整合推廣策略報告板塊劃分第一部分：市場調(diào)研第二部分：核心策略第三部分：推廣策略第一部分市場調(diào)研通過對三亞別墅市場的研究及考察分析為本案提供具有操作性的針對性建議。引言：目錄1、三亞房地產(chǎn)現(xiàn)狀2、別墅板塊綜述3、個案分析一三亞房地產(chǎn)現(xiàn)狀■三亞市宏觀經(jīng)濟運行情況第一季度三亞經(jīng)濟社會發(fā)展運行情況4月22日下午，三亞統(tǒng)計部門通報第一季度經(jīng)濟社會發(fā)展運行情況。今年第一季度我市積極應對國際金融危機的沖擊，認真執(zhí)行“保增長、擴內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”的一系列宏觀調(diào)控舉措，圍繞“保增長、保民生”的發(fā)展目標，全市生產(chǎn)總值億元，同比增長12％。今年第一季度，三亞及時解決經(jīng)濟運行中存在的問題，扎實推進各項工作，全市經(jīng)濟社會保持了平穩(wěn)較快的運行態(tài)勢，民生進一步改善，宏觀調(diào)控的政策效應有所顯現(xiàn)?！鼋?jīng)濟運行增速放慢

據(jù)統(tǒng)計部門初步預計，第一季度全市生產(chǎn)總值為億元，同比增長12％。其中，市地方財政一般預算收入6億元，同比增長％。

據(jù)分析，第一季度，全市生產(chǎn)總值比上年同期增長12%，增幅同比回落5個百分點。其中，第一產(chǎn)業(yè)增幅同比回落個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增幅同比回落個百分點。這主要是受金融危機沖擊，我市房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，國際旅游業(yè)發(fā)展放慢，而這兩大產(chǎn)業(yè)一直是我市最重要的稅收來源。因此，影響第一季度經(jīng)濟增速放慢的因素主要有二個：一是服務行業(yè)增速大幅回落；二是受全國房地產(chǎn)市場低迷傳導的影響，房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)增加值增長回落成為影響一季度經(jīng)濟增速減緩的根本性因素?！鋈齺喪械谝患径鹊胤截斦杖肭闆r

三亞一季度地方財政收入近6億元

同比增長8.8%今年第一季度，三亞市地方一般預算收入億元，同比增收4865萬元，增長8.8%，財政收入增長平穩(wěn)。今年一季度，三亞市共創(chuàng)造全口徑稅收收入億元，同比增收7634萬元，增長8.3%。其中地方稅收收入億元，同比增收837萬元，增長1.7%，加上非稅收入8890萬元，三亞市地方一般預算收入接近6億元，增幅比全省增幅(4.1%)高出個百分點。地方一般預算收入增長主要得益于三亞市旅游服務業(yè)及建筑安裝業(yè)穩(wěn)定增長和非稅收入高增長。其中，旅游服務業(yè)貢獻稅收億元,

增收1971萬元，增長14.7%;另外房地產(chǎn)業(yè)貢獻稅收億元，減收4354萬元，下降15.4%。別墅板塊綜述陵水板塊清水灣別墅香水灣一號富力灣海棠灣板塊福灣別墅富力灣亞龍灣板塊公主郡亞龍灣.高爾夫別墅鹿回頭板塊半山半島三亞市場項目名稱10月11月12月1月2月3月4月總銷售金額推廣費用公主郡項目6465萬654萬7500萬1.35億1.786億9395萬5479萬6.0853億575萬半山半島3.2億5800萬8320萬3.6億4.5億9375萬9700萬14.6195億約2500萬亞龍灣高爾夫未開盤認購2400萬認購1620萬認購2300萬認購2300萬認購0.862億600-700萬海南福灣1600萬760萬1300萬1.01億1.59億1.344億2020萬4.512億約1000萬清水灣未開盤2.385億1.4億3.4億1.66億8.845億約5000萬三亞灣國際公館10月初廣告亮相積累客戶1.1億0.6億3780萬3000萬2.378億約1000萬截至2009年4月30日三亞市場上重點項目進行對比與分析

三亞版塊特點三亞的別墅板塊特色與海島的規(guī)劃與發(fā)展息息相關(guān)

三亞早開發(fā)的灣區(qū)，灣區(qū)長度差不多20公里，也是熱帶濱海最南也是最長的灣區(qū)，也是接近三亞市區(qū)最近的灣區(qū)。但由于開發(fā)時間長，缺乏整體規(guī)劃，目前三亞灣的開發(fā)是零亂的，未開發(fā)地塊以及年限不統(tǒng)一的不連貫大小不一的樓盤；加上三亞的污水對海灣的影響，灣區(qū)的海床也出現(xiàn)起泥的現(xiàn)象，因此這個原本美麗的海灣變得不再美麗，三亞灣成為一個親民的大眾灣區(qū)，與高端度假別墅的需求有一定距離。三亞灣大眾親民，與高端別墅的需求有一定差異海棠灣——開發(fā)時間持續(xù)而漫長海棠灣總體定位為國家海岸，世界級的旅游度假天堂，是三亞最后開發(fā)的一個灣區(qū)。在地理環(huán)境上基本是朝東的灣區(qū)，風浪較大，朝東的特性也使海棠灣是基本看不到夕陽的灣區(qū)。另外由于征地原因，以及多家開發(fā)商的原因，海棠灣的開發(fā)進度十分緩慢，從07年6月到今年2月，海棠灣首批三次出讓的土地全部是酒店用地，招徠了10多家國內(nèi)外知名企業(yè)。但是酒店目前的實際施工情況相形見絀。除了08年3月動工的兩家酒店外，其余10家酒店項目仍未進入施工階段，海棠灣的開發(fā)任重而道遠?？梢赃@么說，等到海棠灣建設(shè)好，別墅都放舊了。。海棠灣2009-05南國都市報

作為南國都市報的重磅新聞可見其推進緩慢的端倪亞龍灣——身份矜貴、立等可取的醇熟是三亞近10幾年來重點推廣的一個灣區(qū)，灣區(qū)總長約7公里，可以說在地理位置來說是三亞絕好位置。從產(chǎn)品屬性上來說，這里建設(shè)成熟，世界鼎級的豪華酒店密集，來往的皆是層峰人士，避免了三亞灣之雜+低端，海棠灣目前的雜+亂，自成貴族體系，為鼎級別墅的開發(fā)創(chuàng)造了條件，而且可以說是獨一無二的條件。但由于亞龍灣起點高，開發(fā)速度快，現(xiàn)階段整個區(qū)域基本上處于飽和狀態(tài)，可開發(fā)空間有限。

海棠灣亞龍灣市場公主郡亞龍灣高爾夫別墅本案亞龍灣版塊特點亞龍灣的別墅板塊最大的特色就是都不靠海在這塊最適合高端別墅生長的土地上，一線海景已基本都被酒店囊括，包括我們在內(nèi)的亞龍灣別墅項目，都面臨著同樣的問題，如何在不一線臨海的基礎(chǔ)上進行亞龍灣的海洋風情營銷。所以更需要極致的精神內(nèi)涵與產(chǎn)品主張。個案分析■重點個案——公主郡半山半島清水灣亞龍灣高爾夫別墅■常規(guī)個案——福灣香水灣一號富力灣重點個案■公主郡■清水灣■半山半島■亞龍高爾夫別墅公主郡

