2019年土地估價師《土地估價實務》試題及答案（卷三）.《基本農(nóng)田保護條例》屬于（）。A.法律B.行政法規(guī)C.政府規(guī)章D.部門規(guī)章答案：B解析：《基本農(nóng)田保護條例》屬于行政法規(guī)。.拍賣活動中，屬于要約的行為是（）。A.拍賣公告B.競買人提出公開報價C.拍賣人同意競買人參與報價D.競買人與拍賣人簽訂書面合同答案：B解析：拍賣公告屬于要約邀請，拍賣人同意競買人參與報價屬于承諾。競買人提出公開報價，屬于要約的行為。.甲房地產(chǎn)開發(fā)公司取得一居住用地使用權后2年未動工開發(fā)，國家依法將其收回，并改為商業(yè)用地出讓給乙房地產(chǎn)開發(fā)公司。乙房地產(chǎn)開發(fā)公司取得該土地使用權的最高年限為（）年。A.38B.40C.68D.70答案：B解析：商業(yè)用地土地使用權法定最高出讓年限為40年。不應考慮甲房地產(chǎn)開發(fā)公司的“2年未動工開發(fā)”時間。.下列用地中，必須辦理土地使用權出讓手續(xù)的是（）。A.軍隊干休所用地B.國家機關用地C.孤兒院用地D.學校經(jīng)營性用地答案：D解析：下列建設用地可由有批準權的人民政府依法批準劃撥;(1)國家機關用地和軍事用地；(2)城市基礎設施和公益事業(yè)用地；(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；(4)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。.土地使用權出讓金由()。A.轉(zhuǎn)讓方繳納B.受讓方繳納C.轉(zhuǎn)讓方和受讓方各繳納一半D.轉(zhuǎn)讓方與受讓方協(xié)商繳納答案：B解析：土地使用權出讓金是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。.商品住宅用地不能采取()方式出讓。A.掛牌出讓B.招標C.拍賣D.協(xié)議答案：D解析：《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》(國土資源部令第39號)規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。.根據(jù)國家供地政策，建設用地項目分類不包括()。A.國家鼓勵類B.國家限制類C.國家重點建設類D.國家禁止類答案：C解析：依據(jù)國家的有關規(guī)定，對于不同類別的項目，有不同的供地政策。一般分為以下三類：(1)國家鼓勵類項目一一可以供地，甚至要積極供地。（2）國家限制類項目一一限制供地。（3）國家禁止類項目——禁止供地。.在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍外，單獨選址的建設項目使用土地的，建設單位應當向土地所在地的（）提出用地申請。A.市、縣人民政府B.市、縣人民政府規(guī)劃行政主管部門C.市、縣人民政府建設行政主管部門D.市、縣人民政府國土資源行政主管部門答案：D解析：在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設用地范圍外，單獨選址的建設項目使用土地的，建設單位應當向土地所在地的市、縣人民政府土地行政主管部門提出用地申請。.以出讓方式設立建設用地使用權的，當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同，并應當向登記機構(gòu)申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自（）時設立。A.合同訂立B.合同生效C.登記D.批準答案：C解析：《物權法》第一百三十九條規(guī)定，設立建設用地使用權的，應當向登記機構(gòu)申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構(gòu)應當向建設用地使用權人發(fā)放建設用地使用權證書。.《物權法》規(guī)定，宅基地因（）等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。A.突發(fā)性事件B.不可抗力C.政府公共行為口.自然災害答案：D解析：《物權法》第一百五十四條規(guī)定，宅基地因自然災害等原因滅失的，宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民，應當重新分配宅基地。.A公司因生產(chǎn)建設需要取得了一幅國有土地的使用權，可土地使用權取得后，該投資計劃被股東大會否決。公司欲改變該幅土地的用途，為此，它必須()。A.取得出讓方的同意，并相應補交土地使用權的出讓金取得出讓方的同意,簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議C.