房地產(chǎn)銷售人員業(yè)務(wù)知識(shí)與營(yíng)銷技能培訓(xùn)綜合寶典目錄1房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)速成培訓(xùn)手冊(cè)〔全套〕2房地產(chǎn)銷售技巧培訓(xùn)3房地產(chǎn)售樓人員業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)教程房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)速成培訓(xùn)手冊(cè)〔全套〕一、地產(chǎn)根本術(shù)語(yǔ)產(chǎn)權(quán)證書產(chǎn)權(quán)證書是指"房屋所有權(quán)證"和"土地使用權(quán)證"。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例。房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。使用權(quán)房使用權(quán)房是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。公房公房也稱公有住房，國(guó)有住宅。它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)〔擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)〕歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類：一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。不可售公房不可售公房是指根據(jù)本市現(xiàn)行房改政策還不能出售給承租居民的公有住房，它主要包括舊式里弄、新式里弄、職工住房等廚房、衛(wèi)生合用的不成套房屋，也包括局部公寓、花園住宅等成套房屋。已購(gòu)公房已購(gòu)公房又稱售后公房，就是購(gòu)置的公有住房單位產(chǎn)權(quán)房單位產(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。廉租房廉租房是在新出臺(tái)的國(guó)家房改政策中首次提出的一種概念。我國(guó)的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房等。私房私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個(gè)人或家庭購(gòu)置、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅根本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。二手房二手房即舊房。新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為"一手"，第二次交易那么為"二手"。一些無房的人，可以買一套別人多余的房；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房充裕戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。期房期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)置商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱做為買"樓花"，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購(gòu)置期房也就是購(gòu)房者購(gòu)置尚處于建造之中的房地產(chǎn)工程。而在成都市通常對(duì)期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子?，F(xiàn)房所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證〔大產(chǎn)證〕的商品房，消費(fèi)者在這一階段購(gòu)置商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指工程已經(jīng)竣工可以入住的房屋。外銷房外銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)〔銷〕售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國(guó)內(nèi)外〔含港、澳、臺(tái)〕的企業(yè)，其他組織和個(gè)人。內(nèi)銷房?jī)?nèi)銷商品房是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了商品房銷售許可證的房屋，內(nèi)銷商品房可以出售給當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位和居民。準(zhǔn)現(xiàn)房

準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已根本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。

共同共有房產(chǎn)

共同共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人，對(duì)全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。

共有房產(chǎn)

共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。

尾房

尾房又稱掃尾房。它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量到達(dá)80％以后，一般就進(jìn)入房地產(chǎn)工程的清盤銷售階段，此時(shí)所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光缺乏，或是樓層不佳、位處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園且遮擋較嚴(yán)重。爛尾房爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金缺乏、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求形勢(shì)，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。"爛尾"的情況一般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候的，而是隨著工程的不斷推進(jìn)，一步步顯現(xiàn)。

城市居住區(qū)城市居住區(qū)一般稱居住區(qū)，泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模30000～50000人相對(duì)應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共效勞設(shè)施的居住生活聚居地。

居住小區(qū)

居住小區(qū)一般稱小區(qū)，是被居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模7000～15000人相對(duì)應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民根本的物質(zhì)與文化生活所需的公共效勞設(shè)施的居住生活聚居地

居住組團(tuán)

居住組團(tuán)一般稱組團(tuán)，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～3000人相對(duì)應(yīng)，配建有居民所需的基層公共效勞設(shè)施的居住生活聚居地。

配建設(shè)施

配建設(shè)施是指與住宅規(guī)?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共效勞設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。

公共活動(dòng)中心

公共活動(dòng)中心是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。

房屋產(chǎn)權(quán)

房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國(guó)家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

建筑小品

建筑小品是指既有功能要求，又具有點(diǎn)綴、裝飾和美化作用的、附屬于某一建筑空間環(huán)境的小體量建筑、游憩欣賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的統(tǒng)稱。均價(jià)

均價(jià)是指將各單位的銷售價(jià)格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價(jià)。均價(jià)一般不是銷售價(jià)，但也有例外，前段時(shí)期某高層物業(yè)推出的"不計(jì)樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價(jià)銷售"，即以均價(jià)作銷售價(jià)，也不失為引人矚目的營(yíng)銷策略。

基價(jià)

基價(jià)也叫根底價(jià)，是指經(jīng)過核算而確定的每平方米商品房根本價(jià)格。商品房的銷售價(jià)一般以基價(jià)為基數(shù)增減樓層，朝向差價(jià)后而得出。

起價(jià)

起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。多層住宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價(jià)為起價(jià)；帶花園的住宅，一般以二樓或五樓做為銷售的起價(jià)。高層物業(yè)，以最低層的銷售價(jià)為起步價(jià)。房產(chǎn)廣告中常表?quot;×××元／平方米起售"，以較低的起價(jià)來引起消費(fèi)者的注意。

預(yù)售價(jià)

預(yù)售價(jià)也是商品房預(yù)〔銷〕售合同中的專用術(shù)語(yǔ)；預(yù)售價(jià)不是正式價(jià)格，在商品房交付使用時(shí)，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問核定的價(jià)格為準(zhǔn)。

一次性買斷價(jià)

一次性買斷價(jià)是指買方與賣方商定的一次性定價(jià)。一次性買斷價(jià)屬房產(chǎn)銷售合同中的專用價(jià)格術(shù)語(yǔ)，確定之后，買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務(wù)，不得隨意變更。

定金

定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。根據(jù)我國(guó)發(fā)法通那么和?擔(dān)保法?八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。

違約金

違約金是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣。違約金是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要表達(dá)懲罰性。只要當(dāng)事人有違約行為且在主觀上有過錯(cuò)，無論是否給對(duì)方造成損失，都要支付違約金。建筑面積

住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，如果計(jì)算多、高層住宅的建筑面積，那么是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

使用面積

住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計(jì)算住宅使用面積，可以比擬直觀地反響住宅的使用狀況，但在住宅買賣中一般不采用使用面積來計(jì)算價(jià)格。

計(jì)算使用面積時(shí)有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積；不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積；內(nèi)墻面裝修厚度計(jì)入使用面積。計(jì)算住宅租金，都是按使用面積計(jì)算。

公用面積

住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時(shí)計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}。

實(shí)用面積

它是"建筑面積"扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額。

居住面積

住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活使用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的水平面積〔即結(jié)構(gòu)面積〕。一般作為衡量居住水平的面積指標(biāo)。

計(jì)租面積

作為計(jì)算房租的面積。在住房制度改革中，作出統(tǒng)一規(guī)定，住宅用房按使用面積計(jì)算，包括居室，客廳，衛(wèi)生間，廚房，過道，樓梯，陽(yáng)臺(tái)〔閉合式按一半計(jì)算〕，壁櫥等。非住宅用房按建筑面積計(jì)算。

容積率

容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

得房率

得房率是指套內(nèi)建筑面積與套〔單元〕建筑隊(duì)面積之比。

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。

套〔單元〕建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積+分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積。

開間

住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米--3.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。

開間5米以上，進(jìn)深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個(gè)40--50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活隔斷、裝修改造。

進(jìn)深

在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長(zhǎng)度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任意擴(kuò)大。

套內(nèi)面積

俗稱"地磚面積"。它是在實(shí)用面積的根底上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的一個(gè)內(nèi)容空間的概念。動(dòng)既有章可循，也有利可圖，吸引居民和機(jī)構(gòu)投資住房租賃市場(chǎng)。

公攤面積

商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩局部組成：

1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑效勞的公共用房和管理用房的建筑面積；

2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻〔包括山墻〕墻體水平投影面積的50％。

竣工面積

竣工面積是指竣工的各幢房屋建筑面積之和。房屋建筑的竣工應(yīng)是按照設(shè)計(jì)要求全部完工，經(jīng)驗(yàn)收合格的建筑.

