大部分樓盤展示及導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計(jì)水平較低，細(xì)節(jié)處理不到位，品牌開發(fā)商相對(duì)更注重細(xì)節(jié)，精細(xì)化程度高工地圍墻忽略細(xì)節(jié)處理，沒有足夠氣勢現(xiàn)場展示導(dǎo)示系統(tǒng)完善有效導(dǎo)視標(biāo)志性明顯水韻芝陽

667777766777776677777本項(xiàng)目工地圍墻效果圖展示營銷案例借鑒營銷案例——合肥金地國際城案例與項(xiàng)目金地國際城中盛·世紀(jì)城項(xiàng)目特征匹配多元化物業(yè)（公寓、住宅、商業(yè)）老城區(qū)邊緣位置多元化物業(yè)（住宅、商業(yè)）老城區(qū)邊緣位置項(xiàng)目前期難點(diǎn)分析處于激烈的市場競爭環(huán)境；緊鄰的污水處理廠無法搬遷，且在上風(fēng)向；缺乏配套設(shè)施優(yōu)勢；由處于激烈的市場競爭環(huán)境，鄱陽大道沿線占據(jù)鄱陽主流樓盤70%；市場爭競處于非常激烈。競爭項(xiàng)目均在項(xiàng)目周邊，開盤時(shí)間比較接近，地段上不具備優(yōu)勢；主要借鑒意義：如何在展示較少的情況下引爆市場？如何在同質(zhì)化競爭中順勢突圍？如何合理控制節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體的銷售成功？123項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)位：合肥馬鞍山南路88號(hào)，一環(huán)外500米，項(xiàng)目東面緊鄰污水處理廠，西面臨主干道，南北為住宅小區(qū)；項(xiàng)目規(guī)模：

占地面積：8.7萬m2

建筑面積：29萬m2

容積率：3.3項(xiàng)目劣勢：

緊鄰的污水處理廠無法搬遷，且在上風(fēng)向；缺乏配套設(shè)施優(yōu)勢；周邊競爭項(xiàng)目已經(jīng)開發(fā)多期，市場地位已經(jīng)建立，且容積率低，地價(jià)占優(yōu)勢。

合家福超市萬振逍遙園（三期）本案污水處理廠香榭里新鴻意世紀(jì)陽光花園

（二三期在建）合肥工大一環(huán)線南淝河路馬鞍山路太湖東路聯(lián)邦花園（未開）廬州地產(chǎn)家樂福一環(huán)親家P北本項(xiàng)目如何在展示較少的情況下引爆市場？在沒有任何工程園林展示的情況下，建造當(dāng)?shù)仨敿?jí)水平的臨時(shí)售樓處，充分宣揚(yáng)理念售樓處在無其它展示的情況下，圍墻做到極致，成為傳播高端產(chǎn)品形象的載體高大醒目現(xiàn)場圍板前期形象建立以圍墻、戶外廣告牌為主，廣告投入適量圍墻667777766777776677777如何在同質(zhì)化競爭中順勢突圍？營銷戰(zhàn)略——形象領(lǐng)先，強(qiáng)勢入市營銷戰(zhàn)略形象領(lǐng)先，強(qiáng)勢入市拔高形象，占位高端產(chǎn)品刷新，整體推售開盤起勢，展示充分強(qiáng)勢推廣，小步快跑金地·國際城INTERCENTER都市示范區(qū)形象鮮明領(lǐng)先市場易于起勢包容性強(qiáng)吻合項(xiàng)目氣質(zhì)客戶容易記住方便展示和推廣營銷戰(zhàn)略推廣主題鮮明而有沖擊力，營造高檔大盤的國際化形象我們?cè)谠煲蛔鶉H城推廣主題“中國紅”與“高級(jí)灰”，色調(diào)鮮明，反差強(qiáng)烈，易于起勢，高調(diào)占位推廣調(diào)性強(qiáng)勢營銷活動(dòng)貫穿始終，持續(xù)轟動(dòng)市場，在激烈的市場競爭中脫穎而出，實(shí)現(xiàn)快速銷售房交會(huì)兒童音樂會(huì)“中國名盤”稱號(hào)產(chǎn)品推介會(huì)車展觀摩魯豫有約論壇營銷活動(dòng)如何合理控制節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體的銷售成功？首次開盤前連續(xù)進(jìn)行營銷動(dòng)作，以認(rèn)籌方式和靈活利用時(shí)間差確定推盤數(shù)量并有效提價(jià)05-0405-0505-06時(shí)間軸05-0705-0805-09銷售節(jié)點(diǎn)推廣策略關(guān)鍵行動(dòng)銷售策略五一房展會(huì)亮相6月18日認(rèn)籌8月28日解籌9月18日開盤客戶預(yù)登記認(rèn)籌僅公布首批推出為小高層及公寓，不明確具體樓棟。公布首批推出樓棟，數(shù)量視認(rèn)籌數(shù)量而定中旬公布價(jià)格并為客戶試算及推薦。視解籌后銷售走勢，及時(shí)推出其他樓棟，價(jià)格提升。季季有主題月月有大事第一樂章：國際城來了——公布有限信息（位置、規(guī)模、定位等），引起市場關(guān)注，制造懸念第二樂章：國際城是什么——逐步披露項(xiàng)目細(xì)節(jié)（首批認(rèn)購單位、戶型等），壓強(qiáng)逐漸增加第三樂章：國際城誕生——高調(diào)登場，制造話題第四樂章：體驗(yàn)國際城——園林與會(huì)所展示，現(xiàn)場活動(dòng)云頂售樓處投入使用戶外廣告牌亮相工地形象墻亮相房交會(huì)高調(diào)面世房交會(huì)發(fā)布銷售人員招聘信息，5月底完成銷售隊(duì)伍建設(shè)以高考為主題的公關(guān)活動(dòng)雞同鴨講音樂會(huì)音樂大師演奏會(huì)組織“媒體座談會(huì)”，共論國際城舉辦專家項(xiàng)目推介會(huì)，舉行簽約儀式選房前邀請(qǐng)媒體記者優(yōu)先參觀會(huì)所售樓處投入使用盛大的開盤活動(dòng)，舉辦現(xiàn)場活動(dòng)獲得中國名盤稱號(hào)營銷節(jié)奏06-0306-0405-1206-0106-02多次認(rèn)籌和開盤，通過控制開盤房源數(shù)量營造熱銷局面，實(shí)現(xiàn)小步快跑認(rèn)籌與解籌時(shí)間間隔非常短，因?yàn)槭菦]有展示的期房項(xiàng)目，沒有足夠因素支撐強(qiáng)烈吸引客戶，客戶易被其他樓盤吸引，采用“短平快”策略，保證已儲(chǔ)備客戶不流失，降低風(fēng)險(xiǎn)。開盤時(shí)間間隔短，多頻次開盤，每次開盤推出有限數(shù)量房源，造成熱銷場面，刺激客戶購買，提升價(jià)格。10日3日25日11日18日18日05-0905-1005-1105-05~05-08時(shí)間軸成交量350張110套100張150套500套間隔22天解籌間隔30天解籌間隔60天解籌間隔38天開盤營銷節(jié)奏案例營銷的關(guān)鍵成功因素總結(jié)賣點(diǎn)清晰－始終圍繞與強(qiáng)化馬鞍山南路的區(qū)域都市價(jià)值；營銷占位－城市高度，金地在造一座國際城，中國名盤；始終如一的廣告調(diào)性－紅色，紅透合肥充足的現(xiàn)場展示－頂級(jí)售樓處高舉高打——拔高項(xiàng)目價(jià)值體系，超脫同級(jí)競爭招聘會(huì)、音樂會(huì)、產(chǎn)品鑒賞會(huì)、論壇、媒體參觀等活動(dòng)營銷貫穿始終?；顒?dòng)營銷——多頻次高強(qiáng)度活動(dòng)奠定項(xiàng)目形象站位爆發(fā)式與滲透式結(jié)合，多次認(rèn)籌和開盤，小步快跑。節(jié)奏控制——小步快跑，持續(xù)“熱銷”，刺激購買做會(huì)，金地會(huì)，促進(jìn)老帶新?？蛻魯U(kuò)容策略案例對(duì)本項(xiàng)目的啟示拔高形象占位；強(qiáng)勢的活動(dòng)營銷；前期無現(xiàn)場展示的時(shí)候，充足利用售樓處和圍墻進(jìn)行展示；在項(xiàng)目自身資源并不強(qiáng)勢時(shí)怎樣面對(duì)周邊的競爭？如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的后期持續(xù)銷售？以活動(dòng)帶動(dòng)圈層營銷；高形象立勢，依靠前期影響力的延續(xù)，帶動(dòng)后續(xù)銷售；在具備條件和符合企業(yè)戰(zhàn)略的情況下做客戶會(huì)營銷活動(dòng)，主動(dòng)擴(kuò)大客戶群體；高形象占位，高舉高打，首期即立勢；爆發(fā)式與滲透式結(jié)合，分批多次開盤，價(jià)格底開高走，小步快跑策略做足營銷噱頭，提升客戶心理預(yù)期。如何在啟動(dòng)期迅速走量建立初步影響力？高形象立勢展示到位活動(dòng)營銷節(jié)奏控制客戶擴(kuò)容關(guān)鍵詞——營銷戰(zhàn)略營銷戰(zhàn)略的形成思路“前提及限制”由于工程進(jìn)度原因影響，未來現(xiàn)場展示不充分“核心問題”如何在展示不充分的前提下，突出項(xiàng)目的核心價(jià)值體系，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速銷售并溢價(jià)？“營銷目標(biāo)”樹立區(qū)域認(rèn)知，建立影響力，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)并快速銷售高形象占位，拔高形象，占位高端，塑造城北板塊里示范樓盤，體現(xiàn)都市價(jià)值開盤起勢，展示充分，強(qiáng)勢推廣，小步快跑控制商業(yè)、住宅二種物業(yè)之間的營銷節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目溢價(jià)下的可持續(xù)銷售項(xiàng)目三大營銷戰(zhàn)略——營銷戰(zhàn)略——通過強(qiáng)勢、系統(tǒng)、主動(dòng)、創(chuàng)新式營銷，營造舒適居住，體現(xiàn)人文歐洲都市價(jià)值A(chǔ)BC在落實(shí)戰(zhàn)略之前，我們必須首先提煉項(xiàng)目核心價(jià)值主張核心價(jià)值主張是項(xiàng)目自身主張與客戶內(nèi)心需求聯(lián)系、溝通的紐帶營銷戰(zhàn)略營銷策略落實(shí)提煉形象定位橋梁項(xiàng)目核心價(jià)值主張客戶價(jià)值取向吻合競爭對(duì)手PK社區(qū)主題形象定位配合我們的營銷戰(zhàn)略：形象領(lǐng)先，強(qiáng)勢入市滿足我們的推廣需要：用經(jīng)濟(jì)有效的方法迅速擴(kuò)散項(xiàng)目知名度

