深圳**湖****宗地投資評估報告書編制人：XXX二零零四年四月十一日目錄1.0研究結論…………….11.1宗地基本情況………..…….….11.2地價范圍………….……….….11.3地塊投資價值………………..12.0研究方法……..…………………...22.1剩余法求地價……...………..22.2運用《建設項目投資經濟評價方法與參數》進行宗地的財務評價……………………..….….22.3研究依據……………….……33.0宗地最佳利用方式構思……..…….43.1宗地總體規(guī)劃方案設計……………...………………..……43.2最佳開發(fā)建設方案設計……………...………54.0宗地地價測算……………………...64.1地價之外的成本測算………………...……..6銷售收入測算…..………………….……..…7地價成本測算……………..…………..………..….………75.0項目財務評價……………………...75.1項目盈利能力分析………………….…..……7稅金計算……………….…..….………8損益表……………….…..…….………8宗地現金流量表與動態(tài)盈利分析.…..…….……..…85.2項目不確定性分析………….……………..105.2.1項目盈虧平衡分析………………..…….…….………10敏感性分析………….…..…….………105.2.3概率分析………….……….……..…116.0項目綜合經濟評價與建議…….126.1項目綜合經濟評價………………….………126.2有關說明及建議……………12附表、附圖附表一宗地地價測算表…………..14附圖一項目概率分析圖……..…………………..16研究結論1.1宗地基本情況宗地編號為***，地塊位于**湖，土地用途為住宅用地;土地面積為93544平方米，建筑容積率≤1.4；可建設總建筑面積為131000平方米,其中：住宅127650平方米（高層住宅85％，低層住宅占15％，但最終比例按報建實施方案確定）；幼兒園3000平方米，垃圾站50平方米，社區(qū)管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。競投中標方應在宗地使用權轉讓合同簽訂后5個工作日內一次付清地價款。涉及交易標的物轉讓應交的稅費中，依法屬轉讓方應交納的均由甲方承擔；依法屬受讓方應交納的由乙方承擔。如轉讓合同按規(guī)定需要公證的，公證費用甲乙雙方各承擔50%。1.2地價范圍經測算，本地塊的正常地價范圍應在74931～87416萬元人民幣之間，其中市場正常價位點應在80913萬元，扣除土地轉讓契稅3％，則得競標報價范圍應在72749～84870萬元人民幣之間，市場正常競標價位點在78557萬元人民幣。對應市場價位點80913萬元，則得相應樓面地價為6339元/平方米.1.3地塊投資價值對應以上地價范圍，測得相應的投資財務效果指標如表1－1所示。綜上，當地價在74931～80913萬元人民幣之間時，屬于投資安全區(qū)；當地價在80913～87416萬元人民幣之間時，即進入投資風險區(qū)；超過87416萬元后，將進入高風險區(qū),投資者需慎重考慮。表1－1宗地投資財務效果指標項目地價為749311萬元地價為809133萬元地價為874166萬元投資利潤率（％）252015稅后利潤（萬元）240502004215684內部收益率（IRRR）（%）20.0816.2412.48財務凈現值（FNNPV）（萬元）20760152219199.87投資回收期（靜態(tài)態(tài)）（年）2.953.03.12投資回收期（動態(tài)態(tài)）（年）3.13.23.42.0研究方法2.1剩余法求地價運用剩余法來確定宗地的最高限價，其基本思路為：地價=房地產建成價格－（建筑費＋專業(yè)費＋租售費用＋稅費）－利潤該方法的操作程序如下：研究待估宗地的基本情況選擇最佳開發(fā)利用方式估算開發(fā)后的房地產價格估計建筑費、專業(yè)費、利息、稅費、租售費用和開發(fā)商應得的利潤求地價2.2運用《建設項目經濟評價方法與參數》進行宗地的財務評價建設項目的財務評價一般分兩個層次，即：全部投資的財務效果評價和自有（權益）資金的財務效果評價。