輔助面積

輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內(nèi)凈面積。包括過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、起居室、貯藏室等。

共有建筑面積

房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

整幢建筑物的共有建筑面積與整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和的比值，即為共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。

銷售面積

銷售面積是指商品房按"套"或"單元"出售，其銷售面積為購(gòu)房者所購(gòu)置的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積〔以下簡(jiǎn)稱套內(nèi)建筑面積〕與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。

建筑密度

建筑密度是指在居住區(qū)用地內(nèi)各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率〔％〕，它可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度。

綠化率

綠化率是指工程規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。對(duì)購(gòu)房者而言，綠化率高為好。

綠地率

綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率〔%〕。綠地率所指的"居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地"主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中，公共綠地，又包括居住區(qū)公園、小游園、組團(tuán)綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。

層高

層高是指住宅高度以"層"為單位計(jì)量，每一層的高度國(guó)家在設(shè)計(jì)上有要求，這個(gè)高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

凈高

凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)

將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。即公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積／套內(nèi)建筑面積之和。

實(shí)用率

實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率。即實(shí)用率＝套內(nèi)建筑面積／套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e

標(biāo)準(zhǔn)層

標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。

陽(yáng)臺(tái)

陽(yáng)臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、晾曬衣物等的空間。

平臺(tái)

平臺(tái)是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的局部。

走廊

走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。

地下室

地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。

半地下室

半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者

居住區(qū)用地

居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。

住宅用地

住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱

其他用地

其他用地是指規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保存的自然村或不可建設(shè)用地等。

公共效勞設(shè)施用地

公共效勞設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的、為居民效勞和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。

道路用地

道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場(chǎng)地。

公共綠地

公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。

道路紅線

道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級(jí)道路用地的規(guī)劃控制線。

建筑線

建筑線一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。

公用建筑面積

公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套〔單元〕套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積

玄關(guān)

玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。居室是家庭的"領(lǐng)地"，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。

隔斷

隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?

過道

過道是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。房地產(chǎn)房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可別離的局部以及附帶的各種權(quán)益。從房地產(chǎn)存在的自然形態(tài)上來看，主要分為兩大類，即土地和建成后的物業(yè)。所謂“不可別離〞，是指不能別離或雖能別離但別離后會(huì)破壞房地產(chǎn)的功能或完整性。建造商建造商是指負(fù)責(zé)建設(shè)房地產(chǎn)工程的市政工程、根底工程及土建裝修工程的建筑商。開展商開展商是指籌劃開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)工程并籌資建設(shè)的房地產(chǎn)公司。房地產(chǎn)主營(yíng)企業(yè)必須向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的行政主管部門申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)。代理商代理商是指負(fù)責(zé)銷售籌劃和銷售具體工作并以此賺取傭金的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。征用價(jià)指政府征用各種地產(chǎn)時(shí)〔如農(nóng)地、林地、市地等〕向該地產(chǎn)的原使用者或所有者支付的賠償額。出讓價(jià)指政府將國(guó)有地產(chǎn)出讓假設(shè)干年，并一次性收取這些年的地租現(xiàn)值總額。轉(zhuǎn)讓價(jià)指地產(chǎn)使用者將其受讓的地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓出去時(shí)所收取的貨幣總額。出租價(jià)指地產(chǎn)所有者或使用者出租其地產(chǎn)每年收取的貨幣金額。入股價(jià)指地產(chǎn)所有者或使用者將其地產(chǎn)使用權(quán)入股與其他投資者進(jìn)行合作開發(fā)或合作經(jīng)營(yíng)，雙方所認(rèn)可的價(jià)格。在目前情況下，為了搞活國(guó)有企業(yè)，土地管理部門對(duì)其土地入股有一個(gè)確認(rèn)價(jià)，這個(gè)價(jià)不一定就是合作經(jīng)營(yíng)或合作開發(fā)雙方所認(rèn)可的價(jià)格。評(píng)估價(jià)是指中介評(píng)估機(jī)構(gòu)受委托而對(duì)地產(chǎn)評(píng)估出的價(jià)格。該價(jià)格也可以產(chǎn)生在地產(chǎn)不一定要發(fā)生交易，但又必須有價(jià)格、價(jià)值概念的情形下，如抵押貸款、清產(chǎn)核資等。征稅價(jià)如果根據(jù)地產(chǎn)價(jià)值對(duì)地產(chǎn)占用人、所有人或使用人征稅時(shí)，就要評(píng)估出該地產(chǎn)的價(jià)格。例如，土地增值稅，本來是讓交易雙方申報(bào)成交價(jià)，但他們不申報(bào)或申報(bào)不實(shí)時(shí)，就要對(duì)其地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，為征稅提供依據(jù)。清產(chǎn)核資價(jià)為會(huì)計(jì)核算的需要，地產(chǎn)未發(fā)生交易時(shí)，也要對(duì)該地產(chǎn)賦予一定的價(jià)格。補(bǔ)交價(jià)指對(duì)行政劃撥或無償使用的國(guó)有地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)所收取的價(jià)額款。該價(jià)一般是根據(jù)評(píng)估的價(jià)格確定，并低于市場(chǎng)價(jià)。假設(shè)今后按市場(chǎng)價(jià)格水平補(bǔ)交價(jià)款時(shí)，贏余就應(yīng)放在市場(chǎng)交易價(jià)里。確認(rèn)價(jià)是目前政府有關(guān)管理部門對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估地產(chǎn)所認(rèn)定的價(jià)格。該價(jià)格可以是原評(píng)估價(jià)格，也可以不是?；鶞?zhǔn)地價(jià)指城鎮(zhèn)各類各級(jí)土地或某區(qū)域內(nèi)土地的平均價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)指城鎮(zhèn)各標(biāo)準(zhǔn)地塊的價(jià)格。

