案例一香港新峰房地產(chǎn)開發(fā)公司抵押貸款籌資方法香港新峰公司注冊資本為300萬港元，在該公司的第一個(gè)發(fā)展項(xiàng)目——香港太子中心商業(yè)樓建設(shè)中，新峰公司先拿出300萬港元交訂金買地，然后通過銀行信貸獲得5350萬港元交清地價(jià)，在取得土地使用權(quán)后又將土地抵押給銀行，獲得3500港元的土地抵押貸款和3500萬港元的建筑透支貸款，然后公司利用這筆貸資中4300萬港元購買了香港北明苑中心的土地。在太子中心的樓宇由于適合市場需要很快全幢賣出，不僅還清了銀行貸款本息，還賺取了3000多萬港元的利潤。就這樣，新峰公司采取“滾雪球”的方式，不斷使用銀行資金，再買地皮搞樓宇建筑和地皮出售，將社會上買房人的錢直接轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)經(jīng)營資金，如1988年12月該公司在土地拍賣中，以525萬港元的出價(jià)獲得住宅用地，買地7個(gè)月后，完成了設(shè)計(jì)及報(bào)建等手續(xù)，就將全部住宅推出預(yù)售，采取一次性付款和按建筑期忖款等多種付款方式，結(jié)果一個(gè)上午全部賣完，收回資金2000萬港元，滿足了買地及建筑的資金需要。在上例太子中心商業(yè)樓項(xiàng)目中，如完全靠自有資金搞開發(fā)則需要5350+3500+3500=12350萬元，而新峰公司自有資金只有3千萬元，連交地價(jià)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，但新峰公司靈活運(yùn)用了銀行信貸，抵押貸款等等資方式，在自有資金有限的情況下，解決了房地產(chǎn)運(yùn)作資金不足的困難，使得開發(fā)能得以順利展開，從而也使其經(jīng)營利潤率高達(dá)100％（3000萬／300萬）。在住宅建設(shè)項(xiàng)目中，新峰公司則采取了預(yù)售方式籌集資金，也達(dá)到了用小額的自有資金完成大量房地產(chǎn)開發(fā)的目的，提高了利潤率。當(dāng)然，如新峰公司的項(xiàng)目選擇不當(dāng)，風(fēng)險(xiǎn)也極大，開發(fā)的房地產(chǎn)商品如銷售不好，則公司就會陷入到期不能償還銀行本息的困境，從而導(dǎo)致公司破產(chǎn)。通過此案例使學(xué)生加深對抵押貸款融資方式的理解。案例三廣西南寧福滿花園項(xiàng)目籌資計(jì)劃廣西南寧福滿花園項(xiàng)目項(xiàng)目位于南寧市XXX區(qū)，南XXXX,北臨XXXX,西南面對規(guī)劃中的水景公園，項(xiàng)目東側(cè)為衡陽路延長線，項(xiàng)目總用地47375?75m2,經(jīng)南寧市規(guī)劃國土局批準(zhǔn)，用地功能為商住及配套設(shè)施，實(shí)際建設(shè)用地面積39390.36m2,計(jì)容積率建筑面積率為149683?37平方米。本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為37725.35萬元,整個(gè)建設(shè)經(jīng)營期為3年,是一個(gè)建設(shè)周期長、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。所以,一般采用投資的多種組合運(yùn)用,一方面可減低融資的壓力,有助資金的流通；另一方面可相對降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn),使項(xiàng)目順利開發(fā)。本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金,二是向銀行貸款,三是預(yù)售收入用于投資部分。資金動(dòng)作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資,初步估算按銷售收入15.5%計(jì)算；此外還缺少的資金,則向銀行借貸。本項(xiàng)目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計(jì)37725.35萬元,自有資金10000萬元,占總投資的26.5%,銷售收入再投入用于投資合計(jì)7725.35萬元,另需貸款額合計(jì)20000萬元。在項(xiàng)目的前期,將匯集到的自有資金用于支付土地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地使用權(quán)后,可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款,用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售,銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金,就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。1、自有資金:整個(gè)項(xiàng)目的自有資金為10000萬元，占總投資的26.5%，分3年投入。2、銀行貸款:銀行長期貸款共有二筆，共計(jì)200000萬元，占總投資53%；從第一年起到第二年止每年借一筆。3、銷售收入再投入:銷售收入再投入按銷售收入的15.5%計(jì)算，從項(xiàng)目有銷售收入最后第三年開始，直到項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營期結(jié)束，上半年為整個(gè)銷售收入的11.9%,下半年為整個(gè)銷售收入的3.6%,總銷售收入再投入為7725.35萬元，占總投資的20.5%。