第2章建筑物區(qū)分所有權(quán)理論學(xué)習(xí)目標(biāo)本章通過對建筑物區(qū)分所有權(quán)理論的學(xué)習(xí)，要求學(xué)生必須掌握專有所有權(quán)和共有所有權(quán)的內(nèi)涵、界定方法以及它們的特征和行使原則，使學(xué)生能正確應(yīng)用該理論解決物業(yè)管理中的實(shí)際問題。

關(guān)鍵詞：建筑物區(qū)分所有權(quán)專有所有權(quán)共有所有權(quán)一、建筑物區(qū)分所有權(quán)概述

（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念《中華人民共和國物權(quán)法》對建筑物區(qū)分所有權(quán)明確定義為：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”。建筑物區(qū)分所有權(quán)是指多個區(qū)分所有權(quán)人，共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時，各區(qū)分所有權(quán)人對建筑物的專有部分所享有的專有所有權(quán)和對專有部分以外的共有部分所享有的共有所有權(quán)的總稱。（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)形態(tài)分析601501401301201101602502402302202102603503403303203103604504404304204104AB605505405305205105120511051005905805705606506406306206106120611061006906806706607507407307207107120711071007907807707608508408308208108120811081008908808708CD（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)形態(tài)分析1.專有所有權(quán)就某一個具體的單元套房來看，如A棟的502室，它上面的頂層、下面的樓面受力層以及與左邊的樓梯間、右邊的503室之間隔墻的受力層，外加它前后外墻的受力層和飾面層，并不是502室業(yè)主所獨(dú)有。體現(xiàn)502室專有所有權(quán)的僅僅是502室上、下、左、右、前、后的房屋構(gòu)體內(nèi)側(cè)面圍筑而成的一個空間，以及在這個空間里與整體結(jié)構(gòu)無關(guān)的其他構(gòu)件（如非承重墻、內(nèi)設(shè)門窗等）。因此，單元套房502室業(yè)主專有所有權(quán)的物業(yè)是一個以立方米表示的空間，可以用下面的公式來表示。V=（S+S＇）h其中，V：體積S：入戶門內(nèi)凈使用面積S＇：內(nèi)部固定構(gòu)件（如隔壁、內(nèi)飾門窗等）的占地面積h：室內(nèi)凈高2.共有所有權(quán)共有所有權(quán)又分為部分共有和全體共有兩種形態(tài)。（三）建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征建筑物區(qū)分所有權(quán)的特征復(fù)合性專有所有權(quán)的主導(dǎo)性一體性權(quán)利主體的多重性登記的公示性案例分析家住某小區(qū)7幢302室的王某在對新房進(jìn)行裝潢時，為了改善其客廳的采光條件，便在客廳朝南的外墻小陽臺旁又自行開設(shè)了一扇1.5米×1.2米的塑鋼窗戶。樓下住戶劉某見狀后，即以王某擅自在樓房外墻開設(shè)窗戶對其居住造成安全隱患為由，要求王某立即將開設(shè)的窗戶拆除并恢復(fù)原狀。在多次協(xié)調(diào)未果的情況下，劉某一紙訴狀將王某告上了法庭。在訴訟過程中，法院委托有資質(zhì)的房屋安全鑒定處對王某在外墻所開設(shè)的窗戶進(jìn)行鑒定，結(jié)論為：302室在外墻所開設(shè)的1.5米×1.2米的塑鋼窗戶未對整幢樓房的主體造成明顯的結(jié)構(gòu)性損壞，目前不影響居住和使用安全。法院認(rèn)定被告擅自在其居室外墻壁開設(shè)窗戶的行為，構(gòu)成對原告的侵權(quán)，遂判決被告拆除開設(shè)的窗戶并恢復(fù)原狀。本案中，被告在其居室的外墻壁開設(shè)窗戶的行為，從形式上看好象是被告在正常行使他的專有所有權(quán)，而且該窗戶的開設(shè)并未對原告的居住安全構(gòu)成妨礙，但正是由于被告是在屬于共有部分的其居室的外墻壁上擅自開設(shè)窗戶，既未經(jīng)城市規(guī)劃建設(shè)部門的批準(zhǔn)，又未征得其他共有人（原告）的書面同意，盡管該窗戶的開設(shè)未對整幢樓房的主體造成明顯的結(jié)構(gòu)性損壞且目前不影響居住和使用安全，但被告的行為仍構(gòu)成對原告及其他共有人共有權(quán)的侵害，故其依法應(yīng)承擔(dān)排除妨礙、恢復(fù)原狀的民事責(zé)任。開發(fā)商在商品房銷售合同中約定贈送閣樓、樓頂（或者一樓）的花園給某一業(yè)主是否侵犯了其他業(yè)主的共有權(quán)？甲、乙、丙依次比鄰而居。甲為修房向乙提出在其院內(nèi)堆放建材，乙不允。甲遂向丙提出在其院內(nèi)堆放，丙要求甲付費(fèi)200元，并提出不得超過20天，雙方簽訂了合同。修房過程中，甲搬運(yùn)建材須從乙家門前經(jīng)過，乙予以阻攔。乙是否有權(quán)阻攔甲經(jīng)其門前搬運(yùn)建材？乙是否有權(quán)拒絕甲在其院內(nèi)堆放建材？概念：兩個或兩個以上相互毗鄰的不動產(chǎn)所有人或使用人之間，一方行使所有權(quán)或使用權(quán)時，享有要求另一方提供便利或接受限制的權(quán)利。

