第十章

房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析

要把握影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，首先在觀念上應(yīng)具備以下4點(diǎn)認(rèn)識(shí)：一、各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的：有的因素降低房地產(chǎn)的價(jià)格，有的因素則提高房地產(chǎn)的價(jià)格。但是，同一影響因素影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向，對(duì)不同類型的房地產(chǎn)可能是不同的。二、各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的。三.各種影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素與房地產(chǎn)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的。四.

某些影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響可以用計(jì)算公式或數(shù)學(xué)模型來(lái)度量，但更多的影響因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響是無(wú)形的，雖然可以感覺(jué)到，卻難以用數(shù)學(xué)公式表達(dá)出來(lái)。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素分為以下9類：①自身因素②環(huán)境因素③人口因素④經(jīng)濟(jì)因素⑤社會(huì)因素⑥行政因素⑦心理因素⑧國(guó)際因素⑨其他因素第一節(jié)

自身因素

所謂自身因素，是指那些反映房地產(chǎn)本身的實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位狀況的因素。房地產(chǎn)自身狀況的好壞，直接關(guān)系到其價(jià)格的高低。一、位置 房地產(chǎn)位置優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。即自然地理位置與社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置之別。二、肥力肥力，又稱土地肥沃程度，是土地提供植物生長(zhǎng)、繁殖所需營(yíng)養(yǎng)的能力。

三、地質(zhì)條件地質(zhì)條件決定著土地的承載力。土地的承載力是指土地可負(fù)荷物品的能力，特別是指在保證地基穩(wěn)定的條件下，建筑物的沉降量不超過(guò)允許值的地基承載力。四、地形、地勢(shì)地形是指同一塊土地內(nèi)的地面起伏狀況。地勢(shì)是指本土地與相鄰?fù)恋氐母叩完P(guān)系，特別是與相鄰道路的高低關(guān)系。五、土地面積和形狀地價(jià)與土地面積大小的關(guān)系是可變。土地形狀是否規(guī)則，對(duì)地價(jià)也是由一定的影響。

六、日照、風(fēng)向、降水量、天然周期性災(zāi)害考慮因素：向陽(yáng)、背陽(yáng)、上風(fēng)地區(qū)、下風(fēng)地區(qū)、降水量與地勢(shì)高低的關(guān)系等七、建筑物外觀形象及其他建筑物外觀形象包括建筑式樣、風(fēng)格色調(diào)等，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響。另外，建筑物的朝向、平面布置、功能、質(zhì)量等因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格均有較大影響。第二節(jié)

環(huán)境因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的環(huán)境因素，是指那些對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素。1、聲覺(jué)環(huán)境2、大氣環(huán)境3、水文環(huán)境4、視覺(jué)環(huán)境5、衛(wèi)生環(huán)境第三節(jié)

人口因素房地產(chǎn)的需求主體是人，人的數(shù)量、素質(zhì)、構(gòu)成等狀況，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有很大影響。1、人口數(shù)量2、人口素質(zhì)3、家庭人口規(guī)模-------是指全社會(huì)或某一地區(qū)的家庭平均人口。第四節(jié)

