-PAGE7-房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制摘要：本文主要通過對房地產(chǎn)開發(fā)過程中主要成本形成的分析，來探討一下房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制方法，從而提高項目的利潤。關(guān)鍵詞詞：房地產(chǎn)成本房價房地產(chǎn)產(chǎn)在目前的中中國乃至世界界，都是一個個非常熱門的的話題，它不不僅僅在經(jīng)濟濟領(lǐng)域有著重重要的意義，還還滲透到了每每一個老百姓姓的生活中，許許許多多的老老百姓還在窮窮其一生來買買一套房子，怪怪不得老百姓姓整天嘴里念念的是房價。房房地產(chǎn)開發(fā)作作為一種商業(yè)業(yè)行為，追求求的是利潤，這這是天經(jīng)地義義的，但是如如果能在房價價和利潤之間間尋求到一個個平衡點，達達到買賣雙方方的雙贏，控控制好房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)成本本就非常有意意義。本文主主要分兩部分分，首先介紹紹如何控制房房地產(chǎn)成本，第第二部分介紹紹控制房地產(chǎn)產(chǎn)成本的意義義。首先，我我覺得要控制制好房地產(chǎn)開開發(fā)的成本需需要投資的理理性。在中國國這種不成熟熟的市場機制制下，不管是是投資者還是是消費者都缺缺乏理性的頭頭腦，都喜歡歡一窩嗡的上上。這就產(chǎn)生生了許多不必必要的浪費，換換言之就增加加許多不必要要的成本。在在這里面表現(xiàn)現(xiàn)最突出的就就是土地拍賣賣。無論是地地方政府還是是開發(fā)上，都都在拼命的哄哄抬土地的價價格，反正是是只要有土地地就有大把大大把的利潤，根根本就沒有理理性的評估這這塊土地的真真正價值。大大家都是先預(yù)預(yù)期明年或者者后年這里的的房產(chǎn)價格，再再把這個價格格減去工程成成本和各種別別的成本，再再留出自己的的利潤空間，剩剩下的就是土土地的價格。比比如濱州市西西區(qū)有一塊50畝的土地，開開發(fā)商在競標(biāo)標(biāo)土地時，他他會先預(yù)測濱濱州市的房價價明年能達到到2500元/平方米，扣扣除各種相關(guān)關(guān)的建設(shè)費用用1200元/平方米，再再按每平方米米500元考慮利潤潤，若容積率率按1.0考慮，他就就會用800元/平方米報價價，也就是每每畝土地價格格達到了50多萬元了。所所以說在這2年左右的時時間里，濱州州市的地價從從8萬甚至5萬元一畝，猛猛串到了50萬左右一畝畝，甚至60萬一畝，這這不是神話，是是事實，就擺擺在我們面前前。小孩都都可以看出來來這種投資的的風(fēng)險來，因因為它是完全全建立在對房房地產(chǎn)價格20%的增長速度度上。這個速速度不是正常常的市場增長長速度，是有有很大的泡沫沫成分的，要要是真能按這這個速度增長長的話，濱州州市的房產(chǎn)價價格4年就要翻一一番，8年之后濱州州市的房產(chǎn)價價格就將達到到8000元/平方米，趕趕上現(xiàn)在的上上海了，可能能嗎？但是開開發(fā)商都不愿愿意面對這些些，他們想的的是濱州市房房地產(chǎn)價格從從1000元左右的價價格到現(xiàn)在2000元左右的價價格的只用了了4年的時間，這這就是他投資資的支撐。馬馬克思說過資資本家面對30%的利潤時就就會發(fā)狂，傷傷失理性，我我能理解當(dāng)他他們面對著50%，甚至100%的利潤時的的沖動。投資資者也都知道道這是經(jīng)濟泡泡沫，但是他他們都不相信信自己會遇上上泡沫破裂。所所以說用合理理理性的價格格取得土地對對成本控制的的作用非常大大，因為土地地費用的彈性性比較大，占占成本的比重重也很大?？煽赡荛_發(fā)商會會對這條建議議感到幼稚，因因為誰都想取取得便宜的土土地，現(xiàn)在哪哪還有？