9/9工程協(xié)議成本管理方法1.

目的為加強(qiáng)XX地產(chǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程協(xié)議的成本管理，規(guī)范工作流程，維護(hù)集團(tuán)權(quán)益，制定本管理方法。2.

適用范圍本管理方法適用于XX地產(chǎn)集團(tuán)下級(jí)所有目公司。3.

職責(zé)3.1地產(chǎn)集團(tuán)審計(jì)法務(wù)中心和成本管理中心負(fù)責(zé)對(duì)本管理方法的制訂、修改、說明、指導(dǎo)、監(jiān)督檢查。3.2地產(chǎn)集團(tuán)下級(jí)各公司負(fù)責(zé)簽訂、履行工程協(xié)議的人員（包括經(jīng)辦、審批、資料文件資料管理等）貫徹執(zhí)行本管理方法。4.

工作要求4.1

一般規(guī)定4.1.1本管理方法適用于直接構(gòu)成發(fā)包單位項(xiàng)目開發(fā)成本且需要承包單位通過工程施工形成實(shí)體產(chǎn)品（如土建、安裝、裝飾、園林環(huán)境等）的協(xié)議；勘測(cè)、監(jiān)理、造價(jià)咨詢委托類協(xié)議參照本管理方法執(zhí)行；土地、材料設(shè)備采購(gòu)、設(shè)計(jì)類協(xié)議則另按關(guān)于管理方法執(zhí)行。4.1.2地產(chǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程協(xié)議管理必需遵循以下原則：4.1.2.1合法性原則：工程協(xié)議管理必需全面符合關(guān)于法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)定，使得集團(tuán)的權(quán)益能夠依法受到愛護(hù)。4.1.2.2協(xié)議書原則：工程施工必需正式簽署協(xié)議書以明確各方的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，但金額在3萬(wàn)元以下且能及時(shí)結(jié)清的零星工程及工程類協(xié)議中已經(jīng)界定清晰歸屬的變更簽證事項(xiàng)可另行辦理。4.1.2.3事前簽訂原則：工程協(xié)議應(yīng)在經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)發(fā)生前簽署，禁止工程類業(yè)務(wù)未簽署協(xié)議即先行施工。4.1.2.4

招標(biāo)原則本原則包括以下兩方面含義：◆采納招標(biāo)方式確定合作方。除下列狀況外的所有協(xié)議的合作方均應(yīng)通過招標(biāo)方式確定：（1）某項(xiàng)工程、產(chǎn)品業(yè)已經(jīng)過集團(tuán)審批確定了長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系；（2）某些政府壟斷工程；（3）屬于工程招標(biāo)管理制度規(guī)定的適用情形，經(jīng)具體填寫集團(tuán)《考察結(jié)果審批表》，并按規(guī)定經(jīng)集團(tuán)關(guān)于負(fù)責(zé)人會(huì)簽批準(zhǔn)后，方可采納考察對(duì)比的方法確定合作方?！魠f(xié)議隨附招標(biāo)資料文件。擬簽協(xié)議正文及其補(bǔ)充協(xié)議（包括設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)簽證協(xié)議、工程保修協(xié)議、廉潔合作協(xié)議），應(yīng)作為招標(biāo)資料文件之附件一并發(fā)給投標(biāo)單位，投標(biāo)單位需對(duì)其進(jìn)行確認(rèn)。4.1.2.5權(quán)益明晰原則：協(xié)議應(yīng)清晰地界定、描述各方的權(quán)利和義務(wù)，以杜絕模糊、歧義、推諉、扯皮現(xiàn)象；協(xié)議中尤其應(yīng)有明確的、可以界定清晰的協(xié)議價(jià)款、結(jié)算方法及付款方式；如協(xié)議價(jià)款可能調(diào)整，則應(yīng)明確調(diào)整依據(jù)、調(diào)整方式（如何計(jì)價(jià)、總價(jià)如何最后確定等），并就設(shè)計(jì)變更與現(xiàn)場(chǎng)簽證的有效性、可控性作出明確規(guī)定。4.2

