同亮相大山代表外籍人士心聲（500強外籍人士延續(xù)）張藝謀為項目拍攝宣傳片楊蘭、馮小剛、陳凱歌、姜文、劉歡名車效應名車捆綁銷售-----身份象征，購樓7折買奔馳事件營銷名牌效應活動冠名------與世界之窗聯(lián)動，舉辦圣莫麗斯瑞士長號表演冠名活動事件營銷報告核心內(nèi)容一、產(chǎn)品分析——市場背景與競爭層面——SWOT戰(zhàn)略形成與銷售組織二、市場概況與競爭——項目在市場中的解讀三、策略推導及分解位于深圳二線拓展區(qū)南端，塘朗山腳下，牛咀水庫西南側(cè)，自然資源良好；與新興豪宅區(qū)香蜜湖直線距離4.5公里，4分鐘車程。項目位置福龍路地鐵11號線新區(qū)大道白龍路地鐵4號線玉龍路南坪快速項目未來交通道路四通八達，進入性良好。地塊價值分布布本項目沿湖面面二側(cè)分布，，親水程度高高的地塊價值值最高，離水水越遠價值相相對越低。較低價值區(qū)對自然資源的占有程度決定價值的高低高價值區(qū)域最優(yōu)價值區(qū)低價值區(qū)次高價值區(qū)地形：深處山山谷，三面環(huán)環(huán)山，坡地疊疊落。高差：地塊內(nèi)內(nèi)高差達10米，為坡地地建筑，具有有獨立的私家家登山徑。植被：原始生生態(tài)保留的十十分完好。水體：利用天天然泉眼形成成可循環(huán)的湖湖面。產(chǎn)品特色———香蜜湖北區(qū)第第一個真正意意義上的高端端大盤（總建筑面積積近33萬平平米，首期Toho與洋洋房產(chǎn)品高端端）社區(qū)規(guī)劃后山私家公園園；建筑布局高差差疊落，層次次感強大面積活水湖湖景沿湖棧道10000平平米大型雙會會所超高綠化率綜合容積率低低建筑的舒適性性（大樓間距，，戶型尺度））外觀設計（現(xiàn)代歐式建筑筑風格，線條條優(yōu)美）沿入口處大型型風情商業(yè)走走廊，直接山山景本體分析經(jīng)濟指標總用地面積276,165.2平方米總建筑面積331,398平方米其中住宅313,808平方米商業(yè)設施5000平方米幼兒園3200平方米建筑容積率1.2建筑覆蓋率25.8%總戶數(shù)1427戶總?cè)藬?shù)4998人綠化率42%停車位2,565個一期戶型統(tǒng)計計：項目總指標：：項目具有一定定的規(guī)模優(yōu)勢勢，據(jù)市場反反映戶均面積積偏大項目六大價值值點三面群山圍合合，自成世外外桃源大面積湖水，，自由泛舟游游樂低密度建筑，，資源占有最最大地形高差較大大，布局立體體感強規(guī)模布局合理理，尺度空間間合理原始生態(tài)完美美，景觀自然然天成123456結(jié)論：優(yōu)勢勢：項目具有有一定的區(qū)域域與自然資源源方面的優(yōu)勢勢；劣勢：區(qū)域一一定時期內(nèi)交交通不便，較較荒涼；產(chǎn)品品線長；面積積大，總價高高。水榭花都國際公館香蜜山熙園聯(lián)泰東海香榭里項目面臨的問問題1：片區(qū)區(qū)的認知性（價格慣性））第二極第一極第三極片區(qū)價格慣性如何打破片區(qū)內(nèi)由南向北遞減/由東向西遞減的價格慣性？區(qū)域形象干擾如何在香蜜湖一號/水榭花都中獨樹一幟？萬地我們?nèi)绾渭尤肴胍痪€豪宅的的競爭圈?項目面臨的問問題1：片區(qū)區(qū)的認知性（（價格慣性））1、新區(qū)啟動動如何營銷項目作為該區(qū)區(qū)域第一個面面市的樓盤，，我們的營銷銷推廣應如何何做才能把客客戶拉進來，，聚集人氣，，擴大客戶認認識從而留住住客戶。2、區(qū)域供應應量較大，推推售時間較為為集中，如何何打競爭萬科城后期、、萬科第五園園、星河丹堤堤、香蜜湖一一號、尖崗山山項目等將陸陸續(xù)入市項目面臨的問問題2：營銷銷推廣如何聚聚人氣區(qū)域利好：南坪快速干道道、玉龍路等等交通路網(wǎng)的的改造二、市場概況與競競爭1、市場概況2、未來競爭爭3、競爭比較較區(qū)域性明顯：：蛇口、華僑僑城沙河、銀銀湖、鹽田等等地呈片狀集集中分布，其其它區(qū)域則零零星分布蛇口別墅區(qū)尖崗山深圳高檔別墅墅分布特點天琴灣17英里東海岸華僑城三洲洲田鹽田沙別墅墅區(qū)純水岸仙湖山莊城市山谷中信高爾夫夫觀瀾高爾夫夫香蜜湖一號號星河丹堤振業(yè)城萬科城第五園銀湖別墅區(qū)區(qū)未售項目在售項目瑞河椰納華僑城沙河河別墅區(qū)建筑風格：：目前市場場以北美、、意大利、、法國等歐歐陸風格為主；戶均面積：：聯(lián)排別墅墅170-270m2，獨立別墅墅240-800m2價格區(qū)間：：別墅均價價集中在￥￥1-3萬萬/m2；客戶：本地地人、潮汕汕人、國內(nèi)內(nèi)大城市來來客、港人人、臺灣，，韓國、新新加坡等外外籍籍人人；；職職業(yè)業(yè)主主要要有有：：私私營營企企業(yè)業(yè)主主、、外外資資/跨跨國國企企業(yè)業(yè)高高管管、、國國企企副副總以以上上人人士士、、政政府府官官員員、、文文化化演演藝藝界界成成功功人人士士、、持持外外國國護護照照在在大大陸陸做做生意意的的華華人人等等。。別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品主主要要競競爭爭點點：：資源源（（山山、、海海、、湖湖））、、景景觀觀（（包包括括自自然然景景觀觀及人人造造景景觀觀））、、價價格格（（贈贈送送面面積積））、、產(chǎn)產(chǎn)品品風風格及及品品質(zhì)質(zhì)；；普通別墅墅（經(jīng)濟濟型別墅墅、亞別別墅）面面臨著來來自城市市平面豪豪宅的挑挑戰(zhàn)。深圳別墅墅市場總總結(jié)（1）深圳目前前尚較缺缺乏頂級級豪宅深圳別墅墅市場二二極分化化將更趨趨嚴重未來幾年年必將有有一些頂頂級產(chǎn)品品陸續(xù)面面市，在在品質(zhì)和和售價方方面將會會有較大大的提升升；另外外隨著TOWNHOUSER、情景景洋房的的熱銷銷，亞別別墅產(chǎn)品品供應量量還將繼繼續(xù)上升升。