萬科新進地塊產(chǎn)品預判/發(fā)展研究中心2012.12目錄第一部分：龍泉地塊產(chǎn)品研判第二部分：高新南區(qū)地塊產(chǎn)品研判Contents龍泉地塊產(chǎn)品研判大面鎮(zhèn)地塊（2個）十陵鎮(zhèn)地塊（1個）第一部分：一號宗地：龍泉驛區(qū)大面街道規(guī)劃道路以西規(guī)模：55.7畝；容積率：≤4.0；用地性質：二類住宅用地（兼容20%的商業(yè)）；樓面地價：3010元/平方米。三號宗地：龍泉驛區(qū)十陵街道成洛路以南、規(guī)劃道路以西(北臨成洛路)規(guī)模：70.87畝；容積率：≤3.0；用地性質：二類住宅用地（兼容20%的商業(yè)）；樓面地價：2880元/平方；二號宗地：龍泉驛區(qū)大面街道驛都大道以南、規(guī)劃道路以西規(guī)模：52.5畝；容積率：≤4.0；用地性質：二類住宅用地（兼容20%的商業(yè)）；樓面地價：3110元/平方米；龍泉項目地塊基礎指標三號宗地龍城1號規(guī)模：400000㎡；容積率：≤1.4；樓面地價：/清水高層均價：7500；戶型區(qū)間：70-300；熱銷戶型：89-97㎡（套二單衛(wèi)）；高層去化：34套/月。竹林尚書規(guī)模：13844㎡；容積率：≤4.0；樓面地價：/清水高層均價：6700；戶型區(qū)間：50-130；熱銷戶型：69-80㎡（套二單衛(wèi)）；高層去化：44套/月。首創(chuàng)國際城規(guī)模：117畝；容積率：≤5.0；樓面地價：1095；清水高層均價：7600；戶型區(qū)間：50-170；熱銷戶型：96-108㎡（套三雙衛(wèi)）；高層去化：68套/月。世茂城規(guī)模：1800畝；容積率：≤2.46；樓面地價：1600清水高層均價：6300戶型區(qū)間：70-170熱銷戶型：80-88㎡（套二單衛(wèi)）高層去化：53套/月國嘉中渝地塊規(guī)模：149.41畝；容積率：二類住宅用地：5.5≤容積率≤6.0；樓面地價：1605；用地性質：二類住宅用地（可兼容商業(yè)占計入容積率的建筑面積的比例不小于10%且不大于15%）；幼兒園用地。百悅天鵝湖規(guī)模：119.12畝；容積率：≤2.49；樓面地價：1260；清水高層均價：6700；戶型區(qū)間：70-110；熱銷戶型：75-85（套二單衛(wèi)）,91-101（套三單衛(wèi)）；高層去化：32套/月。中鐵國際城規(guī)模：90畝；容積率：＞2.5＜4.2；樓面地價：889；清水高層均價：5700；戶型區(qū)間：70-130；熱銷戶型：87-97㎡（套三單衛(wèi)）；高層去化：69套/月。首創(chuàng)萬卷山規(guī)模：160.18畝；容積率：≤4.19；樓面地價：1003清水高層均價：5300戶型區(qū)間：50-150熱銷戶型：67-81㎡（套二）,82-90㎡（套三）高層去化：139套/月龍泉項目區(qū)域競品項目信息龍泉3個地塊共同面臨的兩大問題問題一：項目樓面價遠高于區(qū)域周邊項目；萬科龍泉項目的樓面價集中在2800-3100元/㎡，遠高區(qū)域同類項目樓面價格，單是綜合開發(fā)成本，即與當前區(qū)域在售樓盤的價格相當，在價格競爭上處于劣勢；問題二：區(qū)域住宅項目數(shù)量較多，后市競爭激烈；區(qū)域在售和潛在開發(fā)項目較多，其中不乏品牌開發(fā)商，未來區(qū)域市場競爭將尤其激烈。龍泉地塊產(chǎn)品解決方案策略一面向市場絕對剛需，只做市場去化率最快，需求量最大的65-95㎡緊湊套二、套三產(chǎn)品，原因如下：（1）周邊競品，世茂城（800畝）及百悅天鵝湖均擁有大規(guī)模儲備用地，容積率均在2.2左右，具備規(guī)劃全系產(chǎn)品的基礎，項目若打造舒居產(chǎn)品無法在規(guī)模和產(chǎn)品形態(tài)上形成競爭優(yōu)勢；（2）地塊素質，項目規(guī)模均不大，加之容積率（3.0-4.0）較高，自身資源素質一般，缺少做舒居產(chǎn)品的先決優(yōu)勢；（3）客戶基數(shù)，大城東及龍泉是大棉鎮(zhèn)在售項目的主力客戶來源，但這部分客戶以剛需人群為主，購買力不強，對舒居產(chǎn)品需求有限。針對龍泉3個地塊均存在開發(fā)成本過高，以及市場競爭激烈的態(tài)勢，世家主要從四個層面提出解決策略：龍泉地塊產(chǎn)品解決方案策略二在高單價情況下，通過萬科擅長的戶型創(chuàng)新手法，將“贈送面積最低做到20%標準”，有效攤低樓面價，使客戶感受高性價比；策略三利用萬科品牌號召力+精裝修，提升產(chǎn)品溢價空間，并在區(qū)域形成產(chǎn)品差異化競爭；策略四做足20%的商業(yè)指標，將成為項目獲取高額利潤，建立差異化競爭優(yōu)勢以及樹立項目形象的最大機會點。區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析項目區(qū)域除世茂城規(guī)劃大型綜合商業(yè)，龍城一號規(guī)劃^以外，其余樓盤均只是規(guī)劃滿足日常生活所需的住宅底商。中鐵國際城商業(yè)體量：約0.2萬方；商業(yè)形態(tài)：社區(qū)底商龍城1號商業(yè)體量：約0.3萬方；商業(yè)形態(tài)：3層社區(qū)底商竹林尚書無商業(yè)首創(chuàng)國際城商業(yè)體量：