取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意,并對土地使用權出讓金作相應的調(diào)整D.取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調(diào)整土地使用權出讓金答案：D解析：參見《城市房地產(chǎn)管理法》第17條。土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調(diào)整土地使用出讓金。由于土地()的特性，對一塊土地的利用，常常同時產(chǎn)生兩個以上用途的競爭，并可以從一種用途轉(zhuǎn)換到另一種用途。土地經(jīng)濟供給的稀缺性土地用途的多樣性土地用途變更的困難性土地增值性標準答案：b解析：土地用途的多樣性。土地具有多種用途，既可作工業(yè)用地，又可作居住用地、商業(yè)用地等。由于這一特性，對一塊土地的利用，常常同時產(chǎn)生兩個以上用途的競爭，并可以從一種用途轉(zhuǎn)換到另一種用途。2、按照現(xiàn)行分類，殯葬場所用地屬于()。A.公共建筑用地B.公用設施用地C.商服用地D.特殊用地標準答案：d解 析：特殊用地是指軍事設施、涉外、宗教、監(jiān)教、墓地等用地。墓葬地指陵園、墓地、殯葬場所及附屬設施用地。3、下列不屬于土地自然特性的是()。土地面積的有限性土地位置的固定性土地經(jīng)濟供給的稀缺性土地永續(xù)利用的相對性標準答案：c解 析：土地經(jīng)濟供給的稀缺性，是土地的經(jīng)濟特性。4、一般說來，只要規(guī)劃允許，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO用地較為容易，但要使建設用地轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)用地，則較為困難。這表明了建設用地的()特點。A.承載性B.土地利用逆轉(zhuǎn)相對困難C.非生態(tài)利用性D.土地利用的集約性標準答案：b解析：土地利用逆轉(zhuǎn)相對困難。一般說來，只要規(guī)劃允許，農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO用地較為容易，但要使建設用地轉(zhuǎn)變?yōu)檗r(nóng)用地，則較為困難。5、下列不屬于劃撥國有土地使用權特點的是()。A.須經(jīng)縣級以上人民政府依法批準B.無償取得的或者繳納補償、安置等費用后取得C.有使用期限限制D.沒有使用期限限制標準答案：c解析：劃撥國有土地使用權是土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，無償取得的或者繳納補償、安置等費用后取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權。6、下列關于出讓國有土地使用權，說法錯誤的是()。A.出讓國有土地使用權人在出讓土地使用權期限內(nèi)，依法對土地享有占有權、使用權、收益權和部分處分權B.出讓國有土地使用權人如需改變用途，應當征得出讓方的同意，經(jīng)主管部門和城市規(guī)劃部門批準，依照有關規(guī)定重新簽訂土地使用權出讓合同，調(diào)整土地使用權出讓金，并辦理登記手續(xù)。C.出讓國有土地使用權轉(zhuǎn)讓后，受讓人土地使用權的期限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限D(zhuǎn).出讓國有土地使用權出租出租期限不得超過出讓合同規(guī)定的期限標準答案：c解析：出讓國有土地使用權轉(zhuǎn)讓后，受讓人土地使用權的期限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。7、租賃期限()個月以上的國有土地租賃，應當由土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。A.1B.2C.3D.6標準答案：d解析：租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應當由土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。8、王某購買李某在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的住宅一處，該住宅土地使用權已使用23年，按照國家國有土地使用權出讓年限規(guī)定，王某購買的該住宅使用年限只有()年。A、23B.47C.50D.70標準答案：b解析：根據(jù)“以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！