2005年青島某項(xiàng)目整合推廣方案青島市**物產(chǎn)有限公司第一章總論/立足一、項(xiàng)目整體策劃構(gòu)想該項(xiàng)目位于**市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東臨北海路，南臨臥龍街，西倚通亭街，北靠玉清街，距**市政府一公里，緊臨**高速公路出口處，向北是**市城市公園，是**市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)不可多得的大規(guī)劃高素質(zhì)樓盤。目前項(xiàng)目正處于啟動階段，將經(jīng)歷一個較長的開發(fā)和銷售周期，可以預(yù)測，在項(xiàng)目的開發(fā)和銷售期間必定會出現(xiàn)諸如其他樓盤的競爭，資金走勢，政策變化和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展變動等外部影響因素。要保證項(xiàng)目良性的開發(fā)、銷售狀態(tài)，樹立樓盤在**市民心目中的可親形象，經(jīng)歷未來市場動蕩考驗(yàn)，避免無的放矢的損失，就應(yīng)為本項(xiàng)目注入獨(dú)特鮮明的市場開發(fā)概念，放大項(xiàng)目個性，樹立起“**天韻”品牌價值體系，以特色附加價值體現(xiàn)項(xiàng)目的本源價值，賦予項(xiàng)目更為豐富的文化內(nèi)涵和人文色彩，從而在激烈的樓市競爭和不斷變化的市場中脫穎而出，才能引導(dǎo)市場，創(chuàng)造出著名項(xiàng)目品牌。項(xiàng)目將經(jīng)歷較長的開發(fā)周期，項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì)必須具有超前意識，須具有極強(qiáng)的可延續(xù)性，若沒有前衛(wèi)的意識作支撐則會輕易的被市場更新?lián)Q代所淘汰，同時，本案要樹立一個差異化的形象，與**市其它樓盤拉開距離，給自己一個鮮明突顯的定位，獨(dú)特的外型及氣質(zhì)，配合項(xiàng)目開發(fā)時段，進(jìn)行拿捏到位的市場推廣與廣告宣傳，從而塑造鮮明的項(xiàng)目品牌形象。二、**市場簡要分析隨著半島城市群的崛起，以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化，**越來越受到重視與關(guān)注，**市是半島地區(qū)重要的商貿(mào)物流中心和聯(lián)系山東半島城市群的重要交通樞紐。作為半島地區(qū)的工業(yè)強(qiáng)市，商業(yè)、金融、貿(mào)易延伸地，**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的美好前景無可限量。而項(xiàng)目所在的北海路景觀大道則是**市新時期飛速發(fā)展的重要門戶形象工程，因此，“**天韻”建成后將成為北海路景觀大道一個標(biāo)志性建筑，也將成為體現(xiàn)**現(xiàn)代都市面貌的一道亮麗風(fēng)景。隨著**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的不斷地發(fā)展建設(shè)，“**天韻”必將成為“成熟、優(yōu)越、高尚”居住區(qū)的代名詞。三、項(xiàng)目的基本狀況（一）項(xiàng)目概況◎“**天韻”是由**國大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的綜合性居住小區(qū)項(xiàng)目?！?*天韻位于**市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東臨北海路，南為臥龍街，西倚通亭街，北靠玉清街，往南兩公里即到**市政府和市民廣場，向北不到一千米即到濟(jì)青高速公路出口處，玉清街以北是**市城市公園?！?*天韻總占地面積367238㎡，總建筑面積442341㎡，多層建筑面積228772㎡，小高層建筑面積147062㎡，公共服務(wù)設(shè)施建筑面積66507㎡，◎建筑密度24.7%，容積率1.4，綠地率38%，總戶數(shù)3276戶，臨時停車泊位661輛，地下停車泊位1080輛?！蝽?xiàng)目有多層、小高層、高層、疊排、排屋、單身公寓等建筑形態(tài)，戶型面積從40㎡~220㎡，分期開發(fā)，一期共有24棟建筑。（二）項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析優(yōu)勢分析：◎區(qū)域氛圍：北海路是**市景觀大道，道路兩側(cè)規(guī)劃合理，環(huán)境優(yōu)美，這一區(qū)域具有良好的居住氛圍?！虻乩砦恢茫簴|臨北海路、南為臥龍街、西倚通亭街、北靠玉清街，與區(qū)政府、市民廣場遙遙相望，周邊開發(fā)在即，升值期望值數(shù)極高?！颦h(huán)境優(yōu)美：玉清街以北是**市城市公園，北海路景觀優(yōu)美，綠化已經(jīng)初步成形，開發(fā)區(qū)政府把本項(xiàng)目定位于**市門戶形象工程?！蚪煌ǚ奖悖何挥诒焙Ｂ分鞲傻?，四面臨街，出入市區(qū)繁華地帶方便、快捷。劣勢分析：◎開發(fā)周期較長，周邊公建設(shè)施相對滯后?！?*市整體樓市競爭日趨激烈，閑置面積呈擴(kuò)大之勢，給銷售帶來一定難度?！驀液暧^調(diào)控，出臺系列措施，對房地產(chǎn)消費(fèi)形成一股隱形壓力。機(jī)會分析◎目前**開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)速度已經(jīng)放緩，可趁機(jī)占領(lǐng)市場份額?！蜷_發(fā)區(qū)整體環(huán)境優(yōu)美，緊臨區(qū)政府、人民廣場，購房升值空間較大。威脅分析◎**樓市上房源眾多，出售速度相對緩慢?！?*市開發(fā)區(qū)本地購買力有限?！蚰壳?*開發(fā)區(qū)樓市市場存量房比較多，而且價格漲勢不甚樂觀。