擁享亞龍灣一切資源

位置亞龍灣總占地占地562萬畝其中獨棟別墅占地110466.67平米，迷你別墅51100平米，公寓總建筑面49077.1平米分區(qū)北為虹霞嶺，1.8公里的觀景步行道順著山體環(huán)繞整個項目。南靠亞龍灣高爾夫球會，周邊度假酒店圍繞，距離海灘約1000米。產(chǎn)品類型別墅區(qū)、公寓區(qū)和會所三部分組成建筑風格東南亞風格的別墅和西班牙風格公寓配套專屬沙灘，3個頂級VIP會所開發(fā)商開發(fā)商為中糧集團■項目綜合■優(yōu)勢1、三大成熟性區(qū)域成熟—亞龍灣品牌成熟—中糧集團配套成熟—餐廳，購物等2、規(guī)劃別墅區(qū)與公寓區(qū)，依山順勢而建，山地公寓有山泉小溪、別墅區(qū)有80畝湖面。雖不靠海，但景觀層次豐富，親水性上佳。并設(shè)有私屬沙灘3、銷售策略先出公寓，再出別墅，買家可以換級，低價先行老帶新活動行之有效■劣勢1、過于均等除了占有亞龍灣外，沒有稀有景觀或稀有價值點，對不靠海的高端別墅來說，是一大欠缺2、規(guī)劃公寓與別墅的混搭形式，決定了別墅的私密性與純粹性的不足，可稱之高端別墅，但作為鼎級別墅，則還有一定距離3、設(shè)計公寓區(qū)的立面設(shè)計有礙美觀，社區(qū)外觀察，容易影響項目的整體品質(zhì)感推廣形象■主訴求：是三亞唯一擁有山、海、湖、高爾夫全景的大型度假社區(qū)陽光、空氣、沙灘、海水、綠樹、星級酒店等絕版資源■定位語：灣區(qū)美宅私家沙灘高爾夫4月營銷情況4月份的來電來訪主要來自灣內(nèi)廣告，灣外戶外廣告及機場廣告（包括航機類雜志）也占有一定分量。來亞龍灣度假旅游的客人都會看到灣內(nèi)的擎天柱、道旗和展板戶外廣告，來電來訪量最多，占絕對優(yōu)勢；網(wǎng)絡媒體中三亞房地產(chǎn)信息網(wǎng)廣告效果相對較好，航空類等雜志廣告主要展現(xiàn)項目的品牌形象，本月直接通過此類媒體而來的來電來訪不多；朋友口碑介紹形式來電來訪也較多。本月成交客戶分析4月簽約15套，簽約客戶12組年齡分析通過圖表可以看出，4月份成交12組客戶中,年齡在40-50歲的客戶占8組，說明目標客戶群體應定位于中年消費群體。中年消費群體的特征是事業(yè)穩(wěn)定成熟，收入水平趨高，經(jīng)過多年事業(yè)打拼得他們已經(jīng)成為社會經(jīng)濟發(fā)展的中堅力量，并且注重生活質(zhì)量，有較強的度假需求及養(yǎng)生需求。成交客戶區(qū)域分析注：北京區(qū)域客戶，所占比例為59%（北京、山西、河北）4月份項目成交客戶所占比例最高的城市是北京，占總體比例的34%，其次是河北、遼寧各17%，總計北京區(qū)域客戶達到了59%。

本月客戶成交的主要途徑是朋友介紹，占總體比例的33%，其次為灣內(nèi)廣告、市區(qū)戶外及公司關(guān)系客戶。成交客戶成交途徑成交客戶購買用途分析本月成交客戶中，主要以度假居住型客戶為主，也有一部分客戶購買本案除了單純的度假用途外，認為其具有較強的投資價值，對項目的升值潛力有較強的信心。居住型客戶的特征是客戶年齡偏高（退休人士），非常注重生活品質(zhì)與品位，并且對亞龍灣非常認可。成交客戶關(guān)注點分析項目打動客戶的主要因素：產(chǎn)品自身優(yōu)勢（如樓層景觀、配套、裝修標準）；所處地段（不可復制）；對居住在灣里生活的向往；發(fā)展商的實力；渠道報紙類：房網(wǎng)新網(wǎng)絡類：搜浪（25萬/月）三亞房地產(chǎn)信息網(wǎng)雜志類：《LP地標》《新地產(chǎn)》國航南航《南方航空》（80萬）旺季以全國媒體為主淡季以灣內(nèi)、市內(nèi)、機場戶外、酒店DM為主【關(guān)鍵詞總結(jié)】推廣主題：擁享亞龍灣一切資源推廣渠道：灣內(nèi)廣告53%44%客群來源：北京34%客群途徑：朋友介紹用途：度假，自住投資■與本案的結(jié)合借鑒點：1、內(nèi)景觀的打造2、私家沙灘的擁有3、圈層營銷4、推廣渠道與方式5、開發(fā)商品牌的運用■與本案的不同點：1、推廣四年，已經(jīng)建立了形象，在攻防上，我們將另行突破2、產(chǎn)品規(guī)劃的不同，對客群的把握也將有所不同3、資源優(yōu)勢是其推出的重點，我們的極致優(yōu)勢也將提煉詮釋4、項目精神內(nèi)涵的建立，將項目純粹化，建立不與三亞其他項目為伍的精神與身份的雙重高度5、私人沙灘的建設(shè)清水灣

你的國度，你的第二人生位置清水灣總占地約15000畝投資200億元整體開發(fā)分區(qū)金色果嶺、蔚藍海岸、瀚海銀灘產(chǎn)品類型金色果嶺組團：別墅：180-567平方，洋房115-291平方蔚藍海岸組團：洋房：68—176平方瀚海銀灘：洋房：77—335平方（一線海景），別墅297—1415平方（一線海景）建筑風格現(xiàn)代配套54洞高爾夫球場、6家國際超五星級度假酒店群、2個貴族游艇會。囊括娛樂中心、商業(yè)中心、國際學校、社區(qū)醫(yī)療服務等全方位配套開發(fā)商雅居樂地產(chǎn)控股有限公司■項目綜合推廣形象■優(yōu)勢1、當?shù)卣С趾Ｄ锨逅疄潮涣腥牒Ｄ鲜　笆晃濉钡闹攸c工程項目。路政與吸引國際資本都由政府牽頭完成。2、理念以“度假+旅游+投資”為導向打造下一個亞龍灣或超越亞龍灣，3、規(guī)劃大別墅都是一線臨海，三大組團分區(qū)合理3、配套54洞高爾夫球場、6家國際超五星級度假酒店群、2個貴族游艇會?！隽觿?、體量過大過大的體量就決定了整體項目在定位上與客群上的平民化。無法形成一個鼎級的圈層2、開發(fā)時間過長開發(fā)周期約十年，給居住帶來極大不便■主訴求：海棠灣的優(yōu)勢真正的海，真正的震撼大規(guī)模國際綜合灣區(qū)地產(chǎn)時代海濱城市—配套齊全，整合開發(fā)，生活娛樂6家超五星級酒店

