把脈岳麓區(qū)領(lǐng)跑大河西—板塊研究報告之岳麓區(qū)湖南中原資源中心changsha.3.2011報告架構(gòu)PART2—岳麓區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展探究PART3—岳麓區(qū)房地產(chǎn)未來市場研判PART1—岳麓區(qū)概述經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況歷史風(fēng)貌區(qū)域界定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)交通布局區(qū)域規(guī)劃政策熱點(diǎn)區(qū)域界定區(qū)域界定—雄居長沙西大門，552平方公里土地養(yǎng)育62.27萬人民岳麓區(qū)是1996年4月經(jīng)國務(wù)院和湖南省人民政府批準(zhǔn)而設(shè)立的行政區(qū)。位于長沙市湘江西濱,以湘江主航道為界，劃江而治，現(xiàn)轄10個街道、5個鎮(zhèn)、1個鄉(xiāng)、2個景區(qū)、2個園區(qū)，共87個村，81個社區(qū)，轄區(qū)面積552平方公里，戶籍人口62.27萬人。岳麓區(qū)雄居長沙西大門，與主城區(qū)隔江相望，是長沙市面積最大，人口密度最低的區(qū)域。岳麓區(qū)—長沙市西中心岳麓區(qū)2008年7月，含浦、坪塘、蓮花三鎮(zhèn)并入岳麓區(qū)歷史風(fēng)貌歷史風(fēng)貌—文化名城:多處景觀資源和高校院所為區(qū)域發(fā)展奠定文化和科教基礎(chǔ)。文化大區(qū)—觀名勝，讀史書深厚的文化底蘊(yùn)。區(qū)域內(nèi)有國家4A級風(fēng)景名勝區(qū)1處，國家、省、市文物保護(hù)單位33處，擁有岳麓書院、愛晚亭、麓山寺等眾多人文景觀資源。科教強(qiáng)區(qū)、都市新區(qū)—享省內(nèi)“硅谷”之盛譽(yù)明顯的科教優(yōu)勢。中南大學(xué)、湖南大學(xué)、湖南師大等20多所綜合性大學(xué)和學(xué)院，26個兩院院士，10余萬人在讀的博士生和研究生，長沙國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、岳麓山國家大學(xué)科技園齊聚于此，為推進(jìn)新型工業(yè)化提供了有力支撐。岳麓區(qū)是傳統(tǒng)的文化大區(qū)、科教強(qiáng)區(qū)，正在建設(shè)的都市新區(qū)。岳麓山一景愛晚亭岳麓書院湖南大學(xué)歷史風(fēng)貌—生態(tài)之都:山水洲城融于一體，理想的居住環(huán)境。岳麓區(qū)森林覆蓋率達(dá)52%，是長沙首個全國生態(tài)示范區(qū)。森林面積4759公頃，覆蓋率達(dá)48.4%。全年大氣質(zhì)量優(yōu)良率達(dá)70%。城鎮(zhèn)人均公共綠地面積22.92平方米。山—岳麓山、谷山、尖山。水—湘江。湘江由南向北貫穿長沙，境內(nèi)長度約75公里。流經(jīng)岳麓區(qū)的龍王港、靳江河是湘江2條一級支流，更有后湖、桃子湖等水體鑲嵌城區(qū)，水量豐富。洲—橘子洲。橘子洲位于湘江江心，是我國最長的江心洲之一。城—岳麓山大學(xué)城。自然景觀與城市景觀共生交融，勾勒出“山、水、洲、城”的獨(dú)特畫卷。經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況—地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP)保持兩位數(shù)增長右圖顯示，岳麓區(qū)近年地區(qū)生產(chǎn)總值始終保持兩位數(shù)增長，繼2008年地區(qū)生產(chǎn)總值突破200億后，2009年地區(qū)生產(chǎn)總值更是突飛猛增，超過300億元，同比增長高達(dá)37.48%，是2005年以來增長最快一年。近兩年，岳麓區(qū)經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展時期，經(jīng)濟(jì)水平的大幅度提升為房地產(chǎn)市場良好發(fā)展奠定扎實(shí)基礎(chǔ)。2005-2009年岳麓區(qū)GDP走勢圖極具增長潛力和發(fā)展前景的區(qū)域數(shù)據(jù)來源：岳麓區(qū)統(tǒng)計信息網(wǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況—固定資產(chǎn)投資年均增長率保持在25%-32%2005-2009年岳麓區(qū)固定資產(chǎn)投資情況2005-2008年，岳麓區(qū)固定資產(chǎn)投資保持平穩(wěn)上升態(tài)勢，年增長率保持在25%-32%。2009年，固定資產(chǎn)投資突破300億，增幅46.14%。固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，表明岳麓區(qū)的經(jīng)濟(jì)處于快速健康發(fā)展階段，從而為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供經(jīng)濟(jì)保障。固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長數(shù)據(jù)來源：岳麓區(qū)統(tǒng)計信息網(wǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況—可支配收入保持兩位數(shù)增長，儲蓄逐漸累積。2005-2009年岳麓區(qū)可支配收入情況2006-2008年人均儲蓄情況人均可支配收入逐年增長，儲蓄總額持續(xù)增加