第二章定位/緣起一、定位建議產(chǎn)品的開發(fā)理念必須根植于政府宏觀規(guī)劃、目標(biāo)客源的需求特點(diǎn)、自然地理?xiàng)l件、自身地塊條件等多方面的考慮，同時要有前瞻性的超前意識，考慮到項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展性、生態(tài)化、文化特色。設(shè)計(jì)規(guī)劃應(yīng)以滿足舒適、便利、安全、衛(wèi)生和美觀等要素的科學(xué)居住環(huán)境為依據(jù)。創(chuàng)造出以人為本、既有統(tǒng)一規(guī)劃主題風(fēng)格又有個性特點(diǎn)及時代氣質(zhì)，將居住、景觀、文化相互融合的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。同時規(guī)避客源產(chǎn)品需求矛盾。縱觀**市各個樓盤，大都以“時尚”、“國際”定位，缺乏深厚的本土文化的樓盤。地產(chǎn)文化要實(shí)現(xiàn)真正的本土化，就要挖掘潛在的實(shí)質(zhì)，把生活習(xí)慣、意識形態(tài)、民風(fēng)民俗等意識灌注到產(chǎn)品之中。建筑本身只是一堆鋼筋混凝土，正是因?yàn)榕c文化的結(jié)合，賦予了建筑的生命和靈魂。房子賣的就是一種生活方式，建筑也是文化的一種表現(xiàn)形式而已。地產(chǎn)是在利用文化，但同時也是在創(chuàng)造文化。我們提出本項(xiàng)目的定位為：“新**都市生活榜樣”以城市文脈，原生社區(qū)為項(xiàng)目個性，找出項(xiàng)目與其它樓盤的差異，形成唯一性和排他性的獨(dú)特個性魅力。**天韻，須具備下列要素：◎現(xiàn)代時尚與齊魯文化互相融合，將獨(dú)特的文化氣息融入到項(xiàng)目中?！虮卷?xiàng)目應(yīng)該是既具有強(qiáng)烈的新時代特征和本土特色。做現(xiàn)代與民族相融合的精品樓盤?！蚪ㄖ庑伟俜种俜犀F(xiàn)代人生活方式的要求，盡顯簡潔、古樸、輕盈、幽雅、別致?！蜃鳛橐粋€大型的綜合性項(xiàng)目，應(yīng)該盡量多地達(dá)到“10性”：即居住適用性、戶型多樣性、廚衛(wèi)整體性、空間可設(shè)性、科技智能性、節(jié)能安全性、交往人情性、環(huán)境均好性、風(fēng)格地方性、開發(fā)經(jīng)濟(jì)性。◎讓**天韻的住宅建筑的形和神成為**眾多樓盤中的領(lǐng)袖，獨(dú)領(lǐng)**樓市風(fēng)騷。二、理念“建筑的藝術(shù)在于人類把外在本無精神的東西改造成為表現(xiàn)自己精神的一種創(chuàng)造?！?--黑格爾生活是永不停息的輪盤，時空推移形態(tài)變遷。當(dāng)我們靜心梳理、細(xì)細(xì)品味親身歷經(jīng)的點(diǎn)點(diǎn)滴滴時，記憶總是如此清晰，感受總是那么真切，渴望變得越發(fā)的濃烈……飽嘗了傳統(tǒng)**生活的濃稠和綿長，體味了類西方生活的新鮮和變異，我們需要用思辯的眼光來審視：星轉(zhuǎn)斗移，我們領(lǐng)略了什么？我們丟失了什么？適應(yīng)我們**人的、理想的、現(xiàn)代化的都市生活究竟是什么-----緣起----【新**都市生活榜樣】傳統(tǒng)**生活模式-------類西方生活模式--------新**都市生活榜樣（一）**天韻之生活榜樣〖楷模/范例/價值/崇高/激勵/自豪/財(cái)智精英/領(lǐng)袖意識/社會先鋒〗榜樣的力量是無窮的，這句已經(jīng)陌生了的老話今天聽來依舊讓我們激動。榜樣曾經(jīng)鼓舞著這個世界朝氣蓬勃，讓所有的人在感受到滄桑歲月的溫暖。那是一個永遠(yuǎn)活在回憶里的年代，雖然已經(jīng)褪色，但是每每讀起那句話，都會讓人從心底感受到過去的激動和自豪。榜樣的力量是永恒的，過去的年代已經(jīng)深深地烙上了榜樣的印痕，而如今，我們依舊呼喚榜樣，呼喚一個全新的榜樣時代。榜樣，在漢語辭典里等同于楷模，在英文里則等同于范例、樣本、范本，本意就是孩子們臨摹大字的字帖、大人們應(yīng)付差事的范文。不過在現(xiàn)實(shí)世界里，榜樣遠(yuǎn)不是象電腦軟件里的模板這么簡單。在戰(zhàn)火硝煙的四十年代-----董存瑞、張思德成為我們的榜樣；在群情激奮的六十年代-----雷鋒、焦裕祿成為我們的榜樣；在國門初開的八十年代-----馬勝利、魯冠球成為我們的榜樣；在突飛猛進(jìn)的新世紀(jì)-------無數(shù)財(cái)智英雄成為我們的榜樣。歲月流逝，榜樣也層出不窮……所謂榜樣，就是能夠以積極高尚的個體行為影響著社會群體意識的改變。榜樣并不等同于英雄人物，它可能是一個人，可能是一件事，可能是一個城市，只要它能夠推動和影響著社會的進(jìn)步，只要它能夠獲得社會群體的普遍認(rèn)可，它就是時代的榜樣。榜樣是一種精神生活，它是人類特有的領(lǐng)袖意識的完美體現(xiàn)，是社會先鋒人士獨(dú)有的生存狀態(tài)，是精神生活的最高境界。榜樣的精神能量能夠促使我們以努力和成就換取人生境界的完美，能夠?yàn)槭澜缰该骱诎抵星斑M(jìn)的方向。榜樣是一種物質(zhì)生活，因?yàn)楦呱械奈镔|(zhì)生活同樣改變著每一個人的心靈世界。也許他并不一定是那么偉大，但是高尚的物質(zhì)生活依舊改變著世界的每一天的表情。也許是窗外藤架下的一片湖水、也許只是后院草地上的一杯清茶，只要健康，只要高尚，他都是別人心中學(xué)習(xí)的榜樣。榜樣的物質(zhì)生活不是拜金，不是做財(cái)富的奴隸，而是讓財(cái)富充分發(fā)揮它的價值，快樂享受人生的快樂。無論是寄情千山萬水、還是追溯恒久歷史，能夠以榜樣精神生活駕馭榜樣財(cái)富才是時代推崇的榜樣生活。榜樣是一種城市社區(qū)生活，只有驕傲的社區(qū)才能承載城市中的榜樣，一個城市無論是古老還是現(xiàn)代，最終會有一個榜樣社區(qū)能夠成為別人羨慕的榜樣。