PAGEPAGE19房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制要點(diǎn)第一部分項(xiàng)目立項(xiàng)環(huán)節(jié)成本控制要點(diǎn)根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)方方式的不同而而有所區(qū)別。由由于國(guó)家法規(guī)規(guī)政策的限制制，該環(huán)節(jié)運(yùn)運(yùn)作時(shí)靈活度度較小，基本本原則是在國(guó)國(guó)家規(guī)定范圍圍內(nèi)最大限度度地控制企業(yè)業(yè)的費(fèi)用。項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)部在在項(xiàng)目開發(fā)前前期起主要作作用，因此，這這一環(huán)節(jié)成本本控制的主要要任務(wù)由項(xiàng)目目開發(fā)部來承承擔(dān)。一、新征土地（一）征地費(fèi)用用：少交或晚晚交，力爭(zhēng)減減免。由項(xiàng)目目開發(fā)部負(fù)責(zé)責(zé)。（二）拆遷安置置費(fèi)用：房產(chǎn)產(chǎn)確權(quán)后辦理理拆遷安置費(fèi)費(fèi)用。由項(xiàng)目目開發(fā)部負(fù)責(zé)責(zé)。（三）市政大配配套費(fèi)用：自自建部分按照照公司工程體體系走；交政政府部分按有有關(guān)規(guī)定辦理理。工程部和和預(yù)算部負(fù)責(zé)責(zé)自建部分；；工程部負(fù)責(zé)責(zé)交政府部分分。（四）規(guī)劃條件件：滿足公司司利益最大化化，合理提高高容積率，降降低土地成本本。由項(xiàng)目開開發(fā)部、工程程部負(fù)責(zé)。二、買斷項(xiàng)目（一）買斷內(nèi)容容：明確買斷斷內(nèi)容明細(xì)。由由項(xiàng)目開發(fā)部部負(fù)責(zé)。（二）付款總額額：為公司爭(zhēng)爭(zhēng)取最大利益益。由項(xiàng)目開開發(fā)部負(fù)責(zé)。（三）付款時(shí)間間：周期長(zhǎng)、次次數(shù)多。由項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)負(fù)責(zé)。（四）三通或七七通一平的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：明確驗(yàn)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)明細(xì)細(xì)。由工程部部、項(xiàng)目開發(fā)發(fā)部負(fù)責(zé)。（五）手續(xù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)：與項(xiàng)目付付款時(shí)間直接接掛鉤。由項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)負(fù)責(zé)。三、合作開發(fā)（一）合作方式式：符合集團(tuán)團(tuán)要求，有利利于大連公司司。（二）分成比例例：雙贏原則則。（三）交房時(shí)間間：盡可能地地延后交房。（四）交房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)：不低于合合同中規(guī)定的的交房標(biāo)準(zhǔn)。（五）付款總額額與付款時(shí)間間：選擇有利利于公司利益益的方式。上述5項(xiàng)內(nèi)容均均由項(xiàng)目開發(fā)發(fā)部負(fù)責(zé)。第二部分項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)劃環(huán)節(jié)節(jié)成本控制要要點(diǎn)項(xiàng)目規(guī)劃環(huán)節(jié)的的成本控制所所占權(quán)重最大大，具有“一錘定音”的地位和作作用。在規(guī)劃劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成成本控制是實(shí)實(shí)現(xiàn)事前控制制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)節(jié)，可以最大大限度地減少少事后變動(dòng)帶帶來的成本。所以，該環(huán)節(jié)控制要點(diǎn)和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜?；驹瓌t是：周密規(guī)劃，科學(xué)討論，嚴(yán)格審批。