但是是不知道有多多少開發(fā)商想想過，造成如如今這種土地地價格居高不不下局面人不不是別人，是是開發(fā)商自己己，如果大家家都理性的分分析市場，理理性的評估土土地的價格，土土地的價格就就自然降下來來了。其次，要要控制好房地地產(chǎn)開發(fā)的成成本，前期就就要做好充分分的論證，包包括可行性研研究和設(shè)計階階段。大家可可能會有疑慮慮，這樣的話話不就加大了了前期的成本本了嗎？不錯錯，是加大了了前期的成本本，但是對整整個項目的成成本控制來考考慮，現(xiàn)在的的投入是事半半功倍的?？尚行孕匝芯繉τ谝灰粋€房地產(chǎn)項項目的成敗起起著關(guān)鍵的作作用，但是現(xiàn)現(xiàn)在沒有幾個個房地產(chǎn)公司司愿意花這份份投入，就是是做了也是流流于形式，都都是靠自己的的感覺去上項項目，這是非非常危險的。你你就想吧，我我們對消費者者的心理沒有有充分地掌握握，對市場的的容量沒有準(zhǔn)準(zhǔn)確地估計，一一切完美的銷銷售計劃都是是空中樓角，海海市蜃樓。還還有一點要說說的就是在可可行性階段必必須把資金的的流量和銷售售計劃做出來來，這樣就可可盡量的減少少開發(fā)者的現(xiàn)現(xiàn)金投入，減減少資金成本本，讓項目得得于順利進行行下去。設(shè)計階階段一般分為為初步設(shè)計和和施工圖設(shè)計計。我要說的的是現(xiàn)在的設(shè)設(shè)計太浮躁，主主要責(zé)任在開開發(fā)商。由于于現(xiàn)在設(shè)計市市場競爭很激激烈，開發(fā)商商完全不按照照標(biāo)準(zhǔn)支付設(shè)設(shè)計費，把設(shè)設(shè)計費用壓得得很低，更不不可思議的是是現(xiàn)在一般的的單體設(shè)計周周期都在一周周左右，有的的甚至5天出施工圖圖，說實話，這這么短的時間間畫圖都畫不不出來，更別別提什么設(shè)計計思想，什么么風(fēng)格。大多多都是復(fù)制拷拷貝過來的東東西。所以現(xiàn)現(xiàn)在都在說站站在大街上你你就分不清是是在哪里，因因為全國的建建筑都是千篇篇一律的，一一個地區(qū)，一一個城市乃至至一個單體建建筑，都沒有有自己的的風(fēng)風(fēng)格。大家都都在尖銳批評評設(shè)計師時，也也想想他們的的為難之處吧吧，因為經(jīng)典典的誕生不是是偶然的，是是要付出大量量的心血的。同同時我們也可可想象，就這這樣出來的設(shè)設(shè)計能保證經(jīng)經(jīng)濟適用的原原則嗎？我們們開發(fā)商最容容易犯的毛病病就是：“我看哪個地地方哪個建筑筑不錯，你就就照他的風(fēng)格格來”，不注意建建筑比例、勻勻稱，亂上造造型，造成頭頭重腳輕，不不協(xié)調(diào)，不適適用，更不經(jīng)經(jīng)濟，舉一個個最簡單的例例子，現(xiàn)在濱濱州的建筑都都喜歡在屋頂頂做一個型鋼鋼或者是別的的結(jié)構(gòu)的造型型，那東西沒沒一點使用價價值，視野開開闊的建筑還還好說，有的的建筑在角落落里面，沒有有仰視角度，人人們就根本看看不到這造型型，一個造型型下來少則幾幾萬，多則幾幾十萬，這對對一個單體建建筑來說不是是一個小數(shù)目目。還就是盲盲目的引進江江南園林風(fēng)格格，這可能為為了迎合一些些住戶的胃口口，但是這東東西建造上很很不經(jīng)濟，使使用上更不經(jīng)經(jīng)濟，不環(huán)保保。比如說江江南的天氣以以陰濕為主，所所以那里的建建筑都比較輕輕靈、虛幻，窗窗洞都開得比比較大，可以以改善室內(nèi)的的采光和通風(fēng)風(fēng)，但是在濱濱州我們現(xiàn)在在看到的也是是大片大片的的玻璃窗、玻玻璃幕在烈日日下暴曬，冬冬天不保溫，夏夏天不隔日，能能量的損耗量量太大了。輕輕靈是一種美美，厚重也是是一種美，本本土的東西應(yīng)應(yīng)該成為主流流，外來的東東西可以作為為點綴。