城市改造中拆遷補償款的會計及稅務(wù)處理4300字近年來，隨著我國經(jīng)濟的開展，我國城市建設(shè)日新月異，城市規(guī)模處于不斷的高速擴張的進程之中。城市化進程不斷加快，人居環(huán)境日益改善，使我們的生活變得更便捷、更舒適，同時也提升了城市形象。這一切都需要對我們生活的城市進行系統(tǒng)、全面的規(guī)劃、改造。城市改造需要的道路拓寬、建設(shè)廣場、新增綠地、搬遷市區(qū)工業(yè)企業(yè)等等問題都會波及到原有居民、企業(yè)的拆遷安置問題。本文針對在城市改造拆遷安置過程中，對居民、企業(yè)所收到拆遷償款事項，從會計及涉稅方面進行分析。

目前，城市改造都是以政府為主導(dǎo)進行的。由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)審批通過的城市規(guī)劃確定進行城市改造的搬遷安置，具體由政府土地收儲中心受國土資源部門的委托將拆遷安置的土地先行收回進行重新規(guī)劃，妥善處理好出讓地塊內(nèi)的土地收購和房屋拆遷安置補償事項，再通過招標(biāo)、拍賣形式將土地使用權(quán)出讓。房地產(chǎn)公司通過加入招標(biāo)或拍賣，簽訂拍賣成交確認(rèn)書，并在規(guī)定的期限內(nèi)交付土地出讓金，獲得國有土地使用權(quán)。在此模式下，城市的拆遷改造完全處于政府的控制之下。

一、拆遷補償?shù)男问?/p>

城市改造房屋被撤除，給被撤除房屋的所有人造成了一定的財產(chǎn)損失。為保證被撤除房屋所有人的合法權(quán)益，拆遷人應(yīng)當(dāng)對被撤除房屋及其從屬物的所有人〔包括代管人、國家授權(quán)的國有房屋及其從屬物的管理人〕給予補償。補償?shù)膶ο蠹劝ㄗ匀蝗艘舶ǚㄈ恕?/p>

根據(jù)?城市房地產(chǎn)拆遷管理條例》的規(guī)定，房屋拆遷補償有三種形式，即產(chǎn)權(quán)調(diào)換、作價補償、產(chǎn)權(quán)調(diào)換與作價補償相結(jié)合。

〔1〕產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

拆遷人以易地建設(shè)或原地建設(shè)的房屋補償給被撤除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對房屋的所有權(quán)。這是一種實物補償形式。

〔2〕作價補償。

拆遷人將被撤除房屋的價值，以貨幣結(jié)算方式補償給被撤除房屋的所有人。這是一種貨幣補償形式。

〔3〕產(chǎn)權(quán)調(diào)換和作價補償相結(jié)合。

拆遷人按照被撤除房屋的建筑面積數(shù)量，以其中一定面積的房屋補償被撤除房屋的所有人，其余面積按照作價補償折合貨幣支付給被撤除房屋的所有人。這對那些被撤除房屋面積較多，又難以支付補償房屋與被撤除房屋結(jié)構(gòu)差價的被拆遷人較適用。

二、收取拆遷補償費的會計處理

不管是何種補償方式，有一點是相同的。拆遷工程是由政府主導(dǎo)的，不是被拆遷人主動搬遷，是根據(jù)政府的指令被動搬遷，是被拆遷人的非自愿行為。并且由政府下達統(tǒng)一的拆遷安置通知，這是以政府為主的拆遷安置的最重要特征。

政府拆遷安置時被拆遷人收到的拆遷補償款的會計處理，財政部

2022年8月15日下發(fā)的?關(guān)于企業(yè)收到政府撥給的搬遷補償款有關(guān)財務(wù)處理問題的通知》〔財企[2022]123號〕做出了相關(guān)的規(guī)定。該文件適用的范圍是企業(yè)因城鎮(zhèn)規(guī)劃、庫區(qū)建設(shè)等公共利益需要搬遷而收到政府給予的相應(yīng)補償款。

