臨沂溫州大廈（暫名）營銷推廣策劃報(bào)告

呈報(bào)：山東瑞聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事會

編制：溫州大廈項(xiàng)目組日期：貳零壹壹年壹月貳拾日1目標(biāo)任務(wù)目標(biāo)任務(wù)及目標(biāo)任務(wù)分解目標(biāo)任務(wù)項(xiàng)目營銷目標(biāo)的制定目標(biāo)意味著——什么？？？財(cái)務(wù)目標(biāo)形象目標(biāo)銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目都市休閑綜合體之形象，成為區(qū)域新坐標(biāo)實(shí)現(xiàn)較高的價(jià)格，品牌和利潤的雙贏。短期內(nèi)樹立項(xiàng)目形象，積累客戶，2011年實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體量60%銷售任務(wù)。2011年目標(biāo)任務(wù)分解目標(biāo)銷售目標(biāo)：2011年計(jì)劃銷售商業(yè)50%，公寓40%

預(yù)計(jì)資金回籠23400萬元設(shè)定：2011年公寓計(jì)劃銷售40%，銷售面積約為12000㎡，套數(shù)為200套（戶均面積60㎡）,其中開盤銷售30%，年底銷售至40%；（12000×均價(jià)4500=5400萬元）2011年商業(yè)銷售目標(biāo)50%，銷售面積為15000㎡，（含地下一層商業(yè)）其中開盤銷售30%，年底銷售至50%（15000×均價(jià)12000=18000萬元）為確保銷售目標(biāo)的完成，目標(biāo)分解采取先緊后松排布；以上進(jìn)度計(jì)劃根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)與實(shí)際銷售情況隨時(shí)調(diào)整,如前一批單位銷售理想,可即時(shí)就推出二批單位。整體銷售目標(biāo)計(jì)劃銷售階段首批單位二批單位合計(jì)月份91011121234567891011

推售樓棟商業(yè)部分、西地塊公寓商業(yè)部分、東地塊公寓

推量公寓230套公寓270套500上門量20002002001001001002003005003502503005003502005650儲客目標(biāo)500606030303060801501007090130100501540銷量目標(biāo)1202020101010202550352530453520475累計(jì)120140160170180190210235285320345375420455475/累計(jì)銷售率24%28%32%34%36%38%42%47%57%64%69%75%84%91%95%95%2營銷策略推售策略價(jià)格初步定位客戶策略媒體策略營銷策略推售策略推盤原則——限量推售限量推售優(yōu)勢——發(fā)展商操作彈性空間大，增加“隨行就市”的靈活度。由于各批產(chǎn)品均有差異化，能夠形成不同的比價(jià)體系，而客戶無法就各批產(chǎn)品相互比較，各批可根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場狀況分別定價(jià)，以應(yīng)對波動的市場變化。限量推售關(guān)鍵詞——→“東西地塊分別推售”→“推出量與客戶量匹配”→“做好加推策略”→“產(chǎn)品好壞搭配”推售策略：限量推售推盤原則——限量推售分批推售，小量加推，便于短時(shí)間內(nèi)根據(jù)市場情況變化進(jìn)行策略及價(jià)格調(diào)整，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低，或?qū)②A利擴(kuò)大到最大化；分批推售，可制造稀缺景象，吸引市場及客戶關(guān)注；分批推售，便于促進(jìn)難點(diǎn)戶型的及時(shí)消化與各戶型的均勻消化。項(xiàng)目推售節(jié)奏一批：項(xiàng)目商業(yè)部分及西地塊公寓；二批：項(xiàng)目商業(yè)部分持續(xù)銷售，加推東地塊公寓；一批推售二批推售價(jià)格初初步定定位定價(jià)前前提------項(xiàng)目入入市時(shí)時(shí)機(jī)界界定本項(xiàng)目目預(yù)見見動工工時(shí)間間:2011年5月一期推推售時(shí)時(shí)間預(yù)預(yù)計(jì):2011年9月建議入入市時(shí)時(shí)間:2011年9月價(jià)格預(yù)預(yù)估——定位過過程動態(tài)價(jià)價(jià)格=靜態(tài)比比準(zhǔn)價(jià)價(jià)+溢價(jià)空空間市場比比較，，確定定權(quán)重重，加加權(quán)平平均外部：：溢價(jià)價(jià)因數(shù)數(shù)內(nèi)部：：溢價(jià)價(jià)因數(shù)數(shù)市場增增漲溢溢價(jià)規(guī)劃利利好溢溢價(jià)營銷溢溢價(jià)產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新溢溢價(jià)品牌溢溢價(jià)目前階階段可可根據(jù)據(jù)市場場增長長平均均走勢勢、產(chǎn)產(chǎn)品領(lǐng)領(lǐng)先溢溢價(jià)和和營銷銷創(chuàng)新新溢價(jià)價(jià)來估估計(jì)本本項(xiàng)目目的溢溢價(jià)空空間項(xiàng)目銷銷售價(jià)價(jià)格制制定策策略