在**經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，榜樣社區(qū)帶來“都市生活榜樣”，**天韻，它不單單只是生活社區(qū)，同樣它也是人們對自己的未來提出的標(biāo)準(zhǔn)，這也是一個榜樣，榜樣人物需要榜樣生活，榜樣生活起緣于**天韻……（二）**天韻之生活進(jìn)化論進(jìn)化論第一法則----沒有繁華只有寧靜→遠(yuǎn)離繁華尋找寧靜→繁華之中盡享寧靜多少年以前，我們的城市并不繁華，我們的生活很寧靜，一種原始的乏味的缺少內(nèi)涵的寧靜也許說寂靜更恰當(dāng)些；多少年以后，城市繁華了，舊式的寧靜被打破了，鄉(xiāng)野的寧靜變得誘人起來；然而多元豐富的城市生活具有更大誘惑力，鄉(xiāng)野的寧靜畢竟有些遙遠(yuǎn)和單調(diào)；人和城市不應(yīng)彼此對立，繁華和寧靜本身就是一種和諧；繁華之中盡享寧靜，隨心切換繁華與寧靜—這才是理想的都市生活！進(jìn)化論第二法則----生活節(jié)奏慢無所事事→生活節(jié)奏快忙忙碌碌→生活節(jié)奏張弛有道悠閑自得完美的生活是高質(zhì)量而非高效率；生活是一種長久的享受，生活是因?yàn)橄硎懿艜S富多彩；閑適，是生活的最佳韻律；活得出眾，活出生活的優(yōu)雅節(jié)拍。進(jìn)化論第三法則----鄰里圍合了無私密→鄰里分開絕對私密→開合有度盡享私密和鄰里親情遠(yuǎn)親不如近鄰，但父輩們似乎沒有私密；享有了充分的私密，父輩們又常常念叨“孟母三遷”；我們深諳社區(qū)包容性的意義。大而和諧，和和睦睦的交往，一種濃濃的家園情懷孕育了全新的居住群落。溝通是橋梁，就象一只鳥，在籠子和在森林里的區(qū)別。進(jìn)化論第四法則----老少同堂同住缺少自由空間→同城分住空間自由卻難盡孝心→同層同樓同園分住同享天倫難道生活真的是兩面的？一面刻著幸福，一面刻著煩惱？曾經(jīng)是三代同堂，曾經(jīng)的生活準(zhǔn)則，卻曾經(jīng)又有數(shù)不完的婆媳矛盾；當(dāng)你呼吸了絕對自由的空氣，忙碌的兒女們卻發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代節(jié)奏的生活誰又能經(jīng)常抽出時間盡盡孝道？真正的幸福詮釋應(yīng)該是倫理尺度與生理尺度的協(xié)調(diào)，是傳統(tǒng)價值與現(xiàn)代人性要求的融合。進(jìn)化論第五法則----人城混雜→人城分流→人城共存上帝用了七天創(chuàng)造人類，人類用100年的時間去改進(jìn)城市。城是人的城，人與城早已經(jīng)成為共同體，關(guān)鍵在于給人與城一個合理的尺度，混雜是無章無序，分流卻互相漠視，人城共存-----新時代衡量人本的精神。（三）閱讀城市的精神如果說城市是流動的音樂，那城市的建筑就是這篇樂章的一個個音符。閱讀**，感知**，理解**，從松園子街傳統(tǒng)民居到國大·**天韻城市是反省的起點(diǎn)和理想的落點(diǎn)?！保髡苷Z第三章客戶/指向——房子賣給誰？◎他們在哪？◎他們?nèi)绾紊睿俊蛩麄冊鯓酉M(fèi)？一、目標(biāo)客戶群需求分析依據(jù)近期對**市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)商品住宅消費(fèi)群體的調(diào)查分析,目前該區(qū)域購房客戶大體分為四種類型,即“實(shí)際居家型”、“投資型”、“過渡型”、“享受型”。他們在消費(fèi)動機(jī)、人員構(gòu)成等方面各有側(cè)重及特點(diǎn)，現(xiàn)分述如下：（1）實(shí)際居家型購房目的主要為滿足實(shí)際居住的需求，如自住，給親人住或養(yǎng)老等，他們購房并非一時沖動，而是一直在市場上尋找合適其條件的物業(yè)，故對物業(yè)要求較多，亦會考慮很多細(xì)節(jié)問題，如：樓盤素質(zhì)——包括位置、采光、朝向、裝修標(biāo)準(zhǔn)、自身配套、實(shí)用率、物業(yè)管理等；社區(qū)及周邊配套情況——包括有無學(xué)校、醫(yī)院、銀行、菜市、超市、交通狀況等；價格——實(shí)際用家大都有預(yù)算之后才購房，購房款多是他們儲蓄資金的大部分，故一般而言，他們對價格比較看重，常常多方搜集資料，反復(fù)比較，追求“價廉物美”，性價比高的產(chǎn)品。（2）投資型購房主要出于看好物業(yè)前景,希望作長線收租或?qū)恚ㄈ牖镏螅莾r升值之目的，而非以自住為主。他們的主要考慮因素有：物業(yè)升值潛力——位置．交通．用料．配套．檔次情況。發(fā)展商背景——宏觀投資環(huán)境等皆為反映物業(yè)升值潛力主要因素。物業(yè)租金回報率——高回報可減輕部分貸款利息，亦有利于長線投資，故物業(yè)若能提供可觀的租金回報，對投資者的吸引力較大。前期投入資金——即按揭貸款額度，一般投資者都抱著分散投資的心態(tài)入市，他們不愿意將大量資金積壓于一個投資項(xiàng)目上，寧可付出利息亦不希望前期投入資金過多，故按揭成數(shù)愈大，愈能使其盡快下定認(rèn)購。（3）、過渡型購房主要用于近期過渡，一般為畢業(yè)三年至五年左右的大學(xué)生或者是資金力量相對較弱的新婚家庭，他們主要考慮因素有：首付----即首付較少的資金即可解決住房問題，每月還款額不是很多，購房后產(chǎn)生的生活壓力不是太大。地段及配套情況——交通是否便利，有無學(xué)校、醫(yī)院、銀行、菜市、超市等。價格——此類客戶大都有預(yù)算之后才購房，他們對價格比較看重，追求性價比高的產(chǎn)品。（4）、享受型此類客戶大多已經(jīng)有一至兩套住宅，購房主要為提高生活檔次，他們購房對樓盤的綠化景觀、文化內(nèi)涵較為看重，對住宅的層高、配套、景觀、采光、通風(fēng)尤為重視，他們渴望在快節(jié)奏的都市生活閑暇之余，能親近自然，呼吸新鮮空氣。這類客戶多為二次置業(yè)或三次置業(yè)，他們有條件享受更好的生活模式。其購房考慮的主要因素有：自然環(huán)境——首要考慮該項(xiàng)目位置，天然的自然環(huán)境。