形象系統(tǒng)建立&營(yíng)銷推廣策略五洋廣場(chǎng)項(xiàng)目組2007年6月29日五洋廣場(chǎng)項(xiàng)目提報(bào)1第一章:市場(chǎng)概況第二章:項(xiàng)目定位第三章:客群定位第四章:企劃定位綱要第五章:整合推廣2第一章：市場(chǎng)概況【宏觀概況】【競(jìng)案匯總】【分析總結(jié)】3宏觀概況東臨長(zhǎng)江，與崇明島隔江相望，南臨上海市寶山區(qū)、嘉定區(qū)，西連昆山市，北接常熟市。總面積為822.9平方公里。太倉(cāng)離上海人民廣場(chǎng)60公里左右，1個(gè)小時(shí)的車程。太倉(cāng)市總?cè)丝?0萬，流動(dòng)人口35萬；主城區(qū)人口（城廂區(qū)）目前超過20萬左右；

金太倉(cāng)——大上海國(guó)際港口經(jīng)濟(jì)格局的堅(jiān)強(qiáng)北翼

41）太倉(cāng)港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（港區(qū)）將建成上海國(guó)際航運(yùn)中心的配套干線港、江蘇重要的集裝箱中轉(zhuǎn)港和能源、石油化工、基礎(chǔ)原材料基地。2）太倉(cāng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（新區(qū)）將建成高新技術(shù)示范區(qū)和現(xiàn)代化新城區(qū)，“十五”期間，建成區(qū)面積計(jì)劃向東拓展5平方公里，形成以高新技術(shù)為先導(dǎo)的現(xiàn)代加工制造基地和生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的休閑度假園區(qū)。

港區(qū)+新區(qū)兩大國(guó)際化經(jīng)濟(jì)發(fā)展的根基5

太倉(cāng)市2003年-2005年的出讓土地7477.5畝，06年全市出讓土地2000畝，較前幾年大幅下降，今后存量土地將越來越少；目前新區(qū)的可出讓地塊較少，土地供應(yīng)量逐年減少。

06年初統(tǒng)計(jì)，太倉(cāng)市房地產(chǎn)施工面積在243.16萬方左右，竣工面積在55.972萬方，銷售面積在88.98萬方。目前太倉(cāng)市在售個(gè)案總規(guī)模達(dá)到181萬方，已開發(fā)面積166萬方，去化面積75萬方，未來市場(chǎng)將面臨巨大的競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)概況土地稀貴帶來大好時(shí)機(jī)6樓盤名稱總面積住宅面積住宅比重商業(yè)面積商業(yè)比重辦公面積辦公比重世紀(jì)廣場(chǎng)8萬方48887平米60%10000平米13%24000平米27%恒榮泰城市廣場(chǎng)9萬方33428平米37%25834平米29%3073834%寶龍城市廣場(chǎng)30萬方160000平米53%120000平米40%20000平米7%國(guó)大花園10萬方23980平米24%4000平米40%剩余36%為1棟聯(lián)通綜合大樓及其他配套設(shè)施金海灣1.6萬方4000平米25%12000平米75%//南洋廣場(chǎng)23萬方117000平米49%123000平米51%//總計(jì)81.6萬方387295平米47%295834平米36%//重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案匯總7市場(chǎng)分析總結(jié)價(jià)格大幅上升，購(gòu)買力突破內(nèi)需型市場(chǎng)新區(qū)酒店式公寓產(chǎn)品供應(yīng)量少，但在逐漸增加新區(qū)第一批商業(yè)產(chǎn)品交房?jī)r(jià)格成長(zhǎng)空間、投資潛力消費(fèi)力增強(qiáng)，投資型消費(fèi)熱潮漸成帶來一定的投資信心8在港口經(jīng)濟(jì)大步發(fā)展的背景下，寫字樓全新進(jìn)入商鋪、辦公多是本地、周邊和上海企業(yè)為主未來區(qū)域業(yè)態(tài)同質(zhì)化較嚴(yán)重，供應(yīng)量上升加快寫字樓產(chǎn)品的投資接受度得到提升客戶源擁有很大拓展空間帶來思考，錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)是關(guān)鍵9

