2015年上半年西藏房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)自律考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2,租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2?，F(xiàn)市場(chǎng)上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現(xiàn)率為8%，則承租人甲目前的權(quán)益價(jià)值為（）萬(wàn)元。6.196.427.209.582、某宗地的面積為1000m2,采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。通過(guò)三宗可比實(shí)例求出的比準(zhǔn)價(jià)格分別為2130元/m2,2190元/m?和2220元/mz,如果賦予這三個(gè)價(jià)格的權(quán)重分別為0.3,0.4和0.3,則采用加權(quán)算術(shù)平均法得到的比準(zhǔn)價(jià)格為元/m2。A：2160B：2175C：2181D：2205E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自1997年至2002年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2,采用平均發(fā)展速度法預(yù)測(cè)2003年住宅價(jià)格為（）元/m2。41204149C.4184D.42164、按照《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》的規(guī)定，住房置業(yè)擔(dān)保公司提供的擔(dān)保是擔(dān)保。A：一般保證B：貸款人、保證人分擔(dān)責(zé)任的比例保證C：連帶責(zé)任保證D：信譽(yù)保證E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、下列不屬于在建工程抵押特點(diǎn)的是。人：目的是取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款B：以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)作為償還貸款履行擔(dān)保C：以轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行D：以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是（）。A.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是一種市場(chǎng)法，其理論依據(jù)與市場(chǎng)法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理B.路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)街道兩側(cè)商業(yè)用地的估價(jià)C.運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側(cè)臨街土地的排列較整齊D.路線價(jià)法是在特定的街道上設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度，從中選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地求其平均價(jià)格7、某開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)某別墅區(qū)時(shí)，為增加利潤(rùn)提高了建筑密度和容積率，但結(jié)果反而使其別墅的價(jià)格下降，這是因?yàn)開(kāi)。A.市場(chǎng)不景氣B.該別墅區(qū)的環(huán)境條件變差C.該別墅區(qū)的單位開(kāi)發(fā)成本降低D.開(kāi)發(fā)商獲得滿意的利潤(rùn)即可8、某宗商業(yè)用途房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為30萬(wàn)元，此后每年的凈收益在上一年的基礎(chǔ)上減少2.4萬(wàn)元，該房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為年。A：10.0B：12.5C：13.5D：40.0E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格9、下列估價(jià)基本事項(xiàng)中，首先應(yīng)予以明確的是。A：估價(jià)目的B：估價(jià)時(shí)點(diǎn)C：估價(jià)對(duì)象D：價(jià)值類型E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是_。A.交通擁擠B.建筑技術(shù)減少C.城市規(guī)劃改變D.自然環(huán)境惡化11、現(xiàn)有某總建筑面積為15000m2的在建工程，已知土地使用年限為40年（自開(kāi)工之日起算），計(jì)劃開(kāi)發(fā)期為3年，現(xiàn)已進(jìn)行1.5年。估計(jì)建成還需1.5年，投入使用后年凈收益為480萬(wàn)元，資本化率為8%,折現(xiàn)率為12%。該項(xiàng)目續(xù)建完成后的總價(jià)值折算到現(xiàn)在為一萬(wàn)元。A.3939.61B.4433.88C.4768.50D.5652.0912、下列不是拍賣的基本原則的是_。A.公開(kāi)原則B.誠(chéng)實(shí)信用原則C.公正原則D.保留價(jià)原則13、一個(gè)國(guó)家的城市規(guī)劃體系一般不包括_。