+2家游艇會+3個高爾夫球場品牌優(yōu)勢，雅樂居+摩根士丹利■定位語：12公里海岸，上層國度4月宣傳與銷售情況

清水灣項目的宣傳推廣，自開盤以來其宣傳覆蓋面之廣及力度之大為三亞項目之首。下面就其較為突出的幾個方面進行分析：■在媒體投放上，其覆蓋了主要媒體，并同時進行宣傳轟炸。電視媒體：采用全國性的新聞機構(gòu)進行宣傳，如鳳凰衛(wèi)視（節(jié)目冠名、廣告）、旅游衛(wèi)視（大海之南）、中央電視臺（廣告）；■戶外：項目在本階段在機場及市區(qū)戶外廣告投放宣傳費已達1300萬元,大量的廣告投放提高了項目知名度及客戶的來電來訪量；■平面媒體：各類航機雜志全面覆蓋，明確指向向往海岸生活的客戶。■在推廣渠道上，項目在全國的營銷推廣力度也較大，在多個城市設(shè)立銷售點，大量的人海戰(zhàn)術(shù)使項目在在4月份銷售額依然在1億多?！鰞r格策略，項目的公寓價格及折扣相對較低，在打85的基礎(chǔ)上還可以再打折；這種折上折的政策對客戶產(chǎn)生了相當?shù)恼T惑力。■項目大規(guī)模的宣傳推廣、未來區(qū)域的遠景規(guī)劃、較低的入市價格渠道報紙類：北青（一季度200萬）新京第一財經(jīng)日報（100萬）新民晚報新聞晨報申江服務導報新晚報海南日報?？谕韴笊轿魍韴鬁刂萃韴髮幉ㄍ韴缶W(wǎng)絡類：搜房（200萬）新浪（200萬-300萬）焦點雜志類：《LP地標》《高爾夫》（130萬）《三聯(lián)生活周刊》（近100萬）《財富》《福布斯》《TARGET》《上海生活速遞》京城俱樂部會刊馬術(shù)俱樂部會刊國航海航南航《南方航空》（200萬-300萬）東航《東方航空》（50萬）電視臺：央視鳳凰衛(wèi)視【關(guān)鍵詞總結(jié)】推廣主題：來海南看真正的海推廣渠道：主流媒體、電視媒體戶外平面客群來源：華北、東北比重最大用途：度假，自住投資折扣優(yōu)惠：85的基礎(chǔ)上還可以再打折■與本案的結(jié)合借鑒點：1、在本案項目的前期，參照其大面積的推廣手法，鋪開影響2、在配套上，與游艇會所合作，為本案客戶送會員證■與本案的不同點：1、在定位上,將與其作出本質(zhì)區(qū)隔,建立鼎級純別墅的調(diào)性2、在區(qū)位劃分上，凸顯亞龍灣的成熟與尊貴半山半島

一半是海水，一半是天堂位置小東海鹿回頭半島總占地2066畝分區(qū)東海灣區(qū)—戶戶觀海觀海公寓臨海別墅洲際酒店社區(qū)商業(yè)雙觀海區(qū)—大東海、鹿回頭中間，公寓雙面觀海鹿回頭灣—緊鄰悅榕山莊，靠山面海，景觀層次豐富濱海國際商業(yè)區(qū)—生活、娛樂全方位洲際酒店區(qū)—亞太地區(qū)的旗艦店產(chǎn)品類型臨海別墅、觀海公寓、洲際酒店、豪華商業(yè)街、國際潛水基地、游艇會等建筑風格現(xiàn)代簡約建筑配套小洲際酒店、豪華商業(yè)街、國際潛水基地、游艇會等，臨近配套有：六星級酒店——悅榕山莊酒店，洲際酒店六星級亞洲旗艦店，全亞洲最好的高爾夫球場開發(fā)商三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司■項目綜合■優(yōu)勢1、區(qū)域在鹿回頭半島自成一體的獨立王國，整個島嶼為私家占有；雙面臨海，兩山兩海灣2、政府10多場海南省政府參與的活動也成了銷售的助推劑3、區(qū)域、產(chǎn)品定位在全球視野下進行包裝，最終定位是南中國唯一的六星級區(qū)域、六星級板塊；全球富人的奢侈品4、建筑與三亞現(xiàn)有的一些建筑截然不同。雙層屋頂設(shè)計、可開合木百頁窗、超大的景觀陽臺，這一切形成一個一個天然環(huán)保的空調(diào)系統(tǒng)。5、配套全球最好的高爾夫、六星級酒店等鼎級配套6、規(guī)劃：五大灣區(qū)自成體系，又相輔相成，形成獨立的城市生活體系7.銷售：跨界與跨區(qū)域銷售與推廣

■劣勢1、現(xiàn)在價格過高對投資、或一半投資，一半度假的客群來說，能否增值的顧慮很大2、對版塊的認可沖動購房的后遺癥—高端自住的很多客群希望賣掉半山半島的房子，去亞龍灣購置別墅，別墅的高端圈層營銷有一定得負面影響。推廣形象■主訴求：居半山而尊天下、擁半島而藏海天

唯一開發(fā)半島的地理位置世界頂級配套稀缺大項目大規(guī)劃的豐富性世界富人的奢侈品■定位語：世界富豪的海洋圖騰半山半島一開始就是以板塊營銷，而不是項目營銷為定位，立志打造成三亞的第四板塊。從策劃、規(guī)劃、建設(shè)、營銷和后期的物業(yè)品質(zhì)和物業(yè)服務都立志做中國乃至世界的唯一。產(chǎn)品定位的客戶群是“有錢有閑”的人，最終目標是希望客戶不僅是收藏而是要“把玩”，成為世界富豪的海洋圖騰。宣傳資料以中英日法四國文字發(fā)行4月宣傳與銷售情況

■半山半島本月銷售業(yè)績出現(xiàn)較大下滑，主要是由于強勢的推廣效應衰減明顯，成交量及成交率有所下降，此外，也與進入銷售淡季有一定的關(guān)系；■本月半山半島與清水灣聯(lián)手贊助了，旅游衛(wèi)視《大海之南》欄目，通過此欄目來塑造品牌形象，半山半島贊助費300萬、清水灣贊助費150萬。■對于“城市及區(qū)域的知名度、美譽度的打造與提升”是上述兩個項目在公眾媒體播放的主要訴求策略，這也意味著，項目間的競爭正在逐步升級為區(qū)域板塊間的競爭。渠道報紙類：北青（300多萬）新京（200多萬）

中國房地產(chǎn)報（120萬）精品購物指南（50萬左右）網(wǎng)絡類：新浪（300萬）搜房（250萬）焦點（100多萬）雜志類：《LP地標》〈安家〉（1000萬）〈第一財經(jīng)周刊〉（100萬）〈中國企業(yè)家〉（50萬左右）〈中國新聞周刊〉（30萬）〈財經(jīng)〉（48萬）路虎內(nèi)刊（100多萬）〈高爾夫〉（100多萬）南航《南方航空》（2008年投入300多萬）東航《東方航空》（2008年投入200多萬）海航國航電視：央視（幾百萬）電臺：【關(guān)鍵詞總結(jié)】競爭：從產(chǎn)品到區(qū)域推廣渠道：主流媒體、電視媒體戶外平面客群來源：華北、東北比重最大用途：度假，自住投資折扣優(yōu)惠：85的基礎(chǔ)上還可以再打折■與本案的結(jié)合借鑒點：1、立位的高端性2、全國的通路營銷3、行銷活動的高端性4、化區(qū)域劣勢為優(yōu)勢的做法5、略帶禪意的推廣調(diào)性■與本案的不同點：1、本案占有的亞龍灣的高端性，在三亞之首，是宣傳的重點之一2、本項目與半山半島的產(chǎn)品類型不同，檔次與地位的窄眾專注點也相對更專一3、我們的產(chǎn)品因為純粹性與鼎級性，與體量，在禪意的推廣上，需更進一步，做出三亞項目的區(qū)隔4、半山半島聯(lián)手清水灣的大海南行銷，是因為他們各自的體量過大，對我們來說，不值得借鑒亞龍灣高爾夫別墅

