1上海新天地23石庫(kù)門(mén)休閑吧夜景廣場(chǎng)影城人工湖會(huì)所模式全都是故事......寶典歌吧5679101113141517A太平橋人工湖綠地

B上海新天地

C翠湖天地D企業(yè)天地E瑞安總部大樓

NS18456123新老城區(qū)結(jié)合開(kāi)發(fā)六步法找準(zhǔn)5%核心元素改造景觀環(huán)境注重功能型配套

周邊消費(fèi)支持打造5%的樣板

帶動(dòng)95%的其余地產(chǎn)

19歡迎大家研討，指正。21上海新天地所處地段的開(kāi)發(fā)建設(shè)情況及目標(biāo)上海新天地設(shè)計(jì)單位簡(jiǎn)介上海新天地開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式上海新天地簡(jiǎn)介石庫(kù)門(mén)簡(jiǎn)介休閑吧新天地商業(yè)分析22上海新天地已是被公認(rèn)為國(guó)內(nèi)外游客領(lǐng)略上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)的最佳去處之一，也是上海著名的旅游景點(diǎn)中最繁華熱鬧的地方。上海新天地外表是一群石庫(kù)門(mén)建造而成的上海早期建筑物，當(dāng)年的磚墻，當(dāng)年的瓦，保留著老上海的歷史風(fēng)情和文化底蘊(yùn)；在上海新天地的里面是一個(gè)紙醉金迷的國(guó)度，按照二十一世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界、消費(fèi)體驗(yàn)度身訂做，無(wú)一不體現(xiàn)出閑適生活的氛圍和格調(diào)。上海新天地是一個(gè)具上海歷史文化風(fēng)貌的都市旅游景點(diǎn)，是以上海獨(dú)特的石庫(kù)門(mén)建筑舊區(qū)為基礎(chǔ)，改造成具國(guó)際水平的餐飲、商業(yè)、娛樂(lè)、文化的休閑步行街。上海新天地以中西融合、新舊結(jié)合為基調(diào)，將上海傳統(tǒng)的石庫(kù)門(mén)里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為一體，很多國(guó)際極商鋪紛紛進(jìn)駐。座落于上海黃金地段的商業(yè)中心城區(qū)，上海新天地南側(cè)與淮海路、黃陂南路和馬當(dāng)路交匯，地理位置極其優(yōu)越。在新天地的周邊集合了上海商業(yè)中心地區(qū)，交通方便快捷。每到夜幕降臨在上海新天地，搖曳的風(fēng)姿，動(dòng)感的節(jié)奏和夜光杯，讓您不得不愛(ài)上上海這座城市，細(xì)細(xì)品味著上海的悠久文化底蘊(yùn)。上海新天地改寫(xiě)了石庫(kù)門(mén)的歷史，對(duì)本已走向歷史文物的石庫(kù)門(mén)注入了新的生命力。上海新天地簡(jiǎn)介23石庫(kù)門(mén)簡(jiǎn)介2石庫(kù)門(mén)建筑盛行于本世紀(jì)20年代，占據(jù)了當(dāng)時(shí)民居的四分之三以上，至今還有近40％的申城市民居住在有一個(gè)多世紀(jì)歷史的石庫(kù)門(mén)中。石庫(kù)門(mén)多為磚木結(jié)構(gòu)的二層樓房，坡型屋頂常帶有老虎窗，紅磚外墻，弄口有中國(guó)傳統(tǒng)式牌樓。大門(mén)采用二扇實(shí)心黑漆木門(mén)，以木軸開(kāi)轉(zhuǎn)，常配有門(mén)環(huán)，進(jìn)出發(fā)出的撞擊聲在古老的石庫(kù)門(mén)弄堂里回響。門(mén)楣做成傳統(tǒng)磚雕青瓦頂門(mén)頭，外墻細(xì)部采用西洋建筑的雕花刻圖。二樓有出挑的陽(yáng)臺(tái)，總體布局采用了歐洲聯(lián)排式風(fēng)格?，F(xiàn)在，上海注意保存老的建筑，一些具有海派特色的石庫(kù)門(mén)里弄被作為近代優(yōu)秀建筑整組保存。石庫(kù)門(mén)里弄住宅最典型的特征是中西合璧。石庫(kù)門(mén)有著江南傳統(tǒng)二層樓的三合院或四合院的形式，一般進(jìn)門(mén)就是一小天井，天井后為客廳，之后又是一天井，后天井是灶臺(tái)和后門(mén)，天井和客廳兩側(cè)是左右?guī)?，一樓灶臺(tái)間上面為“亭子間”，再往上就是曬臺(tái)。在總體上采用的聯(lián)排式布局卻來(lái)源于歐洲，外墻細(xì)部有西洋建筑的雕花圖案，門(mén)上的三角形或圓弧形門(mén)頭裝飾也多為西式圖案。上海民居有“弄”的稱(chēng)法，其他城市的人甚至讀不準(zhǔn)這個(gè)詞的音，其實(shí)，“弄”只是有別于街面房子的“胡同”的通稱(chēng)。早期的石庫(kù)門(mén)大多叫弄、里，就是我們常說(shuō)的“里弄”，又叫“弄堂”。弄堂常用弄、里、坊、村、公寓、別墅等名號(hào)，級(jí)別逐次提高。后幾種又稱(chēng)為新式里弄，居住條件已明顯優(yōu)于早期的老式石庫(kù)門(mén)，配有歐式壁爐、屋頂煙囪、通風(fēng)口、大衛(wèi)生間等。