全部投資的財務效果評價，即排除財務條件的影響，將全部資金（包括全部借貸資金和權益資金）作為計算基礎，考察項目的盈利能力。由于它不考慮投資資金的來源構成，以及借貸還本付息和所得稅的問題，所以它實際上是一種簡化了的、投資項目“息、稅前”的盈利能力分析，借此可以在各個投資項目或方案間建立相互比較的共同基礎，以便考察項目是否有投資的價值，在分析是否可行的同時，進行方案的選優(yōu)。自有（權益）資金的財務效果評價，即從企業(yè)的角度出發(fā)，分析包括財務條件在內的兩類因素對項目的影響，以企業(yè)投入的權益資金為計算基礎，而所謂考察企業(yè)投入所投入的權益資金的盈利能力，實際上是對項目息、稅后的盈利能力的分析。同時，還考察企業(yè)的生存能力、償債能力、利潤及其分配，以及各方投資者的盈利能力等。在本宗地評估報告中，選用全部投資的財務效果評價法，分析該地塊的投資盈利能力——通過全部投資的現金流量表，得出項目內部收益率（FIRR）、投資回收期（Pt）、財務內部凈現值（FNPV）以及投資利潤率等指標。由此來判斷該宗地投資在財務上的可行性。2.3研究依據**湖***宗地規(guī)劃指標國務院發(fā)展研究中心數據庫《廣東省房地產統計年鑒》廣東省房地產開發(fā)各類管理費用標準中國人民銀行存、貸款利率《廣東統計年鑒》搜房網相關數據中國人民銀行121號文件廣州市建安工程定預、決算定額3.0宗地最佳利用方式構思根據該宗地位于深圳市福田區(qū)**湖地段、且建筑容積率≦1.4，可以確定，該地塊要想獲得最大收益，就必須按高尚住宅區(qū)規(guī)劃，定位于高端客戶，確保以優(yōu)美的景觀環(huán)境和國際性的配套設施來贏得市場。3.1宗地總體規(guī)劃方案設計總基底面積93544×22％＝20580m2，用地平衡表及項目主要經濟指標分別見表3－1和表3－2。高層住宅總建筑面積127650×0.85＝108,503m2住宅規(guī)劃為120～180m2/戶，平均每套面積為150m2左右,規(guī)劃戶數720戶。計劃規(guī)劃為12～14棟11層住宅（其中首層架空綠化），住宅總基底面積計11050m2。別墅總建筑面積127560×0.15＝19,148m2別墅規(guī)劃為250～350m2/棟，平均每棟面積為300m2，占地面積計120m2，規(guī)劃總棟數為64棟?？傆嬚嫉孛娣e為64×120=7680m2公建配套幼兒園3000m2，按兩層考慮，其占地計1500m2，社區(qū)管理中心300m2，垃圾站50m2，均按一層考慮，占地計350m2。停車位基于該地塊未來將規(guī)劃建設成深圳的豪宅區(qū)，故應至少考慮每戶一個車位（不含別墅用戶車位），建議車庫集中設置，規(guī)劃720個車位，每個車位按35平方米考慮，車庫規(guī)劃面積位為720×35＝25200m2。園林、綠化及道路為體現高尚住宅區(qū)的品味感，建議該住宅區(qū)的綠地覆蓋率不低于65％，可考慮將高層建筑的首層架空綠化。則綠地面積為93544×0.65×m2＝60803m2道路規(guī)劃占地面積為93544×0.15＝14031m2表3－1用地平平衡表項目用地面積（m2）所占比重(%)人均面積（m2/人）備注規(guī)劃總用地9354434.09一、居住用地1873020高層住宅用地1105011.81首層架空綠化低層住宅用地76808.21公建用地18501.98道路用地1403215公共綠地608036522.15二、其他用地9176表3－2項目主要要技術經濟指指標項目數量單位總戶數784戶居住人口2744人總建筑面積156200M21.高層住宅建筑筑面積108503M22.低層住宅建筑筑面積19148M23.公建配套建筑筑面積3350M24.地下車庫建筑筑面積25200M2車位數720個人口密度293人/公頃綠化率65％容積率1.43.2最佳開發(fā)建設方案設計建議分期滾動開發(fā)，首期開發(fā)別墅及整個住宅區(qū)的配套規(guī)劃建設，通過別墅的市場推廣來打造項目的品牌，提升項目的品位，從而帶動其后的高層銷售。