05-09年，人均可支配收入呈增長態(tài)勢，平均增長速度保持在11.6%。2009年，岳麓區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到近2萬。06-08年，人均可支配收入與消費(fèi)性支出差額逐漸增大。08年人均儲蓄達(dá)到7444.49元，表明岳麓區(qū)居民財富積累日益增加，市場購買力逐漸增強(qiáng)，對于房地產(chǎn)發(fā)展有一定推動作用。數(shù)據(jù)來源：岳麓區(qū)統(tǒng)計信息網(wǎng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布：岳麓區(qū)目前的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)成散點(diǎn)分布狀態(tài)，各網(wǎng)點(diǎn)基本都以滿足附近常住人群日常基本消費(fèi)需求為主。岳麓區(qū)大學(xué)城，化妝品、服裝、鞋帽、食品、小型超市、文印店等，主要客戶是大學(xué)城學(xué)生及老師湘浙小商品市場，是長沙商業(yè)第一個最長的“購物式”批發(fā)中心（沿街250米長）；河西規(guī)模第一個最大的室內(nèi)“購物式”批發(fā)中心（6.5萬平米），主要經(jīng)營童裝、針織品、飾品、皮具箱包等；該市場主要依賴站點(diǎn)的積聚與擴(kuò)散性，客戶群體輻射面較大溁灣鎮(zhèn)商圈，是長沙市兩大市級商業(yè)副中心之一，以百貨、超市、電器連鎖、餐飲等居民消費(fèi)配套為主；主要客戶群體以大學(xué)城師生和河西居民為主，滿足客戶家居配套日常消費(fèi)需求，但難以滿足區(qū)域中高檔次消費(fèi)需求。觀沙嶺區(qū)域，商業(yè)形態(tài)主要是以超市、商業(yè)街、零售店為主，商業(yè)發(fā)展緩慢，簡單的消費(fèi)需求基本處于自給自足狀態(tài)，消費(fèi)群體主要是當(dāng)?shù)鼐用?、工業(yè)園員工等外來人口中南麓南商業(yè)廣場，大學(xué)城核心地段，首個大型時尚商業(yè)綜合體。滿足大學(xué)城師生及附近居民中高層次消費(fèi)需求。目前處于在建階段。溁灣鎮(zhèn)商圈：目前河西具有一定區(qū)域聚集效應(yīng)的商業(yè)體，滿足居民日常基本生活需要。樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)-1F新一佳超市1F化妝品、鞋子、珠寶2F精品女裝、時尚女裝、美體美容中心3F男裝、運(yùn)動休閑、文化用品4F時尚家居生活館、兒童用品、電影院、網(wǎng)絡(luò)會所、電玩城5F美食城溁灣鎮(zhèn)目前商業(yè)營業(yè)面積約6.5萬平方米，日均人流量達(dá)16萬，消費(fèi)層面主要是來自河西高教區(qū)的教職工及學(xué)生、長沙高新區(qū)、麓谷的白領(lǐng)人群。商圈內(nèi)有通程商業(yè)廣場大型購物中心，新一佳大型生活超市，蘇寧電器、國美電器、指南針商業(yè)廣場等專業(yè)賣場。通程商業(yè)廣場：該商圈標(biāo)志性建筑和最大休閑購物廣場指南針商業(yè)廣場：以時尚運(yùn)動休閑服飾為主打的主題賣場樓層經(jīng)營業(yè)態(tài)1F黃金玉器、精品鞋包2F時尚女裝、潮流飾品3F運(yùn)動服裝湘浙小商品批發(fā)市場：長沙市第一個最長的室內(nèi)“購物式”批發(fā)中心。概況是長沙商業(yè)第一個最長的“購物式”批發(fā)中心（沿街250米長）；河西規(guī)模第一個最大的室內(nèi)“購物式”批發(fā)中心（6.5萬平方米）每日人流量5萬多人次。消費(fèi)群體望城、寧鄉(xiāng)、益陽、西站附近客戶經(jīng)營模式商業(yè)廣場分割成若干個產(chǎn)權(quán)鋪面對外租售業(yè)態(tài)組合一樓品牌童裝、成人裝；二樓箱包、化妝品、兒童玩具、針織品、飾品；三樓福建鞋、廣東鞋；四樓溫州鞋城經(jīng)營狀況依托西站的交通集散優(yōu)勢，商業(yè)輻射優(yōu)勢充分發(fā)揮，周邊區(qū)域的小本私營業(yè)主來此進(jìn)貨湘浙小商品批發(fā)市場目前總投資1.8億元，總建面6.5萬方，共6層，地上5層，地下1層。其中營業(yè)面積5.2萬方，商務(wù)辦公面積6400平米，地下超市5600平米，停車場5000平米。市場內(nèi)現(xiàn)有800多戶經(jīng)營戶，經(jīng)營服裝、化妝品等16大業(yè)種20多萬種款式的小商品，成交額達(dá)20多億。中南麓南商業(yè)廣場：大學(xué)城唯一可售商鋪。項(xiàng)目簡況：該商業(yè)廣場位于大學(xué)城核心地段，麓山南路與清水路交匯處，是首個大型時尚商業(yè)綜合體，也是大學(xué)城唯一可售商鋪。總建面4萬方。項(xiàng)目規(guī)劃：商業(yè)廣場共計7層，其中地面6層為14000平米商鋪，各類品牌旗艦店、中型商業(yè)、中高檔品牌餐飲及大型量販?zhǔn)終TV集聚區(qū)；地下1層1萬余平米商業(yè)為各類小商品集聚區(qū)，是集商業(yè)、飲食、娛樂于一身的立體式商業(yè)圈。116米全臨街面、近30000平米時尚街區(qū)、麓南廣場、河西首個120平米大型高清晰LED電子顯示屏，讓中南?麓南商業(yè)廣場成為大學(xué)城一座新興的商業(yè)地標(biāo)。項(xiàng)目進(jìn)度：目前，屈臣氏、豪客來、新麥客KTV量販、勝道體育、已經(jīng)領(lǐng)銜入駐。出售少部分30-150m2沿街獨(dú)立商鋪，預(yù)計商鋪投資收益8%，也是該區(qū)域內(nèi)唯一可售的沿街獨(dú)立商鋪。消費(fèi)群體：大學(xué)城10余所高校，20多個小區(qū)，30萬高端消費(fèi)人群涌動百億消費(fèi)。交通布局交通布局—公路系統(tǒng)：區(qū)域內(nèi)“六橫四縱”交通網(wǎng)絡(luò)，區(qū)域間五條主干道，輻射力強(qiáng)，極大程度提升價值空間。全區(qū)內(nèi)東西向：杜鵑路、岳麓大道、桐梓坡路、咸嘉湖路、楓林路、含光路；南北向：瀟湘路、銀杉路、金星路、二環(huán)線構(gòu)筑縱橫交錯、順暢發(fā)達(dá)的路網(wǎng)。西二環(huán)319國道區(qū)域性高速公路省縣道西三環(huán)已通車的湘江一橋、湘江二橋、猴子石大橋、三汊磯大橋，修建中的福元路大橋(預(yù)計2012年底通車)、營盤路過江隧道、南湖路過江隧道(預(yù)計2013年建成通車)、湘府路大橋(2014年底通車)規(guī)劃中的人民路過江隧道、勞動路過江隧道，將岳麓區(qū)與長沙東部四區(qū)緊緊聯(lián)結(jié)。三汊磯大橋福元路大橋(在建)銀盆嶺大橋橘子洲大橋猴子石大橋交通布局—鐵路系統(tǒng)：長株潭城際鐵路拉近長沙、株洲、湘潭空間距離。以長沙站為中心，銜接長沙西(雷鋒大道)、株洲、湘潭三個方向。線路全長95.513公里，共設(shè)車站21個。長沙-長沙西段設(shè)開福寺、濱江新城、市府、雷鋒大道4個車站;長沙-株洲段設(shè)長沙站、樹木嶺、香樟路、湘府路、汽車南站、中信新城、生態(tài)動物園、暮云、白馬壟、時代、云龍、株洲、七斗沖13個車站;長沙(暮云)-湘潭段設(shè)昭山、荷塘、板塘、湘潭4個車站。全線高架站8個，地下車站8個，其余5個為地面車站。雷鋒大道站：杜鵑西路與雷鋒大道交匯口處遠(yuǎn)期高峰小時發(fā)送量為631人。有效站臺長度230米，有效站臺寬度14.5米。車站地下一層為站廳層，地下二層為站臺層。車站設(shè)4個出入口。站房總建筑面積15455平方米。長沙市政府站：杜鵑路和金星北路交匯口處遠(yuǎn)期高峰小時發(fā)送量為969人。有效站臺長度230米，有效站臺寬度14.5米。車站設(shè)4個出入口。站房總建筑面積15769平方米。濱江新城站：杜鵑路與銀杉路交匯口以西遠(yuǎn)期高峰小時發(fā)送量為1016人。車站為地下車站，設(shè)2股道2個站臺。車站位于銀杉路以西的杜鵑路下，為地下2層車站。4個出入口。位于岳麓區(qū)的濱江新城站、市府站、雷鋒大道站全為地下站，目前濱江新城站已開工長株潭城際鐵路交通布局—地鐵：地鐵2號線在岳麓區(qū)內(nèi)共設(shè)7個站點(diǎn)，預(yù)計2013年建成通車，將加快區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐。地鐵2號線2號線一期工程已于2010年9月28日動工，預(yù)計2013年10月建成通車。一期工程共設(shè)23個站。線路全長22.15公里。自梅溪湖站開始，沿五一大道東西向布置，貫穿岳麓區(qū)、開福區(qū)、芙蓉區(qū)和雨花區(qū)。

岳麓區(qū)共設(shè)7個站，梅溪湖站、商業(yè)中心站、商務(wù)中心站、望城坡站、金星路站、西湖公園站、溁灣鎮(zhèn)站。沿途中與地鐵1號線(沿黃興中路南北向布置)在五一大道站有換乘。地鐵1號線區(qū)域規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃—2010年區(qū)域新建道路項(xiàng)目：8段道路項(xiàng)目竣工通車河西新城區(qū)部分新建通車路段2010年，岳麓區(qū)區(qū)投區(qū)建道路項(xiàng)目17個，其中8路段道路已竣工通車。全面通車道路項(xiàng)目：支路八（支路二至茶山路，長270米，路幅寬26米）、岳華路北段（長望路至銀杉路，長1512米，路幅寬30米）、游園路（燕航路至龍王港路，長797米，路幅寬18米）、谷豐路北段（含光路至茶山路，長493米，路幅寬36米）、長望路中段（支路九至銀杉路，長600米，路幅寬36米）、支路九（長望路至北津城路，長406米，路幅寬26米）、支路十（支路二至坦山路，長307米，路幅寬18米）和咸嘉一組農(nóng)民安置小區(qū)出入道路（長1200米，路幅寬10米）。未全面通車的路段中，春節(jié)前主路幅通車的道路：雷鋒西大道北段（楓林路至桐梓坡路，長1112米，路幅寬46米）、茶山路（谷豐路至西二環(huán)線，長436米，路幅寬26.5米）、北津城路（岳華路至銀杉路，長786米，路幅寬26.5米）、青山路（二環(huán)線至山水新城，長400米，路幅寬20米）和彩虹路（杜鵑路至岳麓大道,

長565米，路幅寬20米）。春節(jié)前拉通毛路：金谷路金星路至谷豐路段、后湖路延長線、支路十六豐順路至湘投小區(qū)段。完成截污工程建設(shè)：望岳路金星路至楓林路段。區(qū)域規(guī)劃—濱江新城：項(xiàng)目概況跨度及基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：項(xiàng)目呈南北狹長型，東臨湘江風(fēng)光帶，西至銀杉路，北達(dá)北二環(huán)線，南到瀟湘嘴，規(guī)劃區(qū)面積6.7平方公里?？偨?00萬方。綜合容積率1.4。項(xiàng)目進(jìn)度：濱江新城土地開發(fā)周期為8-10年，以中央商務(wù)區(qū)為中心，向南北逐步推進(jìn)。目前，項(xiàng)目三期一階段拆遷騰地基本完成，三期二階段正在拆遷掃尾。區(qū)域規(guī)劃—濱江新城：項(xiàng)目定位與交通狀況項(xiàng)目定位:

濱江新城是大河西先導(dǎo)區(qū)開發(fā)建設(shè)的核心，建成后將形成以現(xiàn)代商務(wù)功能為核心，以文化、休閑、旅游綜合商圈為驅(qū)動器，一度使居住為依托的復(fù)合型新都匯中心。預(yù)計容納就業(yè)人口35萬，居住人口約22萬。路網(wǎng)規(guī)劃：項(xiàng)目內(nèi)部規(guī)劃有“三縱九橫”的路網(wǎng)，其中縱向道路濱江景觀道、湘江大道、銀杉路已經(jīng)開通；橫向道路安居路、茶山路、含光路已于2009年10月動工，所有道路規(guī)劃于2012年前完成施工。區(qū)域規(guī)劃—長沙斥資500億打造岳麓濱江新城中央商務(wù)區(qū)—以金融商務(wù)辦公為主導(dǎo)，集工作、休閑、居住功能于一體。生態(tài)中心區(qū)—擬建斜向步行大道、站點(diǎn)廣場、公園。圍繞北津城公園提升片區(qū)人文與居住環(huán)境，以吸引高端居住人群及企業(yè)?；盍ι顓^(qū)—改造紡織廠部分倉庫廠房，構(gòu)建時尚社區(qū)，滿足人群多樣化購物需求?？傮w規(guī)劃：基于長沙市軌道站點(diǎn)布局規(guī)劃，濱江新城將打造三個功能核心區(qū)，即中央商務(wù)區(qū)、生態(tài)中心區(qū)、活力生活區(qū)。區(qū)域規(guī)劃—人與自然和諧相處的典范：梅溪湖國際功能服務(wù)區(qū)梅溪湖片區(qū)總面積約23平方公里，其中開發(fā)核心區(qū)域占地10168畝。項(xiàng)目預(yù)計投資超過200億。梅溪湖片區(qū)將重點(diǎn)建設(shè)8大社區(qū)、8大山群、8個島嶼。形成一個居住容量為35.5萬人的河西城市中心。規(guī)劃：以湖體為中心，外圍呈放射狀布局。綜合定位為促進(jìn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的國際功能服務(wù)區(qū)，建設(shè)國際會議會展中心、國際商務(wù)中心、國際商業(yè)中心、國際科技研發(fā)中心、國際交流中心。特色：創(chuàng)新科技園重在研發(fā)，建設(shè)集高端研發(fā)人才、一流儀器設(shè)備、優(yōu)良創(chuàng)新氛圍于一體的高端應(yīng)用技術(shù)研發(fā)中心。區(qū)域規(guī)劃—綠色宜居生態(tài)區(qū)：洋湖垸片區(qū)洋湖垸片區(qū)是大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)的四大核心片區(qū)之一，總占地面積1915.3公頃，計劃總投資180億元。規(guī)劃中的該片區(qū)包括城市濕地公園、總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、綠色宜居區(qū)三個核心功能區(qū)。濕地公園位于洋湖大道以北，瀟湘南大道東線以西，靳江河以東、以南，總占地面積4.85平方公里，其中修復(fù)和保育區(qū)域面積4平方公里、河流濕地0.85平方公里。項(xiàng)目分四期開發(fā)。預(yù)計明年5月1日開園?？偛拷?jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)有五星級商務(wù)酒店和甲級寫字樓。綠色宜居區(qū)用地面積510公頃，預(yù)計總?cè)丝谶_(dá)到26萬。政策熱點(diǎn)政策熱點(diǎn)—2011年區(qū)域道路規(guī)劃：先導(dǎo)區(qū)“六縱八橫”道路框架將基本成型，啟動新三年計劃。道路：“六縱八橫”道路框架將基本成型2011年上半年，第一個三年行動計劃確定的坪塘大道、坪塘大道南延線、蓮坪大道、洋湖大道、黃橋大道第一段、望雷大道、含浦大道第三段、咸嘉湖路拓改等8條道路要全面或基本建成通車，實(shí)現(xiàn)核心區(qū)骨干道路通車?yán)锍踢_(dá)到230公里，基本形成先導(dǎo)區(qū)道路框架。新三年道路規(guī)劃：楓林西路三期（西延線）從黃橋大道到寧鄉(xiāng)喇叭口，全長25公里，規(guī)劃寬度30～36米，工程總投資達(dá)12億元，屆時，長沙通往寧鄉(xiāng)的原319國道將全部成為城市主干道；

梅溪湖路西延線西延至雷鋒湖片區(qū)，長6.2公里，規(guī)劃寬度46米，其中高新區(qū)段5.4公里，總投資4.2億元；黃橋大道第二段從梅溪湖路西延線至長韶婁高速公路，全長6.23公里；

黃橋大道第三段從岳麓大道至郭亮路，長16.2公里，規(guī)劃寬度30～50米，全線分為麓島路（岳麓大道—月亮島路）、烏山東路（月亮島路—旺旺路）、旺江路（旺旺路—郭亮路）三段，總投資7.5億元；

瀟湘大道景觀道南延線從蓮坪大道至新學(xué)士路，長3.2公里，規(guī)劃寬度22米。2010年竣工通車的岳麓大道西延線

政策熱點(diǎn)—2011年區(qū)域保障房計劃：38萬方保障房將完成建設(shè)，保障房：梅溪湖保障住房2011年可入住

2010年9月，長沙大河西先導(dǎo)區(qū)首個保障性住房項(xiàng)目在岳麓區(qū)梅溪湖街道騎龍村開建，項(xiàng)目總占地面積82633.6平方米（123.95畝），可建安置住房2712套，拉開了先導(dǎo)區(qū)保障住房建設(shè)的序幕。

2011年，總用地面積124.52畝、建筑面積24.5萬平方米的梅溪湖保障住房將完成建設(shè)。

梅溪湖保障住房（二期）總用地面積70畝，建筑面積15萬平方米，也將完成主體工程建設(shè)。

長沙高新區(qū)拆遷安置保障住房分4個小區(qū)，總建筑面積124.4萬平方米，可提供住房9800多套。

洋湖保障住房建筑面積31.6萬平方米，分兩期開發(fā)，其中一期12棟、建筑面積13.8萬平方米將在今年完成建設(shè)，二期將在今年啟動建設(shè)。

此外，今年將在高新區(qū)示范區(qū)內(nèi)盤活及新建3-5萬平方米公租房及配套設(shè)施，為示范區(qū)重點(diǎn)支持的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才提供居住服務(wù)。政策熱點(diǎn)—2011年區(qū)域醫(yī)療計劃：新建或續(xù)建4所大型醫(yī)院高新醫(yī)院：長沙高新區(qū)首家大型非營利性綜合醫(yī)院——長沙高新醫(yī)院將在今年投入使用。長沙高新醫(yī)院位于雷鋒鎮(zhèn)，是一所計劃擁有500～2000個床位，診療科室齊全的現(xiàn)代化多功能綜合醫(yī)院。該醫(yī)院建成后，將為周邊地區(qū)10多所高校和附近近40萬人口提供服務(wù)，可以輻射近200萬人口，是長沙高新區(qū)首家大型非營利性綜合醫(yī)院，省、市醫(yī)保定點(diǎn)醫(yī)院和長沙市新農(nóng)合定點(diǎn)醫(yī)院。

市四醫(yī)院：位于岳麓山下的長沙市第四人民醫(yī)院，今年將投入5000萬元啟動技改工程。

中信湘雅生殖醫(yī)院：投資4.4億元、占地150畝的中信湘雅生殖醫(yī)院落戶高新區(qū)，將在今年完成前期工作并啟動建設(shè)。

“三甲”醫(yī)院：梅溪湖片區(qū)預(yù)留的一所“三甲”綜合醫(yī)院，今年將完成招商及前期準(zhǔn)備工作，并啟動建設(shè)。長沙市第四醫(yī)院政策熱點(diǎn)—2011年區(qū)域教育計劃：湖南省第一所中外合作辦學(xué)的國際性高級中學(xué)中加國際學(xué)校今年將建成中加國際學(xué)校：實(shí)行學(xué)分制管理，學(xué)生可同時擁有兩個學(xué)籍，即中國普通高中學(xué)籍和加拿大高中學(xué)籍。據(jù)了解，湖南中加學(xué)校位于長沙大河西先導(dǎo)區(qū)洋湖片區(qū)，占地210畝，學(xué)校規(guī)模3000名學(xué)生，總投資3億多元，將在今年9月完成一期建設(shè)并開學(xué)。梅溪湖中學(xué)：硬件投資達(dá)3.2億元的梅溪湖中學(xué)2010年10月動工建設(shè)，建成后的學(xué)校建筑面積約8萬平方米，設(shè)初中、高中共72個班，將配備中央空調(diào)、恒溫游泳池等一流的硬件設(shè)施，預(yù)計2011年底建成并移交長郡中學(xué)進(jìn)行教學(xué)、管理。

