中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展歷程及發(fā)展前景分析

一、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展歷程

物業(yè)管理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。至今，物業(yè)管理行業(yè)已有超過(guò)150年發(fā)展歷史。我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)始于20世紀(jì)80年代，1981年成立的深圳市物業(yè)管理公司標(biāo)志著我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的誕生。改革開(kāi)放以來(lái)，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)得到了快速發(fā)展。

2003年，國(guó)務(wù)院頒布并實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》標(biāo)志著行業(yè)法律法規(guī)體系建立及規(guī)范運(yùn)營(yíng)進(jìn)入新的發(fā)展階段。近年來(lái)，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”等新技術(shù)的發(fā)展和社區(qū)經(jīng)濟(jì)的興起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷整合社區(qū)物業(yè)資源，拓展和豐富社區(qū)服務(wù)，提升服務(wù)質(zhì)量和價(jià)值，在發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟(jì)中的價(jià)值凸顯。物業(yè)管理行業(yè)已成為潛力巨大的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)之一，物業(yè)服務(wù)企業(yè)正向現(xiàn)代社區(qū)綜合服務(wù)商發(fā)展。

二、物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展前景

1.物業(yè)在管面積持續(xù)擴(kuò)張：房屋持續(xù)竣工與物業(yè)管理服務(wù)滲透率的提升。

商品房銷(xiāo)售面積是竣工面積的領(lǐng)先指標(biāo)，房屋竣工滯后銷(xiāo)售1.5-3年左右。2016至2018年，我國(guó)商品房銷(xiāo)售面積分別為15.73億方、16.94億方、17.17億方，年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)4.45%；而房屋竣工面積則由10.61億方降至僅9.36億方，商品房銷(xiāo)售與竣工面積剪刀差不斷擴(kuò)大?？⒐っ娣e作為滯后指標(biāo)，在未來(lái)將與2016年來(lái)的火爆銷(xiāo)售相呼應(yīng)。短期來(lái)看，未來(lái)3-5年的竣工體量依然能夠維持甚至高于10億方規(guī)模。

2.單位面積物業(yè)管理費(fèi)處上升通道：收入增長(zhǎng)及人口結(jié)構(gòu)變化帶來(lái)的消費(fèi)升級(jí)。

我國(guó)人均GDP與居民可支配收入保持了長(zhǎng)期高增長(zhǎng)，1999年至2018年可支配收入CAGR為11.15%。隨著收入不斷提升，生活必需品開(kāi)銷(xiāo)占比逐漸下降，轉(zhuǎn)而追求品質(zhì)與服務(wù)型消費(fèi)，進(jìn)入消費(fèi)升級(jí)時(shí)代的住房需求傾向提升可拆分為對(duì)住房面積和居住品質(zhì)服務(wù)的需求。

據(jù)數(shù)據(jù)，住房竣工套數(shù)從2000年的214萬(wàn)套增至2017年的677萬(wàn)套，套均面積由93平增至106平；商品房住宅銷(xiāo)售均價(jià)從2006年的3119元/平上升到2018年的8546元/平。住宅銷(xiāo)售的量?jī)r(jià)齊升與套均面積增大，反映了居民對(duì)住房消費(fèi)能力的提升，有了更高層次需求。

此外，關(guān)于人口結(jié)構(gòu)變化在上部分已提到，據(jù)數(shù)據(jù)，2021年后，國(guó)內(nèi)35-49歲人口增多，20-34歲人口減少，在2030年左右分別到達(dá)頂峰和谷底，隨后開(kāi)始收窄，至2040年前后兩者數(shù)值趨同。換句話說(shuō)，自2018年起改善型需求逐漸占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，那么對(duì)增量置業(yè)的物業(yè)水平將會(huì)有更高標(biāo)準(zhǔn)期待。

預(yù)計(jì)未來(lái)物業(yè)管理費(fèi)有較大的提升空間，但當(dāng)前看來(lái)近幾年物業(yè)管理費(fèi)水平依然維持在低位，與人均收入增長(zhǎng)、人均居住面積增加沒(méi)有匹配，甚至也低于同期CPI增幅。

3.多元業(yè)務(wù)存價(jià)值挖掘空間：圍繞開(kāi)發(fā)企業(yè)增值服務(wù)與搭建O2O社區(qū)平臺(tái)。

物業(yè)管理企業(yè)營(yíng)收主要由兩部分組成：基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入和多種經(jīng)營(yíng)收入。基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入是指提供房屋或設(shè)備維修、衛(wèi)生、安保、綠化等傳統(tǒng)服務(wù)按在管面積收取物業(yè)管理費(fèi)；多種經(jīng)營(yíng)收入也叫增值業(yè)務(wù)，分為圍繞開(kāi)發(fā)企業(yè)的非業(yè)主服務(wù)和業(yè)主服務(wù)。

從營(yíng)收與利潤(rùn)構(gòu)成看，基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)一直為物業(yè)管理業(yè)務(wù)的營(yíng)收與利潤(rùn)核心、但由于近幾年物業(yè)管理費(fèi)增長(zhǎng)緩慢，勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)成本難降，整體利潤(rùn)空間提升有限，收入與業(yè)績(jī)的占比有所下降；多種經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展較為迅速，已逐漸成為企業(yè)的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

4.法規(guī)及政策不斷完善，促進(jìn)行業(yè)市場(chǎng)化程度不斷提升。

國(guó)內(nèi)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展和探索大致分行業(yè)建立期