交通狀況——交通不便的項(xiàng)目不能吸引享受型客戶，他們一般與城市保持恰當(dāng)?shù)木嚯x，要隨時往返市區(qū)與郊區(qū)之間。便捷的交通是他們選擇的要素之一。配套設(shè)施——包括有物業(yè)管理。周邊有超市、娛樂設(shè)施等?？傮w而言，實(shí)際用家是較理性的消費(fèi)者，一般購房時考慮時間較長，下定速度慢，偏向選擇現(xiàn)樓、短期樓盤或能看到未來居住環(huán)境的物業(yè)。二、目標(biāo)客戶群特征分析（1）年齡構(gòu)成A、年齡在25～30歲，參加工作3～5年，成立家庭需置業(yè)的首次置業(yè)者，需求戶型為1房、2房。B、年齡在30～40歲，本地居民或外地工作有一定時間，多為二次置業(yè)者，需求戶型為2房、3房、多房。C、年齡在40～50歲，追求居住環(huán)境質(zhì)量，又有充裕積蓄的多次置業(yè)者，需求戶型為3房、4房、多房。（2）區(qū)域判別從區(qū)域的角度劃分本項(xiàng)目的客戶構(gòu)成，可分為**地區(qū)客戶和外省客戶**地區(qū)客戶將是本項(xiàng)目的第一客戶群。外市、外省客戶為第二客戶群。所占比重預(yù)計(jì)**地區(qū)客戶約占75%，外市、外省約占25%。（3）**天韻客戶特征描述經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)扎實(shí)、收收入豐厚，尤尤其是部分先先富裕起來的的人士；家庭年收入6萬以以上的管理人人士；經(jīng)商有成的私營企企業(yè)老板、個個體經(jīng)營者；；來**創(chuàng)業(yè)，并取得一定定成就的外地地成功人士；；參加工作不久，需需要成家立業(yè)業(yè)的首次置業(yè)業(yè)者；不滿足原有物業(yè)，或或?qū)⒃形飿I(yè)業(yè)轉(zhuǎn)手獲利，擬擬作二、三次次置業(yè)之人士士；有一定收入的政府府機(jī)關(guān)、事業(yè)業(yè)單位的公務(wù)務(wù)員；長期居住本地的居居民，擬作“小屋換大屋”進(jìn)一步提升升生活質(zhì)素；；為直屬親人（父母母）置業(yè)的人人士；經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的新新婚夫婦參加工作不久的大大學(xué)生三、客源細(xì)分（一）**天韻戶戶型分配**天韻戶型可按面積積分為以下幾幾類：類別面積/㎡套數(shù)比例A42-741487%B85-9746621%C110-139103145%D144-22061927%合計(jì)---2264100%（二）多層住宅戶戶型分配表多層住宅戶型分配配表戶型編號面積戶數(shù)戶型比小計(jì)DS174㎡342.8%10.4%DS285㎡887.6%DS397㎡968.2%18.8%DS495㎡12410.6%DM1110㎡23620.1%55.7%DL1127㎡41835.6%DL2146㎡14212.1%12.1%DP1182㎡80.7%2.0%DP2185㎡161.3%P1220㎡40.3%1%P2215㎡80.7%合計(jì)137882㎡1174100%100%（三）高層住宅戶戶型分配表高層住宅戶型分配配表戶型編號面積戶數(shù)戶型比GS190㎡645.9%7.7%GS297㎡201.8%GM1126㎡14112.9%71.5%GM2115㎡645.9%GL1139㎡544.9%GL2144㎡21319.5%GL3158㎡545.0%GL4135㎡645.9%GL5158㎡645.9%GL6129㎡544.9%GL7147㎡726.6%GG195㎡242.2%3.3%GG291㎡121.1%GTL1218㎡383.5%3.5%D144㎡383.5%14%D242㎡383.5%D344㎡383.5%D488㎡383.5%合計(jì)134732㎡1090100%100%（四）客源分類A類客源主要面對的的是總價在114—20萬左右的的房源。以一一房為主，面面積42—74m2，這類房源源客年齡在28-35歲之間。這這類年齡層的的人士普遍接接受過較高學(xué)學(xué)歷教育，尤尤其是大學(xué)以以上教育。通通過調(diào)查還發(fā)發(fā)現(xiàn)：這類面面積的房型比比較受本地結(jié)結(jié)婚人士的歡歡迎，主要被被畢業(yè)時間不不長的大學(xué)生生，新婚家庭庭等經(jīng)濟(jì)力量量相對較弱的的群體歡迎。綜合分析得出：A類客源以本地客戶為主，主要是以改善居住條件和新婚用房為主。B類客源主要面對的的是總價在220—28萬左右的的房源。以二二房及小三房房為主，面積積在85—97m2之間，這類類房源對年紀(jì)紀(jì)相對較輕的的本地人士來來說，總價略略高于他們的的支付能力，而而對36-45歲之間的經(jīng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對對較好的人士士來說，小三三房可以照顧顧到他們家庭庭規(guī)模的實(shí)際際需要，且面面積相對不大大，經(jīng)濟(jì)承受受力不會很大大。B類客源中的的本地人士普普遍接受過高高等教育，而而且有部分接接受過大學(xué)以以上教育，其其中有部分屬屬于專業(yè)技能能人士。B類客源中三三口之家的比比重相當(dāng)大，但但子女較小，大大部分在上小小學(xué)或中學(xué)，這這類面積的戶戶型的購買客客戶主要為實(shí)實(shí)用型客戶，主主要購房目的的是自住，改改善居住條件件。C類客源主要面對的的總價在30—40萬左右的的房源。以三三房為主，面面積在110—140m2之間，這類類房源對年齡齡在35歲以上的中中年人士較有有吸引力。因因總價較高，本本地35歲以下人士士的購買較少少，對55歲以上人士士來說，一般般也會由其子子女決定，所所以不構(gòu)成主主力購買。將將有外地人士的購買買，因此學(xué)歷歷以大學(xué)及大大學(xué)以上為主主。