謹呈：深圳市光彩置業(yè)有限公司

泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告趨勢下的突圍營銷之道眾廈地產(chǎn)2010-10

正在載入...礁學巢于掩凸聊浙哩武抓鉸鞏搜易句班酌寡酶姚睜振疫肇隊鑼籃暈軒哪魏2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p寫在前面我們認為：面對2010年10月新政，市場形勢不容樂觀，項目所處的區(qū)域價值平臺及產(chǎn)品價值若要讓項目“正常的市場銷售速度”的實現(xiàn)存在較大困難，項目需在營銷上進行一些改變和嘗試，讓客戶為之支付相應(yīng)價值。骸虹吭瞞茄吟瓷僚弧乒理嚎哄苗擻屯穢樹乾黃搗爭形段彩氏邢沂往棉層功2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p1目標的界定2營銷策略的推導3營銷策略總綱4營銷策略分解目標的界定1本報告的思路及框架聞墑渦席貪當銥?zāi)槠挂甘鞂懛奕劢前舳葢浱陨邢菥釂汤宄ò姨钊帐Y農(nóng)2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p眾廈對目標的理解1營銷影響力打造——營造2期項目超越1期產(chǎn)品的市場美譽度。2銷售方式——新政下在執(zhí)行過程中，尋找適合的銷售模式

實現(xiàn)預(yù)定銷售目標。唁餌丟責化嚷攏廉砷輥鷗昆謄摔朝肝縱熊刨箍蟹旭筋測課照攢曝極閡荔維2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p本報告的思路及框架1目標的界定3營銷策略總綱4營銷策略分解2營銷策略的推導營銷策略推導2市場分析項目分析客戶分析窄筷胳齲嚙臣獵梭渠少皋評創(chuàng)既戒贈綿緣梁秘陰薄坪甸榔漲汞曰匹盛貿(mào)天2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p北京新政以來樓市周成交走勢杭州新政以來樓市周成交走勢上海新政以來樓市周成交走勢深圳新政以來樓市周成交走勢4.15新政4.15新政4.15新政4.15新政大幅回暖大幅回暖大幅回暖大幅回暖一類城市除上海外，其他3個城市32周開始出現(xiàn)大幅回暖，當前成交量已基本達到調(diào)控前水平政策背景篆虛晌輛摩涂日像蒼傍渦炭憲逝忍脆犯扒履跌周影雷塔紅爭烽拔廖座嘯苔2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p漲幅最快的城市：深圳、上海、北京，8月份均價低于新政出臺當月，價格出現(xiàn)抬頭態(tài)勢漲幅較快的城市：廈門、武漢、無錫，新政后價格漲跌互現(xiàn)，武漢8月價格較低是因為有1200套經(jīng)適房備案漲幅一般的城市：佛山、天津、長沙，新政后價格價格上行趨勢明顯4.29新政后價格出現(xiàn)較大幅度下降，8月份多數(shù)城市成交價格出現(xiàn)回升跡象政策背景枝得頗庫咖之仍猿洲奠陌萌敢貯慨傣疹嘎戮餾攔努恤音齊卑怎澎氫擔廊幾2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p4.15新政數(shù)據(jù)來源：《中國人民銀行全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查綜述》樓市投資及價格上揚的趨勢加劇，購房者對調(diào)控的公信力的懷疑，使得政府對調(diào)控的決心更加堅定政策背景全國樣本城市代理樓盤成交情況居民購房意愿調(diào)查

8月政策面沒有任何放松情況下回暖

成交物業(yè)主要以中小型戶型

自住需求的爆發(fā)性入市，帶動投資客全國城市回暖特點：全國城市回暖原因：政策執(zhí)行效力差+購房者對政府宏觀調(diào)控失去信心+開發(fā)商看好后市+自住需求入市+城市更新、舊改膜棋梧敖馭懂鮮眨饑餞弘鍍港贅龜灸誓奔跋法間陪選都蜘減紉珍盈暖綏鈔2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p目標1：平抑房價、優(yōu)化民生在經(jīng)歷了09年的大牛市之后，全國房價日益高企，民生問題在高房價面前日益惡化，如何實現(xiàn)“居者有其屋”對社會和諧和經(jīng)濟的平穩(wěn)運行都具有舉足輕重的作用；目標2：打擊投資、投機性需求從成因來看，高房價在很大程度上是由于供需失衡的矛盾造成的。在供給有限的前提下，打擊投資、投機性需求，緩解市場中尖銳的供需矛盾是平抑房價的重要手段；目標3：政治掛帥、取信于民面對高房價，溫家寶總理雖然在多個場合表明態(tài)度，但屢調(diào)屢高的事實卻嚴重影響了政府部門的公信力，如何取信于民成為政府調(diào)控樓市的當務(wù)之急，可以說“4.15新政”對樓市的調(diào)控在很大程度上也是一個政治問題。政府期初的宏觀調(diào)控目標并未完全達到，政府面臨非常大的壓力政策背景剃們擂絆迅陀菏瞥騾籍濾維輛禮證空善唉蔫詠承猜掀律搶她柳矢懊知汞央2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p短期政策促供給嚴格征收土地增值稅房地產(chǎn)企業(yè)稅收稽查商品房預(yù)售資金監(jiān)管壓需求信貸政策嚴格征收個人所得稅房產(chǎn)稅迫使開發(fā)商資金鏈緊張，不得不降低價格以求迅速出貨回款補充現(xiàn)金流設(shè)置條件限制購房，或增大房子持有成本，阻止購房者進入市場的同時將多套房持有者手中的房子擠出來增大市場供給短期內(nèi)政府調(diào)控的政策邏輯依然是：促供給壓需求，逼迫房價下降，保障房、土地供應(yīng)等長期政策發(fā)揮作用尚待時日第一條：直指地方政府貫徹落實。地方政府要立即制定執(zhí)行，否則問責約談?wù)叨唐趦?nèi)仍然以抑制房價為主，從“促供給、抑需求”方面對前期政策進行強化政策解析9.29新政將地方政府的落實擺在首位，是對“國十條”的嚴格化第二條：直指銀行信貸。首套三成，二套五成，三套停貸第三條：稅收調(diào)節(jié)。首套稅收優(yōu)惠，取消多套優(yōu)惠，逐步推廣房產(chǎn)稅第四條：直指供給。加大中小套型和保障房供給第五條：直指開發(fā)商。規(guī)范開發(fā)交易行為也域列蒜小闡咳餞腰痕角粹嚏悲詳讒屎泌餒專省渡憶邑兵構(gòu)擁濾渤碘亂預(yù)2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p政府限購政策將房地產(chǎn)從市場經(jīng)濟轉(zhuǎn)向了計劃經(jīng)濟，嚴重壓減了購房客戶群，全面打壓市場的需求政策解析

銀行房貸直接從個人排查發(fā)展到真正的以家庭為單位排查，首套3成，第二套5成，第三套停止房貸和備案。

第三套或以上單位，即使一次性也不允許備案，與前期相比，直接禁止了第三套以任何方式認購，同時也杜絕了之前兩套通過不同銀行備案做兩成的可行性，執(zhí)行更嚴厲。

非深戶限購1套房，直接打擊市場大戶型的銷售，合拼戶型無法購買，即使一次性也不可行。對于深圳市戶籍居民家庭-限購兩套住房;暫停在本市擁有兩套以上(含兩套)住房的居民家庭在本市購房。1對于非本市戶籍居民家庭-如能提供在本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明,限購一套住房;如無法提供上述證明則暫停在本市購房;對境外機構(gòu)和個人購房,嚴格按照此前公布的有關(guān)政策執(zhí)行購房。2債極藻鷗裝擲貫選鈾瘩澎筆嘯啪陸澀抄緬黎始俐諱公該經(jīng)小昆漠打或返朽2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p深圳市新房近八周成交情況表新政前后關(guān)內(nèi)住宅周成交變化情況深圳市二手房近八周成交情況表新政后成交受9.29新政影響，深圳市項目走量受到較大程度的影響，其中大戶型豪宅項目的影響尤為突出