項(xiàng)目開發(fā)部、工程部和各類評(píng)審委員會(huì)在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。一、規(guī)劃方案（一）可行性規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)：市市場(chǎng)信息搜集集和分析、市市政狀況信息息分析、規(guī)劃劃要點(diǎn)確立、可可行性研究設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)書、可可行性設(shè)計(jì)變變更。由預(yù)算算部、銷售部部配合完成。（二）方案評(píng)審審：組成可行行性規(guī)劃評(píng)審審委員會(huì)，對(duì)對(duì)方案進(jìn)行評(píng)評(píng)審、確定。未未通過的方案案進(jìn)入可行性性設(shè)計(jì)變更環(huán)環(huán)節(jié)，再重新新評(píng)審。由項(xiàng)項(xiàng)目、工程、預(yù)預(yù)算、財(cái)務(wù)、銷銷售等部門組組成評(píng)審委員員會(huì)，總經(jīng)理理負(fù)責(zé)。（三）設(shè)計(jì)成果果：對(duì)可行性性規(guī)劃設(shè)計(jì)根根據(jù)實(shí)際情況況進(jìn)行細(xì)節(jié)調(diào)調(diào)整，設(shè)備選選型方案提前前確定。由工工程部負(fù)責(zé)；；根據(jù)提交的的設(shè)計(jì)成果進(jìn)進(jìn)行投資估算算：預(yù)算部負(fù)負(fù)責(zé)，工程部部配合。二、報(bào)批設(shè)計(jì)（一）設(shè)計(jì)方案案：根據(jù)項(xiàng)目目前期運(yùn)營(yíng)的的情況和市場(chǎng)場(chǎng)分析制訂設(shè)設(shè)計(jì)任務(wù)書，項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)部負(fù)負(fù)責(zé)、銷售部部協(xié)作。方案案設(shè)計(jì)招投標(biāo)標(biāo)：工程部負(fù)負(fù)責(zé)。方案設(shè)設(shè)計(jì)評(píng)審：招招投標(biāo)評(píng)審委委員會(huì)。（二）報(bào)批：注注意市政設(shè)計(jì)計(jì)；注意相關(guān)關(guān)法規(guī)，完善善自身報(bào)批規(guī)規(guī)范性，材料料完整。項(xiàng)目目開發(fā)部負(fù)責(zé)責(zé)，工程部配配合。三、擴(kuò)初設(shè)計(jì)（一）擴(kuò)初設(shè)計(jì)計(jì)要求：對(duì)報(bào)報(bào)批設(shè)計(jì)進(jìn)一一步調(diào)整、設(shè)設(shè)計(jì)要求、內(nèi)內(nèi)部審核。工工程部負(fù)責(zé)，各各部門配合。（二）成本概算算：根據(jù)擴(kuò)初初設(shè)計(jì)招投標(biāo)標(biāo)方案和設(shè)備備選型、實(shí)體體研究、環(huán)境境方案等因素素對(duì)總成本作作出概算。項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)部與與工程部負(fù)責(zé)責(zé)。制訂經(jīng)營(yíng)營(yíng)指導(dǎo)書：預(yù)預(yù)算部負(fù)責(zé)。（三）擴(kuò)初設(shè)計(jì)計(jì)圖：根據(jù)擴(kuò)擴(kuò)初設(shè)計(jì)要求求招標(biāo)、專家家評(píng)審、內(nèi)部部評(píng)審。招投投標(biāo)評(píng)審委員員會(huì)負(fù)責(zé)。設(shè)設(shè)計(jì)調(diào)整：工工程部負(fù)責(zé)。四、樁基設(shè)計(jì)（一）地質(zhì)勘察察：搜集權(quán)威威地質(zhì)資料；；自己專業(yè)人人員勘察。（二）設(shè)計(jì)方案案評(píng)審：樁基基設(shè)計(jì)2種以上形式式，由專家進(jìn)進(jìn)行樁基形式式和樁基結(jié)構(gòu)構(gòu)評(píng)審。（三）樁基施工工圖：設(shè)計(jì)調(diào)調(diào)整。上述5項(xiàng)內(nèi)容均均由工程部負(fù)負(fù)責(zé)。五、施工圖設(shè)計(jì)計(jì)（一）施工圖設(shè)設(shè)計(jì)要求：根根據(jù)銷售包裝裝設(shè)計(jì)、樁基基設(shè)計(jì)、功能能設(shè)計(jì)及配套套設(shè)施等因素素，在擴(kuò)初圖圖基礎(chǔ)上確立立施工圖設(shè)計(jì)計(jì)要求。