因數(shù)項(xiàng)目項(xiàng)目權(quán)重規(guī)模交通配套產(chǎn)品品牌區(qū)位景觀總分產(chǎn)品優(yōu)劣系數(shù)實(shí)現(xiàn)均價(jià)（元/㎡）均價(jià)合成10%10%15%25%10%20%10%藍(lán)灣國際25％971298998.151.154200912中福SOHO25％681087968.351.0144001093銀座中心25％981298968.851.1255001221富力灣25%571097988.951.0448001156本項(xiàng)目100%671087787.91——4245根據(jù)與與各樓樓盤分分因數(shù)數(shù)權(quán)重重打分分，可可以得得出項(xiàng)項(xiàng)目的的市場場靜態(tài)態(tài)比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格格為：：4245元/㎡價(jià)格預(yù)預(yù)估——?jiǎng)討B(tài)溢溢價(jià)：：溢價(jià)價(jià)因子子預(yù)計(jì)2010年上半半年項(xiàng)項(xiàng)目推推出市市場，，通過過溢價(jià)價(jià)整合合住宅動動態(tài)均均價(jià)預(yù)預(yù)估：：4670—5094元/㎡市場靜態(tài)比準(zhǔn)價(jià)格4245元/㎡溢價(jià)因數(shù)理想溢價(jià)最低溢價(jià)空間自然溢價(jià)（按1年時(shí)間計(jì)算）4245*10%4245*5%產(chǎn)品展示溢價(jià)4245*6%4245*3%營銷創(chuàng)新/品牌信譽(yù)4245*4%4245*2%本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)動態(tài)價(jià)格5094元/㎡4670元/㎡確保產(chǎn)產(chǎn)品展展示的的高度度標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、展展示時(shí)時(shí)間與與營銷銷節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的配配合，，是提提高客客戶價(jià)價(jià)格預(yù)預(yù)期、、確保保價(jià)格格溢價(jià)價(jià)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的最最關(guān)鍵鍵因數(shù)數(shù)！銷售價(jià)價(jià)格的的上行行是可可以預(yù)預(yù)見的的住宅價(jià)價(jià)格的的未來來趨勢勢預(yù)判判2期3期6期4600500047005100銷售價(jià)價(jià)格4期470051001期5期480044004500490047005100關(guān)鍵詞詞：平平開高高走前提：：1、基于于臨沂沂市住住宅市市場的的自然然溢價(jià)價(jià)；2、基于于項(xiàng)目目的成成熟度度的提提升；；3、基于于產(chǎn)品品類型型的變變化及及升級級；201120122013201420152016客戶策策略客戶策策略：：三大大客戶戶策略略項(xiàng)目預(yù)預(yù)售許許可證證頒發(fā)發(fā)日期期未定定，目目前臨臨沂市市場受受新政政影響響，未未取得得預(yù)售售許可可證的的項(xiàng)目目，不不可收收取客客戶任任何形形式的的誠意意金，，給項(xiàng)項(xiàng)目認(rèn)認(rèn)籌帶帶來阻阻力。。因此此，建建議采采取以以下三三大客客戶策策略，，積累累誠意意客戶戶，保保障項(xiàng)項(xiàng)目銷銷售目目標(biāo)。。啟動““瑞聯(lián)聯(lián)商匯匯”會會員招招募活活動資源嫁嫁接，，把客客戶請請進(jìn)來來（外外展、、推介介會、、聯(lián)誼誼會））老帶新新客戶戶策略略客戶策策略ACTION-1：啟動瑞瑞聯(lián)商商匯會會會員員招募募—最大限限度的的積累累客戶戶資源源，樹樹立企企業(yè)品品牌形形象免費(fèi)收收到瑞瑞聯(lián)地地產(chǎn)最最新推推出的的樓盤盤資料料和售售樓即即時(shí)信信息；；在在新盤盤公開開推出出前，，得到到優(yōu)先先安排排參觀觀項(xiàng)目目之銷銷售示示范單單位，，并參參與內(nèi)內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購；；可購置置瑞聯(lián)聯(lián)房產(chǎn)產(chǎn)時(shí)享享受會會員優(yōu)優(yōu)惠及及推薦薦購房房獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)；可定期期免費(fèi)費(fèi)收到到由瑞瑞聯(lián)會會編輯輯的有有關(guān)本本會活活動和和地產(chǎn)產(chǎn)信息息的刊刊物；；率先了了解投投資置置業(yè)的的相關(guān)關(guān)訊息息；參加本本會舉舉辦的的各類類會員員專題題將作作及聯(lián)聯(lián)誼活活動；；可參加加瑞聯(lián)聯(lián)會積積分計(jì)計(jì)劃，，獲得得積分分。