25石庫(kù)門(mén)簡(jiǎn)介3新式里弄住宅出現(xiàn)于本世紀(jì)二十年代后期的租界內(nèi)，總體上比石庫(kù)門(mén)更接近歐洲近代住宅的建筑風(fēng)格。建筑形式多為混合結(jié)構(gòu)，注重使用功能。新式里弄外形別致整齊，裝修精致舒適，室外弄道寬敞，樓前庭院蔥綠，居住環(huán)境優(yōu)美，有別于舊式石庫(kù)門(mén)。正面設(shè)大玻璃陽(yáng)臺(tái)，使房屋的通風(fēng)采光條件更為良好；陜南村（原皇家花園，陜西南路151號(hào)），1930年由法國(guó)天主教會(huì)建造，抗日戰(zhàn)爭(zhēng)前該處全是外國(guó)人居住，由蝶式點(diǎn)狀型四層住宅組成一個(gè)建筑群。上海的民居除了弄堂外，大樓公寓式民居則體現(xiàn)了近代建筑藝術(shù)的高雅華麗，能反映上海城市風(fēng)貌和建筑設(shè)計(jì)師的獨(dú)具匠心。大樓公寓集中在當(dāng)時(shí)的商業(yè)交通繁華路段，解放前多為中外高級(jí)職員居住。欣賞這樣的建筑，猶如欣賞一件件藝術(shù)珍品。如淮海中路雁蕩路上的永業(yè)大樓，采用四方攢頂和轉(zhuǎn)角處的園形屋頂，形成了大樓獨(dú)特的屋面輪廓線。如上海最早的外廊式公寓——淮海路上的武康大樓（東美特公寓），有特色的仿生建筑——武康路密丹公寓等等。這些大樓在現(xiàn)代化的建筑群中會(huì)顯得矮小蒼老，但它們所獨(dú)有的滄桑感和貴族氣卻是高樓新貴們無(wú)法比擬的。26上海新天地所處地段的開(kāi)發(fā)建設(shè)情況及目標(biāo)1地塊名稱(chēng)規(guī)劃與建設(shè)情況基本目標(biāo)A太平橋人工湖綠地由上海市市政府、盧灣區(qū)區(qū)政府、瑞安集團(tuán)三方共同投資，目前由瑞安集團(tuán)負(fù)責(zé)其物業(yè)管理。整個(gè)項(xiàng)目耗資近10億人民幣，從2001年1月開(kāi)工建設(shè)，建設(shè)歷時(shí)6個(gè)月。人工湖綠地占地4.4萬(wàn)平方米，水面面積為1.2萬(wàn)平方米，綠地下面的地下停車(chē)場(chǎng)可提供200多個(gè)車(chē)位與政府合作開(kāi)發(fā)人工湖綠地的基本目標(biāo)是以先改善環(huán)境來(lái)提升該地區(qū)52公頃的土地的品質(zhì)，帶動(dòng)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售。太平橋人工湖綠地目前已經(jīng)成為上海市中心一個(gè)獨(dú)具特色的景觀空間B上海新天地上海新天地占地3萬(wàn)平方米，上海新天地氛圍南里、北里兩大部分。以石庫(kù)門(mén)建筑為主的北里，集合了來(lái)自世界各地風(fēng)情餐廳、咖啡廳、酒吧、精品商店等，展現(xiàn)了新天地的國(guó)際元素。一、以現(xiàn)代化建筑為主的南里，除了臨湖的新天地酒店式服務(wù)公寓外，還有一個(gè)總面積達(dá)2.5萬(wàn)平方米的購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑中心，是適合于時(shí)尚青年一族的休閑娛樂(lè)場(chǎng)所開(kāi)發(fā)新天地，主要是為該地區(qū)營(yíng)造一個(gè)高品位的人文環(huán)境，再進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益雙贏。新天地的目標(biāo)是既要體現(xiàn)上海的歷時(shí)文化風(fēng)貌，又要體現(xiàn)上海的時(shí)尚新地標(biāo)及品味，意欲成為一扇體現(xiàn)上海昨天、今天和明天的窗口式旅游景區(qū)，成為集餐飲、商業(yè)、文化、娛樂(lè)為一體的綜合性時(shí)尚休閑步行街29上海新天地所處地段的開(kāi)發(fā)建設(shè)情況及目標(biāo)2C翠湖天地高級(jí)住宅小區(qū)翠湖天地位于人工湖南側(cè)，整體規(guī)劃中占地面積最大的項(xiàng)目，總建筑面積68萬(wàn)平方米。第一期包括三幢8至12層的低層大廈、兩幢19及23層的高層大廈以及兩幢低層的獨(dú)立別墅及相連復(fù)式別墅，共提供283個(gè)兩房至復(fù)式六房的住宅單位，每個(gè)單位建筑面積由105至500平方米?；灸繕?biāo)是住宅小區(qū)較高的價(jià)格銷(xiāo)售，實(shí)現(xiàn)盈利。其中第一期五棟住宅樓于2002年下半年開(kāi)始公開(kāi)對(duì)外發(fā)售，三周內(nèi)基本售完。