第七講房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)估價(jià)的必要性估價(jià)原則房地產(chǎn)估價(jià)方法房地產(chǎn)估價(jià)的必要性房地產(chǎn)估價(jià)的必要性

（一）理論上房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性、獨(dú)一無二性和價(jià)值高大性，房地產(chǎn)市場(chǎng)是“不完全市場(chǎng)”。經(jīng)濟(jì)學(xué)上，同時(shí)具備下列8個(gè)條件者為“完全市場(chǎng)”：（1）同質(zhì)商品，買者不在乎從誰手里購買；（2）賣者和買者的人數(shù)眾多；（3）賣者和買者都有進(jìn)入市場(chǎng)的自由；（4）賣者和買者都有掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，并能預(yù)測(cè)未來的價(jià)格；

房地產(chǎn)估價(jià)的必要性（5）就成交總額而言，每個(gè)賣者和買者的購銷額是無關(guān)緊要的；（6）賣者和買者無串通共謀行為；（7）消費(fèi)者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化；（8）商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。

房地產(chǎn)估價(jià)的必要性房地產(chǎn)作為商品，其本質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性違反了第一條和第四條，另外，盡管房地產(chǎn)的所有權(quán)或使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但它本身無法移動(dòng)，違反了第八條，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)通常被視為典型的不完全市場(chǎng)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是不完全市場(chǎng)，因而不會(huì)自動(dòng)的形成眾人都容易識(shí)別的適當(dāng)價(jià)格，同時(shí)由于有許多阻礙房地產(chǎn)價(jià)格合理形成因素，并且在其判斷中要求有專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，所以，需要專業(yè)估價(jià)人員提供市場(chǎng)信息，進(jìn)行替代市場(chǎng)的估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)的必要性（二）現(xiàn)實(shí)上（1）房地產(chǎn)交易的需要房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二性，差不多每宗房地產(chǎn)的價(jià)格都不相同；并且，由于一般單位或個(gè)人不是專業(yè)從事房地產(chǎn)交易的，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情不易掌握，所以，在房地產(chǎn)交易時(shí)往往需要請(qǐng)專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為其提供價(jià)格參考依據(jù)。例如，對(duì)于賣者來說需要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，以確定合理的賣價(jià)，避免定價(jià)過低；對(duì)于買者來說也需要了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，以確定合理的買價(jià)，避免付款過多。房地產(chǎn)估價(jià)的必要性（2）房地產(chǎn)抵押的需要房地產(chǎn)不可移動(dòng)、不可隱藏、壽命長久，具有保值增值性，是一種良好的用于提供債務(wù)履行擔(dān)保的物品，因此，在單位或個(gè)人向銀行申請(qǐng)借款時(shí)，銀行為了減少自身的風(fēng)險(xiǎn)，往往要求借款人以其房地產(chǎn)作為抵押物，同時(shí)，銀行的貸款額一般要低于該用于抵押的房地產(chǎn)的價(jià)值。（3）房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)男枰龅淙藢⒆约旱姆康禺a(chǎn)讓與他人使用、收益，以獲得相當(dāng)于賣價(jià)的資金（典價(jià)），但保留該房地產(chǎn)的所有權(quán)，待日后有能力時(shí)可以返還典價(jià)回贖該房地產(chǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)的必要性而典權(quán)人則以支付低于買價(jià)的資金（典價(jià)），取得房地產(chǎn)的占有、使用和收益的權(quán)利，且日后還有取得房地產(chǎn)所有權(quán)的可能（當(dāng)?shù)錂?quán)期限屆滿后的一定期限內(nèi)出典人未返還典價(jià)回贖的，典權(quán)人即取得房地產(chǎn)的所有權(quán)）。這可同時(shí)滿足資金需要和用益需要，且資金使用者不付利息，房地產(chǎn)使用者不付租金，使出典人與典權(quán)人各得其所。典價(jià)的確定需要房地產(chǎn)估價(jià)來提供參考依據(jù)。房地產(chǎn)估價(jià)的必要性（4）房地產(chǎn)保險(xiǎn)和損害賠償?shù)男枰康禺a(chǎn)中的建筑物難免會(huì)發(fā)生自然災(zāi)害或意外事故，如火災(zāi)、爆炸、地面突陷等而遭受損毀或滅失，從而需要保險(xiǎn)。房地產(chǎn)保險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要：一是在投保時(shí)需要評(píng)估保險(xiǎn)價(jià)值，為確定保險(xiǎn)金而提供參考依據(jù)；二是在保險(xiǎn)事故發(fā)生后需要評(píng)估所遭受的損失或重置價(jià)格、重建價(jià)格，為確定賠償金額提供參考依據(jù)。其他方面的房地產(chǎn)損害賠償，如施工挖基礎(chǔ)不慎造成臨近房屋傾斜，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利行使的不當(dāng)限制（如錯(cuò)誤查封）造成權(quán)利人損害的，也需要房地產(chǎn)估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)的必要性（5）房地產(chǎn)稅收的需要房地產(chǎn)稅收一般以房地產(chǎn)價(jià)值為課稅依據(jù)，為了掌握切實(shí)可靠的課稅依據(jù)，避免偷稅和課稅不公平，稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅義務(wù)人都需要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。特別是稅務(wù)機(jī)關(guān)，要拿出科學(xué)公正的房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值來說服納稅義務(wù)人。（6）房地產(chǎn)征用拆遷補(bǔ)償?shù)男枰獓覍?duì)房地產(chǎn)的需要，除了靠空閑的房地產(chǎn)來解決，還需要以征用、拆遷的方式強(qiáng)行使用城鄉(xiāng)個(gè)人、集體、企業(yè)等正在使用的房地產(chǎn)，并給予原房地產(chǎn)所有者或使用者合理的補(bǔ)償。而確定這些補(bǔ)償金額，就需要房地產(chǎn)估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)的必要性（7）處理房地產(chǎn)糾紛和有關(guān)法律案件的需要房地產(chǎn)糾紛，一類是有關(guān)當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)買賣、交換、租賃、抵押、賠償、抵債、征用、拆遷、課稅等當(dāng)中有關(guān)房地產(chǎn)的價(jià)值、價(jià)格、租金、賠償金額、補(bǔ)償金額等，持有不同的看法。解決這類糾紛需要公正、權(quán)威的房地產(chǎn)估價(jià)，以提供有說服力的、能讓糾紛各方接受的價(jià)值、價(jià)格、租金、賠償金額、補(bǔ)償金額等參考依據(jù)。另一類是遺產(chǎn)分配、公有財(cái)產(chǎn)分割等引起的糾紛。在某些情況下采用簡(jiǎn)單的實(shí)物分配或分割難于解決（如果這樣做就會(huì)破壞房地產(chǎn)的使用價(jià)值），特別是在許多房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)的必要性性情況下房地地產(chǎn)在實(shí)物物形態(tài)上難難以分割，，而要做到到合理的分分配或分割割，實(shí)際上上是關(guān)于房房地產(chǎn)價(jià)值值形態(tài)的劃劃分，這就就需要房地地產(chǎn)估價(jià)。。