瑞聯(lián)商商匯會會員權(quán)權(quán)益：：客戶策策略ACTION-2：資源嫁嫁接把把客戶戶請進(jìn)來—根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目目標(biāo)客客戶鎖鎖定圈圈層，，開展展專場場活動動，積積累客客戶資資源本案思路整合、、細(xì)分分創(chuàng)新、、持續(xù)續(xù)突破、、共榮榮圈層選選擇：：銀行理理財(cái)客客戶、、商會會資源源、汽汽車俱俱樂部部、批批發(fā)行行業(yè)協(xié)協(xié)會、學(xué)學(xué)校教教師、、村委委、大大型企企業(yè)、、周邊邊縣市市、專專業(yè)市市場商商戶等等……西郊商戶教師團(tuán)體收入相對穩(wěn)定的圈層大中型企業(yè)銀行理財(cái)客戶……行業(yè)協(xié)協(xié)會商會村委……資源類型涉及內(nèi)容專屬通道產(chǎn)品線任務(wù)實(shí)施方式專屬平臺資源開發(fā)商資源大客戶營銷核心：商業(yè)轉(zhuǎn)介激勵(lì)、轉(zhuǎn)介管理合作方資源廣告、房產(chǎn)網(wǎng)等合作單位資源核心：公寓階段性挖掘、看房團(tuán)點(diǎn)式突破星級酒店/高檔會所核心：公寓展示、長期互動、優(yōu)惠聯(lián)盟團(tuán)體資源平臺俱樂部資源戶外團(tuán)體協(xié)會、車友會、健身俱樂部核心：公寓推介會、長期互動高端品牌資源高端品牌車行、銀行VIP核心：公寓推介會、階段性挖掘、集中力量消化洋房產(chǎn)品教育機(jī)構(gòu)名校、大中專教師核心：公寓推介會行業(yè)資源平臺批發(fā)行業(yè)各大專業(yè)市場核心：商業(yè)、公寓關(guān)鍵人物挖掘、推介會、展示、聯(lián)誼會客戶渠渠道建建設(shè)策策略“走出出去請請進(jìn)來來”策策略一一：巡巡展巡展場場所：：在各大大專業(yè)業(yè)市場場、寫寫字樓樓大堂堂設(shè)立立外展展點(diǎn)房交會會參展展。。。。。。。。組織方方式為節(jié)約約成本本，每每個(gè)巡巡展點(diǎn)點(diǎn)派1-2名咨詢詢員，，收集集客戶戶信息息，講講解項(xiàng)項(xiàng)目；；根據(jù)巡巡展客客戶，，集中中開展展專題題推介介會或或帶客客戶至至現(xiàn)場場營銷銷中心心設(shè)立次次主場場，最最大限限度的的便利利客戶戶了解解項(xiàng)目目，將將項(xiàng)目目的最最新信信息及及時(shí)有有效地地滲透透到目目標(biāo)客客戶的的生活活當(dāng)中中?！白叱龀鋈フ堈堖M(jìn)來來”策策略二二：推推介會會場所：：待定參與嘉嘉賓：：巡展搜搜集客客戶、、村委委、大大型企企業(yè)、、商會會、專專業(yè)市市場等等專場場推介介會組織方方式制定詳細(xì)的的工作計(jì)劃劃安排，各各個(gè)擊破；；制作項(xiàng)目推推介資料，，最好配合合影視宣傳傳片。“走出去請請進(jìn)來”策策略三：聯(lián)聯(lián)誼會活動主題：：自駕游、、郊區(qū)野營營活動、生生日會、戶戶外運(yùn)動、、球賽組織方式：：根據(jù)興趣趣相投的客客戶組織相相應(yīng)的小成成本聯(lián)誼會會根據(jù)巡展、、推介會積積累客戶資資源，為了了進(jìn)一步聯(lián)聯(lián)絡(luò)客戶感感情，可邀邀請誠意客客戶參加相相關(guān)聯(lián)誼活活動。針對老客戶戶每月一次次豪門盛宴宴，答謝酒酒會地點(diǎn)：藍(lán)海海國際大酒酒店邀請嘉賓：：老業(yè)主、新新的意向客客戶內(nèi)容：成交業(yè)主私私人酒會老老帶新，凡凡已成交客客戶可獲得得價(jià)值2000元的規(guī)模20人以內(nèi)的私私人酒會一一次?？蛻魬粜柙诤炇鹗鹳I賣合同同一個(gè)月內(nèi)內(nèi)與項(xiàng)目組組工作人員員預(yù)約，經(jīng)經(jīng)雙方確定定時(shí)間后安安排私享晚晚宴。活動當(dāng)天贈贈予參加活活動的客戶戶1張認(rèn)購2000元代金券，，客戶可將將該券傳遞遞給其朋友友或親戚，，凡憑該券券認(rèn)購產(chǎn)品品的客戶可可沖抵房款款2000元房款，但但每套房僅僅限使用一一張，老客客戶也可獲獲得相應(yīng)獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)。ACTION-2：老客戶圈層資源植入—利用答謝宴會充分挖掘來客戶資源，強(qiáng)化老帶新媒體策略原則1：線線上線下媒媒體全面出出擊，立勢勢一步到位位，差異化化營銷突破破A渠道原則線上通過開開工典禮、、售樓處啟啟動、品牌牌商家入駐駐、專業(yè)物物業(yè)簽約等等社會新聞聞事件的挖挖掘，制造造社會轟動動與話題效效應(yīng)；配合主流主主打形象（（形象硬廣廣+軟文）。線上高頻次次投入，制制造社會新新聞與轟動動效應(yīng)通過對展示示、服務(wù)、、活動的精精心設(shè)計(jì)、、把握，讓讓圈層客戶戶充分體驗(yàn)驗(yàn)感知項(xiàng)目目的與眾不不同，引起起共鳴。通過線下的的團(tuán)體推介介會、團(tuán)體體客戶活動動，強(qiáng)化客客戶意向，，放大口碑碑傳播，促促進(jìn)成交。。線下圈層營營銷突破項(xiàng)目位于臨臨沂城核心心區(qū)域，定定位為都市市休閑主義義綜合體，，必須力求求一次立勢勢到位，避避免陷入與與其他項(xiàng)目目的無謂競競爭，備受受干擾；營銷上必須須有所突破破與創(chuàng)新，，從營銷層層面上引領(lǐng)領(lǐng)市場；立勢一步到到位，差異異化營銷線上：指大眾媒體體廣告，也也就是我們們通常在各各類公開性性的媒體上上所看到或或聽到的廣廣告，如報(bào)報(bào)紙、電視視、電臺、、雜志等等等。線下：非大眾媒體體廣告，也也叫做終端端廣告。就就是圍繞廣廣告賣場、、促銷所需需要及涉及及的所有宣宣傳物料，，即：單張張、畫冊、、插頁、說說明書、海海報(bào)、噴畫畫、包裝、、折頁......也包括括了相關(guān)的的公關(guān)活動動。原則2：戶外廣告客客戶截流A渠道原則機(jī)場火車站CBD中心機(jī)場西郊商圈城市核心路路段競爭項(xiàng)目本項(xiàng)目干擾項(xiàng)目區(qū)隔干擾客戶截流區(qū)域競爭項(xiàng)目區(qū)域其它項(xiàng)目客戶維系區(qū)隔干擾領(lǐng)導(dǎo)者占位位；立勢一一步到位；；市場價(jià)格格標(biāo)桿。情感共鳴；；圈層營銷銷；體驗(yàn)感感知；客戶戶維系。領(lǐng)導(dǎo)者占位位；立勢一一步到位；；市場價(jià)格格標(biāo)桿?？蛻艟S系區(qū)隔干擾以下領(lǐng)域必必然有瑞聯(lián)聯(lián)·溫州大廈的的存在：1、客戶最集集中的地方方。2、客戶最樂樂于接受的的營銷方式式。主要媒介選選擇說明：：從線上到到線下的結(jié)結(jié)合線上推廣線下推廣主流報(bào)紙戶外廣告電視廣告網(wǎng)絡(luò)媒體直郵廣告宣傳片銷售物料圈層活動沂蒙晚報(bào)、、齊魯晚報(bào)報(bào)、臨沂日日報(bào)、百盛盛信息、廣廣播電視報(bào)報(bào)軟文硬廣西郊商圈、、加油站、、人民廣場場商圈、沂沂蒙路通達(dá)達(dá)路工業(yè)大大道等地段段家在臨沂、、0539房產(chǎn)、臨沂沂在線、項(xiàng)項(xiàng)目網(wǎng)站臨沂電視臺臺、蘭山電電視臺等其他專業(yè)市場、、酒店及中中高檔餐飲飲酒樓、會會所展示資資料/DM酒會、聯(lián)誼誼會等圈層層活動積聚聚客戶西郊商圈商商戶資源等現(xiàn)場多媒體體播放形象象宣傳片樓書、海報(bào)報(bào)、折頁等等團(tuán)體客戶瑞聯(lián)會銀座百貨會會員、商會會、行業(yè)協(xié)協(xié)會等成立瑞聯(lián)商商匯會，積積聚客戶資資源關(guān)鍵一1、需言之有有物；2、清晰告訴訴客戶項(xiàng)目目賣點(diǎn)。1、推廣信息息與銷售重重點(diǎn)結(jié)合；；2、讓推廣真真正為項(xiàng)目目銷售服務(wù)務(wù)。3、結(jié)合銷售售階段，有有重點(diǎn)的投投放。1、降低營銷銷成本，將將錢花在刀刀刃；2、在客戶看看得到的地地方，做文文章；3、實(shí)現(xiàn)推廣廣效果最大大化關(guān)鍵二關(guān)鍵三B渠道選擇短信平臺臺針對銀行行金卡、、移動聯(lián)聯(lián)通VIP、行業(yè)、、區(qū)域等等客戶群群形象蓄客客期：利利用活動動與建立立項(xiàng)目高高尚形象象，同時(shí)時(shí)通過會會員招募募考察客客戶誠意意度B推廣分期期78910111266-8月形象蓄客期項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)點(diǎn)：售樓樓處正式式開放、、認(rèn)籌、、開盤、、節(jié)假日日等階段目的的：利用活動動與建立立項(xiàng)目高高端形象象，同時(shí)時(shí)通過會會員招募募考察客客戶誠意意度。推廣主題題方向：：1、瑞聯(lián)地地產(chǎn)品牌牌形象導(dǎo)導(dǎo)入；2、區(qū)域形形象重塑塑，提煉煉涑河及及西郊商商圈片區(qū)區(qū)在臨沂沂城市規(guī)規(guī)劃中戰(zhàn)戰(zhàn)略定位位；3、項(xiàng)目形形象，產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值值系列；；4、節(jié)點(diǎn)信信息的預(yù)預(yù)告（會會員招募募、會員員升級暨暨認(rèn)籌、、開盤、、教師節(jié)節(jié)中秋國國慶小型型活動））。推廣渠道道：線上線下下同時(shí)推推廣，線線上蓄水水，線下下積累。。傳統(tǒng)媒體體：重要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)投放沂沂蒙晚報(bào)報(bào)、齊魯魯晚報(bào)、、百盛信信息、臨臨沂電視視臺、臨臨沂日報(bào)報(bào)等。