暢享海天大美曠世心境

位置亞龍灣總占地30437平方米

產(chǎn)品類型108套寬院別墅，110套客房

建筑風格東南亞現(xiàn)代風格的園林設(shè)計水系配套6000平米會所、36洞高爾夫開發(fā)商亞龍灣高爾夫別墅開發(fā)有限責任公司

■項目綜合■優(yōu)勢1、景觀水中有島，島中有水，戶戶臨水2、主題以高爾夫為純粹賣點3、管理模式產(chǎn)權(quán)酒店模式，業(yè)主購買后可委托酒店公司經(jīng)營，每年在淡季和旺季均可輕松享受度假生活及資產(chǎn)升值；亦可完全自住，由酒店公司提供物業(yè)服務。4、戶型100－200平方米面積的精裝度假別墅，品質(zhì)均衡5、配套全球最好的高爾夫6、稀缺性亞龍灣內(nèi)唯一的高爾夫別墅，且總量不大■劣勢1、定位高爾夫的定位對商務往來的客群有吸引力，但對希望享受非商務活動的客群來說，有一定的限制性推廣形象■主訴求：哈瓦那的空氣、三亞的白沙海風、夏威夷的璀璨陽光、威尼斯的環(huán)水風情、蘇格蘭的高爾夫球場、普吉島的建筑格調(diào)、全世界的精選料理、五星級頂尊的SPA享受……這些散落于世界各個角落的經(jīng)典品質(zhì)■定位語：開啟全優(yōu)度假時代4月宣傳與銷售情況渠道雜志類：《LP地標》《南方航空》（近100萬）常規(guī)個案■福灣■香水灣一號■富力灣福灣

啟幕中國度假濱海時代位置土福灣總占地1500畝分區(qū)分南、北兩個大的區(qū)域，南北進深約1.2公里，南至福灣海岸線，北臨海南東線高速公路。項目海岸線長約750米一期占地38萬平米，2200多戶產(chǎn)品類型一期海景公寓（四星級以上標準）和度假獨院泳池平層別墅；二期包含：五星級酒店、商業(yè)街。建筑風格西班牙配套洲際集團兩大五星級酒店、濱海SPA、繁華商業(yè)于、會展中心開發(fā)商海南海興房地產(chǎn)開發(fā)總公司■項目綜合■

365日天天可下?！?/p>

100米，家門口到海灘的距離■首席私岸西班牙風情濱海社區(qū)■針對其銷售下滑嚴重，其加大了在宣傳途徑上的投入該項目5月份在迎賓路環(huán)島購買一塊三面高炮，并且在五一期間陸續(xù)對區(qū)戶外廣告牌更換畫面，以在旺季占有最有利的聲音。■大部分項目對市區(qū)內(nèi)及機場的戶外資源占有提醒我項目：戶外平面廣告這個推廣手段在而今的三亞意義重大?！龊Ｄ细吃谶M入淡季后本月銷售業(yè)績下滑明顯，別墅僅成交1套，實際成交單位基本均為公寓香水灣1號

絕版海上的中國院子位置香水灣總占地總占地面積:600畝容積率:0.23建筑密度為15.7%，綠化率高達60%分區(qū)精品酒店區(qū)、度假別墅兩大區(qū)域一期一期A區(qū)私人別墅度假酒店占地100畝，擁39座別墅。其中，一居別墅27座，172平米／套；二居別墅11座，260平米／套；總統(tǒng)別墅1座，大約1000平米產(chǎn)品類型142棟一居至四居別墅，。建筑風格商周風格，鼎級內(nèi)配配套兩棟會所，一棟婚禮教堂和一棟SPA，外圍兩個高爾夫球場開發(fā)商海南香水灣海濱假日酒店有限公司，是北京嘉恒遠東投資有限公司旗下的控股項目■項目綜合■推廣訴求■商周風格■鼎級配置■隱逸哲學旨在中國，在世界，樹立代言東方的私人別墅度假酒店中的地位，打造成中國乃至世界最好的產(chǎn)品富力灣

公里頂級私屬海岸位置香水灣總占地2500畝，建筑面積約40萬㎡。容積率0.24建筑密度8.7%，綠化率64.8%分區(qū)北區(qū)：游艇港灣俱樂部、萬豪度假酒店、帶碼頭別墅群、沙灘別墅群。中區(qū)：沙灘別墅群、獨棟別墅群、聯(lián)排別墅群、精品酒店、中心商業(yè)街（青年旅館、美食商業(yè)街、休閑會所、醫(yī)療會所）、沙灘娛樂區(qū)、海景住宅、情景洋房、酒店公寓、湖景別墅群。南區(qū):山體別墅群、五星級酒店產(chǎn)品類型酒店海景公寓（約66—146平米）情景洋房（約170～188平米）聯(lián)排別墅（約237-249平米）獨棟別墅（約349平米）—均配有近70平米獨立無邊際泳池建筑風格現(xiàn)代配套商業(yè)區(qū)特色餐廳健康體檢中心體育中心健身中心游艇港灣開發(fā)商富力地產(chǎn)■項目綜合■推廣訴求■豐富多元的配套，帶來精彩紛呈的度假之旅■投資價值和養(yǎng)生價值，珍藏一生的奢侈收藏品■四層瞰海平臺■半地下別墅性價比高

■新型服務■名家之作總結(jié)清水灣、福灣、富力灣的海水與海灘屬于原生態(tài)，品質(zhì)上佳；清水灣、富力灣、半山半島皆是大手筆造城計劃，規(guī)劃與配套都屬一流；香水灣屬于均好性項目，水系園林與山地大道的景觀豐富，同時還有私屬沙灘，私人會所優(yōu)勢：■從產(chǎn)品上看清水灣、富力灣項目工程浩大，施工時間長、產(chǎn)品線豐富，也就注定在居住上，具有中高端混雜、私密性差、過于喧鬧的弊病。香水灣在產(chǎn)品的規(guī)劃上特色十足，同時暗含的風險也十足，審美與價值觀的不同，區(qū)隔了部分客群,且工期拖沓。公主郡公寓的色彩與品質(zhì)將別墅的豪宅質(zhì)感降低了，作為高端別墅它可這么說，但作為鼎級別墅，則不夠令人完全滿意。劣勢：■從產(chǎn)品上看■從定位上看

