物業(yè)管理服務問題解答10、業(yè)主辦理入住手續(xù)后空置不住，是否需要交納物業(yè)管理服務費？答：根據(jù)《物業(yè)管理條例》第42條規(guī)定，物業(yè)竣工驗收合格交付使用前發(fā)生的物業(yè)管理相關費用，由開發(fā)建設單位承擔。物業(yè)竣工驗收合格交付業(yè)主后發(fā)生的物業(yè)管理服務費，由業(yè)主承擔；但開發(fā)建設單位與業(yè)主約定由開發(fā)建設單位承擔物業(yè)管理服務費的，由開發(fā)建設單位承擔。業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。業(yè)主在開發(fā)建設單位將房屋竣工交付后，不管是否居住，都應承擔共同管理和維護的責任。因此，空置房的業(yè)主也應當按時交納物業(yè)管理服務費。11、物業(yè)服務企業(yè)在與建設單位簽訂前期物業(yè)服務合同時，應當如何約定合同期限？答：《物業(yè)管理條例》第26條規(guī)定，“前期物業(yè)服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止?！币虼?，小區(qū)業(yè)主委員會組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議，并作出關于解聘前期物業(yè)服務企業(yè)，同時選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的決議。業(yè)主委員會與新物業(yè)服務企業(yè)之間的物業(yè)服務合同生效時，開發(fā)商與原物業(yè)服務企業(yè)之間簽訂的前期物業(yè)服務合同關系自行終止。物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主委員會請求原物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域，并移交物業(yè)服務用房、相關設施，以及物業(yè)服務所必需的相關資料的，人民法院應予支持。因此，原物業(yè)服務企業(yè)應當退出小區(qū)，并與業(yè)主委員會進行物業(yè)項目交接的相關工作。物業(yè)服務企業(yè)在與開發(fā)商簽訂前期物業(yè)服務合同時，應當特別注意前期物業(yè)服務合同關于期限的特別規(guī)定。按照《物業(yè)管理條例》關于前期物業(yè)服務合同的規(guī)定，前期物業(yè)服務合同屬于終止期限的合同。此類合同，自期限屆滿時失效。12、什么是物業(yè)服務收費？物業(yè)服務收費有哪些內容？答：物業(yè)服務收費是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。物業(yè)服務收費內容包括綜合管理服務費、停車服務費和特約服務費。綜合服務管理費：包括清掃保潔及清運；綠化養(yǎng)護；秩序維護；公共照明、通風、供電、給排水、電梯等共用設施設備運行、小修、養(yǎng)護所發(fā)生的人工、原材料費用等。（物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得列入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本）。停車服務費：是指為維護保養(yǎng)停車場地設備設施、相關道路及管理所發(fā)生的人工、原材料費用等。特約服務費：指物業(yè)服務企業(yè)受業(yè)主委托提供的戶內維修、家政服務等收取的費用。13、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間是什么關系？當雙方發(fā)生爭議時通過什么渠道解決？答：物業(yè)服務企業(yè)通過業(yè)主大會選聘，按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理、維護物業(yè)管理區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序等，雙方是合同委托關系。當業(yè)主、業(yè)主大會和物業(yè)服務企業(yè)之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議時，雙方可以自行協(xié)商解決；不能自行協(xié)商解決的，可以向所屬社區(qū)居委會或街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）申請調解；也可以向區(qū)、縣物業(yè)管理行政主管部門申請調解，并可以依法申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。14、業(yè)主在露天的公用場地（無固定車位）停車，需向物業(yè)服務企業(yè)繳納停車費用嗎？答：物價管理部門對小區(qū)露天共用場地車輛停放收費有明確規(guī)定：利用小區(qū)共用道路或共有場地停放車輛的，須經業(yè)主大會和相關業(yè)主同意收費。具體收費處理辦法是：場地占用費或租賃費標準由業(yè)主大會制定。車輛停放服務費由業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)按照物價部門規(guī)定的指導價，約定具體收費標準。占用物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主共有的道路或者其它場地停放機動車輛的，應當確保消防通道和道路暢通，并征得業(yè)主大會同意。占用業(yè)主共有的道路或者其它場地停放機動車輛的車位，應當交納場地占用費。場地占用費主要用于養(yǎng)護維修小區(qū)道路和停車設施、改善共用設施設備等。場地占用費的收取標準和使用辦法，由業(yè)主大會或者開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。場地占用費收取和使用情況應當向業(yè)主公示。業(yè)主對機動車輛有保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂機動車輛保管合同。機動車輛和非機動車輛在物業(yè)管理區(qū)域內行駛、停放的具體管理辦法，由業(yè)主大會決定并公示，未成立業(yè)主大會的，按照前期物業(yè)管理服務合同執(zhí)行。15、業(yè)主購買或租用地下車位后，為什么還要交納有關服務費？答：業(yè)主購買或租用地下車位后，物業(yè)服務企業(yè)需要對車場保潔、停車秩序、照明設施及消防設施等進行日常管理維護，所發(fā)生費用由物業(yè)服務企業(yè)據(jù)實測算，并與業(yè)主簽訂協(xié)議，費用由業(yè)主交納。16、物業(yè)服務企業(yè)追討業(yè)主欠費的訴訟時效是多長時間？答：根據(jù)《民法通則》的規(guī)定，追索物業(yè)服務費案件應當適用普通訴訟時效，即兩年。同時，訴訟時效還存在中斷的情形，即訴訟時效因提起訴訟、當事人一方提出要求或者同意履行義務而中斷，從中斷時起，訴訟時效期間重新計算。17、商品住宅小區(qū)成立業(yè)主大會條件？