戶外廣告告：圍擋、西西郊商圈圈、項(xiàng)目目導(dǎo)示牌牌、路旗旗、戶外外。其他媒體體：網(wǎng)絡(luò)、商商戶資源源直郵/短信群發(fā)發(fā)、DM直投、專專業(yè)市場場管理處處資料展展示。開盤期：：形象高高度強(qiáng)化化，完成成銷售目目標(biāo)C推廣分期期項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)點(diǎn)：項(xiàng)目目開盤階段目的的：持續(xù)并強(qiáng)強(qiáng)化項(xiàng)目目高端形形象，完完成銷售售目標(biāo)。。推廣主題題方向：：1、項(xiàng)目形形象，項(xiàng)項(xiàng)目價(jià)值值系列2；2、開盤信信息；3、銷售信信息。推廣渠道道：線上線下下同時(shí)推推廣，線線上主打打形象，，線下主主打項(xiàng)目目開盤信信息。傳統(tǒng)媒體體：報(bào)紙、電電視保持持形象體體驗(yàn)期的的投放量量。戶外廣告告：保持原有有的戶外外，更換換信息。。其他媒體體：重點(diǎn)強(qiáng)化化短信等等時(shí)效性性強(qiáng)的媒媒體渠道道。78910111269月份開開盤期持銷加推推期：深深化形象象，豐滿滿價(jià)值，，多做活活動營銷銷；推動動老帶新新，結(jié)合合會所作作圈層營營銷項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)點(diǎn)：持續(xù)續(xù)銷售、、加推階段目的的：持續(xù)銷售售熱度，，口碑傳傳播突破破，以老老帶新和和圈層營營銷拓展展客戶，，深化形形象，豐豐滿價(jià)值值。推廣主題題方向：：鑒于前前期形象象期短暫暫，項(xiàng)目目形象不不飽滿，，此階段段時(shí)間較較長，系系統(tǒng)的梳梳理項(xiàng)目目價(jià)值，，對項(xiàng)目目形象進(jìn)進(jìn)行補(bǔ)充充和豐滿滿。1、項(xiàng)目加加推信息息2、項(xiàng)目形形象及價(jià)價(jià)值系列列3.推廣渠道道：線上線下下同時(shí)推推廣，線線下主打打圈層活活動戶外廣告告：保持戶外外廣告，，根據(jù)實(shí)實(shí)際情況況更換內(nèi)內(nèi)容；其他媒體體：重點(diǎn)強(qiáng)化化短信等等時(shí)效性性強(qiáng)的媒媒體渠道道。C推廣分期期8910111217持銷加推推期推售方式式及客戶戶解決思思路C推廣分期期5月份啟動動瑞聯(lián)商匯匯會員銀銀卡會員員招募，，積累客客戶價(jià)格試算算再次梳梳理客戶戶會員招募募開盤金卡會員員500批8月份9月份7月份會員升級取得預(yù)售許可可證后，啟動動瑞聯(lián)商匯會會會員升級，，交納誠意金金2萬元3營銷執(zhí)行營銷總控/營銷執(zhí)行營銷執(zhí)行時(shí)間活動營銷推廣強(qiáng)度營銷節(jié)點(diǎn)9月份一批房源源開盤推廣主題品牌導(dǎo)入/區(qū)域形象重塑塑都市休閑主義義綜合體酒店式公寓、、精裝修2011、2012年度度營銷總控圖圖主推產(chǎn)品商業(yè)、西地塊塊公寓5月份售樓處進(jìn)進(jìn)場商業(yè)、東地塊塊公寓567891011121234567階段劃分形象蓄客期開盤月持續(xù)加推二批8月份會員升級級4月份加推二批批房源9月份開盤活動動5月份奠基8月份會員升級級12.4百大誠信商戶戶評選活動啟啟動都市休閑主義義綜合體、超超高性價(jià)比10.1房展會9.12中秋活動12.24圣誕嘉年華活活動1.1元旦活動1.15百大商戶頒獎(jiǎng)獎(jiǎng)晚會5.1勞動節(jié)活動6.1親子活動4月份二批加推推高強(qiáng)度，高品品質(zhì)起勢，建建立高形象中高強(qiáng)度，維維持形象9.10教師節(jié)活動都市休閑主義義綜合體、超超高性價(jià)比都市休閑主義義綜合體、全全新生活方式式5月份瑞聯(lián)商匯匯啟動2012年1月份新春送福福2.5元宵節(jié)活動項(xiàng)目首批房源源營銷階段的的劃分形象導(dǎo)入及蓄蓄客期開盤強(qiáng)銷期持銷期11年5月-11年8月11年9月-10月11年11月-12年3月根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)進(jìn)度與市場場條件，瑞聯(lián)聯(lián)·溫州大廈項(xiàng)目目計(jì)劃于2011年5月推向市場展展開客戶積累累，第一批單單位于2011年9月公開發(fā)售。。預(yù)計(jì)銷售周周期為8個(gè)月，我們根根據(jù)不同的銷銷售時(shí)機(jī)分為為以下三個(gè)銷銷售階段：形象導(dǎo)入及蓄蓄客期：2011年5月—2011年8月開盤強(qiáng)銷期：：2011年9月～2010月10月月持銷及加推期期：2010年11月——2012年3月展示核心概念念建立市場形象象截流目標(biāo)客戶戶形象高度強(qiáng)化化完成開盤目標(biāo)標(biāo)形象深化價(jià)值值豐滿加推完成銷售售目標(biāo)項(xiàng)目營銷推廣主線線第一階段：形形象導(dǎo)入及蓄蓄客期（）推廣方向：1、與城市對話話：高起點(diǎn)，，高品質(zhì)起勢勢，奠定項(xiàng)目目高端形象；；從城市規(guī)劃劃、區(qū)域在臨臨沂的定位、、涑河改造等等方面著手提提煉區(qū)域價(jià)值值，提升項(xiàng)目目區(qū)位價(jià)值。。