此外，C類客源因房房型面積較大大，總價較高高，因此對事事業(yè)成功人士士有較強(qiáng)的吸吸引力，非常常適合他們購購買，并同自自己的長輩與與子女共同居居住，以體現(xiàn)現(xiàn)個人成就感感。D類客源主要面對的的總價在400-60萬的的房源。以多多房、疊排、排排屋為主，面面積在144-2200m2以上的景觀房房為主，因?yàn)槊婷娣e以及總價價較高，所以以購買主力將將是外地或本本地事業(yè)有成成的商務(wù)人士士，年齡普遍遍在36-45歲之間。在D類客源中也會會存在占很大比重的外省市市人士，其學(xué)歷相對較較高。因此D類客源的學(xué)學(xué)歷教育背景景表現(xiàn)出以大大學(xué)為主，小小學(xué)、中學(xué)以以及大學(xué)以上上的多樣分布布。此類客源觀念念較新，注重重個人生活空空間以及生活活的情趣性；；外省客戶，因長輩大都不在本地，而且他們的經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，有投資的考慮，因此主要以三口之家為主。第四章推導(dǎo)/根根本任何企劃思路的確確立都不是憑憑空臆想的，它它必然是通過過掌握實(shí)際的的運(yùn)作情況和和對以往的豐豐富經(jīng)驗(yàn)中進(jìn)進(jìn)行歸納演繹繹，從而進(jìn)行行嚴(yán)密謹(jǐn)慎的的推導(dǎo)，并加加以創(chuàng)新和延延展，這樣的的企劃思路經(jīng)經(jīng)得起市場檢檢驗(yàn)，在針對對**天韻進(jìn)行企企劃思路設(shè)計(jì)計(jì)時，經(jīng)歷著著一系列嚴(yán)格格的推導(dǎo)過程程。一、項(xiàng)目分析優(yōu)勢所在優(yōu)勢不是簡單的羅羅列，而是經(jīng)經(jīng)過比較后所所擁有的獨(dú)特特的競爭優(yōu)勢勢，具有唯一一性和不可復(fù)復(fù)制性。本案案的優(yōu)勢有如如下三點(diǎn)：◎地域特征1、本地塊地處北海路路，因其環(huán)境和和規(guī)劃優(yōu)勢，具有人文與景觀兩大價值。2、四面臨街，緊臨區(qū)區(qū)政府、市民民廣場，交通通順暢。3、周邊地域?qū)⑾嗬^開開發(fā)，將成為為未來的投資資熱點(diǎn)地區(qū)。4、地塊面積適中，北臨**市城市公園園，適合開發(fā)發(fā)大型綜合性性社區(qū)?！虍a(chǎn)品特征5、規(guī)劃新穎獨(dú)特，多層、小小高層、高層層、疊排、排排屋、單身公公寓，周邊商商業(yè)步行街等等。6、復(fù)合式立體景觀，西西側(cè)水與藝術(shù)術(shù)，東側(cè)水與與自然，社區(qū)區(qū)景觀具時代代感又體現(xiàn)了了深厚的人文文底蘊(yùn)。7、立面設(shè)計(jì)是簡潔潔高雅，社區(qū)區(qū)采用智能化化成套技術(shù)，實(shí)實(shí)現(xiàn)水、電、氣氣戶外計(jì)量，遠(yuǎn)遠(yuǎn)程抄表，以以及智能化安安防系統(tǒng)等。8、多層及高層住宅平平屋面設(shè)有屋屋頂花園、外外飄窗、景觀觀陽臺等，戶戶型設(shè)計(jì)考究究細(xì)致，南北北朝向，通風(fēng)風(fēng)采光良好?！蜷_發(fā)商優(yōu)勢山東**國大房地產(chǎn)開發(fā)有有限公司是浙浙江國大集團(tuán)團(tuán)投資、浙江江惠豐投資發(fā)發(fā)展有限公司司和浙江省交交電化工有限限公司聯(lián)合組組建的房地產(chǎn)產(chǎn)公司，公司司實(shí)力雄厚?？蛻艄残员景傅目驮刺卣鲗?dǎo)導(dǎo)致了客戶層層次跨度比較較大，但是他他們也有一些些共性，他們們對產(chǎn)品需求求的共性，歸歸納如下：1、要求產(chǎn)品具有稀稀有性、新穎穎性、獨(dú)特性性。與均好性性相比，更注注重樓盤有可可以向他人炫炫耀的獨(dú)特個個性。2、非常注重環(huán)境。包包括大的區(qū)域域環(huán)境和小區(qū)區(qū)內(nèi)的住宅環(huán)環(huán)境。與鬧市市的距離應(yīng)控控制在一定時時間內(nèi)。熱衷衷于親水景觀觀。3、注重產(chǎn)品的層次次和文化。對對品牌有強(qiáng)烈烈的追隨性，更更寧愿相信樓樓盤里那些深深層的精神內(nèi)內(nèi)涵。4、對于知識性的中中產(chǎn)階級客戶戶更加注重尊尊貴感的識別別印記，潛意意識里他們認(rèn)認(rèn)為自己是與與別人不同的的。5、健康是此類客戶戶心里最在意意的事情。6、有前瞻性眼光，即即使是用來自自住的，也一一定要以發(fā)展展的眼光判斷斷此區(qū)域的期期望價值。7、對家庭與親情有有更多渴望，盡盡管沒有多少少時間來溝通通親情，但總總力圖為家庭庭擔(dān)待得更多多些，讓家庭庭成員生活地地更加舒適，是是他們追求的的成就感。因因此他們也注注重家庭成員員對自己的評評價。8、對公共話題的關(guān)關(guān)注，比如教教育、城市文文化、道德討討論等。操作空間無論是開發(fā)規(guī)劃還還是營銷包裝裝，共同的目目的都是要把把它做成**開發(fā)區(qū)的領(lǐng)領(lǐng)袖性和地標(biāo)標(biāo)性樓盤，因因此它的競爭爭區(qū)域不僅僅僅是當(dāng)?shù)氐闹苤苓吰浠瘶潜P盤，更主要的的是要將自身身打造成一個個當(dāng)?shù)仄渌?xiàng)項(xiàng)目所無法望望其項(xiàng)背的大大型高級綜合合性社區(qū)。目前，**市樓盤盤的供應(yīng)和需需求之間仍有有一定的差距距，客戶中有有相當(dāng)?shù)牟糠址植皇鞘状钨徺彿?，所以往往往比較冷靜靜，沒有特別別充足的打動動他們的理由由，他們往往往會選擇繼續(xù)續(xù)觀望。這也也是**市住宅市場場持續(xù)走緩很很難形成銷售售高潮的共同同原因之一。**形勢熱點(diǎn)1、**是半島城市群中的的工業(yè)強(qiáng)市，擁擁有機(jī)械裝備備、紡織服裝裝、海洋化工工、食品加工工、造包裝、電電子信息等優(yōu)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。