房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)是由專業(yè)估價(jià)人員以房地產(chǎn)為對(duì)象，根據(jù)委托人不同的估價(jià)目的，按照一定的體價(jià)程序，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的根底上，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格客觀合理的估計(jì)、推測(cè)或判斷。住房公積金我國(guó)從1991年開始在全國(guó)城鎮(zhèn)實(shí)行住房公積金制度：在職職工在其工作年限內(nèi)，由職工本人及其所在單位，分別按職工工資收入的一定比例逐月交存，全部歸職工個(gè)人所有，記入職工個(gè)人的住房公積金帳戶，由政府設(shè)立的公積金法定管理機(jī)構(gòu)集中管理。住房公積金的本質(zhì)屬性是工資性。單位按職工工資的一定比例，為職工交存住房公積金，實(shí)質(zhì)是把低工資時(shí)單位用于住房實(shí)物分配的工資，以貨幣形式分配給職工，從而到達(dá)轉(zhuǎn)換住房分配機(jī)制的目的。實(shí)行住房公積金制度的目的是增加社會(huì)住房資金的積累、周轉(zhuǎn)，促進(jìn)政策性抵押貸款制度的建立，提高職工購(gòu)、建住房的能力，促進(jìn)住房建設(shè)。安居工程國(guó)家安居工程是黨和政府為推動(dòng)城鎮(zhèn)住房制度改革，加快城市住宅建設(shè)及解危、解困和建立住房新制度的重大舉措。實(shí)施國(guó)家安居工程可以調(diào)動(dòng)各方面的積極性，加快城鎮(zhèn)住房商品化和社會(huì)化進(jìn)程，促進(jìn)城鎮(zhèn)住房建設(shè)。貨幣分房所謂貨幣分房，就是把原來單位以實(shí)物形式分配給職工的那局部住房轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY形式的住宅消費(fèi)因素，納入職工工資，成為居民的住房消費(fèi)基金，變實(shí)物為工資分配，由職工自己買房或租房。住宅的進(jìn)深住宅的長(zhǎng)度或進(jìn)深，在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前一墻皮到后墻之間的實(shí)際長(zhǎng)度。為了保證住宅具有良好的自然休光和通風(fēng)條件，從理論上說，住宅的進(jìn)深不宜過大。根據(jù)?住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)?規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的進(jìn)深采用以下常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。復(fù)式住宅這類住宅在建造是每戶占有上下兩層，實(shí)際早在層高較高的一層樓中增建一個(gè)1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅，復(fù)式住宅的下層供起居、炊事、進(jìn)餐、洗浴用，上層供休息、睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，位于中間的樓板也是上層的地板。一層的廚房高2米，上層貯藏間高1.2米；一層起居室高2米，上層直接作為臥室的訂面，人可坐起但無法直立。復(fù)式住宅的經(jīng)濟(jì)性表達(dá)在：1、平面利用系數(shù)高，通過夾層，可使住宅的使用面積提高50%-70%。2、戶內(nèi)的隔層為木結(jié)構(gòu)，將隔斷、家具、裝飾融為一體，又降低了綜合造價(jià)。3、上部夾層采用推拉窗及墻身多面窗戶，通風(fēng)采光良好，與一般層高和面積相同的住宅相比，土地利用率可提高40%。在很多大城市，此種住宅推廣很快，已成為住宅市場(chǎng)上的熱銷產(chǎn)品。小康型住宅是指為實(shí)施國(guó)家重大科技產(chǎn)業(yè)工程"2000年小康型城鄉(xiāng)住宅產(chǎn)業(yè)工程"工程，由建設(shè)部在各大城市指導(dǎo)建設(shè)的面向二十一世紀(jì)初的群眾住宅，這將是我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)未來開展的方向。解困房指在實(shí)施"安居工程"之前或未實(shí)施安居工程的各級(jí)地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修建用于解決住房困難戶和擁護(hù)戶而修建的住房。實(shí)施安居工程的城市已陸續(xù)將解困房與安居房合在一起。解困房分有償出售和有償出租兩種方式向居民供給。解困房只售給經(jīng)審查合格的無房戶和住房困難戶。土地使用年期凡與深圳市規(guī)劃國(guó)土局簽訂?土地使用權(quán)出讓合同書?的用地，其土地使用年期按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十年；工業(yè)用地五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合用地或者其他用地五十年。一次性付款這是在賣方市場(chǎng)時(shí)最為常見的銷售方式，在買方市場(chǎng)時(shí)一般多見于那些低價(jià)位小單位的樓盤銷售，通常一次性付款都有優(yōu)惠，對(duì)開展商來說一次性付款是解決資金危機(jī)的靈丹妙藥。智能化大廈又稱"智能型大廈"是指利用系統(tǒng)集成方法，將智能型計(jì)算機(jī)、通信、信息技術(shù)與建筑藝術(shù)有機(jī)結(jié)合，通過對(duì)設(shè)備的自動(dòng)監(jiān)控、對(duì)信息資源的管理和使用者的效勞及其與建筑的優(yōu)化組合，所獲得的高效率、高功能、高度平安與高度舒適的建筑。智能化大廈又簡(jiǎn)稱為3A建筑，即：建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)〔BAS〕，辦公自動(dòng)化系統(tǒng)〔OAS〕通信自動(dòng)化系統(tǒng)〔CAS〕，其中BAS中應(yīng)包含F(xiàn)AS和SAS兩大系統(tǒng)，故也有稱智能化大廈為5A建筑的，即消防自動(dòng)化系統(tǒng)FAS〕,保安自動(dòng)化系統(tǒng)〔SAS〕。宗地圖宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的根本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑物位置與性質(zhì)，與相鄰宗地的關(guān)系等。證書附圖證書附圖即房地產(chǎn)證后面的附圖，是房地產(chǎn)證的重要組成局部，主要反映權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)情況及房地產(chǎn)所在宗地情況。結(jié)構(gòu)面積住宅的結(jié)構(gòu)面積是指構(gòu)成房屋承重系統(tǒng)，分隔平面各組成局部的墻、柱、墻墩以及隔斷等構(gòu)件所占的面積。房地產(chǎn)抵押貸款所謂房地產(chǎn)抵押貸款，主要是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求擔(dān)保人承當(dāng)連帶歸還本息的責(zé)任。在抵押期間，抵押人不得隨意地處理已被抵押的房地產(chǎn)，作為抵押權(quán)人的銀行有權(quán)對(duì)抵押物進(jìn)行監(jiān)督和檢查。房地產(chǎn)抵押貸款，按貸款對(duì)象可分企業(yè)事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款和個(gè)房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款用途可分為土地開發(fā)抵押貸款、房屋開發(fā)抵押貸款、購(gòu)房抵押貸款以及其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款；按貸款利率確定和計(jì)息方法可劃分為固定利率房地產(chǎn)抵押貸款、浮動(dòng)利率房地產(chǎn)抵押貸款、可調(diào)利率房地產(chǎn)抵押貸款。房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。在房地產(chǎn)交易中國(guó)家規(guī)定了根本的制度，即國(guó)有土地有償有限期使用制度、房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度和房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度。房地產(chǎn)保險(xiǎn)房地產(chǎn)雖然風(fēng)險(xiǎn)較少，但并不是毫無風(fēng)險(xiǎn)，因自然災(zāi)害和意外事故造成房屋毀損的可能性隨時(shí)都存在，為了盡量躲避風(fēng)險(xiǎn)、減少經(jīng)濟(jì)損失，購(gòu)置房地產(chǎn)保險(xiǎn)就很有必要。所謂房地產(chǎn)保險(xiǎn)，主要是指以房屋設(shè)計(jì)、營(yíng)建、銷售、消費(fèi)和效勞等環(huán)節(jié)中的房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險(xiǎn)標(biāo)的的保險(xiǎn)。一般來說由以下三種形式：房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)責(zé)任保險(xiǎn)、房地產(chǎn)人身保險(xiǎn)。房屋所有權(quán)房屋所有權(quán)是指房屋的所有人依法對(duì)自己的房產(chǎn)所享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)力。所謂的占有權(quán)就是產(chǎn)權(quán)人對(duì)其房屋事實(shí)上的控制權(quán)。使用權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人按照房產(chǎn)的性能，作用對(duì)房屋加以利用的權(quán)利。收益權(quán)指產(chǎn)權(quán)人收取房產(chǎn)所產(chǎn)生的利益的權(quán)利。處分權(quán)，是產(chǎn)權(quán)人在事實(shí)上或法律上對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處置的權(quán)利，處分權(quán)是房屋產(chǎn)權(quán)的核心，是房屋產(chǎn)權(quán)最根本的權(quán)利。處分權(quán)一般只能由房屋產(chǎn)權(quán)人行使〔法律上有特別規(guī)定的除外〕。物業(yè)管理建設(shè)部1994年發(fā)布的?城市新建住宅小區(qū)管理方法?規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在出售住宅小區(qū)房屋前，應(yīng)中選聘牧業(yè)管理公司承當(dāng)住宅小區(qū)的管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同。也就是說，新建的住宅小區(qū)都必須由物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。住宅小區(qū)的物業(yè)管理，是指對(duì)小區(qū)范圍內(nèi)的建筑物和構(gòu)筑物及其設(shè)備、市政、公用園林綠化、環(huán)衛(wèi)、交通、治安等公用設(shè)施以及環(huán)境容貌管理工程進(jìn)行維護(hù)、修繕和整潔。房改房指國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位在推進(jìn)房改正程中，按各單位確定的分房原那么〔一般按照職工工齡、職務(wù)、職稱打分計(jì)算〕，已經(jīng)分配或?qū)⒁峙?、?zhí)行國(guó)家規(guī)定的房改標(biāo)準(zhǔn)價(jià)或本錢價(jià)出售、出租的住房。這類房屋不是通過市場(chǎng)獲得，是一種準(zhǔn)商品房。銷售對(duì)象是單位在冊(cè)職工。住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度而言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定。根據(jù)1987年發(fā)布的?住宅建筑模數(shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)?，磚混結(jié)構(gòu)住宅建筑的開間常采用以下參數(shù)：2.1米、2.4米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。躍層式住宅這類住宅的特點(diǎn)是：住戶占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房有其它輔助用房可以分層布置，上下層之產(chǎn)的交通不通過公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨(dú)用小樓梯聯(lián)接。躍層式住宅的優(yōu)點(diǎn)是每戶都有較大的采光面；通風(fēng)較好，戶內(nèi)居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確；相互干擾較小。在高層建筑中，由于每?jī)蓪硬旁O(shè)電梯平臺(tái)，可縮小電梯公共平臺(tái)面積，提高空間使用效率。但這類住宅也有缺乏之處，戶內(nèi)樓梯要占去一定的使用面積，同時(shí)由于二層只有一個(gè)出口，發(fā)生火災(zāi)時(shí)，人員不易疏散，消防人員也不易迅速進(jìn)入。這類住宅的內(nèi)部空間因?yàn)槭墙梃b了歐美小二層樓獨(dú)院住宅的設(shè)計(jì)手法，近年來在全國(guó)各城市的一些高級(jí)住宅設(shè)計(jì)中得到廣泛推廣。購(gòu)房面積商品房與其他商品有一點(diǎn)是很不相同的，它在使用中一般不可能完全獨(dú)立，套與套之間、套與整體環(huán)境之間常常是緊密相聯(lián)、互為依存的。除獨(dú)立使用的空間外，公用部位、公用設(shè)施、公共用房等也是其重要組成局部，因此，按"套"或"單元"銷售的商品房面積應(yīng)為套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e兩局部之和。即商品房銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。套內(nèi)建筑面積由以下三局部組成：套內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽(yáng)臺(tái)建筑面積。安居房為了讓廣闊普通工薪階層、中低收入的住房困難戶買得起房，真正做到置業(yè)安居，近幾年國(guó)家開始實(shí)施安居工程，推動(dòng)住房制度改革。安居房指由國(guó)家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)〔一般為4：6〕的面向廣闊中低收入家庭的非贏利性住房，建筑面積一般控制在55平方米以下。要求精心設(shè)計(jì)，保證施工質(zhì)量，提高和改善住宅的使用功能。安居房只售給中低收入家庭，優(yōu)先出售給無房戶、危房戶和困難戶。微利房指房地產(chǎn)開發(fā)商修建的利潤(rùn)極低的一類商品房，面向社會(huì)銷售。這類房屋不帶有政府行為，只是開發(fā)商為了促銷，對(duì)自己在城市遠(yuǎn)郊修建的交通不便的商品房實(shí)行低價(jià)銷售。此類房屋價(jià)格誘人，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大、城市道路的延伸、商業(yè)口岸的形成，此類房屋有升值潛力。三通一平指房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工結(jié)構(gòu)的根底工程要求，內(nèi)容包含水通、電通、路通和平整場(chǎng)地，是房地產(chǎn)根底用地開發(fā)的最低法定要求。宗地宗地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。深圳市的土地，以宗地為根本單位統(tǒng)一編號(hào)，叫宗地號(hào)，又稱地號(hào)，其有四層含義，稱為：區(qū)、帶、片、宗，從大范圍逐級(jí)表達(dá)其所在的地理位置。如：B107-24這個(gè)地號(hào)表示福田區(qū)第1帶07片第24宗地。銀行按揭銀行按揭的正確名稱是購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作為抵押，由銀行先行支房款給開展商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息，銀行按揭的成數(shù)通常由五成到九成不等，期限由5年到20年不等，在國(guó)外還有長(zhǎng)達(dá)30年的。銀行按揭業(yè)務(wù)在國(guó)內(nèi)才開始不久，不但開展非常訊速，這是因?yàn)樗瞎ば诫A層的支付能力，使得市場(chǎng)潛在需求能夠迅速轉(zhuǎn)化為有效需求。銀行按揭是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)活潑的最有效的手段。抵押貸款方式抵押貸款方式指貸款行以借款人或者第三人提供的符合規(guī)定條件的房地產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。質(zhì)押貸款方式質(zhì)押貸款方式指借款人或者第三人將憑證式國(guó)庫(kù)券、國(guó)家重點(diǎn)建設(shè)債券、金融債券、AAA級(jí)企業(yè)債券、銀行存單等有價(jià)證券交由貸款行占有，貸款行以上述權(quán)利憑證作為貸款的擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式。保證貸款方式保證貸款方式指貸款行以借款人提供的具有代為清償能力的企業(yè)法人單位作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式建筑面積建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積。它包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