建安安施工圖中結(jié)結(jié)構(gòu)造價(jià)、建建筑造價(jià)和環(huán)環(huán)境設(shè)施費(fèi)等等約占總造價(jià)價(jià)70%的部分屬于于設(shè)計(jì)方可控控部分，應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格審核。由由工程部負(fù)責(zé)責(zé)，其他部門門協(xié)助。（二）報(bào)建：政政府部門報(bào)批批費(fèi)，按政府府有關(guān)政策交交納。由項(xiàng)目目開發(fā)部負(fù)責(zé)責(zé)。（三）審圖：互互審互簽，明明確修改意見見，設(shè)計(jì)洽商商。工程部負(fù)負(fù)責(zé)，銷售部部參與。（四）面積測(cè)算算：設(shè)計(jì)圖紙紙測(cè)算與實(shí)際際施工時(shí)檢驗(yàn)驗(yàn)相結(jié)合。工工程部負(fù)責(zé)。六、銷售包裝設(shè)設(shè)計(jì)結(jié)合營(yíng)銷費(fèi)用控控制，施工招招投標(biāo)。七、裝修方案設(shè)設(shè)計(jì)（一）方案設(shè)計(jì)計(jì)要求：根據(jù)據(jù)擴(kuò)初設(shè)計(jì)圖圖、經(jīng)營(yíng)指導(dǎo)導(dǎo)書和實(shí)體研研究的結(jié)果確確定方案設(shè)計(jì)計(jì)要求。工程程部負(fù)責(zé)，銷銷售部協(xié)助。（二）材料設(shè)備備選型成本方方案：市場(chǎng)信信息調(diào)研，根根據(jù)設(shè)計(jì)要求求確定裝修材材料和設(shè)備；；制訂裝修設(shè)設(shè)計(jì)目標(biāo)成本本計(jì)劃明細(xì)表表，裝飾綜合合價(jià)格拆分分分析。工程部部負(fù)責(zé)。（三）招投標(biāo)：：制訂設(shè)計(jì)任任務(wù)書：工程程部負(fù)責(zé)，銷銷售部協(xié)助；；評(píng)審：招投投標(biāo)評(píng)審委員員會(huì)。八、功能設(shè)計(jì)（一）小區(qū)建筑筑物功能的經(jīng)經(jīng)濟(jì)評(píng)估：市市場(chǎng)調(diào)研：銷銷售部負(fù)責(zé)；；有針對(duì)性擴(kuò)擴(kuò)充建筑物功功能：工程部部負(fù)責(zé)，銷售售部協(xié)助。（二）市政配套套方案：市政政狀況調(diào)研、爭(zhēng)爭(zhēng)取政府有利利條件。項(xiàng)目目開發(fā)部負(fù)責(zé)責(zé)。（三）環(huán)境方案案設(shè)計(jì)：根據(jù)據(jù)投資估算和和報(bào)批標(biāo)準(zhǔn)確確立環(huán)境設(shè)計(jì)計(jì)方案目標(biāo)成成本總額。工工程部負(fù)責(zé)，項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)部協(xié)協(xié)助；招投標(biāo)標(biāo)：招投標(biāo)評(píng)評(píng)審委員會(huì)。（四）智能化設(shè)設(shè)計(jì)：市場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀分析，智智能化必要性性分析，智能能化內(nèi)容控制制：銷售部負(fù)負(fù)責(zé)；招投標(biāo)標(biāo)，尋找外部部合作，爭(zhēng)取取雙贏：招投投標(biāo)小組組織織，總經(jīng)理負(fù)負(fù)責(zé)。（五）銷售承諾諾：保持各部部門與銷售部部的信息暢通通，保障銷售售承諾與實(shí)際際功能的一致致性。銷售部部負(fù)責(zé)，工程程部協(xié)助。九、設(shè)計(jì)變更（一）設(shè)計(jì)調(diào)整整費(fèi)用（二）設(shè)計(jì)變更更洽商：嚴(yán)格格按照設(shè)計(jì)變變更洽商流程程進(jìn)行。工程程部負(fù)責(zé)，銷銷售部協(xié)助。十、材料設(shè)備（一）選型（二）方案確定定時(shí)間：在擴(kuò)擴(kuò)初圖確定前前確定材料設(shè)設(shè)備，使設(shè)計(jì)計(jì)在圖紙階段段就考慮了材材料設(shè)備的安安裝。工程部部負(fù)責(zé)。（三）采購(gòu)：招招投標(biāo)。招投投標(biāo)評(píng)審委員員會(huì)。十一、其他費(fèi)用用物業(yè)管理完善費(fèi)費(fèi)：限額設(shè)計(jì)計(jì)。預(yù)算部。