計劃整個地塊的開發(fā)建設周期為30個月，銷售周期為24個月。其中可行性研究及規(guī)劃報批等前期準備階段為6個月，宗地競買后18個月時推出首期別墅，高層住宅分兩期推出，計劃至42個月時完成全部銷售。與此對應的項目投資與融資計劃如下表3－3所示.表3－3項目投資與融資計劃表序號項目建設經營期合計1～67～1213～1819～2425～3031～3637～421投資總額1.1建設投資土地成本80913.866前期工程費755.00393.00建安成本費34000.7002913.7011113.00011802.0008172.00基礎設施費2292.561145.78687.47459.31公建配套費1185.16474.06355.55355.55不可預見費3589.58897.39538.44430.75430.75430.75430.75430.75管理費3590.00512.80512.80512.80512.80512.80512.80512.80銷售費用5384.36807.651076.871615.311346.09538.44利息費用1.2流動資金0.000.000.000.000.000.000.000.002資金籌措2.1自有資金2.2借款2.3銷售收入再投入說明：因利息費用取決于投標公司的融資結構，而融資結構的優(yōu)劣又取決于公司在資本市場的能力高低。該宗地地價需在成交后5日內一次繳清，故對競投人的資金壓力很大。可以考慮競得土地后全部建設缺口資金從銀行借貸。因為項目的融資結構不明，且項目全部投資的財務評價又與融資結構無關，故此表中的利息費用計算和資金籌措計劃都暫沒計算。4.0宗地地價測算4.1地價之外的成本測算參考目前建筑市場及房地產開發(fā)市場的基本行情，估算出該宗地開發(fā)項目的總成本費用為68651.43萬元。具體測算詳見附表1。4.2銷售收入測算參考目前**湖地段的住宅市場行情，高層為11000元/m2，低層為22000元/m2,停車位（為便于計算，全部按銷售考慮）為250000元/個，則測算出總銷售收入為179478.35萬元。具體測算詳見附表1。4.3地價成本測算根據目前國內房地產市場投資回報基本現狀，并綜合考慮深圳房地產市場的競爭程度，取定開發(fā)商投資該宗地的可承受回報率極限為15％，正常期望投資回報率為20％，市場投資回報率的上限為25％。則該宗地的地價范圍為74291～87416萬元，正常市場期望地價為80913萬元?？鄢诘剞D讓契稅3％，則得該宗地的競投報價范圍為72749～84970萬元，正常市場水平競投報價為78557萬元。具體測算詳見附表1。5.0項目財務評價由于**湖**宗地的最終中標地價尚處于預測階段，因此選取該地塊的市場期望價作為計算基礎，來測算該宗地的投資價值。5.1項目盈利能力分析稅金計算（見表5－1）因為首期發(fā)售計劃在宗地接手后第18個月時，故前一年半內無銷售收入。而土地增值稅是按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和稅法規(guī)定的4級超額累進稅率來計算征收的，增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減除稅法規(guī)定扣除項目金額后的余額。根據房地產行業(yè)的一般收益水平，土地增值稅應繳額基本在銷售收入的1％左右。損益表（見表5－2）由損益表可以看出，公司在第一年內利潤為負，這主要是因為支付巨額地價所致。第二、三年內盡管有利潤，但仍不足以彌補第一年的虧算。直到最后一年才發(fā)生所得稅的繳交。宗地現金流量表與動態(tài)盈利分析（見表5－3）由現金流量表和動態(tài)盈利分析可以看出，項目的累計凈現金流和累計折現現金流由負變正均要發(fā)生在最后一個年度。但項目的內部收益率為16.24％，凈現值為15221萬元，均處于較高水平。原因在于地價要在中標后一次繳交完畢，造成巨額現金流流出，而項目的開發(fā)建設、銷售要滯后一段時間，不過該宗地規(guī)劃建筑面積不大，建設周期相對較短，故投資回收期指標也較為理想。