通過此案例使學(xué)生加深對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資方式的理解。案例四中誠信托北京市車公莊危改小區(qū)貸款項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃中誠信托北京市車公莊危改小區(qū)貸款項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃2003年04月23日成立，實(shí)際信托規(guī)模10000萬元。主要貸放給北京隆盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，主要用于“車公莊危改小區(qū)”項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。資金運(yùn)用期限為2年，由中國中煤能源集團(tuán)公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保抵押擔(dān)保，預(yù)計(jì)年收益率4.6%。通過此案例使學(xué)生加深對信托計(jì)劃融資方式的理解。案例五北京國際信托投資有限責(zé)任公司的信托計(jì)劃北京國際信托投資有限責(zé)任公司，2002年3月重新登記，總資本12億元。其近幾年推出的信托計(jì)劃如下：2002年9月推出北京商務(wù)中心區(qū)（CBD）土地開發(fā)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃（6億，期限5年，預(yù)期收益率4.8%）2003年5月推出“三環(huán)新城”經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃（1.6億，期限1.5年，預(yù)期收益率4.5%.）2003年7月推出北京國投債券投資資金信托計(jì)劃（.0.6億，期限2年，預(yù)期收益率4%-7%）2003年8月推出北京國投建筑設(shè)備融資租賃信托計(jì)劃（0.2億，期限為4年（分2期），預(yù)期收益率是5%.）年11月推出北京國投盛鴻大廈財(cái)產(chǎn)信托優(yōu)先受益權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目（.2.5億元，項(xiàng)目投資期限為3年，預(yù)期年收益率6%）年1月2日推出《上市公司法人股投資資金信托計(jì)劃》（4371萬元）2004年1月16日推出“法國歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃”2004年2月26日推出《北京宣祥家園經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目資金信托計(jì)劃》2004年2月27日推出《固定利率型外匯穩(wěn)健投資信托計(jì)劃》和《利率區(qū)間型外匯穩(wěn)健投資信托計(jì)劃》2004年3月30日推出《中聯(lián)—新奧工程機(jī)械融資租賃信托計(jì)劃》和《中聯(lián)—新航工程機(jī)械融資租賃信托計(jì)劃》2004年4月15日推出債券投資資金信托計(jì)劃（二期）（4553萬，兩年）2004年4月30日推出債券投資資金信托計(jì)劃（三期）（2342萬，兩年）2004年7月1日推出《“三水青清”開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目信托計(jì)劃》（6000萬）2004年7月20日推出《商品房投資資金信托計(jì)劃（定向募集）》（5000萬元）2004年7月27日推出《葫蘆島污水處理廠收益權(quán)資金信托計(jì)劃》（3500萬）2004年8月3日推出《黃龍電力電費(fèi)收益權(quán)信托優(yōu)先受益權(quán)投資計(jì)劃》2004年8月10日推出《山西柳林焦煤（獅尾溝煤礦）信托計(jì)劃》（定向募集）2004年8月23日推出《華堂商場大興店租金收益權(quán)財(cái)產(chǎn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓》項(xiàng)目（7000萬元）2004年10月9日推出廣東發(fā)展銀行股份有限公司信貸資產(chǎn)受讓項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃（5000萬）2004年10月10日推出《山西柳林焦煤（王家溝煤礦）信托計(jì)劃》（定向募集）2004年10月14日推出《北京公交廣告收益權(quán)信托優(yōu)先受益權(quán)投資計(jì)劃》（4800萬，期限兩年）2004年10月15日推出《城市公共衛(wèi)生間建筑物租金收益權(quán)投資計(jì)劃》（3000萬元，）2004年11月30日推出“山西柳林焦煤（興無煤礦）”信托計(jì)劃（2億元,2年期，9%）2004年11月30日推出中央電視臺《星光大道》欄目廣告總代理權(quán)資金信托計(jì)劃（7800萬元）2004年12月23日推出國家開發(fā)銀行擔(dān)保貸款資金信托計(jì)劃（一期）（規(guī)模1-5億元，期限分1年、2年兩種，3.8%、4.07％）2004年12月22日推出“實(shí)創(chuàng)高科融資項(xiàng)目”資金信托計(jì)劃（定向募集）（5000萬元）2004年12月24日推出“北京提香草堂項(xiàng)目”資金信托計(jì)劃（壹億二年，7%）2004-12-22推出京滬高速公路天津段一期工程資本金投資信托計(jì)劃（30000萬元，2、3、4年，7%、8%、9%）2004年12月27