而“建筑面積〞扣除公共分?jǐn)偯娣e后的余額就得出一個(gè)“實(shí)得建筑面積〞，就是我們平時(shí)所講的“套內(nèi)面積〞。例如你買了一間120平方米的房子，這個(gè)面積就是由13.7平方米的公共分?jǐn)偯娣e加上106.3平方米的套內(nèi)面積得出來的。

容積率在數(shù)值上等于所購(gòu)物業(yè)建筑面積。容積率越高，那么意味著建筑面積越大，單位土地本錢越低，房屋本錢越低。同時(shí)也意味著人均占有綠地面積減小，居住環(huán)境質(zhì)量下降。

建筑面積指建筑物的水平面積，其計(jì)算公式為：

建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋應(yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)的使用面積〔廳、臥、廚、衛(wèi)、儲(chǔ)的凈面積＋墻體面積＋陽(yáng)臺(tái)建筑面積〕

套內(nèi)墻體面積＝1／2共用墻墻體投影面積或＝非共用墻墻體水平投影面積

公共分?jǐn)偯娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)×套內(nèi)建筑面積

公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝整幢建筑物的公用建筑面積／整幢建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和

說明：整幢建筑物的公用建筑面積，應(yīng)扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積。

知道了套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e，在購(gòu)房時(shí)，心中就有數(shù)了。

居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶休息生活使用的居室凈面積。居住面積與建筑面積不同，其換算公式為：

居住面積＝房屋的建筑面積／建筑面積的換算系數(shù)

獨(dú)立式住宅的換算系數(shù)為1.83，由此可見，開發(fā)商在廣告中打出居住面積，而實(shí)際銷售中那么按建筑面積，就超額出售了，這種在面積上“混淆視聽〞的手法，足見開發(fā)商在促銷上的精明之處。

剪力墻結(jié)構(gòu)是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承當(dāng)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運(yùn)用，所以，購(gòu)房戶大可不必為其專業(yè)術(shù)語(yǔ)所蒙蔽。

環(huán)保小區(qū)即注重環(huán)境保護(hù)的小區(qū)。這實(shí)際上是開發(fā)商在玩弄“文字游戲〞。按國(guó)家規(guī)定，對(duì)于住宅小區(qū)綠化用地不可低于占地面積的30％，小區(qū)環(huán)保中不應(yīng)包括對(duì)環(huán)境污染的控制與防范，如垃圾處理、水源水質(zhì)、消除擾人噪音等等。所以，對(duì)那些喜好走近大自然的購(gòu)房者來說，尤其要謹(jǐn)慎“環(huán)保牌〞的廣告效應(yīng)。