經(jīng)濟(jì)因素一、經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般定義包括：物質(zhì)福利的改善，尤其是對(duì)那些收入最低者來(lái)說(shuō)；根除貧困，以及與此相關(guān)的文盲、疾病和過(guò)早死亡；改變投入與產(chǎn)出的構(gòu)成等二、物價(jià)相同點(diǎn)：不同點(diǎn)： 結(jié)論：從一段較長(zhǎng)時(shí)期來(lái)看，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率和國(guó)民收入的增長(zhǎng)率。三、居居民收收入居民收收入的的真正正增加加（非非名義義增加加），，意味味著人人們的的生活活水平平將隨隨之提提高，，其居居住與與活動(dòng)動(dòng)所需需的空空間會(huì)會(huì)擴(kuò)大大，從從而會(huì)會(huì)增加加對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)的需需求，，導(dǎo)致致房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的的上漲漲。①衣食食都較較困難難的低低收入入者的的收入入增加加②中等等收入入者的的收入入增加加③高收收入者者的收收入增增加所謂邊邊際消消費(fèi)趨趨向，，是指指收入入每增增加一一個(gè)單單位所所引起起的消消費(fèi)變變化。。第五節(jié)節(jié)社會(huì)因因素1、政政治安安定狀狀況，，是指指不同同政治治觀點(diǎn)點(diǎn)的黨黨派、、團(tuán)體體的沖沖突情情況，，現(xiàn)行行政權(quán)權(quán)的穩(wěn)穩(wěn)固程程度等等。2、社社會(huì)治治安程程度，，是指指小偷偷、搶搶劫、、強(qiáng)奸奸、綁綁架、、殺人人等方方面的的刑事事犯罪罪情況況。3、房房地產(chǎn)產(chǎn)投機(jī)機(jī)一般意意義上上的經(jīng)經(jīng)濟(jì)投投機(jī)，，是指指一種種買或或賣的的活動(dòng)動(dòng)，其其目的的是在在價(jià)格格有變變動(dòng)時(shí)時(shí)，通通過(guò)買買進(jìn)或或賣出出賺取取利潤(rùn)潤(rùn)。房地產(chǎn)產(chǎn)投機(jī)機(jī)是一一種經(jīng)經(jīng)濟(jì)投投機(jī)，，它是是利用用房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的的漲落落變化化，通通過(guò)在在不同同時(shí)期期買進(jìn)進(jìn)或賣賣出房房地產(chǎn)產(chǎn)，從從差價(jià)價(jià)中獲獲取利利潤(rùn)的的行為為。房地產(chǎn)產(chǎn)投機(jī)機(jī)對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的影影響可可能出出現(xiàn)3種情情況：：①引起起房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格上上漲②引起起房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格下下跌③其著著穩(wěn)定定房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的的作用用4、城城市化化城市化化，又又稱城城鎮(zhèn)化化、都都市化化、，，是當(dāng)當(dāng)今重重要的的社會(huì)會(huì)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)現(xiàn)象之之一。。綜合合不同同學(xué)科科，歸歸納出出其四四種含含義：：①城市市對(duì)農(nóng)農(nóng)村影影響的的傳播播過(guò)程程②全社社會(huì)人人口接接受城城市文文化的的過(guò)程程③人口口集中中的過(guò)過(guò)程，，包括括集中中點(diǎn)的的增加加和每每個(gè)集集中點(diǎn)點(diǎn)的擴(kuò)擴(kuò)大④城市市人口口占全全社會(huì)會(huì)人口口比例例提高高的過(guò)過(guò)程第六節(jié)節(jié)行政因因素影響房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的行行政因因素，，是指指那些些影響響房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的的制度度、政政策、、法律律法規(guī)規(guī)、行行政措措施的的方面面的因因素。。主要體體現(xiàn)在在以下下幾個(gè)個(gè)方面面：1、房房地產(chǎn)產(chǎn)制度度房地產(chǎn)產(chǎn)制度度對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的影影響也也許是是最大大的。。2、房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格政策策房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格政策策是指指政府府對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格高低低的態(tài)態(tài)度以以及采采取的的干預(yù)預(yù)方式式、措措施等等。3、行行政隸隸屬變變更4、特特殊政政策5、城城市發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略、、城市市規(guī)劃劃、土土地利利用規(guī)規(guī)劃6、稅稅收政政策7、交交通管管制房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格政策策抽象象看可可分為為兩類類：一一類是是高價(jià)價(jià)政策策，一一類是是低價(jià)價(jià)政策策。