《物權(quán)法》第84條不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系。第85條法律、法規(guī)對處理相鄰關(guān)系有規(guī)定的，依照其規(guī)定；法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣。相鄰關(guān)系一、因用水、排水產(chǎn)生的相鄰關(guān)系《物權(quán)法》第86條不動產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)為相鄰權(quán)利人用水、排水提供必要的便利。對自然流水的利用，應(yīng)當(dāng)在不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人之間合理分配。對自然流水的排放，應(yīng)當(dāng)尊重自然流向。

《民法通則意見》第99條相鄰一方必須使用另一方的土地排水的，應(yīng)當(dāng)予以準(zhǔn)許；但應(yīng)在必要限度內(nèi)使用并采取適當(dāng)?shù)谋Ｗo(hù)措施排水，如仍造成損失的，由受益人合理補(bǔ)償。

二、鄰地通行關(guān)系

《物權(quán)法》第87條不動產(chǎn)權(quán)利人對相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。三、鄰地施工關(guān)系

《物權(quán)法》第88條不動產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏?，該土地、建筑物的?quán)利人當(dāng)提供必要的便利。

四、相鄰?fù)L(fēng)、采光、日照關(guān)系

《物權(quán)法》第89條建造建筑物，不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。如違反，受害人可行使物上請求權(quán)：停止侵害、恢復(fù)原狀。造成損失的，可行使侵權(quán)請求權(quán)。

五、相鄰有害物質(zhì)侵害關(guān)系《物權(quán)法》第90條

不動產(chǎn)權(quán)利人不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì)。

六、相鄰防險關(guān)系

相鄰防險的概念：不動產(chǎn)權(quán)利人有利用其土地的權(quán)利和自由，但其權(quán)利的行使不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。包括以下幾種：1.最典型的相鄰防險：《物權(quán)法》第91條不動產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動產(chǎn)的安全。2.建筑物及其他設(shè)施倒塌危險的防險關(guān)系：防止“城門失火，殃及池魚?！?.放置或使用危險物品的防險關(guān)系：放置或使用易燃、易爆、劇毒物品，應(yīng)與鄰居的建筑物保持距離。