A.規(guī)劃法律體系B.規(guī)劃行政體系C.規(guī)劃運(yùn)作體系D.規(guī)劃核心體系14、估價(jià)時(shí)點(diǎn)也稱為價(jià)值日期、估價(jià)基準(zhǔn)日，是指一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中由決定的需要評(píng)估的價(jià)值所對(duì)應(yīng)的時(shí)間。A：估價(jià)結(jié)果B：估價(jià)假設(shè)C：估價(jià)目的D：估價(jià)對(duì)象E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格15、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)，涉及面廣。要想使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，必須首先做好工作。八：項(xiàng)目建議書(shū)的編制B：施工圖設(shè)計(jì)C：可行性研究D：成本收益分析E：借款合同16、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)在建設(shè)用地年度計(jì)劃中統(tǒng)籌安排，并可采取方式供應(yīng)。A：行政劃撥B：拍賣出讓C：招標(biāo)出讓D：掛牌出讓E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章17、已知某投資的凈現(xiàn)金流量如下表所示，如果投資者目標(biāo)收益率為10%,則此項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是萬(wàn)元。A：-41.8B：200C：158.2D：-241.8E：借款合同18、下列關(guān)于房地產(chǎn)測(cè)繪產(chǎn)品二級(jí)檢查一級(jí)驗(yàn)收制，表述錯(cuò)誤的是。A：一級(jí)檢查是在全面自查、互檢的基礎(chǔ)上，由施測(cè)單位質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)和專職檢查人員對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)行過(guò)程檢查B：一級(jí)檢查是在全面自查、互檢的基礎(chǔ)上，由測(cè)繪作業(yè)組的專職或兼職檢查人員對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)行過(guò)程檢查C：二級(jí)檢查是在一級(jí)檢查的基礎(chǔ)上，由施測(cè)單位質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)和專職檢查人員對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量實(shí)行的最終檢查D：在二級(jí)檢查和一級(jí)驗(yàn)收的基礎(chǔ)上向客戶提交測(cè)繪報(bào)告E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、我國(guó)目前有關(guān)部門把公司或企業(yè)發(fā)行的債券統(tǒng)稱為公司債券，并且明文規(guī)定，發(fā)行的主體僅限于我國(guó)境內(nèi)的。A：個(gè)人企業(yè)B：合伙企業(yè)C：集體所有制企業(yè)D：全民所有制企業(yè)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、房屋拆遷糾紛的當(dāng)事人達(dá)成仲裁協(xié)議的，一方向人民法院起訴，人民法院_。A.應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)立案受理B.應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)決定是否立案受理C.應(yīng)在受理后60日內(nèi)作出判決D.不予受理21、某寫字樓的購(gòu)買價(jià)格為100萬(wàn)元，其中70萬(wàn)元為15年期、年利率5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬(wàn)元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬(wàn)元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為。A：9.00%B：8.05%C：30.00%D：7.52%E：借款合同22、某宗面積為5000m2的工業(yè)用地，容積率為0.5，樓面地價(jià)為600元/m2?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0,樓面地價(jià)為800元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額應(yīng)為一萬(wàn)元。A.1450B.2900C.320D.250023、下列不是計(jì)價(jià)定額的是_。A.預(yù)算定額B.施工定額C.概算定額D.概算指標(biāo)24、假設(shè)某項(xiàng)日年凈經(jīng)營(yíng)收益為60萬(wàn)元，年經(jīng)營(yíng)成本為20萬(wàn)元，該項(xiàng)目投資的資本價(jià)格為750萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的年投資收益率為_(kāi)。10.7%8.0%C.5.3%D.2.7%25、下列關(guān)于臨時(shí)建設(shè)和臨時(shí)用地的管理說(shuō)法正確的是_。A.