一期售價(jià)每平方米高達(dá)1.7萬(wàn)元～2.5萬(wàn)元D企業(yè)天地甲級(jí)辦公樓區(qū)企業(yè)天地座落于太平橋人工湖北畔，辦公樓將沿湖而建，形成一道1.2平方公里的湖邊建筑，總建筑面積逾50萬(wàn)平方米，包括多棟甲級(jí)辦公樓、酒店、商場(chǎng)及其他配套設(shè)施。一期總建筑面積達(dá)7.8萬(wàn)平方米，包括兩座辦公大樓，于2003年第四季度落成企業(yè)天地是淮海中路東段中央商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展，目標(biāo)是營(yíng)造一流的商圈，發(fā)展成為跨國(guó)公司總部所在地E瑞安集團(tuán)總部大樓按照太平橋地區(qū)改造整體規(guī)劃，還將在東部地區(qū)興建一棟白玉蘭花苞形狀的超高層建筑，這將是瑞安集團(tuán)未來(lái)的總部白玉蘭是上海市花，本項(xiàng)目要成為太平橋項(xiàng)目的象征30商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式從中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式來(lái)看，基本有超級(jí)購(gòu)物中心式地產(chǎn)、精品百貨式地產(chǎn)、奧特萊斯地產(chǎn)、老城區(qū)地產(chǎn)、新城區(qū)地產(chǎn)、專(zhuān)業(yè)性地產(chǎn)、文化和旅游地產(chǎn)和創(chuàng)意地產(chǎn)這八類(lèi)模式。這八類(lèi)模式的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)暫時(shí)比較模糊，通常一個(gè)項(xiàng)目是幾種模式綜合的體現(xiàn)。超級(jí)購(gòu)物中心式地產(chǎn)模式，指的是最近幾年來(lái)在我國(guó)不斷升溫的以SHOPPINGMALL為核心的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，主要代表項(xiàng)目有“北京金源MALL”。精品百貨式地產(chǎn)模式，指的是傳統(tǒng)的商業(yè)地帶，以發(fā)展精品百貨、高端品牌為主的地產(chǎn)模式，主要代表項(xiàng)目有“臺(tái)灣新光百貨”。奧特萊斯地產(chǎn)模式，譯為OUTLETS，是指名品折扣店，主要代表項(xiàng)目有“燕莎奧特萊斯購(gòu)物中心”。老城區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，指的是對(duì)傳統(tǒng)的老城區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)的模式主要代表項(xiàng)目為“上海新天地”。新城區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，指的是在政府新規(guī)劃的區(qū)域進(jìn)行前瞻性分析進(jìn)行開(kāi)發(fā)的模式，主要代表項(xiàng)目為“廣州天河城”。專(zhuān)業(yè)性地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，指以專(zhuān)業(yè)商業(yè)為主題的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，主要的代表項(xiàng)目為“中關(guān)村商業(yè)街”文化和旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，指的是近些年出現(xiàn)以深入挖掘地產(chǎn)的文化元素和旅游元素為切入點(diǎn)，通過(guò)文化牌和旅游牌來(lái)吸引消費(fèi)者，繼而提升地產(chǎn)價(jià)值的開(kāi)發(fā)模式，主要的代表項(xiàng)目為“北京蘋(píng)果社區(qū)”。創(chuàng)意地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，該模式的火爆與政府極力推動(dòng)密切相關(guān)。《北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》明確提出要將文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)列為北京市重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)。主要的代表項(xiàng)目為“北京718創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”。313233534435336237138