弊≌恋厥褂脵喑鲎尯贤s定的使用年限為70年，70年-23年=47年。9、下列不屬于土地管理特征的是()。土地管理的主體行為具有國家行為特征土地管理的客體是土地，以及土地利用中產(chǎn)生的人與人、人與地、地與地之間的關系土地管理中，要綜合運用行政、經(jīng)濟、法律、技術等方法管理土地D.土地管理不具有鮮明的階級性，其目的和特點也不受社會環(huán)境的制約，特別不受社會制度、土地制度的制約標準答案：d解析：土地管理具有鮮明的階級性，其目的和特點受社會環(huán)境的制約，特別受社會制度、土地制度的制約10、土地管理的基礎是()。A.地價管理B.地籍管理C.土地執(zhí)法監(jiān)察D.農(nóng)地用途管制標準答案：b解 析：地籍管理是土地管理的基礎。1、采用收益還原法進行地價評估時，所考慮的經(jīng)營費用不同于會計的成本費用，如前者不包括()。A.職工工資B.改擴建費用C.房屋火災保險D.維修費用標準答案：b解析：根據(jù)企業(yè)經(jīng)營費用的計算，可知道費用包括原料費、運輸費、折舊費、工資、稅金、應攤提費用以及其他應扣除的費用，那么其中是沒有改擴建費用的。2、在收益還原法中，可以直接用于評估土地價格的是()A.實際收益B.客觀純收益C.實際純收益D.實際總收益標準答案：b解 析：根據(jù)收益還原法，總收益的計算方法，可知道土地的收益分為客觀純收益和實際收益，計算時應當計算客觀純收益。3、若土地年純收益不變、土地還原率不變且大于零，則無限年期土地使用權的價格計算公式為()。A.P=a/r[1—l/(1+r)n]B.P=a/rC.P=a/(r±s)D.P=a/r±b/r2標準答案：b解析：根據(jù)土地年純收益不變土地還原率不變且大于零，土地使用年期無限的土地價格計算公式為：P=a/r式中：P——土地價格；a 土地純收益；r——土地還原率。可知答案為B.P=a/r4、收益還原法不適宜用于評估()用地。A.商業(yè)B.寫字樓C.酒店D.學校標準答案：d解析：根據(jù)收益還原法的適用范圍，學校、公園等公益用地屬于沒有收益得不動產(chǎn)，不適合用收益還原法進行計算。5、房地出租中，()的費用計算與房屋重置價無關。A.管理費B.維修費C.保險費D.房屋折舊費標準答案：a解析：管理費是年租金得2%-5%，與房屋重置價無關。6、一宗土地，目前的純收益為80萬元，還原率為6%，若未來各年的純收益將在上一年的基礎上增加l萬元，該土地無限年的收益價格最接近于()萬元。A.1350B.1533C.1611D.1722標準答案：c解析：1.土地使用年期無限時的計算公式P=a/r±b/r2式中：P、a、r含義同前;b——純收益的等差級數(shù)遞增或遞減的數(shù)額，如純收益第一年為a,則第二年為a±b，第三年為a±2b，第n年為a士(n—1)b。公式中符號，當純收益按等差級數(shù)遞增時取加號，遞減時取減號。應當是P=a/r+b/r2，帶入公式計算可得P=80/6%+1/6%2=1611元。7、收益還原法是在估算土地在未來每年預期()的基礎上計算的。A.經(jīng)營收益B.總收益C.總費用與總收益之和D.純收益標準答案：d解 析：根據(jù)收益還原法的原理，應當是每年預期的純收益。8、收益還原法考慮的總費用是指為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的經(jīng)營費用與()費用。A.評估B.計C.資本D.建筑標準答案：d解 析：產(chǎn)生收益包括房地產(chǎn)貢獻、經(jīng)營貢獻、資本貢獻，所以為創(chuàng)造收益所投入的直接必要的經(jīng)營費用與資本費用。9、評估別墅等獨立居住用地，一般應首選()。A.市場比較法B.收益還原法C.成本逼近法D.剩余法標準答案：A解 析:根據(jù)市場比較法適用的范圍，只要有交易案例就可以。它收益不好計算，首選用市場比較法。成本逼近法、剩余法是在交易案例較少時采用的情況。10、采用收益還原法評估地役權價格時，所確定的土地還原利率一般比出讓土地使用權還原利率高出()。A.0.5個百分點左右個百分點左右C.2個百分點左右D.標準未規(guī)定標準答案：b解析：根據(jù)土地還原利率的規(guī)定，應當是B.1個百分點左右。1.既屬于一般因素、區(qū)域因素，又屬于個別因素的是()。A.環(huán)境因素B.宗地基礎設施條件C.城市規(guī)劃限制D.土地使用年限.計算主次干道影響距離一般采用公式()。A.d=2s/1B.d=s/2C.d=s/1D.d=2s1.土地估價時，可根據(jù)整個不動產(chǎn)價格及其他構(gòu)成部分的價格，采用()估算土地價格。A.收益還原法B.市場比較法C.剩余法D.成本逼近法.預期收益原則可以在()估價方法中得以應用。A.成本法和剩余法B.剩余法C.模型估價法D.剩余法和收益還原法.