第三部分招招投標(biāo)環(huán)節(jié)成成本控制要點(diǎn)點(diǎn)招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成成本控制涉及及到工程、預(yù)預(yù)算、銷售等等多個(gè)部門的的實(shí)際運(yùn)作，在在程序上沒有有太多變數(shù)，但但具體內(nèi)容特特別是招投標(biāo)標(biāo)評(píng)審委員的的選擇則須有有很強(qiáng)的針對(duì)對(duì)性。這個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)成本控制制的難點(diǎn)在于于標(biāo)書制訂，重重點(diǎn)在于評(píng)標(biāo)標(biāo)。一、投標(biāo)單位的的選擇主要是：資質(zhì)、管管理水平、技技術(shù)力量、歷歷史記錄、資資金實(shí)力、合合作經(jīng)歷等6個(gè)方面。1.建立承建商商、工程監(jiān)理理、材料及設(shè)設(shè)備供貨商名名冊(cè)及資料庫庫；2.從公司認(rèn)可可名冊(cè)中的承承建商、供貨貨商、監(jiān)理公公司中選擇投投標(biāo)單位；3.主辦部門推推薦5家投標(biāo)單位位報(bào)招投標(biāo)工工作組。工程部負(fù)責(zé)工程程監(jiān)理、設(shè)計(jì)計(jì)、環(huán)境、裝裝修招投標(biāo)合合同；預(yù)算部部負(fù)責(zé)材料設(shè)設(shè)備招投標(biāo)合合同；銷售部部負(fù)責(zé)營(yíng)銷、包包裝招投標(biāo)合合同。招投標(biāo)工作小組組審核、考察察、評(píng)估、篩篩選3家以上投標(biāo)標(biāo)單位報(bào)招投投標(biāo)評(píng)審委員員會(huì)及主管領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)。招投標(biāo)標(biāo)評(píng)審委員會(huì)會(huì)審核，總經(jīng)經(jīng)理批準(zhǔn)。二、招投標(biāo)文件件（一）各類合同同的招投標(biāo)書書內(nèi)容應(yīng)包含含：（1）工期；（2）工程造價(jià)價(jià)或取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；（3）質(zhì)量要求求；（4）付款方式式；（5）招標(biāo)范圍圍；（6）結(jié)算方式式；（7）驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；（8）投標(biāo)注意意事項(xiàng)；（9）廢標(biāo)條件件（投標(biāo)書必必須加蓋投標(biāo)標(biāo)單位法人印印章）；（10）接標(biāo)時(shí)時(shí)間；（11）開標(biāo)時(shí)時(shí)間；（12）定標(biāo)方方法；（13）投標(biāo)單單位補(bǔ)充意見見；（14）標(biāo)準(zhǔn)合合同條文；（15）圖紙、其其他要求等（二）主辦部門門起草、制定定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)文本：1、工程部負(fù)負(fù)責(zé)工程監(jiān)理理、設(shè)計(jì)、環(huán)環(huán)境、裝修招招投標(biāo)合同；；2、預(yù)算部負(fù)負(fù)責(zé)材料設(shè)備備招投標(biāo)合同同。3、銷售部負(fù)負(fù)責(zé)營(yíng)銷、包包裝招投標(biāo)合合同。（三）招投標(biāo)工工作組審核：：招投標(biāo)評(píng)審審委員會(huì)審核核，主管領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)批準(zhǔn)。三、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)標(biāo)（一）技術(shù)性評(píng)評(píng)標(biāo)和定標(biāo)；；經(jīng)濟(jì)性評(píng)標(biāo)標(biāo)定標(biāo)：優(yōu)先先順序是：1、技術(shù)評(píng)標(biāo)標(biāo)；2、經(jīng)濟(jì)評(píng)標(biāo)標(biāo)；3、合作經(jīng)歷歷。負(fù)責(zé)部門門：1、技術(shù)部門門負(fù)責(zé)技術(shù)評(píng)評(píng)標(biāo)；2、預(yù)算部負(fù)負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書書的評(píng)標(biāo)3、財(cái)務(wù)部負(fù)負(fù)責(zé)審核廣告告包裝費(fèi)。