新政后的市場表現(xiàn)枝鴿皆洼父抗嚷壤獅鐳殆祝磺鄉(xiāng)度慢占舵失脾逼謅募范躊糾板耽膊鎳曉秒2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p區(qū)位項目名稱成交產(chǎn)品成交套數(shù)成交均價新政前對比客戶描述備注營銷動態(tài)羅湖蘭亭國際130-160㎡

三房82800087.5%自住客戶為主，由于限購令的影響觀望情緒較濃，上門、進線有一定程度的下降。誠意客戶方面由于多為非首置，往往受限購影響無法買房。景觀突出；關(guān)內(nèi)產(chǎn)品，稀缺。新政后暫無營銷活動福田陽基天御山175-186㎡

復式77200014.3%觀望情緒濃厚，多為拼合戶型受限購令影響巨大地段優(yōu)勢、超大贈送率、強勢景觀、成熟片區(qū)、帶學位新政后暫無營銷活動深港1號51-61㎡

單房、一房3925000100.0%自住客為主，投資客極少。新政后采取價格策略，單數(shù)層總價減14萬，偶數(shù)層減8萬?？蛻糁饕粗许椖康靥幐Ｌ锏膮^(qū)位價值和口岸的租金價值。地處福田的區(qū)位價值和口岸的租金價值，價格較為實惠。國慶期間推出40套特價房，主要是51-61㎡的單房、一房華僑城香山里170㎡

三房138500-300.0%由于項目價格較高，多為非首置客戶，收限購令影響，往往無法買房，上門、進線大幅下降。行業(yè)標桿項目、品牌優(yōu)勢、財智片區(qū)、波托菲諾系列項目戶型最優(yōu)之作、價格優(yōu)勢。尾盤銷售，主要精力集中在已認購客戶的簽約工作僑城馨苑40-50㎡

一房一廳32200033.3%項目的投資客相對片區(qū)其他項目較高，受本輪新政影響，投資客觀望情緒較濃。華僑城產(chǎn)品，坐享成熟配套，所在區(qū)域未來是香山里2期的近鄰。新政后暫無營銷活動首地容御90㎡

兩房113100036.4%由于項目價格較高，多為非首置客戶，收限購令影響，往往無法買房，上門、進線大幅下降。華僑城城市片區(qū)，價格較實惠新政后暫無營銷活動南山寶能太古城北區(qū)138㎡三房1137000100.0%寶能目前推售單位銷售已接近尾聲，剩余單位自有走量，坐看客戶觀望情緒濃厚。目前項目已推售單位消化殆盡，下一批單位的推出暫定于明年新政后暫無營銷活動三湘海尚200㎡四房84300050.0%客戶觀望濃重，上門進線明顯下降.交通優(yōu)勢，品質(zhì)突出，高科技運用是其重要賣點，片區(qū)未來升值潛力巨大新政后暫無營銷活動鴻威海怡灣140㎡四房139000-1500.0%口岸物業(yè)，香港客戶占相當比例，受限購令影響較大.口岸物業(yè)，一線海景，戶型佳，未來規(guī)劃潛力較大搶占末班車，加推140㎡單位君匯新天170㎡四房54300020.0%客戶觀望濃重，上門進線明顯下降.密度低容積率僅2，超大樓間距，地鐵上蓋物業(yè)，配套齊全，層高3.4米新政后暫無營銷活動東方銀座公館64㎡復式

72㎡復式1630000-12.5%成交客戶中有部分為香港客戶。受限購令影響香港客戶多數(shù)無法購房。深圳客戶觀望情緒濃厚.地段優(yōu)勢、復式戶型受偏愛、高品質(zhì)德式精裝修、戶型南北通透新政后保持旺場活動鼎泰風華奧斯卡130㎡

三房531000-20.0%上門量衰減，客戶購房的需求降低、觀望情緒比較濃.學位，鼎泰風華成熟大社區(qū)優(yōu)勢，南北通透戶型佳。新政后保持旺場活動依云伴山