第二章：項(xiàng)目定位【產(chǎn)品力解讀】【項(xiàng)目定位】10項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值構(gòu)構(gòu)成地段價(jià)價(jià)值配套價(jià)價(jià)值環(huán)境價(jià)價(jià)值功能價(jià)價(jià)值投資價(jià)價(jià)值產(chǎn)品力力解讀讀111、區(qū)位位優(yōu)勢(shì)勢(shì)：扼扼守新新城中中心，，雄距距燙金金地段段項(xiàng)目所所在地地太倉(cāng)倉(cāng)，地地處長(zhǎng)長(zhǎng)江下下游地地區(qū)最最佳港港址之之一，，為上上海國(guó)國(guó)際航航運(yùn)中中心的的配套套干線線港、、江蘇蘇重要要的集集裝箱箱中轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)港和和能源源、石石油化化工、、基礎(chǔ)礎(chǔ)原材材料基基地。。項(xiàng)目具具體位位于上上海東東路與與東倉(cāng)倉(cāng)路交交匯處處，是是新區(qū)區(qū)未來來的商商業(yè)、、商務(wù)務(wù)中心心。交交通極極為便便利，，區(qū)域域環(huán)境境較為為成熟熟，無無限的的投資資前景景！122、配套套優(yōu)勢(shì)勢(shì)：一一站式式配套套，輕輕松一一刻繁繁華中中項(xiàng)目周周邊餐餐飲娛娛樂等等商業(yè)業(yè)配套套齊全全，濃濃厚的的商業(yè)業(yè)氛圍圍。未未來將將擁有有強(qiáng)大大的人人流車車流。。極具具投資資潛質(zhì)質(zhì)。且且項(xiàng)目目地處處新區(qū)區(qū)中心心，高高品位位社區(qū)區(qū)林立立，近近臨高高檔五五星級(jí)級(jí)酒店店，具具備充充分的的高層層次、、高消消費(fèi)人人群。。項(xiàng)目本本身““商住住”綜綜合體體的定定位決決定了了配套套的一一站式式便捷捷。133、價(jià)值值優(yōu)勢(shì)勢(shì)：辟辟蹊徑徑物業(yè)業(yè)增值值，低低門檻檻輕松松投資資自行持持有，，具有有對(duì)商商業(yè)整整體業(yè)業(yè)態(tài)和和品牌牌結(jié)構(gòu)構(gòu)布局局的全全面掌掌控權(quán)權(quán)，可可將目目標(biāo)客客戶定定位于于寫字字樓里里的白白領(lǐng)和和新區(qū)區(qū)日益益積累累起來來的中中高端端消費(fèi)費(fèi)人群群，引引進(jìn)知知名品品牌，，并將將購(gòu)物物、娛娛樂、、餐飲飲、休休閑功功能定定位成成商業(yè)業(yè)重要要的組組成部部分，，由租租金水水平增增長(zhǎng)所所體現(xiàn)現(xiàn)的物物業(yè)價(jià)價(jià)值將將更為為突出出。寫字樓樓產(chǎn)品品，合合理的的格局局劃分分，總總價(jià)相相對(duì)較較低；；加上上新區(qū)區(qū)“總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)-集中辦辦公區(qū)區(qū)CBD”的大發(fā)發(fā)展前前景，，將為產(chǎn)產(chǎn)品擴(kuò)擴(kuò)大目目標(biāo)客客戶，，吸引引更多多自用用及投投資人人士購(gòu)購(gòu)買。。144、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：匯匯聚國(guó)國(guó)際經(jīng)經(jīng)典，，傾情情時(shí)尚尚靈韻韻新區(qū)首首席服服飾主主體商商場(chǎng)：：商業(yè)業(yè)面寬寬進(jìn)深深較為為合理理，是是周邊邊業(yè)態(tài)態(tài)升級(jí)級(jí)換代代；休休閑、、時(shí)尚尚、領(lǐng)領(lǐng)引潮潮流，，倡導(dǎo)導(dǎo)個(gè)性性文化化、時(shí)時(shí)尚商商品的的展示示舞臺(tái)臺(tái)，時(shí)時(shí)尚文文化的的傳播播領(lǐng)地地、主主題商商場(chǎng)與與個(gè)性性消費(fèi)費(fèi)文化化的統(tǒng)統(tǒng)一。。商務(wù)型型酒店店式公公寓：：戶型型方正正，面面積配配比適適中，，左邊邊是繁繁華鬧鬧市，，右邊邊是靜靜靜的的河畔畔，繁繁華過過后安安享河河岸帶帶來的的愜意意、幽幽靜。。是時(shí)時(shí)尚人人士，，個(gè)性性居住住的首首選。。亦商商亦居居，擁?yè)碛型晖昝赖牡木频甑晔轿镂飿I(yè)服服務(wù)，，亦是是小企企業(yè)辦辦公地地點(diǎn)的的最佳佳選擇擇。純正中中高檔檔寫字字樓：：市政政府強(qiáng)強(qiáng)力支支持，，太倉(cāng)倉(cāng)市地地標(biāo)性性建筑筑，為為各大大知名名企業(yè)業(yè)專業(yè)業(yè)打造造5A國(guó)際品品質(zhì)辦辦公地地點(diǎn)。。彰顯顯企業(yè)業(yè)尊貴貴形象象。德國(guó)設(shè)設(shè)計(jì)風(fēng)風(fēng)格，，時(shí)尚尚、前前衛(wèi)、、大氣氣，永永不落落幕的的潮流流先鋒鋒。