期限性：

都以為吸納中長期度假為主，在市調(diào)中發(fā)現(xiàn)，中長期度假的客群其實并不多，但都看中了豐富的配套

高端性：

都將產(chǎn)品定位為度假奢侈品，拉攏中高端客戶群

投資性：

強調(diào)產(chǎn)品的稀缺性與海南樓市的未來升值潛力

地域性：

海洋、海岸線、沙灘在一大片喧囂的度假人氣蒸騰中，為我們的客群在山海間，找回寧靜豐盈的生活第二部分核心策略目錄1、項目解讀2、定位提純3、推廣調(diào)性4、案名體系項目解讀SWOT分析S.優(yōu)勢：渾然天成的高端生活氛圍半山：鼎極豪宅多以半山居多瞰海：既可以欣賞海景，又可以去近距離嬉海環(huán)林：與紅樹林公園為鄰，國際私藏純別墅:更具有私密性與尊貴性東南亞風格：更生態(tài)。更質(zhì)樸的奢華容積率低：高綠化與紅樹林公園融合，建筑宛如天生南豐品牌：香港半山豪宅專家，實力經(jīng)驗都值得信賴戶型:風格多樣的純別墅,滿足財富群體的不同需求世界五星級酒店群:毗鄰世界五星級酒店,名流出入,尊貴自顯W.劣勢:二線海景：與香水灣、清水灣等相比，離海稍遠價格：就目前定價，在當?shù)厮闶歉邇r周邊：污水處理廠的影響O.威脅：競爭：亞龍灣內(nèi)可選擇項目少，但整個三亞項目眾多各有優(yōu)勢：香水灣、清水灣等一線連海、高爾夫別墅有高爾夫公主郡是本區(qū)域最大高端項目，中糧品牌半山半島聲勢浩大，儼然成為世界級濱海豪宅的代言T.機會:經(jīng)濟：雖然全球籠罩在經(jīng)濟危機之下，但中國富人階層受影響不大，豪宅走勢依然上升亞龍灣：因亞龍灣的魅力，亞龍灣整體地產(chǎn)持續(xù)上揚且抗跌性強開發(fā)商：各大資本的進入，將給亞龍灣帶來更豐富的配套，更吸引人前往■項目獨特性西岸名門——傲居世界超五星級酒店群上游，領(lǐng)秀亞龍灣龍頭的高貴地位與血統(tǒng)植物活化石——紅樹林公園至臻配套，尊榮無比純半山別墅，半山別墅在三亞不稀缺，有海也不稀缺，山海共享才是一種稀缺出身名門———南豐中國，純正貴族血統(tǒng)■超越度假產(chǎn)品屬性的高端復合不動產(chǎn)高端社交：滿足財富人士的商務需求私密靜養(yǎng)：出世，為了更好的入世；私人行宮：滿足人性的多重需求；家庭度假：用財富犒賞生活之美；項目價值實力品牌半山豪情瞰海賞海紅樹林公園純別墅東南亞風情項目榮耀養(yǎng)身養(yǎng)性養(yǎng)勢公關(guān)社交家人度假私人放松其他享受價值犒賞生命的奢侈品客群分析從2008年的統(tǒng)計，看分析：從成交客戶年齡段來看，40-50歲年齡區(qū)間客戶占總客戶數(shù)量的接近80%，其次是30-40歲年齡段，占17%。人數(shù)最少年齡段為50歲以上，僅占總數(shù)的3%。作為高端項目本案的成交客群具有一般高端項目的共性，即40-50歲年齡段為主要購房客群，這部分客群屬于社會上的中堅力量，新一代財富階層，對資源性地產(chǎn)具有強烈的占有欲，又真正懂得海濱度假生活方式年齡特征分析分析分析：成交客戶以北京地區(qū)的最多（北京、河北、天津、山西），東北地區(qū)位列第二，第三為四川地區(qū)。區(qū)域特征分析分析：購買客群中，從事商貿(mào)業(yè)行業(yè)的最多，其次是建材房產(chǎn)和金融；這些行業(yè)是購買客群中集中的三大行業(yè)。這也為我司下階段進行的營銷活動，指明了方向。我們也將緊緊圍繞此類型行業(yè)分布，進行窄眾、圈層營銷。行業(yè)特征分析分析：成交客戶來三亞三次以上的最多，是亞龍灣的老灣客；而來過1、2次就購買的客戶也占有1/3的比例；說明成交客戶中大部分是熟悉亞龍灣的，也對生活在亞龍灣充滿向往；第一次到訪亞龍灣就形成成交的客戶占到了17%，說明這部分客戶對亞龍灣的生活非常認可。來灣次數(shù)分析分析：客戶的購買目的以旅游度假為主，有14%的的客戶用于養(yǎng)老，還有11%的客戶購買主要用于公司招待（主要集中在別墅產(chǎn)品），這些客戶雖然購買目的不同，但是都是看中的是亞龍灣稀缺性資源的超高價值以及不可復制的亞龍灣區(qū)域高品質(zhì)生活。購房客戶置業(yè)目的特征分析分析：

本項目打動客戶的主要因素：對居住在灣里生活的向往；所處地段的稀缺性及日后的升值空間（不可復制）；產(chǎn)品自身優(yōu)勢（如戶型、環(huán)境、配套）；追求注重性價比高的產(chǎn)品；購房客戶選擇本案的原因分析分析：成交客戶也是以灣內(nèi)廣告、灣內(nèi)酒店和朋友口碑介紹為主要獲渠道，其中灣內(nèi)廣告最多；其次是開發(fā)商的關(guān)系客戶組成?？蛻敉峭ㄟ^一般的宣傳模式對項目認知的，在成交過程中通過公司層面介紹過來，故在以后推廣策略當中，要利用好媒體資源與圈層營銷相結(jié)合，達到更好的效果。購房客戶獲知信息途徑分析District

省份UnitsSold

已預售備案套數(shù)比例地區(qū)比例北京1,57236.50%華北48.39%山西3828.87%天津1303.02%浙江65815.28%華東36.87%上海65015.09%江蘇2806.50%海南2716.29%華南12.19%廣東2545.90%新疆1102.55%新疆2.55%4,307100.00%

100.00%從以上數(shù)據(jù)上可以看出得到了全國各地區(qū)在海南購房中所占的比例。華北——三亞的半壁江山從客群的地區(qū)分析不難看出。華北在其中占據(jù)了一半的份額，是整個海南的主力客群，也是我們項目的主力客群分布區(qū)，同時，華北以北京為核心，可以說，北京是我們的第一戰(zhàn)，也是最關(guān)鍵的一個戰(zhàn)略核心戰(zhàn)。打開了北京，就等于打開了華北；打開了北京華東、華南也唾手可得。鎖定鐘情海邊豪宅的頂級人群產(chǎn)品屬性：價格體系：160—600戶型單價：3-8萬亞龍灣坐山瞰海紅樹林公園純別墅權(quán)力頂層財富頂層穩(wěn)定資產(chǎn)層升力資產(chǎn)層中產(chǎn)階層中產(chǎn)初層市民階層底層總價：600-1500萬權(quán)力頂層財富頂層穩(wěn)定資產(chǎn)層升力資產(chǎn)層中產(chǎn)階層中產(chǎn)初層市民階層底層■層次：社會層峰?！龇秶杭兄袊貐^(qū)富豪少數(shù)港澳臺與外籍富人■置業(yè)：第三、四次置業(yè)?！鱿M：1.習慣高端物業(yè)的高使用成本2.習慣忠于自身慣有生活方式3.習慣選擇有身份附加值物業(yè)鎖定鐘情海邊豪宅的頂級人群價值取向事業(yè)中的強者！居高位，于政界商界核心心系社稷，打點天下，壓力與責任并存，并習慣于承擔，有著無限向上的進取心，包容天下的雄心壯志。生活中的智者！懂得生活的真意，內(nèi)心向往山海生活，向往壓力、喧囂之外，有屬于自己的桃花源，受北方文化的長期浸潤，堅持著一份對于山海生活的襟懷，一種寄居山水的淡定從容，是這群生活的智者，最為向往的生活狀態(tài)。心理歸屬只為客戶量身定制對于我們的客戶來說，選擇海邊居住本身就是一種追求閑逸的放松與地位，并不是追求完全的歸隱，只是在人生發(fā)展成熟期的修養(yǎng)與品位的犒賞，進則把控世界，退則隱逸于山水之境，則亦進亦退，妙存于心。入世，居廟堂之高位出世，鐘山海之大美根據(jù)萬事達國際和匯豐銀行的調(diào)查，91%的富人第一次買會選擇別墅，80%的富人第二次買房還是買別墅，到了第三、四次對別墅要求一次比一次更高提升。說明——海邊千萬級別墅對于頂尖富人而言是一種非迫切性需求，只有物業(yè)對于這群人有了非買不可的理由，超越他的要求，成交才有可能發(fā)生。迫切需求.PK.非迫切需求建筑價值.PK.心理價值對于選擇豪宅意向的高端人群而言，項目所打造的建筑形式、硬性資質(zhì)、特色賣點，是這群人選擇置業(yè)的第一步要求，他們需要同自身實力與地位相符的建筑價值。但更重要的同其他高端競品相比較，卓越的精神享受與生活方式——真正能夠打動客群的，是項目所體現(xiàn)出的獨有的精神主張、心理價值對位，獲得客群心理唯一性認同才是最終抉擇的關(guān)鍵。條條大路通羅馬，在地產(chǎn)營銷上來講，卻不一定是個完全的真理！我們以何種方式達到我們的預期？精神主張滋養(yǎng)生命的健康標尺溫暖生命的海洋樂園見證與孕育生命的活化石紅樹林生命的奢侈與曠達,一山而藏