深圳的城城市競爭爭力持續(xù)續(xù)提升香港、澳澳門與內(nèi)內(nèi)地經(jīng)貿(mào)貿(mào)合作更更緊密，，珠三角角經(jīng)濟圈圈實力的的提升，，將會吸吸引更多多國內(nèi)外外實力派派人士棲棲居。客戶層層面和和物業(yè)業(yè)選址址的外外擴———走向東東部、、走出出關外外單純價價格的的競爭爭將逐逐漸退退出主主流，，市場場特征征表現(xiàn)現(xiàn)為產(chǎn)產(chǎn)品核核心力力與整整體品品質(zhì)的的競爭爭，別墅墅產(chǎn)品品的升升級與與創(chuàng)新新、附附加價價值、、整體體性價價比、、營銷銷推廣廣將成成為能能否被被市場場認可可的關關鍵深圳別別墅市市場總總結(jié)（（２））未來供供應量量一覽覽項目位置土地面積容積率總量面積區(qū)間賣點香蜜湖一號香蜜湖9.31.413.1240-350區(qū)位、湖景、開發(fā)商品牌城市山谷3期沙河西路12.21.3110.6230-330區(qū)位東方花園M3區(qū)華僑城0.5288—355區(qū)位、環(huán)境、開發(fā)商品牌波托菲諾別墅2期華僑城歡樂谷113.7521150-400區(qū)位、環(huán)境、開發(fā)商品牌仙湖山莊2期仙湖植物園6.442.3243-367區(qū)位、植物園東海岸3期大梅沙80.86.4180-230海景、環(huán)境、開發(fā)商品牌聯(lián)泰大梅沙大梅沙13.90.233.2海景、環(huán)境、開發(fā)商品牌天琴灣3期大梅沙25.20.0992.5350-1000海景、低容積率華僑城三洲田鹽壩高速與鹽梅路之間6.9平方公里3海景、環(huán)境、開發(fā)商品牌單位：：萬/平平米未來供供應量量一覽覽項目位置土地面積容積率總量面積區(qū)間賣點星河.丹堤梅林關水庫14區(qū)位、自然資源、品牌圣莫麗斯二線拓展區(qū)27.61.233.2270-1100區(qū)位、自然資源龍一號二線拓展區(qū)6.81.28.2區(qū)位、自然資源、品牌信托項目二線拓展區(qū)140.68區(qū)位、自然資源、品牌萬科第五園坂田11.21.314.2180-240中式、規(guī)模、品牌萬科城2期坂雪崗39.71.132.5137-229中式、規(guī)模、品牌振業(yè)城橫崗育馬場41.61.354159-252規(guī)模尖崗山寶安尖崗山60萬0.530.3山景、開發(fā)商品牌溪之谷寶安石巖15.90.34.7300以上自然資源觀瀾大宅觀瀾鎮(zhèn)150.386.5330--868高爾夫景觀中信高爾夫龍崗植物園70.4約3210-400高爾夫景觀、品牌未來幾幾年別別墅市市場供供應量量約為為150——200萬萬平方方米，，是過過去深深圳13年年供應量量的2倍--數(shù)數(shù)據(jù)來來源于于：深深圳房房地產(chǎn)產(chǎn)信息息網(wǎng)單位：：萬/平平米時間200５.567891011122345167891011122006振業(yè)城城萬科第第五園園星河.丹堤堤尖崗山山本項目目9萬山山競爭項項目入入市時時間預預測萬科城城市山谷仙湖山莊競爭項目入入市時間集集中在2005年下下半年，本本項目入市市時正是各各競爭項目目的主銷售售期，對本本項目會造造成一定市市場壓力項目區(qū)位區(qū)域認知景觀容積率配套人文距市區(qū)距離私密性賣點推廣物業(yè)形態(tài)預期售價用途星河.丹堤梅林關口高優(yōu)一般生活配套較全較淡較近中大社區(qū)/山湖自然資源名人效應+強勢媒體投放公寓+聯(lián)排中第一居所九萬三香蜜湖高優(yōu)較高生活配套齊全較濃近低區(qū)位、景觀、品牌媒體造勢公寓+聯(lián)排高第一居所萬科第五園板田高低較高一般較濃較近低品牌品牌+強勢媒體投放聯(lián)排+公寓+低第一居所城市山谷3期銅鼓路高低較高配套齊全較濃近低社區(qū)人文、品牌名人+活動聯(lián)排中第一居所尖崗山寶安西鄉(xiāng)交界中中較低一般缺乏較遠高品牌、山景、低容積率高調(diào)聯(lián)排+獨棟中高第一、第二居所本項目香蜜湖北低優(yōu)一般淡缺乏較近高原生、山谷高？公寓+聯(lián)排中高？第一居所競爭項目因因素對比本項目Vs星河丹堤堤優(yōu)勢（S）劣勢（W）機會（0）區(qū)域純靜，無農(nóng)民房干擾；距香蜜湖及市區(qū)距離近；工程進度快；高尚社區(qū)，產(chǎn)品線相對集中配套缺乏；交通不便；人文氣息淡；開發(fā)商品牌號召力弱。其中產(chǎn)定位合作可能存在的風險區(qū)域道路啟動率先全方位強勢出擊市場形象提升，超越競爭；先聲奪人，市場占位；完美現(xiàn)場展示和銷售體驗；破關營銷，主動拓展；主動引導市場，形成東西對峙之勢——打造香蜜湖北VS銀湖西板塊規(guī)劃展示，打造品牌星河丹堤香蜜湖一號萬科第五園及萬科城本項目星河丹堤之之現(xiàn)有動作作：1、主動與與山湖林海海業(yè)主溝通通；2、清清理豐澤湖湖；3、請著名名建筑師及及學者王受受之作其項項目顧問，，為其箸書書、舉辦論論壇，大造造聲勢；4、項目形形象網(wǎng)站；；5、梅林林關口大型型廣告牌；；6、春交會會形象展；；7、公司司品牌推廣廣等本項目Vs香蜜湖一一號香蜜湖一號號之現(xiàn)有動動作：1、地塊拍拍賣震驚業(yè)業(yè)界；2、、重要地段段路牌廣告告超前預熱熱；3、高爾夫夫雜志廣告告預熱；4、房地產(chǎn)產(chǎn)相關媒體體不定期報報導；5、公司品品牌推廣等等優(yōu)勢（S）劣勢（W）機會（0）自然資源——原生態(tài)山景；社區(qū)規(guī)模大；低密度產(chǎn)品為主；工程進度快。區(qū)域陌生；暫無配套；非市場熱點區(qū)域；開發(fā)商品牌號召力弱。