業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。《物權(quán)法》第七十七條首先明確業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主不得隨意改變住宅的居住用途，是業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守的一個最基本的準(zhǔn)則，也是業(yè)主必須承擔(dān)的一項基本義務(wù)。將住宅改變?yōu)楦鑿d、餐廳等經(jīng)營性用房，會造成來往小區(qū)人員過多，外來人員雜亂，干擾業(yè)主的正常生活，造成小區(qū)車位、電梯、水、電等公共設(shè)施使用的緊張，造成樓板的承重力過大，增加了小區(qū)不安全、不安定的因素，弊端多，危害性大。將住宅改為經(jīng)營性用房，用于商業(yè)目的，也會造成國家稅費(fèi)的大量流失。如果業(yè)主確實(shí)因生活需要，如因下崗無收入來源，生活困難，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，必須遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的規(guī)定，例如要辦理相應(yīng)的審批手續(xù)，要符合國家衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)要求等。在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的前提下，還必須征得有利害關(guān)系的業(yè)主同意。這兩個條件必須同時具備，才可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，二者缺一不可。作為業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約也可以依法對此問題作出規(guī)定。復(fù)習(xí)練習(xí)題（單選）物業(yè)管理的民事法律基礎(chǔ)是（）Ａ、相鄰權(quán)Ｂ、建筑物區(qū)分所有權(quán)Ｃ、共有部分的共有權(quán)Ｄ、專有部分的所有權(quán)答案：Ｂ（）占建筑物區(qū)分所有權(quán)的主導(dǎo)地位Ａ、共有部分共有權(quán)Ｂ、專有部分的所有權(quán)Ｃ、共有部分共同管理權(quán)Ｄ、相鄰權(quán)答案：Ｂ復(fù)習(xí)練習(xí)題（單選）（）可以成為甲將某小區(qū)９棟３單元２樓的一套住房改為辦公室的條件之一：Ａ、該建筑區(qū)劃的管理規(guī)約禁止將住宅改為經(jīng)營性用房Ｂ、９棟全體業(yè)主同意Ｃ、與９棟相鄰的８棟、１０棟的業(yè)主均同意Ｄ、該小區(qū)雙過三分之二的業(yè)主同意答案：Ｂ建筑物區(qū)分所有權(quán)包括以下（）Ａ、共有部分共有權(quán)Ｂ、專有部分所有權(quán)Ｃ、建筑區(qū)劃共同管理權(quán)Ｄ、共有部分共同管理權(quán)Ｅ、相鄰權(quán)答案：ＡＢＤ業(yè)主對其建筑物專有部分享有（）的權(quán)利Ａ、使用Ｂ、處分Ｃ、收益Ｄ、經(jīng)營Ｅ、占有答案：ＡＢＣＥ復(fù)習(xí)練習(xí)題（多選）關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)，下列說法錯誤的有（）Ａ.區(qū)分所有人對整個建筑物享有共同所有權(quán)Ｂ.區(qū)分所有人得就共有部分請求分割Ｃ.區(qū)分所有人得就共有部分的權(quán)利單獨(dú)轉(zhuǎn)讓Ｄ.共有部分的費(fèi)用分?jǐn)?，由各區(qū)分所有人按約定分擔(dān)Ｅ.共有部分的修繕費(fèi)用及其他分擔(dān)，由各區(qū)分所有人按其所有部分價值的比例分擔(dān)答案：ＡＢＣＥ復(fù)習(xí)練習(xí)題（多選）2.2建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有所有權(quán)、共有所有權(quán)（一）專有所有權(quán)（二）共有所有權(quán)（一）專有所有權(quán)1.專有所有權(quán)的概念專有所有權(quán)又稱“專有權(quán)”或“特別所有權(quán)”，是指區(qū)分所有權(quán)人對專有部分予以自由占有、使用、收益和處分的權(quán)利，而專有部分是指構(gòu)造上能夠明確區(qū)分，具有排他性且可獨(dú)立使用的作為區(qū)分所有權(quán)之標(biāo)的建筑物空間部分。（一）專有所有權(quán)確定專有部分的標(biāo)準(zhǔn)有兩個：一是構(gòu)造上的獨(dú)立性，指房屋四壁具有一定的遮蔽性，使專有部分與建筑物的其他部分在外觀上有明確的區(qū)別，以此保障專有部分獨(dú)立利用的可能性；二是利用上的獨(dú)立性，以有無獨(dú)立的出入口和內(nèi)部的專用設(shè)備、設(shè)施、隔間構(gòu)造為標(biāo)準(zhǔn)，具有滿足人們生活目的的獨(dú)立機(jī)能。（一）專有所有權(quán)2.專有部分的范圍專有部分的范圍是指專有部分相互之間以及與共用部分相互之間分割的界限。對專有部分范圍的界定，有如下四種學(xué)說：中心說（壁心說）空間說（全部屬于共有部分說）最后粉刷表層說壁心和最后粉刷表層說<案例>設(shè)計本“一衛(wèi)”業(yè)主改“兩衛(wèi)”樓上業(yè)主顧某在房屋的儲藏室內(nèi)擅自安裝了電動抽水馬桶、洗臉盆，改變廢水立管的下水三通，致使樓下業(yè)主王某儲藏室內(nèi)的儲柜及物品受損。物業(yè)管理部門兩次向顧某發(fā)出整改通知，責(zé)令其拆除私裝物，未果。