在土地分等中，與土地質(zhì)量呈負相關關系的因子有()。A.區(qū)域人口密度B.區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地C.城鎮(zhèn)商業(yè)活動強度D.城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出效果.決定城市土地利用價值的重要因素是()。A.經(jīng)濟發(fā)展狀況B.交通狀況及通達度C.人口密度D.區(qū)位.城鎮(zhèn)土地分等的對象是()A,城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍的所有土地及城鎮(zhèn)附近的獨立工礦等用地B.土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍內(nèi)的所有土地C.城市市區(qū)、建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)土地D.城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍的土地.對權重確定的方法中的因素成對比較法描述不正確的是()。A.將因素兩兩之間都進行比較B.某一因素權重有可能是零C.為使結(jié)果更準確，可結(jié)合特爾斐測定法D.可在因素集合中設置一虛擬目標.在城鎮(zhèn)土地定級中，某市級商服中心的市級、區(qū)級、小區(qū)級商服功能對某評價單元均有影響，影響分值分別為15、10、20，但同時又受另一區(qū)級中心的區(qū)級功能和小區(qū)級商服功能影響，影響分值分別為12、21，則對應上述兩個商服中心，該評價單元的商服繁華度作用分值為()。A.33B.45C.48D.78.已知某因子與土地質(zhì)量等呈負相關，其指標值為80,已知該因子指標的極限高值和極限低值分別為130和20.則采用極值標準化進行標準化后得到的指標值為（）。A.45.5B.53.3C.54.5D.61.5答案：BBDCBDCBCA1、《國家賠償法》規(guī)定，再審改判無罪的，（）為賠償義務機關。A.作出拘留決定的機關B.作出逮捕決定的機關C.作出改判的再審人民法院D.作出原生效判決的人民法院標準答案：d解析：審改判無罪的，作出原生效判決的人民法院為賠償義務機關。2、《國土資源聽證規(guī)定》規(guī)定，行政處罰聽證的時限為）個工作日。A.3B.5C.7D.10標準答案：a解 析：行政處罰聽證的時限為3個工作日。3、《國土資源行政復議規(guī)定》規(guī)定，復議機關收到行政復議中請后，復議人員應當填寫收案登記表，注明收案時間、申請人、被中請人、復議請求等內(nèi)容，并在()個工作日內(nèi)對復議申請進行審查。A.5B.7C.10D.20標準答案：a解析：復議機關收到行政復議申請后，復議人員應當填寫收案登記表，注明收案時間、申請人、被申請人、復議請求等內(nèi)容，并在五個工作日內(nèi)對復議申請進行審查。4、《國土資源信訪規(guī)定》規(guī)定，信訪人對國土資源管理部門的復查意見不服的，可以自收到《國土資源信訪事項復查意見書》之日起()日內(nèi)，向復查機關的同級人民政府或者上一級國土資源管理部門請求復核。A.5B.10C.15D.30標準答案：d解析：信訪人對國土資源管理部門的復查意見不服的，可以自收到《國土資源信訪事項復查意見書》之日起三十日內(nèi)，向復查機關的同級人民政府或者上一級國土資源管理部門請求復核。5、《國家土地管理局關于土地使用權抵押登記有關問題的通知》規(guī)定，土地使用權抵押權的合法憑證是()。A.《土地他項權利證明書》B.《集體土地所有證》C.《集體土地使用證》D.《國有土地使用證》標準答案：a解析：土地使用權抵押權的合法憑證是《土地他項權利證明書》，《國有土地使用證》、《集體土地所有證》和《集體土地使用證》不作為抵押權法律憑證，抵押權人不得扣押抵押土地的土地證書。6、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，違反本條例規(guī)定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價()以下的罰款。A.1%B.2%C.3%D.5%標準答案：b解析：違反本條例規(guī)定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2%以下的罰款。7、拆遷人是()。A.房屋行政主管部門B.專門從事房屋拆遷的單位C.規(guī)劃行政主管部門D.取得房屋拆遷許可證的單位標準答案：d解析：拆遷人是指取得房屋拆遷許可證的單位。8、《中華人民共和國草原法》規(guī)定，臨時占用草原的期限不得超過()年，并不得在臨時占用的草原上修建永久性建筑物、構(gòu)筑物。