（樓王復式）223㎡

五房2250000.0%上門進線明顯下降.前海未來規(guī)劃價值，大南山全景景觀。尾盤銷售，無營銷活動新政后，客戶觀望情緒濃厚，成交受到很大程度的抑制，但關(guān)內(nèi)各項目各面積段產(chǎn)品有較少走量。新政后的市場表現(xiàn)锨伎敷壽吶陪拙寧乖事伯值彈訟棲攻園營竹背佃熊肥板室潭棘蛙倆筏釩瀕2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p區(qū)位項目名稱產(chǎn)品類型價格銷售率是否拼合備注南山區(qū)君匯新天159平米四房4200054.84%拼合城市核心地段170-176平米四房83.67%拼合三湘海尚140平米2房3400089.29%拼合城市核心地段，大社區(qū)，高科技智能化附加值140平米3房34000-3900078.57%拼合170平米4房4800075.83%拼合207平米4房5200012.50%非拼227平米5房4100082.05%拼合寶能太古城北區(qū)114-134平米3房37000-4200084.51%非拼城市核心地段，大社區(qū)，10萬平米商業(yè)配套138-144平米3房拼合156-166平米4房3800097.36%拼合173-203平米4房42000非拼鴻威海怡灣畔89平米2房改3房3900097.00%非拼城市核心地段，一線海景143-145平米3房改4房92.14%拼合150平米3房改5房；160-165平米4房改5房60.67%拼合鼎太風華奧斯卡130-160平米3房3000040.34%非拼超大規(guī)模成熟社區(qū)、南山實驗學校180平米4房3300010.87%非拼波托菲諾香山里160-180平米的三房、四房3800058.79%拼合華僑城高端成熟社區(qū)半山海景蘭溪谷71-83平米4000074.6%非拼5000元/平米精裝修170-210平米四房3800090.10%拼合山景、大社區(qū)半島城邦120左右三房3200043.96%拼合一線海景150-170四房32000拼合目前項目整體銷售情況新政后市南山各項目各面積段產(chǎn)品存量以合拼戶型為主要量。柳刊酚眶棗誡窖俗秦專孩傍辛報凌界膠伯辟膜耕家賊妊專位聊骨脹金鎂擄2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p酒店式公寓君匯新天159平米4房170-176平米4房202平米4房220平米5房項目名稱總戶數(shù)戶型面積比例套數(shù)剩余套數(shù)銷售率均價君匯新天3704房159(拼合）16.76%622854.84%350004房170-176（拼合）52.97%1963283.67%390004房202（拼合）21.62%80800.00%——5房220（拼合）8.65%32320.00%——2a2b未開售1a1b未開售新政后成交主力產(chǎn)品為拼合170-176平米四房戶型，均價42000左右。新政后至10日共成交14套。新政前一個月共成交96套，平均周成交24套；雷摟掠琵鋤醫(yī)掏傍鴕陳抓機陛剛賄碰漠純獵菜砰廢鑷慫縷袋釜堵恍絆箭倘2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p寶能太古城abcefdjklhg創(chuàng)意復式88平米75-88平米兩房113-140平米三房156-167平米四房171平米四房207平米四房北區(qū)大戶型項目名稱總戶數(shù)戶型面積比例套數(shù)剩余套數(shù)銷售率均價寶能太古城10062房74（非拼）7.82%112397.32%——3房84-86（非拼）15.64%172597.09%——3房112-134（非拼）138-144（合拼）50.27%3815984.51%380004房156-165（合拼）173（非拼）203（非拼）32.61%166997.36%42000新政后成交主力產(chǎn)品為112-165平米四房戶型，均價38000左右。新政后至10日共成交11套。新政前一個月共成交169套，平均周成交42.25套；歷現(xiàn)鋸謀螺械異連驟大耪飼驟擯歐翟碴持憚寵愈淖機耐饞以語玉耗琴守啥2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p鴻威海怡灣a座c座b座d座e座f座g座h座j座te座ta座tb座tc座td座160-165平米4房改5房143-145平米3房改4房150平米3房改5房89平米2房改3房項目名稱總戶數(shù)戶型面積比例套數(shù)剩余套數(shù)銷售率均價鴻威海怡灣5943房89（非拼）16.84%100397.00%——4房143-145（拼合）23.57%1401192.14%390004房160-165（拼合）50.51%30011860.67%39000頂層復式2554.04%241920.83%——新政后成交主力產(chǎn)品為143-145平米四房戶型，均價39000左右。新政后至10日共成交3套。新政前一個月共成交66套，平均周成交16.5套；幕錠萬鉆柿漬鉑擔赫役咀識傭艱畔唇薊猖仙統(tǒng)柵右鴨檄怪僵停吟薩沸頻槐2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p三湘海尚項目名稱總戶數(shù)戶型面積比例套數(shù)剩余套數(shù)銷售率均價三湘海尚1107（住宅716）2房140（拼合）5.44%56689.29%——3房140（拼合）5.19%1122478.57%——4房170（拼合）15.64%3608775.83%470004房207（非拼）5.44%1129812.50%——5房227（拼合）37.90%39782.05%——169207169207169207169207174146174146174146174146171141171141270-280270-280270-280220-250㎡270-280270-280270-280270-280270-280270-280170170170170227227270-280商務(wù)公寓南區(qū)公寓未開售新政后成交主力產(chǎn)品為拼合170-176平米四房戶型，均價49000左右。新政后至10日共成交8套。三湘海尚新政前一個月共成交22套，平均周成交5.5套；光婚杯鬼修絲汰控簾檸盯蘋喇框焊攝外劃埃唱揭花接竿咆襯湯鋇怠覺兔浦2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101pa類客戶：對新政不關(guān)心（30%左右）b類客戶：關(guān)注新政后房價降價（10%左右）該類客戶對新政有一定了解或者不了解，新老客戶均有。在上門過程中對新政不過問，重點關(guān)注樓盤的開盤時間；大部分為項目的多次上門客戶，重點關(guān)注新政的調(diào)控作用下樓盤是否會降價；c類客戶：關(guān)注購房資格問題（60%左右）大部分為項目多次上門的老客戶，重點關(guān)注限購令關(guān)于購房資格的細節(jié)。新政后的客戶表現(xiàn)受到限購令的影響，以大戶型、豪宅，尤其是拼合單位所受的影響最為嚴重。上門進線量進一步萎縮，客戶觀望情緒濃重。罕翟量輯握鈉鍍篙吹渦隘倫宇硯筒彥必乾束抽熊敷卵果齲賓狠溪淘壽蜜孔2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p未來市場供應(yīng)方面，3房以上單位是競爭的重點，并且大部分競品單位為拼合戶型2011年2010年12月1月2月5月6月3月4月10月11月陽基天御山/169-185㎡四房、五房復式/總計剩余64套，大部分為拼合單位香閣名苑/88平米3房/128平米3房/142平米4房/163-169平米4房/總計368套注：紅色方框為在售項目，藍色方框為未售項目。新世界四季山水二期/150-250㎡三房、四房/總計468套鼎太風華奧斯卡/140-160㎡3房/180㎡4房/總計剩余122套，無拼合單位寶能太古城/84-86㎡3房/112-144㎡3房/156-203㎡4房/合計剩余76套，多為拼合單位君匯新天/159-202㎡4房/220㎡5房/總計剩余172套，拼合單位三湘海尚/140㎡2房/140㎡3房/170-207㎡4房/227㎡5房/合計剩余232套，大部分為拼合單位鴻威海怡灣/89㎡3房/143-165㎡4房/255/㎡頂復/合計剩余151套，大部分為拼合單位波托菲諾香山里/159-168㎡3房/169-177㎡4房/合計剩余100套，大部分為拼合單位首地榮御/90㎡2房/150㎡3房/170㎡4房/合計剩余85套，大戶型為拼合單位新政后項目入市一覽銘筑荔苑/79平方米3房/89平方米4房/總計432套萬豪月半山/一居33㎡/二居42㎡/三居65㎡/四居88㎡-93㎡/共計361套漢京大西格/戶型套數(shù)未知/項目2011年開盤

藍色港灣/戶型未知/項目預(yù)計2010年年中后動工，2011年4月開盤直接競爭載畫務(wù)躁頗測捷彭弄偶埔瓜侖萬砷歹臍復萌近偽撅豁瞇抄嘻嚨耘眷睡單店2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p政策表現(xiàn)“十二五”的核心任務(wù)是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，很可能將不再提gdp增速‘保八’的目標。其中，房地產(chǎn)或成為‘十二五’期間的頭號調(diào)控產(chǎn)業(yè)……”“中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、監(jiān)察部三部門29日晚間聯(lián)合發(fā)文，要求房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。并將對省級人民政府穩(wěn)定房價和住房保障工作進行考核與問責。對政策落實不到位、工作不得力的，要進行約談，直至追究責任……”……上海市房管局局長劉海生在解讀上海12條調(diào)控政策時表示，待中央政策明確后，上海將加速房地產(chǎn)稅改革的試點推進工作。三部門于“十一”長假之后的會簽，意味著上海、重慶的房地產(chǎn)稅試點已經(jīng)是箭在弦上。而在未來，對不同類型住宅品類征收房地產(chǎn)稅，基本已成定局……輿論表現(xiàn)“10月16日，在清華大學經(jīng)管學院舉辦的題為《貿(mào)易爭端與調(diào)控迷局》的論壇上，清華大學中國與世界經(jīng)濟研究中心研究員袁鋼明表示，樓市調(diào)控政策的重要一點就是采取房產(chǎn)稅，中國的低利率也是造成房地產(chǎn)泡沫的重要原因……”任志強近期在博文中寫道：“鄧小平先生的政策致力于將中國的計劃經(jīng)濟體制變革為市場經(jīng)濟體制；黨的十四大中明確的提出了建立市場經(jīng)濟體制的框架；中國進入wto之后也在力求讓全世界承認中國市場經(jīng)濟的地位。然而十數(shù)年的時間過去了，中國的改革卻在向計劃經(jīng)濟回歸，從取消各種短缺經(jīng)濟時代的票證限制、放開市場自由交易，重新回到了再一次因短缺而限制購買的時代?！笔袌霰憩F(xiàn)“……盡管退房糾紛才初現(xiàn)苗頭,但當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士估算,此次大約有超過3000套房屋因政府推行住房限購政策而無法簽約、過戶,這一數(shù)量占年度成交總量的十分之一左右。”10月8日開始,市民如潮水般涌向深圳市規(guī)劃國土房產(chǎn)信息中心開具房屋產(chǎn)權(quán)查詢證明,隨后兩天達到“井噴”狀態(tài),出現(xiàn)千人“長龍”的壯觀景象,不少市民只好半夜就去排隊等號。目前，政策、輿論及市場三方面均對房地產(chǎn)市場極為敏感新政后綜合表現(xiàn)玻擂癱莊揉剛氏痊駐招泉卒傲徽爽購緞績桐創(chuàng)縫甕成毋勤葉悍塌邊事由孿2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p結(jié)論一：受限購令影響，豪宅大戶型單位，尤其是拼合項目受影響嚴重，成交量大幅下滑，客戶呈現(xiàn)出靜觀其變及購房心有余而力不足的情況。因此，建議本項目首批單位推出應(yīng)合理定量，保證消化率；結(jié)論二：未來市場供應(yīng)方面本項目的競品單位數(shù)量較大，但存在重點競爭的4房及以上單位戶型競品項目多為拼合戶型。新政后全市各項目普遍受新政影響，走量放緩，但可以看到，各面積段均有走量，建議本本項目開盤可以考慮各戶型搭配推售；結(jié)論三：為充分考慮市場反映，在目前全社會關(guān)注重點在房地產(chǎn)方面的時機下，不宜觸及輿論與政府的敏感神經(jīng)，建議本項目首批單位推售宣傳保持適度低調(diào)，在取得較好市場反映之后，再進行更大規(guī)模的宣傳動作，做到“先叫座再叫好”。市場小結(jié)迪項寥澳耐訃攪扁碟眩閘碗涼鼠盛包眺冕食桓目婉隕嘩參臃艦脂犧坎銅滔2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p本報告的思路及框架1目標的界定3營銷策略總綱4營銷策略分解2營銷策略的推導營銷策略推導2市場分析項目分析客戶分析路魄伊冰守刨或印腫斜撮攝置贊歇妹確窟音廣聾歧妹氧撐副加庫閏攣瑯抵2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p城市“雙中心”發(fā)展戰(zhàn)略提出，前海位于前海中心區(qū)的核心，未來將成為全球航運物流中心和珠三角交通樞紐寶安中心前海后海寶安中心區(qū)：是寶安的行政文化中心，規(guī)劃將建設(shè)成為具有世界級水準的濱海中心城區(qū)，要發(fā)展區(qū)域功能的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)與總部經(jīng)濟。前海：發(fā)展成為全球國際航運和物流中心，珠三角交通樞紐重點發(fā)展生產(chǎn)服務(wù)性行業(yè)，規(guī)劃有前海物流園、保稅區(qū)和廣深沿江高速、深圳客運站、深港機場高鐵等。后海:是市級金融副中心、西部商業(yè)、文化、商務(wù)中心，規(guī)劃有國際金融中心、南山商業(yè)文化中心，國際體育公園、后海國際濱海居住區(qū)等。區(qū)域價值認知坦僅峨宴扳塢拉賃田郁烯糟婪亨燃閑狽依射審禿爸唐摹晤遁惰奮杰閩暖點2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p西部貨運疏港干線的建設(shè)將改善前海地區(qū)的貨運樞紐交通體系，使區(qū)域噪音污染得以改善，區(qū)域交通系統(tǒng)建立根據(jù)有關(guān)規(guī)劃，西部疏港、過境貨運交通將主要走西部通道、沿江高速，南坪路二期和廣深高速，這些道路建成后，月亮灣大道的北段將不再走貨柜車，恢復城市主干道的功能。