賦予人文感受——區(qū)別于我們的競爭對(duì)手：水韻芝陽、新星麗湖星城、大樂購、法蘭西公館…突出我們的核心價(jià)值：歐洲都市人文生活，教育資源;人文的概念.本項(xiàng)目的核心客戶為教師、醫(yī)生和其他泛公務(wù)員，并帶動(dòng)其他重要客戶的需求重要客戶核心客戶偶得客戶偶得客戶：來源廣泛來源：鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶定位回顧屬性：本地人，在本地長期工作及生活置業(yè)目的：居住、孩子教育，改善生活品質(zhì)文化程度：相對(duì)較高，一般與外界有較多接觸，容易接受新東西，比較喜歡有文化、有檔次的東西?？释统缟卸际猩罘绞?，與我們定位吻合。經(jīng)濟(jì)能力：家庭年收入在3-10萬，核心客戶：本區(qū)內(nèi)教師、醫(yī)生和行政事業(yè)單位的公務(wù)員，周邊個(gè)體戶重要客戶：鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員、泛公務(wù)員階層及生意人、孩子教育陪讀家長、外出打工者屬性：鄉(xiāng)鎮(zhèn)置業(yè)目的：提升居住環(huán)境，子女教育文化程度：相對(duì)高，與外界接觸較多，喜歡城市化的生活渴望和崇尚都市生活方式，與我們定位吻合。客戶心理分析心理分析：客戶基本特征：年齡22-45歲之間，基本擁有自己的家庭,家庭平均月收入相對(duì)穩(wěn)定在2000--5000元的水平，并已擁有一定積蓄。需求面積、間隔要求：70-130㎡的單元包括兩房二廳至三房二廳不等；特別以110—120平米三房為主；但是我們項(xiàng)目產(chǎn)品以106和103實(shí)用緊湊三房，在當(dāng)今價(jià)格持續(xù)上漲期間，在保持基本功能上，適當(dāng)壓縮面積，控制面積，提高實(shí)用空間，在銷售過程中同時(shí)加以導(dǎo)。配套要求：這一群體較注重家庭，對(duì)各方面的生活要求都較為追求完善、便利、休閑，屬基本生活類型的買家。而且極為重視子女的教育，對(duì)小區(qū)周邊的教育配套要求較高。物業(yè)管理價(jià)格要求：這一群體較為實(shí)際，既要得到各項(xiàng)服務(wù)的完善和高質(zhì)素，又要價(jià)格適中合理，追求性價(jià)比。消費(fèi)心理：他們?cè)谶x擇購房時(shí)將抱著謹(jǐn)慎、猶豫的態(tài)度，仔細(xì)與其它項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，更會(huì)傾聽親朋好友的意見及推薦，同時(shí)對(duì)促銷中的優(yōu)惠比較看重，追求高性價(jià)比。所以樹立良好口碑對(duì)銷售后期很重要。主力目標(biāo)客戶關(guān)注點(diǎn)與項(xiàng)目亮點(diǎn)的梳理——12345價(jià)格戶型地理位置和交通開發(fā)商品牌產(chǎn)品質(zhì)量建筑外觀社區(qū)環(huán)境配套設(shè)施物業(yè)管理客戶關(guān)注點(diǎn)——戶型緊湊實(shí)用戶型產(chǎn)品緊湊實(shí)用，控制戶型面積，控制總價(jià)，產(chǎn)生差異化。地段價(jià)值城北教育資源豐富；政治和文教中心，交通便利；戶型特色產(chǎn)品多處亮點(diǎn)（緊湊實(shí)用，多陽臺(tái)等）面積區(qū)間迎合市場主力客戶群體需求基礎(chǔ)上做緊湊實(shí)用景觀資源以歐式風(fēng)情園林為主題，給予客戶由外至內(nèi)體驗(yàn)式震撼感受，實(shí)現(xiàn)差異化建筑外觀現(xiàn)代簡約歐洲建筑立面簡練、優(yōu)雅不失親切，滿足核心客戶群體的精神標(biāo)簽價(jià)格優(yōu)勢總價(jià)控制，提升性價(jià)比；以低于消費(fèi)者預(yù)期的價(jià)格入市，給消費(fèi)者預(yù)留升值空間；VS項(xiàng)目亮點(diǎn)——核心客戶重點(diǎn)客戶競爭項(xiàng)目的核心價(jià)值主張——本項(xiàng)目盡可能與其差異化與提升，突出重圍。區(qū)域樓盤名競爭項(xiàng)目形象定位核心價(jià)值主張本區(qū)域新星麗湖星城湖畔名邸，榮耀今生、典雅地段、價(jià)值觀水韻芝陽尊榮典雅生態(tài)環(huán)保、完善配套大樂購西班牙風(fēng)格,尊貴、雅致產(chǎn)品、價(jià)值觀芝山時(shí)代核心商業(yè)區(qū)，中央生活區(qū)地段、價(jià)值觀法蘭西公館城市核心地段、價(jià)值觀新鄱陽中心花園城北中央，都市生活地段永興農(nóng)貿(mào)城江西農(nóng)貿(mào)第一城，都市、高尚、智能地段、價(jià)值觀山水天下生態(tài)、品質(zhì)價(jià)值觀太子龍國際都市產(chǎn)品、地段沁心園（僅剩余一兩套）價(jià)值觀其他區(qū)域環(huán)湖花園湖景、高貴地段、產(chǎn)品桃花源記品質(zhì)、豪宅價(jià)值觀祥瑞?尚品公館幽靜家園，雅致追求價(jià)值觀湖城領(lǐng)秀價(jià)值觀目前樓盤賣點(diǎn)匯總：典雅、高貴、智能、都市、豪宅、高檔、品質(zhì)等。對(duì)歐洲建筑風(fēng)格比較接受。我們要擁有拔高項(xiàng)目形象高度，提高心理預(yù)期，采用底開高走策略，使得我們沖出本區(qū)域內(nèi)其他競爭項(xiàng)目圍追堵截達(dá)到一個(gè)真正的都市示范區(qū)的高度以都市生活和人文價(jià)值為主要訴求的項(xiàng)目核心價(jià)值主張我們從項(xiàng)目的四個(gè)緯度來梳理項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)：階層領(lǐng)域，都市理想品牌盛銘進(jìn)入鄱陽的第一個(gè)項(xiàng)目，難以迅速建立品牌核心主張價(jià)值觀都市生活產(chǎn)品戶型方正，緊湊實(shí)用人文知識(shí)階層的高尚住宅品質(zhì)本項(xiàng)目能統(tǒng)領(lǐng)營銷的核心主張應(yīng)該是：本項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)：在市場競爭中，品牌和產(chǎn)品難以突破重圍的情況下，深度挖掘精神層面的需求，我們的核心賣點(diǎn)是：都市生活+人文價(jià)值歐洲風(fēng)情+項(xiàng)目推廣調(diào)性——“尊貴紅”盡顯高尚、典雅、精致、質(zhì)感“尊貴紅”——暗紅，體現(xiàn)高貴，精致，質(zhì)感；大氣、典雅，與項(xiàng)目客戶階層的氣質(zhì)一致，符合項(xiàng)目風(fēng)格和整體定位；避免使用市場上常常使用其他色調(diào)，沖擊市場，別具一格。同類型項(xiàng)目大部分以棕色、灰、紅色暖色調(diào)和藍(lán)色為主；色系搭配較亂，不同營銷渠道中的調(diào)性不統(tǒng)一。注意色彩飽和度和亮度，搭配紋理色斑的使用，避免純色面造成的呆板感覺鄱陽市場現(xiàn)有項(xiàng)目調(diào)性本項(xiàng)目推薦調(diào)性關(guān)注點(diǎn)案名建議和選定————中盛·世紀(jì)城———已經(jīng)提交銷售攻略———一期開盤方案報(bào)告已經(jīng)提交，在此重點(diǎn)推盤策略報(bào)告營銷總攻略銷售攻略世紀(jì)城總攻略圖形象領(lǐng)先，強(qiáng)勢入市推廣攻略展示攻略建立產(chǎn)品的價(jià)值體系價(jià)格策略產(chǎn)品推售引導(dǎo)市場造場，賣場營造都市化體驗(yàn)之旅展示優(yōu)勢資源和核心價(jià)值全方位推廣媒體策略關(guān)鍵事件和活動(dòng)啟動(dòng)期分區(qū)推盤次序一批實(shí)現(xiàn)快速資金回籠創(chuàng)造開盤熱銷效應(yīng)，聚集人氣同一批產(chǎn)品盡量拉開差距，不產(chǎn)生直接競爭推出新批產(chǎn)品，應(yīng)具有一定新意，作為提價(jià)的支撐小步快跑，快速滾動(dòng)一批一期開盤1、2、3和13#樓隔開方便一期交房開盤方案報(bào)告已經(jīng)提交一期啟動(dòng)期———開盤方案報(bào)告已經(jīng)提交

銷售推廣攻略原則形象鮮明，高舉“中盛·世紀(jì)城都市生活典范”大旗以多層洋房統(tǒng)領(lǐng)物業(yè)類型，在鮮明的營銷主題統(tǒng)領(lǐng)下突出主力產(chǎn)品形象以整體項(xiàng)目打包形象面世，提高心理預(yù)期，然后以適中的價(jià)格快速去化選定以1#、2#、3#和13#樓組合一期開盤啟動(dòng)區(qū)價(jià)格策略一、入市價(jià)格低于市場預(yù)期二、小步快走的提價(jià)策略；導(dǎo)入期推廣期成熟期價(jià)格提價(jià)的支撐：開盤熱銷展示到位新房號(hào)的推出景觀主軸展示到位客戶積累量的支持市場需求的支撐價(jià)格策略詳述一、蓄勢階段：入市價(jià)格低開，低于市場預(yù)期，保障基本利潤，快速回籠資金，形成熱銷效應(yīng)，尋找適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)提升適當(dāng)?shù)膬r(jià)格。二、開盤強(qiáng)銷階段：樹立價(jià)格標(biāo)竿，標(biāo)準(zhǔn)為景觀、位置、戶型較佳的單元。不斷拉升價(jià)格試探市場，走向高潮。二、尾盤期：如果銷售面臨較為嚴(yán)重的壓力時(shí)，采取階段式促銷（1）階段性促銷1：140平方米以上單位通過贈(zèng)送裝修費(fèi)用或者送家電等其他促銷辦法堅(jiān)守價(jià)格陣地，削弱客戶對(duì)品牌的懷疑。（2）階段性促銷2：可以考慮通過櫥、衛(wèi)裝修，并在價(jià)格上略微上揚(yáng)的辦法提升競爭力，制造購買沖動(dòng)。（3）階段性促銷3：頂層高層可以實(shí)行多層一口價(jià)策略，如5層一口價(jià)，能夠拉動(dòng)高樓層銷售速度（4）階段促銷4：打出空中花園，空中別墅等概念，贈(zèng)送陽臺(tái)面積。注：具體情況，還要視競爭環(huán)境具體分析，做及時(shí)調(diào)整。商業(yè)推售攻略啟動(dòng)期商業(yè)價(jià)值以展示為主打造商業(yè)主題街，前期以租帶售，聚人氣后期商業(yè)在社區(qū)沒有入住之前，以投資為主銷售策略：積蓄一批客戶，推售一部分，小步快跑展示攻略產(chǎn)品展示攻略思路框架圖產(chǎn)品展示攻略核心價(jià)值展示賣場氛圍營造產(chǎn)品價(jià)值展示部分商業(yè)街區(qū)展示外圍板，導(dǎo)示牌主入口廣場中心景館售樓處園林服務(wù)燈桿旗圍板導(dǎo)示牌導(dǎo)示牌售樓部是很重要展示場所，提高品質(zhì)和提高客戶心理預(yù)期。在一期樓體還未出來前是很重要的展示場所。歐洲風(fēng)情園林核心區(qū)展示；水景、燈、植被、道路鋪設(shè)、園藝小品等。主入口、售樓處、停車場等專人接待物管服務(wù)、內(nèi)容展示公約街區(qū)小區(qū)主入口和售樓處門口設(shè)置燈桿旗，制造賣場氛圍地盤包裝，樹立項(xiàng)目形象，強(qiáng)化昭示性。力求昭示性強(qiáng)，用中英文雙語，提升項(xiàng)目歐洲都市形象建議在鄱陽大道兩頭作導(dǎo)示牌。用來截流競爭項(xiàng)目客戶模型建議作適當(dāng)夸張?zhí)幚砗蜕虡I(yè)街處理建議作智能化監(jiān)控系統(tǒng)等用材產(chǎn)品展示產(chǎn)品展示攻略——重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)產(chǎn)品差異化和提升——樓梯1、建議樓梯公共道鋪設(shè)中底檔次地磚，提升項(xiàng)目品質(zhì)。市場調(diào)查目前鄱陽中高檔次樓盤在樓梯細(xì)節(jié)方面做不好，有些還是用水泥直接做上去。不能體現(xiàn)檔次和不能體現(xiàn)都市生活品質(zhì)。2、樓梯鋪設(shè)地磚從投入和產(chǎn)出考慮：（1）投入方面：每層樓梯包括公共部分面積按照15㎡計(jì)，100元（中底檔次地磚和包含人工）X20㎡=2000元（2）產(chǎn)出方面：2000元分?jǐn)們商追孔樱刻装?00㎡計(jì)）相當(dāng)于2000元÷200㎡

=10元/㎡，即每平米成本提高了10元，提高樓盤品質(zhì)、品牌和展示性很強(qiáng)。關(guān)鍵可把價(jià)格提高，增加去化。歐洲風(fēng)格燈桿產(chǎn)品差異化和提升——燈桿處理社區(qū)內(nèi)道路分三種:

一級(jí)道路:社區(qū)內(nèi)主干道路,雙車道設(shè)計(jì)，水泥路面設(shè)計(jì)

二級(jí)道路：社區(qū)內(nèi)連接主干道之間；卵石和水泥鋪面；單車道設(shè)計(jì)；

三級(jí)道路：社區(qū)內(nèi)直接連接社區(qū)與樓梯之間；人行道；產(chǎn)品差異化——道路處理產(chǎn)品差異化——道路處理一級(jí)：雙車道二級(jí)：單車道三級(jí)：人行道從鄱陽當(dāng)前市場情況以及投入與產(chǎn)出的資金投資回報(bào)角度考慮；建議適當(dāng)對(duì)路面進(jìn)行必要的處理；使用美觀但是成本比較底材料。1、建議電表箱采用包箱處理，建議采用壁廚包箱處理。

2、門廊部分處理，樓梯入口處理：產(chǎn)品差異和提升——門廊處理，樓梯入口空間和電表箱處理

1、門廊處理：建議采用中間那幅圖處理。雨遮不用玻璃與本項(xiàng)目風(fēng)格不匹配

入口處燈光建議采用比較暖色的燈光1、開關(guān)：建議采用觸摸延時(shí)開關(guān)或者聲控開關(guān)