A.2B.3C.5D.6標準答案：a解析：臨時占用草原的期限不得超過二年，并不得在臨時占用的草原上修建永久性建筑物、構(gòu)筑物。9、國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等九部門《關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》規(guī)定，為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足()年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。A.1B.2C.3D.5標準答案：d解析：國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等九部門《關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》規(guī)定，為進一步抑制投機和投資性購房需求，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅。1、下面對土地估價描述不正確的是()。A.土地估價依據(jù)的理論和方法，與機器、設備、建筑物等估價所依據(jù)的理論與方法并不完全一致B.同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價百倍，也可以使之無人問津，這是土地估價必須考慮的經(jīng)濟因素對地價產(chǎn)生深刻的影響C.同樣一塊土地，其價格的高低與土地權利狀況密切相關，不同的權利可能導致價格相差很大D.土地估價必須充分占有土地市場資料，把握土地市場的過去、現(xiàn)在和未來標準答案：B解 析：同一塊土地，規(guī)劃可使之一夜之間身價百倍，也可以使之無人問津，這是土地估價必須考慮的政府土地政策對地價產(chǎn)生深刻的影響2、土地價格水平由同一供需圈內(nèi)具有()的替代性土地的價格所決定。A.相同區(qū)域B.相同性質(zhì)C.相同級別D.相同用途標準答案：b解析：土地估價中的替代原則可概括如下：土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定。3、土地估價涉及的供需原則并不以()為基礎。(2002年真題)A.替代原則B.預期收益原則C.變動原則D.競爭原則標準答案：a解 析：供需原則是以預期收益原則及變動原則和競爭原則為基礎的。4、貢獻原則是關于部分()的應用。A.競爭和超額利潤原則B.報酬遞增、遞減原則C.變動原則D.預期收益原則標準答案：b解析：貢獻原則是關于部分收益遞增遞減原則的應用，也是收益還原法和剩余法估價的基礎。5、收益還原法可用于()。A.評估土地價格B.評估房產(chǎn)價格C.評估不動產(chǎn)價格D.評估承租土地使用權價格標準答案：a,b,c,d解析：根據(jù)收益還原法的適用范圍，可以知道ABC，是正確答案，評估承租土地使用權價格也應當是收益還原法，相當于一定年期的評估土地價格。6、采用收益還原法進行地價評估時，房地產(chǎn)總收益的來源主要包括()。土地租金B(yǎng).房地出租的租金C.房屋折舊費D.利息標準答案：a,b,d解 析:根據(jù)收益還原法的總收益計算方法，可知道土地租金、房地出租的租金，利息也應當計算到總收益里面。7、計算房地出租的總費用應包括()。A.管理費B.維修費C.房屋折舊費口.空房損失費E.保險費標準答案：a,b,c,e解 析：根據(jù)房地出租的總費用應包括管理費、維修費、房屋折舊費、保險費。8、估價要考慮()等因素對土地收益的影響。A.社會經(jīng)濟發(fā)展土地利用方式土地預期收益土地利用政策E.地塊大小標準答案：a,b,c,d解析：土地估價就是估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎上，根據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式，土地預期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權利狀態(tài)下某一時點的價格的過程。9、替代原則可以在()估價方法中得以應用。(2002年真題)A.路線地價法B.市場比較法C.基準地價系數(shù)修正法D.收益還原法標準答案：a,b,c,d解析：市場比較法是直接進行比較計算土地價格，通過選取交易案例與待估地塊進行比較來確定待估地塊價格，路線地價法是根據(jù)替代原則制定路線價和修正系數(shù)表來計算土地價格。某地塊的價格，如有替代可能，則可迅速確定與該地塊產(chǎn)生同等純收益的其他地塊的投資額和價格，這是收益還原法的應用?