155、其他他優(yōu)勢(shì)勢(shì)戶型特特征物業(yè)管管理服服務(wù)以上系系列賣賣點(diǎn)成成為支支持項(xiàng)項(xiàng)目推推廣主主題的的要素素，項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷推推廣傳傳播的的要點(diǎn)點(diǎn)，在在推廣廣中將將成為為階段段性主主題或或推廣廣訴求求要點(diǎn)點(diǎn)。16集商務(wù)務(wù)辦公公、休休閑購(gòu)購(gòu)物、、宜居居住宅為一一體的的中高高檔的的綜合合性物物業(yè).項(xiàng)目定定位17第三章章：客客群定定位【客源屬屬性】【客源類類型】【基本描描述】18未來太太倉(cāng)市市一級(jí)級(jí)中心心功能能帶太倉(cāng)市市新城城區(qū)：：一期12萬平方方公里里，目目前工工業(yè)廠廠房北北移，，行政政中心心東移移，以以及2個(gè)多平平方公公里的的總部部經(jīng)濟(jì)濟(jì)-集中辦辦公區(qū)區(qū)CBD，未來來預(yù)計(jì)計(jì)人口口12-15萬，由由于老老城區(qū)區(qū)的輻輻射能能力有有限，，整個(gè)個(gè)新城城區(qū)功功能定定位上上做為為老城城區(qū)功功能缺缺乏的的補(bǔ)充充，形形成。?？驮吹牡膮^(qū)域域?qū)傩孕员卷?xiàng)目目正位于未未來新新城區(qū)區(qū)的中中心位位置19太倉(cāng)城城市特特征·既質(zhì)樸樸又時(shí)時(shí)而透透出精精明的的味道道；·既追求求物質(zhì)質(zhì)享受受又對(duì)對(duì)精神神生活活有所所期驥驥；·既有保保守的的一面面又對(duì)對(duì)先進(jìn)進(jìn)事物物包容容接納納；……20太倉(cāng)，，向都都市生生活邁邁進(jìn)國(guó)際都都市生生活方方程式式Passion激情Entertainment娛樂Romance浪漫Fashion時(shí)尚Elegance優(yōu)雅Chic潮流Trend趨勢(shì)（（前瞻瞻）21完美的的生活活國(guó)際都都市生生活方方程式式=激情+娛樂+浪漫+時(shí)尚+優(yōu)雅+潮流+趨勢(shì)（（前瞻瞻）PerfectPassion+Entertainment+Romance+Fashion+Elegance+Chic+Trend客源的的精神神屬性性22都市生生活人人群商業(yè)、、商務(wù)務(wù)部分分面向向廣大大投資資者，，總體體處于于中上上層面面；普通住住宅則則涵蓋蓋了金金字塔塔的基基礎(chǔ)和和中部部的空空間。。物業(yè)形形態(tài)多多樣，，客群群層次次參差差客群的的共性性在于于融入入太倉(cāng)倉(cāng)的城城市性性格23潛在消費(fèi)群需求動(dòng)機(jī)需求產(chǎn)品關(guān)注點(diǎn)高收入客源公寓是價(jià)格驅(qū)動(dòng)、被動(dòng)需求居多；商業(yè)商務(wù)是投資升級(jí)、主動(dòng)型需求居多改善型公寓/中小面積商鋪、商務(wù)環(huán)境、交通、配套、公寓總價(jià)/商業(yè)環(huán)境私營(yíng)客源改善投資、辦公需求以中小面積商鋪、商務(wù)為主距離、戶型、價(jià)格周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富?？驮捶奖愎ぷ?投資皆有距離、環(huán)境、配套、商業(yè)氛圍本地投資客源對(duì)新區(qū)未來升值空間看好皆有配套、商業(yè)氛圍/價(jià)格成長(zhǎng)空間長(zhǎng)三角地區(qū)投資客源關(guān)系客/外地客投資獲利商鋪、商務(wù)優(yōu)惠條件/價(jià)格成長(zhǎng)空間客源類類型分分析24客戶群群基本本描述述高收入入客源源年齡：：35-55歲來源：：太倉(cāng)倉(cāng)市特點(diǎn)描描述：：企事業(yè)業(yè)單位位、公公務(wù)員員、醫(yī)醫(yī)生等等中高高收入入群體體，有有較強(qiáng)強(qiáng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)。不不滿足足單位位居住住安排排，想想改善善住宅宅環(huán)境境或擁?yè)碛兴剿饺斯坦潭ň泳铀?。。?duì)產(chǎn)品品和生生活配配套要要求比比較高高，追追求高高品質(zhì)質(zhì)生活活。有車階階層，，對(duì)區(qū)區(qū)域配配套交交通關(guān)關(guān)注度度不高高。25特點(diǎn)描描述：：純投資資類————有較強(qiáng)強(qiáng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)的城城市中中產(chǎn)階階級(jí)，，手中中有閑閑散資資金需需要尋尋找投資渠渠道，，看重重產(chǎn)品品價(jià)值值而非非價(jià)格格，同同時(shí)對(duì)對(duì)區(qū)域域的發(fā)發(fā)展?jié)摑摿τ凶銐驂虻男判判?。。