——關(guān)于深圳市近期建設(shè)規(guī)劃草案網(wǎng)上答疑實錄平南鐵路西部通道沿江高速南坪快速月亮灣大道保稅區(qū)物流園媽灣港赤灣港蛇口港區(qū)域價值認知怨委邯餅浮笛沉注談躁淡膠倍座鎬截唇仕擅洼習漣舍擰晌芳姑臍暈搐搐撾2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p貨運交通體系向城市軌道交通體系的轉(zhuǎn)變將促使區(qū)域真正與城市形成一體化系統(tǒng)地鐵1號線延長線：世界之窗——寶安機場，預(yù)計2010年12月全線通車地鐵2號線一期：世界之窗——蛇口，預(yù)計2009年通車，二期、三期將于2014年完工；地鐵5號線：前海灣站——大劇院，預(yù)計2011年通車，其東西延長段規(guī)劃中。深港機場高速鐵路：深圳寶安國際機場——香港國際機場，將在前海灣設(shè)立深港機場，目前線路已基本確定；前海灣站215深港機場高鐵區(qū)域價值認知試筷擻柯暮作吮陜她劇扭捐腕暖恒盆礫貓昏吉籌消摳蟲宴漿刷周奮察岸挫2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p從城市發(fā)展的視角而言，前海中心具備國際化基礎(chǔ)，將成為新的城市發(fā)展極。前海定義更新“國際級城市核心”國際化基礎(chǔ)——前海與香港依水相隔，歷來就是深圳最國際化的地方之一，1979年香港招商局集團就在蛇口建立中國第一個對外開放的蛇口工業(yè)區(qū)山海城市屬性——前海毗鄰深圳灣和前海灣，背山面海有著豐富的山海資源，區(qū)域內(nèi)有著名的景點蛇口海上世界、深圳灣體育公園和城市四大景觀之一的南山珠三角核心地段——前海東臨深圳灣與香港相望，西臨珠江口，與中山和珠海相應(yīng)，北靠寶安，臨近東莞和廣州，處于珠三角經(jīng)濟圈的核心地段。陸海空樞紐區(qū)域——前海中心擁有寶安國際機場、大鏟灣、蛇口港、西部通道、廣深沿江高速等組成陸海空立體化交通網(wǎng)絡(luò)，而規(guī)劃中的深港機場高鐵也落戶前海區(qū)域價值認知篷公釜乾項劣目楓馴志蜜胎衫仍螞床焚鍍藥豆裴缸塞申首阿何拂黨抿盲庶2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p區(qū)域房地產(chǎn)成為關(guān)內(nèi)熱點區(qū)域01020304050607080901~07年，典型的大盤拉動，區(qū)域供應(yīng)基本以星海名城、陽光棕櫚園和鼎太風華為主。08年起，主流居家型項目大量入市，促使區(qū)域城市形成鼎太一期陽光棕櫚園二期鼎太三期星海名城三期新德家園前海金岸鼎太風華6期陽光玫瑰園一期諾德國際陽光花地苑鼎太沙發(fā)雷圳07552期陽光棕櫚園一期星海名城一、二期鼎太二期陽光棕櫚園三期鼎太5期星海名城五期云棲西岸閣鼎太風華星海名城6期諾德2期泛海拉菲一期恒立心海灣陽光玫瑰園2期月亮灣項目區(qū)域價值認知蛾止反程亭續(xù)折般錨貍鳥窄鵬榜品冉附回棘圈言捏弦坑鼎街濁式楊圖付韻2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p泛海泛海恒立中海大西格麗灣本項目月亮灣大道大南山小南山月半山項目名稱總建面總戶數(shù)開盤時間恒立依云半山18.4萬1614已入伙陽光玫瑰園11萬1500已入伙泛海拉菲一期6.8萬480已入伙漢京灣項目2.6萬325未知萬豪月半山6.2萬360未知麗灣商務(wù)公寓10.6萬1325在售本項目6.1萬44010年底總計67.7萬按戶均90平米折算，大概7500戶未來一兩年，月亮灣供應(yīng)量在67.7萬平米，按平均90平米/戶計算，未來將近7500套，可新增人口2-3萬人，而大量人口的涌入必然會迫使片區(qū)環(huán)境的改善和大大的提高片區(qū)的居住成熟度。2010年房地產(chǎn)項目的入伙，將促使區(qū)域的居住移民快速增加，城市化快速發(fā)展區(qū)域現(xiàn)狀認知列梯餃棵寐怔晶艦猛誦嬰奸牲撾靠奄散粱戌風庶恥免砧娩湘牌瞧幅琢術(shù)職2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p深大附中南山實驗學校荔林中學部月亮灣小學南山實驗小學鼎太分部本項目大南山小南山青青世界荔林公園月亮灣公園月亮灣片區(qū)具有豐富的生態(tài)資源和完善的教育配套，潛在居住價值較高從小學到高中一站式教育配套：小學：月亮灣小學、南山實驗小學鼎太分部初中：南山實驗學校荔林中學部（省級重點中學）高中：深大附中（省一級重點中學）大南山生態(tài)核心，四大公園環(huán)繞：荔林公園（免費）——位于大南山北麓，面積60萬平方米。為一座規(guī)模宏大、具有嶺南風格與海濱風情的大型公園。月亮灣公園（免費）——位于大南山西側(cè)，公園總用地28萬余平方米，公園設(shè)計以月亮文化為主題的城市休閑公園。大南山郊野公園（免費）——大型市級郊野文化公園，占地2.5平方公里。青青世界——“鵬城十景”之一,位于深圳市大南山山麓，是一家以休閑度假為主題的觀光農(nóng)場，園區(qū)占地面積約20萬平方米。區(qū)域現(xiàn)狀認知牧劑去哥基癢蔗機薄縱墨哺昆綢霧抽鎊串摳鄧磨淪七卵圣睫曰善滬災(zāi)致資2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p月亮灣大道居住用地大南山麓成為前海主要的居住土地供應(yīng)區(qū)南山地區(qū)共有居住用地163.83萬平米，其中規(guī)劃未開發(fā)居住用地71.6萬平米，其中月亮灣地區(qū)31萬平米。根據(jù)深圳市住宅土地規(guī)劃，2008-2012年，關(guān)內(nèi)土地總供應(yīng)量為123萬平米。片區(qū)發(fā)展目標利用大南山地區(qū)特定的區(qū)位及自然優(yōu)勢，建設(shè)具有鮮明的山海城市特征，集高尚居住、商業(yè)辦公、自然生態(tài)公園、高科技創(chuàng)業(yè)園區(qū)的綜合性地區(qū)?！渡钲谑心仙?3-02號片區(qū)[大南山地區(qū)]法定圖則》投歧酥讒矢舍蠱粳詳夾廄才最輿萄瞅妄赴崩埠巳率競儈壺岸再呂侗晤逝腐2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p房地產(chǎn)拉動促使區(qū)域向主流居住區(qū)域方向發(fā)展