另外，對(duì)于于各類房地地產(chǎn)違法行行為，衡量量違法情節(jié)節(jié)輕重的參參考依據(jù)之之一，不僅僅是房地產(chǎn)產(chǎn)的實(shí)物量量，而且應(yīng)應(yīng)考慮房地地產(chǎn)的價(jià)值值量，這也也需要房地地產(chǎn)估價(jià)。。（8）企業(yè)業(yè)合資、合合作、合并并、兼并、、分立、買買賣、租賃賃經(jīng)營、承承包經(jīng)營、、改制、上上市、破產(chǎn)產(chǎn)清算等的的需要。房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)的必要性性以土地、房房屋作價(jià)或或者為條件件進(jìn)行合資資、合作等等情形大量量存在，如如一方出土土地、房屋屋，另一方方出資金、、設(shè)備，然然后依據(jù)一一定比例確確定雙方的的利益分配配；以土地為條條件建住宅宅、辦公樓樓等也時(shí)常常出現(xiàn)，如如在合建房房屋的情況況下，一方方出土地，，另一方出出資金，然然后依據(jù)一一定比例分分配建成的的房屋。在現(xiàn)實(shí)中有有這種情形形：一個(gè)企企業(yè)之所以以兼并另一一個(gè)企業(yè)，，主要的一一個(gè)動(dòng)機(jī)是是看中了被被兼并企業(yè)業(yè)的場(chǎng)地和和房屋，以以取得生產(chǎn)產(chǎn)或生活發(fā)發(fā)展的場(chǎng)所所。所有這這些都需要要對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)的必要性性（9）房地地產(chǎn)管理的的需要中國經(jīng)濟(jì)體體制改革將將過去高度度集權(quán)的計(jì)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，相相應(yīng)的對(duì)于于各類資產(chǎn)產(chǎn)的管理從從過去單純純的實(shí)物管管理轉(zhuǎn)到重重視價(jià)值管管理，即不不僅需要搞搞清楚資產(chǎn)產(chǎn)的實(shí)物量量，更需要要搞清楚資資產(chǎn)的價(jià)值值量。故房地產(chǎn)管管理也不能能僅停留在在有多少數(shù)數(shù)量的土地地和房屋上上，更需要要搞清楚這這些房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)值量量，它們的的增值或貶貶值情況。。這就需要要房地產(chǎn)估估價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)的必要性性（10）其其他方面的的需要現(xiàn)實(shí)中對(duì)房房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)的需要還還有許多方方面，如在在房地產(chǎn)強(qiáng)強(qiáng)制拍賣（（拍賣底價(jià)價(jià)）、抵債債、拆遷補(bǔ)補(bǔ)償、損害害賠償?shù)裙拦纼r(jià)中，往往往出現(xiàn)某某一方對(duì)原原房地產(chǎn)估估價(jià)結(jié)果有有異議，這這就需要對(duì)對(duì)原房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)結(jié)果果進(jìn)行復(fù)核核或鑒定，，所以也需需要房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)。在房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營中中，從房地地產(chǎn)開發(fā)投投資的可行行性研究到到開發(fā)完成成后的房地地產(chǎn)租售等等，也都離離不開房地地產(chǎn)估價(jià)。。有時(shí)還需需要把房地地產(chǎn)的購買買價(jià)格在土土地和建筑筑物之間進(jìn)進(jìn)行分配，，這也需要要房地產(chǎn)估估價(jià)。估價(jià)原則（一）合法法原則（二）最高高最佳使用用原則（三）替代代原則（四）估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)原則則（五）公平平原則估價(jià)原則估價(jià)原則（一）合法法原則合法原則要要求房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以以估價(jià)對(duì)象象的合法權(quán)權(quán)益為前提提進(jìn)行。合法權(quán)益包包括合法產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、合法法使用、合合法處分等等方面：1.在合法法產(chǎn)權(quán)方面面，應(yīng)以房房地產(chǎn)權(quán)屬屬證書和有有關(guān)證件為為依據(jù)?，F(xiàn)現(xiàn)行的土地地權(quán)屬證書書有《國有有土地使用用證》、《《集體土地地所有證》》、《集體體土地使用用證》、《《土地他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)力證明明書》四種種，房屋權(quán)權(quán)屬證書有有《房屋所所有證》、、《房屋共共有權(quán)證》》和《房屋屋他項(xiàng)權(quán)證證》估價(jià)原則三種。統(tǒng)一一的產(chǎn)權(quán)證證書有《房房地產(chǎn)權(quán)證證》、《房房地產(chǎn)共有有權(quán)證》和和《房地產(chǎn)產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證證》三種。。2.在合法法使用方面面，應(yīng)以城城市規(guī)劃、、土地用途途管制等為為依據(jù)。例例如，如果果城市規(guī)劃劃規(guī)定了該該宗土地為為居住用途途，即使從從其坐落位位置、周圍圍環(huán)境等來來看，適合合用作商業(yè)業(yè)用途，但但也必須以以居住用途途為前提來來估價(jià)；除除非申請(qǐng)變變更為商業(yè)業(yè)用途，而而且能夠獲獲得批準(zhǔn)。。3.在合法法處分方面面，應(yīng)以法法律、行政政法規(guī)或合合同（如土土地使用權(quán)權(quán)出讓合同同）等允許許的處分方方式為依據(jù)據(jù)。處分方式包包括買賣、、租賃、抵抵押、典當(dāng)當(dāng)、抵債、、贈(zèng)與等。。估價(jià)原則4.在其其他方面，，評(píng)估出的的價(jià)格必須須符合國家家的價(jià)格政政策。（二）最高高最佳使用用原則最高最佳使使用必須符符合四個(gè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（1））法律上許許可（2））技術(shù)上可可能（3））經(jīng)濟(jì)上可可行（4））價(jià)值最大大化。這些些標(biāo)準(zhǔn)通常常有先后順順序。另外，最高高最佳使用用不是無條條件的最高高最佳使用用，而是在在法律（包包括法律、、行政法規(guī)規(guī)、城市規(guī)規(guī)劃、土地地使用權(quán)出出讓合同等等）許可范范圍內(nèi)的最最高最佳使使用，這也也是合法原原則的要求求。估價(jià)原則最高最佳使使用具體包包括3個(gè)方方面:（1）最佳佳用途（2）最佳規(guī)規(guī)模（3））最佳集約約度。最高最佳使使用應(yīng)把握握三個(gè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)原理：：1.收益遞遞增遞減原原理收益遞增遞遞減原理揭揭示的是兩兩種投入產(chǎn)產(chǎn)出關(guān)系:（1）收益益遞減規(guī)律律（邊際收收益遞減原原理）是在一種投投入量變動(dòng)動(dòng)而其他投投入量固定定的情況下下的投入產(chǎn)產(chǎn)出關(guān)系。。對(duì)于一宗宗土地來說說，表現(xiàn)在在對(duì)該宗土土地的使用用強(qiáng)度（如如建筑層數(shù)數(shù)、建筑高高度、容積積率、建筑筑規(guī)模）超超過一定限限度后，收收益開始下下降。估價(jià)原則（2）規(guī)模模的收益（（規(guī)模報(bào)酬酬規(guī)律）假定以相同同的比例來來增加所有有的投入量量（即規(guī)模模的變化）），則產(chǎn)出出量的變化化有3種可可能：收益益不變、收收益遞增、、收益遞減減。在擴(kuò)大大規(guī)模時(shí)，，一般是先先經(jīng)過一個(gè)個(gè)規(guī)模的收收益遞增階階段，然后后經(jīng)過一個(gè)個(gè)規(guī)模的收收益不變階階段，在經(jīng)經(jīng)過一個(gè)規(guī)規(guī)模的收益益遞減階段段。2.均衡原原理均衡原理是是以房地產(chǎn)產(chǎn)內(nèi)部各構(gòu)構(gòu)成要素的的組合是否否均衡，來來判定是否否為最高最最佳使用。。它也可以幫助助確定最佳佳集約度和和最佳規(guī)模模。