花園式住宅也叫西式洋房式小洋樓，即花園別墅。一般都帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)立院落平房式二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備、裝修豪華，并富于變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)置。商品房房?jī)r(jià)的構(gòu)成大體上講，商品房?jī)r(jià)格是房屋建筑價(jià)格和房屋基地價(jià)格的總和。房產(chǎn)在使用中，房屋的使用與房屋占用土地的使用總是同時(shí)存在，不可分割的。房產(chǎn)出售價(jià)格〔房?jī)r(jià)〕的擬定也要以上述原那么來加以計(jì)算。目前，房?jī)r(jià)大致可分為四大局部組成：一是地價(jià)本錢，包括土地出讓金以及相關(guān)費(fèi)用，如郊區(qū)的耕地補(bǔ)償、勞動(dòng)力安置、城區(qū)的拆遷周轉(zhuǎn)費(fèi)用等；二是建筑安裝費(fèi)用，如設(shè)計(jì)、招標(biāo)、監(jiān)理、材料施工等；廣義地可包括前期工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)〔七通一平費(fèi)〕，甚至市政費(fèi)、用電權(quán)費(fèi)等也可折算在建安費(fèi)里；三是開發(fā)商經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，包括辦公管理費(fèi)、銷售經(jīng)營(yíng)費(fèi)等；四是開發(fā)商經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。房地產(chǎn)工程類型根底概念傳統(tǒng)的工程類型這種劃分的標(biāo)準(zhǔn)綜合了建筑形式與經(jīng)濟(jì)意義的考慮因素。別墅代表著總面積大、總價(jià)昂貴，獨(dú)立的建筑空間與獨(dú)有的建筑外形；公寓公寓的特征是單價(jià)高、品質(zhì)化配套效勞；市區(qū)中心位置、內(nèi)外裝修講究；普通住宅普通住宅的標(biāo)志那么是單價(jià)相對(duì)較低、分布于各處的建筑形式靈活的樓房。工程類型的開展與豐富經(jīng)濟(jì)適用房:政府對(duì)開發(fā)商實(shí)行一定程度的補(bǔ)貼，銷售時(shí)政府實(shí)行最高限價(jià)。銷售對(duì)象面向本市戶口居民。板樓與塔樓孰優(yōu)孰劣的爭(zhēng)論，使得細(xì)化的概念獲得廣泛認(rèn)知度。板塔之爭(zhēng)論是京城地產(chǎn)圈總發(fā)動(dòng)式的口水戰(zhàn)，板樓的優(yōu)勢(shì)形象在消費(fèi)者心中占據(jù)上風(fēng)。公寓的建筑形式不再單一，過去幾乎全以塔樓形式出現(xiàn)，近年板樓形式的公寓工程漸多。隨著板塔之爭(zhēng)，一批板樓公寓涌現(xiàn)，市區(qū)中心位置、高檔配套效勞，板樓公寓成新時(shí)尚。城市別墅的興起；Townhouse的出現(xiàn)、熱炒與風(fēng)行，確立一種新建筑形式的主流地位。Townhouse風(fēng)聲水起，第一批Townhouse火了；跟風(fēng)的Townhouse被困了；究竟Townhouse何去何從，業(yè)界還在摸索中。工程類型的新界定別墅別墅Townhouse聯(lián)排別墅板樓塔樓傳統(tǒng)的別墅工程獨(dú)棟聯(lián)排雙拼疊拼高層、小高層、多層傳統(tǒng)蝶塔、小戶型公寓、普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房皆宜以板樓或塔樓形式出現(xiàn)。以別墅、Townhouse、板樓、塔樓為線索，我們分別深入研究這四種主流建筑形式——?jiǎng)e墅的概念：別墅作為一種建筑類型，是有明確概念的。顧名思義，“別〞字是“另外〞、“另一處〞的意思，而“墅〞那么是“野〞與“土〞兩個(gè)字的組合，從字面上可以作“山野之地〞解。因此，傳統(tǒng)對(duì)別墅的定義要素：作為別墅，首先要遠(yuǎn)離繁華、喧鬧的城鎮(zhèn)；第二，要有較大規(guī)模的私家花園；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在風(fēng)景名勝地或大型游樂設(shè)施、附近或有山有水的地方。概念延伸：城市別墅近年，別墅工程向城市中心開展，尤其是隨著朝陽(yáng)公園周圍別墅工程的興起，“城市別墅〞成為新名詞。一方面，由于位居中心，城市別墅具有交通條件優(yōu)越、配套設(shè)施完備的長(zhǎng)處，正因?yàn)槿绱?，相較之傳統(tǒng)的郊區(qū)別墅，城市別墅不具備相應(yīng)的開闊面貌。目前，郊區(qū)別墅仍然是別墅市場(chǎng)的主導(dǎo)工程。Townhouse的根本解讀-1原始的Townhouse概念：TOWNHOUSE的原始概念是“聯(lián)排住宅，有天有地，獨(dú)立的院子和車庫(kù)〞，是二戰(zhàn)以后西方國(guó)家開展新城鎮(zhèn)時(shí)出現(xiàn)的住宅形態(tài)，樓體高度不超過3、4層；其特點(diǎn)集中表現(xiàn)為：離城很近、方便上班及工作、環(huán)境優(yōu)美，成為城市開展過程中住宅郊區(qū)化的一種代表形態(tài)。北京的Townhouse緣起：別墅有開闊的環(huán)境、舒展的空間；但是大量的占地面積決定決定其價(jià)格的望而卻步，遠(yuǎn)離市區(qū)也給生活配套帶來了考驗(yàn)。公寓位于市中心，生活設(shè)施便利；但建筑密度大、容積率高，且單價(jià)高昂。Townhouse作為別墅與公寓兩者的妥協(xié)物，應(yīng)運(yùn)而生。位于市區(qū)中心單價(jià)、總價(jià)均高容積率高、建筑密度大位于市區(qū)中心單價(jià)、總價(jià)均高容積率高、建筑密度大空間窘迫感有天有地環(huán)境舒展總價(jià)高交通位置與市政條件公寓別墅單價(jià)、總價(jià)均有明顯優(yōu)勢(shì)位置上盡量靠近市中心有天有地環(huán)境舒展Townhouse：別墅與公寓之間妥協(xié)的產(chǎn)物見。b、輔助工程定位。通過分析預(yù)測(cè)區(qū)域市場(chǎng)供求關(guān)系、分析細(xì)分市場(chǎng)需求特征、評(píng)估區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)等研究，為工程定位提供參考意見。正確的市場(chǎng)定位能大大降低房地產(chǎn)工程開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。C、研究評(píng)估具體市場(chǎng)策略的可行性。房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型行業(yè)，開發(fā)過程中的每一項(xiàng)決策都牽涉到大量的投資，由于房地產(chǎn)開發(fā)的長(zhǎng)周期特性和不可逆性，又導(dǎo)致決策帶有很大的風(fēng)險(xiǎn)。通過科學(xué)的房地產(chǎn)研究，為這些決策建立科學(xué)的支持，能防止這些決策的隨意性，縮小房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。如以下一些需通過市場(chǎng)研究提供決策支持的例子：新戶型的市場(chǎng)接受性；住宅智能設(shè)備的投資對(duì)促進(jìn)銷售有多大作用；工程定價(jià)的合理性；市場(chǎng)促銷策略的有效性；廣告訴求點(diǎn)的有效性；包裝及廣告方案的合理性。步驟C：客戶需求研究客戶需求是住宅工程開發(fā)的起點(diǎn)，客戶需求內(nèi)容的判斷正確與否是住宅工程成敗關(guān)鍵。a、客戶定位—一明確住宅樓盤是為哪個(gè)價(jià)格區(qū)間的客戶開發(fā)。b、需求定型—一研究設(shè)定價(jià)格區(qū)間內(nèi)客戶對(duì)住宅需求的具體內(nèi)容。C、工程定板—一滿足客戶需求方案的創(chuàng)造性籌劃、效益預(yù)測(cè)的分析以及比擬第4操作環(huán)節(jié)：工程籌劃研究模式設(shè)計(jì)規(guī)劃設(shè)計(jì)確定了住宅工程的根本參數(shù)。開發(fā)商對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)過程的控制能力的強(qiáng)弱，決定了能否以準(zhǔn)確、有效和創(chuàng)新的方式來滿足客戶的住宅需求。包括以下5點(diǎn)1.能夠選擇正確的規(guī)劃設(shè)計(jì)合作伙伴2.能保證客戶需求內(nèi)容在規(guī)劃設(shè)計(jì)工作中得到表達(dá)3.能鼓勵(lì)規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)采用創(chuàng)新手法4.能保證住宅工程本錢得到有效保障5.能保障根據(jù)客戶需求和市場(chǎng)形式變化而靈活調(diào)整第5操作環(huán)節(jié)：建立工程后評(píng)價(jià)體系步驟A：認(rèn)清作用及現(xiàn)狀毋容置疑，房地產(chǎn)工程后評(píng)價(jià)工作長(zhǎng)期受無視，使開展商和政府管理部門失去了“總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，吸取教訓(xùn)〞的時(shí)機(jī)，同時(shí)也使許多來源于開發(fā)建設(shè)第一線的珍貴數(shù)據(jù)資料沒有得到及時(shí)的整理和利用。那么對(duì)年11月，廣州舉行兩塊土地公開招標(biāo)，在時(shí)間緊迫的情況下，許多開展商就暴露了數(shù)據(jù)不夠、材料缺乏、經(jīng)驗(yàn)無法把握等問題。有些決策分析人員搞不清〞稅費(fèi)“的內(nèi)容，有些決策者弄不清本企業(yè)各類型物業(yè)〔高層住宅、多層住宅、寫字樓〕的單方造價(jià)水平等，這些都與企業(yè)缺乏工程后評(píng)價(jià)有關(guān)。筆者認(rèn)為，加強(qiáng)工程后評(píng)價(jià)工作，將有助于打破當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)低效、重復(fù)、徘徊不前的局面。對(duì)開展商而言，開展工程后評(píng)價(jià)工作有著更重要的意義。后評(píng)價(jià)提供的信息資料成果可以用于指導(dǎo)投資規(guī)劃和策略、工程選定和評(píng)估、建筑設(shè)計(jì)和建筑材料設(shè)備采購(gòu)，工程實(shí)施和管理、工程營(yíng)銷策略和技巧等方面。后評(píng)價(jià)在新工程選定、調(diào)整在建工程方案，完善已建工程方面可以起到重要作用。步驟B：工程后評(píng)價(jià)帶作程序設(shè)計(jì)房地產(chǎn)工程后評(píng)價(jià)的主要目的是分析挖掘生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中的問題，推動(dòng)投資決策科學(xué)化。按照當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀，工程后評(píng)價(jià)的最正確時(shí)機(jī)為工程竣工后1－2年，依筆者經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)大型房地產(chǎn)工程〔五萬平方米建筑面積以上〕的工程后評(píng)價(jià)時(shí)間大約為2一3個(gè)月，下述的時(shí)間安排可供參考：籌劃準(zhǔn)備1－2周，調(diào)查和收集資料3－4周，分析研究3一4周，編寫報(bào)告2—3周。評(píng)估人員〔機(jī)構(gòu)〕的素質(zhì)，將決定后評(píng)價(jià)工作能否取得預(yù)期成果。開展商可以委托專業(yè)的咨詢?cè)u(píng)估公司進(jìn)行后評(píng)價(jià)工作。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)專業(yè)分工不充分，咨詢公司未能承當(dāng)起此項(xiàng)業(yè)務(wù)之前，開展商也可自行組建后評(píng)價(jià)小組。在具體人員的配置上，應(yīng)精心挑選那些既懂投資、經(jīng)營(yíng)、又懂技術(shù)經(jīng)濟(jì)的人員。一般可從職能部門抽調(diào)下述人員組成后評(píng)價(jià)小組：經(jīng)營(yíng)開發(fā)人員〔包括市場(chǎng)預(yù)測(cè)人員〕、工程技術(shù)人員〔包括設(shè)計(jì)、監(jiān)理〕、統(tǒng)計(jì)人員、財(cái)務(wù)人員等。