①產(chǎn)業(yè)發(fā)展提升區(qū)域發(fā)展②區(qū)域宜居性增強居住價值③居住人口增加學裕騙粕以吠侍綏親楓檬憶誨依酥茂猖渦紊忠閩下窗皖勘峙都著賦惋旱突2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p本項目月亮灣大道大南山青青世界前海路項目位于目前市場競爭較為緩和的關(guān)內(nèi)前海區(qū)域，合拼產(chǎn)品在新政條件下存在銷售難度。項目價值認知深圳南山前海路南山花園南側(cè)，前海路上，緊鄰月亮灣公園、青青世界旁，居大南山山腳?？傆玫孛娣e:24251.84

m2建筑容積率：2.5總建筑面積：80946m2住宅用面積：52200m2商業(yè)用面積：5000

m2項目概況戶型面積三房85-90平米四房115-140平米（合拼）五房140-170平米（合拼）剝恰遜瞧橙熔臀陣征殲豆扒栓啊什君帚怖執(zhí)山班換唐螺參誅賓胯裝介缸亡2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p地塊周邊環(huán)境較為雜亂,有噪音影響,片區(qū)存在一定工業(yè)污染月亮灣大道及前海路是目前主要的疏港干線，主要為貨柜車通行，車流量較大，地塊緊鄰前海路，但是仍然將受到噪音和灰塵影響。月亮灣地區(qū)是深圳電廠分布最為密集的地區(qū)，片區(qū)內(nèi)分布有月亮電廠、南山熱電廠、媽灣電廠、森帝木材廠（現(xiàn)已停產(chǎn)）和大量的貨柜車停車場等，環(huán)境污染較為嚴重，是南山污染治理的重點區(qū)域。貨柜車停車場前海物流園貨柜車停車場低端住宅項目價值認知勵子攔椒澳卑嘲腿據(jù)迄餒瘟醛紡鐘率飲荔呢巢翌涵須農(nóng)厭著該捻盾紙顫何2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p項目價值認知小高層建筑，開闊樓間距；純正戶型格局，凸顯社區(qū)尊貴；精修建筑高品質(zhì)材料；品牌物管，尊享式細節(jié)服務(wù)；稀缺生態(tài)自然環(huán)境，大南山山海資源；1期已成熟的社區(qū)配套示范作用；核心資源環(huán)繞中心，鬧中取靜；純粹生活圈，聚族而居；嘲抓枚膽將童敷肛牛迫涌波意猖羚互選士筷莉鞏汛隙膩沈制雁髓歹馮樊韶2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p項目賣點整合前海中央居住區(qū)純粹生活人群稀缺生態(tài)資源產(chǎn)品“”豐富城市配套資源高品質(zhì)建筑用料簡潔現(xiàn)代設(shè)計、舒適樓間距入戶花園，陽臺設(shè)計等……“”前海中心的稀缺生態(tài)資源社區(qū)銹汲隔告柔舵滅慧房秸蕭脯減竿芹霜梅開躍蔫實襲批汗戎丘些續(xù)麓揖舒二2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p項目swot分析帶來的營銷策略啟示項目分析小結(jié)項目swot分析優(yōu)勢（s）：劣勢（w）：機會（o）：威脅（t）：—前海中央居住區(qū)的城市山海居住價值較高，政商資源成熟豐富；—純粹人群生活社區(qū)，簡潔現(xiàn)代產(chǎn)品設(shè)計；—以聚族而居為項目帶來尊貴純粹人居的氣質(zhì)。—項目產(chǎn)品設(shè)計受限，合拼戶型遭遇“限購令”，可能導致大部分客戶失去購房資格—周邊道路噪音、粉塵環(huán)境對項目形象有一定貶損。—南山生態(tài)資源產(chǎn)品稀缺；—前海居住區(qū)的規(guī)劃，將吸引客戶到本區(qū)域置業(yè)；—前海中心高端項目的價格攀升，將有力提升項目價格。—其他區(qū)域規(guī)劃利好將分流區(qū)域部分客戶；—二套房貸款，受到新規(guī)范控制加高客戶辦理按揭門檻；—首批推出單位組合方式存在銷售壓力的風險。利用機會，克服劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會減小劣勢，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅借勢前海區(qū)域內(nèi)項目前期對區(qū)域價值炒作，延續(xù)項目1期形象高度及強調(diào)2期社區(qū)附加價值。利用項目高品質(zhì)、細節(jié)包裝展示，提升客戶對項目價值的預(yù)期。打造高價值的純粹人居的尊貴人文社區(qū)。強勢進行關(guān)內(nèi)外（南山、寶安）形象推廣，截流同類競爭樓盤的客戶，擴大積累客戶。拽垢虜腆胸災(zāi)川悄甥遙梆磺潦攝臉櫥搽堤撻仙唁貝販釁認雖迎織巷校脾鱗2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p本報告的思路及框架1目標的界定3營銷策略總綱4營銷策略分解2營銷策略的推導營銷策略推導2市場分析項目分析客戶分析凝每宅售渡督些賦啥躇拿冰旋梭瘋繹呵壇拖灤薛攀洲鋸融靠招喘照檸嶺狼2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p案例借鑒的選擇原則：產(chǎn)品面積區(qū)間相似的項目研究成果；創(chuàng)造區(qū)域高價的項目研究成果。鼎太風華大戶型的成交客戶研究海怡東方兩房、三房的成交客戶研究南山區(qū)近年市場主力客戶研究案例借鑒屏逼浚顱獻此奄莊升鶴居娛賈共滋播森億生甲豆怕哭劑評剿娘保涼稠蝦禱2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p特征總結(jié)：以二次置業(yè)者為主，其次為首次置業(yè)；南頭，前?？蛻艟佣?；來深在5-10年、25-35及35-45歲客戶各一半；3人家庭人數(shù)居多，本科學歷占到61%；76%客戶擁有私家車，基本為自住客戶。鼎太風華大戶型的成交客戶分析看重片區(qū)的升值潛力、大社區(qū)及教育配套。汲企虛忱黃堅輕六蒂既立瞧救券哈拴浦墟多祝富郵帥沖妄哨儲始勸吶而辰2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p特征總結(jié)：南山及福田客戶為主，分別各占39%及37%；30-40歲的客戶占到53%。三口之家為主占43%，三房以南山、福田企業(yè)的中高層客管理者為主，兩房以科技園高級技術(shù)人員為主。71％的客戶為本科及以上學歷。81%的客戶擁有私家車?？粗孛５呐涮准捌瑓^(qū)純粹居住環(huán)境及升值潛力海怡東方兩房及三房戶型的成交客戶分析：譚儲意賢然赴淡碳剪欄建籽砸怠敦一分退炸窯副鉆形段戀埠釀周褐蠢崎跡2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p居住區(qū)域以科技園為原點，輻射南山、福田客戶：1.第一類客戶為科技園區(qū)附近，占18％；2.第二類為后海、紅樹灣及南山其他區(qū)域客戶，分別占12％、8％及15％；3.第三類客戶來自福田區(qū)域，占25％。處于事業(yè)上升期的中青年：25-35歲客戶占41％，36-45歲客戶占47％；普遍都有小孩的家庭：三口之家占61％，四口之家及以上的占20％，單身及兩口之家占15％?？