衡陽(yáng)項(xiàng)目發(fā)展思路匯報(bào)上海宏地地產(chǎn)2007年7月18日1、項(xiàng)目基本現(xiàn)狀項(xiàng)目城市方位門(mén)面房項(xiàng)目具體位置、基地面積、現(xiàn)有建筑物及建筑面積衡陽(yáng)電腦城一棟五層（含負(fù)一層），總面積約10269.54㎡(不含未辦產(chǎn)權(quán)的加寬面積1250.48㎡),該樓原規(guī)劃設(shè)計(jì)為國(guó)際大酒店，地基為28層的大型建筑物。現(xiàn)該樓共有攤位200余處。項(xiàng)目總占地約15.43畝，全部為行政劃撥用地衡陽(yáng)賓館六層(現(xiàn)七層,該加層面積無(wú)產(chǎn)權(quán))，總面積約6904.55㎡,現(xiàn)被衡陽(yáng)佳勝貿(mào)易公司租賃。位于市府路的8間門(mén)面(面積約243.6㎡)，臨街對(duì)面為大型商場(chǎng)廣百百貨，已全部出租。2、項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)展思路-1f：車(chē)庫(kù)1-4f：it數(shù)碼賣(mài)場(chǎng)5f：商務(wù)休閑區(qū)6-28f：商務(wù)辦公樓樓層功能定位面積（m2）備注-1f車(chē)庫(kù)2177.7——1-4fit數(shù)碼專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)9988——5f商務(wù)休閑區(qū)/作為與辦公區(qū)的緩沖6-28f辦公樓/僅做公共部位裝修配件、耗材、軟件2189.9it數(shù)碼專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)3fdiy裝機(jī)和部分配件2805.7it數(shù)碼專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)2f品牌機(jī)、筆記本、數(shù)碼2802.5it數(shù)碼專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)1f停車(chē)2177.7車(chē)庫(kù)-1f經(jīng)營(yíng)品種面積（m2）功能定位樓層二手與維修、系統(tǒng)工程、售后2189.9it數(shù)碼專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)4f約9988合計(jì)15-20平方米2189.9配件、耗材、軟件3f15-20平方米2805.7diy裝機(jī)和部分配件2f20-25平方米2802.5品牌機(jī)、筆記本、數(shù)碼1f單元面積（建筑面積）面積（m2）功能定位樓層15-20平方米2189.9二手與維修、系統(tǒng)工程、售后4f約9988合計(jì)備注：以上建筑面積估算按40%的公攤計(jì)算，不同的基本單元可以自由組合。根據(jù)衡陽(yáng)市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及辦公需求客戶(hù)特點(diǎn)，本項(xiàng)目辦公部分市場(chǎng)定位為衡陽(yáng)一流的商務(wù)辦公樓。辦公樓面積分割以40-60平方米為主，并可根據(jù)實(shí)際需求進(jìn)行組合。同時(shí)，配少量120平方米左右的大面積分割以滿(mǎn)足部分大客戶(hù)需求。辦公樓定位3、項(xiàng)目市場(chǎng)依據(jù)由于衡陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起步比較晚，2005年以來(lái)，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)一直保持了穩(wěn)步前進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。特別是中心城區(qū)，由于可利用的土地資源有限，商品住宅總體供應(yīng)量不大，價(jià)格也保持了穩(wěn)步上揚(yáng)的趨勢(shì)。2007年一季度衡陽(yáng)市房屋銷(xiāo)售平均價(jià)格為2064元/平方米，比上年同期上漲6%，二手房銷(xiāo)售平均價(jià)格為1180元/平方米（住宅），同比上漲4.4%，衡陽(yáng)市整體市場(chǎng)發(fā)展良好類(lèi)別2005年2006年同比增長(zhǎng)（%）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（億元）13.2316.5925.4其中住宅投資（億元）9.3411.6524.7房地產(chǎn)施工面積（萬(wàn)平方米）370.64414.711.9其中住宅施工面積（萬(wàn)平方米）271.49311.5814.8房地產(chǎn)新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米）121.79127.875其中住宅新開(kāi)工面積（萬(wàn)平方米）94.4283.99-11商品房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）51.01107.85111.4住宅銷(xiāo)售面積（萬(wàn)平方米）46.1466.1743.4數(shù)據(jù)來(lái)源：衡陽(yáng)住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)■

當(dāng)前經(jīng)營(yíng)戶(hù)調(diào)查小結(jié)：進(jìn)貨渠道：長(zhǎng)沙、廣州客戶(hù)來(lái)源：衡陽(yáng)市本地及附近區(qū)縣、甚至部分經(jīng)營(yíng)戶(hù)有來(lái)自郴州的客戶(hù)經(jīng)營(yíng)模式：一般是批零兼顧反映問(wèn)題：管理混亂、布局混亂、硬件配套落后■

項(xiàng)目規(guī)模擴(kuò)大的可行性：當(dāng)前衡陽(yáng)電腦城每個(gè)月銷(xiāo)售品牌機(jī)約2000臺(tái)，diy約2500臺(tái)，筆記本大約1000臺(tái)。如果項(xiàng)目加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理和推廣方面，銷(xiāo)售量還將繼續(xù)擴(kuò)大。■