批準(zhǔn)臨時(shí)建設(shè)和臨時(shí)用地的使用期限，一般均不超過(guò)3年B.臨時(shí)建設(shè)是指不須限期拆除、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、臨時(shí)性的建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線或其他設(shè)施C.臨時(shí)用地是指由于建設(shè)工程施工、堆料或其他原因，需要臨時(shí)使用并不用收回的土地D.臨時(shí)建設(shè)和臨時(shí)用地都對(duì)城市規(guī)劃的實(shí)施產(chǎn)生重要的影響二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）1、某宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為4000元/m2,買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，則賣方實(shí)際得到的價(jià)格為—元/mZ。38003520370037202、某市去年住宅的實(shí)際銷售量為500萬(wàn)m2,預(yù)測(cè)銷售量為450萬(wàn)m2,平滑指數(shù)為0.8,則利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)今年的住宅銷售量是一萬(wàn)m2。4504754905003、原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)（試行）》在—實(shí)行。1984年12月8日1984年11月8日1948年12月8日1985年11月8日4、根據(jù)合同是否必須以其他合同的存在為前提而存在可將合同分為。A：典型合同B：實(shí)踐合同C：諾成合同D：主合同E：從合同5、下列有關(guān)拍賣活動(dòng)的各類型特點(diǎn)，說(shuō)法錯(cuò)誤的是_。A.拍賣目的在于將物品換價(jià)兌現(xiàn)，與清償債務(wù)不一定有直接關(guān)系B.動(dòng)產(chǎn)拍賣的成交一般以拍賣標(biāo)的物實(shí)際占有的轉(zhuǎn)移為標(biāo)志，不動(dòng)產(chǎn)拍賣成交一般以拍賣標(biāo)的物財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)志C.在有保留價(jià)的拍賣中，再拍賣的保留價(jià)略高于一次性拍賣D.有保留價(jià)拍賣通常用于價(jià)值較高的標(biāo)的物拍賣，如房屋、土地、文物藝術(shù)品等，無(wú)保留價(jià)拍賣通常用于價(jià)值低的標(biāo)的物的拍賣6、投資商預(yù)測(cè)到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計(jì)劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的。A：位置固定性B：不一致性C：適應(yīng)性D：相互影響性E：借款合同7、進(jìn)入市場(chǎng)的第一家可以選擇差異性營(yíng)銷，也可以選擇集中性營(yíng)銷或無(wú)差異性營(yíng)銷的市場(chǎng)細(xì)分模式是。A：同質(zhì)偏好B：分散偏好C：集群偏好D：集中偏好E：借款合同8、債券利率的高低，主要受等因素的影響。A：銀行利率B：發(fā)行者的資信級(jí)別C：償還期限D(zhuǎn)：發(fā)行者的企業(yè)特色E：利率計(jì)算方式和資本市場(chǎng)資金供求關(guān)系9、一般用于評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)完成后用來(lái)出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，也可用來(lái)評(píng)價(jià)置業(yè)投資項(xiàng)目，但不宜用于評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)完成后出售情形的盈利能力指標(biāo)是_。A.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值B.投資利潤(rùn)率C.動(dòng)態(tài)投資回收期D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率10、為了不因房屋結(jié)構(gòu)差異而影響拆遷人和被拆遷人的經(jīng)濟(jì)利益，以產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償?shù)姆课菀Y(jié)算_。A.房屋重置價(jià)格結(jié)合結(jié)構(gòu)差價(jià)B.商品房?jī)r(jià)格C.房屋結(jié)構(gòu)差價(jià)D.房屋重置價(jià)格結(jié)合成新差價(jià)11、耕地占用稅減稅范圍中，可以按規(guī)定稅額減半征收的包括。A：農(nóng)村居民占用耕地新建住宅B：對(duì)民政部門所辦福利工廠，確屬安置殘疾人就業(yè)的C：國(guó)家在“老、少、邊、窮”地區(qū)采取以工代賑辦法修筑的公路，繳稅確實(shí)困難的，由省、自治區(qū)財(cái)政廳（局）審查核定，提出具體意見(jiàn)報(bào)財(cái)政部批準(zhǔn)后D：不屬于直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的農(nóng)田水利設(shè)施，但確屬綜合性樞紐工程的E：對(duì)定居臺(tái)胞新建住宅占用耕地，如確屬于農(nóng)業(yè)戶口的12、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率是指投資性物業(yè)中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用支出占的比率.