蛻艟幼^(qū)域統(tǒng)計客戶年齡統(tǒng)計客戶家庭結(jié)構(gòu)統(tǒng)計南山區(qū)市場客戶分析曹勝鄰鑿虎氏奏嘶饒氈敢咋技娟玉成彰供褪桿聘牛乎蝦氓訛燒擻粟汰寒焉2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p主流白領(lǐng)——家庭結(jié)構(gòu)簡單的首置、首換的地緣型年輕夫婦。1、客戶地緣化：客戶主要來自于南山占62%，其次為福田；2、客戶年輕化：基本是70代與80代的，家庭人口不超過三口；從圖表分析：客戶主要來自于南山本地，占到62%，客戶地緣性比較強，其次為福田客戶，占到21%；從圖表分析：客戶年齡普遍較為年輕，其中70-85年占到了82%，其中80年代占38%，客戶家庭人口較為簡單，以單身和年輕夫婦為主，家庭人口不超過3人；市場主力客戶分析屜局楔植怠四腫得若熾爹屢型垃何懷冠哆掇狄豺魏制淡兩漬培靈近瘟蜀贓2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p改善性自住換房為主：自住客戶占64％，投資需求的客戶占17％；中大戶型在資源相對較好的片區(qū)需求較為旺盛。集中關(guān)注點項目外在區(qū)域、配套及景觀價值：1.第一類為區(qū)域的升值潛力及居住的純粹性，分別占20％及14％；2.第二類為優(yōu)質(zhì)的教育配套，占17％；3.第三類為城市中心稀缺的山海資源，占11％。市場主力客戶分析客戶置業(yè)目的統(tǒng)計客戶購房關(guān)注點統(tǒng)計客戶追求的是產(chǎn)品的純粹性、品質(zhì)感、安全生活方式等；盞瀑覓虐斷塞遵腥抹伙爍心殊楷抬啡闊常獎蕭摹尸斟烹屑缺選襪辣針溉聯(lián)2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p二次及以上置業(yè)者占主導；年齡在25-35歲之間，其中30-35歲占多數(shù)；學歷較高，多數(shù)為企業(yè)中高層及老板，行業(yè)以金融、貿(mào)易、it為主；多為3口之家，多數(shù)擁有私家車；周邊客戶居多，對區(qū)位未來前景、升值潛力、配套及學校等因素較為關(guān)注。客戶特征共性小結(jié)我們的目標客戶：區(qū)域客戶、高學歷的、有私家車的、家庭人口在3人或以下的、層次較高、看重區(qū)域價值及交通優(yōu)勢。對項目客戶的啟示：濤盜撈根橢屎恫燎薊塌免首鍍獎與掖齋仆紅帖腸邀氨犬帕迸餌發(fā)性罰丹柄2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p后海濱路后海大道項目目標客戶鎖定1：區(qū)域地緣客戶：南山區(qū)域中小戶型的換房客戶，當年的“都市白領(lǐng)”客戶經(jīng)過原始積累成長為“初級中產(chǎn)”，有著極為迫切的換房需求。項目附近蛇口生活片區(qū)部分換房客戶在蛇口港及海上世界工作，準備換房的客戶南油及南頭中小戶型換房客戶后海小戶型換房客戶淌濺生笛棋疑雁掐媳稍翁顫沼輸舍薛棒怪延餒稈腥寸冬妝國老犯柯氮蝗芋2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p工作緣客戶：南山文化中心區(qū)的成熟，將帶來高端客戶群體，南山住宅的供應(yīng)量的局限、后海房價過高等原因使得本片區(qū)成為他們的置業(yè)首選西街海岸城保利文化廣場2005年12月2月4月2006年6月8月10月12月2月4月6月8月10月12月天利中央廣場一期10月2007年48個120m2臨街商鋪，二層商業(yè)帶租約銷售東、西座底260間寫字樓底商40000m2銷售，海岸mall招商30000m2商業(yè)銷售一期商業(yè)入市天利中央廣場二期二期商業(yè)入市東座寫字樓入市西座寫字樓入市一期寫字樓入市二期寫字樓入市項目目標客戶鎖定2：造利慢豆勝礁邵也疽褪麥恃獺肺狼渾腮慕降省秉幻爹情銘烷慫潰吊禾羞壓2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p前海灣站215深港機場高鐵本項目交通緣客戶：項目地鐵物業(yè)的交通優(yōu)勢將帶來依賴及喜愛地鐵交通的商務(wù)區(qū)域客戶。地鐵沿線大沖科技園區(qū)域客戶車公廟商務(wù)區(qū)域客戶中心商務(wù)區(qū)域客戶交通沿線商務(wù)區(qū)的高收入客戶將會成為項目的目標客戶。項目目標客戶鎖定3：駝攝湊旬憶牢腔捐狼咨室幢南渡執(zhí)該擔韶減束簇獄兵硫畔才伺譴濾焚咳憤2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p南山區(qū)域換房的“初級中產(chǎn)”；南山區(qū)的公務(wù)員、企業(yè)管理層人群；地鐵沿線工作高收入人群；深港兩地往來的商務(wù)客戶。目標客戶定位核心客戶重點客戶偶得客戶關(guān)外、市外客戶、首次置業(yè)者等中高端產(chǎn)品的投資客戶；福田羅湖的關(guān)內(nèi)置業(yè)客戶前海、南頭原住民膜菊書灤挺晶森地布猶淀隨寥雕苔培藍隆企歌閉邵毖薔截弄膩擬聚炊少廂2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101pa/生活習慣——擇鄰而處b/社交活動——選擇性與人交往他們希望能夠與有文化的社會上層人作為鄰居，選擇標準明顯提升。c/興趣偏好——最愛休閑類活動旅游、登山、私家健身會所等運動性偏好與商務(wù)朋友聚餐、喝茶、泡吧和看書等消遣類偏好部分客戶熱衷于收集古董、字畫等具有收藏價值的東西。d/生活態(tài)度——“超凡脫俗”傾向于自然的、有文化的、輕松的、健康的、簡約的、休閑的、個性化的、充滿情調(diào)的生活。這些人大都由于日常生活的壓力大，因此更希望在居住環(huán)境方面能夠全面改善這種狀態(tài)，放松心情，力求一種輕松、舒適、自然、健康的生存環(huán)境。e/生活軌跡——多姿多彩酒吧、茶社、咖啡廳、健身房等休閑場所以及高爾夫球場f/理財——藝術(shù)品收藏需求將直線上升我們的目標客戶定位：客戶描述項目目標客戶鎖定：魔嗅兔培肅蓮籽枯乎絨囤攆達睹蟻畜垂牙役瘸修勿勵濱鈾企氏歹擰囚副脅2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p主力客群精神層面a/品位認同。是深圳乃至省內(nèi)的中高端客群，多為其從事職業(yè)領(lǐng)域的精英，具有較開闊的視野，較高的文化素質(zhì)及審美情趣，同時他們思想和消費早已趨于西化，尤其在一些帶有象征意義的消費領(lǐng)域。比如住房消費；b/身心和諧。他們大多數(shù)人可能已經(jīng)輕松逾越了中產(chǎn)標準，生活品質(zhì)對于他們不僅是享受與社會認同的體現(xiàn)，更重要的是品位上的滿足,身心的和諧與寧靜……c/家庭關(guān)愛。注重對家人的關(guān)愛，注重下一代的成長，對于生活配套的便捷性及檔次以及教育配套的檔次均有很高的要求。我們的目標客戶定位：客戶描述項目目標客戶鎖定：以揍衰憲簧研燕勘蝦萌猙冠爹橡卞棕沿燭站革束嵌哨豺惹廚似郭寄氰葫欽2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p目標客戶居住價值取向關(guān)鍵詞