（二）綜合審核核投標(biāo)單位，評(píng)評(píng)定中標(biāo)單位位：招投標(biāo)評(píng)評(píng)審委員會(huì)審審核、評(píng)定，總總經(jīng)理批準(zhǔn)。第四部分施工環(huán)環(huán)節(jié)成本控制制要點(diǎn)施工環(huán)節(jié)的成本本控制主要應(yīng)應(yīng)注意兩大方方面：一是因各種種變更帶來的的費(fèi)用；二是材料、工工程款的支付付。由于市場(chǎng)場(chǎng)變化與市場(chǎng)場(chǎng)把握的原因因，施工階段段不可避免地地由于各種情情況而要對(duì)施施工計(jì)劃和內(nèi)內(nèi)容進(jìn)行改動(dòng)動(dòng)，而在變更更時(shí)明確目的的和遵循程序序都是必須的的。這一階段段進(jìn)行成本控控制時(shí)要注意意各部門的及及時(shí)溝通和良良好合作。一、設(shè)計(jì)變更環(huán)環(huán)節(jié)（一）變更評(píng)估估1、項(xiàng)目前期規(guī)規(guī)劃、定位要要全面、準(zhǔn)確確，盡量避免免在施工中的的重大設(shè)計(jì)調(diào)調(diào)整。2、加強(qiáng)施工前前的審核工作作。全面考慮慮工程造價(jià)，對(duì)對(duì)可能發(fā)生變變更的地方有有預(yù)見性，并并予以事先約約定。各部門門全面評(píng)估變變更帶來的各各種變化，為為審批提供參參考依據(jù)。3、成本控制部部負(fù)責(zé)計(jì)算變變更費(fèi)用（含含可能引起的的索賠）。甲甲方項(xiàng)目代表表執(zhí)行修改的的工期評(píng)估。成成本控制部成成本管理員負(fù)負(fù)責(zé)計(jì)算變更更后的成本現(xiàn)現(xiàn)狀。（二）變更的審審核簽認(rèn)1、根據(jù)變更原原因?qū)⒃O(shè)計(jì)變變更分成四類類，不同類別別按相應(yīng)的審審核簽認(rèn)流程程進(jìn)行。由經(jīng)經(jīng)辦部門負(fù)責(zé)責(zé)。2、設(shè)計(jì)變更通通知單。由發(fā)發(fā)生變更項(xiàng)目目的負(fù)責(zé)人負(fù)負(fù)責(zé)。3、變更必須有有設(shè)計(jì)單位、設(shè)設(shè)計(jì)部、工程程部、監(jiān)理單單位和施工單單位共同簽字字后，才能有有效。由經(jīng)辦辦部門負(fù)責(zé)。（三）變更的審審批經(jīng)總經(jīng)理審批后后方可進(jìn)行變變更。由總經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)。二、施工現(xiàn)場(chǎng)簽簽證（一）簽證的必必要性現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照照合同中所約約定的條款執(zhí)執(zhí)行。由經(jīng)辦辦部門（成本本控制部或工工程部）負(fù)責(zé)責(zé)。（二）簽證的時(shí)時(shí)限現(xiàn)場(chǎng)簽證確需發(fā)發(fā)生，應(yīng)堅(jiān)持持當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)當(dāng)時(shí)簽證的原原則。由經(jīng)辦辦部門（成本本控制部或工工程部）負(fù)責(zé)責(zé)。（三）簽證的工工程量1、認(rèn)真核對(duì)簽簽證的工程量量準(zhǔn)確。由經(jīng)經(jīng)辦部門（成成本控制部或或工程部）負(fù)負(fù)責(zé)。2、簽證的內(nèi)容容、原因、工工程量應(yīng)清楚楚準(zhǔn)確、無涂涂改、編號(hào)準(zhǔn)準(zhǔn)、全，并有有監(jiān)理工程師師的簽字確認(rèn)認(rèn)。由經(jīng)辦部部門（成本控控制部或工程程部）負(fù)責(zé)。（四）簽證的審審批1、施工洽商通通知單。由發(fā)發(fā)生變更項(xiàng)目目的負(fù)責(zé)人負(fù)負(fù)責(zé)。2、必須遵循“先洽后干”的原則。在在確認(rèn)簽證前前，應(yīng)按相應(yīng)應(yīng)審批程序報(bào)報(bào)審，通過后后方可正式簽簽證。由總經(jīng)經(jīng)理負(fù)責(zé)。（五）簽證的反反饋對(duì)工程變更應(yīng)定定期進(jìn)行分類類匯總統(tǒng)計(jì)分分析，并根據(jù)據(jù)統(tǒng)計(jì)資料對(duì)對(duì)控制工程變變更提出改進(jìn)進(jìn)意見。主管管工程師負(fù)責(zé)責(zé)。