率先全方位強勢出擊市場合作可能存在的風險中海營銷手法低調(diào)作風先聲奪人，市場占位；完美現(xiàn)場展示和銷售體驗；破關營銷，主動拓展；主動引導市場，形成香蜜湖區(qū)域南北對峙之勢——打造香蜜湖北VS香蜜湖板塊規(guī)劃展示，打造品牌星河丹堤香蜜湖一號萬科第五園及萬科城本項目競爭同盟本項目Vs萬科第五五園及萬科科城優(yōu)勢（S）劣勢（W）機會（0）區(qū)域純靜，無農(nóng)民房干擾；距香蜜湖及市區(qū)距離近；高尚社區(qū)，產(chǎn)品線相對集中區(qū)域陌生；暫無配套；人文氣息淡；產(chǎn)品附加值不足；開發(fā)商品牌號召力弱。率先全方位強勢出擊市場其小資與中產(chǎn)定位區(qū)域交通道路改造形象提升，超越競爭；先聲奪人，市場占位；完美現(xiàn)場展示和銷售體驗；破關營銷，主動拓展；中心化VS邊緣化規(guī)劃展示打造中低端產(chǎn)品的市場競爭力星河丹堤香蜜湖一號萬科第五園及萬科城本項目萬科第五園園及萬科城城之現(xiàn)有動動作：1、土地拍拍賣引起業(yè)業(yè)界關注；；2、行業(yè)業(yè)領導者的的地位受到到的關注；；3、、深深圳圳人人廣廣告告炒炒作作引引起起的的關關注注；；4、、萬萬客客會會、、萬萬科科周周刊刊等等宣宣傳傳物物料料的的傳傳播播力力；；5、、重重要要位位置置廣廣告告牌牌與與站站臺臺廣廣告告；；6、、公公司司品品牌牌持持續(xù)續(xù)推推廣廣等等競爭爭項項目目因因素素對對比比項目優(yōu)勢劣勢

圣莫麗斯區(qū)域純靜，無農(nóng)民房干擾；自然資源——原生態(tài)山景距香蜜湖豪宅區(qū)及市區(qū)距離近；高尚社區(qū)，產(chǎn)品線相對集中。片區(qū)相對荒涼，缺乏配套；交通進入性差；距玉龍路近，噪音污染；產(chǎn)品面積相對偏大。城市山谷3期區(qū)位優(yōu)勢；前期開發(fā)具有市場認知度；區(qū)域具有良好的客戶基礎。密度高；產(chǎn)品競爭力弱；緊鄰城市干道，噪音污染嚴重。龍一號地塊拍賣引起市場關注；開發(fā)商品牌。規(guī)模較?。恍磐许椖咳莘e率低；產(chǎn)品類型單一；開發(fā)商品牌。規(guī)模較??；同其其它它項項目目相相比比上上，，圣圣莫莫麗麗斯斯占占有有較較大大的的綜綜合合優(yōu)優(yōu)勢勢；；主主動動引引導導，，強強勢勢宣宣傳傳，，可可全全面面超超越越競競爭爭對對手手。。競爭超越1、區(qū)域內(nèi)競競爭情況：區(qū)區(qū)域內(nèi)同類型型產(chǎn)品較多。。同區(qū)域本項目目最大的競爭爭對手為星河河丹堤，其目目標客戶定位為“中中產(chǎn)階層”，，價格將具競競爭力；下游游產(chǎn)品有萬科第五園及及萬科城的低低價搶客；后后續(xù)有龍一號號、信托項目的同質(zhì)質(zhì)競爭。2、區(qū)外競爭爭壓力：香蜜蜜湖一號的高高端截客及來來源于強勢熱點片區(qū)可替替代產(chǎn)品的競競爭壓力（如如華僑城、紅紅樹灣）；3、競爭優(yōu)勢勢：自然資源源，區(qū)位、區(qū)區(qū)域純凈無干干擾；4、競競爭劣劣勢：：交通通一定定時期期內(nèi)不不便，，認知知度、、配套套、人文方方面較較為弱弱勢；；發(fā)展展商品品牌號號召力力弱。。結(jié)論：：三、策策略推推導和和分解解1、SWOT分分析2、策策略總總綱3、策策略分分解策略一一：強強化產(chǎn)產(chǎn)品和和資源源的價價值點點的價價值策策略策略略二二：：形形象象領領先先的的競競爭爭策策略略策略略三三：：強強勢勢推推廣廣的的營營銷銷組組織織策策略略策略略總總綱綱———我我們們的的價價值值策策略略強化化產(chǎn)產(chǎn)品品和和資資源源的的價價值值策略分解解一社區(qū)六大大增值點點3、5000平平米主題題風情商商業(yè)街1、TRE物業(yè)業(yè)增值服服務4、國際際雙語幼幼兒園2、定制制式裝修修6、超大大型雙會會所5、上游游生活俱俱樂部1、客戶戶關系管管理服務務通過組織織各種業(yè)業(yè)主可參參與的活活動，增增進業(yè)主主之間的友誼，，從而給給業(yè)主創(chuàng)創(chuàng)造增值值服務“好友近近鄰”活活動“近鄰好好友”活活動“好東西西和好鄰鄰居分享享”活動動周末下午午茶活動動：從進進入銷售售持續(xù)期期開始，，每兩周周一次，根根據(jù)銷售售期設置置不同的的主題。。投資講座座、時尚尚講座等等專題講講座準業(yè)主與與發(fā)展商商之間的的溝通和和聯(lián)誼準業(yè)主小小型活動動2、可定定制式的的裝修方方案菜單式產(chǎn)產(chǎn)品：在銷售過過程中邀邀請品牌牌裝修公公司駐場場服務，，可與高高文安或或于強工工作室洽洽談，為為客戶隨隨時解決決相關問問題基礎裝修修（以樣樣板房為為準）+個性家家私套餐餐個性家私私套餐由由品牌家家私店度度身訂造造，客戶戶自行選選擇搭配配家私套餐餐品牌：：易加濃濃、怡豐豐家私異域風情情商業(yè)街街：高檔檔次咖啡啡街+高高爾夫及及戶外運運動用品品店+高高檔酒樓樓＋便利利店及特特色店星巴克/意大利利咖啡；；丹桂軒軒；屈臣臣氏3、國際際雙語幼幼兒園貴族學校校解決業(yè)業(yè)主后顧顧之憂：：主動與知知名國際際雙語幼幼兒園洽洽談相關關事宜；；4、上游游生活俱俱樂部上游生活活俱樂部部是以圣圣莫麗斯斯業(yè)主為為核心的的社團組組織，在在以上游游生活俱俱樂部社社團為名名義的活活動貫穿穿整個銷銷售過程程：上游生活活俱樂部部啟動儀式上游生活活俱樂部部趣味體育育比賽每月自助助游學習型論論壇……信息服務務系統(tǒng)——提供供完善的的電腦網(wǎng)網(wǎng)絡、電電話傳真真、郵政政速遞、、數(shù)字電電視衛(wèi)星星接收系系統(tǒng)，保保障業(yè)主主商務、、生活的的信息溝溝通渠道道暢通醫(yī)療服務務系統(tǒng)——建立立社區(qū)診診所，方方便業(yè)主主及其家家人/服服務人員員日常普普通疾病病及緊急急病癥及及時診治治安防服務務系統(tǒng)——國際際管家，，獵犬巡巡邏等，，提供優(yōu)優(yōu)良的安安防物業(yè)業(yè)服務，，并裝備備先進的的安全保保障設備備確保業(yè)業(yè)主人身身安全完善的DSS（社區(qū)服務務)系統(tǒng)服務體驗：：物業(yè)管理理前期導入入，在接待待、禮儀、、物業(yè)咨詢詢中留給客客戶美好印印象；建議議引入品牌牌物管顧問問?！