企業(yè)收到政府撥給的搬遷補償款，作為“專項應(yīng)付款〞核算。搬遷補償款存款利息，一并轉(zhuǎn)增“專項應(yīng)付款〞。因搬遷發(fā)售、報廢或毀損的固定資產(chǎn)，作為固定資產(chǎn)清理業(yè)務(wù)核算，其凈損失核銷“專項應(yīng)付款〞；機器設(shè)備因拆卸、運輸、重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費用，直接核銷“專項應(yīng)付款〞；用于安置職工的費用支出，直接核銷“專項應(yīng)付款〞。企業(yè)搬遷結(jié)束后，“專項應(yīng)付款〞如有余額，作調(diào)增“資本公積金〞處理，由此增加的“資本公積金〞由全體股東共享：“專項應(yīng)付款〞如有缺乏，應(yīng)計入當(dāng)期損益。

三、遷補償款的涉稅處理

可以得到政府拆遷補償款的居民和企事業(yè)單位，波及到的稅種有“營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地增值稅〞等稅種，在此分別加以闡述。

1、營業(yè)稅

對于企業(yè)收到的拆遷補償款是否要交納營業(yè)稅，目前國家稅務(wù)總局的文件沒有明確規(guī)定，只有?關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復(fù)》〔國稅函[1997]87號〕文件在內(nèi)容與此比擬近似，該文件規(guī)定對于對土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應(yīng)按照營業(yè)稅“銷售不動產(chǎn)——其他土地附著物〞稅目征收營業(yè)稅。因為該文件存在適用范圍的限定，個人和企業(yè)收到的拆遷補償款不能完全適用該文件。

另外根據(jù)?營業(yè)稅稅目注釋》〔國稅發(fā)[1993]149號〕的規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)償還給土地所有者的行為不征收營業(yè)稅。但該文件只是對國家收回土地使用權(quán)而給與使用者的補償不征收營業(yè)稅，但是政府支付給被拆遷人的補償款是包含土地使用權(quán)的補償款及土地上的建筑物、構(gòu)筑物等土地附著物的補償款。因此該文件也不完全適用拆遷補償款的涉稅處理。

由于稅務(wù)總局文件的不明確性，使各地稅務(wù)機關(guān)在實際操作時無所適從。為解決此現(xiàn)狀，各地稅務(wù)機關(guān)根據(jù)各地實際情況自行制定了一些拆遷補償款項營業(yè)稅稅務(wù)處理的規(guī)定。重慶地方稅務(wù)局關(guān)于?舊城改造房屋拆遷過程中有關(guān)營業(yè)稅政策的通知》〔渝地稅發(fā)[2022]156號〕規(guī)定，被拆遷人與拆遷人實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補償?shù)模徊疬w人因房屋結(jié)構(gòu)和面積原因所取得的結(jié)算價款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費；在拆遷原房過程中，被拆遷人選擇貨幣補償〔安置〕方式，所取得的貨幣補償〔安置〕價款，暫不征收營業(yè)稅及附加稅費。廣東省?關(guān)于舊城拆遷改造有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)》〔粵地稅函[1999]295號〕規(guī)定，在城市改造建設(shè)中支付給被拆遷戶得拆遷補償收入，凡經(jīng)縣級以上政府批準(zhǔn)，國土局及有關(guān)房地產(chǎn)管理部門發(fā)出公告，限期拆〔搬〕遷的地〔路〕段的，被拆遷戶取得的拆遷補償收入〔包括貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益〕暫不征收營業(yè)稅。

山東省那么沒有做出明確的規(guī)定，實務(wù)中各地市稅務(wù)機關(guān)操作依據(jù)兩個原那么，一是城市拆遷改造必須是在政府主導(dǎo)下進行的，第二是被拆遷方取得的拆遷補償費必須是由政府財政支付的。在這兩個前提下被拆遷戶取得的拆遷補償收入可免征營業(yè)稅。

山東省由于沒有明確的政策規(guī)定，各地稅務(wù)機關(guān)在執(zhí)行當(dāng)中可能會出現(xiàn)千差萬別的結(jié)果。倡議企業(yè)在遇到此類業(yè)務(wù)時多與主管稅務(wù)機關(guān)進行溝通，盡可能的降低稅收風(fēng)險。