抑制房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的措措施主主要有有：①制制定最最高限限價(jià)，，規(guī)定定房地地產(chǎn)交交易是是不得得突破破此價(jià)價(jià)格②制制定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)價(jià)格，，作為為房地地產(chǎn)交交易時(shí)時(shí)的參參考③政府府在房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格高漲漲是拋拋出一一定量量的房房地產(chǎn)產(chǎn)，特特別是是通過(guò)過(guò)土地地供應(yīng)應(yīng)，以以增加加房地地產(chǎn)的的供給給，從從而平平抑房房地產(chǎn)產(chǎn)的價(jià)價(jià)格④征收收房地地產(chǎn)交交易稅稅或增增值稅稅⑤建立立一套套房地地產(chǎn)交交易管管理制制度第七節(jié)節(jié)心理理因素素影響房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的心心理因因素主主要有有以下下幾個(gè)個(gè)：①購(gòu)買買或出出售心心態(tài)②個(gè)人人欣賞賞趣味味（偏偏好））③時(shí)尚尚風(fēng)氣氣④接近近名家家住宅宅心理理⑤講究究風(fēng)水水或吉吉祥號(hào)號(hào)碼，，如講講究門門牌號(hào)號(hào)碼、、樓層層數(shù)字字等第八節(jié)節(jié)國(guó)國(guó)際因因素1、世世界經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀狀況2、軍軍事沖沖突狀狀況3、政政治對(duì)對(duì)立狀狀況4、國(guó)國(guó)際競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)狀狀況第九節(jié)節(jié)其他因因素影響房房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的因因素除除了上上面列列舉的的八大大類之之外，，還有有一些些其它它因素素，如如某些些重要要政治治人物物的健健康與與生死死狀況況，有有時(shí)人人們預(yù)預(yù)期其其會(huì)影影響時(shí)時(shí)局，，從而而影響響房地地產(chǎn)價(jià)價(jià)格的的漲落落。共有的的房地地產(chǎn)，，如果果共有有人較較多，，對(duì)于于房地地產(chǎn)的的維護(hù)護(hù)、修修繕、、處分分等很很難達(dá)達(dá)成共共識(shí)，，部分分共有有人如如果不不堪其其煩而而轉(zhuǎn)讓讓其在在共有有的房房地產(chǎn)產(chǎn)中享享有的的份額額，這這時(shí)的的成交交價(jià)格格奪回回低于于正常常價(jià)格格。主要網(wǎng)網(wǎng)站：：9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。11:56:5711:56:5711:5612/31/202211:56:57AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2211:56:5711:56Dec-2231-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。11:56:5711:56:5711:56Saturday,December31,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。12月月-2212月月-2211:56:5711:56:57December31,202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)發(fā)，舊國(guó)見青青山。。31十二月月202211:56:57上午午11:56:5712月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月2211:56上上午12月-2211:56December31,202216、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2022/12/3111:56:5711:56:5731December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時(shí)時(shí)，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點(diǎn)點(diǎn)的射線線向前。。。11:56:57上上午11:56上上午11:56:5712月-229、沒(méi)沒(méi)有有失失敗敗，，只只有有暫暫時(shí)時(shí)停停止止成成功功！！。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒(méi)有有。。。11:56:5711:56:5711:5612/31/202211:56:57AM11、成功就就是日復(fù)復(fù)一日那那一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積積累。。。12月-2211:56:5711:56Dec-2231-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對(duì)圓滿滿，留一份份不足，可可得無(wú)限完完美。。11:56:5711:56:5711:56Saturday,December31,202213、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。12月-2212月-2211:56:5711:56:57December31,202214、意志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。31十二二月202211:56:57上上午11:56:5712月-2215、楚塞塞三湘湘接，，荊門門九派派通。。。。十二月月2211:56上上午12月月-2211:56December31,202216、少少年年十十五五二二十十時(shí)時(shí)，，步步行行奪奪得得胡胡馬馬騎騎。。。。2022/12/3111:56:5711:56:5731December202217、空山新雨雨后，天氣氣晚來(lái)秋。。。11:56:57上上午11:56上午11:56:5712月-229、楊楊柳柳散散和和風(fēng)風(fēng)，，青青山山澹澹吾吾慮慮。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、閱讀一一切好書書如同和和過(guò)去最最杰出的的人談話話。11:56:5711:56:5711:5612/31/202211:56:57AM11、越越是是沒(méi)沒(méi)有有本本領(lǐng)領(lǐng)的的就就越越加加自自命命不不凡凡。。12月月-2211:56:5811:56Dec-2231-Dec-2212、越是無(wú)能的的人，越喜歡歡挑剔別人的的錯(cuò)兒。11:56:5811: