房產新政下房地產企業(yè)的發(fā)展建議[前言]隨著房地產的迅猛發(fā)展，房價便節(jié)節(jié)攀升，在各種因素的作用下，高處不勝寒，到了民眾難以企及的高度，高房價逐背離了民生、民意，成了劫貧濟富的手段，與中央“構建和詣社會，關注民生民意”的大政方針嚴重背立，為此，中央痛下決心，建設部、國土資源部等九部委聯合出臺《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》簡稱國15條，其中“自2006年6月2日起，凡經審批，新開工的商品住房建設，套型建筑面積90M2以下住房(含經濟適用房)面積所占比重必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上”等一系列細化條款，被市場視為最具殺傷力的重磅炸彈，因此，國15條一出臺，整個房地產市場頓時一片震驚。[關鍵詞]房價新政民生民意戰(zhàn)略管理武漢市房地產市場發(fā)展現狀1．1住宅市場的發(fā)展特點1999年至2000年，全市住宅鞏固在土地開發(fā)，拆遷安置，竣工和市場銷售等方面保持較為穩(wěn)定的增長，但2004年后，受國家連續(xù)出臺的多項宏觀調整政策的影響，武漢房地產的供求一直處于波動之中以2005年為例，房價的變化有三個特點：漲幅回落，以國家以及武漢市的調控房價的政策的效應逐步釋放，有效抑制了房價漲幅，同時由于2004年武漢市房價漲幅較大，造成基期價格相對較高，使得2005年同比價格漲幅回落。絕對值拉升，房價的絕對值有增無減，主要是就武漢房市而言，總的購房需求以自住為主。投資性及投機性相對較少，未出現上海的房價驟升驟降的惡性循環(huán)；同時，市區(qū)集中開發(fā)的大盤項目如世貿新城、永清國際城等項目前期投入大，對投資回報的預期普遍較高，不會輕易降價；另外，大規(guī)模的舊城改造及拆遷催生了巨大的購房需要，如古田片、新華下路片、永清片、二七路片等。高檔住宅的價格上漲快于普通住宅。至于原因，一是由于實行土地“招拍掛”，使得普遍住宅項目大量向城郊分布，坐落于市中心及沿江地帶的樓盤均為高容積率的高檔住宅。如漢口江邊的怡景苑2004年度售價4000元/M2，但目前其次新房及二手房均已漲至6000余元/M2；武勝路的新世界中心開盤價7800元/M2，而5-10年房齡的二手房目前均價僅在2500-3000元/M2左右，差距大可見斑。二是市區(qū)邊緣現存的低密度別墅項目不少，多是“8.31”之前獲得的土地，受宏觀調控停止別墅供應土地政策的影響，價格不降反升，如沌口的“金色港灣”項目，200多平米的別墅，從幾十萬一套暴漲至現在的三佰萬一套；后湖片的“夢湖香郡”項目，一期臨湖別墅僅售3000元/M2，但至今（四期）售價已達12000元/M2，開盤即告售完。1.2非住宅市場的發(fā)展不在本文討論范疇。1.3土地市場的特點2004年以來，武漢市進行了一系列的土地供應政策調整，如加強土地出讓的“招拍掛”，縮減開發(fā)區(qū)規(guī)模，控制農業(yè)用地轉為建設用地，提高存量土地利用強度，使得土地市場呈現以下特點：地價攀升。掛牌交易清淡，流拍嚴重，掛牌項目無人問津和拍賣項目流拍，實際是對高地價的一種抵制。土地規(guī)劃儲備不足。走在武漢的大街小巷，隨處可見房屋拆遷進行中，這實質上是市政府土地規(guī)劃、儲備不足的一種急功近利的行為，政府用無形之手催升了地價，催生了購買需求，也就間接催升了房價。土地供應的結構性失衡。武漢大街小巷的已開、新開或即將動工的樓盤，無一不是中高檔住宅，普通住宅和經濟適用房只能在報紙上、在武漢市地圖的邊緣角落才能依稀見到它的身影。新政解讀建設部、國土資源部等九部委聯合出臺了15條細則，其真實意圖表露無遺調整住房結構，解決老百姓的住房問題，是新政的第一要義。九部委中增加了統計局，是為了保證新政落實數據的準確；監(jiān)察部身列其中，就是告誡地方政府官員關于中央落實新政的決心。新政的土地出證政策改為“土地的供應應在限套型，限房價的基礎上，采取竟地價、竟房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設單位”，為此，地方政府將不得不在土地巨額收益金上有所犧牲。所有這一切，說明的問題只有一個，政府政策調整的根本目的在于讓更多的人有房住。北京科技大學教授趙曉認為，在中國收入差距逼近警戒線的情況下，住房完全按照市場化解決，大家都能夠比較公平地買得起房子，是不可能的事情，原因很簡單，分配決定了消費。去年，在武漢市橋口區(qū)古田片拆遷過程中，曾經有這樣兩個例子，一是古田四路的三金地產開發(fā)的“香港印象”樓盤，曾出現了暴力拆遷的場面，許多拆遷戶被打得頭破血流也不愿意離開——究其原因，很簡單，古田片是曾經的工業(yè)區(qū)，住戶多是下崗工人，生活本來就很困窘，三五十平米的筒子樓，每平米不到兩仟元的拆遷費用去購買100M2以上、3000元/M2以上的商品住宅，對他們而言，這是不能承擔的現實。