相應的地價在74291萬元和87416萬元時的投資回報指標如表5－4所示。表5－1銷售稅金及附加表（單位：萬元）建設經營期合計序號項目1～67～1213～1819～2425～3031～3637～421銷售收入42125.60041205.83354941.10041205.833179478.3362銷售稅金及附加2624.422567.123422.832567.1211181.5002.1營業(yè)稅2106.282060.292747.062060.298973.922.2城市維護建設稅147.44144.22192.29144.22628.172.3教育費附加63.1961.8182.4161.81269.222.4防洪工程維護費75.8374.1798.8974.17323.062.5交易管理費210.63206.03274.71206.03897.392.6印花稅21.0620.6027.4720.6089.743土地增值稅421.26412.06549.41412.061794.78表5－2損益益表（單位：萬元元）序號項目合計1～1213～2425～3636～421銷售收入179478.3360.0042125.60096146.93341205.8332總成本費用149565.22989962.23333906.57721520.9444175.553利潤總額29913.077-89962.2238219.0374625.99937030.2884所得稅9871.310.000.000.009871.315稅后利潤20041.7660.000.000.0020041.7666盈余公積金2004.180.000.000.002004.187可分配利潤18037.5880.000.000.0018037.588表5－3宗地現金流量表與動態(tài)盈利分析（單位：萬元）序號項目建設經營期1～1213～2425～3637～421現金流入0.0042125.60096146.93341205.8331.1銷售收入0.0042125.60096146.93341205.8331.2其他現金流入0.000.000.000.002現金流出87911.05532276.65520431.2334461.172.1建設投資87911.05529230.97713479.8111481.992.2土地增值稅0.00421.26961.47412.062.3銷售稅金及附加0.002624.425989.952567.123凈現金流-87911.0059848.9575715.70036744.6664累計凈現金流-87911.005-78062.110-2346.40034398.2775折現現金流-81399.1128443.8960105.56628070.7996累計折現凈現金流流-81399.112-72955.223-12849.66715221.122評價指標FNPV(I=88%)15221.122財務內部收益率IIRR16.24%投資回收期（靜態(tài)態(tài)）3.03投資回收期（動態(tài)態(tài)）3.20表5－4財務效果指標比較項目地價為749311萬時地價為874166萬時內部收益率（IRRR）（%）20.0812.48財務凈現值（FNNPV）（萬元）207609199.87投資回收期（靜態(tài)態(tài)）（年）2.953.12投資回收期（動態(tài)態(tài)）（年）3.13.45.2項目不確定性分析盈虧平衡分析假定本宗地開發(fā)建設投資不變，且售價和回款速度如基準方案所設，則由計算可得，當銷售率為（80913.86＋68651.43）/179478.35*100%=83.33%時，宗地全部投資利潤率為零。一般認為，當盈虧平衡點的銷售率≦70％時，項目風險較小。本宗地投資盈虧平衡點的銷售率為83.33％，可見其風險較高。敏感性分析影響本宗地投資財務效益的主要不確定因素為宗地獲取價格、售價水平、建設成本的高低、建設經營期的長短、銷售稅率等。