2、燈光：采用暖色燈光

細(xì)節(jié)提升品質(zhì)，成本底，產(chǎn)出大產(chǎn)品差異化和提升——樓梯燈智能化監(jiān)控和安防系統(tǒng),在鄱陽屬于新產(chǎn)品，市場比較歡迎，周邊幾個(gè)項(xiàng)目把此作為嗜頭，重點(diǎn)展示；體現(xiàn)都市生活，提升樓盤品質(zhì)，同時(shí)成本花費(fèi)相對(duì)較小。產(chǎn)品展示攻略——智能化系統(tǒng)，體現(xiàn)都市化在中心園林景觀處考慮是否增加背景音樂，背景音樂主要難處后期維護(hù)不利。產(chǎn)品——園林場景展示系列，歐洲都市化元素，富有情趣而親切燈桿體現(xiàn)歐洲風(fēng)格都市生活場景展示系列——城市雕塑系統(tǒng)+城市指路系統(tǒng)+城市家俱，強(qiáng)化都市意象產(chǎn)品——園林生活場景，歐洲都市化元素，富有情趣而親切,體育設(shè)備運(yùn)動(dòng)健康,和都市相吻合.建議做個(gè)簡單體育設(shè)備體育設(shè)備產(chǎn)品——園林場景，水景，歐洲都市化元素，富有情趣而親切都市生活場景展示系列——打造商業(yè)購物氛圍，渲染示范社區(qū)生活感受產(chǎn)品指標(biāo)系列－公共空間展示園林水景關(guān)鍵公共空間：1、小區(qū)主入口2、門廊樓梯入口處3、園林水景；在一期工程條件不允許的情況下，利用效果圖，示意圖片展示。營銷——吸引客戶-展示項(xiàng)目的核心價(jià)值營銷技巧，促銷策略，事件活動(dòng)，專業(yè)執(zhí)行吸引消費(fèi)者到城北區(qū)置業(yè)體驗(yàn)核心價(jià)值點(diǎn)展示性營銷策略支撐城北價(jià)值，政治和文教中心，生活配套逐漸完善，1.緊湊實(shí)用形戶型2.高附加值3.高性價(jià)比（與競爭對(duì)手）

4.都市生活+歐洲風(fēng)情+人文一期交房:結(jié)合窗外景觀，做足園林景觀的氛圍示范空間——選擇原則景觀展示的代表性結(jié)合銷售策略景觀較好的位置主力戶型，做盡展示智能化空間細(xì)節(jié)造就品質(zhì)，決定成敗智能化，體現(xiàn)都市化產(chǎn)品－安防系統(tǒng)展示不僅是高檔住宅的必備，而且從心理上樹立客戶對(duì)項(xiàng)目品質(zhì),提高心理預(yù)期。產(chǎn)品－工程及材料展示展板及掛牌說明結(jié)構(gòu)剖示實(shí)物展示實(shí)驗(yàn)體驗(yàn)一些代表型的符號(hào)展示項(xiàng)目的領(lǐng)地感與差異化，體現(xiàn)社區(qū)的文化品質(zhì)讀書亭細(xì)節(jié)營造將帶來良好的體驗(yàn)，而體驗(yàn)將會(huì)產(chǎn)生價(jià)值惟細(xì)節(jié)令人感動(dòng)，以我們的物業(yè)管理為產(chǎn)品溢價(jià)提供可能服務(wù)展示，物管的服務(wù)誠意及品質(zhì)；現(xiàn)場擺設(shè)安全溫馨提示牌，擦鞋機(jī)、免費(fèi)冰凍濕紙巾、安全帽護(hù)罩；管家主動(dòng)為來訪客戶提供和套裝汽車罩——與銷售車行結(jié)合做推廣，也可以提升樓盤品質(zhì)。營銷推廣——廣告篇營銷推廣廣告篇————外部軟形象外部包裝營造氛圍——大門口——售樓處樓書創(chuàng)作【精神讀本，樓書的學(xué)術(shù)專著】從“產(chǎn)品”、“園林”、“圈子”、“營銷”的角度等多個(gè)角度細(xì)致入微的感性解讀項(xiàng)目，讓客戶對(duì)開發(fā)商“充滿信任”——樓書從“粗放式指引時(shí)代”進(jìn)入了“精細(xì)化時(shí)代”。出書系列《中盛·世紀(jì)城社區(qū)使用手冊(cè)》我們的設(shè)想：

《中盛·世紀(jì)城社區(qū)使用手冊(cè)》A中盛世紀(jì)·城社區(qū)使用手冊(cè)2009清家底——對(duì)世紀(jì)城物業(yè)整體組成進(jìn)行清楚盤查，整合目前所有宣傳資料；寫規(guī)則——為作為社區(qū)主人的業(yè)主便捷生活提供幫助義工指引——義工作為社區(qū)建設(shè)最有話語權(quán)的人承擔(dān)起使用手冊(cè)的答疑者執(zhí)行方式：發(fā)展商、物業(yè)管理公司、顧問公司聯(lián)合撰寫，作為社區(qū)主要的宣傳物料樹立世紀(jì)城作為人性化、科學(xué)化管理社區(qū)處處體現(xiàn)都市生活——先行者的地位出書系列《中盛·世紀(jì)城物業(yè)產(chǎn)權(quán)公約》我們的設(shè)想：《中盛·世紀(jì)城物業(yè)產(chǎn)權(quán)公約》本公約屬性：經(jīng)國家法律部門批準(zhǔn)，公證部門公證，具備法律效力居民權(quán)益界定：70年產(chǎn)權(quán)期在中盛·世紀(jì)城居住的權(quán)利/福利/生活成本；社區(qū)公建配套設(shè)施的歸屬問題：清楚界定征地合同以內(nèi)、征地合同以外（政府配套、架空層、發(fā)展商投資用作公建使用的、發(fā)展商投資擁有產(chǎn)權(quán)或收益權(quán)的公建配套設(shè)施）樹立中盛·世紀(jì)城作為房地產(chǎn)業(yè)界的規(guī)范化、法制化意見領(lǐng)袖的地位中盛·世紀(jì)城物業(yè)產(chǎn)權(quán)公約2009B影視宣傳片——都市生活方式的描述目的：一般影視宣傳片僅限于項(xiàng)目產(chǎn)品資源描述通過生活模特的實(shí)際的表演達(dá)到對(duì)都市生活模式的演繹，與客戶產(chǎn)生共鳴。中盛·世紀(jì)城樓盤網(wǎng)站開通——產(chǎn)品品質(zhì)與都市生活的網(wǎng)絡(luò)演繹，網(wǎng)絡(luò)廣告推廣——制造話題讓鄱陽在外打工者關(guān)注我們項(xiàng)目。www.XIANDAIMINGCHENG.com服務(wù)展示——推行“五星級(jí)”服務(wù)計(jì)劃，為項(xiàng)目創(chuàng)造溢價(jià)空間服裝服務(wù)人員著裝整齊大方、保安人員著深色職業(yè)裝，所有工作人員配帶統(tǒng)一工牌，體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)；區(qū)別其他競爭項(xiàng)目保安服裝服務(wù)有禮有節(jié)，“來有問聲去有送聲”，在各個(gè)細(xì)節(jié)上采用人工服務(wù)提醒，務(wù)求讓客戶處處體驗(yàn)主人的尊貴感；硬件重要崗位保安及服務(wù)人員配無線對(duì)講，體現(xiàn)項(xiàng)目檔次及安全性；軟件所有銷售中心工作人員需培訓(xùn)考核后方可上崗（含保安、保潔人員）。服務(wù)展示——五星級(jí)極致禮賓服務(wù)路途：進(jìn)入停車場有保安指揮、銷售中心均有人接待及指引；進(jìn)入門口：接待人員開車門、銷售代表接待；參觀期：參觀模型、戶型，銷售代表為其講解；等候期：洽談區(qū)咖啡茶水奉上，安排貴賓休息區(qū)就座，雜志書刊奉上；游園期：銷售代表進(jìn)行園林景觀講解（第二期后）；看樓期：佩帶安全帽,銷售代講解，陪同并負(fù)責(zé)提醒安全事宜；營銷推廣攻略售樓部開放開盤盛典12月11月10月4月10年1月3月09年1月時(shí)間10月營銷活動(dòng)銷售節(jié)奏交房部分商業(yè)街完工部分商業(yè)街施工施工中售樓處開放開始施工工程進(jìn)度開盤強(qiáng)銷期蓄客期整體形象導(dǎo)入期營銷節(jié)點(diǎn)持銷期各類營銷活動(dòng)一期營銷推廣節(jié)奏和重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)交房各類體驗(yàn)活動(dòng)營銷強(qiáng)度銷售人員招聘售樓處開放營銷物料模型、戶型圖折頁、效果圖、客戶通訊錄、固定電話宣傳推廣以戶外廣告和適當(dāng)軟文路、旗廣告、路牌廣告、圍板認(rèn)籌登記持續(xù)軟文和新聞穿插推廣開盤前一周硬性廣告產(chǎn)品推介會(huì)1月春節(jié)前系列活動(dòng)期間海報(bào)、小禮品、形象樓書、影視宣傳片與老客戶保持密切聯(lián)系，隨時(shí)傳達(dá)最新信息，給推薦新客戶的老客戶優(yōu)惠條件開盤前大事件，大型開盤儀式開盤當(dāng)天火爆選房開盤系列促銷活動(dòng)選房成功禮品飲料、小食、自助餐名車展示、DM配合活動(dòng)，保持銷售熱度節(jié)日強(qiáng)銷春節(jié)節(jié)系列營銷活動(dòng)d開盤前洗客