梅溪湖小學(xué)：占地60畝、總建筑面積達(dá)2萬平方米的梅溪湖小學(xué)將在今年完成建設(shè)。

明德麓谷學(xué)校：占地80畝的明德麓谷學(xué)校將創(chuàng)造性地采取“公辦企助、校企結(jié)合、委托管理”的辦學(xué)模式，今年將完成主體工程建設(shè)。

延風(fēng)中學(xué)：建筑面積40770平方米的延風(fēng)中學(xué)，也將在高新區(qū)新址開建。十二五規(guī)劃：依托現(xiàn)有自然資源，全面啟動并逐步完成岳麓山風(fēng)景區(qū)8大景區(qū)的改造和建設(shè)。“十二五”期間將全面啟動并逐步完成岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)8大景區(qū)的改造與建設(shè)，這8大景區(qū)分別為麓山、天馬、橘洲、桃花嶺、石佳嶺、寨子嶺、咸嘉湖和后湖。麓山景區(qū)：5.57平方公里，增加岳麓廣場、西大門、北大門和南大門。天馬山景區(qū)：0.82平方公里橘洲景區(qū)：0.68平方公里。桃花嶺景區(qū)：5.56平方公里。石佳嶺景區(qū)：0.99平方公里。寨子嶺景區(qū)：2.59平方公里。咸嘉湖景區(qū)：1.67平方公里。后湖景區(qū)：1.19平方公里小結(jié)：得天獨(dú)厚的自然和人文優(yōu)勢，未來四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)及政策利好為區(qū)域地產(chǎn)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。發(fā)達(dá)的快速公交系統(tǒng)、鐵路及地鐵網(wǎng)絡(luò)，為岳麓區(qū)與外界的溝通提供便利的交通條件，對片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場的發(fā)展，都將成為重大的支撐力量。路網(wǎng)價值拉升區(qū)域價值。區(qū)域內(nèi)豐富的山水自然資源和深厚的文化底蘊(yùn)，是房地產(chǎn)市場取得長足發(fā)展的持續(xù)推動力。河西大學(xué)城歷年來沉淀的文化底蘊(yùn)及建設(shè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和科技創(chuàng)新基地的規(guī)劃，將聚集一批高知識、高收入、高消費(fèi)群體，為地產(chǎn)等相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的開發(fā)提供強(qiáng)大的消費(fèi)支持。隨著河西城市環(huán)境的全面提升，將會有越來越多的人將目光投向未來發(fā)展空間巨大的岳麓區(qū)，“長沙發(fā)展向西看”已成為房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者共同的觀點(diǎn)。PART2—岳麓區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展探究PART3—岳麓區(qū)房地產(chǎn)市場未來發(fā)展PART1—岳麓區(qū)概述板塊分析商品房供銷情況土地供求情況土地供求情況08-10年土地供應(yīng)情況：09年土地供應(yīng)市場低迷，10年呈現(xiàn)空前火爆局面，供應(yīng)面積環(huán)比增長5.9倍。08-10年岳麓區(qū)土地供應(yīng)情況年份供應(yīng)面積(平方)供應(yīng)宗數(shù)2008年1564311.84322009年326694.43122010年2255980.7837環(huán)比590%208%08-10年土地年供應(yīng)面積和宗數(shù)上圖顯示：月土地供應(yīng)宗數(shù)呈波浪式變化，10年12月土地供應(yīng)宗數(shù)創(chuàng)兩年來歷時新高；月土地供應(yīng)面積分別在08年6月和10年12月達(dá)到較高水平，分別為56.75萬方和66.16萬方。對月土地供應(yīng)面積超過15萬方的月份進(jìn)行統(tǒng)計，結(jié)果顯示，08年有4個月，09年僅1個月，10年有6個月超過15萬方。左圖顯示：09年土地供應(yīng)市場低迷，10年土地供應(yīng)面積和宗數(shù)明顯走高。這與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展周期密切相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度直接影響土地供應(yīng)節(jié)奏。2010年內(nèi)五區(qū)土地供應(yīng)74宗，其中岳麓區(qū)37宗，占50%。數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源網(wǎng)，中原研究部整理分析08-10年土地成交情況：10年土地交易頻繁，成交面積同比增長1228%，成交宗數(shù)同比增長175%。08-10年岳麓區(qū)土地成交情況年份成交面積成交宗數(shù)2008年665191.26122009年113634.7482010年150959522同比1228%175%08-10年土地年成交面積和宗數(shù)月成交宗數(shù)數(shù)據(jù)顯示：10年月成交宗數(shù)均高于08、09年(7月除外)，其中10月創(chuàng)新高，共成交5宗土地。從月成交面積來看，08年6月創(chuàng)3年來最高值，達(dá)55.89萬方；10年4月-12月土地月成交面積集中式增高，月成交面積均達(dá)20萬方以上。左圖顯示，09年土地成交市場處于蕭條狀態(tài)，10年隨著房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，土地市場發(fā)展空前迅速，成交面積和宗數(shù)增速較快，明顯高于08、09年。2010年岳麓區(qū)土地成交宗數(shù)占內(nèi)五區(qū)41%。其中，長沙誠豐置業(yè)有限公司拿到的49號地樓面低價8049元/平米，刷新了長沙商業(yè)用地的樓面地價記錄。數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源網(wǎng)，中原研究部整理分析10年1-12月土地出讓情況：商住兩用土地占五成，成交火爆岳麓區(qū)月均溢價率岳麓區(qū)10年出讓土地情況成交土地屬性分析成交土地溢價率分析10年成交的22宗土地中，商業(yè)、住宅用地宗數(shù)占五成，宗地面積達(dá)92萬方，占總成交面積58%。成交的土地中，純住宅位居第二，宗地面積占總成交面積的29%。12月的整體溢價率為85%，達(dá)全年最高值。12月第三周成交的4宗土地，均在岳麓區(qū)。耀彩企業(yè)以23億拿下其中三宗，溢價率高達(dá)173.49%，這三宗土地均屬于大河西重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域—洋湖垸片區(qū)。2010年岳麓區(qū)成交土地平均地價為401.36萬元/畝，僅次于芙蓉區(qū)(795.35萬元/畝)。溢價率35.06%，位居內(nèi)五區(qū)第二。數(shù)據(jù)來源：長沙市國土資源網(wǎng)，中原研究部整理分析小結(jié):豐富的土地資源和良好的發(fā)展機(jī)遇造就火爆的土地供銷市場從供銷情況來看，作為剛進(jìn)入迅猛發(fā)展時期的岳麓區(qū)，待開發(fā)面積較大，今后很長一段時間將是土地供銷大區(qū)。從溢價率變動趨勢來看，土地交易市場火爆，主要基于岳麓區(qū)的發(fā)展?jié)摿烷_發(fā)利潤較大。隨著大河西先導(dǎo)區(qū)開發(fā)、建設(shè)，岳麓區(qū)土地市場厚積薄發(fā)，成交土地溢價率和價格將會有更高幅度的飛躍。

較大的待開發(fā)面積，不可復(fù)制的自然環(huán)境，日益便捷的交通路網(wǎng)，岳麓區(qū)將持續(xù)成為開發(fā)商必爭之地。商品房供銷情況供求比：10年區(qū)域新建商品房、住宅同向走勢，波動較大。下半年供銷勢頭強(qiáng)勁，市場消化能力較強(qiáng)。新建商品房、住宅供求比2010年區(qū)域新建商品房、住宅的供求比波動趨勢大致相同，波動較大。

全年中，6個月供求比小于1，即供不應(yīng)求，6個月供求比大于1，即供過于求。數(shù)據(jù)顯示，上半年供應(yīng)量低于銷售量，下半年供應(yīng)量大于銷售量。8月供應(yīng)急劇增加，供銷缺口較大，銷售壓力大。

8月后，供銷勢頭強(qiáng)勁，市場消化能力較強(qiáng)。資料來源：長沙房地局政務(wù)網(wǎng)中原地產(chǎn)研究中心分析整理10年商品房供應(yīng)情況：供應(yīng)量同比增長近六成商品房、住宅供應(yīng)情況(單位：萬方)10年岳麓區(qū)商品房供應(yīng)量持續(xù)走高，位居內(nèi)五區(qū)第二，僅次于雨花區(qū)。10年，新建商品房供應(yīng)362.21萬方，其中住宅供應(yīng)332.68萬方，同比分別增長56.25%和53.57%。