2、企業(yè)所得稅

⑴內(nèi)資企業(yè)所得稅

根據(jù)目前的政策，對內(nèi)資企業(yè)取得拆遷安置補償款在所得稅方面沒有特別的規(guī)定。被拆遷單位應(yīng)按照財企[2022]123號文件的規(guī)定，房屋、設(shè)備的拆遷、拆卸、運輸、清理等先通過“固定資產(chǎn)清理〞科目核算，拆遷完畢沖銷“專項應(yīng)付款〞，“專項應(yīng)付款〞余額轉(zhuǎn)入“資本公積〞或“營業(yè)外支出〞?！百Y本公積〞并入應(yīng)納稅所得額計算繳納企業(yè)所得稅，轉(zhuǎn)入“營業(yè)外支出〞的損失按照?企業(yè)財產(chǎn)損失所得稅前扣除管理方法》〔國家稅務(wù)總局令第13號〕的規(guī)定，經(jīng)過確定城市改造的政府所在地稅務(wù)機關(guān)的上一級稅務(wù)機關(guān)審批后作為財產(chǎn)損失稅前扣除。

但對于機器設(shè)備重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費用，直接核銷“專項應(yīng)付款〞的規(guī)定，同稅法的規(guī)定存在時間性差別。按照規(guī)定機器設(shè)備的安裝、調(diào)試所發(fā)生的費用應(yīng)予資本化，通過計提折舊的形式稅前扣除。

另外，財企[2022]123號文中提到用于安置職工的費用是在“專項應(yīng)付款〞中支付，此處的安置職工的費用我們認(rèn)為應(yīng)該是被拆遷企業(yè)利用拆遷之際對企業(yè)的經(jīng)營做出調(diào)整，由此出臺一系列優(yōu)惠政策激勵職工“一次性買斷工齡〞或是解除勞動合同，在此情況下支付給職工的安置費用，事實上很多的被拆遷企業(yè)都使會采取此種方法“減員增效〞。財企[2022]123號文的規(guī)定在這一點上跟稅法在一定程度上存在差別，國家稅務(wù)總局?關(guān)于企業(yè)支付給職工的一次性補償金在企業(yè)所得稅稅前扣除問題的批復(fù)》〔國稅函［2022］918號〕規(guī)定，企業(yè)對已達一定工作年限、一定年齡或接近退休年齡的職工內(nèi)部退養(yǎng)支付的一次性生活補貼，以及企業(yè)支付給解除勞動合同職工的一次性補償支出〔包括買斷工齡支出〕等，原那么上可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。各種補償性支出數(shù)額較大，一次性攤銷對當(dāng)年企業(yè)所得稅收入影響較大的，可以在以后年度均勻攤銷。具體攤銷年限，由省〔自治區(qū)、直轄市〕稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況確定。山東省國家稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)?國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)支付給職工的一次性補償金在企業(yè)所得稅稅前扣除問題的批復(fù)》的通知〔魯國稅函[2022]733號〕規(guī)定，一次性扣除對企業(yè)所得稅收入影響較大的，可由市級國稅局確定，在2-3年的時間內(nèi)扣除。因此，職工安置費的扣除年限假設(shè)確定為2-3年的時間，那么又會出現(xiàn)稅前扣除的時間性差別。

⑵外資企業(yè)所得稅

在外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅方面，標(biāo)準(zhǔn)搬遷補償費稅務(wù)處理的最主要文件是國家稅務(wù)總局?關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)取得搬遷補償費收入稅務(wù)處理問題的批復(fù)》〔國稅函[2022]115號〕。該文件的內(nèi)容如下：

①

企業(yè)取得搬遷補償費收入，凡搬遷后重新購買或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)〔下列稱重置固定資產(chǎn)〕的，應(yīng)將上述搬遷補償費收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值和處置費用后的余額，沖減企業(yè)重置固定資產(chǎn)的原價。

②

企業(yè)取得搬遷補償費收入，凡搬遷后不再重置與搬遷前相同或類似性質(zhì)和用途的固定資產(chǎn)的，根據(jù)?中華人民共和國外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅法實施細那么》第44條的規(guī)定，應(yīng)將上述搬遷補償費收入加各類拆遷固定資產(chǎn)的變賣收入減除各類拆遷固定資產(chǎn)的折余價值及處置費用后的余額，計入企業(yè)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，計算繳納企業(yè)所得稅。

依照財企[2022]123號規(guī)定進行的會計處理與國稅函[2022]115號的規(guī)定存在差別之處，在企業(yè)所得稅匯算清繳時作納稅調(diào)整。

3、個人所得稅

被拆遷人是個人的取得拆遷補償款個人所得稅處理，早在1998年的國家稅務(wù)總局下發(fā)的?關(guān)于個人取得被征用房屋補償費收入免征個人所得稅的批復(fù)》〔國稅函[1998]428號〕文件就明確，按照城市開展規(guī)劃，在舊城改造過程中，個人因住房被征用而取