問：顧某能否在自己的房屋內(nèi)添裝衛(wèi)生設(shè)備？應(yīng)該承擔(dān)什么后果？

判決：顧某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除電動抽水馬桶、洗臉盆，按房屋的原始結(jié)構(gòu)圖，將廢水立管的下水管恢復(fù)原狀。

依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理條例》第三十條規(guī)定：“住宅不得改變使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)符合城市規(guī)劃要求，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)征得相鄰業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意，并報區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門審批。”房屋所有權(quán)人使用其房屋時，必須遵守有關(guān)的法律法規(guī)，不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)和功能。顧某擅自在自己房屋的儲藏室內(nèi)私裝電動抽水馬桶和洗臉盆，轉(zhuǎn)換了廢水立管的下水三通，使儲藏室成了衛(wèi)生間，改變了房屋的使用性質(zhì)，使得樓下業(yè)主王某的房屋滲水，顧某應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。（二）共有所有權(quán)

1.共有所有權(quán)的概念共有所有權(quán)，也稱共用部分持分權(quán)，是指建筑物區(qū)分所有權(quán)人依照法律法規(guī)的規(guī)定，對區(qū)分所有建筑物的共用部分所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。具有以下特征：從屬性從種類上看，依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，共有所有權(quán)可分為法定共有權(quán)和約定共有權(quán)、全體共有權(quán)和部分共有權(quán)，對建筑物的共有權(quán)和對附屬物的共有權(quán)等。從標(biāo)的物的分割看，區(qū)分所有權(quán)人的共有權(quán)標(biāo)的物不得請求分割。

（二）共有所有權(quán)2.共有所有權(quán)的范圍區(qū)分所有建筑物除專有部分之外，由區(qū)分所有權(quán)人全體共有或部分共有屬于共有所有權(quán)的范圍，一般包括法定共有部分和約定共有部分。法定共有部分是指構(gòu)造上，利用上沒有獨(dú)立性的建筑物及附屬設(shè)施。約定共有部分是指構(gòu)造上、利用上雖然有獨(dú)立性，但依區(qū)分所有權(quán)人之間的自愿約定成為其共有部分。

2.3建筑物區(qū)分所有權(quán)的行使原則和管理問題

（一）建筑物區(qū)分所有權(quán)行使的原則合理原則整體利益優(yōu)先原則多數(shù)原則約定原則

（二）建筑物區(qū)分所有權(quán)的管理問題1、管理權(quán)的委托2、管理內(nèi)容3、管理團(tuán)體4、管理規(guī)約復(fù)習(xí)練習(xí)題（多選）下列說法正確的有（）Ａ、業(yè)主對其建筑物享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利Ｂ、業(yè)主行使專有權(quán)不得危及建筑物的安全Ｃ、業(yè)主行使專有權(quán)不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益D、業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋后，不能再成為該建筑區(qū)劃業(yè)主委員會委員答案：ＢＣD下列說法正確的有（）Ａ、