房地產(chǎn)開發(fā)流程相關(guān)內(nèi)容及理解一、五證及作用由于房地產(chǎn)地域性、政策性猛烈，事項不是一成不變的，沒有固定模式，要解放思想。1、土地證，擁有使用權(quán)2、用地規(guī)劃許可證，擁有規(guī)劃權(quán)〔不能違反有關(guān)部門規(guī)劃條件〕3、建設(shè)規(guī)劃許可證，有權(quán)開工建設(shè)、招投標(biāo)、募集資源。4、施工許可證，可以開工建設(shè)，否則面對政府、社會、心理壓力。5、預(yù)售許可證，只有中國有，隨政策變化而變化。政策緊急時，完成主體時可以開頭預(yù)售。政策寬松時，完成開槽就可銷售。政策打壓時，甚至取消預(yù)售。局部房地產(chǎn)如達不到融資規(guī)模，就難以經(jīng)營。二、五證辦理流程及相關(guān)事項了解(一)土地使用證1、前置工程：測圖、指界〔和百姓打交道費時間、確定紅線、繳納費用。2、相關(guān)內(nèi)容只有中國是土地使用證，必需確保拿地有益，這需要前期大量的籌劃工作，分析宏觀環(huán)境、地域經(jīng)濟、自己經(jīng)濟實力、投資規(guī)模，怎么以最正確的方式進開放發(fā)。 要為業(yè)主效勞，維護自己品牌。可行性爭論報告：都是應(yīng)付行政審批的，下功夫太少。她能打算工程的成敗。一般代做(251、首先是考慮大環(huán)境，進展政策分析2、地域經(jīng)濟規(guī)模，從實際工程的地域環(huán)境分析，考慮投融資規(guī)模是否能夠承受。3、拿地策略，以掛牌為主。招標(biāo)，只有政府部門有力氣做到。掛牌比較穩(wěn)妥，掌控性強一些。拍賣，通過發(fā)公告，掌控性不好把握。真正的拍賣，價格會持續(xù)增長。拍賣完畢，交錢辦土地證。否則，保證金上交財政〔但實際很多都沒有。兩年沒開工，土地收回〔可能讓你繳費或挑毛病?！捕秤玫匾?guī)劃許可證招拍掛時已出規(guī)劃條件，要審慎爭論〔不適宜的可以提出變更申請〔1.51.8、2.0〕不代表經(jīng)濟效益〔產(chǎn)品不一樣。1.52.01.5 10萬平米 6萬高層+4萬多層14萬平米 為到達綠地率可能要全做高層要分析投入和產(chǎn)出，誰大誰小。具體要實際分析〔建安本錢、環(huán)境配套、銷售額、資金使用〕多層建筑周期短，投入少，但賣得高。例：2023商業(yè)開發(fā)挨次后移。1.8,081.6，改成多層〔盲目追求容積率是錯誤的，要迎合市場。要追求綜合利益，不單純看面積多大、投資額多大。太陽能、保507030正的百年建筑。容積率、建筑密度、綠化率〔不低于35，遮陰距〔多層1.5左右，高層大寒日滿足3小時任憑擺放的。概念性規(guī)劃〔取地之前1.8的1,3，不考慮土地利用率、經(jīng)濟指標(biāo)，可以任憑擺放?？赡苜u的很好，但數(shù)量少，經(jīng)濟效益不會到達。戶型最大的調(diào)整變化，就是面寬、進深，之后再考慮布局。例：面寬：7.9m13015m，沒法住。所以一般否認110〔12.5m，到達極限?！惨?guī)定樓長只能是40m2〕假設(shè)只用一個戶型，就是42/7.9看是否是整數(shù)。是就擺上，不是，就做成47.92筑圖、建筑方案確定建筑施工圖。看規(guī)劃條件〔很重要，沒有實際效益則沒有任何意義。這個需要決策層打算，不是規(guī)劃部門。/畝?！?、前置工程：1、土地證2、用地規(guī)劃許可證3、計委立項〔許可證備案制〕可行性爭論報告地震性評估〔地震局〕水土保持〔水利局〕環(huán)評〔環(huán)保局〕商業(yè)〔商業(yè)局〕2、相關(guān)內(nèi)容出相關(guān)意見，節(jié)約材料。實際上是快完工時，來做地震性評估。地震性評估應(yīng)當(dāng)規(guī)劃設(shè)計之前做，否則沒有指導(dǎo)意義。2〕環(huán)評，很少有指導(dǎo)意義。5萬平米以下的作報告表，以上作報告10還得找相關(guān)部門審批〔海洋城環(huán)保局資質(zhì)可能不夠。3〕紀(jì)委立項備案相關(guān)方面〔技巧：如環(huán)評：地質(zhì)報告書〔1.5〕2〕找環(huán)保局要號，按程序要多少天完成〔有那幾家作報告〔能省一個月〕根本建設(shè)程序中，地震性評估沒有被納入〔只有規(guī)劃局那塊沒有。〔環(huán)評費不不愿定納入財政〕4〕水保：一般是大工程做。豎向圖、管線綜合圖、環(huán)境規(guī)劃圖〔加的、規(guī)劃說明書這是由概念性的東西變成實物，考驗技術(shù)力氣〔綠城經(jīng)受的多，國外的多是鄉(xiāng)村別墅，城市綜合體做的不多〕a、規(guī)劃總圖〔平面、俯視圖，畫簡潔，分析指標(biāo)很難〔分析其是否科學(xué)：容積率、建筑密度、綠地率、層高、面寬、進深、交通、消防〕大酒店假設(shè)交通不便，會很失敗。交通動線、停車方面，重要性甚至超過綠化〔700。b〔涵蓋全部實物坐標(biāo)、應(yīng)有道線。綠線：建筑物不行超越界限。紅線：地塊邊界〕：確定高程，豎向規(guī)劃要求也很高。也得造景、環(huán)境綠化、也得考慮管線綜合。d、管線綜合圖：給水、排水、排污、熱力、強電、燃氣、網(wǎng)絡(luò)、電視、弱電、消防〔和給水相通〔〔黑開挖易造城破壞。管線布置實例：—2.1m〔基底〕—1.5m〔60cm〕—1.1m〔熱力、給水消防一起做〕—0.8m0.8m全部的管線布置在一張圖上表達〔有時和豎向沖突〕有壓聽從無〔海洋城排污有待爭論，開展一個論證會研討。海平面到安置區(qū)3/1000。例：春天花園定豎向時應(yīng)提升一米〔以為城市管網(wǎng)沒有問題，實際不能順當(dāng)排出。假設(shè)不影響遮陰距、周邊環(huán)境，把豎向提高一點。管線綜合圖只是布局性、概念性、理念性的東西。施工圖要專業(yè)的設(shè)計公司進展設(shè)計?！泊蠊こ炭梢赃@樣做，領(lǐng)導(dǎo)支持〕〔到達放線、驗線、驗槽的條件要等拿施工許可證再進場，會格外延誤工期。三項完成之后，可以進展墊層、胎膜、防水、鋼筋、筏板、豎柱施工。計、交房驗收、物業(yè)治理〔物業(yè)公司構(gòu)造設(shè)置，儀表怎么安放，門怎么開，這些不是工程治理打算，是物業(yè)治理自己打算設(shè)計院也不行。〕以前設(shè)計托付由總工出，實際是綜合性的東西，需經(jīng)過評審，滿足各方的需求〔甚至供水治理、物業(yè)治理〕設(shè)計托付書越具體，后期麻煩越少。權(quán)利不能放，主動權(quán)要一次變更往往從方案重開頭、設(shè)計、施工圖審查、施工隊伍洽商。1—2正負零以上沒人管〔除非上級組織法規(guī)檢查，政策檢查〕例：興業(yè)春天，主體封頂后才拿到建設(shè)工程規(guī)劃許可證，施工許可證還沒有到手。