步驟C：根本內(nèi)容及拒標(biāo)體系

〔－〕過程評(píng)價(jià)工程的過程評(píng)價(jià)，應(yīng)將可行性研究報(bào)告所預(yù)計(jì)的情況和實(shí)際執(zhí)行過程進(jìn)行對(duì)照比擬和分析，找出差異，分析原因。過程評(píng)價(jià)一般要分析以下幾個(gè)方面：〔1〕工程決策和工程準(zhǔn)備?！?〕工程規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容和建筑規(guī)模。〔3〕工程進(jìn)度和實(shí)施情況。〔4〕配套設(shè)施和效勞條件?！?〕工程財(cái)務(wù)執(zhí)行情況?！?〕工程租售情況和分析。過程評(píng)價(jià)一般采用定性分析和定量分析相結(jié)合的方法。定量評(píng)價(jià)可選用以下指標(biāo)：〔1〕工程決策周期〔工程決策周期變化率〕?！?〕設(shè)計(jì)周期〔設(shè)計(jì)周期變化率〕。〔3〕建設(shè)工期〔竣工工程定額工期率〕?！?〕建設(shè)本錢〔實(shí)際建設(shè)本錢變化率〕?！?〕工程優(yōu)良率?！?〕工程合格率?！?〕投資總額〔靜態(tài)投資總額、動(dòng)態(tài)投資總額〕。〔8〕銷售總時(shí)間〔銷售時(shí)間變化率〕?！捕辰?jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)效益后評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)置，根本上與工程前評(píng)價(jià)〔可行性研究〕一致。所不同的是：后評(píng)價(jià)指示所測(cè)算的內(nèi)容具有真實(shí)性，是在大量已發(fā)生的數(shù)據(jù)資料的根底上通過匯總分析得出的。l、工程造價(jià)指標(biāo)。包括總投資、平均單位建筑面積造價(jià)、可售面積每平方面積所地價(jià)、土建費(fèi)用、配套費(fèi)用、稅費(fèi)等。2、盈利指標(biāo)?？稍O(shè)置工程總收入、投資回收期、開發(fā)總利潤(rùn)、全投資利潤(rùn)率、自資金利潤(rùn)率等指標(biāo)。3、效率指標(biāo)。一般可設(shè)立全員勞動(dòng)生產(chǎn)率、人均開發(fā)利潤(rùn)等指標(biāo)。4、對(duì)影響盈利指標(biāo)的主要因素的相關(guān)分析。〔三〕社會(huì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)。工、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。包括工程開發(fā)總價(jià)值、工程開發(fā)凈價(jià)值、工程利潤(rùn)總額、工程投責(zé)利稅率。2、工程提供居住水平評(píng)價(jià)。居住總?cè)藬?shù)、戶數(shù)、人均占用面積、居住面積密度、凈人口密度等。3、對(duì)工程配套設(shè)施、交通、放火、防震、平安性等的評(píng)價(jià)。〔四〕環(huán)境效益評(píng)價(jià)指標(biāo)評(píng)價(jià)時(shí)一般可設(shè)置下述指標(biāo)：1、住宅外部居住環(huán)境指標(biāo)：入均綠地占有量、居住密度、公共設(shè)施人均占有率、工程與城市環(huán)境的分析等體系。2、住宅內(nèi)部居住環(huán)境：住宅標(biāo)準(zhǔn)、住宅類型、隔聲、通風(fēng)、光照、保溫等?！参濉尘C合評(píng)價(jià)。綜合評(píng)價(jià)的目的是最終產(chǎn)生評(píng)價(jià)結(jié)論，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)，并提出建議。綜合評(píng)價(jià)要分層次地比照工程原定目標(biāo)與實(shí)際目標(biāo)的差異及原因，比照工程原定效益主要指標(biāo)與實(shí)際指標(biāo)的變化及其原因，比照工程原來預(yù)期效果與實(shí)際產(chǎn)生的效果的影響。房地產(chǎn)工程評(píng)價(jià)小組應(yīng)就上述內(nèi)容進(jìn)行分析匯總，并在此根底上形成工程后評(píng)價(jià)分析報(bào)告，提交開展商的決策層，用以指導(dǎo)新的房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)估價(jià)程序房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，要想使評(píng)估活動(dòng)高效、準(zhǔn)確、公正，必須使活動(dòng)過程遵循一套嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的工作程序。這套工作程序是進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)所必須經(jīng)過的工作階段，反映了各階段之間的內(nèi)在聯(lián)系，是人們對(duì)估價(jià)對(duì)象形成立師認(rèn)識(shí)的思維歷程，是經(jīng)過千百萬次工作實(shí)踐總結(jié)出來的客觀規(guī)律。按照房地產(chǎn)估價(jià)程序進(jìn)行評(píng)估可以提高效率，減少失誤，確保質(zhì)量。房地產(chǎn)估價(jià)程序可以分為以下幾個(gè)階段；估價(jià)申請(qǐng)和業(yè)務(wù)受理、制定估價(jià)作業(yè)方案、資料的收集與整理、現(xiàn)場(chǎng)查勘、綜合分析和估算、撰寫估價(jià)報(bào)告、交付估價(jià)報(bào)告書及收取信公效勞費(fèi)。操作一、估價(jià)申請(qǐng)和業(yè)務(wù)受理進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估時(shí)，當(dāng)事人應(yīng)向有關(guān)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)提出書面申請(qǐng)，并填寫評(píng)估委托書。評(píng)估申請(qǐng)書或評(píng)估委托書應(yīng)寫明的事項(xiàng)包括：〔1〕當(dāng)事人的姓名、住址、職業(yè)等〔法人或其他組織名稱、隸屬關(guān)系、所在地址、法定代表人姓名、職務(wù)等〕；〔2〕評(píng)估標(biāo)的物的名稱、類型、面積、地理位置和環(huán)境條件等；〔3〕申請(qǐng)?jiān)u估的原因和用途；〔4〕房屋產(chǎn)權(quán)人、土地作用人的領(lǐng)勘人；〔5〕委托評(píng)估的要求。除了評(píng)估申請(qǐng)書〔委托書〕以外，申請(qǐng)人還要向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)提供各種有關(guān)證明資料，如房屋所有權(quán)證，土地使用證，買方單獨(dú)委托評(píng)估時(shí)房地產(chǎn)權(quán)人出具的同意評(píng)估的證明，設(shè)計(jì)和施工圖紙，使用期維修、保險(xiǎn)及其他費(fèi)用資料等。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)在收到評(píng)估委托人的申請(qǐng)書和有關(guān)證明及資料后，要在一個(gè)有限的時(shí)間內(nèi)〔如3天〕作出是否受理此項(xiàng)業(yè)務(wù)的決策并通知申請(qǐng)人。估價(jià)者在作出接受委托的決策前要對(duì)委托人和評(píng)估標(biāo)的物的根本情況進(jìn)行初步了解，來界定有關(guān)估價(jià)的一些重要問題。這些問題主要包括；估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)的作業(yè)日期等。〔1〕估價(jià)目的。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估作為房地產(chǎn)業(yè)的一項(xiàng)根底工作，可以有多方面的用途，評(píng)估委托人也會(huì)因?yàn)樽约翰煌男枰岢霾煌墓纼r(jià)目的。房地產(chǎn)估價(jià)的目的可以有很多，如：房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、補(bǔ)償、入股、清產(chǎn)、交換、訴訟、課稅、投資決策、統(tǒng)計(jì)等。由于估價(jià)目的的不同使價(jià)格類型也有所不同，如買賣交易價(jià)格、抵押價(jià)格、租賃價(jià)格、典當(dāng)價(jià)格、課稅價(jià)格、征用價(jià)格等。