約0.39萬方；商業(yè)形態(tài)：社區(qū)底商首創(chuàng)萬卷山商業(yè)體量：約0.37萬方商業(yè)形態(tài)：1層社區(qū)底商百悅天鵝湖商業(yè)體量：約21萬方；商業(yè)形態(tài)：集中型商業(yè)（酒店式公寓、寫字樓、商業(yè)街）、3層社區(qū)底商世茂城商業(yè)體量：約20萬方；商業(yè)形態(tài)：集中型商業(yè)（商業(yè)廣場、百貨、影院）、3層社區(qū)底商項目商業(yè)配套建議商業(yè)發(fā)展方向：彌補區(qū)域商業(yè)短板，打造一個區(qū)域型的鄰里中心。臨街獨立商業(yè)：形成一片以一個3000㎡以下的社區(qū)超市、2-3家500-1500㎡的大型餐飲名店、以及若干休閑娛樂為核心業(yè)態(tài)功能的區(qū)域性集中配套商業(yè)；臨街住宅底商：以40-100㎡靈活劃鋪，形成以日雜店、水果店等生活服務為主要業(yè)態(tài)功能的社區(qū)配套商業(yè)。高新南區(qū)地塊產(chǎn)品研判臨天府鷺洲地塊（1個）臨劍南大道地塊（1個）第二部分：四號宗地：高新區(qū)南部園區(qū)面積大小：合72.5170畝，容積率：≤3.0用地性質：二類住宅用地（兼容20%的商業(yè)）樓面地價：5160元/平方米。大源組團——臨天府鷺洲地塊大源組團——臨天府鷺洲地塊住宅產(chǎn)品建議當前，城南大源組團的開發(fā)已日趨成熟，后續(xù)土地儲備有限。經(jīng)過上一輪的集中開發(fā)，面向剛性需求的產(chǎn)品已去化殆盡，大多數(shù)樓盤的余貨均是面積較大，總價較高的產(chǎn)品。所以，大源組團以剛需住宅為主要方向將成為重要的機會點，面市即是稀缺。同時，區(qū)域相鄰金融后臺區(qū)企業(yè)已開始規(guī)模性入駐，也預示大源的后勁將愈來愈足。所以，世家建議，項目定位為大源組團青年城，主要面向購買力相對較強的城南剛需人群，提供65-95㎡緊湊套二、套三產(chǎn)品。大源組團住宅總體供應與成交面積大源組團——項目周邊商業(yè)環(huán)境分析區(qū)域周邊在建項目及已呈現(xiàn)的商業(yè)配套，主要是類似伊藤洋華堂，目的性消費的綜合型商業(yè)體，或是功能單一的社區(qū)臨街底商。區(qū)域尚缺少一種兼具休閑性和情趣性，能夠使人長久停留消費的商業(yè)形式。大源組團——臨天府鷺洲地塊的商業(yè)建議所以，我們提出一種新的規(guī)劃方式，目的是把20%商業(yè)指標價值最大化，力求將住宅、商業(yè)有機結合，做有厚度、有進深的“院街（BLOCK街區(qū)）”。它是一種沒有圍墻，沒有中庭的全開放式生活社區(qū)，住宅私密性通過單元入戶大堂來完善。其最大的意義在于，面向青年群體營造情趣化、潮流化，以及契合成都人休閑感的商業(yè)環(huán)境，打造一個聚集區(qū)域人氣的“商業(yè)回水灣”。建筑形態(tài)：1-3層：裙樓商業(yè)（1F層高：6米，突顯高附加值；2-3層：4.5米）4層以上：住宅塔樓成都曼哈頓二期成都曼哈頓二期住宅與商業(yè)有機結合、形成全開放式的生活社區(qū)大源組團——臨天府鷺洲地塊的商業(yè)建議五號宗地：高新區(qū)南部園區(qū)面積大?。汉?31.7323畝，容積率：≤3.0用地性質：二類住宅用地（兼容20%的商業(yè)）樓面地價：6500元/平方米。大源組團——臨劍南大道地塊項目周邊項目6500元/㎡樓面價，單方綜合成本將至少達到12000元/㎡(含精裝)，按照毛利20%測算，售價將達到14000元/㎡以上?？梢钥闯?，價格在1.4萬以上的，170平方米以上的戶型較為暢銷，1.4萬以下的，110平方米以下的戶型比較暢銷。究其原因，是1.4萬以下客戶的買單能力決定的。仁和春天國際花園近期推1192套，售429套，去化率：24%均價：11000元/㎡

供應面積段：90—300㎡暢銷面積段：90-110㎡譽峰近期推984套，售860套，去化率：87%均價：19600元/㎡

供應面積段：170—500㎡暢銷面積段：170-200㎡中海城南一號

近期推1198套，售915套，化率：76%均價：13000元/㎡

供應面積段：70—400㎡暢銷面積段：170-200㎡棕櫚泉國際中心近期推191套，售120套，去化率：63%均價：20000-26000元/㎡

供應面積段：89-129㎡暢銷面積段：89、112㎡雅頌居近期推1174套，售600套，去化率：47%均價：11400元/㎡

供應面積段：90—300㎡暢銷面積段：90-110㎡、130-150㎡西派國際近期推108套，售7套，去化率：6%均價：17000元/㎡

供應面積段：150—200㎡暢銷面積段：170-200㎡繞城高速劍南大道本案成都七中桂溪雙源幼兒園紅旗連鎖高新大源學校金蘋果幼兒園非馬美術館天府國際運動會所錦城公園成都石室天府中學泡桐樹小學天府校區(qū)新世紀環(huán)球中心成都雪山陽光行政酒店奧克斯廣場天府金融國際中心高新區(qū)益州小學伊藤洋華堂高新店復地國際城石羊小學成都市第一人民醫(yī)院教育商業(yè)商場醫(yī)療其他新世紀會展中心教育：成都七中（距項目約1公里）、金蘋果幼兒園（距項目約1公里）、石室天府中學（距項目約2.5公里）、石羊小學（距項目約2.5公里）等；商業(yè)：核心商務區(qū)（距項目約5公里），產(chǎn)業(yè)園區(qū)（距項目約6公里）商場：復城國際（距項目約2公里）、伊藤洋華堂高新店（距項目約1.5公里）、奧克斯廣場（距項目約3.5公里），醫(yī)療：成都市第一人民醫(yī)院（距項目約3公里）其他：錦城公園（距項目約1公里）、天府國際運動會所（距項目約1公里）、非馬美術館（距項目約1公里）備注：其中復城國際已有華潤萬家20000㎡超市，四川太平洋電影院線簽約8000㎡影城，另外還有一個D-MAX放映廳等。核心商務區(qū)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)域態(tài)勢由此可見，項目具備向豪宅方向發(fā)展的基本素質。

但如果，只做180-250㎡的高層奢侈大戶，就不可避免的陷入同質競爭當中，從而導致項目的去化速度大受影響。因為，本案有130畝用地，3.0容積率指標，此條件具備多種產(chǎn)品組合的可能。所以，我們建議項目以高層+類別墅組合的形式：高層住宅——130-170㎡舒居戶