12月，岳麓區(qū)商品房供應(yīng)40.5萬方，占內(nèi)五區(qū)供應(yīng)總量的22%，環(huán)比增幅0.52%，供應(yīng)量位居全市第三。據(jù)中原開盤監(jiān)控統(tǒng)計，岳麓區(qū)12月有10個項(xiàng)目開盤，且其中3個項(xiàng)目推量達(dá)380套以上，最高推量達(dá)896套。資料來源：長沙房地局政務(wù)網(wǎng)中原地產(chǎn)研究中心分析整理09年1月-10年12月商品房成交情況：成交穩(wěn)步上升商品房、住宅成交情況(單位：萬方)09-10年12月份，商品房成交可以劃分為三個階段：09年1-8月份，岳麓區(qū)商品房呈緩慢增長態(tài)勢，09年9-10年7月份，成交態(tài)勢呈波浪式，10年8-12月，又恢復(fù)緩慢增長勢頭。10年，新建商品房成交292.89萬方，其中住宅276.67萬方，同比分別增長32.39%和31.33%。12月，岳麓區(qū)商品房和住宅環(huán)比分別增長84.56%和92.42%。連續(xù)五個月的增長數(shù)據(jù)顯示，岳麓區(qū)成交量目前處于穩(wěn)步上升階段。資料來源：長沙房地局政務(wù)網(wǎng)中原地產(chǎn)研究中心分析整理08年1月-10年12月商品房存量分析：未來銷售壓力較大08年1月-10年12月長沙內(nèi)五區(qū)商品房、住宅存量情況

上表顯示，08年1月-10年11月，岳麓區(qū)商品房存量居內(nèi)五區(qū)第一，占內(nèi)五區(qū)存量的58%。

10年1-12月，新建商品房、住宅存量分別為69.32萬方和56.01萬方。按照統(tǒng)計周期內(nèi)月均去化速度，岳麓區(qū)商品房、住宅存量需2.84個月及2.44個月完全消化(新建商品房商品房月均去化24.4萬方，其中住宅月均去化23萬方)。10年1-12月岳麓區(qū)商品房存量情況單位:萬方商品房住宅供應(yīng)362.21332.68成交292.89276.67存量69.3256.01資料來源：長沙房地局政務(wù)網(wǎng)中原地產(chǎn)研究中心分析整理項(xiàng)目商品房（單位：萬平米）住宅（單位：萬平米）區(qū)域批準(zhǔn)預(yù)售銷售面積存量批準(zhǔn)預(yù)售銷售面積存量面積面積開福區(qū)313.21299.7313.48295.36287.088.28天心區(qū)208.91210.41-1.5189.15186.962.19雨花區(qū)516.71577.99-61.28460.11531.19-71.08岳麓區(qū)362.21292.8969.32332.68276.6756.01芙蓉區(qū)107.32100.646.6897.1981.3915.8全市1508.361481.6626.71374.491363.2911.209年5月-10年12月商品房均價分析：區(qū)域成交價格在內(nèi)五區(qū)中處于較低水平，12月首次破“5”，提升空間較大。商品房、住宅成交價格分析09年5月-10年4月，岳麓區(qū)新建商品房成交均價緩慢增長；經(jīng)5-7月小幅下降后，8月再次攀升到最高點(diǎn)；9月至今，呈現(xiàn)出溫和上漲的態(tài)勢。2010年12月，新建商品房成交均價5084元/平米，與09年同期相比上漲20.03%；其中住宅成交均價4949元/平米，與09年同期相比上漲20.34%。目前，與其他四區(qū)相比，岳麓區(qū)成交價格處于價格“洼地”，隨著區(qū)域商圈價值潛力逐步凸顯，成交價格提升潛力和空間較大。如區(qū)域內(nèi)保利麓谷林語，開盤次數(shù)頻繁，開盤價漲幅在200元/平米左右。

區(qū)域新建商品房新建商品房住宅開福區(qū)56655658天心區(qū)54385279雨花區(qū)50824956岳麓區(qū)50844949芙蓉區(qū)609559252010年12月內(nèi)五區(qū)均價小結(jié)：供應(yīng)升溫，成交小跑，充裕的價格升值空間，未來銷售壓力較大。商品房供應(yīng)持續(xù)升溫。2010年1-12月岳麓區(qū)商品房供應(yīng)比09年同期增長59%以上。政策利好及自身得天獨(dú)厚的自然資源優(yōu)勢使開發(fā)商對岳麓區(qū)的房地產(chǎn)充滿信心。據(jù)中原研究部不完全統(tǒng)計，截止2010年12月26日，全市共有138個項(xiàng)目開盤，其中岳麓區(qū)37個，占比27%。

商品房成交量一路小跑。417新政和929新政后，購房者進(jìn)入岳麓區(qū)置業(yè)的熱情并沒有冷卻，外地投資客增速明顯。10年1-12月，新建商品房成交292.89萬方，其中住宅276.67萬方，同比分別增長32.39%和31.33%。客戶對通貨膨脹持續(xù)走高的預(yù)期、對市場的信心以及區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿Φ臄喽ǎ窃缆磪^(qū)商品房成交持續(xù)走高的重要原因。成交價格升值空間較大。在內(nèi)五區(qū)中，岳麓區(qū)成交價格處于價格“洼地”，隨著區(qū)域商圈價值潛力逐步凸顯，成交價格提升潛力和空間較大。如區(qū)域內(nèi)保利麓谷林語，開盤次數(shù)頻繁，開盤價漲幅在200元/平米左右。此外，市府板塊價格奔“6”的項(xiàng)目逐漸增多。板塊分析樓盤分布：依托自身資源、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及政策導(dǎo)向，區(qū)域形成各具特色的四大板塊物業(yè)類型：高層、小高主力戶型：40-110平米均價：5700-8000元/平米代表樓盤：沁園春御院、鈺龍?zhí)煜?、湘騰城市廣場、山水譽(yù)峰物業(yè)類型：小高層、別墅主力戶型：86-160平米(普宅)\300-800平米(別墅)均價：4300-4600元/平米(普宅偏西)、6000-7000元/平米(普宅臨近湘江)、6800-10000元/平米(別墅)代表樓盤：曙光泊岸、卓越麓山別墅、中建麓山和苑、米蘭春天物業(yè)類型：高層、別墅、洋房主力戶型：80-160平米(普宅)均價：4500元/平米(普宅)、6000-11000元/平米(別墅)代表樓盤：恒大名都、富基世紀(jì)公園、中糧北緯28度、浩龍音樂界、盈峰翠邸物業(yè)類型：高層、小高主力戶型：70-150平米均價：4500-6000元/平米代表樓盤：長房時代城、宜居萊茵城、保利麓谷林語、聯(lián)美品格、萬科城市花園卓越蔚藍(lán)海岸郡原廣場湘騰城市廣場市府板塊曙光泊岸陽光100卓越麓山別墅楓華府第麓南含浦板塊宜居萊茵城長房時代城萬科城市花園保利麓谷林語麓谷板塊中糧北緯28度富基世紀(jì)公園恒大名都勤誠達(dá)新界金星北板塊市府板塊：多元化產(chǎn)品，未來居住、商務(wù)中心板塊界定：市府板塊是以長沙市政府為中心，向四面輻射，東到湘江二橋、西到西二環(huán)，南至楓林一路的區(qū)域。板塊特色：目前，該板塊呈現(xiàn)以國際公寓、高檔住宅、寫字樓齊頭并進(jìn)的多元化發(fā)展趨勢。隨著濱江新城逐步建成，市府板塊的發(fā)展?jié)摿σ仓鸩酵伙@，形成與河?xùn)|城區(qū)城區(qū)隔江相望的居住、商務(wù)中心。戶型特點(diǎn)：居家型，投資型區(qū)域發(fā)展特征：依托政策利好、快捷交通、成熟配套，今后一段時間內(nèi)將成為開發(fā)商和客戶青睞的熱土。市府板塊2010年1-12月板塊成交量價走勢分析：量價齊升2010年1-12月，市府板塊樓盤成交均價呈“一路小跑”態(tài)勢，板塊成交均價起點(diǎn)相對較高。12月，成交均價達(dá)到5643元/平米。高信向日葵、沁園春御院成交均價均較高，是拉高板塊成交均價的主要因素。12月成交量較11月減少27853平米，主要由于新開盤項(xiàng)目集中簽約結(jié)束，12月開盤項(xiàng)目簽約時間滯后。數(shù)據(jù)來源：好房子房產(chǎn)信息網(wǎng)片區(qū)在售樓盤匯總(1)項(xiàng)目名稱占面(萬方)建面(萬方)容積率綠化率物業(yè)類型在售主力戶型累計推量(套)累計銷售(套)銷售均價恒大華府14.5593.244.60%高層、小高層35-51平米精裝公寓，89-90平米兩房、小三房291321266400鈺龍?zhí)煜?11103.6164%高層、洋房74平米兩房、123平米三房211718105400旭輝藏郡2.3314538%高層87-95平米兩房134210066200蔚藍(lán)海岸37451.636%小高層、洋房、別墅小高、洋房205517475500(小高)、6500(洋房)