根據宗地目前狀況可知，以上諸因素中最有可能發(fā)生變化的是宗地獲取價格的高低和未來銷售價格的變化。因而，本宗地敏感性分析主要針對全部投資的評價指標（FIRR,FNPV和投資利潤率），分別計算售價上下波動5％、10％和宗地獲取價格上下波動5％、10％時，對經濟指標的影響。計算結果詳見敏感性分析表5－4。表5－4項目敏感性分析表全部投資基準方案地價變動售價變動-10%-5%5%10%-10%-5%5%10%FNPV15221.12222713.15518967.13311475.1117729.09829.28025.1622417.126913.7FNPV升降幅度度49.22%24.61%-24.61%-49.22%-94.55%-47.28%47.28%76.82%IRR16.24%21.54%18.79%13.85%11.63%7.93%12.13%20.27%24.24%IRR升降幅度32.64%15.70%-14.72%-28.39%-51.17%-25.31%24.82%49.26%投資利潤率20%26.86%23.34%16.84%13.84%8.00%14%26%32%投資利潤率升降幅幅度34.30%16.70%-15.80%-30.80%-60.0%-30.0%30.0%60.0%由表中數據可得：（1）地價、售價變動對財務凈現值的影響當宗地價格上升到20.3％時，項目的凈現值等于零，到達臨界點。此時，如果地價繼續(xù)上升，則財務凈現值小于零，出現虧損。售價下降5％、10％時，財務凈現值分別下降47.28％、94.55％。當售價下降至10.57時，該項目的財務凈現值等于零，達到臨界點，此時，若售價再下降，則財務凈現值小于零，出現虧損。（2）地價、售價變動對財務內部收益率的影響地價上升5％、10％時，將引起該宗地的財務內部收益率分別下降14.72％、28.39％；當地價上升至13.67％時，該項目的財務內部收益率等于基準收益率（Ic=8%）,到達臨界點，此時，如果繼續(xù)上升，則財務內部收益率將達不到預期的基準收益率。售價下降10％時，項目的財務內部收益率已下降到7.93％，不能滿足預期的基準收益率。（3）地價、售價變動對投資收益率的影響當地價上升10％時，項目的投資利潤率將下降至13.84％，已不能滿足預期的投資利潤率15％。當售價下降5％時，項目的投資利潤率也將不能滿足預期的投資利潤率要求。從上分析可以看出，對財務凈現值來說，地價獲取價格和售價都是敏感因素，相比之下，售價更為敏感。原因在于該宗地地價要一次性繳清，宗地獲取價格的變動數值等于全部投資的凈現值變動值。對于內部收益率來說，地價比售價更為敏感。對于靜態(tài)的投資收益率來說，售價是更為敏感的因素。除了地價和售價對本項目的影響較大外，開發(fā)周期和銷售率對本項目的影響也值得注意。開發(fā)周期拖長除了導致資金不能及時回收再投入，NPV和IRR也會下降，投資回收期將延長外，還會加重資金的使用成本。而銷售率低下，即意味著投資資金不能快速回收，這樣將使整個項目陷入僵局。概率分析為了更精確地預測該宗地投資地風險程度，下面用決策樹來進行計算，詳看附圖1。經計算，E(FNPV)=20228.44萬元風險標準偏差＝9949.10凈現值變異系數＝49.18％＜70%計算結果表明，本地塊的期望折現凈現金收入為20228.44萬元，處于較高盈利水平，而凈現值變異系數為49.18％，遠低于70％，說明其風險程度在合理的范圍之中。6.0項目綜合經濟評價與建議6.1項目綜合經濟評價上述財務效益評估的結果說明，本宗地作為面向高端客戶的豪宅開發(fā)用地是有較好投資前景的。但由于地價較高，且要一次性繳交完畢，故對開發(fā)商的融資、高端客戶開發(fā)、市場運作、房地產大勢把握、政策研判等能力要求很高。且該地塊將是以公開競拍方式獲取，市場的炒做、競拍現場的緊張氣氛、競投者的不同戰(zhàn)略導向等都會影響到該地塊的競買價格，所以是否投資該項目不能僅僅依靠對財務指標的分析，還要做充分的風險分析。6.2有關說明及建議本報告是在未有投投資方具體融融資方案的前前提下進行測測算的，僅反反映地塊本身的投資收益情況況，待確定投投資方具體的的融資方案后后，才能測算算出投資方的