答：根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第八條之規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位向物業(yè)所在的區(qū)、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會申請資料。18、什么是業(yè)主大會？答：業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成，代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權利，履行相應的義務，是物業(yè)管理的權利和責任主體。其職責包括：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改管理規(guī)約；選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)；籌集和使用專項維修資金；改建、重建建筑物及附屬設施等有關共有和共同管理權利的事項等。19、成立業(yè)主大會由誰牽頭組織？籌備組由哪些人員組成？答：根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第九條之規(guī)定，符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣房地產行政主管部門或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在收到建設單位或業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請60日內，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表、居民委員會代表組成。籌備組負責人由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的代表擔任，籌備組成員為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總人數(shù)的一半。20、業(yè)主委員會是一個什么樣的機構？履行哪些職責？答：根據(jù)《物業(yè)管理條例》第十五條之規(guī)定，業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產生，是業(yè)主大會的日常工作機構，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項。業(yè)主委員會履行下列職責：⑴執(zhí)行業(yè)主大會的決定及決議；⑵召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；⑶代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；⑷及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；⑸監(jiān)督管理規(guī)約的實施；⑹督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；⑺組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；⑻調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛；⑼業(yè)主大會賦予的其它職責。21、參加業(yè)主委員會成員選舉應當具備什么條件？答：根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第三十一條之規(guī)定，業(yè)主委員會成員應當是物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主，并符合下列條件：⑴具有完全民事行為能力；⑵遵守國家有關法律、法規(guī)；⑶遵守業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務；⑷熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力；⑸具有一定的組織能力和協(xié)調溝通能力；⑹能保證必要的工作時間。22、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的辦公經費應該如何解決？主要用途是什么？答：根據(jù)《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第四十二條之規(guī)定，業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經費由全體業(yè)主承擔。工作經費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經營所得收益中列支。工作經費的收支情況，應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內公布，并接受業(yè)主監(jiān)督。工作經費的籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。23、業(yè)主居住在商品房小區(qū)，為什么要自覺履行交納物業(yè)費義務？根據(jù)《中華人民共和國物權法》，業(yè)主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。對于專有部分，每位業(yè)主享有占有、使用、收益和處分的權利，并履行日常的管理、維修、養(yǎng)護義務。對于共有部分，如電梯、樓道、道路、綠地、圍墻、消防設備、監(jiān)控設備等共用部位和共用設施設備均由小區(qū)里的全體業(yè)主共有，應由全體業(yè)主共同履行管理義務。每位業(yè)主對共有部分享有權利，承擔義務，且不得以放棄權利不履行義務。選聘專業(yè)化物業(yè)服務企業(yè)對小區(qū)共有部分實施管理，需要雙方簽訂合同，就服務內容、服務標準和收費標準等進行詳細約定，物業(yè)服務企業(yè)要按照合同約定為業(yè)主提供質價相符的服務，自覺接受業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的監(jiān)督，同時，業(yè)主委員會也要依法履行職責，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行合同，每位業(yè)主在享受服務的同時，也要履行合同義務，按時交納物業(yè)服務費。24、業(yè)主委員會有權利解除聘物業(yè)服務企業(yè)嗎？答：業(yè)主委員會無權決定解聘物業(yè)服務企業(yè)。首先，按照《物權法》和《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人由業(yè)主共同決定，應當經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。可見，解聘物業(yè)服務企業(yè)屬于業(yè)主大會的職責范圍，應當通過全體業(yè)主表決或授權業(yè)主委員會來行使相應權利。