投資保保值類類——有經(jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)，具具備較較強(qiáng)抗抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力力，有有一定定投資資心理理，但但投資目的的不很很明確確，注注重升升值潛潛力。。投資/自住類類——關(guān)注快快速交交通與與產(chǎn)品品升值值潛力力，認(rèn)認(rèn)同板板塊發(fā)發(fā)展，，非純純投資資客，在在一定定情況況下，，轉(zhuǎn)變變?yōu)樽宰宰∠M(fèi)。。純投資資類————本地投投資客客源、、長(zhǎng)三三角地地區(qū)投投資客客源投資保保值類類——私營(yíng)業(yè)業(yè)主客客源投資/自住類類——周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)富富?？涂驮雌渌乃念惪涂驮醇?xì)細(xì)分26客源研研判帶帶來推推廣上上的思思考從上述述客源源分析析得出出，項(xiàng)項(xiàng)目所所在區(qū)區(qū)域周周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客客源、鄰鄰近城城市的的客源源是本本項(xiàng)目目的主主力客客戶群群之一一，在在本案具具體的的營(yíng)銷銷推廣廣過程程中，，必須須將周周邊客客源納納入重重點(diǎn)宣傳傳推廣廣的對(duì)對(duì)象之之中，，進(jìn)行行有針對(duì)性、區(qū)隔性、實(shí)效性的宣傳工作作。27第四章：企企劃定位【企劃思路】【VI應(yīng)用系統(tǒng)】【視覺表現(xiàn)】28企劃思路29解讀五洋廣場(chǎng)新城區(qū)零坐坐標(biāo)坐擁新城黃黃金地段、、中央板塊塊經(jīng)濟(jì)發(fā)展地地理區(qū)位先先天優(yōu)勢(shì)完善的配套套，都市核核心30領(lǐng)舞太倉(cāng)的的傾城之作作70000平米商艦鉅鉅獻(xiàn)商業(yè)中心+商務(wù)中心扼守新城中中心黃金地地段，一站站式完善配配套新區(qū)建設(shè)、、港口經(jīng)濟(jì)濟(jì)、區(qū)域行行政、辦公公環(huán)境日趨趨成熟31動(dòng)感之都魅力之都五洋廣場(chǎng)兩大主題：：32推廣總精神神魅力五洋·動(dòng)感生活33推廣主題Shopping——購(gòu)物休閑，，時(shí)尚生活活在五洋廣廣場(chǎng)Business——前沿辦公，，企業(yè)創(chuàng)富富在五洋廣廣場(chǎng)34方案一VI應(yīng)用系統(tǒng)3536373839404142戶外高炮43現(xiàn)場(chǎng)圍墻44VI應(yīng)用系統(tǒng)方案二45464748495051525354視覺表現(xiàn)5556575859606162第五章:整合推廣【營(yíng)銷目標(biāo)】【推廣策略】【整合營(yíng)銷】63營(yíng)銷目標(biāo)打造太倉(cāng)市市第一名盤盤，塑造““都市生活活美學(xué)典范范”形象塑造“五洋洋房產(chǎn)”地地產(chǎn)品牌拉開與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤的品品質(zhì)感與其它樓盤盤的有效區(qū)區(qū)隔客戶群體的的認(rèn)同感一種深入人人心的品質(zhì)質(zhì)感64推廣策略——核心概念領(lǐng)舞太倉(cāng)的的傾城之作作70000平米商艦鉅鉅獻(xiàn)商業(yè)中心+商務(wù)中心扼守新城中中心黃金地地段，一站站式完善配配套新區(qū)建設(shè)、、港口經(jīng)濟(jì)濟(jì)、區(qū)域行行政、辦公公環(huán)境日趨趨成熟65領(lǐng)舞太倉(cāng)：：尊貴品質(zhì)質(zhì)是物質(zhì)前前提，包括括建筑、景觀觀、配套、、空間、物物業(yè)等。幾大關(guān)鍵詞詞：產(chǎn)品品質(zhì)都市生活的的質(zhì)感更多附加價(jià)價(jià)值——原則都市生活美美學(xué)66◎顛覆覆傳統(tǒng)進(jìn)行一場(chǎng)關(guān)關(guān)于市場(chǎng)、、消費(fèi)者接接受度及廣廣告本身的的顛覆運(yùn)動(dòng)動(dòng)。以電視視臺(tái)、電臺(tái)臺(tái)、活動(dòng)、、戶外廣告告為主，報(bào)報(bào)媒、軟文文等次之。。