管理的嚴密對于于控制成本的的作用是不言言而喻的。與與其他項目比比如軟件開發(fā)發(fā)項目相比較較，房地產(chǎn)開開發(fā)項目對于于管理的要求求是更高的，因因為它更復(fù)雜雜，涉及的面面廣，時間跨跨度大。如果果管理上稍微微出現(xiàn)點紕漏漏或者松懈，可可能就會造成成很大的經(jīng)濟濟損失，所以以說那些松散散的管理形式式是不適合房房地產(chǎn)項目管管理的。對于于組織的管理理、人力的管管理等等我就就不說了，都都很重要，我我在這里我只只說兩個非常常關(guān)鍵的地方方，我覺得是是對成本控制制最有意義的的，那就是對對施工隊伍的的選擇和對材材料的管理。可可以這樣說，在在施工階段，投投資是最大，但但項目的投資資已經(jīng)定了，也也沒有彈性了了，在這里把把握的原則是是少浪費。所所以說施工隊隊伍和材料是是最關(guān)鍵的。但但是這兩項也也可能是牽扯扯到各方關(guān)系系最多的地方方，我們開發(fā)發(fā)商也可能不不好控制，這這就需要處理理關(guān)系時的靈靈活和智慧。在房地地產(chǎn)開發(fā)中還還有一大塊費費用就是政府府性質(zhì)的收費費，這些費用用一般都有明明文規(guī)定。但但是也有很多多費用時可以以折減，對于于這塊費用就就是一句話：：了解政策，和和各政府部門門搞好關(guān)系。下面部部分應(yīng)該是空空置房產(chǎn)價格格的意義，限限于篇幅，不不詳細展開了了?？刂瞥沙杀镜囊饬x是是不言而喻的的，在樓盤價價格一定的情情況下，你能能控制好成本本，就可以增增加利潤，利利潤是每個投投資人的最終終目的。反過過來說，在樓樓盤一樣的情情況下，你能能控制好成本本，你就更具具有競爭力。但但是現(xiàn)在的悲悲劇是大家都都注重房價，就就像中國的股股市一樣，大大家都在注意意每個股的漲漲漲跌跌，很很少有人去關(guān)關(guān)注企業(yè)的經(jīng)經(jīng)營狀況，投投機行為太大大了。但是據(jù)據(jù)我所知，在在股市上獲利利最多的，受受益最多的人人不是喬治。索索羅斯，而是是巴菲特，據(jù)據(jù)巴菲特介紹紹他買股票很很簡單，他只只買他看好的的企業(yè)，而不不買大家看好好的股票。我是非非常推崇自由由經(jīng)濟的，但但是自由經(jīng)濟濟的前提是信信息對稱，人人們的理性，脫脫離了這兩個個前提，一切切自由經(jīng)濟的的理論都是空空談，都是笑笑話。但是在在目前中國的的房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)里面顯然就就是這個狀況況，地方政府府、開發(fā)商和和消費者形成成了三方的博博弈，這三方方都不是理性性的，信息也也不是對稱的的。在這三方方的博弈里面面，獲利最大大的是地方政政府，最弱勢勢的是廣大消消費者。地方方政府盲目的的圈地，給房房地產(chǎn)造勢，提提高土地的價價格，增加行行政性收費，是是房地產(chǎn)項目目成本最不好好控制的環(huán)節(jié)節(jié)。在長江三三角洲地區(qū)，許許多地方政府府的收入居然然有50%-660%的來源于房房地產(chǎn)，這太太不正常了?？煽梢赃@樣說，這這是短視的行行為（地方官官員的個人目目的在這部討討論），因為為從表面上來來說房地產(chǎn)活活躍了，城市市漂亮了（至至于他的入住住率也不討論論），但是這這也大大的增增加了你這個個城市的交易易成本，在資資本流動不受受限制的前提提下，他總是是流向與交易易成本比較低低的地方，最最明顯的一個個地方就是香香港，他以前前是一個自由由港，稅率低低，交通方便便，政府效率率高，大量的的國際資本涌涌入，讓香港港在短時間里里繁榮起來，但但是香港的地地產(chǎn)價格也在在飛速上漲，導(dǎo)導(dǎo)致了他的交交易成本也急急劇上漲，所所以現(xiàn)在香港港對資本的吸吸引力很低了了，遠不如珠珠三角地區(qū)，當(dāng)當(dāng)然，投機資資本除