START3940休閑吧漫步新天地，仿佛時(shí)光倒流，重回當(dāng)年。那青磚步行道，那紅青相間的清水磚墻，那厚重的烏漆大門(mén)以及那雕著巴洛克風(fēng)格卷渦狀山花的門(mén)楣，使得觀光客仿佛置身于二十世紀(jì)二、三十年代的上海。然而一步跨進(jìn)每個(gè)建筑內(nèi)部，則又是非?，F(xiàn)代和時(shí)尚。原先的一戶(hù)戶(hù)隔墻被全部打通，呈現(xiàn)寬敞的空間，四季如春的中央空調(diào)，歐式的壁爐、沙發(fā)與東方的八仙桌、太師椅相鄰而處，酒吧、咖啡室與茶座、中餐廳和諧搭配，墻上的現(xiàn)代油畫(huà)和立式老唱機(jī)悄聲傾訴著主人的文化品味。門(mén)外是風(fēng)情萬(wàn)種的石庫(kù)門(mén)弄堂，門(mén)里是完全的現(xiàn)代化生活方式，就這樣，一步之遙，恍若隔世，真有穿越時(shí)空之感。4142（1）定位上海新天地商業(yè)部分的規(guī)劃定位主要經(jīng)歷了三個(gè)階段：第一個(gè)階段強(qiáng)調(diào)定位綜合性，因?yàn)楫?dāng)時(shí)上海沒(méi)有一個(gè)地方能夠?qū)⒉惋?、娛?lè)、購(gòu)物、旅游和文化等全部融合在一起，開(kāi)發(fā)商覺(jué)得定位綜合性可能有很大的市場(chǎng)空間。第二階段的定位，投資方希望把上海新天地建成為上海市中心最具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)，成為外地人到上海的必到之處。第三階段的定位是：把新天地建設(shè)成為一個(gè)國(guó)際交流和聚會(huì)的地方。為此瑞安集團(tuán)在石庫(kù)門(mén)建筑改造的基礎(chǔ)上，提出要改變?cè)染幼」δ埽x予它新的商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，把百年的石庫(kù)門(mén)舊城區(qū)，改造成一片充滿生命力的新天地。43（2）規(guī)模上海新天地占地面積3萬(wàn)平方米，總建筑面積6萬(wàn)平方米，從規(guī)模來(lái)看并不算大。上海目前開(kāi)始營(yíng)運(yùn)的Mall就有8家，最大的上海正大廣場(chǎng)達(dá)24萬(wàn)平方米，而較小的友誼南方商城也高達(dá)10萬(wàn)平方米。44（3）選址上海新天地位于上海盧灣區(qū)、緊鄰熱鬧的淮海南路，處于“市中心的中心”?；春Ｂ肥巧虾８邫n消費(fèi)的成熟商業(yè)區(qū)，這樣地段的商業(yè)不管怎樣都站在了一個(gè)良好的高起點(diǎn)。投資方香港瑞安集團(tuán)的董事長(zhǎng)羅康瑞因此而對(duì)上海新天地具有相當(dāng)?shù)男判模J(rèn)為，房地產(chǎn)跟經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)肯定是掛鉤的，在過(guò)去這10年中，上海的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均達(dá)到了12%。在這樣的一座城市的市中心來(lái)做這樣的一個(gè)項(xiàng)目，如果沒(méi)人喜歡，沒(méi)人租，那就是不正常的。45（4）模式管理者與經(jīng)營(yíng)者分離。上海新天地只租不賣(mài)，管理者與經(jīng)營(yíng)者相分離，這樣的模式與國(guó)際Mall運(yùn)營(yíng)模式同步，也被國(guó)內(nèi)大部分專(zhuān)家認(rèn)可。有了第一代Mall的前車(chē)之鑒，所有的投資商都不會(huì)不明白