2、與客戶精神神與物質(zhì)層面面的溝通，即即生活方式與與產(chǎn)品價(jià)值體體系的梳理。。項(xiàng)目品牌形象象的導(dǎo)入；項(xiàng)目整體形象象：都市休閑閑主義綜合體體；產(chǎn)品形象：商商業(yè)中心、步步行街、酒店店式公寓項(xiàng)目價(jià)值體系系（建筑、景景觀、配套、、安保、物管管等）項(xiàng)目會員招募募、認(rèn)籌、開開盤、節(jié)日活活動等信息告告知項(xiàng)目營銷推廣主線線第二階段：開開盤期（）推廣方向：與目標(biāo)客戶群群體物質(zhì)層面面的溝通，產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值體系系的深化。項(xiàng)目品牌形象象的導(dǎo)入；項(xiàng)目整體形象象深化，都市市休閑主義綜綜合體（強(qiáng)化化）；開盤火爆熱銷銷信息項(xiàng)目營銷推廣主線線第三階段：持持銷加推期（（）推廣方向：與目標(biāo)客戶群群體精神與物物質(zhì)層面的溝溝通?？紤]前前期形象推廣廣期較短，項(xiàng)項(xiàng)目形象未能能充分的建立立。此階段時(shí)時(shí)間較長，須須系統(tǒng)化。對對項(xiàng)目形象進(jìn)進(jìn)行深化，價(jià)價(jià)值豐滿。項(xiàng)目整體形象象深化：都市市休閑主義綜綜合體**（（系列化）項(xiàng)目活動、促促銷信息告知知互動營銷圈層營銷國際物業(yè)簽約約/百大誠信商戶戶活動/聯(lián)誼會/中秋大禮/x新春送福、元元宵活動等通過在通達(dá)路路商圈、人民民廣場商圈、、西郊商圈主主要專業(yè)市場場、商會、4S店俱樂部、銀銀行VIP等客戶圈層重重點(diǎn)推廣，設(shè)設(shè)立外展，開開展推介會重點(diǎn)營銷對專業(yè)市場、、事業(yè)單位等等中大型企業(yè)業(yè)舉辦聯(lián)誼會會，產(chǎn)品推介介會、發(fā)放會會員卡，進(jìn)行行重點(diǎn)營銷營銷主要手段段41分階段執(zhí)行3、4月：項(xiàng)目主要要籌備工作重重點(diǎn)安排工作分項(xiàng)時(shí)間營銷執(zhí)行報(bào)告4.28初稿，4.31定稿銷售百問/銷售說辭4.29定稿戶型點(diǎn)評4.28定稿銷售團(tuán)隊(duì)考核計(jì)劃4.29確定奠基方案4.31確定廣告推廣策略與推廣計(jì)劃4.29初稿，4.30確定項(xiàng)目VI系統(tǒng)及標(biāo)準(zhǔn)色輔助色方案4.28確定售樓處進(jìn)場前物料設(shè)計(jì)與制作（海報(bào)、單張、名片、手提袋、紙杯）4.18初稿，4.20確定并制作，5.1交付使用臨沂媒體報(bào)價(jià)摸底4.28模型制作5.28初步確定，沙盤8.15交付物料印刷招標(biāo)4.31確定合作并開始制作樓書4.31確定框架，6.5定文案，7.10定稿，8.10交付項(xiàng)目圍擋4.31前確定方案、合作公司，5.1制作，5.30出街售樓處包裝方案4.2定稿，4.10制作，4.30交付售樓處家具4.20基本家具齊全，4.30全部齊全戶外/媒體合作單位4.20初步選定，4.29簽約3D影視公司4.31前初步選定，5.15腳本，5.30方案7.15交付網(wǎng)站設(shè)計(jì)4.31前初步選定，5.15腳本，5.20方案6.1交付物業(yè)顧問公司5.1前初步洽談報(bào)價(jià)，8.15前簽約5-7月：形象導(dǎo)入入蓄客期重點(diǎn)點(diǎn)工作安排工作分項(xiàng)時(shí)間銷售團(tuán)隊(duì)考核8.3奠基活動準(zhǔn)備8.5確定禮儀公司禮品準(zhǔn)備，8.10前嘉賓邀請樓書8.5定文案，8.10定稿，8.19交付報(bào)紙、戶外設(shè)計(jì)8.3初稿8.5定稿階段短信文案8.8物業(yè)顧問公司8.15前簽約并確定物業(yè)管理草案物業(yè)顧問簽約儀式及產(chǎn)品發(fā)布會8.10定方案，8.22執(zhí)行活動外展點(diǎn)選定及外展8.5選定外展點(diǎn)，8.12外展啟動認(rèn)籌策略及執(zhí)行方案（瑞聯(lián)會啟動儀式）8.5定稿，8.28啟動瑞聯(lián)會儀式暨認(rèn)籌價(jià)格策略及價(jià)格表8.20號初稿預(yù)售許可證正式售樓處布置及家居采購3D影視公司8.5腳本，8.7方案9.5交付解籌及解籌方案8.31初步方案網(wǎng)站設(shè)計(jì)8.5腳本，8.7方案8.30交付蓄客期開盤期持銷期物業(yè)顧問公司司簽約及產(chǎn)品品發(fā)布會活動主題：物物業(yè)顧問公司司簽約及產(chǎn)品品發(fā)布會活動時(shí)間：待待定（建議開開盤前）活動地點(diǎn)：藍(lán)藍(lán)海國際大酒酒店參與人員：物物業(yè)顧問公司司、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)隊(duì)/營銷團(tuán)隊(duì)/政府官員/媒體/目標(biāo)客戶群體體活動要點(diǎn)設(shè)計(jì)單位及營營銷團(tuán)隊(duì)闡述述項(xiàng)目規(guī)劃策策劃理念，針針對產(chǎn)品核心心價(jià)值點(diǎn)進(jìn)行行詳細(xì)講解，，吸引客戶關(guān)關(guān)注并取得認(rèn)認(rèn)可；活動邀請當(dāng)?shù)氐刂髁髅襟w參參與，并在媒媒體上報(bào)道。?