該比率越高，則預(yù)示著投資項(xiàng)目所獲得的凈經(jīng)營(yíng)收入越低。A：毛租金收入B：潛在租金收入C：經(jīng)營(yíng)收入D：凈收益E：借款合同13、下列保險(xiǎn)中，屬于政策保險(xiǎn)的有。A：社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)B：農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)C：巨災(zāi)保險(xiǎn)D：失業(yè)保險(xiǎn)E：出口信用保險(xiǎn)14、開(kāi)發(fā)商對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格審查時(shí)應(yīng)考慮一方面。A.企業(yè)注冊(cè)證明和技術(shù)等級(jí)B.主要施工經(jīng)歷C.技術(shù)力量簡(jiǎn)況D.施工機(jī)械設(shè)備簡(jiǎn)況E.存在拒工的承建項(xiàng)目15、房地產(chǎn)總登記應(yīng)由在規(guī)定的登記期限開(kāi)始之日30日內(nèi)發(fā)布公告。A：當(dāng)?shù)卣恋毓芾聿块TB：當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府房屋管理部門C：當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府D：當(dāng)?shù)乜h級(jí)以上人民政府土地管理部門E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、認(rèn)為利率水平是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是。人：馬克思的利率決定理論B：可貸資金利率理論C：Is-LM曲線模型利率理論D：流動(dòng)性偏好利率理論E：借款合同17、下列關(guān)于抵押的表述中，不正確的有。A：抵押權(quán)人必須是債權(quán)人，而抵押人未必是債務(wù)人B：在建工程抵押時(shí)，登記機(jī)關(guān)不得核發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》C：因室內(nèi)電線老化引發(fā)火災(zāi)致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人重新提供擔(dān)?；蛘咴黾訐?dān)保以彌補(bǔ)不足D：抵押人一旦死亡即意味著要處分抵押的房地產(chǎn)E：抵押權(quán)為價(jià)值權(quán)，也是實(shí)體權(quán)18、質(zhì)量控制包括—的質(zhì)量控制。A.投資決斷B.決策階段C.設(shè)計(jì)階段D.施工階段E.檢驗(yàn)階段19、—是指企業(yè)按照每個(gè)消費(fèi)者的要求大量生產(chǎn)，產(chǎn)品之問(wèn)的差異可以具體到每個(gè)最基本的組成部件。A.全面覆蓋B.大量定制C.市場(chǎng)專業(yè)化D.產(chǎn)品專業(yè)化20、下列關(guān)于各資質(zhì)等級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)注冊(cè)資本或出資額，表述正確的是。A：一級(jí)資質(zhì)有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣為200萬(wàn)元以上B：一級(jí)資質(zhì)合伙企業(yè)的出資額人民幣為120萬(wàn)元以上C：二級(jí)資質(zhì)有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣為100萬(wàn)元以上口：二級(jí)資質(zhì)合伙企業(yè)的出資額人民幣為60萬(wàn)元以上E：m級(jí)資質(zhì)有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣為30萬(wàn)元以上，合伙企業(yè)的出資額人民幣為10萬(wàn)元以上21、不屬于長(zhǎng)期趨勢(shì)法的方法是_。A.數(shù)學(xué)曲線擬合法B.平均增減量法C.時(shí)間順序法D.預(yù)測(cè)法E.指數(shù)修勻法22、下列情況，國(guó)家可無(wú)償收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán)。A：土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因而停止使用土地的B：國(guó)家為了公共利益的需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán)C：各級(jí)司法部門沒(méi)收其所有財(cái)產(chǎn)而收回土地使用權(quán)口：不按批準(zhǔn)用途使用土地E：未經(jīng)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意，連續(xù)一年未使用土地23、房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證由—核發(fā)。A.省級(jí)人事部門B.人事部C.人事部和建設(shè)部D.建設(shè)部或其授權(quán)的機(jī)構(gòu)24、根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，下列不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e有_。A.為建筑造型而建、無(wú)實(shí)用功能的建筑面