西子湖畔沃府6.5202.8742.60%小高層、高層145-159平米四房、198-219平米五房、六房7726495700景秀江山3期8.513341%小高層、洋房89平米兩房、128-138平米三房、160平米四房8376646200華韻城市海岸2.7153.341.50%小高層、高層84-92平米兩房、小三房301139—

西山匯景819.62.340%小高層、洋房、別墅200-280平米別墅6556349500北京御園17532.5949.10%高層91平米兩房、121平米三房141513835900沁園春御院11363.0845%小高、高層43-71平米精裝公寓，110-180平米三房247118256400(住宅)、8000(公寓)高鑫巴比倫6.3283.244.50%高層78平米兩房、82-122平米三房208912515800片區(qū)在售樓盤匯總(2)項(xiàng)目名稱占面(萬方)建面(萬方)容積率綠化率物業(yè)類型在售主力戶型累計推量(套)累計銷售(套)銷售均價高信向日葵718.72.842%小高層80平米兩房、130平米三房8477606500郡原廣場3.812.83.5640%高層147-306頂層復(fù)式120695312000天驕福邸4182.745%小高層、高層80-140兩至三房11354696000蘭卡威國際0.53.96.9930.12%高層30-60平米一房、68平米兩房6692787000湘騰城市廣場3.115414.54%小高層、高層70-120平米住宅、38-42平米公寓9898436500(住宅)、8000(公寓)觀湖公寓0.83.75.99

/高層31-69平米公寓6014737000山水譽(yù)峰3.3143.640%高層90-140平米101846000永祺西京7.7293.540%小高層、高層88-150平米10728256200海林馨香雅苑5.1163.240%高層90平米兩房、130平米三房，37平米公寓10207875100(住宅)，6400(公寓)麗都桃源1.973.1940.80%小高、高層79-83平米兩房、113平米三房6473514800麓江春210442%高層88-152平米兩房至四房6235125700片區(qū)在售樓盤分析：區(qū)域樓盤體量偏中，容積率偏高，價格奔“6”，投資型產(chǎn)品居多。推售量：目前，市府板塊在售樓盤22個。累計推量25877套，成交19569套，銷售率75.62%，成交效果較好。供銷比為1.32:1，比值較小，供銷矛盾尚不明顯。物業(yè)類型：以小高和高層為主，有極少量的洋房和別墅(蔚藍(lán)海岸、西山匯景有洋房和別墅)。產(chǎn)品類型：公寓(在售樓盤中，有7個推出公寓)，此外產(chǎn)品以小戶型和緊湊型的兩房、三房為主。體量：目前在售項(xiàng)目中，建面30萬方以上的樓盤有5個。容積率：在售樓盤容積率均在3左右。觀湖公寓、蘭卡威國際的容積率相對較高，分別達(dá)5.99和6.99。價格：該板塊的價格有“奔6”的勢頭，普通住宅的均價5400-6500元/平米左右，公寓均價7000-8000元/平米。客戶群體分析：客源豐富，投資客居多。按職業(yè)分：客戶主要來源于長沙市政府、岳麓區(qū)政府、市人大、市質(zhì)監(jiān)局、湘雅三醫(yī)院、師大醫(yī)學(xué)院、湖南大學(xué)及周邊中小學(xué)。企業(yè)主管和私營業(yè)主居多。按區(qū)域劃分：以河西客戶為主，占五成；河?xùn)|開福區(qū)占15%，其它三區(qū)占20%，省外客戶占15%。按置業(yè)目的分：本地老居民以改善性居住為主要目的；年輕白領(lǐng)以“先自主再投資”為主；省外客戶則更看重該區(qū)域較大的發(fā)展?jié)摿Γ酝顿Y為主。代表樓盤客戶來源(不包括外來客戶)沁園春御院湖南商學(xué)院、麓谷工業(yè)園、湘雅三醫(yī)院高信向日葵市政府、公安專科學(xué)校、財經(jīng)專科學(xué)校、西站商圈生意人等蘭卡威國際企事業(yè)單位員工及白領(lǐng)、河?xùn)|投資客鈺龍?zhí)煜率形?、市政府、長郡中學(xué)、商學(xué)院個別項(xiàng)目客戶來源福元路大橋(在建)銀盆嶺大橋橘子洲大橋營盤路過江隧道麓谷板塊：產(chǎn)業(yè)聚集帶來人氣聚集，迎來區(qū)域房地產(chǎn)市場的又一個春天。板塊界定：麓谷板塊是以麓谷工業(yè)園為中心，西二環(huán)以西，繞城高速以東的區(qū)域。總規(guī)劃面積23平方公里。板塊特色：高新科技產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，是麓谷發(fā)展的原動力和推進(jìn)器。未來的麓谷新城，是集居住、商業(yè)、寫字樓于一體的山水新城，是資本密集、技術(shù)匯集、人才聚集的生態(tài)新城。產(chǎn)業(yè)聚集帶來人氣聚集，人氣聚集將會是麓谷板塊房地產(chǎn)市場迎來又一個春天。戶型特點(diǎn)：以居家型、舒適性為主，逐漸向投資型演變。區(qū)域發(fā)展特征：屬于長沙高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，依托麓谷科技園的發(fā)展，短期內(nèi)企業(yè)員工和教師將會成為主要客戶。配套設(shè)施有待完善。麓谷板塊2010年1-12月成交量價走勢分析：價格微幅上漲，成交量平穩(wěn)2010年1-12月麓谷板塊樓盤成交均價走勢呈現(xiàn)出小幅上升態(tài)勢。麓谷板塊成交均在一直維持在4600元/平米左右，11月突破5000元/平米，主要是保利麓谷林語有別墅推出。據(jù)中原不完全統(tǒng)計，11月麓谷板塊僅有中房F聯(lián)邦和保利麓谷林語小型加推，12月成交量微幅下降。12月，隨著保利麓谷林語、萬科城市花園、宜居萊茵城加推，預(yù)計1月份本區(qū)域成交量會有所上升。數(shù)據(jù)來源：好房子房產(chǎn)信息網(wǎng)片區(qū)在售樓盤項(xiàng)目名稱占面(萬方)建面(萬方)容積率綠化率物業(yè)類型在售主力戶型累計推量(套)累計銷售(套)銷售均價保利麓谷林語791382.136.20%小高層、高層、別墅82平米兩房，130平米3+1,150平米復(fù)式611854075200宜居萊茵城15503.1650%高層80-155平米330025735600長房西郡11161.3940%小高層120平米三房、140平米四房12059934700聯(lián)美品格7.7202.970.43小高層82-89平米兩房、88平米2+16583485500中房F聯(lián)邦16432.3240%小高層、高層67-171平米252120344500長房時代城15402.9541%小高層85-160平米4913236000萬科城市花園3.9153.535%高層89-120平米6115175400翡翠華庭1.6104.423.89%高層42-180平米6883964900涉外國際公館6.216.5338%高層85-150平米9377024600陽光晶城29.63.835%小高、高層86-150平米8322924600未來城3.3105.4336.20%小高層179平米復(fù)式9318034500山水英倫莊園10200.549%別墅171-320聯(lián)排

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6000金領(lǐng)公寓1.12.5236.80%小高層72-144平米2351774300可可小城35.72.1545小高層70-137平米2422144200片區(qū)在售樓盤分析：區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品類型單一，容積率相對較低，適宜居家推售量：目前，麓谷板塊在售樓盤14個。累計推量18769套，成交14779套，銷售率78.74%，成交效果較好。供銷比為1.27:1，比值較小，尚未出現(xiàn)明顯的供銷矛盾。物業(yè)類型：產(chǎn)品業(yè)態(tài)單一，以小高和高層為主，僅保利麓谷林語有少量別墅。產(chǎn)品類型：同類型產(chǎn)品相對集中，以80-160平米兩至四房為主，銷售競爭壓力較大。