覀兊牡氖袌龈偁帬幉呗蕴嵘椖空w形象，，與同質(zhì)項項目拉開距距離策略分解二二--1形象攻略香蜜湖上游游?天賦美宅宅展示攻略中心化推廣廣攻略與香蜜湖高高檔片區(qū)關關聯(lián)，提升升項目形象象總戰(zhàn)略現(xiàn)場強勢展展示高端社社區(qū)形象體體現(xiàn)加強遠距昭昭示效果商業(yè)街展示示完善配套套打造“世界界500強強”居住基基地城市中部稀稀有土地引引發(fā)成熟居居住觀討論論融合香蜜湖湖高尚區(qū)域域的整合片片區(qū)及項目目形象傳播播以切合目標標客戶的市市場形象為為統(tǒng)領全國、東南南亞地區(qū)乃乃至全球與與本區(qū)域有有親緣、血血緣、工作作緣的企業(yè)業(yè)家、政府府背景人士士及行業(yè)專專業(yè)人士核心客戶重點客戶邊緣客戶本區(qū)域內(nèi)集團公司/個人&中國城城市貴族（（包括私營營企業(yè)主、、大型集團團公司最高高層管理者者、政府背背景人士、、行業(yè)專業(yè)業(yè)人士等））港澳、珠三三角區(qū)域內(nèi)內(nèi)商賈、大大型集團公公司高層管管理者及行行業(yè)專業(yè)人人士客戶定位本地化港人人公務員傳統(tǒng)行業(yè)私私營企業(yè)主主廣東籍老板板原住民知富階層移民新貴深圳中高端客客戶華僑城/紅樹西岸傳統(tǒng)核心區(qū)域水榭花都/熙園世紀村/瑞河椰納紅樹林本項目將以紅紅樹西岸/水水榭花都的客客戶為基準目標客戶——我們的客客戶不買所有有人羨慕的房房子；生活的的真實需求同同樣重要——我們的客客戶不買都市市森林般的房房子；舒適是是適度的從目標客戶看看待項目形象象——我們的客客戶不選擇喧喧嘩所在，街街區(qū)的格調(diào)高高于繁華知富階層私營企業(yè)主＋讓生活真實地地舒適、文明明高于讓生活活豪華或單純純的品味——我們的客客戶有著成熟熟的思考，選選擇生活與景景觀的兼美在城市中，你你擁有多少自自然。香蜜湖湖北，進一步步享受都市繁繁華生活，退退一步山居高高尚生活輕松松自如；簡簡單而寧靜的的街區(qū)中的貴貴族生活，明明快的建筑、、充滿異域情情調(diào)的風情商商業(yè)街，品味味自然流露成成熟的生活理理念，對真實實的生活尋求求，使他們選選擇這里對對他們而言:他們在這里找找到的是：內(nèi)在>表面適適度>張張揚專美美>完滿親親近>開開揚未未來>當下價值觀：精神>物質(zhì)生活觀：細節(jié)>整體消費觀：產(chǎn)品之外>產(chǎn)品居于山山。隱隱于宅宅。樂樂于天天下。。重于整整。貴貴于細細。享享于成成就。。項目核核心目目標客客戶的的驅(qū)動動因素素圣莫麗麗斯——借借香蜜蜜湖之之勢，，提升升區(qū)域域價值值——異異域風風情彰彰顯高高格調(diào)調(diào)、國國際化化的生生活方方式香蜜湖湖上游游.天天賦美美宅形象定定位洋：體體現(xiàn)在在異域域風情情、國國際化化人文文生活活方式式的演演繹方方面豪：體體現(xiàn)在在項目目的面面積、、總價價、物物業(yè)的的檔次次與配配備方方面圣莫麗麗斯=洋+豪形象延延展《來至至瑞士士的問問候》》：形形象樓樓書《大話話香蜜蜜湖北北》：：網(wǎng)絡絡討論論實錄錄《上游游生活活》期期刊：：介紹紹項目目及成成功人人士生生活面面面觀觀《投資資面面面觀》》：寫寫給非非專業(yè)業(yè)投資資人士士的專專業(yè)投投資錦錦囊第一卷卷———貴族的的城堡堡第二卷卷———山中的的歲月月出書出出冊Ａ《道路路改變變生活活》：：市政政營銷銷通過深深圳近近年的的交通通路網(wǎng)網(wǎng)規(guī)劃劃，工工程進進度（（重點點圍繞繞南坪坪快速速路、、新區(qū)區(qū)大道道、福福龍路路）展展開道路體體現(xiàn)價價值出書出出冊B——我我們的的展示示策略略現(xiàn)場強強勢展展示，，讓每每一個個角落落成為為文化化體驗驗點策略略分分解解二二--2形象象攻攻略略香蜜蜜湖湖上上游游?天天賦賦美美宅宅展示示攻攻略略中心心化化推推廣廣攻攻略略與香香蜜蜜湖湖高高檔檔片片區(qū)區(qū)關關聯(lián)聯(lián)，，提提升升項項目目形形象象總總戰(zhàn)戰(zhàn)略略現(xiàn)場場強強勢勢展展示示高高端端社社區(qū)區(qū)形形象象體體現(xiàn)現(xiàn)加強強遠遠距距昭昭示示效效果果商業(yè)業(yè)街街展展示示完完善善配配套套打造造““世世界界500強強””居居住住基基地地城市市中中部部稀稀有有土土地地引引發(fā)發(fā)成成熟熟居居住住觀觀討討論論融合合香香蜜蜜湖湖高高尚尚區(qū)區(qū)域域的的整整合合片片區(qū)區(qū)及及項項目目形形象象傳傳播播以切切合合目目標標客客戶戶的的市市場場形形象象為為統(tǒng)統(tǒng)領領會館館前廣廣場場賣場場的的標標準準化化展展示示導示示系系統(tǒng)統(tǒng)形象象墻墻商業(yè)業(yè)街街沿湖湖棧棧道道湖水水強勢勢視視覺覺識識別別系系統(tǒng)統(tǒng)人流流匯匯集集焦焦點點院落落展展示示區(qū)區(qū)會所所無無邊邊界界泳泳池池主體體核核心心體驗驗系系統(tǒng)統(tǒng)過渡渡性性體體驗驗系系統(tǒng)統(tǒng)山野野公公園園核心心售售賣賣系系統(tǒng)統(tǒng)區(qū)外外————關關山山月月美美術(shù)術(shù)館館/福福建建興興業(yè)業(yè)銀銀行行是是我我們們重重要要的的展展示示場場所所。。