--附件陜西省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（征求意見稿）第一章 總則第一條為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主或使用人（以下統(tǒng)稱“業(yè)主）”和物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《陜西省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。第二條本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為及監(jiān)督管理。第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定向業(yè)主提供服務(wù)所收取費(fèi)用的統(tǒng)稱，包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通工具停放服務(wù)費(fèi)（以下統(tǒng)稱“停車服務(wù)費(fèi)” ）和其他服務(wù)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供房屋、配套設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行日常管理、維護(hù)保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生保潔、秩序維護(hù)及安全防范等具有公共性和普遍性的服務(wù)向業(yè)主收取的費(fèi)用。停車服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主的委托，按照停放服務(wù)合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)指定場(chǎng)地（所）停放的交通工1-------具進(jìn)行管理、提供服務(wù)所收取的費(fèi)用。其他服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托或個(gè)性化需求提供基本物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容以外且由業(yè)主自愿選擇的服務(wù)項(xiàng)目并收取相應(yīng)的費(fèi)用。第四條省發(fā)展改革委會(huì)同省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省市場(chǎng)監(jiān)督管理局負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法和有關(guān)政策規(guī)定，指導(dǎo)全省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。設(shè)區(qū)市、縣（市）發(fā)展改革部門會(huì)同物業(yè)行政主管部門、 市場(chǎng)監(jiān)督管理部門按照各自管理權(quán)限，分別負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理工作。第五條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、誠(chéng)實(shí)信用、質(zhì)價(jià)相符的原則。按照不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。普通住宅小區(qū)（多層、高層）前期物業(yè)、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。成立業(yè)主大會(huì)的普通住宅小區(qū)（多層、高層） 、別墅、洋房及商業(yè)寫字樓、商鋪等非住宅物業(yè)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。其他服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。第六條 實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)授權(quán)各設(shè)區(qū)市、縣人民政府制定，具體工作由各設(shè)區(qū)市、縣（市）人民政府發(fā)展改革部門、同級(jí)物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)，依據(jù)物業(yè)服務(wù)等級(jí)2-------標(biāo)準(zhǔn)，綜合考慮小區(qū)容量、場(chǎng)地設(shè)施、企業(yè)成本、業(yè)主承受能力等因素制定，并保持相對(duì)穩(wěn)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主在政府指導(dǎo)價(jià)之內(nèi)按合同約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)具體標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或業(yè)主大會(huì)通過合同約定。符合相關(guān)規(guī)定改變房屋用途進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確定。第二章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定第七條業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取包干制或酬金制計(jì)費(fèi)方式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照合同約定事項(xiàng)提供服務(wù)，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和企業(yè)利潤(rùn)構(gòu)成。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)服務(wù)支出和企業(yè)酬金構(gòu)成。第八條物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；3-------物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。第九條停車服務(wù)費(fèi)成本由交通工具停放服務(wù)設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行能耗、保養(yǎng)維護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)檢測(cè)費(fèi)、職工薪酬、清潔衛(wèi)生費(fèi)、秩序維護(hù)費(fèi)、管理費(fèi)分?jǐn)傄约敖?jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成。與物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本相重疊的部分應(yīng)獨(dú)立核算，按比例分擔(dān)，不得重復(fù)計(jì)算。第十條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)照明、景觀、安防等歸屬業(yè)主共有公共配套設(shè)施設(shè)備的用水、用電費(fèi)用及電梯年檢費(fèi)計(jì)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本，不得單獨(dú)收取。電梯耗能費(fèi)可計(jì)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本，也可單獨(dú)制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，各地可根據(jù)實(shí)際情況制定核算辦法。第十一條 供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視、寬4-------帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營(yíng)單位，實(shí)行抄表到戶的，應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用，并依法承擔(dān)分戶終端計(jì)量裝置以外管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新等責(zé)任，且相關(guān)費(fèi)用不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本。未實(shí)行抄表到戶的，總表與分表之間的正常損耗，可計(jì)入物業(yè)服務(wù)費(fèi)成本，不得在物業(yè)服務(wù)費(fèi)之外再單獨(dú)收取相關(guān)費(fèi)用，各地可根據(jù)實(shí)際情況制定核算辦法。第三章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)計(jì)費(fèi)方式第十二條 物業(yè)服務(wù)費(fèi)根據(jù)商品房的法定產(chǎn)權(quán)面積按月計(jì)收，物業(yè)服務(wù)合同對(duì)計(jì)收時(shí)間另有約定的除外。（一）已辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的商品房，按照權(quán)屬證書記載的建筑面積計(jì)算；（二）已出售但尚未取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的商品房，按買賣合同記載的面積計(jì)算。