不同的估價(jià)目的，對(duì)估價(jià)的精度要求不同，對(duì)市場(chǎng)價(jià)格實(shí)現(xiàn)的各種條件限定不同，所采用的估價(jià)方法也有所區(qū)別。因此估伙者對(duì)委托人估價(jià)目的的明確把握是正確決策和做好估價(jià)工作的前提條件?！?〕估價(jià)對(duì)象。作為具體要評(píng)估的房地產(chǎn)到底是土地還是建筑物，或是建筑物與土地合一，或是其中的某一局部，這是受理估價(jià)委托時(shí)必須明確的根本領(lǐng)項(xiàng)。除I要對(duì)估價(jià)對(duì)象的大類加以明確外，還要對(duì)估價(jià)對(duì)象的一些根本情況進(jìn)行初步了解。假設(shè)是土地，是生地〔無開發(fā)本錢〕、新開發(fā)地〔有開發(fā)本錢〕還是其上附有影響地價(jià)的附屬建筑物；如果是房地合一的估價(jià)對(duì)象，其建筑物是依然保存，還是將被撤除；假設(shè)是單純的房產(chǎn)估價(jià)，那么要明確建筑物的含義，如為寫字樓是否包括其中配備的設(shè)備，如為酒樓是否包括其中的家具等。〔3〕估價(jià)的作業(yè)日期。所謂估價(jià)的作業(yè)日期，是指從何時(shí)開始估價(jià)至何時(shí)完成估價(jià)作業(yè)，即進(jìn)行估價(jià)的起止日期。完成估價(jià)的日期一般是委托估價(jià)者提出的，估價(jià)者應(yīng)盡量滿足這一要求。但當(dāng)估價(jià)難度較大而委托人提出的時(shí)間太短以致不能保證較公平合理地評(píng)估出價(jià)格時(shí)，估價(jià)者應(yīng)向委托人說明原因，商定一個(gè)較適宜的時(shí)間。確定了完成估價(jià)的日期，估價(jià)人員必須按期保質(zhì)地完成估價(jià)，以確保自身的信譽(yù)。從理論上講，估價(jià)活動(dòng)是受委托而進(jìn)行的活動(dòng)，應(yīng)嚴(yán)格按照委托人的要求去做。委托人常會(huì)出于自身或局部利益的考慮對(duì)估價(jià)者提出諸多具體要求，估價(jià)者在進(jìn)行估價(jià)可行性分析時(shí)，一方面要搞清對(duì)方的意圖，另一方面要考慮委托人的要求是否有背于估價(jià)行業(yè)的行為準(zhǔn)那么，是否超越了自己的業(yè)務(wù)能力，對(duì)有異議的要求，可以通過溝通與協(xié)商來謀求雙方達(dá)成共識(shí)。估價(jià)合同簽訂前，雙方應(yīng)說明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和付款形式。如經(jīng)審查分析，不能接受此項(xiàng)業(yè)務(wù)委托，應(yīng)盡快通知委托人并說明理由。估價(jià)者決定接受委托后，可通知委托人填寫正式的估價(jià)委托書并辦理有關(guān)手續(xù)，簽訂委托合同。合同必須對(duì)估價(jià)的各種具體要求、委托人提供的有關(guān)證件與資料、估價(jià)費(fèi)用、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)完成日期等作出明確規(guī)定。簽訂合同后，估價(jià)者應(yīng)按合同的時(shí)效和質(zhì)量要求，編制估價(jià)方案，安排估價(jià)人員。做好必要的準(zhǔn)備工作操作二、制定估價(jià)作業(yè)方案制定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估作業(yè)方案是為了使估價(jià)工作有條不紊、按時(shí)、高效完成，方案一經(jīng)確定，一般要按方案逐段進(jìn)行估價(jià)工作。在規(guī)模較大的評(píng)估工程中，制定方案對(duì)估價(jià)作業(yè)的成敗與質(zhì)量有著極為重要的作用。制定估價(jià)作業(yè)方案可大體包括以下幾個(gè)內(nèi)容：1．確定估價(jià)作業(yè)的具體因素對(duì)于估價(jià)作業(yè)來說，僅僅指明某塊土地或某幢房屋是無法開展估價(jià)工作的。為了更好地完成委托的業(yè)務(wù)，必須對(duì)估價(jià)對(duì)宋的各種影響價(jià)格的具體因素進(jìn)一步確認(rèn)?！?〕確定估價(jià)對(duì)象的品質(zhì)特征及產(chǎn)權(quán)狀態(tài)①估價(jià)對(duì)象的品質(zhì)特征。主要指估價(jià)對(duì)象的外在值稅。估價(jià)對(duì)象如果是土地，那么需確定其坐落、編號(hào)、四至、面積、形狀、用途等；如果是房屋或其它建筑物，那么需確定其所在地〔門牌號(hào)碼〕、類型、結(jié)構(gòu)、占地面積、建筑面積、使用情況等。此類情況可根據(jù)業(yè)務(wù)需要采用填寫表格的方式獲得。②產(chǎn)權(quán)狀態(tài)確定。通過對(duì)產(chǎn)權(quán)狀態(tài)確實(shí)定，把握估價(jià)對(duì)象的內(nèi)在情況。房地產(chǎn)權(quán)利是一束權(quán)利的集合，除所有權(quán)外，還有使用權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等，權(quán)利性質(zhì)不同，其價(jià)格也不一樣。估價(jià)者必須確認(rèn)是對(duì)所有權(quán)估價(jià)還是對(duì)使用權(quán)或租賃權(quán)估價(jià)；是對(duì)所有政與使用權(quán)合一情況下的估價(jià)還是別離情況下的估價(jià)；是在租賃行為發(fā)生還是沒有發(fā)生情況下的估價(jià)；對(duì)使用權(quán)估價(jià)，使用權(quán)年報(bào)為多長(zhǎng)，已使用了多少年，還余下多少年等?？傊纼r(jià)者必須在明確了房地產(chǎn)的權(quán)利內(nèi)容．權(quán)利的發(fā)生與存續(xù)時(shí)間等產(chǎn)權(quán)狀態(tài)后，方能對(duì)其進(jìn)行估價(jià)?！?〕確定估價(jià)范圍房地產(chǎn)的內(nèi)容復(fù)雜，影響價(jià)格的因素眾多，一般在估價(jià)對(duì)象得到確認(rèn)以后，還必須確定估價(jià)的范圍。房地產(chǎn)估價(jià)范圍包括以下：4個(gè)方面：①土地估價(jià)。土地估價(jià)一是空地估價(jià)，二是地塊上有建筑物，但視為空地。在地上建筑物預(yù)定拆遷的情況下．往往采用這種方式。②建筑物估價(jià)。在土地與建筑物筑成為一體的狀況下，僅就地上的建筑物進(jìn)行估價(jià)。③合并估價(jià)。對(duì)土地和地上建筑物共同估價(jià)或?qū)ζ渲幸痪植抗纼r(jià)?！?〕確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn)是對(duì)估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)決定其估價(jià)額的基準(zhǔn)日期。由于房地產(chǎn)價(jià)格是隨時(shí)間等因素的變化而不斷變動(dòng)著的，因此，只有估價(jià)時(shí)點(diǎn)確定以后，估出的價(jià)格才有意義，估價(jià)時(shí)間的詳細(xì)程度取決于所要評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格類型和市場(chǎng)變動(dòng)程度。一般說來，買賣價(jià)格、租賃價(jià)格比抵押價(jià)格和課稅價(jià)格所要求的時(shí)點(diǎn)詳細(xì)，通常至少要指明月，甚至要到日。時(shí)點(diǎn)越詳細(xì)，對(duì)估價(jià)精度的要求就越高，估價(jià)也就越困難。估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般定為委托估價(jià)的當(dāng)日或現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的當(dāng)日。當(dāng)然為求取過去某個(gè)特定時(shí)期的價(jià)格〔如有關(guān)訴訟案件的房地產(chǎn)價(jià)格〕，也可以將過去的某一特定時(shí)與作為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。2．初選估價(jià)方法和人員明確了估價(jià)作業(yè)的具體因素后，應(yīng)初步選出擬采用適合于該估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)方法。初選估價(jià)方法的目的，是為了使后面的資料收集與整理和實(shí)地查勘有的放矢，防止不必要的重復(fù)勞動(dòng)。根據(jù)估價(jià)對(duì)象的目的、時(shí)點(diǎn)、日期及初選的估價(jià)方法可判斷委托任務(wù)的輕重、易難和緩急程度，從而確定投入多少人力參加此項(xiàng)評(píng)信任務(wù)。