三、審圖擴(kuò)初圖會(huì)審、施施工圖會(huì)審、分分項(xiàng)、分部圖圖會(huì)審、各專專業(yè)技術(shù)圖紙紙會(huì)審。要執(zhí)執(zhí)行圖紙多層層次會(huì)審會(huì)簽簽及審批制度度和各專業(yè)互互審互簽制度度。力爭(zhēng)在開開工前把圖紙紙中的問題修修改完。由甲甲方總工辦技技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)負(fù)責(zé)。四、總分包配合合費(fèi)分包方式、分包包內(nèi)容、分包包的責(zé)任界定定。通過投標(biāo)標(biāo)確定配合費(fèi)費(fèi)。應(yīng)避免在在施工過程中中修改分包方方式、分包內(nèi)內(nèi)容、范圍而而增加工程成成本。甲方代代表負(fù)責(zé)。五、材料供應(yīng)（一）選型。施施工所用的各各項(xiàng)材料的選選型應(yīng)在材料料招標(biāo)前確定定。由總工辦辦負(fù)責(zé)。（二）材料供應(yīng)應(yīng)方式。先確確定材料供應(yīng)應(yīng)方式，通過過招標(biāo)確定相相關(guān)費(fèi)用。成成本控制部組組織工程部參加。（三）材料計(jì)劃劃。限時(shí)編制制材料計(jì)劃，材材料計(jì)劃簽認(rèn)認(rèn)。由材料采采購(gòu)部負(fù)責(zé)。（四）預(yù)留時(shí)間間。要考慮可可能出現(xiàn)的問問題，留出相相應(yīng)的時(shí)間。由由經(jīng)辦部門負(fù)負(fù)責(zé)。六、工程款的支支付（一）付款進(jìn)度度。按合同約約定執(zhí)行付款款。按進(jìn)度付付款。甲方代代表與監(jiān)理工工程師審核完完成的形象部部位。（二）工程進(jìn)度度。多層次多多角度審核工工程進(jìn)度。預(yù)預(yù)算人員審核核工程價(jià)值量量。（三）付款的審審批。根據(jù)情情況由不同級(jí)級(jí)別人員最終終審批。主管管副總或總經(jīng)經(jīng)理。第五部分材料料及設(shè)備采購(gòu)購(gòu)環(huán)節(jié)成本控控制要點(diǎn)材料及設(shè)備采購(gòu)購(gòu)環(huán)節(jié)成本控控制的核心要要素是計(jì)劃和和信息。通過過明確而科學(xué)學(xué)的流程，就就可以最大限限度的減少在在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)現(xiàn)損失的概率率，達(dá)到成本本控制的目的的。一、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)計(jì)劃（一）采購(gòu)招投投標(biāo)及訂立合合同時(shí)間：材材料采購(gòu)部、成成本控制部、信信息審核部共共同完成。（二）生產(chǎn)周期期：與工程進(jìn)進(jìn)度相配合。（三）運(yùn)輸周期期：具體與采采購(gòu)點(diǎn)遠(yuǎn)近相相對(duì)應(yīng)。（四）安裝、驗(yàn)驗(yàn)收周期：與與工程進(jìn)度相相配合。（五）交叉作業(yè)業(yè)時(shí)間：與工工序安排相聯(lián)聯(lián)系。以上各項(xiàng)均由工工程部負(fù)責(zé)。二、材料的性能能價(jià)格比（一）市場(chǎng)信息息：日常搜集集市場(chǎng)信息，建建立材料市場(chǎng)場(chǎng)信息庫。由由材料采購(gòu)部部、信息審核核部負(fù)責(zé)。（二）技術(shù)參數(shù)數(shù)：材料設(shè)備備的技術(shù)參數(shù)數(shù)由總工辦確確定或封樣。由由總工辦負(fù)責(zé)責(zé)。（三）招投標(biāo)：：必須招投標(biāo)標(biāo)的材料設(shè)備備要制定招投投標(biāo)計(jì)劃。不不需招投標(biāo)的的材料設(shè)備，采采用三家以上上廠家報(bào)價(jià)選選擇。由材料料采購(gòu)部、信信息審核部、成成本控制部負(fù)負(fù)責(zé)。三、材料款支付付材料款支付方式式、材料款支支付進(jìn)度、保保修款。預(yù)付付款限額控制制；首次驗(yàn)收收后付款總額額進(jìn)度控制。保保修款一般不不低于合同總總價(jià)的5%。依據(jù)合同同中約定付款款。由經(jīng)辦部部門（工程部部或材料采購(gòu)購(gòu)部）負(fù)責(zé)。四、材料驗(yàn)收（一）數(shù)量驗(yàn)收收：材料采購(gòu)購(gòu)部、信息審審核部、成本本控制部共同同確認(rèn)貨到現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)數(shù)量。