展示示攻攻略略（（賣賣場場全全線線展展示示攻攻略略））樓梯走道道布置人人性化啟動區(qū)分分析原則一：：展示性性優(yōu)先。。作為形象象大盤的的啟動原原則：入口廣場場＋風情情商業(yè)街街售樓處＋＋大會所所＋休閑閑長廊沿湖棧道道＋湖景景樣板房開開放（形成與與街區(qū)一一體化的的異域風風情生活活館，突突顯國際際化，與與龍華區(qū)區(qū)隔開來來）強制性視視覺沖擊擊——入口廣場場+形象象墻入口廣場場+風情情商業(yè)街街+大會會所———設置具具有可識識別性的的標志物物，為廣廣場賦予予一種場場所精神神，成為為街區(qū)的的核心節(jié)節(jié)點/讓讓生活與與自由進進行最直直接的接接觸啟動區(qū)區(qū)分析析原則一一：展展示性性優(yōu)先先。作為形形象大大盤的的啟動動原則則風情商商業(yè)街街裙樓招招商。。引入入與項項目風風格一一體化化的品品牌商商家，，打造造完美美的異異域風風情休休閑文文化街街。啟動區(qū)區(qū)分析析之湖湖景原則一一：展展示性性優(yōu)先先。作為形形象大大盤的的啟動動原則則湖景營營造成成中心心視點點，利利用天天然資資源造造景。。例如如：湖湖中設設置噴噴泉，，成為為湖中中的主主體景景觀，，湖邊邊設置置涼亭亭等建建筑小小品，，飼養(yǎng)養(yǎng)觀賞賞性動動物，，小型型船只只及泊泊岸碼碼頭等等；設置多多處休休憩與與觀賞賞相結(jié)結(jié)合的的設施施，使使之能能移步步易景景，充充分展展示景景觀優(yōu)優(yōu)勢。。充分利利用山山體自自然資資源，，打造造私家家山體體公園園，建建設私私家登登山道道，保保證私私密性性和安安全性性，可可設置置多個個休閑閑設施施和景景點，，建立立標志志性的的景觀觀元素素，提提升項項目附附加價價值。。啟動區(qū)區(qū)分析析之山山體公公園原則一一：展展示性性優(yōu)先先。作為形形象大大盤的的啟動動原則則大會所所局部部公共共示意意典雅高高貴的的大堂堂珍貴高高檔的的陳列列室溫馨浪浪漫的的室內(nèi)內(nèi)恒溫溫泳池池原則一一：展展示性性優(yōu)先先。作為形形象大大盤的的啟動動原則則提供完完善的的生活活配套套，并并能對對外進進行會會員制制經(jīng)營營，達達到投投入與與產(chǎn)出出的平平衡，，并能能提升升項目目價值值的目目的。。風險提提示：：經(jīng)營營風險險規(guī)?！涂土鞒沙杀颈尽找嬉婧啙?、、古樸樸、大大氣的的風格格瑞士展展覽館館＋書書吧雙雙體驗驗預留一一個可可供小小朋友友發(fā)揮揮自我表表達的的多功功能公公共空空間軟化銷銷售行行為的的運動動空間間舉辦小小型展展覽和和營銷銷活動動售樓處處展示示方向向一Ａ原則一一：展展示性性優(yōu)先先。作為形形象大大盤的的啟動動原則則售樓處處展示示方向向二B原則一一：展展示性性優(yōu)先先。作為形形象大大盤的的啟動動原則則位于A區(qū)24棟棟與36棟棟，共共2套套。輕裝修修，重重裝飾飾軟隔斷斷展示示空間間的靈靈活性性和多多功能能性裝修展展示空空間的的完整整和品品質(zhì)感感書房樣板房房原則一一：展展示性性優(yōu)先先。作為形形象大大盤的的啟動動原則則形象墻墻式導導示商業(yè)街街廣告告位導導示銷售中中心外外/分分展場場導示示關聯(lián)性性導示示讓導示示成為為一種種文化化導示是是一種種格調(diào)調(diào)，富有雕雕塑感感和造造型感感，建建議在在南坪坪快速速路玉玉龍路路段做做成雕雕塑墻墻作為導導示系系統(tǒng)，，形成成獨特特的風風景，，更能能營造造項目目的異異域風風情與與文化化氣息息形象表表現(xiàn)———通通道ArtWall原則一一：展展示性性優(yōu)先先。作為形形象大大盤的的啟動動原則則細節(jié)彰彰顯品品質(zhì)關于細細節(jié)原則一一：展展示性性優(yōu)先先。作為形形象大大盤的的啟動動原則則完善的的區(qū)域域標識識系統(tǒng)統(tǒng)———富人人區(qū)的的標簽簽滿足客客戶對對身份份價值值的需需要；；你是誰誰不重重要，，重要要的是是你身身邊的的人是是誰。。完善的的DIS（（區(qū)域域標識識)系系統(tǒng)原則一一：展展示性性優(yōu)先先。作為形形象大大盤的的啟動動原則則啟動區(qū)區(qū)探討討啟動2區(qū)啟動2區(qū)產(chǎn)品：臨主干道/景觀較差的中小戶型時間：2005年10月目標：用適量中低端產(chǎn)品擴大客戶輻射面。原則二：高端入市。樹立形象，制造價格標桿。原則一：展示性優(yōu)先。原則三三：用用適量量中低低端產(chǎn)產(chǎn)品擴擴大客客戶輻輻射面面。原則四四：控控制規(guī)規(guī)模，，制造造稀缺缺。啟動1區(qū)產(chǎn)品：樓王單位+部分湖景、山景戶型套數(shù)：91套別墅+98套洋房，共189套時間：2005年10月目標：高端入市，樹立形象，制造價格標桿啟動1區(qū)啟動區(qū)區(qū)探討討原則一一：進進入性性與展展示性性優(yōu)先先——臨近已已開發(fā)區(qū)大盤后續(xù)開開發(fā)的原則則：原則二：可可持續(xù)發(fā)展展——制造造與前期產(chǎn)產(chǎn)品/配套套的差異化化，以刺激激市場3期3期——2006.5推出主流產(chǎn)品+商業(yè)街延續(xù)1、2期產(chǎn)品形象，推出與前期差異化產(chǎn)品，進一步刺激市場2期——2005.12推出出中高端產(chǎn)品品延續(xù)1期產(chǎn)產(chǎn)品形象，，營造持續(xù)續(xù)熱銷。