12月開盤四個(gè)重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)：售樓部開放、春節(jié)前活動(dòng)、開盤前一個(gè)月（洗客）、開盤春節(jié)產(chǎn)品推薦會(huì)推廣策略高調(diào)的大事件營銷活動(dòng)制造市場熱點(diǎn)；注重對(duì)關(guān)鍵學(xué)校、醫(yī)院等事業(yè)單位做點(diǎn)點(diǎn)推廣活動(dòng);注重圈層營銷和專業(yè)人士推廣；客戶聯(lián)誼活動(dòng)維系感情；立體化媒體、有針對(duì)性的投放廣告；創(chuàng)新型推廣渠道；注重品牌聯(lián)動(dòng)。策略一、精準(zhǔn)投放，不浪費(fèi)；

策略二、城鄉(xiāng)結(jié)合，城區(qū)為主和鄉(xiāng)下為輔策略；

策略三、截流他人客戶，

策略四廣告立體策略

策略五、“自家門口”——在主要城區(qū)和售樓部位置的展示性做強(qiáng)做細(xì)；

鄱陽湖大道周邊樓盤占城北在售項(xiàng)目的70%以上；買房子不象買菜，根據(jù)蘋果對(duì)客戶購買行為的研究發(fā)現(xiàn)，客戶在選購房子時(shí)候，在周邊項(xiàng)目貨比三家，綜合對(duì)比后，才決定購買）；再則鄱陽當(dāng)前好的廣告位較難找，難以找到令人滿意的廣告位置；同時(shí)從廣告投放成本考慮；采取對(duì)策：1、把售樓部展示性做強(qiáng),做到極強(qiáng)昭示性,吸引他人客戶到我們樓盤觀看；2、路邊引導(dǎo)牌截留和引導(dǎo)作用；

3、戶外廣告城區(qū)投放；建議把戶外廣告的80%投放城區(qū)，城區(qū)客戶是我們主要客戶，在城區(qū)樹立形象的知名度。鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶到城區(qū)買房子首先會(huì)參考城區(qū)親戚朋友的意見；至城區(qū)購房，鄉(xiāng)鎮(zhèn)十字路口廣告牌可覆蓋；鄱陽湖大道占了城北70%樓盤，鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶到鄱陽購看房，城北區(qū)是首選，項(xiàng)目周邊有三個(gè)項(xiàng)目同時(shí)在銷，售樓展示性強(qiáng)發(fā)揮了作用，同時(shí)樹立項(xiàng)目形象；

4、鄉(xiāng)鎮(zhèn)策略，動(dòng)靜結(jié)合，靜——選定1-2個(gè)戶外廣告牌，選定重點(diǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、重要交通十字路口，或者重要進(jìn)城市道路；動(dòng)——建議針對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶租用流動(dòng)車接待中心；或者農(nóng)村巴士車體廣告。營銷渠道投放策略：建議在售樓部門口做裝飾性廣告；增強(qiáng)售樓部展示性營銷策略——售樓部優(yōu)化策略宣傳渠道——視頻媒體廣告（立體廣告攻勢）1、鄱陽電視臺(tái)：從市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，鄱陽人觀看鄱陽電視臺(tái)節(jié)目比較少，鄱陽新聞相對(duì)收看相對(duì)較高；同時(shí)電視臺(tái)廣告費(fèi)用大，點(diǎn)成本比較高，所以建議在項(xiàng)目重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)（如開盤前等）適當(dāng)投放。

2、鄱陽報(bào)紙：四線城市，報(bào)紙閱讀和達(dá)到率比較底，廣告點(diǎn)成本高，建議在項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn)時(shí)期適當(dāng)投放。

3、其他媒體：在縣級(jí)的四線城市,房地產(chǎn)項(xiàng)目主要客戶是泛公元員（教師、醫(yī)生、行政事業(yè)單位公務(wù)員等其他泛公務(wù)員群體）；并且這個(gè)群體之間特點(diǎn)相互之間的交流性比較廣，建議選擇合適媒體或者針對(duì)性的活動(dòng)可以更好的覆蓋這個(gè)群體，建議做政府單位電梯媒體廣告或者點(diǎn)點(diǎn)活動(dòng)、團(tuán)購活動(dòng)。形象導(dǎo)入期——路牌戶外廣告主要路口：縣城主要入口、鄱陽大道、高速路出入口選擇人流量比較大的公交車路牌等重要交通要道入口處關(guān)鍵取勢點(diǎn)1、城區(qū)，商業(yè)街道或者主要街道的公交車站牌；