估價(jià)原則3.適合原原理適合原理是是以房地產(chǎn)產(chǎn)與其外部部環(huán)境是否否協(xié)調(diào)，來來判定是否否為最高最最佳使用。。它可以幫幫助確定最最佳用途。。（三）替代代原則替代原則要要求房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)結(jié)果果不得明顯顯偏離類似似房地產(chǎn)在在同等條件件下的正常常價(jià)格。類似房地產(chǎn)產(chǎn)是指與估估價(jià)對(duì)象處處在同一供供求范圍內(nèi)內(nèi)，并在用用途、規(guī)模模、檔次、、建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)等方面與與估價(jià)對(duì)象象相同或相相近的房地地產(chǎn)。同一一供求范圍圍是指與估估價(jià)對(duì)象估價(jià)原則具有替代關(guān)關(guān)系，價(jià)格格會(huì)相互影影響的房地地產(chǎn)所處的的區(qū)域范圍圍。替代原則對(duì)對(duì)于具體的的房地產(chǎn)估估價(jià)要求：：（1）如果果附近有若若干相近效效用的房地地產(chǎn)存在著著價(jià)格，則則可以依據(jù)據(jù)替代原則則，由這些些相近效用用的房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)格推推算出估價(jià)價(jià)對(duì)象的價(jià)價(jià)格。（2）不能能孤立的思思考估價(jià)對(duì)對(duì)象的價(jià)格格，要考慮慮相近效用用的房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)格牽牽擎。如：：?jiǎn)尉鸵蛔谧诜康禺a(chǎn)的的估價(jià)結(jié)果果來看似乎乎有道理，，但當(dāng)把它它與其它房房地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格或估價(jià)價(jià)結(jié)果同時(shí)時(shí)拿來看時(shí)時(shí)卻顯得不不合理，沒沒有一個(gè)合合理的價(jià)格格差。估價(jià)原則（四）估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)原則則估價(jià)時(shí)點(diǎn)原原則要求房房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)結(jié)果應(yīng)是是估價(jià)對(duì)象象在估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)時(shí)的客客觀合理價(jià)價(jià)格或價(jià)值值。不同估價(jià)目目的的房地地產(chǎn)估價(jià)，，其估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)與估價(jià)價(jià)所依據(jù)的的估價(jià)對(duì)象象狀況和房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)狀況不同同:1.估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)為過去去的情形，，多出現(xiàn)在在房地產(chǎn)糾糾紛案件中中，特別是是對(duì)估價(jià)結(jié)結(jié)果有爭(zhēng)議議而引發(fā)的的復(fù)核估價(jià)價(jià)。2.估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在在，估價(jià)對(duì)對(duì)象為歷史史狀況下的的情形，多多出現(xiàn)于房房地產(chǎn)損害害賠償案件件中。估價(jià)原則3.估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在在，估價(jià)對(duì)對(duì)象為現(xiàn)實(shí)實(shí)狀況下的的情形，是是估價(jià)中最最常見、最最大量的，，包括在建建工程估價(jià)價(jià)。4.估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在在，估價(jià)對(duì)對(duì)象為未來來狀況下的的情形，如如評(píng)估房地地產(chǎn)的預(yù)售售或預(yù)購價(jià)價(jià)格。5.估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)為未來來的情形，，多出現(xiàn)于于房地產(chǎn)市市場(chǎng)預(yù)測(cè)、、為房地產(chǎn)產(chǎn)投資分析析提供價(jià)值值依據(jù)的情情況中，特特別是預(yù)估估房地產(chǎn)在在未來建成成后的價(jià)值值。在假設(shè)設(shè)開發(fā)法中中，預(yù)計(jì)估估價(jià)對(duì)象開開發(fā)完成后后的價(jià)值就就屬于這種種情況。估價(jià)原則現(xiàn)狀為在建建工程的房房地產(chǎn)，可可能同時(shí)存存在著下列列3種估價(jià)價(jià)：（1）估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)現(xiàn)在，估價(jià)價(jià)對(duì)象為現(xiàn)現(xiàn)實(shí)狀況下下的估價(jià)，，即該在建建工程在現(xiàn)現(xiàn)在這個(gè)樣樣子的價(jià)值值是多少。。（2）估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)現(xiàn)在，估價(jià)價(jià)對(duì)象為未未來狀況下下的估價(jià)，，如該在建建工程經(jīng)過過一段時(shí)間間（如15個(gè)月）后后將建成，，而現(xiàn)在預(yù)預(yù)售或預(yù)購購它的價(jià)值值是多少。。（3）估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)為未未來，估價(jià)價(jià)對(duì)象為未未來狀況下下的估價(jià)，，如該在建建工程經(jīng)過過一段時(shí)間間（如15個(gè)月）后后將建成，，且在建成成時(shí)的價(jià)值值是多少。。估價(jià)原則（五）公平平原則為評(píng)估出公公平合理的的價(jià)值，估估價(jià)人員應(yīng)應(yīng)本著下列列假設(shè)進(jìn)行行估價(jià)：各各方當(dāng)事人人均是理性性的、精明明的。其次次，估價(jià)人人員應(yīng)以各各方當(dāng)事人人的角色或或心態(tài)來考考慮價(jià)格（（又稱“換換位思考””），然后后，估價(jià)人人員再以專專家的身份份來反復(fù)、、精細(xì)的權(quán)權(quán)衡評(píng)估價(jià)價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法市場(chǎng)比較法法成本法收益法假設(shè)開發(fā)法法房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法（一）市場(chǎng)場(chǎng)比較法概念：將估價(jià)對(duì)對(duì)象與在估估價(jià)時(shí)點(diǎn)的的近期有過過交易的類類似房地產(chǎn)產(chǎn)進(jìn)行比較較，對(duì)這些些類似房地地產(chǎn)的成交交價(jià)格作適適當(dāng)?shù)男拚?，以此估估算估價(jià)對(duì)對(duì)象的客觀觀合理價(jià)格格或價(jià)值的的方法。原理：1.替代原原理房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)對(duì)象的未未知價(jià)格可可通過類似似房地產(chǎn)的的已知成交交價(jià)格來求求取。2.大數(shù)定定律大量交易實(shí)實(shí)例成交價(jià)價(jià)格的綜合合結(jié)果可作作為正常市市場(chǎng)價(jià)格的的最佳指標(biāo)標(biāo)。房地產(chǎn)估價(jià)方方法適用對(duì)象：具有交易性性的房地產(chǎn)。。使用條件：在同一供求求范圍內(nèi)存在在著較多的類類似房地產(chǎn)的的交易。步驟：1.搜集交易易案例2.選取可比比實(shí)例3.建立價(jià)格格可比基礎(chǔ)4.進(jìn)行交易易情況修正5.進(jìn)行交易易日期修正6.進(jìn)行房房地產(chǎn)狀況修修正7.求取比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格房地產(chǎn)估價(jià)方方法1.