在無業(yè)主大會決定或授權的情況下，業(yè)主委員會無權決定解聘物業(yè)服務企業(yè)。其次，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，當它越權行使了權力機構的職權時，這個行為必然是不能生效的。25、欠費業(yè)主能進業(yè)主委員會嗎？答：根據(jù)《物業(yè)管理條例》，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，業(yè)主權利包含“依法享有選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權”。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，業(yè)主義務包含“按時交納物業(yè)服務費用”。而建設部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導》同時規(guī)定，業(yè)主委員會委員應當符合“遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務”的條件。欠費業(yè)主并沒有充分履行業(yè)主義務，允許其參選業(yè)主委員會確實有違立法精神。26、樓房墻皮脫落砸壞汽車，物業(yè)服務企業(yè)應當賠償嗎？答：《侵權責任法》第八十五條規(guī)定：“建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發(fā)生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。”小區(qū)樓房的墻體脫落砸損業(yè)主車輛，屬于建筑物發(fā)生脫落造成他人損害的情況。“所有人、管理人或者使用人”應當承擔責任。同時，應當分清不同情況下的不同責任主體。比如，房屋如果處于保修期內，那么，外墻脫落則極有可能與房屋質量有關，應由建設單位承擔保修責任，并承擔損害賠償責任。27、樓上跑水樓下被淹，物業(yè)服務企業(yè)應否擔責？答：關于相鄰關系，按照《物權法》，不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。從物業(yè)管理角度看，物業(yè)服務企業(yè)在接到業(yè)主報修后，及時趕到現(xiàn)場，報警并采取了關閉進水閥的應急措施，應當認定其履行了合理的物業(yè)管理職責。因此，物業(yè)服務企業(yè)不應承擔賠償責任。判斷物業(yè)服務企業(yè)應否承擔侵權賠償責任的關鍵在于是否有證據(jù)證明物業(yè)服務企業(yè)在跑水事件中存在未履行物業(yè)管理職責的行為。建議物業(yè)服務企業(yè)建立突發(fā)事件應急預案，制定水、電類急修工作規(guī)程，以提高物業(yè)服務企業(yè)的應急處置能力。28、業(yè)主裝飾裝修房屋，是否應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂裝飾裝修管理服務協(xié)議？答：按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規(guī)定，在住宅室內裝飾裝修工程開工前，業(yè)主應當向物業(yè)服務企業(yè)申報登記。因為裝飾裝修管理屬于一項重要的物業(yè)管理服務內容，物業(yè)服務企業(yè)需要告知業(yè)主在裝修過程中的禁止行為和注意事項。29、業(yè)主裝修房屋期間，物業(yè)服務企業(yè)可以收取哪些費用？答：業(yè)主對房屋進行裝修時，應與物業(yè)服務企業(yè)簽訂裝修協(xié)議，約定有關責任義務及注意事項，可收取的費用：⑴按建筑面積收取不超過2元/m2的垃圾清運費；⑵每戶不超過1000元的裝修保證金（物業(yè)服務企業(yè)在裝修完工后180天內退還裝修保證金）；⑶裝修工人出入證工本費10元。30、裝修管理費、裝修押金應怎樣收取和返還？答：目前，裝修管理和裝修押金的標準并無明確規(guī)定，一般通過業(yè)主（裝修人）與物業(yè)服務企業(yè)之間通過合同約定進行收取和返還。裝修押金也稱作裝修保證金。按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規(guī)定，裝修人，或者裝修人和裝飾裝修專業(yè)，應當與物業(yè)管理單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議。住宅室內裝飾裝修管理服務協(xié)議應當包括管理服務費用、違約責任等事項。關于裝修押金問題，對于家裝，目前一般都是業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)參與驗收，而政府相關部門不參與。因此，物業(yè)服務企業(yè)應當以《裝修管理協(xié)議》約定的時間及要求返還業(yè)主的裝修押金。31、住宅小區(qū)地面停車位歸誰所有？答：《物權法》第74條第2款，建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定；占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。32、停車位能否出租給其他小區(qū)業(yè)主使用？答：小區(qū)內的地面停車位可能屬于建筑區(qū)劃內的，也可能屬于建筑區(qū)劃以外的。如果屬于建筑區(qū)劃內的停車位，那么應當首先滿足本小區(qū)業(yè)主的需要。本小區(qū)業(yè)主停車需求尚未滿足的情況下，不能出租給其他小區(qū)的業(yè)主。本小區(qū)業(yè)主停車需求已經滿足的情況下，如尚有富余的停車位，經產權人同意可以將這些富余的停車位出租給其他小區(qū)的業(yè)主使用。如果屬于建筑區(qū)劃以外的停車位，那么權屬屬于業(yè)主共有，能否出租給其他小區(qū)的業(yè)主使用，則應當由業(yè)主共同決定，經專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的，可以出租給其他小區(qū)的業(yè)主使用。33、機動車在物業(yè)區(qū)域范圍內被劃刮，物業(yè)服務企業(yè)是否需要承擔責任？答：物業(yè)服務企業(yè)是否要承擔賠償責任，主要應當看物業(yè)服務合同或停車服務合同中是否有對車輛劃傷方面的約定。如果違反了合同中關于車位使用服務的約定，物業(yè)服務企業(yè)應負違約賠償責任。從侵權責任角度分析，應當由實施劃傷、扎胎行為的責任人承擔主要責任，物業(yè)服務企業(yè)只要盡到了基本的注意義務，就不應當承擔賠償責任。同時需要注意的是，小區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的機動車停放服務關系，并非屬于財產保管合同關系，出現(xiàn)業(yè)主車輛損壞，物業(yè)服務企業(yè)不承擔保管責任。34、業(yè)主買了車位，還要交納管理服務費嗎？答：業(yè)主買房后，需要物業(yè)管理；同樣，雖然有了車位，對車輛也需要管理。車位管理會產生一部分費用，一般包括：車位的清潔衛(wèi)生、秩序維護、出入口管理、照明入排水等設施設備的管理、維護等。物業(yè)服務企業(yè)收取相關