；鶞实貎r評估是先評定土地使用價值，進行分等定級，把土地條件基本一致的土地歸為同一等級，在此基礎上再測算其平均價格;而基準地價系數(shù)修正法評估宗地價格時，則是在基準地價基礎上，通過待估宗地條件與區(qū)域內(nèi)一般條件的比較，對基準地價進行系數(shù)修正，評估出宗地價格。由此可以看出，這實際上都是替代原則在基準地價系數(shù)修正法中的具體運用。10、土地估價中的替代原則是指土地價格水平()。A.由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定B.由最了解市場行情的買賣者按市場交易案例相互比較后所決定C.可通過比較地塊的條件和使用價值來確定D.根據(jù)過去實際收益的高低來確定標準答案：a,b,c解 析：土地估價中的替代原則可概括如下：.土地價格水平由具有相同性質(zhì)的替代性土地的價格所決定；.土地價格水平是由最了解市場行情的買賣者按市場的交易案例相互比較后所決定的價格；.土地價格可通過比較地塊的條件及使用價值來確定。.影響不動產(chǎn)價格的行政因素中，（A）直接影響著地價水平。A.土地制度B.住房制度C.不動產(chǎn)價格政策D.稅收政策2.政府抑制不動產(chǎn)價格的措施不包括（C）。A.制定最高限價B.制定標準價格C.控制土地供應量D.建立并完善不動產(chǎn)交易管理制度3.下列不屬于影響不動產(chǎn)價格心理因素的內(nèi)容是（A）。A.價格預期和購買心態(tài)B.欣賞趣味C.時尚風氣D.價值觀的變化4.采用收益還原法進行地價評估時，所考慮的經(jīng)營費用不同于會計的成本費用，如前者不包括（B）。A.職工工資B.改擴建費用C.房屋火災保險D.維修費用5.適用于數(shù)據(jù)資料不足，不可測因素較多情況的方法為（A）。A.德爾菲法B.相關性分析法C.回歸分析法D.聚類分析法.預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起（）個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。A.三B.六C.九D.十二答案：A解析：預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。.下列不屬于建設用地的特點的是（）。A.承載性與非生態(tài)利用性B.土地利用逆轉(zhuǎn)相對容易C.土地利用的集約性D.無限性與再生性答案：B解析：建設用地的特點中，土地利用逆轉(zhuǎn)相對困難。.下列關于合同履行的表述中，正確的是（）。A.當事人對價款或報酬沒有約定的可終止履行合同.當事人對履行地點約定不明確的，可隨意選擇履行地點C.當事人對履行期限約定不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間D.當事人對履行費用約定不明確的，履行費用應由當事人共同承擔答案：C解析：價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行；依法應當執(zhí)行政府定價或者政府指導價的，按照規(guī)定履行。履行地點不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動產(chǎn)的，在不動產(chǎn)所在地履行;其他標的，在履行義務一方所在地履行。履行費用的負擔不明確的，由履行義務一方負擔。鄭某與吳某在抵押合同中約定，若鄭某在債務履行期屆滿時不能清償吳某的債務，則作為抵押物的房屋的所有權轉(zhuǎn)移為吳某所有。該約定的效力為（）。A.有效B.無效C.效力待定D.可變更答案：B解析：《物權法》第186條規(guī)定，“抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權人所有?！边@是關于禁止流押的規(guī)定?！稉７ㄈ舾蓡栴}解釋》第57條也規(guī)定，當事人在抵押合同中約定，債務履行期屆滿抵押權人未受清償時，抵押物的所有權轉(zhuǎn)移為債權人所有的內(nèi)容無效，但所約定內(nèi)容的無效不影響抵押合同其他部分內(nèi)容的效力。10.2009年7月11日，經(jīng)B縣土地管理部門查處，C房地產(chǎn)開發(fā)公司非法轉(zhuǎn)讓土地行為，且有非法所得120萬元，根據(jù)《土地管理法實施條例》，B縣土地管理部門可以對C房地產(chǎn)開發(fā)公司處以()萬元以下的罰款。A.10B.30C.60D.120答案：C解析：對買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，《中華人民共和國土地管理法實施條例》第三十八條規(guī)定，處以罰款的，罰款額為非法所得的百分之五十以下。非法所得120萬元X50%=60萬元1.既屬于一般因素、區(qū)域因素，又屬于個別因素的是()。A.環(huán)境因素B.宗地基礎設施條件C.城市規(guī)劃限制D.