東南亞風格，讓建筑禮贊生命生命自然大道，犒賞生命的真意亞龍灣的氣候亞龍灣的氛圍紅樹林的珍稀半山氣度與胸襟建筑的風格整體生態(tài)環(huán)境生境，居境，意境，三境合一■定位方向不是一副簡單的風景掛歷也不是面對客群的淺薄的叫囂我們要做的是，旨在將自然與生命的本真融合，產(chǎn)生你中有我，我中有你的最純凈美好的生命的狀態(tài)，方才不辜負這海，這山，這林，這墅，與您生命是個寬泛的詞匯，還好，站在生命哲學的角度，發(fā)現(xiàn)東方居住文化的象征性符號！中國的東方哲學、東南亞乃至全亞洲骨子里的哲學中國人的思維偏重于感性，認知充滿感悟、感受；對生命有一套自成一體的理解與哲學，那就是禪對人們心靈的滋養(yǎng)、禪的生活智慧，以及如何以禪的智慧面對生活、生命■對中國乃至東方文化而言我們客群的意見領(lǐng)袖應是一批有海外經(jīng)歷、高品位、高追求的高知階層；往往在現(xiàn)實生活中追求一種隱、逸、閑、適的生活狀態(tài)；但現(xiàn)實中對世界的掌控，對財富、地位等追求的野心與霸氣同樣旺盛；于是，他們會想找到一種平衡，既可以享受天人合一的自然狀態(tài)，又可以事業(yè)兩不誤■對我們的客群而言■對我們的項目而言在亞龍灣，沒有一個項目，是可以這樣同時依山擁海瞰世界，享紅樹林公園的純別墅了，對自然的占有進化為更深層次的與自然的融合，別墅仿佛由自然中生長出來，拈花一笑，意境頓生，人與建筑與自然，相得會心半分禪生活智慧的領(lǐng)悟、生命本真的靈性高遠、飄逸、靈性、自在、自由、鮮活、呵護天人合一的生命狀態(tài)高端客群的現(xiàn)實性、掌控性與發(fā)展性■半分禪哲學---成竹在胸掌控自如退：禪居直指心性，擇風水福祉，講究生活氣場，享天地大美進：進則制衡世事，決勝天下禪居，更強調(diào)一種心態(tài)、人生心境、生活智慧的領(lǐng)悟，講求事業(yè)與家庭、工作與生活的和諧之道制衡心境，善待自我■半分禪哲學---權(quán)勢與生活的和諧之道用慧眼來看，大地萬物皆是禪機，心中有禪，山水不再是普通意義上的山海，山、海、房子、世間萬物與我同在，和我一體，任我取用，物我合一，這種因關(guān)注生命本真的禪心便是我們的精神內(nèi)涵。選擇我們本身就是對生命最高尊重與熱愛的禪居智慧！■尊重生命：于山海中頤養(yǎng)收獲財富后發(fā)現(xiàn)健康如此重要，在山海環(huán)抱中嘗悟的是碧翠中的深邃，蒼勁中的德仁，自然居住理想的真摯禮遇，犒賞生命，頤養(yǎng)身心■回歸心靈：大宅閑逸中盡享自得之樂觀山瞰海，層巒疊嶂，連綿不斷，都市山居浸潤著主人的品位和身份，鬧中取靜，兼得繁華隱逸之妙，風動心止，俯視大宅閑逸，盡享自得之樂，情存于心?！鲂顒葜腔郏盒瓮[士勢如帝王謙謙君子，溫潤如玉，將王者之勢藏于山海間，只與自然天地對唔不顯山露水，退一步，只是為了進更大一步，形同隱士，勢如帝王。