2、**是動力機(jī)械、紡織織和高新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)礎(chǔ)的現(xiàn)代制造造業(yè)基地，高高級職業(yè)技術(shù)術(shù)教育為特色色的文化教育育產(chǎn)業(yè)基地，以以及是具有國國際影響的世世界風(fēng)箏文化化傳播交流中中心。3、**是半島地區(qū)重要的的商貿(mào)物流中中心和聯(lián)系山山東半島城市市群的重要交交通樞紐，日日益為大家所所重視，吸引引力與日俱增增。第五章塑造/厚厚積——我們的房子是是什么樣子？？一、項(xiàng)目形象國大·**天韻應(yīng)具備備怎樣的形象象？它應(yīng)該是：——◎儒雅的氣質(zhì)質(zhì)◎出眾的外表◎深厚的底蘊(yùn)蘊(yùn)◎博大的胸襟◎社會會的先鋒◎生活的榜樣樣延展：◎一：**天韻是一一個高尚社區(qū)區(qū)，建筑典雅雅，是現(xiàn)代時時尚與齊魯文文化完美結(jié)合合的典范之作作。◎二：突出人本思想想，注重生態(tài)態(tài)健康，景觀觀設(shè)計(jì)注重對對自然元素的的表達(dá)，是一一種自然的、人人性的、彼此此交融的空間間，建筑立面面沒有過多的的裝飾，追求求現(xiàn)代立面風(fēng)風(fēng)格，輕盈干干凈，簡單挺挺拔，令人賞賞心悅目?！蛉簭哪繕?biāo)消費(fèi)群群來看，入住住**天韻的人士士是新時代的的成功人士，牢牢牢把握社會會的新機(jī)，是是各行業(yè)中的的佼佼者，入入住國大·***天韻正是他們們成功人生的的寫照；◎四：項(xiàng)目的品質(zhì)高高、地段好、更更擁有令人矚矚目的市場發(fā)發(fā)展前景，將將成為新的投投資熱點(diǎn)。二、形象切入**天韻的儒雅、出眾眾、博大的高高尚社區(qū)形象象如何切入？？當(dāng)人們擁有了物質(zhì)質(zhì)后，對精神神層面的需求求更加強(qiáng)烈……多數(shù)人在城市里浮浮沉，少數(shù)人人在城市中享享受，**天韻用原生生自然回歸到到本真狀態(tài)，用用生態(tài)寫意自自由安寧的生生活樂章，汲汲取城市文明明的原生大社社區(qū)-------**天韻，在都都市里相遇……對陶情逸志的生活活的渴望，對對寧靜安逸生生活追求，是是深藏在每個個人心里的理理想。根據(jù)客客戶的共同訴訴求，放大項(xiàng)項(xiàng)目個性，以以特色附加值值體現(xiàn)項(xiàng)目的的本源價值，挖挖掘“**天韻”與城市的關(guān)關(guān)系，與自然然的淵源，與與客戶之間的的精神共鳴，刻刻畫在城市中中棲居，精神神上和自然共共融。三、創(chuàng)意概念由以上分析可以看看出，**天韻的形象定定位可以定在在在物質(zhì)層面面之上的精神神追求這一層層面上。由此，**天蘊(yùn)的的廣告定位為為：新**都市生活榜樣40萬平米新生活社區(qū)區(qū)城市文脈·原生社社區(qū)延展：此廣告語體現(xiàn)了***天韻消費(fèi)市市場定位，既既是對目標(biāo)消消費(fèi)者的承諾諾，也是對商商品本身的客客觀詮釋；◎主題明確，親和力力強(qiáng)，易得到到消費(fèi)群的心心理呼應(yīng)；同同時易塑造**天韻與眾不不同的良好形形象和品牌個個性?！蝻柡投雀?，有張力力，能引起消消費(fèi)群的美好好聯(lián)想和記憶憶；◎適對的能力買◎口彩好，易記憶和和傳播。四、其他支持廣告告語：傳統(tǒng)/前沿，尋找回來的的城市◎城市核心區(qū)的人文文新地標(biāo)◎城市作品，有少數(shù)數(shù)建筑能表達(dá)達(dá)城市氣質(zhì)◎新城市生活榜樣，新新人文關(guān)系尺尺度第六章策略/思思路一、整合營銷戰(zhàn)略略（strattegy）1、整合營銷戰(zhàn)略組組合：整合營銷銷戰(zhàn)略組合包包括廣告戰(zhàn)略略、促銷戰(zhàn)略略及關(guān)系傳播播戰(zhàn)略：1）廣廣告戰(zhàn)略：主主要包括大眾眾媒體的表現(xiàn)現(xiàn)策略及傳播播策略。2）促促銷戰(zhàn)略：主主要包括新聞聞話題策劃及及銷售促銷策策略。3）關(guān)關(guān)系傳播戰(zhàn)略略：主要包括括戶外媒體、大大型公關(guān)活動動和效營銷傳傳播策略。2、“主主題傳播和投投放”的最大化：：常規(guī)營銷推廣周期期基本包括“導(dǎo)入期、公公開期、強(qiáng)銷銷期、持續(xù)期期”等，在“強(qiáng)銷期”區(qū)間，持續(xù)續(xù)時間和投放放額度均達(dá)至至峰值。一個個項(xiàng)目成敗往往往取決于“強(qiáng)銷期”的銷售反饋饋，一旦疲軟軟，便陷入被被動之中。如果以“獨(dú)立主題題傳播(SIS--modell)”模式的操作作來取代常規(guī)規(guī)的投放周期期：即在年度度內(nèi)每2～3個月推出一一個“獨(dú)立主題”，運(yùn)用“整合營銷傳傳播”進(jìn)行全方位位的沖擊；這這種做法實(shí)際際上在全年可可形成3～4個所謂的“強(qiáng)銷期”，從而達(dá)到到營銷傳播“投入—產(chǎn)出效果”的最大化。這也是適應(yīng)于“速速度制勝”的戰(zhàn)略和戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)的。二、推廣思路（tthinkiing）1、本案CI系統(tǒng)全全面建立本案作為全新樓盤盤上市銷售，項(xiàng)項(xiàng)目CI系統(tǒng)的設(shè)計(jì)計(jì)和應(yīng)用，是是不可缺少的的首要環(huán)節(jié)。本案設(shè)計(jì)并全面應(yīng)應(yīng)用CI系統(tǒng)，不僅僅有利于宣傳傳推廣，還有有利于表現(xiàn)本本案的高品質(zhì)質(zhì)形象和品牌牌形象，廣泛泛得到目標(biāo)客客戶群的認(rèn)同同，為成功銷銷售奠定良好好的基礎(chǔ)。2、公關(guān)活動的深入入展開房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功功運(yùn)做，暫時時還離不開“炒作”。