房地產(chǎn)金融-行業(yè)深度解析

房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動有關的一切金融活動。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對房地產(chǎn)銀行發(fā)行債券，成立住房儲蓄機構，安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。目錄1房地產(chǎn)金融行業(yè)定義及分類1.1房地產(chǎn)金融行業(yè)定義1.2房地產(chǎn)金融產(chǎn)品分類2房地產(chǎn)金融行業(yè)不同時期可供選擇的金融體系2.1中國房地產(chǎn)企業(yè)初創(chuàng)期金融體系2.2中國房地產(chǎn)企業(yè)成長期金融體系2.3中國房地產(chǎn)企業(yè)成熟期金融體系2.4中國房地產(chǎn)企業(yè)衰退期金融體系3房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展狀況分析4優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)金融體系5房地產(chǎn)金融行業(yè)優(yōu)秀基金房地產(chǎn)金融行業(yè)定義及分類房地產(chǎn)金融行業(yè)定義房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動有關的一切金融活動。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對房地產(chǎn)銀行發(fā)行債券，成立住房儲蓄機構，安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。一種看法認為，房地產(chǎn)金融最簡單的含義就是房地產(chǎn)資金的融通，其實，房地產(chǎn)資金的融通不等于房地產(chǎn)金融，融資是房地產(chǎn)金融的一個主要方面，它包括房地產(chǎn)信貸融資、房地產(chǎn)股本融資、房地產(chǎn)債券融資和運用信托方式融資等。房地產(chǎn)金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產(chǎn)保險、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)典當?shù)?。我國目前的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀，還沒有形成真正意義上的房地產(chǎn)金融。房地產(chǎn)金融產(chǎn)品分類房地產(chǎn)金融包括政策性的房地產(chǎn)金融和商業(yè)性的房地產(chǎn)金融。政策性房地產(chǎn)金融主要是房改金融，它是與住房制度改革有關的一系列金融活動。廣義的房地產(chǎn)是土地與房屋的合稱，因而房地產(chǎn)金融也可以進一步分為房產(chǎn)金融和地產(chǎn)金融。（1）房產(chǎn)金融房產(chǎn)金融指房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費過程中的各種資金融通活動。嚴格地說，它也不同于住房金融。住房金融是以住房作為信用的保證，獲取資金的融通，如通過住房券、住房抵押貸款、按揭貸款、住房儲蓄等來融通住房資金，主要是在住房消費過程中的融資活動?？梢姡》拷鹑谥皇欠慨a(chǎn)金融的一部分，而不是全部。除住房金融的內(nèi)容外，房產(chǎn)金融還應包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營公司在房產(chǎn)商品的生產(chǎn)與流通中的資金融通。（2）地產(chǎn)金融地產(chǎn)金融又稱土地金融，指圍繞土地的有償使用而產(chǎn)生的融資活動。具體來說，又可分解為市地金融、農(nóng)地金融。市地金融是指圍繞城市土地的開發(fā)、建設、經(jīng)營所展開的資金融通活動，包括市地獲得金融、市地改良金融、市地轉讓與經(jīng)營金融。農(nóng)地金融是圍繞農(nóng)地的開發(fā)、生產(chǎn)、經(jīng)營而展開的資金融通活動，在國外又稱農(nóng)業(yè)金融，主要包括農(nóng)地獲得金融、農(nóng)地改良金融、農(nóng)地經(jīng)營金融。兩者相比，前者的貨幣化程度和貸款利率都較高，貸出的資金回收容易，償還期限短，并且分期償還的情況較多出現(xiàn)；后者則通常與各國的土地政策相配合，在政府的扶持下，不以盈利為目的，發(fā)放貸款的期限較長，一般多達幾年、十幾年，甚至幾十年。在我國，農(nóng)業(yè)金融又有廣義與狹義之分。廣義的農(nóng)業(yè)金融又稱農(nóng)村金融，包括農(nóng)村領域內(nèi)一切與生產(chǎn)經(jīng)營相關的吸收存款、發(fā)放貸款、辦理結算、現(xiàn)金管理以及農(nóng)村信用合作等金融活動；狹義的農(nóng)業(yè)金融即是指農(nóng)地經(jīng)營金融，是與農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動有關的資金融通。房地產(chǎn)金融行業(yè)不同時期可供選擇的金融體系中國房地產(chǎn)企業(yè)初創(chuàng)期金融體系初創(chuàng)期是企業(yè)剛剛開始起步的時期。這一時期企業(yè)的特征是：處于艱難的創(chuàng)業(yè)時期，企業(yè)的各種機制和制度尚未建立和健全。