體量：在售項(xiàng)目中，建面高于30萬方的樓盤為4個。容積率：相對較低。在售項(xiàng)目中，容積率小于3的有9個。價格：均價在4700元/平米左右。長房時代城和宜居萊茵城的價格在本區(qū)域領(lǐng)先。隨著麓谷科技園的發(fā)展，未來發(fā)展空間較大。金領(lǐng)公寓和可可小城的價格相對較低，也處于尾盤銷售階段。客戶群體分析：來源地相對集中。按職業(yè)分：客戶主要為麓谷高新科技區(qū)、政府公務(wù)員、汽車西站旁私營企業(yè)主、商學(xué)院老師等，此外，還包括在河西工作的高收入人群，如企業(yè)的高層管理人員，大學(xué)教授等。隨著梅溪湖國際功能區(qū)的建成，將集聚一大批年輕白領(lǐng)等知識分子群體。按置業(yè)目的分：目前多以自住為主。外地客戶多為益陽、常德客戶。代表樓盤客戶來源(不包括外來客戶)未來城湖南商學(xué)院、麓谷工業(yè)園、西站商圈企事業(yè)單位等人群湘麓國際中聯(lián)重科、航天醫(yī)院等企事業(yè)單位員工及白領(lǐng)遠(yuǎn)大麓谷中聯(lián)重科、航天醫(yī)院等企事業(yè)單位員工及白領(lǐng)、本地拆遷戶、麓谷中學(xué)翡翠華庭41%的客戶來自桐梓坡沿線、47%為河西小商品生意人及麓谷區(qū)域。80%客戶首選自住。年齡以27-40歲為主。保利麓谷林語麓谷40%、河西40%（西站及教師），另有20%長沙市其他四區(qū)和地市級投資客。80%為自住型購房。年齡在25-50歲之間。涉外國際公館42%為一師范、涉外教師，39%為梅溪湖拆遷戶。年齡以30-50為主?？煽尚〕峭╄髌卵鼐€40%、麓谷37%。43%的客戶為純自住型購房，38%為純投資性購房。年齡以20-30歲為主。個別項(xiàng)目客戶來源板塊消費(fèi)能力：人口數(shù)—麓谷區(qū)域擁有30萬人群，潛在客戶居多，人群消費(fèi)將有能力支撐區(qū)域大型配套中心的存在。地域統(tǒng)轄區(qū)域面積人口數(shù)量人口構(gòu)成雷鋒鎮(zhèn)下轄5個村，一個社區(qū)總計62平方公里固定人口3萬（10年）+2萬師生80%的本地居民，20%的外地人梅溪湖附近下轄5個村，一個社區(qū)總計20.2平方公里固定人口3萬人附近居民麓谷工業(yè)園70多家大型企業(yè)總計約12平方公里超過10萬員工，和外來務(wù)工人員1萬+1萬本地居民藍(lán)領(lǐng)+白領(lǐng)+領(lǐng)導(dǎo)+外來務(wù)工人員+本地居民一師范、涉外第一師范、涉外經(jīng)濟(jì)學(xué)院總計約2平方公里6萬人學(xué)生望城坡下轄9個社區(qū)居委會總計5平方公里4.5萬人口外地人做生意40%+本地人60%總計101平米公里30.5萬人板塊消費(fèi)能力：收入水平—大麓谷區(qū)域可以分為兩層，一為藍(lán)領(lǐng)階層、周邊生意人、涉外、一師學(xué)生，月均收入集中在2000-6000元，二為管理層和教職工，月均收入在5000-10000元麓谷園區(qū)分類藍(lán)領(lǐng)階層管理層3000-7000元/月5000-20000元/月其他分類高校教職員工高校管理層涉外、一師學(xué)生周邊生意人4000-6000元/月4500-10000元/月6000-15000元/月1500-3000元/月麓南-含浦板塊：高檔別墅項(xiàng)目聚集地板塊界定：麓南-含浦板塊位于湘江以西，岳麓山南，與河西大學(xué)城、湘江風(fēng)光帶緊密相連。板塊特色：較大的待開發(fā)面積，較佳的景觀資源優(yōu)勢，長潭西高速公路的入口，是高品質(zhì)樓盤密集、扎堆的地方。毗鄰岳麓大學(xué)城，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^大。戶型特點(diǎn)：小高層、別墅區(qū)域發(fā)展特征：得天獨(dú)厚的景觀資源和教育資源，是岳麓區(qū)的別墅密集、扎堆的地方，區(qū)域交通和配套有待完善。麓南-含浦板塊2010年1-12月成交量價走勢分析：低位運(yùn)行，穩(wěn)步上漲麓南板塊的價格(不包含以別墅為主的項(xiàng)目)一直處于低位運(yùn)行，5月首次突破4000元/平米。11月成交價格再創(chuàng)新高，達(dá)5081元/平米。主要是因?yàn)槌山涣枯^大的米蘭春天、云棲谷、陽光100均價環(huán)比均有上漲，一定程度上拉升板塊成交均價，12月，價格略微下浮。12月成交量大幅上升，環(huán)比增加31207平米，創(chuàng)2010年新高。12月，本板塊陽光100有少量加推，預(yù)計2011年1月成交量上升幅度較小。數(shù)據(jù)來源：好房子房產(chǎn)信息網(wǎng)片區(qū)在售樓盤項(xiàng)目名稱占面(萬方)建面(萬方)容積率綠化率物業(yè)類型在售主力戶型累計推量(套)累計銷售(套)銷售均價米蘭春天33762.2141%小高層、洋房、別墅86平米兩房，121平米三房238813824300江山帝景811501.3442.50%小高、高層85平米兩房、95平米三房9227004800楓華府第22442.0541.10%小高層81平米兩房、132平米三房199613064200中建麓山和苑15462.640%小高、高層143平米三房、153平米四棲谷13.336.62.5843%高層91平米兩房、144平米四房177716514600云頂翠峰3142.840%小高層、高層96平米兩房、128平米三房——4200曙光泊岸5.6141.845%小高層60-190平山翰林院3.35.62.3840%小高149-166平米322736000陽光100661201.5547%高層、洋房、別墅138-164平米424238466600卓越麓山別墅38150.3746%別墅300-500平米1346610000岳麓山公館43150.4164.20%獨(dú)棟別墅300-800平米27418810000迪亞溪谷20150.6454%別墅300平米聯(lián)排6694185500領(lǐng)仕匯7.7131.7840.60%高層、別墅232-278平米獨(dú)棟111876800汀湘十里3816.50.5560%別墅、高層139平米三房，268-300平米復(fù)式157710364200片區(qū)在售樓盤分析：區(qū)域項(xiàng)目產(chǎn)品豐富，容積率較低，適合改善型居住

推售量：目前，麓南-含浦板塊在售樓盤14個。累計推量17311套，成交12256套，銷售率70.80%，成交效果較好。供銷比為1.41:1，比值較小，供銷矛盾尚不明顯。物業(yè)類型：板塊內(nèi)有別墅、洋房、高層、公寓，業(yè)態(tài)相對豐富。產(chǎn)品類型：普通住宅以85-140平米兩房至三房為主，別墅以300-800平米獨(dú)棟和300平米左右聯(lián)排為主。

體量：在售項(xiàng)目中，建面高于30萬方的樓盤有6個。容積率：處于較低值，普通住宅均在2左右，獨(dú)棟0.4左右。價格：普宅價格差異較大，位于偏西的項(xiàng)目均價在4200-4600元/平米，臨近湘江的樓盤均價在6600-7000元/平米?？蛻羧后w分析：區(qū)域性較強(qiáng)麓南板塊客戶的區(qū)域性較強(qiáng)，主要為大學(xué)城各高校教師，本地的企事業(yè)單位及年輕白領(lǐng)及本地居民等?？蛻粢栽缆磪^(qū)居多，另有部分來自河?xùn)|雨花區(qū)客戶。且以改善性自住需求的客戶居多。代表樓盤客戶來源米蘭春天中醫(yī)藥大學(xué)、工業(yè)職業(yè)學(xué)院、含浦信用社、河?xùn)|其他白領(lǐng)中建麓山和苑中醫(yī)藥大學(xué)、工業(yè)職業(yè)學(xué)院、本地拆遷戶、河?xùn)|其他白領(lǐng)陽光100中南大學(xué)、湖南大學(xué)、湖師大、河?xùn)|白領(lǐng)等麓山翰林苑本地年輕人群、礦冶研究院員工、中南大學(xué)及湖南大學(xué)等個別項(xiàng)目客戶來源分析勞動路過江隧道(規(guī)劃)猴子石大橋南湖路過江隧道(在建)湘府路大橋(在建)金星北板塊：一塊亟待開發(fā)的寶地板塊界定：金星北板塊西至繞城高速，東抵湘江邊，與開福區(qū)隔江而望，南與金星北板塊相接。板塊特色：處于區(qū)域北端的城郊結(jié)合部。自然資源豐富，隨著恒大、和記黃埔、中糧等房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入，板塊發(fā)展前景可觀。戶型特點(diǎn)：以舒適型為主區(qū)域發(fā)展特征：僅少量開發(fā)商進(jìn)駐，政府配套有待完善。特有的較大的待開發(fā)面積和自然環(huán)境，區(qū)位優(yōu)勢有待釋放。金星北板塊片區(qū)在售樓盤項(xiàng)目名稱占面(萬方)建面(萬方)容積率綠化率物業(yè)類型在售主力戶型累計推量(套)累計銷售(套)銷售均價恒大名都18.582.884.4746.40%小高、高層100平米三房、140平米四房382130674600新地東方明珠42701.840%小高層、高層、別墅110-155平米130611654300雙盈臥龍灣5.53.7445%小高、高層160平米四房8214063800盈峰翠邸55.7691.233%別墅、洋房205-240平米8796356000富基世紀(jì)公園431233.260%小高、高層79-199平米兩至四房228411694500南山蘇迪亞諾33331.0550%小高、洋房、別墅100-200平米3861726500(聯(lián)排)，4500(洋房)浩龍音樂界5.317.83.551.20%高層76-125平米兩房5213313600玫瑰園66.7981.835%小高、高層、獨(dú)棟100-180平米三房、四房2752083900(高層)中糧北緯28度77.6310.3571%獨(dú)棟667-900平科東方大院31.65420。4842.42%別墅、洋房、高層洋房966559/片區(qū)在售樓盤分析：產(chǎn)品豐富，體量大，整個區(qū)域中的價格洼地