2、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，重要交通要道,或公交車身廣告和公交車靠背套,（高速入口，十字路口等）；

3、鄱陽大道，道路指示牌，截流客戶；形象導(dǎo)入期——路牌戶外廣告形象導(dǎo)入期——通過戶外工地圍墻，給消費(fèi)者不斷的期待感廣告主線圍繞歐洲都市意向案例借鑒：萬科東海岸軟文炒作全部圍繞海岸生活一條主線建議：與都市生活接軌，更新鄱陽居住形態(tài)無法抗拒地成為都市人居的潮流都市地段及未來價(jià)值建議12月初作為認(rèn)籌登記期為了更好覆蓋鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶，采用租用小型客車建立流動(dòng)性接待中心，做為臨時(shí)售樓部接待中心，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集市等其他節(jié)假日，可以到鄉(xiāng)鎮(zhèn)做宣傳活動(dòng)。形象導(dǎo)入期——建立流動(dòng)售樓部分（租一部流動(dòng)車）形象導(dǎo)入期——長途汽車座位，做靠背套廣告；在的士車后窗張貼本項(xiàng)目宣傳廣告或者車身廣告關(guān)鍵取勢點(diǎn)1、為了更好擴(kuò)大宣傳和取得外出打工者客戶，建議在鄱陽長途汽車座位上做座位背套廣告，比如鄱陽——南昌，鄱陽——上饒中長途汽車，時(shí)間：特別是在春節(jié)期間。2、選擇20部左右公交車和50輛出租車作為廣告車體的士車輻射范圍廣，可以在消費(fèi)者中產(chǎn)生傳頌效應(yīng)建議宣傳：

中盛·世紀(jì)城鄱陽大道路·打造都市地標(biāo)型大盤咨詢電話6677777形象導(dǎo)入期——一夜傾城

路牌廣告、圍板、的士廣告在認(rèn)籌登記當(dāng)天，12月同時(shí)露面，產(chǎn)生一夜傾城的轟動(dòng)效應(yīng)，以強(qiáng)勢營銷入世，達(dá)到取勢的效果。時(shí)間：12月10日關(guān)鍵行動(dòng)：中盛世紀(jì)城售樓部開放關(guān)鍵條件：邀請(qǐng)部分政府領(lǐng)導(dǎo)，舉辦儀式主流媒體炒做人員邀請(qǐng)名單意向客戶通知場地確定及會(huì)場布置包裝袋禮品關(guān)鍵行動(dòng)1蓄客期——12月10日中盛世紀(jì)城產(chǎn)品推介會(huì)關(guān)鍵取勢點(diǎn)蓄客達(dá)到一定數(shù)量以后召開產(chǎn)品推介會(huì)在當(dāng)?shù)刂频陼?huì)議廳舉辦產(chǎn)品推介會(huì)闡述本項(xiàng)目產(chǎn)品的核心價(jià)值點(diǎn)其中要重點(diǎn)闡述我們?cè)忈屃艘环N全新的現(xiàn)代都市示范生活居住方式的體驗(yàn)為配合現(xiàn)代都市示范生活概念，建議現(xiàn)場舉辦現(xiàn)代音樂會(huì)或酒會(huì)形象導(dǎo)入期——認(rèn)籌登記前需要準(zhǔn)備的物料模型戶型圖折頁——啟動(dòng)期A區(qū)推售房號(hào)戶型效果圖——重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)園林景觀和商業(yè)街區(qū)固定咨詢電話客戶通訊錄——告知登記客戶本項(xiàng)目認(rèn)籌登記期等等蓄客期——信息傳播方式“軟硬兼施”以新聞穿插推廣為中心開盤前3個(gè)星期硬性廣告，3.20~4.10全方位轟炸鄱陽，制造顛峰的熱度，在開盤時(shí)形成引爆點(diǎn)建議：在《鄱陽日?qǐng)?bào)》和鄱陽電視臺(tái)主流媒體打廣告時(shí)間：1月10日春節(jié)產(chǎn)品推薦會(huì)(暫定)關(guān)鍵行動(dòng)：中盛世紀(jì)城春節(jié)特別節(jié)目關(guān)鍵條件：意向客戶通知會(huì)場布置包裝袋（送環(huán)抱袋）禮品（送小禮品）關(guān)鍵行動(dòng)2等待:目的就是留住客戶時(shí)間：3月20日（開盤前一個(gè)月）關(guān)鍵行動(dòng)：選房/洗客消化客戶/實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)關(guān)鍵條件：預(yù)售許可證/按揭銀行價(jià)目表報(bào)紙公告/媒體炒做電話通知選房須知/選房通知函認(rèn)購書電腦銷售系統(tǒng)復(fù)印機(jī)/傳真機(jī)POS機(jī)禮品/抽獎(jiǎng)獎(jiǎng)品主持茶點(diǎn)關(guān)鍵行動(dòng)三蓄客期——建議在3月20日提前洗客第一批客戶關(guān)鍵取勢點(diǎn)原因：大多數(shù)樓盤會(huì)在五一期間搞促銷活動(dòng)，如果本項(xiàng)目沒有到實(shí)銷階段，容易被截留客戶做法：3月20日推出啟動(dòng)期1批，解籌第一批客戶，落袋為安同時(shí)洗掉一批沒有意向客戶.如果3月20日無法解籌，可以搞一些促銷活動(dòng)，如交3000元抵10000元等優(yōu)惠活動(dòng)，留住客戶，或是日進(jìn)千金計(jì)劃。解籌或者大力度促銷，設(shè)法留住客戶蓄客期物料準(zhǔn)備——形象樓書

現(xiàn)代都市化高尚社區(qū)形象樓書封面建議選擇強(qiáng)勢營銷色調(diào)，如尊貴紅目的：在客戶頭腦中建立對(duì)本項(xiàng)目的高端都市化形象完成時(shí)間：2008年12月內(nèi)容：核心賣點(diǎn)整合提煉建筑設(shè)計(jì)亮點(diǎn)結(jié)合項(xiàng)目描述社區(qū)未來生活場景城北核心位置價(jià)值項(xiàng)目效果圖

蓄客期物料準(zhǔn)備——影視宣傳資料

歐洲都市化生活目的：用現(xiàn)代都市意向的表現(xiàn)手法給消費(fèi)者強(qiáng)烈的視覺沖擊，讓他感受到未來小區(qū)生活環(huán)境，產(chǎn)生憧憬完成時(shí)間：2008.6要求：以擬實(shí)的生活場景說話內(nèi)容：現(xiàn)代的都市化生活狀態(tài)，充滿了都市的氣息開盤前期——轟動(dòng)鄱陽的大事件