半分禪鼎極之上，以靜制動本案精神內(nèi)涵的核心利益點：身份匹配——鼎極之上

心理對位——以靜制動眾多項目在制造一種華麗而喧嘩的度假HI時代，喧囂終究歸于平靜，對鼎極客群來說，熱鬧只是一時，更看重于在風景臻貴之處，覓得符合自身身份與地位的雅貴靜所，典藏一世風華。項目產(chǎn)品與精神內(nèi)核的支持點：半分禪鼎極之上，以靜制動高逸之志，與世界保持何儀的距離建筑純粹性與私密居住寧靜感與雅貴珍貴稀缺隔離喧囂的天然屏障擁半山而立東南亞風格的純別墅紅樹林公園瞰海而俯視定位提純亞龍灣紅樹林純半山國景別墅亞龍灣高端的地段屬性紅樹林絕對的資源占有半山豪宅的代名詞國景雙重國家級絕對的資源占有純別墅項目立位的高點本案的產(chǎn)品核心利益點：推廣調(diào)性閱海聽山，物我兩忘本案推廣的核心點：核心概念在項目中的體現(xiàn)：區(qū)域景觀擁享山海樹，組合優(yōu)勢項目精神本案品牌屋結(jié)構(gòu)品牌形象商品利益點（POS）消費者利益點(POP)廣告宣傳點品牌支撐身份與品質(zhì)的保障南豐中國半山豪宅專家建筑支撐東南亞風格帶來的舒適居住帶來了心態(tài)的放松懂你的建筑客群支撐名流生活場；貴族圈，更私密尊貴圈層人士的定位半分禪支撐找到心靈與身份的歸屬人文關(guān)懷人文精神半分禪的生活方式閱海聽山，物我兩忘本案推廣的物化形象核心點：建立項目專屬的視覺與心理符號，以獨特的紅樹林為發(fā)展點，讓生命之樹成為我們項目的專屬，貫穿于產(chǎn)品與推廣物料中，于人深刻的記憶點生命之樹案名體系菩堤山海案名A■禪意頓生，胸納山海菩提，梵文Bodhi的音譯，意為覺悟、智慧，用以指人忽如睡醒，豁然開悟，突入徹悟徑，頓悟真理，達到超凡脫俗的境界等。但菩提過于佛家化，以堤化解，堤為岸，為別墅的居境，以此傳達出項目獨特的精神氣質(zhì)與海岸居所?！稣厣胶?，開悟之境享受自然恩賜，入則修善其身，出則達濟天下。內(nèi)外雙修，以現(xiàn)代“出世”胸懷，在亞龍灣納菩提山海別墅，低調(diào)中，氣勢彰顯。千嶼千潯案名B■山海之間的天生別墅?。簩儆诤５氖澜缢w邊緣的陸地如海邊、河邊——雖游于江潯海裔?！痘茨献印ぴ馈?。海洋測量中計算水深的單位1潯米嶼嶼：屬于山的天堂形聲。從山，小島——為嶼,為嵁,為巖。——唐·柳宗元《至小丘西小石潭記》通過潯與嶼二字的應用，山海間的別墅躍然而出■浩然胸襟無可匹敵通過兩個千字的疊用，將山海之間浩渺浩蕩的氣勢與意境凸顯，大氣之中霸氣隱含，高逸之中，頂層人士的胸襟與氣度，與項目的半分禪境界渾然一體，形成整合效應?！隼世噬峡?，易于傳播整體不生澀，利于上口，在傳播中，無論對任何語種，都能輕易的念讀，更利于項目的傳播性納山海案名c■胸納天下，宅藏山海入則修善其身，出則達濟天下，我們的鼎極客群以現(xiàn)代“出世”胸懷，在亞龍灣納山海墅，享受自然恩賜，完成自我洗禮和凈化；而踏出戶邑之時，身份即由隱士轉(zhuǎn)變?yōu)楦鹘缇?，手握各領(lǐng)域命脈，縱橫開闔，馳騁風云。則是“入世”后的全力相博，逐鹿中原。內(nèi)外雙修，方得納山海的高遠與情懷，低調(diào)中，氣勢彰顯。■與產(chǎn)品位置匹配山海之間，有別墅卓然而立，本項目有山有海，有天有地的位置優(yōu)勢清晰傳達，令受眾一目了然亞龍西臺案名D■撼世獨立之物，必有一脈相承的資質(zhì)亞龍灣，高尚居住品味和業(yè)界推崇居住圣地的代名詞。亞龍紅墅，是與之階層類比，更是氣質(zhì)比肩?！龇比A之外，恢弘心境于此萌生西，既為項目西邊高尚物業(yè)林立，星級酒店云集，旨在傳達項目極致的外在配套，也指居于山海之間的空靈勝境，人心最大化地得到洗禮和凈化，得納山海的高遠情懷。臺者，最高的地方，萬眾歸一的領(lǐng)袖氣概。是地理位置，更是精神氣質(zhì)。傳達項目形象獨一無二的價值訴求。案名E山海紅樹■擁有第二種生活中夢想的一切擁有中國最美的海域，擁有最曠達的連綿群山，擁有濕地紅樹林公園，在案名中，即將項目所擁有的珍稀予以彰顯，第一時間將居住的特性與美好傳達給受眾?！鲲h飄何所似，山海一佳墅幾個字面的羅列，將居住的意境帶出，山海間、森林畔，不流于俗的品位、高人一等的身份與地位速寫勾畫第三部分推廣策略目錄1、戰(zhàn)略思想2、戰(zhàn)略目標3、戰(zhàn)略部署4、推廣預算5、媒體選擇6、階段分解戰(zhàn)略思想■戰(zhàn)略原則︱高舉高打、島外發(fā)力，島內(nèi)封殺■推廣原則︱營造品牌知名度，出售價值滿足感■二大戰(zhàn)術(shù)︱造勢攻心VS體驗式營銷戰(zhàn)略目標■三亞首席頂級別墅，與其他項目做出區(qū)隔，建立標桿■項目綜合價值最大化■強化南豐在內(nèi)地的品牌知名度，注重互動，相輔相成，形成雙贏項目品牌+南豐品牌+項目價值項目品牌南豐品牌項目價值科學、合理的品牌聯(lián)動推廣，原則上首先應該是公司品牌在先，項目品牌在后通過重大營銷事件對南豐品牌的導入，引發(fā)內(nèi)地對南豐中國的品牌關(guān)注，借勢推出項目，從面引發(fā)目標客群及社會對香港半山豪宅專家在亞龍灣打造的頂級半山豪宅的關(guān)注。■公司品牌和項目品牌聯(lián)動戰(zhàn)略主線雙線交叉立體布局■明線：大眾推廣為主，制造社會認知效應，確立項目品牌地位，反作用于窄眾意識?！霭稻€：窄眾滲透為主，事件營銷、公關(guān)活動輔助窄眾渠道，篩選鎖定準客群。推廣的四大手段■大眾傳播■窄眾推廣■營銷事件■公關(guān)活動推廣預算比例■項目總貨值10億人民幣■銷售推廣費用：按項目總銷售總額的3.5%—4%計算，為3千5百萬-4千萬暫定4千萬

■推廣時間：09年6月——10年底，約為一年半島內(nèi)某知名項目開盤至09年3月31日來電達到1748組，來訪1144組；時間10月11月12月1月2月3月4月合計媒體來電來訪來電來訪來電來訪來電來訪來電來訪來電來訪來電來訪來電來訪新地產(chǎn)51302020105000181泛旅2000100100100041新華航空20105020714100212中國之翼72005012403000204南方航空000015070615000331高爾夫00005021405000161觀點0000000000002222三亞晨報000031938541002410灣內(nèi)廣告5833784011683185171122126781034758684614灣內(nèi)酒店2382015195384229281424612149134市區(qū)戶外88101261217161073911148567機場廣告11410222281110710126922三亞房地產(chǎn)信息網(wǎng)1031525442132723235116418新浪網(wǎng)000014033020311134818焦點網(wǎng)00007051518321276搜房網(wǎng)0000000000004141口碑介紹5108191929234633401633827112204公司關(guān)系020123356704011123落地短信0000626766799501022321灣內(nèi)拓展0000011102000014房展會0000000000000000合計13171145803771464332993722322011838913317481144島內(nèi)外費用投放比例根據(jù)上述表格分析可見，對于來電來訪和成交比例，得出島內(nèi)媒體投放的重要性和有效性島內(nèi)40%島外60%島內(nèi)島外2400萬1600萬總推廣費：4000萬島內(nèi)媒體投放比例建議具體價格需開發(fā)商支持，這里對島內(nèi)媒體具體費用不做詳解。島內(nèi)總推廣費：1600萬島外媒體投放比例建議具體媒體選擇見階段推廣