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書辦理后，次月起按照不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書記載的建筑面積計(jì)算。第十三條 納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售，或因建設(shè)單位原因未按時(shí)交付給物業(yè)買受人的商品房，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額交納。符合交付條件的商品房，物業(yè)服務(wù)費(fèi)從交付次日起由業(yè)主按月交納。第十四條 停車服務(wù)費(fèi)根據(jù)合同約定計(jì)收。納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售，或因建設(shè)單位原因未按時(shí)交付物業(yè)買受人的車位，停車服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額交納；符合交付條件的車位，5-------停車服務(wù)費(fèi)從交付次日起由業(yè)主按月交納。面積小于標(biāo)準(zhǔn)車位的停車服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)優(yōu)惠。第十五條 鼓勵(lì)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)短時(shí)、節(jié)假日探親停車服務(wù)費(fèi)實(shí)行優(yōu)惠。對(duì)臨時(shí)車輛停放服務(wù)費(fèi)限定單日收費(fèi)最高上限。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在收到業(yè)主告知后，不得限制或妨礙業(yè)主在自有或租賃的空置車位上免費(fèi)停放未備案的車輛。第十六條 下列車輛臨時(shí)進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得收取費(fèi)用：（一）臨時(shí)停放 30分鐘之內(nèi)的車輛 ;（二）軍隊(duì)、武警、公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等特種車輛執(zhí)行公務(wù)的；（三）殘疾人車輛（僅限小區(qū)地面無(wú)障礙車位停放的殘疾人駕駛車輛）；（四）經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記為業(yè)主維修、安裝、搬家、配送貨物等服務(wù)臨時(shí)停放的車輛。第十七條 業(yè)主因自身原因逾期不辦理物業(yè)交付手續(xù)的，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)從建設(shè)單位書面通知業(yè)主辦理交付手續(xù)截止日期的次日起由業(yè)主按月交納。第十八條 經(jīng)業(yè)主驗(yàn)收，暫不使用或使用后因自身原因空置 1個(gè)月以上的商品房、自有或租賃車位且經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認(rèn)后，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、停車服務(wù)費(fèi)可適當(dāng)下調(diào)。實(shí)行政6-------府指導(dǎo)價(jià)的由各設(shè)區(qū)市、縣（市）人民政府確定下調(diào)幅度；實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的按照物業(yè)服務(wù)合同約定的規(guī)定執(zhí)行。第四章 行為規(guī)范與監(jiān)督管理第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定向業(yè)主收取相關(guān)費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將簽訂基本物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容以外的其他服務(wù)合同作為向業(yè)主交付物業(yè)的前置條件強(qiáng)制捆綁、 強(qiáng)制服務(wù)、強(qiáng)制收費(fèi)，或者只收費(fèi)不服務(wù)、少服務(wù)，以及變相收費(fèi)。第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專營(yíng)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用，也不得以未交物業(yè)服務(wù)費(fèi)為由限制或妨礙業(yè)主對(duì)水、電、氣、暖等正常使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與專營(yíng)單位簽訂的相關(guān)合同應(yīng)向全體業(yè)主公開， 不得損害業(yè)主利益。第二十一條 自備供暖（冷）的小區(qū)，其采暖（冷）費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或供暖（冷）單位提出收費(fèi)方案（政府對(duì)供暖（冷）補(bǔ)貼的，補(bǔ)貼方案應(yīng)包括在收費(fèi)方案內(nèi)） ，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意后據(jù)實(shí)征收。采暖（冷）期結(jié)束后，須向全體業(yè)主公布收支情況。第二十二條 業(yè)主對(duì)房屋進(jìn)行裝修時(shí)，可以自行或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)裝修垃圾。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清運(yùn)裝修垃圾的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方自行約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取裝修押金等其他費(fèi)用。因裝修造成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等損壞的，恢復(fù)、維7-------修費(fèi)用按實(shí)際發(fā)生額，由業(yè)主或裝修單位承擔(dān)，并承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)須在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示承接本小區(qū)物業(yè)的承接查驗(yàn)報(bào)告，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備分布圖，便于業(yè)主查詢。按照有關(guān)規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)、行業(yè)主管部門監(jiān)督電話、違規(guī)經(jīng)營(yíng)舉報(bào)電話等信息，自覺接受監(jiān)督。第二十四條 利用、占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告、出租等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主同意后方可實(shí)施，所得收入全部歸屬業(yè)主所有。第二十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在每年第一季度將上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)費(fèi)和停車服務(wù)費(fèi)收入及成本費(fèi)用（構(gòu)成）支出明細(xì)、歸屬業(yè)主收益等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公示，公示時(shí)間不得少于一個(gè)月。業(yè)主可以查詢所有歸屬全體業(yè)主收益的相關(guān)財(cái)務(wù)資料，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)提供便利。第二十六條 各地發(fā)展改革部門、物業(yè)行政主管部門、市場(chǎng)監(jiān)督管理部門要加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)監(jiān)督管理工作。建立守信聯(lián)合激勵(lì)和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)誠(chéng)信管理。對(duì)超過政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)、不實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，利用優(yōu)勢(shì)地位強(qiáng)制服務(wù)、強(qiáng)制收費(fèi)，或只收費(fèi)不服務(wù)、少服務(wù)多收費(fèi)，在標(biāo)價(jià)之外收取未8-------予標(biāo)明的費(fèi)用等違法違規(guī)收費(fèi)行為，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)定嚴(yán)肅查處，并納入失信企業(yè)名單，給予相應(yīng)懲戒，并告知小區(qū)業(yè)主。第五章 附則第二十七條 各地應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際制定具體實(shí)施細(xì)則，并報(bào)上一級(jí)發(fā)展改革部門、物