媒體組合策策略67◎圍追追堵截——電視臺(tái)、電電臺(tái)黃金時(shí)時(shí)段廣告位位，實(shí)現(xiàn)最最大范圍的的品牌大眾眾傳播——利用活動(dòng)的的影響，品品牌捆綁/品牌互動(dòng)——戶外、物料料、報(bào)媒、、軟文等進(jìn)進(jìn)行長(zhǎng)期滲滲透——以售樓處為為精神堡壘壘，暢享品品牌體驗(yàn)，，鎖住客戶戶圍追堵截68媒體安排排電視臺(tái)電臺(tái)活動(dòng)戶外報(bào)紙軟文準(zhǔn)備期●●●●●預(yù)熱期●●●●●●開盤期●●●●●●持續(xù)期●●●●收尾期●●●69投放頻率率·準(zhǔn)備期：：5%·預(yù)熱期：：20%·開盤期：：30%·持續(xù)期：：35%·收尾期：：10%70各階段推推廣主題題開盤前期期開盤持續(xù)銷售售期聚焦、共共鳴、心心動(dòng)行動(dòng)主題開盤及熱熱銷主題都市生活活美學(xué)典典范與概念相相結(jié)合，，集中于于品牌炒炒作持續(xù)鞏固擴(kuò)展強(qiáng)化提升掃尾收關(guān)主題與品牌相相結(jié)合，，集中于于產(chǎn)品品品質(zhì)炒作作71整合營(yíng)銷銷五洋廣場(chǎng)場(chǎng)推盤建建議72根據(jù)太倉(cāng)倉(cāng)市近期期房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的發(fā)展?fàn)顮顩r，以以及我司司專業(yè)的的市場(chǎng)研研判，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目目本身特特征，我我司對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的入入市策略略建議如如下：具體計(jì)劃劃與理由由詳見下下文剩余商務(wù)寫字樓精裝修酒店式公寓、部分商務(wù)寫字樓08年9月09年3月商業(yè)招商

入市策略略73示意圖74商務(wù)寫字字樓核心策略略：搶先入市市，占據(jù)據(jù)先機(jī)75一、新區(qū)區(qū)獨(dú)特功功能定位位，市場(chǎng)前景景廣闊新城區(qū)一一期12萬平方公公里，目目前行政政中心東東移，規(guī)規(guī)劃打造造2個(gè)多平方方公里的的總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)-集中辦公公區(qū)CBD，另外由由于老城城區(qū)的輻輻射能力力有限，，整個(gè)新新城區(qū)功功能定位位上作為為老城區(qū)區(qū)功能缺缺乏的補(bǔ)補(bǔ)充，將將形成未未來太倉(cāng)倉(cāng)市一級(jí)級(jí)中心功功能帶，，為商務(wù)務(wù)寫字樓樓的銷售售帶來市市場(chǎng)利好好。商務(wù)寫字字樓76二、市場(chǎng)場(chǎng)壓力漸漸增、產(chǎn)產(chǎn)品區(qū)隔隔優(yōu)勢(shì)顯顯現(xiàn)調(diào)研結(jié)果果顯示，，目前太太倉(cāng)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)上供應(yīng)應(yīng)和即將將上市供供應(yīng)的項(xiàng)項(xiàng)目多達(dá)達(dá)13個(gè)，其中中大型項(xiàng)項(xiàng)目（含含寫字樓樓產(chǎn)品））占據(jù)一一半。項(xiàng)目本身身具有面面積劃分分較小，，且可靈靈活分割割組合，，低總價(jià)價(jià)低門檻檻，充分滿足足中小企企業(yè)以辦辦公為主主復(fù)合居居住以及及其他功功能在內(nèi)內(nèi)的多重重需求的優(yōu)勢(shì)，，抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)力強(qiáng)。。商務(wù)寫字字樓77商務(wù)寫字樓商業(yè)業(yè)中高端消消費(fèi)客源源中高檔消消費(fèi)配套套商業(yè)的招招商工作作提前展展開，且且時(shí)間跨跨度相對(duì)對(duì)長(zhǎng)的，，而商務(wù)務(wù)寫字樓樓銷售對(duì)對(duì)商業(yè)是是具有帶帶動(dòng)作用用。綜合合三個(gè)因因素，所所以建議議商務(wù)寫寫字樓作作為首先先上市的的產(chǎn)品。。三、超強(qiáng)強(qiáng)互動(dòng)性性，帶來來利好銷銷售環(huán)境境商務(wù)寫字字樓78商業(yè)業(yè)核心策略略：把握全局局，穩(wěn)扎扎穩(wěn)打79商業(yè)業(yè)一、專業(yè)業(yè)的商業(yè)業(yè)招商操操作，勝勝券穩(wěn)握握在手商業(yè)定位位→產(chǎn)品品檢討→→功能規(guī)規(guī)劃→資源配對(duì)對(duì)→運(yùn)營(yíng)體體系→戰(zhàn)戰(zhàn)略招商商→產(chǎn)業(yè)業(yè)招商80商務(wù)寫字字樓互動(dòng)商業(yè)業(yè)提升項(xiàng)目目品質(zhì)打響第一一炮帶動(dòng)銷售售、價(jià)值值最大化化成熟配套套營(yíng)造帶動(dòng)銷售售招商的順順利進(jìn)行行商業(yè)業(yè)二、前期期熱銷鋪鋪墊，創(chuàng)創(chuàng)造商業(yè