在在品牌成型型后推出2期啟動2區(qū)啟動區(qū)產(chǎn)品：樓王王單位+部部分湖景、、山景戶型型套數(shù)：91套別墅+98套套洋房，共共189套套時間：2005年10月目標：高端端入市，樹樹立形象，，制造價格格標桿啟動1區(qū)2期2期啟動區(qū)探討討3期啟動2區(qū)啟動1區(qū)2期3期——2006.7推出主流產(chǎn)品+商業(yè)街延續(xù)1、2期產(chǎn)品形形象，推出出與前期差差異化產(chǎn)品品，進一步步刺激市場場2期——2006年年3月推出出中高端產(chǎn)產(chǎn)品延續(xù)1期產(chǎn)產(chǎn)品形象，，營造持續(xù)續(xù)熱銷。在在品牌成型型后推出2期啟動區(qū)產(chǎn)品：樓王王單位+部部分湖景、、山景戶型型套數(shù)：91套別墅+98套套洋房，共共189套套時間：2005年10月目標：高端端入市，樹樹立形象，，制造價格格標桿2期3期啟動2區(qū)啟動1區(qū)2期2期原則一：進進入性與展展示性優(yōu)先先——臨近已已開發(fā)區(qū)大盤后續(xù)開開發(fā)的原則則：原則二：可可持續(xù)發(fā)展展——制造造與前期產(chǎn)產(chǎn)品/配套套的差異化化，以刺激激市場7月5月3月1月11月9月7月5月3月1月12月10月2007200620051231期200套2期305套3期922套開盤開盤開盤VIP認籌選房80套選房選房100套200套7%14% 34%56%90%95%以上總體銷售率200套490套800套1284套累計成交月均正常銷售套數(shù)：58套/月 與選房套數(shù)合計：68套/月250VIP項目推盤節(jié)節(jié)奏3期啟動2區(qū)啟動1區(qū)2期2期本項目的增增值舉措極具震撼力的價值展示2異域風情商業(yè)街提前展示招商3引入品牌商家4引入品牌管家，優(yōu)質(zhì)社區(qū)管理5形象提升、品牌戰(zhàn)略1引進國際化、高水準的幼兒園6上游俱樂部社團組織78社區(qū)智能化9提供市內(nèi)住戶專車———我我們們的的營營銷銷組組織織策策略略強勢勢推推廣廣，，讓讓Townhouse成成為為主主流流策略略分分解解三三形象象攻攻略略香蜜蜜湖湖上上游游?天天賦賦美美宅宅展示示攻攻略略中心心化化推推廣廣攻攻略略與香香蜜蜜湖湖高高檔檔片片區(qū)區(qū)關關聯(lián)聯(lián)，，提提升升項項目目形形象象總總戰(zhàn)戰(zhàn)略略現(xiàn)場強勢展示示高端社區(qū)形形象體現(xiàn)加強遠距昭示示效果商業(yè)街展示完完善配套打造“世界500強”居居住基地城市中部稀有有土地引發(fā)成成熟居住觀討討論融合香蜜湖高高尚區(qū)域的整整合片區(qū)及項項目形象傳播播以切合目標客客戶的市場形形象為統(tǒng)領導入期期1、營銷銷階段段安排排5月05年年6月7月8月9月10月月11月月06年年2月月4-6月6月后后銷售節(jié)節(jié)奏安排排±0.0主體封封頂入伙園林完完工售樓處處/會會所開開放TOHO樣樣板房房多層樣樣板房房工程進進度春交會會春交會會外展場場咨詢詢內(nèi)部認認購開盤銷售節(jié)節(jié)點內(nèi)部認認購期期公開發(fā)發(fā)售期期持續(xù)銷銷售期期尾盤期期廣告牌牌+““世界界500強強”居住地地發(fā)布布會+網(wǎng)絡絡營銷+春交交會，，提前前滲透，，迅速速建立立知名度各營銷銷通路路共同出擊擊，鞏鞏固市場形形象，，社團營銷銷和現(xiàn)現(xiàn)場準備是是本階階段的工作作重點點媒體集集中運運用，營營造熱熱銷勢態(tài)態(tài)；突突出賣點點促銷銷信息，，現(xiàn)場場充分展展示。。媒體廣廣告逐逐漸減減少，以以現(xiàn)場場氛圍圍營造為為主導導，以以事件營營銷及及老客客戶營銷銷做為為重點點營銷策策略重點點加大促促銷力度、、老客戶營營銷秋交會會12月月春交會會2、營銷銷階段段分解解———導入入期時間：：2005年4月——8月月底目標：滲透透市場，建建立項目知知名度階段策略：：造勢網(wǎng)絡營銷——片區(qū)炒作作廣告牌昭示示策略打造“世界界500強強”企業(yè)在在深居住地地春交會亮相相相關新聞報報導與主流媒體體合作形象網(wǎng)站導導入外展場接受受咨詢ACTION1片片區(qū)炒作作時間：3月月-8月內(nèi)容：聯(lián)手手網(wǎng)絡劍客客炒作片區(qū)區(qū),導入““香蜜湖湖北”概念念目的：關聯(lián)聯(lián)香蜜湖，，提升片區(qū)區(qū)形象配合條件：：網(wǎng)絡劍客客與新聞媒媒體介入我們已經(jīng)作作了哪些動動作：ACTION2形形象廣告告牌時間：4月起內(nèi)容：香香蜜湖附附近（已已上）、、深南大大道、濱濱海大道道、梅林林關口、、機場設設“香香蜜湖上上游,天天賦美宅宅”形象象廣告牌牌，引起起目標客客戶關注注，截留留客戶目的：整整合項目目片區(qū)自自然資源源，提升升項目形形象配合條件件：形象象戶外廣廣告，電電話留客客要點：扼守附近近片區(qū)交交通要道道；根據(jù)形象象推進，，每月更更新一次次內(nèi)容；；初期廣告告牌以懸懸念和情情感廣告告導入，，成長期期結(jié)合推推廣主題題，發(fā)布布信息；；現(xiàn)場廣廣告牌展展示同樣樣內(nèi)容我們已經(jīng)作了了哪些動作：：ACTION3打打造“世界界500強””居住基地新新聞發(fā)布會時間：4月26內(nèi)容：“世界500強”外籍人士在深深圳的居住狀狀況目的：項目高高調(diào)切入市場場，拉升項目目檔次配合條件：五五星級酒店、、各新聞媒體體我們已經(jīng)作了了哪些動作：：時間：5月1-5日地點：高交會會館內(nèi)容：大氣的的展位設計、、區(qū)域模型、、形象樓書、、3D、瑞士士風景片目的：充分利利用春交會的的號召力，標標新立異。配合條件：現(xiàn)現(xiàn)場咖啡吧特別事項：展展館重要位置置的占領；首首個封閉式展展位的出現(xiàn)，，展會內(nèi)唯一能能夠?qū)崿F(xiàn)銷售售人員一對一一服務。