環(huán)境規(guī)劃〔以前規(guī)劃審批里沒有〕1〕交通〔包括停車〕2〕園林綠化〔軟景：植物綠化景觀。硬景：非植物性景觀〕現(xiàn)規(guī)定：浮土1.5防穿刺、防水保護要求不同。一書：規(guī)劃總說明書〔不要只看總平面圖、俯視圖、進展成果。里面數(shù)據(jù)很重要，都是單體設(shè)計的依據(jù)。假設(shè)不合理，當(dāng)場否認，只有認為全部審定完畢，才進展下一步。否則單體設(shè)計時，設(shè)計院會依據(jù)〕單體效果圖審批技巧：通常帶幾個方案，直接找市長，選定后，再走程序。過程：初審會〔規(guī)劃局正副局長、用地科、建設(shè)科科長〕主任會〔主任、建管局長〕城建部〔分管市長〕單體：單體效果〔or〕單體風(fēng)格〔簡歐、現(xiàn)代、地中海風(fēng)格、西班牙〕選后不能任憑改，要報規(guī)劃，走審批程序，所以做單體效果要慎重，一次成功，二次設(shè)計時削減麻煩。施工圖審核〔196/平米〕……施工圖審查完成……規(guī)劃建設(shè)許可證〔1〕1、相關(guān)程序招標(biāo)辦備案，提前找代理公司，提前預(yù)備招標(biāo)文件，提前進展〔14設(shè)計托付：利用社會資源，讓設(shè)計院為我們完成設(shè)計任務(wù)，得知道讓設(shè)計院干什么，完成到什么程度，依據(jù)那些標(biāo)準(zhǔn)，完成時間、獎懲、具體節(jié)點、建筑方案、施工圖擴初什么時間出、誰來審定。送審之前，自己先審，是否和要求〔建筑指標(biāo)是否滿足，建筑說明書是否和設(shè)計托付相對應(yīng)。不設(shè)定無法獎懲。托付實例：81725定位、組織施工單位進場。911動權(quán)?！矓U大初步設(shè)計查環(huán)節(jié)。質(zhì)量托付〔交費、簽協(xié)議〕〔建管局，提前預(yù)約，中標(biāo)通知書發(fā)出時，開頭進展〕提前護坡評審〔開工時就進展，踏勘時必需要求護坡評審，導(dǎo)致5〕4〕合同備案〔監(jiān)理合同、施工合同，施工治理科負責(zé)，多為陰陽合同〕2、相關(guān)內(nèi)容放線〔規(guī)劃局〕 驗線〔規(guī)劃局〕 驗槽〔質(zhì)檢局〕三控兩管一協(xié)調(diào)：本錢把握、進度把握、質(zhì)量把握、安全把握、合同治理、信息治理、全面協(xié)調(diào)。技術(shù)治理〔單獨拿出〕包括：設(shè)計托付、設(shè)計治理、設(shè)計選型、計托付全都。治理、統(tǒng)計治理、預(yù)決算治理、打算治理。3〕工程承包供材方面：a、工程多為總承包，有甲方分包工程〔拿出多，本錢較低，但需大量治理人員，資金壓力較大〕2、外墻、電梯、保溫、玻璃幕墻、設(shè)備安裝、避雷氣象?！彩┕挝桓境闪藙趧?wù)公司，只干梁板柱、砌體、抹灰〕b、甲方供材：鋼筋、混凝土、防水卷材、鋼材〔搶供材，可減稅。具體和稅務(wù)師進展核算〕4〕陰陽合同：和建管局簽一份進展備案。和施工方簽一份實際合同〔投標(biāo)之前簽訂，讓其附上正式合同且蓋章〕五、預(yù)售許可證：由市房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。六、施工單位與監(jiān)理單位的治理及自我要求