搜集交易易實(shí)例搜集交易實(shí)例例時(shí)，須搜集集的內(nèi)容一般般應(yīng)包括：（1）交易雙雙方的基本情情況和交易目目的；（2）交易實(shí)實(shí)例房地產(chǎn)的的狀況，如坐坐落、用途、、土地狀況、、建筑物狀況況、周圍環(huán)境境、景觀等；；（3）成交日日期；（4）成交價(jià)價(jià)格；（5）付款方方式；（6）交易情情況，如交易易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)擔(dān)方式，有無無隱價(jià)瞞價(jià)、、急賣急買、、人為哄抬、、親友間的交交易等特殊交交易情況。房地產(chǎn)估價(jià)方方法2.選取可比比實(shí)例可比實(shí)例的選選取應(yīng)滿足以以下8點(diǎn)：（1）可比實(shí)實(shí)例所處的地地區(qū)應(yīng)與估價(jià)價(jià)對(duì)象所處的的地區(qū)相同，，或是在同一一供求范圍內(nèi)內(nèi)的類似地區(qū)區(qū)。（2）可比實(shí)實(shí)例的用途應(yīng)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象象的用途相同同。主要分為為:（a）居??；（b）商業(yè)；（（c）辦公；；（d）旅館館；（e）工工業(yè)；（f））農(nóng)業(yè)等。（3）可比實(shí)實(shí)例的建筑結(jié)結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)價(jià)對(duì)象的建筑筑結(jié)構(gòu)相同。。一般分為:（a）鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)；（b）鋼鋼筋混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)；（c））磚混結(jié)構(gòu)；；（d）磚木木結(jié)構(gòu)；（e））簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。。房地產(chǎn)估價(jià)方方法（4）可比實(shí)實(shí)例的規(guī)模應(yīng)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象象的規(guī)模相當(dāng)當(dāng)。（5）可比實(shí)實(shí)例的權(quán)利性性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)價(jià)對(duì)象的權(quán)利利性質(zhì)相同。。（6）可比實(shí)實(shí)例的交易類類型應(yīng)與估價(jià)價(jià)目的吻合。。（7）可比實(shí)實(shí)例的成交日日期應(yīng)與估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)接近。。（8）可比實(shí)實(shí)例的成交價(jià)價(jià)格應(yīng)是正常常成交價(jià)格，，或可修正為為正常成交價(jià)價(jià)格。房地產(chǎn)估價(jià)方方法3.建立價(jià)格格可比基礎(chǔ)（1）統(tǒng)一付付款方式估價(jià)價(jià)格以一一次付清所需需支付的金額額為基準(zhǔn)，將將分期付款的的可比實(shí)例的的成交價(jià)格折折算為在其成成交日期時(shí)一一次付清。（2）統(tǒng)一采采用單價(jià)單價(jià)，通常為為單位面積上上的價(jià)格，其其中土地除了了單價(jià)，還可可為樓面地價(jià)價(jià)。根據(jù)估價(jià)價(jià)對(duì)象的具體體情況，可有有不同的比較較單位。如：倉庫以單單位體積為比比較單位，停停車場(chǎng)以每個(gè)個(gè)車位為比較較單位，旅館館以每個(gè)房間間或床位為比比較單位。房地產(chǎn)估價(jià)方方法（3）統(tǒng)一幣幣種和貨幣單單位（4）統(tǒng)一面面積內(nèi)涵在現(xiàn)實(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)交易中，有有按建筑面積積計(jì)價(jià)，有按按套內(nèi)建筑面面積計(jì)價(jià)，也也有按使用面面積計(jì)價(jià)的。。它們之間的的換算如下：：套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格建筑面積下的價(jià)格=×建筑面積下的價(jià)格=×套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格=×使用面積下的價(jià)格使用面積下的價(jià)格房地產(chǎn)估價(jià)方方法（5）統(tǒng)一面面積單位平方米下的價(jià)價(jià)格=畝下的的價(jià)格÷666.67平方米下的價(jià)價(jià)格=公頃下下的價(jià)格÷10000平方米下的價(jià)價(jià)格=平方英英尺下的價(jià)格格×10.764平方米下的價(jià)價(jià)格=坪下的的價(jià)格×0.303房地產(chǎn)估價(jià)方方法4.交易情況況修正房地產(chǎn)成交價(jià)價(jià)格容易受交交易中一些特特殊因素的影影響，而使其其偏離正常的的市場(chǎng)價(jià)格。。交易中的特特殊因素主要要有下列幾方方面：（1）有利害害關(guān)系人之間間的交易。（2）急于出出售或急于購購買的交易。。（3）交易雙雙方或某一方方對(duì)市場(chǎng)行情情缺乏了解的的交易。（4）交易雙雙方或某一方方有特別動(dòng)機(jī)機(jī)或偏好的交交易。（5）特殊交交易方式的交交易。如拍賣賣、招標(biāo)等。。房地產(chǎn)估價(jià)方方法（6）交易稅稅費(fèi)非正常負(fù)負(fù)擔(dān)的交易。。（7）相鄰房房地產(chǎn)的合并并交易。（8）受債權(quán)權(quán)債務(wù)關(guān)系影影響的交易。。5.交易日期期修正將可比實(shí)例在在其成交日期期時(shí)的價(jià)格調(diào)調(diào)整為在估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)價(jià)格，并將其其作為估價(jià)對(duì)對(duì)象的價(jià)格。。這種調(diào)整稱稱為交易日期期修正。房地產(chǎn)估價(jià)方方法6.房地產(chǎn)狀狀況修正（1）區(qū)位狀狀況修正區(qū)位狀況比較較修正的內(nèi)容容主要包括：：繁華程度、、交通便捷程程度、環(huán)境景景觀、公共設(shè)設(shè)施完備程度度（屬于估價(jià)價(jià)對(duì)象以外的的部分）、臨臨路狀況、朝朝向、樓層等等影響房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的因素素。（2）權(quán)力狀狀況修正權(quán)力狀況比較較修正的內(nèi)容容主要包括：：土地使用年年限、城市規(guī)規(guī)劃限制條件件（如容積率率）等影響房房地產(chǎn)價(jià)格的的因素。房地產(chǎn)估價(jià)方方法（3）實(shí)物狀狀況修正實(shí)物狀況比較較修正的內(nèi)容容，對(duì)于土地地來說，主要要包括：面積積大小、形狀狀、基礎(chǔ)設(shè)施施完備程度（（屬于估價(jià)對(duì)對(duì)象之外的部部分）、土地地平整程度、、地勢(shì)、地質(zhì)質(zhì)水文狀況等等影響房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的因素素；對(duì)于建筑筑物來說，主主要包括：新新舊程度、建建筑規(guī)模、建建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)設(shè)備、裝修、、平面布置、、工程質(zhì)量等等影響房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的因素素。房地產(chǎn)估價(jià)方方法7.求取比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格（1）求取某某個(gè)可比實(shí)例例對(duì)應(yīng)的某個(gè)個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格的的方法a.直接比較較修正公式交易情況修正交易日起修正房地產(chǎn)狀況修正估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格×××=可比實(shí)例價(jià)格×××上式中，交易易情況修正的的分子為100，表示以以正常價(jià)格為為基準(zhǔn)；交易易日修正的分分母為100，表示以成成交日期時(shí)的的價(jià)格為基準(zhǔn)準(zhǔn)；房地產(chǎn)狀狀況修正的分分子為100，表示以估估價(jià)對(duì)象的房房地產(chǎn)狀況為為基準(zhǔn)。房地產(chǎn)估價(jià)方方法b.