2017年陜西省房地產估價師制度與政策：貸款支持保障性住房建設試點考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為18分0鐘，總分10分0，60分及格。一、單項選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項中，只有 1個事最符合題意）1、某宗房地產的總價值為 5000萬元，其總地價為 2000萬元，總建筑面積為10000m2。甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為 90萬□,□□□□□□□□□ 200m2。按土地價值進行分攤，口占有的土地份額為（） 口A．1%B．1.5%C．2%D．2.5%2、價格指數(shù)中如果是以上一時期作為基期的，稱為。A：前期價格指數(shù)B：定基價格指數(shù)C：長期價格指數(shù)D：環(huán)比價格指數(shù)E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、市場調查中的 __，即通過收集初步的數(shù)據(jù)提示問題的真正性質，從而提出一些推測和新想法。A口試探性調查B口描述性調查C口因果性調查D口階段性調查4、因土地權利人發(fā)生改變，或者因土地權利人姓名或者名稱、地址和土地用途□□□□□□□□□□□□□,□□□A：土地初始登記B：土地變更登記C：土地總登記D：土地注銷登記E：執(zhí)行層的組織協(xié)調5、業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起 __日內，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會、議事規(guī)則、 業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、 縣人民政府房地產行政主管部門備案。A．15B．30C．45D．606、已知某投資項目折現(xiàn)率為 11%時，凈現(xiàn)值為 1700萬□,□□□□ 12%時，凈現(xiàn)值為 -870萬元。則該投資項目的內部收益率是。 （2005年試題）A：11.12%B：11.36%C：11.66%D：12.95%E：借款合同7、判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地__部門出具證明。A.城市房地產行政主管部門B.城市房屋拆遷管理部門C.城市規(guī)劃行政主管部門D.城市建設行政主管部門8、設立房地產中介服務機構，應當向當?shù)豞_部門申請設立登記。A.行政管理部門B.房產管理部門C.工商行政管理部門D.中介管理部門9、按照，環(huán)境污染源可分為連續(xù)源、間斷源和瞬時源。A：污染物發(fā)生的類型B：污染物排放的時間C：污染物排放的形式D：污染源存在的時間E：執(zhí)行層的組織協(xié)調10、房屋開發(fā)費中的基礎設施建設費是指建筑物的2m以外和項目范圍內的各種管線、道路工程的建設費用．（2008年試題）A：黃線B：紫線C：藍線D：紅線E：借款合同11、基準地價是城市中均質區(qū)域內的土地__。A.最低價格B.最高價格C.平均價格D.成交價格12、物業(yè)服務成本的構成一般包括—。①管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利等；②物業(yè)共用部位、共用設施設備的更新、改造費用；③物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；④辦公費用；⑤物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；⑥物業(yè)管理區(qū)的綠化養(yǎng)護費；⑦物業(yè)管理企業(yè)的酬金；⑧物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊；⑨物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用A.①②③④⑤⑥⑧⑨B.①②③⑤⑥⑦⑧C.①②③④⑤⑥⑦⑨D.①③④⑤⑥⑧⑨13、a.規(guī)劃設計條件通知書、b.建設用地規(guī)劃許可證、c.選址規(guī)劃意見通知書和d.建設工程規(guī)劃許可證，它們在房地產開發(fā)過程中的核發(fā)順序為_。A.abcdB．acdbC．cadbD．