ACTION4春春交會會我們已經(jīng)作了了哪些動作：：不遺余力地地參加房地地產(chǎn)交易會會是提升項項目知名度度的重要舉舉措高姿態(tài)的形形象傳播時間：5月月—7月底底目的：春交交會后延續(xù)續(xù)項目的傳傳播，同時時吸納誠意意客戶形式：中心心區(qū)寫字樓樓開放式展展示及咨詢詢地點選擇：：關山月或或五星級酒酒店/中心心區(qū)福建興興業(yè)銀行配合條件：：區(qū)域模型型、形象樓樓書、3D、瑞士風風景片、電電腦及液晶顯示器器展示、建建筑與園林林規(guī)劃介紹紹之PPT特別事項：：五星級酒酒店式大堂堂接待處注：分展場場建設Action5：分展場啟啟用Action6：A：網(wǎng)站建建設第一步：形形象網(wǎng)站（（導入期提提升項目形形象）第二步：介介紹性網(wǎng)站站（賣點介介紹）進入入內(nèi)部認購購期后，推推出賣點點網(wǎng)站，形形象內(nèi)容和和賣點介紹紹為平行結(jié)結(jié)構(gòu)，共同同置于主頁頁面下。形象網(wǎng)站內(nèi)內(nèi)容：上游概念：：上游的生生活方式項目介紹：：天賦美宅宅的各項資資源；建設設團隊活動：網(wǎng)上上組建“上上游俱樂部部”時間：5月月—8月底底目的：確立立項目形象象認知，引引起市場關關注內(nèi)容：“500強企企業(yè)職員及及海歸派””的生活游游記，異域域生活相關圖冊流程：發(fā)布布信息網(wǎng)網(wǎng)上登記個個人或推薦薦人資料篩篩選成為俱樂部部成員要點：形象網(wǎng)站導導入門戶網(wǎng)站鏈鏈接活動規(guī)則則確定（（申請人人生活形形態(tài)描述述、申請請人資格格確定、、富有吸吸引力的的權(quán)益等等）報紙廣告告協(xié)助炒炒作Action6：B、網(wǎng)網(wǎng)絡營銷銷導入活動：瑞瑞士圣莫莫麗斯風風情表演演團到深深訪問及及表演時間：7.27—28日目的：體體現(xiàn)項目目異域風風情,建建立形象象認知，，引起市市場關注注內(nèi)容：瑞瑞士圣莫莫麗斯風風情表演演團(長長號表演演)到深深訪問及及表演配合條件件：費用用贊助、、場地聯(lián)聯(lián)系（可可考慮華華僑城華華廈藝術(shù)術(shù)中心心）），誠意意客戶邀邀請、贈贈送項目目相關物物料特別事項項：可采采用冠名名包場的的形式向向目標客客戶派送送印有項項目LOGO與與定位語語的特制制入場卷卷；目標客戶暫暫定為：相相關行政職職能部門、、前期積累累客戶、各各大銀行信信用卡金卡卡客戶、相相關單位高高端客戶資資源等Action7：瑞士向深深圳致敬Action8：出書出冊冊配合前期網(wǎng)網(wǎng)絡香蜜湖北的的片區(qū)炒作作及別墅在在深圳的活活動為主內(nèi)內(nèi)容展開《大話香蜜蜜湖北》網(wǎng)網(wǎng)絡討論實實錄出版配合市政道路開通作針對性的宣傳手冊----《道路改變生活》：市政營銷通過深圳近年的交通路網(wǎng)規(guī)劃，工程進度（重點圍繞南坪快速路、新區(qū)大道、福龍路）展開道路體現(xiàn)價值導入期推廣廣費用分配配網(wǎng)絡炒作：：10萬打造“世界界500強強”居住基基地新聞發(fā)發(fā)布會：20萬廣告牌：500萬（（本期內(nèi)費費用約為80萬）春交會：100萬分展場：30萬網(wǎng)站建設：：60萬（（制作+全全程推廣費費用，本期期費用約為為10萬））第一次報報版廣告：：20萬合計：320萬3、營銷階段段分解———內(nèi)部認購購期——10.28目標：形成成市場熱點點，銷售20%左右右階段策略：：造圈推出“上游游生活俱樂樂部”權(quán)益益卡對歸國辦、、駐深處資資企業(yè)進行行針對性進進行宣傳15秒形象象廣告推出日日）產(chǎn)品推介會會（《圣莫莫麗斯———上游生活活誕生記》》）樣板房、會會所開放，，賣場全情情展示瑞士人文風風情展活動動時間：8月28日日（周六））地點：五五洲賓館（（威尼斯酒酒店）內(nèi)容：項目目產(chǎn)品發(fā)布布會暨認籌籌；土地資資源利用與與建筑設計計論壇，探探討本項目目的設計形形式，也是是產(chǎn)品發(fā)布布會。目的：誠意意客戶的維維護，建立立專業(yè)印象象，引發(fā)業(yè)業(yè)內(nèi)關注。。配合條件：：發(fā)展商、政政府官員、、業(yè)界專家家、柏濤、、澳雅、泛城、廣告告公司等各各相關合作作公司作好好充分準備備。專家團邀請請、禮品、、樣板房開開放相關物料：：項目模型型、大型展展示板展示示、戶型圖圖、3D片片；相關銷銷售資料。。Action1：產(chǎn)品發(fā)布布會暨認籌籌活動時間：8月28日日-12月月31日地點：售售樓處現(xiàn)場場內(nèi)容：誠誠意客戶現(xiàn)現(xiàn)場任意消消費。目的：誠誠意客戶的的維護，吸吸聚人氣，，現(xiàn)場體驗驗。配合條件：：老樹咖啡啡吧引入，，現(xiàn)場美食食相關物料：：項目模型型、大型展展示板展示示、戶型圖圖、3D片片；相關銷銷售資料。。注：認籌客客戶均獲得得3000元/卡的的消費資格格，僅限于于在現(xiàn)場售售樓處使用用。Action2：現(xiàn)場人氣氣的營造Action3：秋交會時間：9月月28—10月3日日地點：高交交會館內(nèi)容：大氣氣的展位設設計、區(qū)域域模型、形形象樓書、、3D、瑞瑞士風景片片目的：充分分利用秋交交會的號召召力，大造造聲勢。配合條件：：現(xiàn)場咖啡啡吧、精美美禮品、展展位活動、、看樓車特別事項：：現(xiàn)場售樓樓處、會所所、商業(yè)街街、園林、、湖水游樂樂設施、山山野公園等等進行局部部開放、會會所準備茶茶點等重點：馬車車游園、游游泳池免費費開放Action4：上游生活活開放月時間：9月月28—10月31日目的：聚集集人氣，營營造氛圍內(nèi)容：在售售樓處進行行“上游生生活”體驗驗配合條件：：現(xiàn)場售樓樓處、會所所、商業(yè)街街、園林、、湖水游樂樂設施、山山野公園等等進行局部部開放、會會所準備茶茶點等重點：馬車車游園、游游泳池免費費開放時間：9月月28-10月29日地點：售樓樓處會所內(nèi)容：瑞士士人文風情情展，瑞士士文藝節(jié)目目演出；組織VIP客戶、誠誠意客戶及及親友、部部分上門客客戶參加活活動。