間接比較較修正公式：：交易情況修正交易日期修正標(biāo)準(zhǔn)化修正房地產(chǎn)狀況修正估價(jià)對(duì)象價(jià)格=可比實(shí)例價(jià)格××××=可比實(shí)例價(jià)格××××上式中，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化修正的分分子為100，表示以標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)的的狀況為基準(zhǔn)準(zhǔn)，分母是可可比實(shí)例房地地產(chǎn)相對(duì)于標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)所所得的分?jǐn)?shù)；；房地產(chǎn)狀況況修正的分母母為100，，表示以標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)房地產(chǎn)的狀狀況為基準(zhǔn)，，分子是估價(jià)價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)產(chǎn)相對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)房地產(chǎn)所得得的分?jǐn)?shù)。房地產(chǎn)估價(jià)方方法（2）將多個(gè)個(gè)可比實(shí)例對(duì)對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格綜合成一一個(gè)最終比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格的方法法。a.平均數(shù)①簡(jiǎn)單算術(shù)平平均數(shù)把修正出的各各個(gè)價(jià)格直接接相加，再除除以這些價(jià)格格的個(gè)數(shù)，所所得的數(shù)即為為綜合出的一一個(gè)價(jià)格。②加權(quán)算術(shù)平平均數(shù)把修正出的各各個(gè)價(jià)格綜合合成一個(gè)價(jià)格格時(shí)，考慮到到每個(gè)價(jià)格的的重要程度不不同，先賦予予每個(gè)價(jià)格不不同的權(quán)數(shù)，，然后綜合出出一個(gè)價(jià)格。。房地產(chǎn)估價(jià)方方法b.中位數(shù)把修正出的各各個(gè)價(jià)格按從從低到高或從從高到低的順順序排列，當(dāng)當(dāng)項(xiàng)數(shù)為奇數(shù)數(shù)時(shí)，位于正正中間位置的的那個(gè)價(jià)格為為綜合出的一一個(gè)價(jià)格；當(dāng)當(dāng)項(xiàng)數(shù)為偶數(shù)數(shù)時(shí)，位于正正中間位置的的那兩個(gè)價(jià)格格的簡(jiǎn)單算術(shù)術(shù)平均數(shù)為綜綜合出的一個(gè)個(gè)價(jià)格。c.眾數(shù)眾數(shù)是一組數(shù)數(shù)值中出現(xiàn)次次數(shù)最多的數(shù)數(shù)值。d.其他方法法如分別去掉一一個(gè)最高的價(jià)價(jià)格和一個(gè)最最低的價(jià)格，，將余下的簡(jiǎn)簡(jiǎn)單算術(shù)平均均。房地產(chǎn)估價(jià)方方法例：為評(píng)估某某寫字樓2002年10月1日的正正常市場(chǎng)價(jià)格格，在該寫字字樓附近地區(qū)區(qū)調(diào)查選取了了A、B、C三宗類似寫寫字樓的交易易實(shí)例，有關(guān)關(guān)資料見表可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C成交價(jià)格5000（元/m2）600（美元/m2）5500（元/m2）成交日期2002年1月1日2002年3月1日2002年7月1日交易情況+2%+5%－3%房地產(chǎn)狀況－8%－4%+6%房地產(chǎn)估價(jià)方方法在表的交易情情況中，正（（負(fù)）值表示示可比實(shí)例的的成交價(jià)格高高（低）于其其正常價(jià)格的的幅度；房地地產(chǎn)狀況中，，正（負(fù)）值值表示可比實(shí)實(shí)例的房地產(chǎn)產(chǎn)狀況優(yōu)（劣劣）于估價(jià)對(duì)對(duì)象的房地產(chǎn)產(chǎn)狀況導(dǎo)致的的價(jià)格差異幅幅度。另假設(shè)設(shè)人民幣與美美元的市場(chǎng)匯匯價(jià)2002年3月1日日為1：8.5，2002年10月月1日為1：：8.3；該該類寫字樓以以人民幣為基基準(zhǔn)的市場(chǎng)價(jià)價(jià)格2002年1月1日日至2002年2月1日日基本保持不不變，2002年2月1日至2002年5月1日平均每月月比上月下降降1%，以后后平均每月比比上月上升0.5%。試試?yán)蒙鲜鲑Y資料估算該寫寫字樓2002年10月月1日的正常常市場(chǎng)價(jià)格。。估算該寫字樓樓2002年年10月1日日的正常市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格如下：：1.計(jì)算公公式:比準(zhǔn)價(jià)格=可可比實(shí)例價(jià)格格×交易情況況修正系數(shù)××交易日期修修正系數(shù)×房房地產(chǎn)狀況修修正系數(shù)2.比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格：A=5000××(1－1%)3×(1+5%)5×=6598.33(元/m2)房地產(chǎn)估價(jià)方方法3.比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格：4.比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格：5.將上述述三個(gè)比準(zhǔn)價(jià)價(jià)格的簡(jiǎn)單算算術(shù)平均數(shù)作作為比較法的的估算結(jié)果，，則：估計(jì)對(duì)象價(jià)格格（單價(jià)）=（6598.33+6328.88+6192.31））÷3=6373.17（元元/m2）B=600×8.5××(1－1%)2×(1+0.5%)5×=6328.88（元/m2）C=5500××(1+0.5%)3×=6192.31（元/m2）房地產(chǎn)估價(jià)方方法（二）成本法法1.概念：成本法是求求取估價(jià)對(duì)象象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)時(shí)的重新構(gòu)構(gòu)建價(jià)格，然然后扣除折舊舊，以此估算算估價(jià)對(duì)象的的客觀合理價(jià)價(jià)格或價(jià)值的的方法。2.理論依依據(jù)：（1）從賣方方的角度來看看：是生產(chǎn)費(fèi)用用價(jià)值論，即即賣方愿意接接受的最低價(jià)價(jià)格，不能低低于他為開發(fā)發(fā)建造該房地地產(chǎn)已花費(fèi)的的代價(jià)。（2）從買方方的角度來看看：是替代原理理，即買房愿愿意支付的最最高價(jià)格，不不能高于他所所預(yù)計(jì)的重新新開發(fā)建造該該房地產(chǎn)所需需花費(fèi)的代價(jià)價(jià)。房地產(chǎn)估價(jià)方方法3.適用的的對(duì)象：只要是新近開開發(fā)建造、計(jì)計(jì)劃開發(fā)建造造或者可以假假設(shè)重新開發(fā)發(fā)建造的房地地產(chǎn)，都可以以采用成本法法估價(jià)。成本本法特別適用用于那些既無無收益又很少少發(fā)生交易的的房地產(chǎn)的估估價(jià)，如學(xué)校校、圖書館、、體育場(chǎng)館、、醫(yī)院、政府府辦公樓、軍軍隊(duì)營房、公公園等公用、、公益房地產(chǎn)產(chǎn)，以及化化工廠、鋼鐵鐵廠、發(fā)電廠廠、油田、碼碼頭、機(jī)場(chǎng)等等有獨(dú)特設(shè)計(jì)計(jì)或只針對(duì)個(gè)個(gè)別用戶的特特殊需要而開開發(fā)建造的房房地產(chǎn)。單純純建筑物的估估價(jià)通常也是是采用成本法法。另外，成成本法也適用用于市場(chǎng)不完完善或狹小市市場(chǎng)上無法運(yùn)運(yùn)用比較法估估價(jià)的房地產(chǎn)產(chǎn)。在房地產(chǎn)產(chǎn)保險(xiǎn)（包括括投保和理賠賠）及其他損損害賠償中。。通常也是采采用成本法估估價(jià)。房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)方方法法運(yùn)用用成成本本法法估估價(jià)價(jià)值值得得注注意意的的是是：：在在現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)中中，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的價(jià)價(jià)格格直直接接取取決決于于其其效效用用，，而而非非花花費(fèi)費(fèi)的的成成本本，，成成本本的的增增減減一一定定要要對(duì)對(duì)效效用用有有所所作作用用才才能能形形成成價(jià)價(jià)格格；；換換一一個(gè)個(gè)角角度度講講，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)成成本本的的增增加加并并不不一一定定能能增增加加其其價(jià)價(jià)值值，，投投入入的的成成本本不不多多也也不不一一定定說說明明其其價(jià)價(jià)值值不不高高。。