cbad14、估價對象房地產2005年的租金收入為500萬元，經營費用為租金收入的30％，從2006年開始年收入增長2％，經營費用增長1．5％，該房地產剩余使用年限為35年，最后一年不再經營，支出裝修費用500萬元之后以4800萬元轉讓（均發(fā)生在年末）．該類房地產的報酬率為8％，則該房地產2006年1月1日的收益價格為。A：3173.45萬元B：3205.26萬元C：4971.37萬元D：7602.76萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、下列影響房地產市場運行環(huán)境的因素中，屬于經濟環(huán)境的因素是__。A.城市或區(qū)域產業(yè)結構與布局B.人口數(shù)量與結構C.土地資源狀況D.建筑技術進步16、假設開發(fā)法的本質是以為導向求取估價對象的價值。A：房地產供需B：房地產的預期未來收益C：房地產預測的開發(fā)完成后的價值D：土地利用價值E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、保險活動所特有的內在功能是__。A.組織經濟補償B.分散風險C.融通資金D.防災防損18、防范估價風險的最后一道防線是.【2004年考題】A：撰寫估價報告B：審核估價報告C：出具估價報告D：估價資料歸檔E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格19、原建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》規(guī)定，拆遷當事人另行委托估價機構評估的，受托估價機構應當在日內出具估價報告。A：5B：7C：10D：15E：房地產估價機構必須加蓋公章20、已知某宗收益性房地產，使用期限為40年時，價格為700元/m2,此時報酬率為8%；如果使用期限為50年，則其價格為810元/m2,則此時的報酬率為_。A．6%B．7%C．7.5%D．6.5%21、下列不屬于建設用地使用權出讓特點的是。八：平等8：自愿C：有償D：無限期E：房地產估價機構必須加蓋公章22、某臨街深度30.48m（即100英尺）、臨街寬度20m的矩形土地，總價為121.92萬元.按“四三二一法則”，其相鄰臨街深度15.24m（W50英尺）、臨街寬度25m的矩形土地的總價為.【2004年考題】A：53.34萬元B：85.34萬元C：106.68萬元D：213.36萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、下列關于房地產市場劃分的說法，不正確的是。A：二級市場是指土地轉讓、新建商品房租售市場8：三級市場是指存量房地產交易市場C：按照增量存量的方式，將土地市場劃分為一級土地市場和二級土地市場口：按照增量存量的方式，房屋市場劃分為一級房屋市場，二級房屋市場和三級房屋市場E：借款合同24、下列關于變形縫，表述錯誤的是。A：伸縮縫，也叫溫度縫，是防止由溫度影響產生變形而設置的變形縫B：沉降縫是防止因荷載、結構形式、地基能力的差異等原因而產生不均勻沉降的影響所設的變形縫C：防震縫是防止由于地震的影響而設置的變形縫D：防震縫不可結合伸縮縫、沉降縫的要求統(tǒng)一考慮E：執(zhí)行層的組織協(xié)調25、契據(jù)登記制度的理論基礎是。A：非對抗要件主義B：不對抗要件主義C：對抗要件主義D：成立要件主義E：執(zhí)行層的組織協(xié)調二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、房地產開發(fā)企業(yè)資質按照企業(yè)條件分為“一、二、三、四”四個資質等級，其中二級資質注冊資本應在__萬元以上。A.1000B.2000C．5000D．80002、必須經承兌才能生效的金融工具是__。A.久本票B.商業(yè)匯票C.銀行券D.支票3、某房地產投資項目的表面收益率為16%，計算后得到該項目的實際收益率為12%，銀行的貸款利率為5.44%，則在該項目的計算期內，年平均通貨膨脹率是（）。A.3.57%B.4.00%C.6.56%D.10.56%4、對于房地產置業(yè)投資項目，影響其投資經濟效果的主要不確定因素包括__。A.購買價格B.土地費用C.租金水平D.空置率E.建筑費用5、可行性研究步驟是。A：接受委托B：調查研究C：方案選擇和優(yōu)化D：財務評價和投資評價E：編制可行性研究報告6、經濟分析將不同的市場結構分為四種類型。A：完全競爭市場B：完全壟斷市場C：壟斷競爭市場D：寡頭壟斷市場E：寡頭競爭市場7、直接資本化法的優(yōu)點不包括（）。