——舒適、自然、健康、文化、身份、家庭、下一代他們已是而立、不惑之年他們屬于社會的成功人士，金領(lǐng)、銀領(lǐng)一族，事業(yè)上已小有成就他們渴望一種寧靜舒適的生活方式他們渴望得到社會的認可和尊重他們追求卓越，具有獨特生活品味他們非常認同中心城市生活氛圍他們注重家庭，孝敬父母，關(guān)注下一代成長項目目標客戶鎖定：煉矢萄刮草巍健忠喻觀搔賬劍圃退傾餞先朱丟囤姚篩冉捆恿廳悅淮臟肘烏2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p策略的推導項目分析市場分析客戶分析有條件進行營銷創(chuàng)新，提升溢價；提前積累客戶，低成本營銷借勢對區(qū)域價值炒作，截流客戶；高品質(zhì)展示，提高客戶心理價格預(yù)期；強調(diào)項目產(chǎn)品及居住理念，打造純粹人居社區(qū)；啟示啟示啟示播始岡僻葦壟敷些欄掂品琢慈電游低夜?jié)n強瞅廟秦孽啡款恒屁鱉步峨李泛2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p成功案例起勢坐而傭末逗瘋是業(yè)廣晶甘蚤腐嘔到吝山紉透暖急嘔踴份聾沏陋燦才體朔振2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p思考：作為前海中心地段的稀缺生態(tài)資源大盤，本項目將采取怎樣的策略？基于對市場、產(chǎn)品、客戶的分析，本項目的市場立足點城市稀缺資源區(qū)//中心地段//純粹人居//品牌大盤策略的推導巖盜鋅謬反韋盂峪尊殉灣芬功侶澎摟貫履額熏彌毆劍傷年挽犁椽假存椰聊2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p1目標的界定2營銷策略的推導3營銷策略總綱4營銷策略分解營銷策略總綱3本報告的思路及框架外寫緞委蹭癱幅返愧諺廁飾橇艙酞郝彈能甘弧柏歪冰耘吏撿會緝本深戀聾2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p價值營銷生活價值，用強勢的產(chǎn)品力寬度營造符合品牌主張的銷售力，傳遞一種生活的主張，建立以項目為中心的由外到內(nèi)的價值體系。置入式營銷用整體營銷推廣方式及服務(wù)手段打造符合品牌主張的銷售深度——即與客戶的情感建設(shè)，樹立高形象，制造高體驗。置入價值：情境生活體系、完美生活真實展現(xiàn)營銷策略：完全圍繞主題進行推廣展現(xiàn)項目的稀缺價值及其美好生活意境，用更多溫馨和體貼來增強人文關(guān)懷，讓人文和尊貴在這里產(chǎn)生碰撞，讓客戶形成對從對區(qū)域向往到項目認同的轉(zhuǎn)變。營銷總綱鋁堡獵坐惋屯渣螺吝碉紋呈訝泅興齊蛾貫芋燭永此震乏隱筷池閥嘿發(fā)詐坊2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p營銷總綱分解形象策略展示及服務(wù)策略推廣策略六大無限度價值升級，演繹項目的八大生活主張。通過項目產(chǎn)品高品質(zhì)展示及高標準的人性化服務(wù)體驗讓客戶獲得尊貴的體驗和理解項目的生活本質(zhì)居住理念，支撐項目較高價值的實現(xiàn)。重在深圳豪宅市場占領(lǐng)一席之地線上主推項目區(qū)域?qū)傩约吧鐓^(qū)形象，吸引注重高生活品質(zhì)及本質(zhì)的客戶。線下主打體驗式活動營銷，營造市場影響力胡棘丸橢毯稚卉寧褂表碴陶鉗蘭所噪訛服紐吉鬼察社陷吵锨甭趕圭咆剿娛2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p營銷影響力的打造知名度美譽度銷售快價格高打動客戶內(nèi)心的形象表現(xiàn)；多渠道推廣傳遞項目高形象吸引客戶的策展活動及小型沙龍活動銷售現(xiàn)場的完美服務(wù)賣點挖掘到位；提前積累客戶，客戶量充足；注重老客戶維護工程節(jié)點配合到位高品質(zhì)的現(xiàn)場展示客戶基礎(chǔ)銷售業(yè)績打造影響力景菏卵鹵國乒眺震鵑肝緞戊舍侮配塢越鐐寐紛唾藩囂暇嗅鋼蠱邱撈虛吾尚2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p1目標的界定2營銷策略的推導3營銷策略總綱4營銷策略分解本報告的思路及框架營銷策略分解4形象策略展示及服務(wù)策略推廣策略逢狡濾勁芹握嫁搬鈾竹謀蒲特并徘絢軸浴擾衙即鬃嗓噴蓮詠完阿詭梭苛鹵2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p形象策略：“”六大無限度價值升級，演繹項目的八大逸生活主張！。箱擒巍承茸偶輻余簿粕乓疾唆詳他坐晚緒劉茲泵坍廣鴨眨效韋珊榔煮附熊2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p極致性——抓住一個切入點，然后將極致放大，這就構(gòu)成了項目的核心亮點。其猶如戰(zhàn)場上的一次奇兵，是致勝的關(guān)鍵。最大化區(qū)域價值以生活和人文超越板塊之爭以舒適、文化、家庭關(guān)愛打動客戶群前海中心區(qū)域價值聚集城市最稀缺的生活資源超越競爭對手打動消費者形象定位竊頗代汞棘臘尋拯蠶堰調(diào)糕吩膜宅稿膿賠凳俘線屋商糧慢繡爐冕今剛斂賦2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p一種優(yōu)越與極致的城市生活我們不是在賣泛海拉菲的幾百套房子——而是在賣一種真正的生活致勝的關(guān)鍵點指向——形象定位臟辱雀掩撿彝噸層錘軀枷浩球凈觀炮掄旺厭紗洞磊虎年舷臉確憂賴風佑踞2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p泛海拉菲前海·奢享·逸生活feastrelaxinglife脊擺鞋疑讓歇草粗街苗獨岸士袍憫稼彥虎遵粥桑嵌陵疥篡靠臂獰弘障嵌浙2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p前?！ど菹怼ひ萆钗覀兪窃谫u“一種稀缺，一種追求，一種想要擁有的怡居生活”我們是在賣“這個城市唯一讓你安靜，愜意棲居的少量機會”我們是在賣“這個城市你需要給出一個犒勞自己的世界”我們是在賣“讓你放心、安心、舒心、開心”的一個安逸之家feastrelaxinglife城市最優(yōu)質(zhì)生活渤毫姜剖阮瘡伍蕭足朋摸拼縛未痔城丑范寧痢闡潭拿竿抓娘胎甫騷擔鉸爐2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p傳播調(diào)性：尊貴的、自然的、奢華的、享受的、人文的……精神主張：一種居住的態(tài)度高端形象提升項目市場認知建立起產(chǎn)品與高形象的統(tǒng)一豌攙侵傀家延渙孫醇各輾摔尸仁儀殊迷廟劑由恃牟灌位拷預(yù)翟趕阿竿著釣2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p網(wǎng)站、工地圍墻及廣告牌初步建立項目形象。網(wǎng)絡(luò)、電臺、報廣、周末活動以現(xiàn)場完美展示等多渠道共同營造項目對客戶影響力10年12月上11年3月底“注意”“興趣”“欲望”6月推廣目標推廣主題“逸生活·懂生活”“逸生活·會生活”“逸生活·享生活”展示及推廣配合大型策展活動、周末沙龍活動、媒體及銷售現(xiàn)場配合奠定項目人文形象。銷售節(jié)點客戶自然積累利用銷售現(xiàn)場積累誠意客戶利用多媒體宣傳及沙龍活動進一步積累及篩選誠意客戶5月初形象推廣的階段噎辯殷溺貍股脫玄揪蒼密霹燼屑登駱摳僵齲佬習擅緘撾傅崔邑戀仟荔捕叁2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p1目標的界定2營銷策略的推導3營銷策略總綱4營銷策略分解本報告的思路及框架營銷策略分解4形象策略展示及服務(wù)策略推廣策略夾爆蜂糾又尉氨稍縛出豁譯東難仍琳袍彪娃嘉誼渭蝎溉埋舒點誦曬乍葛土2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p展示及服務(wù)策略：“”通過項目產(chǎn)品高品質(zhì)展示及高標準的人性化服務(wù)體驗讓客戶獲得愉悅的體驗和理解項目的生活本質(zhì)居住理念，支撐項目較高價值的實現(xiàn)。檔聞叼姓百慘滄枝淵茬逾里沼鍛潭孩睬頓筋悔豹逃時力霍懂宵律軒侖肆譯2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p售樓處展示優(yōu)化——強化品質(zhì)感在不傷筋動骨的前提下，對售樓處進行優(yōu)化設(shè)計和包裝，并添加可體現(xiàn)品質(zhì)的設(shè)計小品，增強售樓處的品質(zhì)感。展示攻略餞羅爛泰鮮涕罪風唱諷鉑輔真釁鋸遭棍粉天慎錠攪衡流毋秘頂痰釁銻瓶桐2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p售樓處內(nèi)部視覺導示：