土地使用年限.計算主次干道影響距離一般采用公式()。A.d=2s/1B.d=s/2C.d=s/1D.d=2s1.土地估價時，可根據(jù)整個不動產(chǎn)價格及其他構(gòu)成部分的價格，采用()估算土地價格。A.收益還原法B.市場比較法C.剩余法D.成本逼近法.預期收益原則可以在()估價方法中得以應用。A.成本法和剩余法B.剩余法C.模型估價法D.剩余法和收益還原法.在土地分等中，與土地質(zhì)量呈負相關關系的因子有()。A.區(qū)域人口密度B.區(qū)域農(nóng)業(yè)人口人均耕地C.城鎮(zhèn)商業(yè)活動強度D.城鎮(zhèn)非農(nóng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出效果.決定城市土地利用價值的重要因素是()。A.經(jīng)濟發(fā)展狀況B.交通狀況及通達度C.人口密度D.區(qū)位.城鎮(zhèn)土地分等的對象是()A,城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍的所有土地及城鎮(zhèn)附近的獨立工礦等用地B.土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設用地范圍內(nèi)的所有土地C.城市市區(qū)、建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)土地D.城鎮(zhèn)建成區(qū)和近郊區(qū)范圍的土地.對權重確定的方法中的因素成對比較法描述不正確的是()。A.將因素兩兩之間都進行比較.某一因素權重有可能是零C.為使結(jié)果更準確，可結(jié)合特爾斐測定法D.可在因素集合中設置一虛擬目標在城鎮(zhèn)土地定級中，某市級商服中心的市級、區(qū)級、小區(qū)級商服功能對某評價單元均有影響，影響分值分別為15、10、20，但同時又受另一區(qū)級中心的區(qū)級功能和小區(qū)級商服功能影響，影響分值分別為12、21，則對應上述兩個商服中心，該評價單元的商服繁華度作用分值為()。A.33B.45C.48D.78.已知某因子與土地質(zhì)量等呈負相關，其指標值為80，已知該因子指標的極限高值和極限低值分別為130和20.則采用極值標準化進行標準化后得到的指標值為()。A.45.5B.53.3C.54.5D.61.5答案：BBDCBDCBCA.影響不動產(chǎn)價格的行政因素中，（A）直接影響著地價水平。A.土地制度B.住房制度C.不動產(chǎn)價格政策D.稅收政策2.政府抑制不動產(chǎn)價格的措施不包括（C）。A.制定最高限價B.制定標準價格C.控制土地供應量D.建立并完善不動產(chǎn)交易管理制度3.下列不屬于影響不動產(chǎn)價格心理因素的內(nèi)容是（A）。A.價格預期和購買心態(tài)B.欣賞趣味C.時尚風氣D.價值觀的變化4.采用收益還原法進行地價評估時，所考慮的經(jīng)營費用不同于會計的成本費用，如前者不包括（B）。A.職工工資B.改擴建費用C.房屋火災保險D.維修費用5.適用于數(shù)據(jù)資料不足，不可測因素較多情況的方法為（A）。A.德爾菲法B.相關性分析法C.回歸分析法D.聚類分析法.預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起（）個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。A.三B.六C.九D.十二答案：A解析：預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。.下列不屬于建設用地的特點的是（）。A.承載性與非生態(tài)利用性B.土地利用逆轉(zhuǎn)相對容易C.土地利用的集約性D.無限性與再生性答案：B解析：建設用地的特點中，土地利用逆轉(zhuǎn)相對困難。.下列關于合同履行的表述中，正確的是（）。A.當事人對價款或報酬沒有約定的可終止履行合同.當事人對履行地點約定不明確的，可隨意選擇履行地點C.當事人對履行期限約定不明確的，債務人可以隨時履行，債權人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間D.當事人對履行費用約定不明確的，履行費用應由當事人共同承擔答案：C解析：價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行；依法應當執(zhí)行政府定價或者政府指導價的，按照規(guī)定履行。履行地點不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動產(chǎn)的，在不動產(chǎn)所在地履行;其他標的，在履行義務一方所在地履行。履行費用的負擔不明確的，由履行義務一