借勢發(fā)力根據(jù)4月份開盤時(shí)鄱陽市場上的現(xiàn)狀和發(fā)生的一些轟動(dòng)事件，將本項(xiàng)目與轟動(dòng)事件聯(lián)系起來，借勢發(fā)力，具體建議及操作方法由蘋果樹到時(shí)候看看設(shè)定活動(dòng)“中國地產(chǎn)奧斯卡”CIHAF2008中國房地產(chǎn)名盤時(shí)間：4月20日關(guān)鍵行動(dòng)：開盤儀式客戶營銷活動(dòng)/形成新一輪高潮關(guān)鍵條件：開盤show售樓處條幅更換現(xiàn)場導(dǎo)示系統(tǒng)更新人員邀請(qǐng)現(xiàn)場銷售組織禮品茶點(diǎn)行動(dòng)四開盤儀式目錄活動(dòng)目的活動(dòng)主題活動(dòng)時(shí)間、地點(diǎn)活動(dòng)內(nèi)容活動(dòng)議程安排促銷策略展示及物料準(zhǔn)備活動(dòng)目的、主題、時(shí)間、地點(diǎn)整合前期項(xiàng)目品牌宣傳的資源，創(chuàng)造中盛世紀(jì)城正式開盤的轟動(dòng)效應(yīng)；充分利用首次選房活動(dòng)的人氣為開盤烘托氣氛，達(dá)到銷售業(yè)績的突破；全方位的新聞炒作，擴(kuò)大社會(huì)認(rèn)知度活動(dòng)目的活動(dòng)主題活動(dòng)時(shí)間、地點(diǎn)公開發(fā)售折扣優(yōu)惠抽獎(jiǎng)兌現(xiàn)日

2009年4月20日9:30—20：30開盤及抽獎(jiǎng)、饋贈(zèng)活動(dòng)儀式：入口廣場選房：售樓處內(nèi)促銷策略購房折扣優(yōu)惠成交業(yè)主的抽獎(jiǎng)活動(dòng)成交業(yè)主的禮品贈(zèng)送保證開盤當(dāng)天人氣購房優(yōu)惠折扣填調(diào)查問卷團(tuán)購?fù)扑]新客戶購買，返現(xiàn)現(xiàn)場大抽獎(jiǎng)?wù)媲榛仞仒I(yè)主選房成功贈(zèng)送小禮品——鮮花、禮品盒等展示及物料準(zhǔn)備現(xiàn)場展示：售樓處

宣傳物料準(zhǔn)備：形象樓書、影視宣傳片入口廣場展示開盤強(qiáng)銷期——售樓處氣氛營造：通過氣球、條幅、花籃、戶外大展板、夜晚燈光等元素營造

開盤持銷期——客戶系統(tǒng)打造目的:建立忠誠客戶群、作為項(xiàng)目成功保障，并為企業(yè)后續(xù)開發(fā)提供客戶基礎(chǔ)媒體：現(xiàn)場活動(dòng)為主內(nèi)容：網(wǎng)絡(luò)渠道建設(shè)增強(qiáng)與客戶的雙向溝通

……教育人文、風(fēng)水絕佳論壇（等定該活動(dòng)）出發(fā)點(diǎn)——客戶購房風(fēng)水問題至關(guān)重要，從風(fēng)水角度吸引客戶。目標(biāo)——“中盛世紀(jì)城”=“最適合居住的風(fēng)水住宅”手段：1、風(fēng)水大師講座

——提前與相關(guān)人員打好關(guān)系，統(tǒng)一口徑，認(rèn)同中盛世紀(jì)城為“風(fēng)水第一居所”傳播媒體——線下傳播（網(wǎng)絡(luò)及口碑）主題活動(dòng)歐洲風(fēng)情之旅——香檳/葡萄酒節(jié)，品名咖啡活動(dòng)目的：延續(xù)開盤熱銷氣勢活動(dòng)主題：中盛世紀(jì)城——?dú)W洲風(fēng)情之旅活動(dòng)形式：售樓處舉辦香檳節(jié)/葡萄酒品鑒會(huì)促銷方式：贈(zèng)送頂級(jí)香檳、葡萄酒；抽獎(jiǎng)赴法國旅行大獎(jiǎng)10名成交客戶，5名高誠意客戶媒體配合：平面廣告、短信配合等主題活動(dòng)中盛·世紀(jì)城——教育一席談主題活動(dòng)活動(dòng)主題：教育論談（6、7月）主要內(nèi)容：邀請(qǐng)青少年教育專家、鄱陽知名教師、省級(jí)特別教師、省高考狀元搭配名主持人，開展以“成長、學(xué)習(xí)、高考”為主題的談話類節(jié)目，允許觀眾與專家進(jìn)行互動(dòng)，解答疑問活動(dòng)目的：利用成功人士關(guān)注教育，望子成龍的心態(tài)，集合優(yōu)勢專家資源為新老客戶提供教育服務(wù)，以實(shí)現(xiàn)維護(hù)客戶關(guān)系，提升項(xiàng)目品牌價(jià)值的目的常規(guī)活動(dòng)貫穿持銷期——在市場上保持聲音，保持項(xiàng)目的熱度目的：增加人氣現(xiàn)場促定、與客戶建立長期感情主題：都市化的活動(dòng)主題行動(dòng)1：葡萄酒會(huì)和咖啡行動(dòng)2：車展行動(dòng)3：美食節(jié)行動(dòng)4：……媒體組合策略媒體組合策略網(wǎng)站建設(shè)、網(wǎng)絡(luò)媒體、網(wǎng)絡(luò)廣告立體化大型戶外廣告牌（主體形象）長途汽車廣告，靠背套等短信（感情積累）酒店大堂、出租車廣告圍墻、現(xiàn)場導(dǎo)示由于鄱陽是全國人口最多縣,很多外出打工者回鄱陽置業(yè),為了能更大擴(kuò)大受眾群體,建議設(shè)立流動(dòng)售樓部;租一輛比較新載客車,長期租下來,比如租一兩年,重要日子到各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)做活動(dòng),發(fā)宣傳單等活動(dòng).一期開盤計(jì)劃——回顧一期產(chǎn)品組合：1#、2#、3#和13#樓組合一期房型情況：二房(面積77.4㎡)66套三房(面積103—110㎡)60套四房（面積120—140㎡)37套共計(jì)163套住宅面積16127.4㎡（未計(jì)悶頂）店面面積約1700㎡項(xiàng)目總情況：建筑面積共計(jì)163套住宅面積16127.4㎡（未計(jì)悶頂）店面面積約1700㎡渠道推廣費(fèi)用預(yù)算項(xiàng)目總營銷預(yù)算：按照總體銷售額的0.85%,約260萬因?yàn)榭紤]啟動(dòng)項(xiàng)期，廣