；顒幽繕?biāo)：傳遞項(xiàng)目價(jià)值值點(diǎn)，大量積積累客戶，帶帶動客戶熱情情，為項(xiàng)目熱熱銷作準(zhǔn)備。111087512691423瑞聯(lián)商商匯啟啟動暨暨認(rèn)籌籌活動動活動主主題：：瑞聯(lián)聯(lián)會啟啟動暨暨認(rèn)籌籌活動動活動時(shí)時(shí)間：：5月份活動地地點(diǎn)：：售樓樓處參與人人員：：誠意意客戶戶活動要要點(diǎn)受新政政影響響項(xiàng)目目未取取得銷銷售許許可證證不可可收取取任何何形式式的定定金，，因此此建議議啟動動瑞聯(lián)聯(lián)商匯匯會員員招募募活動動，以以解決決客戶戶認(rèn)籌籌問題題；瑞瑞聯(lián)會會會員員分金金卡會會員與與銀卡卡會員員，待待項(xiàng)目目取得得預(yù)售售許可可證并并交納納誠意意金客客戶可可自動動升級級為瑞瑞聯(lián)會會金卡卡會員員。活動邀邀請當(dāng)當(dāng)?shù)刂髦髁髅矫襟w參參與，，并在在媒體體上報(bào)報(bào)道。。會員權(quán)權(quán)益：：銀卡會會員銀卡會會員享享受0.5%購房優(yōu)優(yōu)惠參與瑞瑞聯(lián)會會積分分計(jì)劃劃獲得得獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)享受瑞瑞聯(lián)會會精選選商家家優(yōu)惠惠銀卡會會員銀卡會會員享享受1%購房優(yōu)優(yōu)惠參與瑞瑞聯(lián)會會積分分計(jì)劃劃獲得得獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)享受瑞瑞聯(lián)會會精選選商家家優(yōu)惠惠蓄客期期開盤期期持銷期期1110875126914238、9月：形形象導(dǎo)導(dǎo)入蓄蓄客期期重點(diǎn)點(diǎn)工作作安排排工作分項(xiàng)時(shí)間感恩教師節(jié)活動方案9.1瑞聯(lián)會金卡升級酒會方案9.1月度推廣計(jì)劃9.1廣告更新更換階段短信文案9.1價(jià)格策略及價(jià)格表9.10定稿解籌策略及解籌方案9.12定稿，9.26執(zhí)行金卡會員升級酒會9.1確定方案，9.11執(zhí)行開盤路演9.249.25房展會9.10確定，9.15準(zhǔn)備好物料國慶活動9.10確定，9.15準(zhǔn)備好物料價(jià)格試算9.20認(rèn)購書/認(rèn)購合同9.12確定，9.20到位按揭銀行確定溫州雁蕩山之旅9.12確定方案，10月執(zhí)行投資理財(cái)講座瑞聯(lián)會會金卡卡會員員升級級及尊尊享酒酒會活動主主題：：瑞聯(lián)聯(lián)商匯匯金卡卡會員員升級級及尊尊享酒酒會活動時(shí)時(shí)間：：（根根據(jù)預(yù)預(yù)售許許可證證時(shí)間間落實(shí)實(shí)）活動地地點(diǎn)：：營銷銷中心心及藍(lán)藍(lán)海國國際大大酒店店活動要要點(diǎn)進(jìn)一步步梳理理誠意意客戶戶，銀銀卡會會員交交納誠誠意金金可升升級為為金卡卡會員員，享享有更更多優(yōu)優(yōu)惠權(quán)權(quán)益；；積累客客戶，，新客客戶當(dāng)當(dāng)天交交納誠誠意金金2萬即可可直接接晉升升會金金卡會會員通過酒酒會形形式，，聯(lián)絡(luò)絡(luò)客戶戶感情情。蓄客期期開盤期期持銷期期111087512691423活動主主題：：瑞聯(lián)聯(lián)·溫州大大廈（（暫名名）盛盛大開開盤活動時(shí)時(shí)間：：9月活動要要點(diǎn)組織盛盛大開開盤活活動，，以制制造氣氣氛；；開盤周周給予予適當(dāng)當(dāng)?shù)膬?yōu)優(yōu)惠，，促進(jìn)進(jìn)成交交，形形成熱熱銷，，標(biāo)定定市場場地位位；開盤當(dāng)當(dāng)天享享有9.8折優(yōu)惠惠，與與瑞聯(lián)聯(lián)商匯匯會員員卡優(yōu)優(yōu)惠可可重復(fù)復(fù)享有有；開盤抽抽獎(jiǎng)活活動：：凡購購房者者均可可參加加抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)，中中獎(jiǎng)率率100％。（（獎(jiǎng)品品另定定，可可設(shè)置置多名名大獎(jiǎng)獎(jiǎng)以制制造人人氣。。）蓄客期期開盤期期持銷期期瑞聯(lián)·溫州大大廈盛盛大開開盤活活動11108751269142310月~2012年3月：持持銷期期重點(diǎn)點(diǎn)工作作安排排工作分項(xiàng)時(shí)間國慶活動10.1執(zhí)行房展會10.1執(zhí)行開盤后暖場活動活動方案10.12確定月度推廣計(jì)劃10.12確定投資理財(cái)講座10.18確定，11月執(zhí)行周末暖場小活動每周末執(zhí)行廣告更新形式：引進(jìn)進(jìn)理財(cái)財(cái)機(jī)構(gòu)構(gòu)，為為客戶戶提供供個(gè)性性化理財(cái)服服務(wù)。。