目的：帶動動上門量、、維護誠意意客戶，展展開社區(qū)人人文活動；；在展示條條件較好時時開展現(xiàn)場場活動，展展示工程優(yōu)優(yōu)勢。配合條件：：邀請瑞士士圣莫麗斯斯表演團，，圣莫麗斯斯小鎮(zhèn)鎮(zhèn)長長到項目現(xiàn)現(xiàn)場，將瑞瑞士風情提提升到更高高的層次；；網(wǎng)絡、報報紙、電臺臺媒體啟動動，宣傳開開盤信息。。注:配合秋秋交會現(xiàn)場場活動吸引引客戶上門門體驗,形形成口碑傳傳播。Action5：瑞士風情情展活動內(nèi)部認購期期推廣費用用分配活動營銷：：50萬秋交會：60萬現(xiàn)場包裝：：60萬戶處廣告牌牌：120萬媒體：155萬報紙：40萬電視：20萬網(wǎng)絡：20萬電臺：10萬導示系統(tǒng)：：60萬（（貫穿主要要銷售過程程）直郵/資源源網(wǎng)：5萬萬合計：445萬4、營銷階段段分解———公開發(fā)售售期時間：10.29-3.31月底目標：整體體銷售率25%左右右階段策略：：頻繁的現(xiàn)現(xiàn)場活動和和事件炒作作，造場《大話香蜜蜜湖北》網(wǎng)網(wǎng)絡討論實實錄出版《上游生活活》圖文解解構(gòu)上游生生活書出版版開盤周《上游生活活俱樂部》》沙龍開講講時間：9月月20-10月20日報名，，10月28-29日上午大大賽Action1：越野車友友誼賽暨項項目開盤預預熱地點：三期期工地及項項目周邊內(nèi)容：組織織VIP客客戶、誠意意客戶及親親友、部分分上門客戶戶參加大賽賽及上門客客戶大獎競競猜活動。。獎項：購房房特別折扣扣，購車特特別折扣；；目的：帶動動上門量、、維護誠意意客戶，展展開社區(qū)人人文活動；；在展示條條件較好時時開展現(xiàn)場場活動，展展示工程優(yōu)優(yōu)勢。配合條件：：與越野車車俱樂部合合作。網(wǎng)絡絡、報紙、、電臺媒體體啟動，宣宣傳開盤信信息，大賽賽獎項信息息。時間：10月29日日地點：售樓樓處內(nèi)容：VIP客戶選選房。優(yōu)惠：選房房成功分別別獲5%的的購房優(yōu)惠惠。

（可可根據(jù)銷控控需要調(diào)整整此優(yōu)惠））目的：誠意意客戶成為為正式業(yè)主主。第一批批熱銷形成成。配合條件：：售樓處全全面啟用，，部分環(huán)境境及商業(yè)街街展示。現(xiàn)場達到高高標準展示示條件。注：現(xiàn)場美美食、節(jié)目目表演Action2：選房活動動時間：12月10-24日報報名，25日晚上8點舉行地點：大會會所內(nèi)容：晚會會表演及““假面舞會會”組織業(yè)主、、上游俱樂樂部成員、、誠意客戶戶及親友。。獎項：物業(yè)業(yè)管理費及及禮品；目的：帶動動上門量、、維護誠意意客戶，展展開社區(qū)人人文活動。。配合條件：：演出公司司確定，場場地布置、、酒水等相相關物料準準備等。Action3：圣誕“假假面舞會””公開發(fā)售期期推廣費用用分配活動：50萬現(xiàn)場包裝：：30萬戶處廣告牌牌：300萬媒體：135萬報紙：80萬電視：40萬電臺：15萬直郵/資源源網(wǎng)：5萬萬合計：515萬5、營銷階段段分解———持續(xù)銷售售期時間：2006.04.01—入伙目標：形成成市場熱點點，整體銷銷售率達到到90%以以上階段策略：：逐漸減少少媒體廣告告，以《上上游俱樂部部》和物管管為名義的活動動營造社區(qū)區(qū)氛圍，以以主動式廣廣告代替促促銷廣告周末下午茶茶活動啟動動《上游俱樂樂部》活動動召集《上游生活活》裝修設設計比賽《企業(yè)管理理》相關論論壇活動……持續(xù)銷售期期推廣費用用規(guī)劃活動：45萬現(xiàn)場包裝：：30萬媒體：205萬電臺：30萬報紙：150萬直郵/資源源網(wǎng)：10萬合計：280萬6、營銷階段段分解———尾盤清掃掃期時間：入伙伙后目標：100%銷售售階段策略：：以人際傳傳播和老客客戶營銷為為主，加大大促銷力度度主場生活揭揭幕禮CRM計劃劃之“好友友近鄰”活活動促銷推廣費用規(guī)規(guī)劃：30萬7、傳播渠道道配合———渠道策略略導入期：4-8月初初戶外廣告告、網(wǎng)絡廣廣告先行，，建立形象象，滲透市市場；8月中開始始集中火力力，多種媒媒體整合傳傳播，迅速速形成市場場熱點；影視、報紙紙、雜志、、網(wǎng)站、戶戶外、社團團……成長期：結(jié)合促銷和和營銷活動動推廣；匯演、封頂頂、友誼賽賽、《上游游生活》設設計比賽………成熟期：減少廣告投投放，以網(wǎng)網(wǎng)絡、人際際傳播為主主，主要依依靠客戶營銷和現(xiàn)場場展示。A、傳播渠道道配合———渠道規(guī)劃劃5月04年6月7月8月9月10月11-12月06年1-3月4-6月6月后春交會外展場咨詢詢內(nèi)部認購選房秋交會封頂分展場戶外廣告牌牌報紙雜志條幅地盤包裝電視廣告進入性導示示系統(tǒng)網(wǎng)絡4月開盤短信、DM電臺B、傳播渠道道配合———渠道規(guī)劃劃解析1、廣告牌牌：目前引引起市場關關注的最佳佳渠道2、網(wǎng)絡：：最貼合業(yè)業(yè)界及部分分客戶生活活工作習慣慣的渠道；；成效高、費費用少3、選擇并并做足一種種報紙媒體體，不一定定是最強勢勢的媒體，，但是要能夠夠成為我們們的推廣專專輯4、展銷會會、分展場場和活動配配合我們不認為為中國人是是外國人；；我們不認為為二線拓展展區(qū)屬于龍龍華；我們不認為為深圳人都都喜歡石屎屎森林；我們認為深深圳人偏愛愛