4.成成本本法法的的操操作作步步驟驟（1））搜搜集集有有關(guān)關(guān)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的成成本本、、稅稅費(fèi)費(fèi)、、利利潤潤等等資資料料；；（2））估估算算重重新新購購建建價(jià)價(jià)格格；；（3））估估算算折折舊舊；；（4））求求取取積積算算價(jià)價(jià)格格。。房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)方方法法（1））搜搜集集有有關(guān)關(guān)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的成成本本、、稅稅費(fèi)費(fèi)、、利利潤潤等等資資料料房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格通通常常由由下下列列6大大項(xiàng)項(xiàng)構(gòu)構(gòu)成成：：①土土地地取取得得成成本本根據(jù)據(jù)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)取取得得土土地地的的途途徑徑分分為為下下列列3種種：：a.通通過過征征用用農(nóng)農(nóng)地地取取得得的的，，土土地地取取得得成成本本包包括括農(nóng)農(nóng)地地征征用用費(fèi)費(fèi)和和土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓金金等等。。b.通通過過在在城城市市中中進(jìn)進(jìn)行行房房屋屋拆拆遷遷取取得得的的，，土土地地取取得得成成本本包包括括城城市市房房屋屋拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償安安置置費(fèi)費(fèi)和和土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓金金等等；；c.通通過過在在市市場(chǎng)場(chǎng)上上：：““購購買買””取取得得的的，，如如購購買買政政府府出出讓讓或或其其他他開開發(fā)發(fā)商商轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的已已完完成成征征用用拆拆遷遷的的熟熟地地，，土土地地取取得得成成本本包包括括購購買買土土地地的的價(jià)價(jià)款款和和在在購購買買時(shí)時(shí)應(yīng)應(yīng)買買方方繳繳納納的的稅稅費(fèi)費(fèi)（（如如房地產(chǎn)估估價(jià)方法法交易手續(xù)續(xù)費(fèi)、契契稅）等等。②開發(fā)成成本在實(shí)際中中主要包包括下列列幾項(xiàng)：：a.勘察察設(shè)計(jì)和和前期工工程費(fèi)，，包括可可行性研研究、規(guī)規(guī)劃、勘勘察、設(shè)設(shè)計(jì)及““三通一一平”等等工程前前期所發(fā)發(fā)生的費(fèi)費(fèi)用；b.基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)費(fèi)，，包括所所需的道道路、給給水、排排水、電電力、通通訊、燃燃?xì)?、熱熱力等的的建設(shè)費(fèi)費(fèi)用；c.建筑筑安裝工工程費(fèi)，，包括建建造房屋屋及附屬屬工程所所發(fā)生的的土建費(fèi)費(fèi)和安裝裝費(fèi)；d.公共共配套設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)費(fèi)，包包括所需需的非營營業(yè)性的的公共配配套設(shè)施施的建設(shè)設(shè)費(fèi)用；；房地產(chǎn)估估價(jià)方法法e.開發(fā)發(fā)過程中中的稅費(fèi)費(fèi)。③管理費(fèi)費(fèi)用包括開發(fā)發(fā)商的人人員工資資、辦公公費(fèi)、差差旅費(fèi)等等。④投資利利息包括土地地取得成成本、開開發(fā)成本本和管理理費(fèi)用的的利息，，無論他他們的來來源是借借貸資金金還是自自有資金金，都應(yīng)應(yīng)計(jì)算利利息。⑤銷售稅稅費(fèi)a.銷售售費(fèi)用（（包括廣廣告宣傳傳、銷售售代理費(fèi)費(fèi)）b.銷售售稅金及及附加（（包括營營業(yè)稅、、城市維維護(hù)建設(shè)設(shè)稅和教教育費(fèi)附附加）房地產(chǎn)估估價(jià)方法法c.其他他銷售稅稅費(fèi)（包包括應(yīng)由由賣方負(fù)負(fù)擔(dān)的交交易手續(xù)續(xù)等）。。⑥開發(fā)利利潤估算開發(fā)發(fā)利潤應(yīng)應(yīng)掌握下下列幾點(diǎn)點(diǎn)：a.開發(fā)發(fā)利潤是是所得稅稅前的，，即開發(fā)發(fā)利潤=開發(fā)完完成后的的房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值－－土地取取得成本本－開發(fā)發(fā)成本－－管理費(fèi)費(fèi)用－投投資利息息－銷售售稅費(fèi)。。b.開發(fā)發(fā)利潤是是在正常常條件下下開發(fā)商商所能獲獲得的平平均潤。。c.開發(fā)發(fā)利潤是是按一定定基數(shù)乘乘以同一一市場(chǎng)上上類似房房地開發(fā)發(fā)項(xiàng)目所所要求的的相應(yīng)平平均利潤潤率來計(jì)計(jì)算。房地產(chǎn)估估價(jià)方法法（2）估估算重新新購建價(jià)價(jià)格重新購建建價(jià)格是是假設(shè)在在估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)重新新取得或或重新開開發(fā)、重重新建造造全新狀狀況的估估價(jià)對(duì)象象所需的的一切合合理、必必要的費(fèi)費(fèi)用、稅稅金和應(yīng)應(yīng)得的利利潤之和和。（3）估估算折舊舊估價(jià)上的的折舊是是各種原原因所造造成的價(jià)價(jià)值損失失，是建建筑物在在估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)時(shí)的的市場(chǎng)價(jià)價(jià)值與其其重新購購建價(jià)格格之間的的差額。。考慮建筑筑物的折折舊包括括3個(gè)方方面：a.物質(zhì)質(zhì)折舊（自然經(jīng)經(jīng)過的老老朽、正正常使用用的磨損損、意外外的破壞壞損毀、、延遲維維修的損損壞殘存存）房地產(chǎn)估估價(jià)方法法b.功能能折舊是指由于于消費(fèi)觀觀念變更更，規(guī)劃劃設(shè)計(jì)更更新、技技術(shù)進(jìn)步步等原因因?qū)е陆ńㄖ镌谠诠δ芊椒矫娴南嘞鄬?duì)殘缺缺、落后后或不適適用所造造成的其其價(jià)值損損失。c.經(jīng)濟(jì)濟(jì)折舊是指建筑筑物本身身以外的的各種不不利因素素所造成成的其價(jià)價(jià)值損失失，包括括供給過過量、需需求不足足、自然然環(huán)境惡惡化、噪噪音、空空氣污染染、交通通擁擠、、城市規(guī)規(guī)劃改變變、政府府規(guī)劃變變化等。。房地產(chǎn)估估價(jià)方法法（4）求求取積算算價(jià)格積算價(jià)格格=重新新購建價(jià)價(jià)格－折折舊上述公式式可運(yùn)用用于下列列3類估估價(jià)對(duì)象象：①新開發(fā)發(fā)的土地地；②新建建的房房地產(chǎn)產(chǎn)（此此處指指房地地、建建筑物物兩種種情況況）；；③舊的的房地地產(chǎn)（（此處處指房房地、、建筑筑物兩兩種情情況））。新開發(fā)發(fā)土地地價(jià)格格=取取得待待開發(fā)發(fā)土地地的成成本+土地地開發(fā)發(fā)成本本+管管理費(fèi)費(fèi)用+投資資利息息+銷銷售稅稅費(fèi)+開發(fā)發(fā)利潤潤房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法法例：某某宗房房地產(chǎn)產(chǎn)的土土地總總面積積為1000m2，是10年年前通通過征征用農(nóng)農(nóng)地取取得的的，當(dāng)當(dāng)時(shí)平平均每每畝花花費(fèi)18萬萬元，，現(xiàn)時(shí)時(shí)重新新取得得該類類土地地每平平方米米需要要620元元；地地上建建筑物物的總總建筑筑面積積為2000m2，是8年前前建成成交付付使用用的，，當(dāng)時(shí)時(shí)的建建筑造造價(jià)為為每平平方米米建筑筑面積積600元元，現(xiàn)現(xiàn)時(shí)建建造同同類建建筑物物每平平方米米建筑筑需要要1200元，，估計(jì)計(jì)該建建筑有有八成成新。。