甲甲方工地代表表或?qū)I(yè)工程程師負(fù)責(zé)監(jiān)控控驗(yàn)收。（二）質(zhì)量驗(yàn)收收：外觀質(zhì)量量的驗(yàn)收、安安裝后質(zhì)量的的驗(yàn)收：工程程部負(fù)責(zé)。投投入使用后的的質(zhì)量驗(yàn)收：：物業(yè)公司負(fù)負(fù)責(zé)。五、材料保管與與保修（一）材料保管管：在合同中中明確貨物的的卸貨和保管管的責(zé)任承擔(dān)擔(dān)者。材料采采購(gòu)部、工程程部負(fù)責(zé)。（二）材料保修修：用合同的的方式明確保保修責(zé)任和保保修期。材料料采購(gòu)部、工工程部負(fù)責(zé)。第六部分銷售售環(huán)節(jié)成本控控制要點(diǎn)銷售環(huán)節(jié)的成本本一般是按比比例控制，但但一旦制訂了了費(fèi)用目標(biāo)總總額，具體的的單項(xiàng)支出就就必須嚴(yán)格控控制。由于銷銷售涉及的部部門比較多，所所以各部門乃乃至總經(jīng)理都都需要分工負(fù)負(fù)責(zé)這部分的的控制職能。此此外，由于銷銷售環(huán)節(jié)的一一些操作會(huì)對(duì)對(duì)入住和物業(yè)業(yè)管理產(chǎn)生重重要的影響，所所以這個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)的成本控制制也必須有長(zhǎng)長(zhǎng)線考慮。一、營(yíng)銷方案（一）費(fèi)用總額額：確定費(fèi)用用目標(biāo)總額。銷銷售部負(fù)責(zé)。（二）市場(chǎng)信息息收集：根據(jù)據(jù)各種相關(guān)因因素確定具體體計(jì)劃和費(fèi)用用。銷售部負(fù)負(fù)責(zé)。（三）營(yíng)銷計(jì)劃劃：根據(jù)各種種相關(guān)因素確確定具體計(jì)劃劃和費(fèi)用。銷銷售部負(fù)責(zé)。（四）營(yíng)銷預(yù)算算：根據(jù)各種種相關(guān)因素確確定具體計(jì)劃劃和費(fèi)用。銷銷售部負(fù)責(zé)。（五）營(yíng)銷方案案審批：征求求各方面意見見，按審批流流程操作。主主管副總。二、營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)費(fèi)費(fèi)用（一）現(xiàn)場(chǎng)銷售售人工費(fèi)用：：銷售人數(shù)控控制、銷售工工作進(jìn)度控制制、獎(jiǎng)勵(lì)辦法法控制。銷售售部部門經(jīng)理理。（二）現(xiàn)場(chǎng)銷售售器具費(fèi)：銷銷售部部門經(jīng)經(jīng)理。（三）賣場(chǎng)、現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)包裝費(fèi)：：銷售部部門門經(jīng)理。（四）銷售模型型費(fèi)用：銷售售部部門經(jīng)理理。（五）宣傳資料料及禮品費(fèi)：：銷售部部門門經(jīng)理。（六）展銷費(fèi)：：銷售部部門門經(jīng)理。（七）計(jì)劃額度度控制：額度度內(nèi)調(diào)劑和超超額審批制度度。主管副總總。三、媒體選擇（一）媒體及廣廣告代理公司司信息收集和和分析：專人人負(fù)責(zé)。銷售售部。（二）招投標(biāo)：：1、先評(píng)后選的的原則：信息息審核部、銷銷售部。2、內(nèi)部評(píng)審：：信息審核部部、銷售部。3、招投標(biāo)：招招投標(biāo)評(píng)審委委員會(huì)。四、樣板房裝修修（一）設(shè)計(jì)、裝裝修：市場(chǎng)信信息收集、制制訂裝修目標(biāo)標(biāo)成本總額。銷銷售部、總工工辦。（二）材料采購(gòu)購(gòu)：信息搜集集；材料、設(shè)設(shè)備選型。信信息審核部、材材料采購(gòu)部、成成本控制部。（三）信息采集集及招投標(biāo)：：招投標(biāo)。招招投標(biāo)評(píng)審小小組。（四）樣板房維維護(hù)：委托物物業(yè)代管協(xié)議議。物業(yè)公司司、銷售部。（五）材料回收收、保管和再再利用：建立立材料設(shè)備清清單、使用登登記、閑置品品評(píng)估和處理理。材料采購(gòu)購(gòu)部負(fù)責(zé)，物物業(yè)、銷售部部配合。五、銷售回款（一）銷售折扣扣點(diǎn)：銷售部部、銷售代理理公司提出方方案?？偨?jīng)理理拍板。（二）回款周期期：銷售部、銷銷售代理公司司提出方案。銷銷售部負(fù)責(zé)、財(cái)財(cái)務(wù)部監(jiān)督。六、銷售補(bǔ)充條條款及承諾（一）承諾的給給出：制作樓樓書；承諾分分類。