推售量：目前，金星北板塊在售樓盤10個。累計推量11395套，成交7812套，銷售率68.56%，成交效果一般。供銷比為1.46:1，供銷比在四個板塊中最大，今后一段時間內(nèi)銷售壓力較大。物業(yè)類型：目前，板塊內(nèi)別墅、洋房相對較多。此外，小高和高層也占據(jù)較大比重。恒大、和記黃埔、中糧的進(jìn)駐，在今后一段時間內(nèi)對該板塊產(chǎn)品多元化和品質(zhì)提升有重大推動力量。產(chǎn)品類型：普宅以100平米以上戶型為主，別墅已聯(lián)排為主。其中中糧北緯28度為純獨(dú)棟產(chǎn)品，盈峰翠邸的別墅產(chǎn)品全為聯(lián)排。

體量：在售項(xiàng)目中，建面高于30萬方的項(xiàng)目占60%。容積率：小高和高層產(chǎn)品的容積率在3-4.4，別墅及混合產(chǎn)品的項(xiàng)目容積率在0.35-1之間。價格：相對較低，普宅均價為4200元/平米，聯(lián)排在6000元/平米左右?？蛻羧后w分析金星北板塊別墅項(xiàng)目的客戶群主要集中在河西、河?xùn)|高收入且對生活品質(zhì)要求較高的人群，另有部分省外客戶。普通住宅項(xiàng)目客戶主要集中在岳麓區(qū)和望城縣本地居民及返鄉(xiāng)的望城籍人士，另有少量其他四區(qū)的客戶，主要滿足客戶自主性需求。隨著先導(dǎo)區(qū)建設(shè)和望城縣迅速發(fā)展，外地客戶逐漸增多，南山蘇迪亞諾客戶17%來自省外。代表樓盤客戶來源恒大名都岳麓區(qū)工作的企事業(yè)單位白領(lǐng)、經(jīng)商外地客戶、望城縣玫瑰園公務(wù)員、老師、私營業(yè)主、企業(yè)中層、高管中糧北緯28度岳麓區(qū)、河?xùn)|收入較高人群，部分深圳，廣州籍人士個別項(xiàng)目客戶來源分析三汊磯大橋福元路大橋(在建)板塊分析小結(jié)—各板塊特征分析板塊名稱板塊特點(diǎn)物業(yè)類型競爭板塊市府板塊內(nèi)有龍王港水系、王陵公園、建設(shè)中的西湖水上公園高檔住宅、公寓、寫字樓多元化發(fā)展趨勢地理位置上麓谷板塊與本板塊較近，特別是在80-120平米的普通住宅銷售方面，兩區(qū)域存在客戶群的爭奪。麓谷板塊內(nèi)有麓谷公園，在建的梅溪湖國際功能服務(wù)區(qū)以高層住宅為主，未來建設(shè)城市綜合體的潛力較大與市府板塊臨近，產(chǎn)品有些單一，交通配套不成熟，會導(dǎo)致麓谷工業(yè)園的客戶一部分流入市府板塊。麓南南倚岳麓山天然氧吧、岳麓山大學(xué)城、洋湖垸濕地公園、白鶴自然保護(hù)區(qū)，得天獨(dú)厚的自然景觀、深厚自然景觀、人文資源別墅產(chǎn)品聚集區(qū)(如純別墅岳麓山公館，麓山別墅)中低檔別墅與金星北板塊存在客源的爭奪；中高檔別墅與南城板塊存在較大競爭，首先兩板塊較大的待開發(fā)面積和自然景觀為別墅產(chǎn)品營造良好環(huán)境；其次，兩板塊都屬于長株潭發(fā)展的前沿地帶。金星北板塊有月亮島、瀟湘大道風(fēng)光帶、豐富的原生山體景觀、觀音巖水庫、谷山森林公園高層、別墅、洋房等混合類產(chǎn)品高層普宅與望城縣存在客源的爭奪，別墅類產(chǎn)品與芙蓉北路的項(xiàng)目存在競爭板塊分析小結(jié)—物業(yè)屬性與區(qū)域?qū)傩苑治銎瑓^(qū)物業(yè)屬性區(qū)域?qū)傩允懈鍓K中高容積率、體量中偏上河西中心麓谷板塊中高容積率、體量較大未來河西商業(yè)中心麓南板塊低容積率、體量中偏下河西次中心金星北板塊中低容積率、體量偏小郊區(qū)目前，長沙市低密度物業(yè)主要分布在新南城板塊、芙蓉北板塊、麓南板塊、金星北板塊，這四大板塊已成為低密度物業(yè)開發(fā)區(qū)，而岳麓區(qū)則主要集中在麓南板塊和金星北板塊。板塊分析小結(jié)—交通、景觀、環(huán)境、生活配套整體評價評價指標(biāo)體系四大板塊交通景觀環(huán)境生活配套市府板塊較好一般一般很好麓谷板塊一般一般較好一般麓南板塊一般很好很好較差金星北板塊一般較好較好較差

目前，麓南板塊和金星北板塊景觀和環(huán)境較好，生活配套較差，交通一般，比較適合開發(fā)低密度、高品質(zhì)產(chǎn)品。隨著洋湖垸片區(qū)發(fā)展、配套逐步完善和大型開發(fā)企業(yè)進(jìn)駐，兩區(qū)域也會出現(xiàn)集住宅、商業(yè)、辦公于一體的城市綜合體，以滿足客戶多樣化需求。市府板塊交通、生活配套較好，考慮到投資情況，適合開發(fā)寫字樓、商業(yè)、公寓等產(chǎn)品。隨著交通路網(wǎng)更加完善和梅溪湖國際功能服務(wù)區(qū)建設(shè)，麓谷板塊將會出現(xiàn)更多小型公寓、商業(yè)等產(chǎn)品，以滿足客戶投資型需求。PART2—岳麓區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展探究PART3—岳麓區(qū)房地產(chǎn)市場未來發(fā)展研判PART1—岳麓區(qū)概述未來2-3年供應(yīng)量預(yù)測2011年上半年供應(yīng)預(yù)測區(qū)域核心優(yōu)勢和提升障礙房地產(chǎn)市場發(fā)展研判區(qū)域核心優(yōu)勢和提升障礙土地資源：土地資源豐富，較大的待開發(fā)面積為房地產(chǎn)市場提供良好的發(fā)展基礎(chǔ)。自然環(huán)境：不可復(fù)制的自然環(huán)境為打造生態(tài)新城提供有力保障。科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展：麓谷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)提升為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供重要保證，同時將引進(jìn)更多高品質(zhì)人才。政府規(guī)劃：隨著大河西先導(dǎo)區(qū)的發(fā)展理念的形成，濱江新城、梅溪湖國際功能服務(wù)區(qū)的建成，區(qū)域吸引力將逐漸增大，眾多消費(fèi)者和開發(fā)商的慧眼將集聚于此，區(qū)域?qū)⒊蔀闃鞘邪l(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域。商業(yè)支撐：溁灣鎮(zhèn)商圈、梅溪湖商圈等的不斷發(fā)展壯大，一方面促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，另一方面為房地產(chǎn)市場提供廣闊的置業(yè)群體。自然環(huán)境區(qū)域核心優(yōu)勢土地資源政府規(guī)劃商業(yè)支撐科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展市政及交通：目前，區(qū)域四個板塊中，麓南板塊、金星北板塊的交通路網(wǎng)和基礎(chǔ)設(shè)施有待完善?！拔魑臇|市”的區(qū)域印象依然存在?？鐓^(qū)域置業(yè)未完全成為一種普遍現(xiàn)象。營銷方向單一。以項(xiàng)目銷售為導(dǎo)向，銷售觀念相對落后，戰(zhàn)略營銷和品牌營銷理念未形成氣候。區(qū)域提升障礙市政及交通“西文東市”