)業(yè)利潤(rùn)最最大化81商業(yè)業(yè)招商商銷銷售售大型項(xiàng)目目招商達(dá)達(dá)成意向向后，小小面積劃劃分的、、可租可可售的商商鋪產(chǎn)品品即可確確定三、全程程招商監(jiān)監(jiān)控，玩玩轉(zhuǎn)價(jià)值值空間新城區(qū)商商業(yè)氛圍圍尚不成成熟，且且本項(xiàng)目目體量不不大，需需要完善善功能規(guī)規(guī)劃，準(zhǔn)準(zhǔn)確配對(duì)對(duì)資源以以去劣補(bǔ)補(bǔ)強(qiáng)82精裝修酒酒店式公公寓核心策略略：完美包裝裝，閃亮亮登場(chǎng)83一、優(yōu)化化細(xì)節(jié)，，打造精精品高標(biāo)準(zhǔn)建建材豪華精裝裝修精致入戶戶大堂管家式物物管服務(wù)務(wù)“獨(dú)享后后花園””高檔精裝修酒酒店式公公寓精裝修酒酒店式公公寓84二、善于于等待時(shí)時(shí)機(jī)，搭搭上“便便車”之之利毗鄰本項(xiàng)項(xiàng)目的五五星級(jí)酒酒店在建建中，待待其建成成并成型型經(jīng)營(yíng)，，周邊相相應(yīng)配套套逐漸完完善，形形成良好好的市場(chǎng)場(chǎng)氛圍和和目標(biāo)客客群來源源，為精精裝修酒酒店式公公寓的銷銷售提供供“搭便便車”利利好形式式。精裝修酒酒店式公公寓85商務(wù)寫字樓商業(yè)業(yè)包裝得力力、打響響第一炮炮招商成功功、氛圍圍得以營(yíng)營(yíng)造項(xiàng)目具備備市場(chǎng)影影響力、、競(jìng)爭(zhēng)力力附近酒店店業(yè)逐步步進(jìn)入成成熟階段段產(chǎn)品包裝裝：細(xì)節(jié)節(jié)優(yōu)化，，打造精精品五星級(jí)酒酒店成型型經(jīng)營(yíng)之之“搭便便車”利利好酒店式公公寓精裝修酒酒店式公公寓8607年10月08年6月08年9月28日08年10月09年持續(xù)銷售售工作準(zhǔn)備備開盤引導(dǎo)預(yù)熱熱聚焦共共鳴心心動(dòng)動(dòng)行動(dòng)持續(xù)、鞏鞏固、擴(kuò)擴(kuò)展強(qiáng)化提升升保證工程程節(jié)點(diǎn)按按時(shí)完成成銷售物業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)封封頂工程進(jìn)度度：強(qiáng)銷銷基本銷售售周期時(shí)時(shí)間線87工作準(zhǔn)備備期重點(diǎn)工作作2、售樓中心心建造裝裝修1、開工奠基基3、銷售道具具準(zhǔn)備4、銷售資料料準(zhǔn)備5、辦公用品品購(gòu)買6、銷售培訓(xùn)訓(xùn)7、廣告宣傳各銷售周周期工作作重點(diǎn)88具體工作作售樓部施施工外部的設(shè)設(shè)計(jì)與美美化內(nèi)部的設(shè)設(shè)計(jì)與美美化1、售樓中中心建造造裝修客戶引導(dǎo)導(dǎo)系統(tǒng)VI系統(tǒng)到位位售樓部引引導(dǎo)系統(tǒng)大型戶外外看板到位位圍墻包裝裝892、銷售道道具準(zhǔn)備備產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)圖紙規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)效果圖展板設(shè)計(jì)計(jì)與制作售樓部吊吊旗設(shè)計(jì)制作安安裝電話申請(qǐng)請(qǐng)903、銷售資料料準(zhǔn)備講解手冊(cè)冊(cè)銷售表格格單頁(yè)設(shè)計(jì)印刷客戶登記記表、來來電登記記表、來客登記記表、日日工作計(jì)計(jì)劃、周工作計(jì)計(jì)劃、月月工作計(jì)計(jì)劃、月工作總總結(jié)914、辦公用品品購(gòu)置電腦、打打印機(jī)、、傳真機(jī)、、音響設(shè)備、電電話空調(diào)、飲飲水機(jī)、、辦公桌椅椅、談判判桌椅銷售夾、、圓珠筆筆、筆記記本、計(jì)算器、、名片、、胸牌、、膠水、訂書書機(jī)、復(fù)復(fù)寫紙、、一次性茶杯杯、茶葉葉垃圾簍、、掃帚、、拖把、、香皂、毛毛巾、滅滅蠅燈、、消毒劑、、衛(wèi)生紙紙92引導(dǎo)預(yù)熱熱期重點(diǎn)工作作1、客戶接待待2、人員培訓(xùn)訓(xùn)3、公關(guān)活動(dòng)動(dòng)4、廣告推廣廣5、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)6、認(rèn)購(gòu)活動(dòng)動(dòng)93開盤強(qiáng)銷銷期重點(diǎn)工作作1、合同準(zhǔn)備備2、邀請(qǐng)客戶戶簽約3、開盤儀式式4、廣告推廣廣94持續(xù)銷售售期重點(diǎn)工作作1、階段廣告告推廣2、促銷手段段制定3、阻力銷售售策略95尾盤銷售售期重點(