試選選用所所給資資料估估算該該宗房房地產(chǎn)產(chǎn)的現(xiàn)現(xiàn)時(shí)總總價(jià)和和單價(jià)價(jià)。該題主主要是是注意意重新新構(gòu)建建價(jià)格格應(yīng)為為估計(jì)計(jì)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)時(shí)的的。在在弄清清了此此問題題的基基礎(chǔ)上上，該該宗房房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)價(jià)格估估算如如下：：土地現(xiàn)現(xiàn)值=620××1000=620000（（元））建筑物物現(xiàn)值值=1200××2000×80%=1920000（元元）估價(jià)對(duì)對(duì)象的的現(xiàn)時(shí)時(shí)總價(jià)價(jià)=620000+1920000=2540000（（元））估價(jià)對(duì)對(duì)象的的現(xiàn)時(shí)時(shí)單價(jià)價(jià)=2540000÷2000=1270（元元/m2）房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法法（三））收益益法1.理理論論依據(jù)據(jù)：預(yù)期原原理2.適適用用的對(duì)對(duì)象：：由收益益或有有潛在在收益益的房房地產(chǎn)產(chǎn)。3.收收益益法的的操作作步驟驟：（1））搜集集有關(guān)關(guān)房地地產(chǎn)收收入和和費(fèi)用用的資資料；；（2））估算算潛在在毛收收入；；（3））估算算有效效毛收收入；；（4））估算算運(yùn)營營費(fèi)用用；（5））估算算凈收收益；；（6））選用用適當(dāng)當(dāng)?shù)馁Y資本化化率或或折現(xiàn)現(xiàn)率；；（7））選用用適宜宜的收收益法法計(jì)算算公式式求出出收益益價(jià)格格。房地產(chǎn)產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法法4.相相關(guān)關(guān)概念念潛在毛毛收入入：假定房房地產(chǎn)產(chǎn)在充充分利利用、、無空空置狀狀況下下可獲獲得的的收入入。有效毛毛收入入：由潛在在毛收收入扣扣除空空置、、拖欠欠租金金（延延遲支支付租租金和和不付付租金金）以以及其其他原原因造造成的的收入入損失失后所所得到到的收收入。。運(yùn)營費(fèi)費(fèi)用：：維持房房地產(chǎn)產(chǎn)正常常生產(chǎn)產(chǎn)、經(jīng)經(jīng)營或或使用用必須須支付付的費(fèi)費(fèi)用及及歸屬屬于其其他資資本或或經(jīng)營營的收收益。。運(yùn)營費(fèi)用率率：運(yùn)營費(fèi)用與與有效毛收收入之比。。實(shí)際收益：：在現(xiàn)狀下實(shí)實(shí)際取得的的收益，一一般來說它它不能用于于估價(jià)。收益乘數(shù)：：房地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格除以其其某種年收收益所得的的倍數(shù)。房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法5.收益益法估價(jià)時(shí)時(shí)常用的估估價(jià)公式：：1.房地產(chǎn)價(jià)格=2.資本化率=5.收益乘數(shù)=（一）估價(jià)價(jià)中的公式式轉(zhuǎn)換3.房地地產(chǎn)凈收益益=房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格×資資本化率4.房地地產(chǎn)價(jià)格=房地產(chǎn)收收益×收益益乘數(shù)房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法（二）已知知收益與所所求價(jià)格直直接對(duì)應(yīng)下下的估價(jià)土地價(jià)格=建筑物價(jià)格=房地價(jià)格=1.由土土地收益求求取土地價(jià)價(jià)格2.由建建筑物收益益求取建筑筑物價(jià)格3.由房房地收益求求取房地價(jià)價(jià)格房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法（三）已知知收益與所所求價(jià)格不不直接對(duì)應(yīng)應(yīng)下的估價(jià)價(jià)1.由房房地收益單單獨(dú)求取土土地價(jià)格（1）土地價(jià)格=（3）土地價(jià)格=建筑物價(jià)格（2）土地價(jià)格=房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法2.由房房地收益單單獨(dú)求取建建筑物價(jià)格格（1）建筑物價(jià)格=（3）建筑物價(jià)格=土地價(jià)格（2）建筑物價(jià)格=房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法例1：某旅旅館需要估估價(jià)，據(jù)調(diào)調(diào)查，該旅旅館共有300張床床位，平均均每張床位位每天向客客人實(shí)收50元，年年平均空房房率為30%，該旅旅館營業(yè)平平均每月花花費(fèi)14萬萬元；當(dāng)?shù)氐赝瑱n次旅旅館一般床床價(jià)為每床床每天45元，年平平均空房率率為20%，正常營營業(yè)每月總總費(fèi)用平均均占每月總總收入的30%；該該類房地產(chǎn)產(chǎn)的資本化化率為10%。試選選用所給資資料估算該該旅館的價(jià)價(jià)值。①年有效效毛收入=300××45×365×（（1－20%）=394.20（萬元元）②年運(yùn)營營費(fèi)用=394.2×30%=118.26（（萬元）③年凈收收益=394.2－－118.26=275.94（萬元元）④旅館價(jià)價(jià)值=275.94÷10%=2759.4（（萬元）房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法例2：（一）估價(jià)價(jià)對(duì)象概況況：本估價(jià)對(duì)象象是一座出出租的寫字字樓；土地地總面積12000m2；建筑物層層數(shù)為地上上22層、、地下2層層，建筑結(jié)結(jié)構(gòu)為鋼筋筋混凝土結(jié)結(jié)構(gòu)；土地地使用權(quán)年年限為50年，從1996年年5月15日起計(jì)。。（二）估價(jià)價(jià)要求：需要評(píng)估該該寫字樓2001年年5月15日的購買買價(jià)格。（三）估計(jì)計(jì)過程：1.選擇擇估價(jià)方法法。該宗房地產(chǎn)產(chǎn)是出租的的寫字樓，，為收益性性房地產(chǎn)，，適用收益益法估價(jià)，，故選用收收益法。因因其收益年年限為有限限年，故具具體選用的的收益法公公式為：房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法V=2.搜集集有關(guān)資料料。通過調(diào)查研研究，搜集集的有關(guān)資資料如下:（1）租金金按凈使用用面積計(jì)。?？晒┏鲎庾獾膬羰褂糜妹娣e總計(jì)計(jì)為31200m2，占總建筑筑面積的60%，其其余部分為為大廳、公公共過道、、樓梯、電電梯、公共共衛(wèi)生間、、大樓管理理人員用房房、設(shè)備用用房等占用用的面積。。（2）租金金平均每月月每平方米米35元。。（3）空房房率年平均均為10%，即出租租率年平均均為90%。（4）建筑筑物原值5500萬萬元。（5）家具具設(shè)備原值值500萬萬元。房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法（6）經(jīng)常常費(fèi)平均每每月10萬萬元，包括括人員工資資、水電、、空調(diào)、維維修、清潔潔、保安等等費(fèi)用。（7）房產(chǎn)產(chǎn)稅按建筑筑物原值減減扣30%后的余值值的1.2%繳納（（每年）。。（8）其他他稅費(fèi)約為為月總收入入的6%（（每月）。。3.估算算年有效毛毛收入。年有效毛收收入=31200××35×12×90%=1179.36（（萬元）4.估算算年運(yùn)營費(fèi)費(fèi)用。（1）經(jīng)常常費(fèi)：年經(jīng)常費(fèi)=10×12=120（萬元元）房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法年家具設(shè)備的折舊費(fèi)==48（萬元）（2）房產(chǎn)產(chǎn)稅：年房產(chǎn)稅=5500×（1－－30%））×1.2%=46（萬元））（3）家具具設(shè)備折舊舊費(fèi)：采用用直線折舊舊法計(jì)算每每年家具設(shè)設(shè)備的折舊舊費(fèi)。家具具設(shè)備的經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽命推推定平均為為10年，，殘值率為為4%。