除了股東投資之，這一時期的企業(yè)可以采用的融資方式有：REITs、房地產(chǎn)債券融資（該方式用于大型非房地產(chǎn)集團企業(yè)橫向拓展業(yè)務時）、房地產(chǎn)辛迪加。中國房地產(chǎn)企業(yè)成長期金融體系成長期的企業(yè)特征是市場需求增加，產(chǎn)品或服務的規(guī)模擴大，內(nèi)部管理日趨完善，外部形象正在樹立，公眾的認可度增強，這個時期的公司蒸蒸日上、充滿活力。這一階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用的融資方式是：經(jīng)營業(yè)績較好的企業(yè)--買殼上市、海外上市、RETIs、房地產(chǎn)債券融資、租賃融資（回租和回買）和夾層融資。經(jīng)營業(yè)績一般的企業(yè)--房地產(chǎn)信托融資、REITS、前沿貨幣合約、回租融資、房地產(chǎn)辛迪加和夾層融資。中國房地產(chǎn)企業(yè)成熟期金融體系成熟期是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各方面技術（施工、管理、運營等）已經(jīng)成熟和房地產(chǎn)產(chǎn)品在業(yè)內(nèi)樹立起品牌形象。這一時期企業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)和銷售已經(jīng)進入穩(wěn)定成長時期，并不斷走向成熟。這一階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用的融資方式是：經(jīng)營業(yè)績較好的企業(yè)--直接上市、買殼上市、海外上市、REITS、房地產(chǎn)債券融資、租賃融資（回租和回買）、典當融資和夾層融資。經(jīng)營業(yè)績一般的企業(yè)--買殼上市、海外上市、房地產(chǎn)信托融資、REITS、前沿貨幣合約、租賃融資（回租和回買）、典當融資和夾層融資。中國房地產(chǎn)企業(yè)衰退期金融體系衰退期主要特征：一是企業(yè)資金投向錯位，錢越來越多地花在控制系統(tǒng)、福利措施和一般設備上；二是工作缺乏效率和效益；三是人.們越來越拘泥于傳統(tǒng)、注重于形式；四是企業(yè)內(nèi)部越來越缺乏創(chuàng)新機制。處于這一階段的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，實力仍然雄厚的，可以采用回租融資租賃這種比較安全的方式。因為如果采用上市、REITs、房地產(chǎn)債券等融資方式，一旦經(jīng)營惡化，極易對已經(jīng)處于衰退期的企業(yè)造成更嚴重的負面影響，甚至導致企業(yè)的死亡。實力己經(jīng)大大下降的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，建議不要再進行房地產(chǎn)融資。一方面，經(jīng)營業(yè)績不良會使融資成本更高；另一方面，企業(yè)運營對國家政策和行業(yè)周期的敏感度增加，在國家政策和行業(yè)進入低谷時期，以高成本進行融資的后果很可能是企業(yè)經(jīng)營受阻，負債難還，導致破產(chǎn)。房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展狀況分析2011-2012年，我國房地產(chǎn)行業(yè)受到國家宏觀調(diào)控政策影響，許多房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈一度出現(xiàn)緊張。前瞻通過統(tǒng)計萬科、恒大、保利、華潤、富力等大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資規(guī)模可以發(fā)現(xiàn)，2012年大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資規(guī)模普遍上升，房地產(chǎn)金融融資規(guī)模擴大。以下以萬科及世茂房地產(chǎn)為例。2012年，萬科企業(yè)股份有限公司籌資活動現(xiàn)金流入總計504.68億元，同比增長83.7%。其中取得借款收到的現(xiàn)金474.77億元，吸收投資收到的現(xiàn)金29.91億元。圖表1：2008-2012年萬科企業(yè)股份有限公司籌資活動現(xiàn)金流入及同比增速（單位：億元，%）

資料來源：公司公報整理2008-2012年，世茂房地產(chǎn)控股有限公司新增貸款額度呈波動增長走勢。2012年，世茂房地產(chǎn)控股有限公司新增貸款總計282.60億元，同比增長33.7%。截至2012年末，世茂房地產(chǎn)持有現(xiàn)金約人民幣11億元，未提用貸款額度約為人民幣100億元。圖表2：2008-2012年世茂房地產(chǎn)控股有限公司新增貸款及同比增速（單位：億元，%）

資料來源：公司公報整理具體內(nèi)容詳見發(fā)布的《2013-2017年中國房地產(chǎn)金融行業(yè)深度調(diào)研與投資戰(zhàn)略規(guī)劃分析報告》。優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)金融體系萬科企業(yè)股份有限公司金融體系恒大地產(chǎn)集團金融體系保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司金融體系華潤置地有限公司金融體系廣州富力地產(chǎn)股份有限公司金融體系金地（集團）股份有限公司金融體系上海綠地（集團）有限公司金融體系大連萬達集團股份有