協(xié)議訂立的管理4.2.1標(biāo)準(zhǔn)示范協(xié)議：在招標(biāo)（招標(biāo)資料文件附件）及協(xié)議簽署時(shí)，工程協(xié)議應(yīng)盡量應(yīng)用協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)文本。4.2.1.1總部關(guān)于部門將就房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，逐步建立統(tǒng)一的協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)文本，各開發(fā)企業(yè)應(yīng)予采納。4.2.1.2協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)文本內(nèi)容盡量采納FIDIC條款模式，內(nèi)容分為協(xié)議條款、通用條款、補(bǔ)充條款和附件，其中協(xié)議條款依據(jù)具體業(yè)務(wù)、對(duì)象的不同而定，通用條款適用于所有的同類協(xié)議，補(bǔ)充條款則由經(jīng)辦人在具體經(jīng)辦協(xié)議時(shí)補(bǔ)充加入?yún)f(xié)議條款、通用條款中未盡事宜；4.2.1.3如當(dāng)?shù)卣块T有強(qiáng)制性規(guī)定，可按當(dāng)?shù)卣块T標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議執(zhí)行，但必需通過補(bǔ)充條款等方式充分補(bǔ)充與公司協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)文本之間存在差異的內(nèi)容。4.2.1.4當(dāng)客觀條件發(fā)生重大變化、原有協(xié)議標(biāo)準(zhǔn)文本不再適用時(shí)，業(yè)務(wù)部門應(yīng)及時(shí)提出與相關(guān)部門共同修改。4.2.2協(xié)議的經(jīng)濟(jì)條款應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容：4.2.2.1協(xié)議價(jià)款或委托酬勞：采納招標(biāo)方式選擇合作方的，應(yīng)以各方確定的最終報(bào)價(jià)作為協(xié)議金額；提倡在有標(biāo)底的狀況下進(jìn)行招標(biāo)并確定協(xié)議價(jià)款，如是采納費(fèi)率折扣方式確定協(xié)議價(jià)款，協(xié)議中應(yīng)明確費(fèi)用計(jì)取的依據(jù)、主材價(jià)格計(jì)取方法，并規(guī)定協(xié)議各方如何盡快核實(shí)施工圖預(yù)算確定協(xié)議價(jià)款，以及就確定后的協(xié)議價(jià)款簽署補(bǔ)充協(xié)議。4.2.2.2為防止承包單位高估結(jié)算，應(yīng)與承包單位在工程協(xié)議中商定監(jiān)控方法。比如：報(bào)送的結(jié)算造價(jià)最終核減額在審核總價(jià)5％以內(nèi)（含5％）的造價(jià)咨詢酬勞由發(fā)包單位支付，若結(jié)算造價(jià)最終核減額超出5％，則因造價(jià)超出部分而引起的造價(jià)咨詢酬勞之增加部分由承包單位支付；若承包單位報(bào)送的結(jié)算金額超出最終審定結(jié)算金額10％（含10％）時(shí)，承包單位除支付造價(jià)咨詢酬勞外，發(fā)包單位應(yīng)進(jìn)一步扣款（扣款比例、金額各公司自定），直至取消今后對(duì)海爾地產(chǎn)集團(tuán)工程的投標(biāo)資格/資質(zhì)。4.2.2.3計(jì)價(jià)依據(jù)：工程類協(xié)議應(yīng)將施工圖、預(yù)算書作為協(xié)議的組建附屬部分，協(xié)議附屬資料文件一般還包括：招標(biāo)資料文件、投標(biāo)資料文件、答疑資料文件等，并應(yīng)在協(xié)議條款中明確以下問題：◆包干形式、計(jì)價(jià)原則、結(jié)算原則；◆發(fā)包單位分包工程、甲供（發(fā)包單位）材料設(shè)備、（發(fā)包單位）限價(jià)的范圍和種類；◆人工、材料、機(jī)械臺(tái)班的價(jià)格及其價(jià)差的結(jié)算方法；◆總分包的關(guān)系、協(xié)作的范圍以及總包管理費(fèi)和總包協(xié)作費(fèi)的計(jì)取方法等；◆開辦費(fèi)、施工組織措施費(fèi)、擾民費(fèi)、文明現(xiàn)場(chǎng)施工費(fèi)、趕工費(fèi)等費(fèi)用的取舍、計(jì)取方法及其包括的具體范圍。4.2.2.4設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證：協(xié)議中應(yīng)規(guī)定設(shè)計(jì)變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的認(rèn)定依據(jù)、結(jié)算核價(jià)方法，對(duì)于承包單位，可依據(jù)地產(chǎn)集團(tuán)設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證管理方法的規(guī)定與其另外訂立《關(guān)于設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的協(xié)議》。4.2.2.5結(jié)算和付款方法：協(xié)議應(yīng)明確規(guī)定驗(yàn)收及付款方法、保修維護(hù)方法及保修金處理方法；進(jìn)度款的支付一般按形象進(jìn)度分階段確定付款金額，不采納分月審核進(jìn)度款的方法；各期進(jìn)度款累計(jì)不應(yīng)超過總造價(jià)的80%；無(wú)準(zhǔn)確施工圖預(yù)算或無(wú)準(zhǔn)確協(xié)議總價(jià)時(shí)，應(yīng)充分考慮付款風(fēng)險(xiǎn)，尤其在施工中后期更應(yīng)有效地監(jiān)控好進(jìn)度款，以防超付。4.2.2.6廉潔合作商定：為維護(hù)公司權(quán)益、防止黑幕、愛護(hù)職員，在工程或其他高金額的協(xié)議中，應(yīng)與承包單位另外簽署《廉潔合作協(xié)議》作協(xié)議的補(bǔ)充協(xié)議。4.2.2.7保修協(xié)議：對(duì)施工協(xié)議，為保證工程質(zhì)量，愛護(hù)公司權(quán)益，應(yīng)與承包單位另外簽署《工程質(zhì)量保修協(xié)議》作協(xié)議的補(bǔ)充協(xié)議。4.2.3協(xié)議起草、談判與簽署的主要職能部門：工程管理中心負(fù)責(zé)工期、質(zhì)量等技術(shù)部分的起草、談判；成本管理中心負(fù)責(zé)其中的協(xié)議價(jià)款、計(jì)價(jià)方式、付款方式等經(jīng)濟(jì)部分工程的起草和談判。4.2.4為提高協(xié)議審批的效率，公司領(lǐng)導(dǎo)、職能部門負(fù)責(zé)人可依據(jù)實(shí)際狀況需要，在自身職能范圍內(nèi)，對(duì)于某些類別、一定金額以下的工程協(xié)議，在不違反關(guān)于規(guī)定的前提下，可對(duì)下級(jí)部門或人員作一定的授權(quán)，但授權(quán)人仍為責(zé)任人。4.3

協(xié)議履行的管理4.3.1協(xié)議的交底：在協(xié)議簽訂之后，一般要求至少就主體協(xié)議向工程、成本、采購(gòu)等關(guān)于部門和人員進(jìn)行協(xié)議講解交底，說明工期、質(zhì)量、工程范圍、付款方式、發(fā)包單位職責(zé)（即甲供材料設(shè)備、甲方限價(jià)、甲方分包等范圍）、總分包的關(guān)系等，以便各崗位人員溝通協(xié)調(diào)、協(xié)作；金額較小的協(xié)議交底，可只書面發(fā)送到相關(guān)部門的關(guān)于人員，以便執(zhí)行。4.3.2協(xié)議款支付4.3.2.1項(xiàng)目公司的工程管理人員負(fù)責(zé)協(xié)議款支付的經(jīng)辦，填寫付款申請(qǐng)單、工程付款審批表等。工程進(jìn)度款的支付流程如圖所示（圖中實(shí)框?yàn)楸亟?jīng)流程，虛框?yàn)榘磳?shí)際狀況選擇之流程），具體參見《工程付款作業(yè)指引》。4.3.2.2對(duì)保修金等尾款的支付方法應(yīng)作明確規(guī)定，除一般保修金外，可在協(xié)議中商定發(fā)包單位在工程竣工后一定時(shí)間內(nèi)扣押承包單位一定數(shù)額的滲漏保證金。4.3.3協(xié)議變更的管理協(xié)議訂立后，因客觀條件發(fā)生變化需要變更協(xié)議內(nèi)容的，或者承包單位提出變更要求的，經(jīng)辦人員應(yīng)及時(shí)向部門負(fù)責(zé)人請(qǐng)示報(bào)告，部門負(fù)責(zé)人同意變更的，經(jīng)辦人員在與對(duì)方協(xié)商全都后起草變更后的條款，再依照協(xié)議訂立的關(guān)于程序辦理，嚴(yán)禁擅自變更協(xié)議。4.3.4協(xié)議結(jié)算4.3.4.1當(dāng)協(xié)議中商定的承包單位的責(zé)任和義務(wù)已全部履行，并且通過驗(yàn)收、達(dá)到了工程結(jié)算條件，由主辦工程師幫助合作方收集整理結(jié)算資料文件資料，填寫《工程結(jié)算申請(qǐng)表》。4.3.4.2如工程存在質(zhì)量問題或履約過程中承包單位存在違約狀況等，主辦工程師應(yīng)在結(jié)算申請(qǐng)表中作出具體說明及處理建議或意見。4.3.4.3由成本管理中心負(fù)責(zé)按協(xié)議確定的結(jié)算方式辦理結(jié)算，并特殊注意：獎(jiǎng)罰條款的執(zhí)行（如工期獎(jiǎng)罰、質(zhì)量獎(jiǎng)罰、平安獎(jiǎng)罰等）、承包方承諾讓利、所有費(fèi)用的計(jì)取或扣除（如水電費(fèi)、扣費(fèi)用目、保修金等）、承包單位多報(bào)領(lǐng)的甲供材料、變更簽證未照實(shí)實(shí)施的部分、鋼材實(shí)際用量、主材價(jià)格等。4.3.4.4工程結(jié)算的具體方法按集團(tuán)《工程預(yù)結(jié)算管理作業(yè)指引》執(zhí)行。4.3.4.5工程結(jié)算要注意結(jié)算資料文件資料的及時(shí)整理、分類、歸檔、保存。4.3.5協(xié)議執(zhí)行狀況的評(píng)估主體協(xié)議等金額較大的協(xié)議執(zhí)行完后，應(yīng)由協(xié)議主辦部門對(duì)發(fā)包單位的協(xié)議管理（工期、質(zhì)量、成本、協(xié)作等）、承包單位的工期、質(zhì)量、成本、協(xié)作等進(jìn)行總結(jié)，并填寫集團(tuán)相關(guān)表單。4.4

其他規(guī)定4.4.1本管理方法集團(tuán)所屬各房地產(chǎn)公司務(wù)必嚴(yán)格執(zhí)行，如在執(zhí)行過程中，與實(shí)際狀況確有不適合之處，執(zhí)行部門可依據(jù)實(shí)際狀況作修改之請(qǐng)示，報(bào)總部審計(jì)法務(wù)中心和成本管理中心核實(shí)后經(jīng)總部分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后方可實(shí)施。5.

支持性資料文件《工程質(zhì)量保修協(xié)議》6.

相關(guān)記錄及表格無(wú)附件：

工程質(zhì)量保修協(xié)議甲方：

乙方：

甲乙各方于

年

月

日簽署了

工程建造協(xié)議，為保證該協(xié)議范圍內(nèi)乙方承建的工程在一定使用期限內(nèi)正常使用，維護(hù)建筑工程所有者、使用者的合法權(quán)益，明確各方權(quán)利與義務(wù)，甲乙各方經(jīng)協(xié)商簽署本協(xié)議。乙方在質(zhì)量保修期內(nèi)依照《（國(guó)家）工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《

市工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》及本保修協(xié)議承擔(dān)工程質(zhì)量保修責(zé)任。一．質(zhì)量保修范圍和內(nèi)容工程質(zhì)量保修范圍包括：地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、防水及防滲漏（屋面、外墻、廚房、衛(wèi)生間、門窗等），裝修工程，電氣工程、給排水工程，暖通工程等商定的其他工程。具體質(zhì)量保修內(nèi)容各方商定如下：

質(zhì)量保修期從工程竣工驗(yàn)收合格后移交之日計(jì)起，分單項(xiàng)竣工驗(yàn)收的工程，按單項(xiàng)工程分別計(jì)算質(zhì)量保修期。保修期限內(nèi)因乙方工程質(zhì)量問題而保修的，相應(yīng)保修期從修復(fù)之日起計(jì)算，時(shí)間順延。各分項(xiàng)工程質(zhì)量保修期如下：1．房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程為

年（按關(guān)于資料文件規(guī)定）；2．裝修工程為2年；3．防水工程（屋面、外墻、廚房、衛(wèi)生間等）為5年；4．電氣安裝、給排水安裝、設(shè)備安裝工程為2年；5．采暖、空調(diào)及制冷系統(tǒng)工程為2個(gè)采暖期或供冷期；6．其他商定三．質(zhì)量保修責(zé)任1．竣工驗(yàn)收后移交前由于乙方保管不善造成各部件、整體或單體損毀、脫落、變質(zhì)、丟失等，均由乙方承擔(dān)賠償和修復(fù)責(zé)任。2．在質(zhì)量保修期內(nèi)由于乙方工程質(zhì)量原因給甲方和業(yè)主造成的直接和連帶損失，由乙方承擔(dān)賠償和保修責(zé)任，所需費(fèi)用從工程質(zhì)量保修金中扣除。3．工程竣工驗(yàn)收后，本工程移交給

海爾地產(chǎn)物業(yè)管理公司管理，保修款轉(zhuǎn)交該公司保管，并從移交日起，地產(chǎn)物業(yè)管理公司有權(quán)代為行使甲方在本協(xié)議中的所有權(quán)利和責(zé)任。4．屬于保修范圍內(nèi)的項(xiàng)目，乙方同意接到甲方或業(yè)主通知后派人及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行修理，并保證保修質(zhì)量，否則甲方有權(quán)委托他人修理，所需費(fèi)用從工程質(zhì)量保修金中扣除。5．乙方需指派專人在現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)修理修繕工作。在乙方人員到達(dá)之前，甲方可實(shí)行適當(dāng)?shù)膽?yīng)急措施，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。具體時(shí)間如下：1)給排水、供電設(shè)備及線路出現(xiàn)故障，乙方須在接到通知后4小時(shí)內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，6小時(shí)內(nèi)履行修理修繕工作。2)其他狀況，乙方須在接到通知后24小時(shí)內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)，48小時(shí)內(nèi)履行修理修繕工作。5．修理修繕過程中，甲方應(yīng)賜予乙方必要的幫助。四．保修質(zhì)量乙方負(fù)責(zé)保修的質(zhì)量，工程保修項(xiàng)目履行后須經(jīng)業(yè)主或甲方代表驗(yàn)收簽字方可。工程保修項(xiàng)目應(yīng)保證在六個(gè)月內(nèi)不出現(xiàn)同類問題，否則，即使保修期滿也應(yīng)繼續(xù)修理修繕。因乙方施工質(zhì)量問題，乙方修理修繕兩次后，同一部位再出現(xiàn)類似問題，乙方每次每項(xiàng)向甲方支付違約金1000元，同時(shí)，甲方有權(quán)委托他人修理，由此引起的費(fèi)用和責(zé)任由乙方承擔(dān)。五．質(zhì)量保修卡為增強(qiáng)客戶信心，本工程由施工單位向各客戶出具質(zhì)量保修卡，并加蓋施工單位公章。質(zhì)量保修卡應(yīng)與竣工資料文件資料同時(shí)提交甲方。六．質(zhì)量保修金支付工程結(jié)算時(shí)，依據(jù)協(xié)議內(nèi)容，甲方從乙方工程結(jié)算造價(jià)中扣除

%作為工程質(zhì)量保修金。如質(zhì)量保修金余額不足以支付工程保修及賠償?shù)荣M(fèi)用，乙方應(yīng)在接到甲方通知后15天內(nèi)將差額補(bǔ)齊。七．質(zhì)量保修金返還工程質(zhì)量驗(yàn)收滿2年后，如無(wú)質(zhì)量問題，經(jīng)甲方、物業(yè)公司簽字同意后，在20天內(nèi)將剩余保修金一次性返還乙方。質(zhì)量保修金的返還并不免除乙方在保修期內(nèi)的保修責(zé)任。八．其他對(duì)保修金等尾款的支付方法應(yīng)作明確規(guī)定，除一般保修金外，可在協(xié)議中商定發(fā)包單位在工程竣工后一定時(shí)間內(nèi)扣押承包單位一定數(shù)額的滲漏保證金（比如：35元/M2）。質(zhì)量保修卡樣本如下：正面：質(zhì)量保修卡施工單位：（填寫名稱并加蓋公章）法人代表：房號(hào)：

業(yè)主編號(hào)：

（施工單位名稱）在

年

月

日至

年

月

日承建 工程，現(xiàn)保證房屋和整體配套工程質(zhì)量達(dá)到優(yōu)良標(biāo)準(zhǔn)，除裝修等