銷售部部負(fù)責(zé)，總工工辦、工程部部監(jiān)督。（二）設(shè)計(jì)變更更與承諾：變變更審批與知知會(huì)制度；承承諾變更。總總工辦負(fù)責(zé)，銷銷售、工程協(xié)協(xié)助。七、客戶交房（一）交房日期期：晚交房原原因分類處理理。（二）保修期：：與施工單位位洽商延長(zhǎng)保保修期。（三）質(zhì)量補(bǔ)償償：交房驗(yàn)收收協(xié)議。上述事項(xiàng)由工程程部負(fù)責(zé)，銷銷售部、物業(yè)業(yè)公司協(xié)作。八、其他（一）銷售代理理費(fèi)費(fèi)：銷售售部與銷售代代理公司協(xié)商商?？偨?jīng)理拍拍板。（二）與銷售相相關(guān)的其他費(fèi)費(fèi)用（如因銷銷售要求而發(fā)發(fā)生的設(shè)計(jì)洽洽商變更費(fèi)等等）：嚴(yán)格按按相關(guān)流程進(jìn)進(jìn)行。主管副副總。第七部分工程程預(yù)決算環(huán)節(jié)節(jié)成本控制要要點(diǎn)工程預(yù)決算環(huán)節(jié)節(jié)的成本控制制難點(diǎn)在于有有關(guān)監(jiān)控信息息的及時(shí)和準(zhǔn)準(zhǔn)確性。這些些信息可以來來自合作方、第第三方，和自自己的調(diào)研，不不論哪種方式式都應(yīng)該注意意嚴(yán)格按程序序走，防止出出現(xiàn)不規(guī)范或或不負(fù)責(zé)的實(shí)實(shí)際操作。一、乙方預(yù)算乙方預(yù)算內(nèi)容的的審查：（一）先由造價(jià)價(jià)比例大的項(xiàng)項(xiàng)目看（地面面、墻面、部部分家具），縮縮小及調(diào)整面面積。（二）注意報(bào)價(jià)價(jià)拆分、施工工方法、報(bào)價(jià)價(jià)及招標(biāo)方法法不同會(huì)影響響成本的問題題。上述事項(xiàng)由成本本控制部負(fù)責(zé)責(zé)，工程部、總總工辦協(xié)助。二、鋼筋用量的的核實(shí)（一）施工圖中中的鋼筋用量量：選擇并委委托現(xiàn)場(chǎng)管理理經(jīng)驗(yàn)豐富、職職業(yè)道德良好好、工作認(rèn)真真負(fù)責(zé)的工程程造價(jià)咨詢公公司進(jìn)行鋼筋筋量的計(jì)算工工作。由成本本控制部、總總工辦與主管管副總負(fù)責(zé)確確定工程造價(jià)價(jià)咨詢公司。（二）洽商、變變更的鋼筋用用量：成本控控制部專人負(fù)負(fù)責(zé)抽查與核核實(shí)工程造價(jià)價(jià)咨詢公司的的鋼筋用量計(jì)計(jì)算工作；工工程造價(jià)咨詢?cè)児九c成本本控制部相關(guān)關(guān)人員必須下下現(xiàn)場(chǎng)了解乙乙方綁扎鋼筋筋情況。成本本控制部負(fù)責(zé)責(zé)人監(jiān)督。三、價(jià)差的調(diào)整整包括材料價(jià)差、人人工價(jià)差、費(fèi)費(fèi)用價(jià)差。嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行合同同中價(jià)差調(diào)整整辦法；及時(shí)時(shí)跟蹤價(jià)格（材材料、人工、費(fèi)費(fèi)用）變化情情況；當(dāng)價(jià)格格出現(xiàn)異常波波動(dòng)時(shí)，應(yīng)立立即與相關(guān)單單位商量對(duì)策策。成本控制制部預(yù)算工程程師負(fù)責(zé)。四、洽商、變更更的費(fèi)用控制制（一）圖紙審核核：總工辦、工工程部負(fù)責(zé)組組織各專業(yè)共共同審圖，實(shí)實(shí)行專業(yè)負(fù)責(zé)責(zé)制；監(jiān)理公公司審圖；施施工單位審圖圖。總工辦負(fù)負(fù)責(zé)建筑專業(yè)業(yè)圖紙質(zhì)量的的審核；工程程部負(fù)責(zé)其他他專業(yè)圖紙的的審核。（二）因市場(chǎng)因因素甲方對(duì)圖圖紙的修改：：甲方對(duì)圖紙紙做出重大修修改之前，應(yīng)應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)經(jīng)濟(jì)比較。（三）現(xiàn)場(chǎng)簽證證：現(xiàn)場(chǎng)簽證證中，應(yīng)明確確發(fā)生費(fèi)用的的原因和責(zé)任任。工程部負(fù)負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)簽證證的監(jiān)控；成成本控制部負(fù)負(fù)責(zé)審核洽商商、變更的合合理性、完整整性及經(jīng)濟(jì)性性。五、違約與索賠賠（一）工