目的：：為客戶戶提供供更多多的附附加值值，積積累客客戶。。內(nèi)容：：銀行理理財(cái)服服務(wù)，，房產(chǎn)產(chǎn)加按按，快快速貸貸款等等，使使房產(chǎn)產(chǎn)成為為流流動的的資產(chǎn)產(chǎn)。投資理理財(cái)講講座與與銀行行駐點(diǎn)點(diǎn)服務(wù)務(wù)（開開盤后后續(xù)活活動））主題：：投資資理財(cái)財(cái)講座座與銀銀行駐駐點(diǎn)服服務(wù)時(shí)間：：正式售售樓處處開放放后啟啟動，，定期期或不不定期期舉行行蓄客期期開盤期期持銷期期111087512691423現(xiàn)場沙沙畫藝藝術(shù)沙沙龍（（開盤盤后續(xù)續(xù)暖場場活動動）主題：現(xiàn)場沙沙畫藝藝術(shù)沙沙龍日期：：待定定形式：現(xiàn)場場進(jìn)行行沙畫畫繪畫畫展出出，邀邀請客客戶互互動參參與。。目的：：通過沙沙畫這這種新新型的的、絢絢麗的的藝術(shù)術(shù)表現(xiàn)現(xiàn)形式式聚集集噱頭頭，以以此作作為吸吸引客客戶到到訪的的引擎擎和契契機(jī)。。地點(diǎn)：項(xiàng)目目售樓樓處。。邀請對對象：積累累客戶戶，目目標(biāo)客客戶群群體。。媒體通通道：臨沂沂市主主流媒媒體配配合、、短信信告知知蓄客期期開盤期期持銷期期111087512691423瑞聯(lián)·華城圣圣誕嘉嘉年華華活動動活動主主題：：瑞聯(lián)聯(lián)·溫州大大廈圣圣誕嘉嘉年華華活動時(shí)時(shí)間：：12.24活動地地點(diǎn)：：藍(lán)海海大酒酒店活動要要點(diǎn)持續(xù)對對老客客戶進(jìn)進(jìn)行維維護(hù)，，達(dá)到到最大大化老老帶新新的目目的。。111087512蓄客期期開盤期期持銷期期691423臨沂沂百百大大誠誠信信商商戶戶評評選選活活動動活動動主主題題：：臨臨沂沂百百大大誠誠信信商商戶戶評評選選頒頒獎(jiǎng)獎(jiǎng)晚晚會會活動動時(shí)時(shí)間間：：1.15活動動地地點(diǎn)點(diǎn)：：藍(lán)藍(lán)海海大大酒酒店店活動動要要點(diǎn)點(diǎn)以商商會會名名義義舉舉辦辦公公益益活活動動，，項(xiàng)項(xiàng)目目作作為為協(xié)協(xié)辦辦方方，，以以增增加加項(xiàng)項(xiàng)目目的的品品牌牌形形象象；；通過過評評選選活活動動聚聚集集人人氣氣，，提提高高上上訪訪量量；；本項(xiàng)項(xiàng)目目初初期期重重要要目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群體體為為西西郊郊商商圈圈商商戶戶，，通通過過此此活活動動積積累累目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶群群體體；；凡獲獲得得百百大大誠誠信信商商戶戶稱稱號號者者，，可可直直接接升升級級為為瑞瑞聯(lián)聯(lián)會會金金卡卡會會員員，，銷銷售售購購房房額額外外優(yōu)優(yōu)惠惠折折扣扣。。蓄客客期期開盤盤期期持銷銷期期111087512691423匯報(bào)報(bào)結(jié)結(jié)束束，，謝謝謝謝?。【幹浦疲海宏愱愝x輝商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)運(yùn)作作團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)（（溫溫州州大大廈廈項(xiàng)項(xiàng)目目組組））日期期：：貳貳零零壹壹壹壹年年壹壹月月貳貳拾拾日日9、靜夜四無鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。2023/1/62023/1/6Friday,January6,202310、雨中黃葉樹樹，燈下白頭頭人。。2023/1/62023/1/62023/1/61/6/20231:36:45AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見頻。。。2023/1/62023/1/62023/1/6Jan-2306-Jan-2312、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。2023/1/62023/1/62023/1/6Friday,January6,202313、乍見翻疑夢夢，相悲各問問年。。2023/1/62023/1/62023/1/62023/1/61/6/202314、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。06一一月月20232023/1/62023/1/62023/1/615、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。