市場(chǎng)容量的可行性整個(gè)衡陽(yáng)市常住人口約700多萬(wàn)，而衡陽(yáng)電腦城是衡陽(yáng)地區(qū)人民心目中最有知名度與信賴(lài)度的老牌專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。■衡陽(yáng)地區(qū)唯一成規(guī)模的it數(shù)碼市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況較差鴻運(yùn)數(shù)碼廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)慘淡，若我項(xiàng)目能保持穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)2年內(nèi)其繼續(xù)有場(chǎng)無(wú)市。it數(shù)碼專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)目標(biāo)消費(fèi)群體分析衡陽(yáng)地區(qū)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的行業(yè)經(jīng)營(yíng)戶(hù)商業(yè)類(lèi)物業(yè)的投資者■私營(yíng)企業(yè)主，商業(yè)經(jīng)營(yíng)者■政府公務(wù)員、企事業(yè)單位管理層■衡陽(yáng)籍貫，外出工作有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人20-25%75-80%4、我們的產(chǎn)品賣(mài)給誰(shuí)辦公樓目標(biāo)消費(fèi)群體分析【購(gòu)買(mǎi)動(dòng)因】從需求上看，近年來(lái)，衡陽(yáng)對(duì)外經(jīng)濟(jì)交流與商務(wù)來(lái)往迅速增長(zhǎng)，且第三產(chǎn)業(yè)特別是科技類(lèi)與咨詢(xún)服務(wù)類(lèi)企業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)并逐漸成長(zhǎng)。構(gòu)成了衡陽(yáng)辦公樓市場(chǎng)需求抬頭的主要?jiǎng)右?。?dāng)前衡陽(yáng)市沒(méi)有真正的純辦公樓，大部分需要有辦公樓需求的企業(yè)在90年代末以后建造的住宅（商?。抢锩孓k公，有改變辦公環(huán)境的愿望。純辦公樓在衡陽(yáng)市屬于新興的房產(chǎn)物業(yè)，在衡陽(yáng)市有良好的發(fā)展空間（如：財(cái)富大廈）與發(fā)展前景。消費(fèi)習(xí)慣：由于衡陽(yáng)市房產(chǎn)價(jià)格不高，大部分有辦公需求的私營(yíng)企業(yè)主選擇擁有物業(yè)使用權(quán)的方式是購(gòu)買(mǎi)而不是租賃（如：西湖廣場(chǎng)等）。

衡陽(yáng)城市品牌的建立和經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，使企業(yè)數(shù)量迅速增長(zhǎng)，企業(yè)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，也使本案的客戶(hù)群體不斷增加，但出于對(duì)立地條件、價(jià)位控制等因素的綜合考量，自用客比例應(yīng)與投資客比例難分伯仲?！咎卣鳌俊鲎⒅亻T(mén)面，但不希望增加額外的負(fù)擔(dān)；■注重交通的暢達(dá)與辦公環(huán)境，但不一味地追求區(qū)位的高尚；■注重成本核算，但又同時(shí)強(qiáng)調(diào)配套的齊全；■希望以低于cbd寫(xiě)字樓的價(jià)格，獲得同等的物業(yè)品質(zhì)與服務(wù)；■希望能減免稅收，更可享受到相關(guān)的政策扶持?！隹粗泻怅?yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)良好的發(fā)展前景和辦公樓物業(yè)的增值空間?！炯?xì)分】■本地企業(yè)：可能不是一線(xiàn)的龍頭企業(yè)，但可以是其分公司及產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、技術(shù)支持單位，

或是二線(xiàn)非實(shí)體企業(yè)中的翹楚?！鐾獾仄髽I(yè)：在當(dāng)?shù)赜幸欢ǖ闹群蛯?shí)力的企業(yè)，渴望異地發(fā)展，準(zhǔn)備進(jìn)入或擴(kuò)大衡陽(yáng)市場(chǎng)，正在尋找合適而良好的異地辦公場(chǎng)所。■行業(yè)經(jīng)營(yíng)戶(hù)：主要為it數(shù)碼行業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)業(yè)主。業(yè)務(wù)量的擴(kuò)大，希望有一個(gè)商務(wù)接待、業(yè)務(wù)聯(lián)系與批發(fā)的辦公場(chǎng)所，部分群體還將增加倉(cāng)儲(chǔ)的功能。5、我們的項(xiàng)目賣(mài)什么價(jià)格樓層面積實(shí)際可銷(xiāo)售面積單價(jià)（萬(wàn)元/平方米）銷(xiāo)售額（萬(wàn)元）產(chǎn)權(quán)面積增建部分1f2177.7624.82802.5180005044.52f2067.1738.62805.780002244.563f2189.9

/2189.950001094.954f2189.9

/2189.93500766.465合計(jì)8624.61363.49988

9150.475備注：3、4樓可增建1400平方米左右。5f與6-28f辦公樓區(qū)可實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格3500元/平方米左右。先聲奪人、爭(zhēng)取市場(chǎng)高地大樓未動(dòng)、概念先行關(guān)于商業(yè)與產(chǎn)權(quán)式酒店的投資收益保證爭(zhēng)取商業(yè)經(jīng)營(yíng)者與辦公樓注冊(cè)辦公客戶(hù)的相關(guān)稅費(fèi)優(yōu)惠5、營(yíng)銷(xiāo)推廣思路碼頭、碼頭、還是碼頭衡陽(yáng)電腦城的口碑與地位項(xiàng)目規(guī)劃前景與發(fā)展?jié)摿Υ蛟燹k公樓為科技創(chuàng)意基地，爭(zhēng)取政府優(yōu)惠政策區(qū)域商業(yè)氛圍經(jīng)營(yíng)管理理念公司品牌與實(shí)力與市民與經(jīng)營(yíng)戶(hù)的互動(dòng)8大切入點(diǎn)時(shí)間階段安排主要工作項(xiàng)目整體包裝及具體銷(xiāo)售策略;形象推廣,市場(chǎng)預(yù)熱及客戶(hù)積累。1-4f專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售；辦公樓部分形象推廣及客戶(hù)積累。1-4f