宣傳炒做的目的就就是要引起廣廣泛關(guān)注，吸吸引目標(biāo)市場場對本項(xiàng)目發(fā)發(fā)生興趣，進(jìn)進(jìn)而了解本項(xiàng)項(xiàng)目的種種優(yōu)優(yōu)點(diǎn)并最終促促成購買行為為。宣傳炒做做的主要手段段就是開展各各類公關(guān)活動動，制造新聞聞熱點(diǎn)，提高高在媒體上的的曝光頻率，最最終引起社會會廣泛關(guān)注。本案的宣傳推廣策策略的重點(diǎn)之之一，就是策策劃、組織并并實(shí)施各種公公關(guān)活動，進(jìn)進(jìn)行市場炒作作，以此達(dá)到到全面促進(jìn)銷銷售的目的。3、全新廣告表現(xiàn)與創(chuàng)創(chuàng)意主題房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功功運(yùn)做，暫時時還離不開廣廣告，而廣告告的關(guān)鍵就是是設(shè)計(jì)廣告。優(yōu)秀的廣告設(shè)計(jì)，會會使項(xiàng)目的媒媒體費(fèi)用投入入獲得超值回回報。一版報報紙廣告的設(shè)設(shè)計(jì)水準(zhǔn)，會會直接影響廣廣告的有效回回饋量，在銷銷售熱線的來來電量統(tǒng)計(jì)上上，其差別甚甚至可能是一一倍或兩倍。本案的廣告設(shè)計(jì)必必須要新穎獨(dú)獨(dú)特，要能夠夠在鋪天蓋地地的房地產(chǎn)廣廣告中脫穎而而出，吸引住住目標(biāo)客戶群群的眼球，為為實(shí)際銷售捕捕捉來源源不不斷的客戶。4、廣告全方位整合本案進(jìn)入銷售期后后，廣告宣傳傳將在全方位位、多層次上上展開。媒體體資源在經(jīng)過過充分地分析析評價后，將將被有效地整整合利用。針對本案目標(biāo)客戶戶信息來源的的特點(diǎn)，常規(guī)主流媒體仍是是主要選擇，如如報紙、期刊刊、戶外、電電視、廣播等等；同時選擇以其它特特殊媒體作為為輔助配合，如如網(wǎng)絡(luò)、直投投；以及利用相關(guān)俱樂樂部、社團(tuán)等等的客戶資源源。第七章計(jì)劃/博博發(fā)“**天韻”分四期開發(fā)，一期期共有24棟樓座，二二期共有19棟樓座，三三期共有19棟樓座，四四期共有12棟樓座，根根據(jù)項(xiàng)目一、二二、三、四期期工程的開發(fā)發(fā)進(jìn)度分別進(jìn)進(jìn)行推廣，在在每一期的推推廣過程中分分別導(dǎo)入推廣廣特色，形成成具有極強(qiáng)延延續(xù)性的**天韻系列項(xiàng)項(xiàng)目，從而在在客戶心目中中留下強(qiáng)烈的的印象并且在在客戶心中對對**天韻的系列列項(xiàng)目產(chǎn)生神神秘感，**天韻四期系系列推廣如下下：一期：**天韻-----紫氣東來二期：**天韻-----頤和八方三期：**天韻-----天籟之音四期：**天韻-----神韻天成分別將項(xiàng)目劃分以以下幾個推廣廣階段：一、**天韻（一期）推廣廣階段劃分為為五個階段：：第一階段：導(dǎo)入期期第二階段：升溫期期第三階段:引爆爆期第四階段：保溫期期第五階段：收盤期期-----------------------------------------------------------------------------------------1、總宣宣傳投入費(fèi)用用占項(xiàng)目總銷銷售額度的千千分之五到千千分之八。2、第一、二、三階階段的廣告投投入將占到總總投入的45%；第四、五五階段的廣告告費(fèi)投入約占占到總投入的的55%。----------------------------------------------------------------------------------------二、總體推廣戰(zhàn)略略方針整體包裝，全方位位、多角度、階階段性、特色色鮮明的進(jìn)行行推廣宣傳，從從而實(shí)現(xiàn)開發(fā)發(fā)商、項(xiàng)目的的品牌塑造與與利潤保障。三、推廣戰(zhàn)術(shù)◎在“**天韻”不同的銷售周期階階段，鎖定目目標(biāo)客戶群體體，結(jié)合本案案特質(zhì)，細(xì)致致分析各媒體體的投入成本本，整合評估估媒體資源，篩篩選主流媒體體與次要媒體體?！蛏钊胪诰颉?*天天韻”的項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)，并加以分分類，以形成成階段性、系系列化、連續(xù)續(xù)性、差異化化的推廣方案案?！蚪?yīng)對機(jī)制，針針對競爭項(xiàng)目目、參照項(xiàng)目目的市場推廣廣策略，形成成快速反應(yīng)?！驊?yīng)用推廣效果評估估機(jī)制，完善善低投入高產(chǎn)產(chǎn)出的推廣掌掌控體系。預(yù)熱期加長，前期期加大廣告費(fèi)費(fèi)的投入。四、推廣標(biāo)準(zhǔn)新穎、獨(dú)特、個性性鮮明、以情情感人以景動動人。五、廣告費(fèi)用投放放比例六、主題及階段推推廣1、報紙廣告:圍繞“**天韻”項(xiàng)目“新**都市生活榜樣”廣廣告主題，深深入和突出這這一主題，將將形成以下訴訴求：◎突出項(xiàng)目核心價值值，營造全新新的生活方式式與感受；◎在全新的概念包裝裝下，強(qiáng)力宣宣傳本案的區(qū)區(qū)域優(yōu)勢和人人文優(yōu)勢；◎重點(diǎn)宣傳本案的戶戶型空間設(shè)計(jì)計(jì)、立面外觀觀、配套服務(wù)務(wù)、物業(yè)管理理等內(nèi)容；◎重要事件、活動的的宣傳；2、報紙廣告計(jì)劃投投放比例：◎保溫期前期報紙廣廣告投放比例例占40%；◎保溫期后期報紙廣廣告投放比例例占60%；3、本案報紙廣告規(guī)規(guī)劃：A、以**當(dāng)?shù)匕l(fā)行量最大的的報紙媒體為為為主流媒體體，將本案的的美好生活的的特質(zhì)滲透于于每一篇廣告告之中，沖擊擊力、震撼力力強(qiáng)大，個性性鮮明，內(nèi)涵涵豐富，令人人難忘。