具體媒體價格預算見附件島內(nèi)總推廣費：2400萬戰(zhàn)略部署一個節(jié)奏一個中心三個主戰(zhàn)場推廣戰(zhàn)區(qū)控制圖一個中心三個主戰(zhàn)場島外華北華東南主戰(zhàn)場次戰(zhàn)場北京黑龍江遼寧吉林內(nèi)蒙山西主戰(zhàn)場次戰(zhàn)場上海浙江江蘇廣東廣西華西南主戰(zhàn)場次戰(zhàn)場重慶/成都甘肅陜西立基北京，輻射華北注：本次策略的執(zhí)行，以北京輻射華北為主，進行詳細的展開，以上海和成都/重慶為中心的兩大戰(zhàn)區(qū)，除了媒體與渠道的稍有不同外，推廣手法上，基本上保持與以北京為中心的華北戰(zhàn)區(qū)的手法相同。推廣戰(zhàn)略推進圖一個節(jié)奏■推廣核心周期：2009年6月－2009年10月開盤■推廣目標：1、建立項目形象與氣質(zhì)2、準確實施市場出擊，成本控制及成效推廣有力結(jié)合3、有效促成銷售?！鐾茝V調(diào)性：足夠高端絕對稀缺人文精髓09。6.17.17.208.209.19.2010.110.312010年.4月第一階段前期籌備期第二階段形象面市期第三階段蓄水期第四階段開盤熱銷期第五階段強銷期為一個交叉期前期準備的過程期與形象的發(fā)布期北京售樓中心落成開盤節(jié)點三亞售樓中心、樣板間完成形象面市期■樓書、戶外■軟文■公關(guān)活動預備期■媒體投放開始■異地售樓處開始建設(shè)第一階段前期籌備期■案名■VI系統(tǒng)■現(xiàn)場包裝——圍擋、道旗、售樓處■整體策略的確定■報廣設(shè)計、制作■戶外設(shè)計、制作■折頁設(shè)計、制作■拍攝工作的前期準備+TVC09。月20第二階段09。07月月20第三階段09。08月月20蓄水期■公關(guān)活動■媒體密集投放■異地售樓處基本建設(shè)完畢■開盤活動籌備09。09月月中開盤強銷期■開盤活動■媒體密集投放■異地售樓處正式使用第四階段開盤前費用：1080萬階段投放費用比例島外總推廣費：2400萬開盤前費用：1080萬形象面市期第一階段前期籌備期09。月20第二階段09。07月月20第三階段09。08月月20蓄水期09。09月月中第四階段開盤前費用：1080萬開盤強銷期5%--54萬20%--216萬35%--378萬40%--432萬媒體選擇■網(wǎng)路媒體主要網(wǎng)絡媒體焦點網(wǎng)搜房網(wǎng)新浪房地產(chǎn)網(wǎng)選擇兩個重點投放網(wǎng)絡投放形式文字鏈接項目博客項目論壇網(wǎng)上排號航機類媒體■海南航空■南方航空■東方航空■中國之翼■航機類媒體業(yè)內(nèi)媒體■安家■樓市■紅地產(chǎn)■別墅■業(yè)內(nèi)媒體北京媒體■北青■新京■周末畫報■第一財經(jīng)日報■北京媒體■其他媒體全國性媒體■財經(jīng)類：胡潤百富財經(jīng)財富三聯(lián)生活周刊數(shù)字商業(yè)時代第一財經(jīng)周刊東方企業(yè)家哈佛商業(yè)評論■高爾夫雜志：高爾夫■奢侈品類：生活新視線優(yōu)品男人風尚surface本質(zhì)LP地標中華寶艇尊享旅游類：■世界時尚旅游內(nèi)刊雜志：■奔馳內(nèi)刊寶馬內(nèi)刊賓利內(nèi)刊勞斯萊斯內(nèi)刊長安俱樂部會刊上海媒體■

新聞晨報新聞晚報申江服務導報成都媒體■頭等艙華西都市報成都商報階段推廣分解第一階段前期籌備期09?！龅谝浑A段階段前期籌備期月20核心相關(guān)物料與工程進度的確定■案名■VI系統(tǒng)■現(xiàn)場包裝——圍擋、道旗、售樓處■整體策略的確定■報廣設(shè)計、制作■戶外設(shè)計、制作■折頁設(shè)計、制作■網(wǎng)站的建設(shè)■售樓處現(xiàn)場的工程進度■樣板間的工程進度■拍攝活動與TVC的前期準備■階段目標：完成相關(guān)的銷售物料，為項目上市做好準備■展示中心[售樓處與樣板間現(xiàn)場高點建立的內(nèi)涵]：*親身感受的運營方式，是地產(chǎn)高層面競爭質(zhì)變點的開始； *只要現(xiàn)場產(chǎn)品展示的高點建立，項目的核心競爭力即全線建立；[售樓與樣板間現(xiàn)場高點建立的標準]：*三亞最高端，最具人文內(nèi)涵的純別墅項目[售樓與樣板間現(xiàn)場高點建立的原則]：*提前將項目的亮點放出來，提前展示美好未來刺激消費者！*售樓處設(shè)計為體驗場，讓客人前來就能感知格調(diào)與居住音樂可選取古箏等有舒緩情緒的淺音樂讓人來感覺很放松*禪意的寧靜祥和與飽滿*坐山瞰海的意境營造*生命之樹的精神堡壘[售樓現(xiàn)場高點建立的方式]：*采取生動不商業(yè)化的方式，一點一滴感受本案的品質(zhì)與生活場景■營銷事件——閱海聽山，物我兩忘[拍攝活動的主題]*邀請著名的北方影星前往亞龍灣拍攝[拍攝活動的作用]*明星的業(yè)內(nèi)影響力利于高端業(yè)內(nèi)傳播*明星的公眾影響力利于覆蓋更多人群*拍攝的作品，可作為后期物料制作的基礎(chǔ)*北方明星的氣場與項目的高遠更為契合[拍攝對象的選擇]*姜文*陳道明

[目前的工作需求]*明星的選擇與洽談*拍攝場地的選擇*TVC腳本的編撰與導演的選擇

陳道明姜文富力灣武振素■第一階段媒體計劃：無物料制作費用：54萬第二階段形象面市期09?！龅诙A段階段形象面市期月20核心形象面市期■戶外的釋放■軟文的釋放■部分媒體的主形象釋放■拍攝活動進行中■樓書的編撰開始■北京售樓處開始建設(shè)■網(wǎng)站建設(shè)完成本階段將進行少量的媒體投放，開始向外釋放項目形象，以全國性媒體與專業(yè)媒體為主。■階段目標：開始釋放項目形象，在市場做初期鋪墊，為后續(xù)強勢推廣先行開道■媒體渠道推廣訴求重點推廣渠道核心內(nèi)容主題形式營銷事件明星效應明星拍攝工作與TVC的開展閱海聽山,物我兩忘公關(guān)活動媒體互動媒體香港行籌備期前期相關(guān)準備。名單的擬定大眾推廣紙媒軟文+形象報廣南豐中國的豪宅血統(tǒng)項目主形象網(wǎng)絡與部分紙媒發(fā)布圍擋與戶外戶外廣告牌、地鐵廣告項目定位與推廣語與賣點重點區(qū)域設(shè)立網(wǎng)絡/網(wǎng)絡廣告焦點、搜房、新浪房產(chǎn)網(wǎng)廣告投放項目定位與推廣語文字鏈、論壇、項目博客等■之一戶外閱海聽山，物我兩忘亞龍灣紅樹林半山國景純別墅■之二軟文主題及備選1、南豐中國的半山豪宅血統(tǒng)2、中國鼎級富人的居住思考3、人生有大境，只在山海間■之三形象報紙主題閱海聽山，物我兩忘亞龍灣紅樹林半山國景純別墅■之四，記者香港行參予媒體的名單推薦高端奢侈品航機類媒體財經(jīng)人文專業(yè)媒體大眾媒體《胡潤百富》月刊《名仕》月刊汽車類雜志高爾夫