diǎn)工作作1、廣告推廣2、促銷手段制定定3、交房準(zhǔn)備工作作96銷售模式建議議多一個(gè)客戶購(gòu)購(gòu)買，我們就就多一個(gè)推銷銷員即使來訪客人人沒有購(gòu)買我我們，他都會(huì)會(huì)推薦我們是是最值得購(gòu)買買的樓盤如何奠定口碑碑我們必須做到到：準(zhǔn)備充足足的人力資源源，做好人力力資源的最佳佳組合，做到各個(gè)環(huán)節(jié)的的相互協(xié)調(diào)；；達(dá)到客戶滿滿意度最高，，投訴率最低低，形成最佳佳的口碑傳播播全新銷售模式式97服務(wù)原則：貴貴賓式服服務(wù)，全程銷銷售陪同前后臺(tái)分開，，全程專項(xiàng)服服務(wù)98進(jìn)入售樓處控臺(tái)人員模型區(qū)洽談區(qū)導(dǎo)購(gòu)購(gòu)買簽約按揭手續(xù)辦理按揭手續(xù)辦理登記檔案建立交房辦證樣板區(qū)銷售人員傳統(tǒng)銷售流程程99前后臺(tái)交叉資料不全催告告不力銷售人員不專專業(yè)如何調(diào)整我們們的銷售模式式：銷售+服務(wù)+管理大體量的推案案持續(xù)的強(qiáng)銷大量的簽約及及貸款售后的完善管管理100合同制作服務(wù)組進(jìn)入售樓處前臺(tái)人員模型區(qū)洽談區(qū)電子導(dǎo)購(gòu)網(wǎng)上購(gòu)買簽約按揭手續(xù)辦理理按揭手續(xù)辦理理登記檔案建立交房辦證樣板區(qū)銷售組合同組客戶催告定期培訓(xùn)新銷售流程101以上是本項(xiàng)目目的整合營(yíng)銷銷思路，不足之處，懇懇請(qǐng)多提寶貴貴意見！102即使贈(zèng)品只只是一張紙紙，顧客也也是高興的的。如果沒沒有贈(zèng)品，，就贈(zèng)送““笑容”。。所謂企業(yè)管管理就是解解決一連串串關(guān)系密切切的問題，，必須有系系統(tǒng)地予以以解決，否否則將會(huì)造造成損失。。浪費(fèi)時(shí)間。1月-231月-23蓋茨運(yùn)用的管管理風(fēng)格既不不是美國(guó)的個(gè)個(gè)人主義式，，也不是日本本的共識(shí)主義義式，而是獨(dú)獨(dú)樹一幟的達(dá)達(dá)爾文式企業(yè)成功經(jīng)典典名人名言22:4222:4222:42:541月-23前方充滿著未未知，但我必必須得走。無法評(píng)估估，就無無法管理理。1月-231月-231月-231月-2322:4222:42授權(quán)就像像放風(fēng)箏箏，部屬屬能力弱弱線就要要收一收收，部屬屬能力強(qiáng)強(qiáng)了就要要放一放放。軍隊(duì)無無放任任，學(xué)學(xué)校無無放任任，此此今日日世界界各共共和國(guó)國(guó)之道道例。。軍隊(duì)隊(duì)放任任，則則將不不能以以令，，學(xué)校校放任任，則則師不不能以以教；；將不不能令令則軍軍敗，，師不不能教教則學(xué)學(xué)校敗敗，其其為國(guó)國(guó)忠，，莫此此之尤尤。05-1月月-2305-1月月-23積極的的人在在每一一次憂憂患中中都看看到一一個(gè)機(jī)機(jī)會(huì)，，而消消極的的人則則在每每個(gè)機(jī)機(jī)會(huì)都都看到到某種種憂患患。不是沒辦法法，而是沒沒有用心想想辦法。用用心想辦法法，一定有有辦法，遲遲早而已。。1月-231月-231月-23用人不在于于如何減少少人的短處處，而在于于如何發(fā)揮揮人的長(zhǎng)處處。觀察才行。。你的臉是為為了呈現(xiàn)上上帝賜給人人類最貴重重的禮物做人人低低三三分分，，做做事事高高三三分分。。22:42:5422:42:5422:421月月-23決不不能能在在沒沒有有選選擇擇的的情情況況下下，，作作出出重重大大決決策策。。經(jīng)營(yíng)營(yíng)企企業(yè)業(yè)，，是是許許多多環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)的的共共同同運(yùn)運(yùn)作作，，差差一一個(gè)個(gè)念念頭頭，，就就決決定定整整個(gè)個(gè)失失敗敗當(dāng)你在在事業(yè)業(yè)上遇遇到挫挫折，，有"打退堂堂鼓"的念頭頭時(shí)，，你應(yīng)應(yīng)該加加以注注意，，這是是最危危險(xiǎn)的的時(shí)候候!1月-231月-2322:4222:42:54世界上上沒有有夕陽陽企業(yè)業(yè),只有落落后和和不思思進(jìn)取取的企企業(yè)。。光靠?jī)r(jià)價(jià)格便便宜的的產(chǎn)品品能夠夠長(zhǎng)久久地存存活下下來。。沒有組組織就就沒有有管理理，而而沒有有管理理也就就沒有有組織織。管管理部部門是是現(xiàn)代代組織織的特特殊器器官，，正是是依靠靠這種種器官官的活活動(dòng)，，才有有職能能的執(zhí)執(zhí)行和和組織織的生生存。。