（4）其他他稅費(fèi)：年其他稅費(fèi)費(fèi)=31200×35×90%×6%×12=70.76（萬元元）（5）年運(yùn)運(yùn)營費(fèi)用：：年運(yùn)營費(fèi)用用=（1））+（2））+（3））+（4））=284.76（（萬元）房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法5.計(jì)算算年凈收益益。年凈收益=年有效毛毛收入－年年運(yùn)營費(fèi)用用=1179.36－－284.76=894.6（萬元元）6.確定定資本化率率。資本化率確確定為10%。7.計(jì)算算房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格。計(jì)算公式為為：v=上述公式中中的n值為為50減5等于45（因?yàn)?996年年5月15日到2001年5月15日日為5年，，此后的收收益年限為為45年））。則：房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法V==8823.27（萬元））（四）估價(jià)價(jià)結(jié)果：根據(jù)計(jì)算結(jié)結(jié)果，并參參考估價(jià)人人員的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，確定本本估價(jià)對(duì)象象2001年5月15日的購購買總價(jià)為為8823萬元，約約合每平方方米建筑面面積1696.7元元。房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法（四）假設(shè)設(shè)開發(fā)法1.定義義：假設(shè)開發(fā)是是求取估價(jià)價(jià)對(duì)象未來來開發(fā)完成成后的價(jià)值值，減去未未來的正常常開發(fā)成本本、稅費(fèi)和和利潤等，，以此估算算估價(jià)對(duì)象象的客觀合合理價(jià)格或或價(jià)值的方方法。2.理論論依據(jù)：預(yù)期原理假設(shè)開發(fā)法法在形式上上是評(píng)估新新建房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的成成本法的倒倒算法。兩兩者的主要要區(qū)別是：：成本法中中的土地價(jià)價(jià)格為已知知，需要求求取的是開開發(fā)完成后后的房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格；假假設(shè)開發(fā)法法中開發(fā)完完成后的房房地產(chǎn)價(jià)格格已事先通通過預(yù)測(cè)得得到，需要要求取的是是土地價(jià)格格。通常估估算的是一一次性的價(jià)價(jià)格剩余。。房地產(chǎn)估價(jià)價(jià)方法3.使用用的對(duì)象：：假設(shè)開發(fā)法法適用于具具有投資開開發(fā)或再開開發(fā)潛力的的房地產(chǎn)的的估價(jià)，如如待開發(fā)的的土地（包包括生地、、毛地、熟熟地）、在在建工程、、可裝修改改造或可改改變用途的的舊房（包包括裝修、、改建、擴(kuò)擴(kuò)建，如果果是重建就就屬于毛地地的范疇））。4.操操作作步步驟驟：：（1））調(diào)調(diào)查查待待開開發(fā)發(fā)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的基基本本情情況況；；（2））選選擇擇最最佳佳的的開開發(fā)發(fā)利利用用方方式式；；（3））估估計(jì)計(jì)開開發(fā)發(fā)經(jīng)經(jīng)營營期期；；（4））預(yù)預(yù)測(cè)測(cè)開開發(fā)發(fā)完完成成后后的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)值值；；（5））估估算算開開發(fā)發(fā)成成本本、、管管理理費(fèi)費(fèi)用用、、投投資資利利息息、、銷銷售售稅稅費(fèi)費(fèi)、、開開發(fā)發(fā)利利潤潤及及投投資資者者購購買買待待開開發(fā)發(fā)房房地地產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)應(yīng)負(fù)負(fù)擔(dān)擔(dān)的的稅稅費(fèi)費(fèi)；；（6））進(jìn)進(jìn)行行具具體體計(jì)計(jì)算算，，求求出出待待開開發(fā)發(fā)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的價(jià)價(jià)值值。。房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)方方法法5.假假設(shè)設(shè)開開發(fā)發(fā)法法最最基基本本的的公公式式為為：：待開開發(fā)發(fā)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的價(jià)價(jià)值值=開開發(fā)發(fā)完完成成后后的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)值值－－開開發(fā)發(fā)成成本本－－管管理理費(fèi)費(fèi)用用－－投投資資利利息息－－銷銷售售稅稅費(fèi)費(fèi)－－開開發(fā)發(fā)利利潤潤－－投投資資者者購購買買待待開開發(fā)發(fā)房房地地產(chǎn)產(chǎn)應(yīng)應(yīng)負(fù)負(fù)擔(dān)擔(dān)的的稅稅費(fèi)費(fèi)例1：：有有一一成成片片荒荒地地需需要要估估價(jià)價(jià)。。獲獲知知該該成成片片荒荒地地的的面面積積為為2平平方方公公里里，，適適宜宜進(jìn)進(jìn)行行““五五通通一一平平””的的開開發(fā)發(fā)后后分分塊塊有有償償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓；；可可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓土土地地面面積積的的比比率率為為60%；；附附近近地地區(qū)區(qū)與與之之位位置置相相當(dāng)當(dāng)?shù)牡摹啊靶⌒K塊””““五五通通一一平平””熟熟地地的的單單價(jià)價(jià)為為2.5億億元元；；貸貸款款年年利利率率為為10%；；投投資資利利潤潤率率為為15%；；當(dāng)當(dāng)?shù)氐赝镣恋氐剞D(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓中中賣賣方方需需要要繳繳納納的的稅稅費(fèi)費(fèi)為為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓價(jià)價(jià)格格的的6%，，買買方方需需要要繳繳納納的的稅稅費(fèi)費(fèi)為為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓價(jià)價(jià)格格的的4%。。試試用用傳傳統(tǒng)統(tǒng)方方法法估估算算該該成成片片荒荒地地的的總總價(jià)價(jià)和和單單價(jià)價(jià)。。房地地產(chǎn)產(chǎn)估估價(jià)價(jià)方方法法1.設(shè)設(shè)該該成成片片荒荒地地的的總總價(jià)價(jià)為為V。。2.該該成成片片荒荒地地開開發(fā)發(fā)完完成成后后的的總總價(jià)價(jià)值值=800××2000000××60%=9.6（（億億元元））3.開開發(fā)發(fā)成成本本和和管管理理費(fèi)費(fèi)用用等等的的總總額額=2.5××2=5（（億億元元））4.投投資資利利息息總總額額=(V+V××4%)××［［(1+10%)3－1］］+5××［［(1+10%)1.5－1］］=0.344V+0.768（億元元）5.轉(zhuǎn)讓稅稅費(fèi)總額=9.6×6%=0.576（億元））6.開發(fā)利利潤總額=(V+V×4%+5)××15%=0.156V+0.75（億元））7.購買該該成片荒地的的稅費(fèi)總額=V×4%=0.04V（億元）房地產(chǎn)估價(jià)方方法8.V=9.6－5－－(0.344V+0.768)－－0.576－(0.156V+0.75)－－0.04VV=1.627（億元））故：荒地總價(jià)價(jià)=1.627（億元））荒地單價(jià)=81.35（（元/m2）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)評(píng)估考試題：1.購買商商品房前應(yīng)注注意查驗(yàn)開發(fā)發(fā)上的哪些方方面（證件））。15分2.為什么么投資房地產(chǎn)產(chǎn)可以避稅。。15分3.簡(jiǎn)述收收益還原法進(jìn)進(jìn)行估價(jià)的原原理。20分4.依據(jù)房房地產(chǎn)投資的的特性，簡(jiǎn)述述從事房地產(chǎn)產(chǎn)投資應(yīng)采取取的對(duì)策。30分5.試述學(xué)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)理理論的體會(huì)和和希望。20分9