B、媒體宣傳進(jìn)度：：第一階段：導(dǎo)入期期此階段的宣傳重點(diǎn)點(diǎn)在于迅速擴(kuò)擴(kuò)大“**天韻”的知名度，提提升目標(biāo)客戶戶對項(xiàng)目的認(rèn)認(rèn)知程度，讓讓市場了解本本案總體的發(fā)發(fā)展規(guī)劃。從從高起點(diǎn)、高高視點(diǎn)出發(fā)，運(yùn)運(yùn)用形象、概概念、軟文等等廣告相結(jié)合合的宣傳手段段形成“**天韻”良好的市場場形象與氛圍圍。在導(dǎo)入期應(yīng)同時融融合網(wǎng)絡(luò)廣告告等非主流媒媒體:分析本案的特質(zhì)與與目標(biāo)客戶群群體的構(gòu)成，在在選擇傳統(tǒng)媒媒體的同時，注注重非主流媒媒體的宣傳。網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)等非主流流媒體與本案案的目標(biāo)客戶戶結(jié)合緊密，千千人成本較低低，廣告效果果顯著，適合合本項(xiàng)目的宣宣傳狀況。在表現(xiàn)手法上應(yīng)特特立獨(dú)行，個個性張揚(yáng)，從從而便于在項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)設(shè)之初引發(fā)社社會與市場的的關(guān)注。形象篇：突出項(xiàng)目高品質(zhì)定定位，運(yùn)用動動感畫面表現(xiàn)現(xiàn)未來辦公和和家居模式，形形象片是項(xiàng)目目取得良好形形象，維護(hù)項(xiàng)項(xiàng)目長期品牌牌，達(dá)到提升升品牌的持續(xù)續(xù)宣傳?！虮倦A段具體操作要要點(diǎn)：1、重點(diǎn)宣傳資料：：樓書、海報報、紀(jì)念品2、大型戶外廣告牌牌引發(fā)市民關(guān)關(guān)注。位置：**市北海海路景觀大道道設(shè)置戶外廣廣告牌；項(xiàng)目目周邊其他路路段設(shè)置戶外外廣告牌；項(xiàng)項(xiàng)目所在地設(shè)設(shè)置廣告圍擋擋。內(nèi)容：新**都市市生活榜樣//**天韻，40萬平米新生生活社區(qū)外型：應(yīng)當(dāng)大氣，現(xiàn)現(xiàn)代感強(qiáng)，視視覺沖擊力與與震撼力強(qiáng)。3、電視廣告短片，多多頻次播放，迅迅速擴(kuò)大在市市內(nèi)的知名度度。形式：15秒短片片，節(jié)奏現(xiàn)代代感強(qiáng)，體現(xiàn)現(xiàn)大社區(qū)，新新生活，榜樣樣生活的理想想模式。廣告語：城市核心心區(qū)的人文新新地標(biāo)/**天韻，新**都市生活榜榜樣。時間：跳周播放11-4周媒體：**電視臺第二階段：升溫期期細(xì)致講述“**天天韻”的規(guī)劃、配配套、戶型等等硬件指標(biāo)及及項(xiàng)目其他的的軟性特點(diǎn)，更更加深入細(xì)致致的挖掘“**天韻”的特質(zhì)，多多角度、多層層面的對本案案進(jìn)行介紹，從從而讓目標(biāo)客客戶群體對本本案有更加深深入的了解，引引發(fā)目標(biāo)客戶戶群體的關(guān)注注。此階段應(yīng)細(xì)化“***天韻”的特質(zhì)，以以形象作為切切入點(diǎn)，繼而而調(diào)動市場的的關(guān)注程度。第三階段:引爆爆期此階段應(yīng)注重營造造“**天韻”即將銷售的的氛圍，并通通過開盤前的的系列廣告明明確告知本案案的開盤時間間、認(rèn)購方式式等，為良好好的銷售奠定定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)礎(chǔ)。主要運(yùn)用用形象廣告的的表現(xiàn)形式。開盤活動不要一天天，要做開盤盤周活動?！虮倦A段具體操作要要點(diǎn)：1、開盤慶典主題：**天韻開開盤慶典之“榜樣生活，率率先體驗(yàn)”活動內(nèi)容：（略）2、媒體宣傳（1）戶外廣告牌依舊舊，將廣告牌牌在開盤三周周前，換成“X月X日，**天韻，開啟啟榜樣新生活活”（2）電視廣告配合在在**電視臺播放放，開盤前三三周播放開盤盤信息，在**市主流報紙紙媒體上投放放廣告，開盤盤期間整版推推進(jìn)。3、在**市電視臺黃金欄目目播出相關(guān)“**天韻”專題片，進(jìn)進(jìn)行熱評。推廣內(nèi)容：項(xiàng)目賣賣點(diǎn)訴求，項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)提升升前提：項(xiàng)目售樓處處建設(shè)完善，且且占地面積較較大，前期廣廣告高宣傳氛氛圍形成。◎欄目現(xiàn)場搬至本項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)場售樓樓處內(nèi)攝制播播放一期（1）活動現(xiàn)場背景板板：“**天韻”LOGO（2）活動現(xiàn)場地面設(shè)設(shè)計(jì)：”**天韻”LOGO（3）內(nèi)容主要是名人人對**市房地產(chǎn)市市場良好發(fā)展展的暢談以及及**天韻的出現(xiàn)現(xiàn)為**地產(chǎn)帶來的的變化和影響響。注：現(xiàn)場布置項(xiàng)目目廣告宣傳主主要體現(xiàn)在視視覺表現(xiàn)上；；在節(jié)目前與與結(jié)束由主持持人宣布此次次活動的贊助助是本項(xiàng)目發(fā)發(fā)展商等有關(guān)關(guān)口頭宣傳第四階段：保溫期期針對本案情況，保保溫期亦是銷銷售的黃金期期。采用圖文并茂的形形勢將火爆的的熱銷情況及及時地向市場場進(jìn)行傳遞。其其間將本案的的戶型、生活活配套、物業(yè)業(yè)管理及生活活理念等資料料有針對性的的進(jìn)行宣傳，使使消費(fèi)者的認(rèn)認(rèn)知達(dá)到更加加形象、具體體、完整的程程度?！虮倦A段具體操作要要點(diǎn)：1、媒體宣傳（1）戶外廣告繼續(xù)（2）電視廣告暫停（3）報紙媒體：以