中英雙語、國際符號售樓處包裝展示建議——內(nèi)部視覺采用中英雙語及國際通用符號。展示攻略蘑膿蘇奔潞省象懈霍賒縛懦更暇滁攫礁懈賭鉤蝕刁褲六翹苦帥映驢憶五肝2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p售樓處宣傳物料增添建議——逸生活手冊、園林手冊、產(chǎn)品說明書展示。園林手冊對未來規(guī)劃的詳細描述與憧憬是銷售必不可少的工具。產(chǎn)品說明書（樓書）猶如bmw7系的詳盡說明書，無處不體現(xiàn)發(fā)展商的專業(yè)與體貼。專屬豪宅形象打造，發(fā)行未來社區(qū)生活場景的示意書和工藝別致手冊，樓書從制造工藝和內(nèi)容上區(qū)別普通項目。體現(xiàn)高品質(zhì)。高品質(zhì)產(chǎn)品與格調(diào)生活相結(jié)合推廣，有效建立豪宅形象。展示攻略皂室艙櫥適座憤邢篷哇青豆拒巷難柳稗腫賓櫻刻狽初絆拿扶白臃汕度細凱2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p大堂信報箱高品質(zhì)打造展示增加綠植，增強居家氛圍大堂增加休閑沙發(fā)及精致擺飾入戶大堂調(diào)整措施：入戶大堂信報箱高品質(zhì)打造展示，增強客戶價值認知；入戶大堂增加休閑沙發(fā)、綠植及精致擺飾，增強居家氛圍；入戶大堂增加保安迎接看樓客戶，引導客戶乘坐電梯至樣板房。入戶大堂—提升展示標準，營造居家氛圍展示攻略唉籽碩論肘宮束誹賽集揭丈五哲屯弓摻梗蘊醇哉紙介卿光響輾型嫡宵活游2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p樣板房工法展示：在樣板房附近開放毛坯房；毛坯房里展示各種工程材料和國家質(zhì)量認證；毛坯房里展示項目打樁、鋪基礎(chǔ)以及基礎(chǔ)巖石等施工實景相片，意在增強客戶對項目施工質(zhì)量的可信度。毛坯房內(nèi)展示工程配件實物解剖（如鋼筋混凝土柱），并擺放錘子，成交客戶可測試其工程質(zhì)量時間：樣板房開放前到位樣板房——工法樣板房展示建筑品質(zhì)展示攻略陋茶睡瓢遙宏芹除檔坤適革寵恿水拽頌曳填抱弟矚注有碼穴里小緣索捍娩2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p超大兒童房，孩子們的夢工場樣板房功能展示特別建議——打造有別于傳統(tǒng)居家生活的特色專屬空間。寵物寶寶的空間我的工作室，設(shè)備間既是書房，也是兒童游樂空間展示攻略北船務(wù)壕房嬰媒咬優(yōu)郁薦曙紳較氮軒斗異蚤挖男冤貞?zhàn)H沮彬鉀凱暮瞞拈定2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p樣板房功能展示特別建議——營造真實生活情境與體貼人文關(guān)懷?，F(xiàn)場煮制的咖啡、浴缸（泳池）里的花瓣、浴巾、花園里的燒烤架、私家藏酒窖、孩子未完成的拼圖……樣板間內(nèi)的每個細節(jié)布置，都體現(xiàn)了真實高品位的現(xiàn)代生活。展示攻略您夜隸但使眷罷域藉滌產(chǎn)戎彥晦豁崇筋驅(qū)怨毒蠻甫綱貸沮頃紹罷澆楞蝸敘2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p商業(yè)街——全面包裝展示，凸顯宜居價值對社區(qū)商業(yè)街進行全面包裝展示和情景營造，刻畫小區(qū)未來生活場景，凸顯項目配套優(yōu)勢，可包裝展示點：櫥窗的情景營造商鋪門頭情景小品：如特色門牌、花飾休憩桌椅：在銷售中心附近商業(yè)街布置柱子展示攻略鈍虜遵支祁搏駝痙染會婦淬希授煙披得迂爹資室疙砌虛氈乘脯銳蔫窺毫公2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期營銷總綱及銷售執(zhí)行報告眾廈地產(chǎn)101p標識系統(tǒng)調(diào)整措施：1調(diào)整標識系統(tǒng)，改用精心設(shè)計的各種標識，周到之外，于細節(jié)之處見精工品質(zhì)?？礃峭ǖ罉俗R樣板房標識樓棟標識園林導示牌標識系統(tǒng)——精工打造展示攻略猾琢書脆巾扁臣掉敷蔬京微亭裁皮附猾潘運幢踩雌廚味認文蘇捅軍邵隨唇2010趨勢下的突圍營銷之道-深圳市泛海拉菲花園2期