管理理就就是是做做好好無無數(shù)數(shù)小小的的細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)工工作作。。05-1月月-2305-1月月-231月-23將良品率率預(yù)定為為85%，那么便便表示容容許15%的錯(cuò)誤存存在。顧客是重重要的創(chuàng)創(chuàng)新來源源。人生的選選擇決定定一切。。成功的企企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)不僅是是授權(quán)高高手，更更是控權(quán)權(quán)的高手手。卓有成效效的管理理者善于于用人之之長(zhǎng)。2023年1月月5日05一一月2023做生意，，要隨著著形勢(shì)的的變化而而變化。。做小生生意，在在于勤;做大生意意，要看看政治觀觀局勢(shì)。。魔鬼存在于于細(xì)節(jié)之中中。一月231月-2322:42大多數(shù)的錯(cuò)錯(cuò)誤是企業(yè)業(yè)在狀況好好的時(shí)候犯犯下的，而而不是在經(jīng)經(jīng)營(yíng)不善的的時(shí)候。沒有什么比比忙忙碌碌碌更容易，，沒有什么么比事半功功倍更困難難。成功的方法法千萬條,多總結(jié)別人人的失敗,根據(jù)現(xiàn)實(shí)的的路行走,不要太在意意聽取名人人大家的創(chuàng)創(chuàng)業(yè)格言。。協(xié)調(diào)調(diào)以以及及控控制制。。1月月-232023/1/522:4210:42:54下下午午企業(yè)業(yè)做做大大后后CEO說話話要要越越來來越越細(xì)細(xì)。。小小企企業(yè)業(yè)要要有有長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的的打打算算大大企企業(yè)業(yè)要要有有注注意意細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)。。2023/1/522:42:54企業(yè)業(yè)的的成成功功靠靠團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)，，而而不不是是靠靠個(gè)個(gè)人人。。只要不不是相相當(dāng)重重要的的商品品，不不是穩(wěn)穩(wěn)健踏踏實(shí)地地行商商，迅迅速發(fā)發(fā)展就就等于于迅速速破產(chǎn)產(chǎn)，只只有使使多種種商品品不間間斷地地相繼繼配合合上市市，才才能使使迅速速發(fā)展展的事事業(yè)穩(wěn)穩(wěn)步前前進(jìn)。。1月-232023/1/522:42:54正確的的決策策來自自眾人人的智智慧。。周到的的服務(wù)務(wù)，那那簡(jiǎn)直直是難難以想想象的的。22:422023/1/522:42:54謝謝各各位??！9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。22:42:5422:42:5422:421/5/202310:42:54PM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。1月-2322:42:5522:42Jan-2305-Jan-2312、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。22:42:5522:42:5522:42Thursday,January5,202313、乍見翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問年。。。1月-231月-2322:42:5522:42:55January5,202314、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國(guó)國(guó)見青山。。。05一月月202310:42:55下下午22:42:551月-2315、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。一月月2310:42下下午午1月月-2322:42January5,202316、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2023/1/522:42:5522:42:5505January202317、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時(shí)時(shí)，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點(diǎn)的的射線線向前前。。。10:42:55下下午午10:42下下午22:42:551月-239、沒有失失敗，只只有暫時(shí)時(shí)停止成成功！。。1月-231月-23Thursday,January5,202310、很多