二是同一房型、同一樓層、同一棟號、不同單元的兩戶人家在拆遷中發(fā)生了這樣一幕，甲因經濟條件差被迫接受了拆遷公司10.8萬元的拆遷費用，遷移他處，而乙因經濟條件好，搬家后與拆遷公司進行拉鋸式的談判，兩個月后以16.2萬元與拆遷公司的成交，短短的兩個月時期，就賺取了5.2萬元的差額利潤，突顯了資本的力量。在這種情況下，回望中國房地產市場從1998年開始發(fā)力至今，完全市場化的結果，是在土地資源有限的前情下，房地產品新產生的財富在充實了地方政府，開發(fā)商口袋的同時，越來越向先富起來的那部分人聚集。因此，對國務院來說，新政策的目標就是要使中國房地產市場必須解決普通人民的住房問題，而國15條正體現這一基本思路。與此同時，問題的另一面，國六條再次明確表示，房地產業(yè)是我國重要的支柱產業(yè)，國務院實際上也希望把房地產業(yè)搞好。現在為什么干預，是擔心目前這種現狀不可能持續(xù)發(fā)展。萬科董事長王石曾經撰文：房地產是一個自由投資的領域，誰有錢都可以進來，房價漲大家就會搶著買地，最后是地價漲得比房價更快，房價也水漲船高。高房價傷害了消費者，傷害了市場，到頭來也會傷害到消費者本身。房地產企業(yè)的戰(zhàn)略調整在國家房產新政陸續(xù)出臺后，已經打破了房地產行業(yè)舊格局，并將發(fā)生根本性變化，鑒于上述情況，對房地產企業(yè)而言，與其旁觀等待，不如盡快適應，調整企業(yè)戰(zhàn)略管理。1、幾個概念戰(zhàn)略管理：制定，實施和評價使組織能夠達到其目標的跨功能決策的藝術與科學。戰(zhàn)略管理過程：分為三個階段戰(zhàn)略制定：確定企業(yè)任務，認定企業(yè)外部機會與威脅，認定企業(yè)內部優(yōu)勢與弱點，建立長期目標，制定供選擇戰(zhàn)略以及選擇特定的實施戰(zhàn)略。戰(zhàn)略實施：要求公司樹立年度目標、制定政策、激勵雇員和配置資源，以便使既定的戰(zhàn)略得以貫徹執(zhí)行。戰(zhàn)略評價：由于內部和外部因素處于不斷變化中，所有戰(zhàn)略面臨不斷的調整與修改：重新審視外部與內部因素，這是決定現時戰(zhàn)略的基礎；度量業(yè)績；采取糾正措施。2、戰(zhàn)略調整建議作為一個成熟的房地產企業(yè)，一般都對公司采取了戰(zhàn)略管理。由于國家政策導向變化：國六條，國八條意見以及剛出臺的“國15條”——九部委意見出臺，限制了大戶型，鼓勵90M2以下小戶型。國家及地方強制推行綠色節(jié)能建筑。黨的十六大提出，關注民生、構建和諧社會首先應對組織公司的戰(zhàn)略評價：戰(zhàn)略評價決策矩陣公司內部戰(zhàn)略地位位是否已發(fā)生生重大變化？？公司外部戰(zhàn)略地位位是否已發(fā)生生重大變化？？公司是否已令人滿滿意地朝既定定目標前進？？結果否否否采取糾正措施是是是采取糾正措施是是否采取糾正措施是否是采取糾正措施是否否采取糾正措施否是是采取糾正措施否是否采取糾正措施否否是繼續(xù)目前的戰(zhàn)略進進程中國房地產業(yè)正在大踏步地進入“民生時代”，在現今的環(huán)境下，只有主動地幫助政府去解決民生問題的開發(fā)商才能獲得更多的發(fā)展機會。政府對房市的調控仍將繼續(xù)發(fā)揮威力，而“解決民生問題、順應民意”也將在未來成為中國房地產市場發(fā)展的核心目標。根據戰(zhàn)略評價決策矩陣，審視潛在戰(zhàn)略基礎，因公司外部因素發(fā)生重大變化，必須采取糾正措施。建議措施：積極參與市政府的“城中村”、舊城區(qū)改造項目?！俺侵写濉焙团f城區(qū)的城市功能嚴重落后，制約著城市的發(fā)展和人民群眾生活質量的提高。這些項目不僅獲利良好，同時也能回饋社會、贏取社會聲譽。戶型面積嚴格按有關政策規(guī)定來設計（90M2以下戶型不小于70%）。響應政府號召，引導理性消費，通過建設大量的小戶型（90M2以下戶型）配合國家抑制房價上漲過快、解決中低收入家庭的住房問題，建立和完善住房保障體系，從而形成一個穩(wěn)定、健全、前景廣闊的住宅市場。武漢二手房市場上最受追捧的就是60-80M2的房子。走綠色節(jié)能建筑的路，節(jié)能是大勢所趨，生態(tài)、節(jié)能是今后建筑產品的發(fā)展方向。長期來看，商業(yè)社會的回報是公平的，沒有任何一個企業(yè)的資本回報會長期高于其他行業(yè)，美國最優(yōu)秀的住宅企業(yè)帕爾迪，毛利率只有20%，銷售凈利潤只有7%-8%左右，但凈資產收益率達到18%-22%，而武漢市目前房地產企業(yè)利潤在30%以上，這是不正常的，但