A.不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益B.指明了房地產的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴密，有很強的理論基礎C.每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀且容易被理解D.不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的類似房地產來求取適當?shù)馁Y本化率E.資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關系，能較好地反映市場的實際情況8、可行性研究就是在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經濟分析、論證的科學方法。它要求綜合研究建設項目的__。A.社會的認同性B.技術先進性和適用性C.經濟合理性D.建設的可能性E.政策的導向性9、一般來說，地籍資料具有｛ ）三大功能。A：土地利用管理和規(guī)劃的功能B：財政稅收的功能C：法律功能D：明示功能E：暗示功能10、一些競爭者可能對某些方面反應強烈，例如對降價競銷反應強烈，但對其他方面（如增加廣告預算、加強促銷活動等）卻不予理會。這種競爭者屬于（）競爭者。A.從容不迫型B.選擇型C.兇猛型D.隨機型11、對房地產估價總的要求是。A：公開8：客觀C：公正口：平等E：獨立12、股票的基本特征包括。A：盈利性B：無風險性C：價格的波動性D：流通性E：決策參與性13、根據(jù)債券的發(fā)行是否采用公開發(fā)行方式進行分類，可分為。A：信用債券B：抵押債券C：擔保債券D：公募債券E：私募債券14、某開發(fā)企業(yè)申請貸款5000萬元，該企業(yè)的信用等級為AA級，以商品房做抵押，期限2年，項目風險等級為A級，該貸款綜合風險度是（）。A．18%B．25%C．30%D．50%15、下列關于風險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是．（2007年試題）A：解析法對隨機的現(xiàn)金流進行概率分布估計，得到凈效益的概率分布B：蒙特卡洛模擬法用數(shù)學方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理C：解析法建立在利用德爾菲法進行風險辨識與估計的基礎之上D：蒙特卡洛模擬法主要用于解決不多于2?3個隨機變量的風險問題，而解析法能夠分析更多個隨機變量的風險問題E：借款合同16、下列指標中，屬于控制性詳細規(guī)劃中規(guī)定性指標的有。（2006年試題）A：建筑密度B：建筑控制高度C：建筑色彩D：建筑紅線后退距離E：容積率17、是投資收益與投資損失的差額。A：營業(yè)利潤B：營業(yè)支出C：投資凈收益D：營業(yè)外收支凈額E：執(zhí)行層的組織協(xié)調18、房地產置業(yè)投資的目的是。A：賺取開發(fā)利潤B：滿足自身生活居住的需要C：將購入的房地產出租給最終使用者以獲取出租收入D：滿足自身生產經營的需要E：參與房地產間接投資19、某估價事務所在1998年3月27日至4月12日評估了一宗房地產于2004年4月6日的價格。之后，有關方面對其估價結果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價以證明該估價結果是否真實，則重新估價的估價時點應為__。A.2004年4月6日B.現(xiàn)在C.重新估價的作業(yè)日期D.要求重新估價的委托方指定的日期20、影響房地產價格的國際因素有。A：世界經濟狀況B：國際競爭狀況C：政治對立狀況D：政治安定狀況E：軍事沖突狀況21、下列用來作為房地產產權證附圖的有。A：規(guī)劃圖B：宗地圖C：房產分幅圖D：房產分戶圖E：地形圖22、在對某市房地產市場進行細分時，劃分出“某市甲級寫字樓租賃市場”，這種劃分所采用的市場細分標準有。人：按存量增量細分8：按交易形式細分C：按目標市場細分口：按房地產用途細分E：按地域細分23、長期趨勢法的作用主要有。A：用于收益法中預測未來的租金、空置率等B：用于市場法中對可比實例的成交價格進行市場狀況調整C：用于成本法計算重置價格D：用來比較兩類以上房地產價格的發(fā)展趨勢與潛力E：用來填補某些房地產歷史資料的缺乏24、某建設項目建設期3年，各年計劃投資額分別為：第一年3600萬元，第二年4800萬了和第三年3800元，年均