評(píng)估人員的選定和工作安排以及評(píng)估人員各自分工負(fù)責(zé)的工作范圍明確以后，有利于參與人員協(xié)同動(dòng)作，相互配合，提高工作效率。3，估價(jià)作業(yè)的工作進(jìn)度安排估價(jià)作業(yè)的時(shí)間性和實(shí)務(wù)性都很強(qiáng)，必須注意時(shí)效。整個(gè)估價(jià)工作的時(shí)間可以從接受委托之日起到交付估價(jià)報(bào)告止。一般委托人對(duì)估價(jià)完成的日期都有較高的要求，并在簽訂委托合同時(shí)作為重要條款寫進(jìn)合同，能否在約定時(shí)間內(nèi)圓滿地完成估價(jià)任務(wù)，不僅關(guān)系對(duì)估價(jià)方的經(jīng)濟(jì)利益，而且對(duì)估價(jià)方的信譽(yù)有著舉足輕重的影響。因此，要通過估價(jià)作業(yè)方案，把估價(jià)作業(yè)的流程按程序規(guī)定好相應(yīng)的時(shí)間進(jìn)度和時(shí)限，使操作的每個(gè)步驟既科學(xué)有序，又省時(shí)省力。4.估價(jià)作業(yè)方案中還可對(duì)費(fèi)用安排、估價(jià)作業(yè)備忘錄的編制等有關(guān)事項(xiàng)作出明確規(guī)定。制定估價(jià)作業(yè)方案的方法可以采用網(wǎng)絡(luò)方案技術(shù)，以便選擇最優(yōu)方案，并在方案執(zhí)行過程中有效地控制與監(jiān)督。操作三、資料的收集與整理資料的收集與整理是估價(jià)者在方案指導(dǎo)下充分占有和利用信息資源的階段，也是為準(zhǔn)確估價(jià)尋找依據(jù)、為現(xiàn)場(chǎng)查勘進(jìn)行準(zhǔn)備的階段。資料收集的深度和廣度很大程度上取決于在方案階段初選的估價(jià)方法，一般應(yīng)圍繞著估價(jià)方法所賴以計(jì)算的資料數(shù)據(jù)進(jìn)行收集。如對(duì)供出租用的寫字樓擬選用收益復(fù)原法來評(píng)估其價(jià)格，那么需收集可供出租的面積、出租率或空置率、租金水平、分?jǐn)傉叟f、負(fù)擔(dān)利息、運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)、稅收等方面的資料。如某塊土地?cái)M選用假設(shè)開發(fā)法來評(píng)估其價(jià)格，需收集規(guī)定用途、容積率、覆蓋率、建筑高度等方面的資料。資料收集除了來源于評(píng)估委托人提供的必要資料和實(shí)地查勘所得資料外，估價(jià)人員還可以從估價(jià)機(jī)構(gòu)建立的資料存儲(chǔ)系統(tǒng)小提取有關(guān)資料，或到政府有關(guān)主管部門去查詢，或向其他當(dāng)事者、咨詢公司變問。房地產(chǎn)估價(jià)所需收集的資料主要包括以下幾局部?jī)?nèi)容：1．產(chǎn)權(quán)資料。產(chǎn)權(quán)資料是反映房地產(chǎn)所有權(quán)歸屬及其變化情況的綜合資料，包括產(chǎn)權(quán)所有證、土地所有證、地形圖、平面位置圖。與房地產(chǎn)權(quán)歸屬及變更的有關(guān)資料，如房地產(chǎn)登記的原始記錄，接代管產(chǎn)權(quán)資料，落實(shí)政策資料，房屋買賣、租賃、抵押資料，征地拆遷資料，私房改造資料等。2．房地產(chǎn)建筑開發(fā)資料。主要包括建造開發(fā)的年代，主要結(jié)構(gòu)材料、內(nèi)部設(shè)計(jì)布局、設(shè)備裝修、建筑造價(jià)等。在估價(jià)中，有些必需的資料無法從現(xiàn)場(chǎng)查勘中獲得，可借助建筑開發(fā)的原始資料來確定。3．房地產(chǎn)使用資料。包括房地產(chǎn)使用年限、程序、方式，房地產(chǎn)出租性質(zhì)、期限、價(jià)格，房地產(chǎn)維修保護(hù)及現(xiàn)存的借用、占用情況等。4．市場(chǎng)資料。包括房地產(chǎn)所處的地區(qū)環(huán)境、地理位置、繁榮程度、交通狀況、客觀環(huán)境的優(yōu)劣，政府的城市規(guī)劃、政策對(duì)房地產(chǎn)征用、改擴(kuò)建的限制及市場(chǎng)交易的限制，以及相似房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，包括成交價(jià)格、租賃條件、維修費(fèi)用、使用收益及當(dāng)前市場(chǎng)供需狀況等。操作四、現(xiàn)場(chǎng)查勘現(xiàn)場(chǎng)查勘是指房地產(chǎn)估價(jià)人員親臨現(xiàn)場(chǎng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行實(shí)地考查，以便對(duì)待估房地產(chǎn)的實(shí)體構(gòu)造、權(quán)利狀態(tài)、環(huán)境條件等具體內(nèi)容進(jìn)行充分了解和客觀確認(rèn)。在現(xiàn)場(chǎng)查勘階段，評(píng)估委托人應(yīng)負(fù)領(lǐng)勒之責(zé)，派員領(lǐng)勘。現(xiàn)場(chǎng)查勘的主要內(nèi)容有：1．對(duì)土地的查勘。評(píng)估人員對(duì)土地的查勘主要是了解地塊的坐落位置、土地使類別、面積、地形、地貌以及地上和地下建筑物的情況，地塊與周邊地塊的搭界情況等。2.對(duì)房屋的查勘。對(duì)房屋查勘的主要工程有：〔1〕鑒定待估房屋的地址、坐落和房屋評(píng)估范圍。房屋位置的正確性是房屋估價(jià)的前提，必須認(rèn)真核對(duì)清楚。對(duì)同幢異產(chǎn)的房屋你同一地點(diǎn)內(nèi)有多幢房屋的情況，要認(rèn)真核實(shí)房屋的評(píng)估范圍，正確區(qū)分產(chǎn)權(quán)的獨(dú)有局部、共有局部或他人所有局部，以免出現(xiàn)誤估．發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛?！?〕確認(rèn)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備和面積。房屋契證上一般都有關(guān)于房屋的結(jié)構(gòu)、面積的記載，但在實(shí)際中由于種種情況，如產(chǎn)權(quán)登記時(shí)的疏忽或房屋所有者自行改建裝修等，都會(huì)使房屋的結(jié)構(gòu)、面積與契證記載的情況有差異。因此，現(xiàn)場(chǎng)查勘時(shí)，應(yīng)對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)和面積等情況進(jìn)一步核查，防止因契證與實(shí)地不符而出現(xiàn)的估價(jià)失誤。房屋的裝修、設(shè)備、層高和朝向是房屋估價(jià)的根本內(nèi)容，它的主要工程是墻體、屋頂、天花板，地面、門窗、隔間、層高、衛(wèi)生設(shè)備和暖氣設(shè)備等。了解房屋裝修情況是一件細(xì)致繁鎖的工作?！?〕確定房屋的建造年份。確定房屋的建造年份是房屋評(píng)估不可缺少的組成局部，是評(píng)定房屋折舊情況的主要依據(jù)，必須予以查明?！?〕評(píng)定房屋成新。房屋成新是影響房屋價(jià)格的重要因素．評(píng)估人員根據(jù)房屋的新舊程度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)．采取一聽、二看、三查、四問、五測(cè)的工作方法鑒定房屋的成新。一聽，是聽取住房或使用者對(duì)房屋使用狀況和破損情況的反映；二看，是根據(jù)聽到的的反映，結(jié)合所要評(píng)定的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備局部，查看房屋的下部、墻體、屋面的變形和不均勻沉降，以及梁、往變形等情況，做出直觀上的判斷；三查，是對(duì)房屋承重結(jié)構(gòu)部位、構(gòu)件本身的剛度、強(qiáng)度進(jìn)行測(cè)量檢查，看其是否有潛在的危險(xiǎn)；四問，是就查出的問題詢問使用各，了解其有關(guān)的情況；五測(cè)，是在條件具體時(shí)，用儀器測(cè)量房屋的結(jié)構(gòu)變化情況，主要有地基沉降、墻體傾斜、屋架變形、裂縫等。從實(shí)際出發(fā)測(cè)定房屋成新程度，對(duì)解決建造年代不明或年代久遠(yuǎn)但仍有很大使用價(jià)值房屋的估價(jià)問題，具有重要意義。3．勘丈繪圖?？绷⒗L圖是指在房區(qū)全面查勘丈量的根底上，將房屋的形狀、位置、層次、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部設(shè)施、墻體歸屬以及附屬搭建等，按照一定比例如實(shí)反映到房屋平面圖上，同時(shí)估價(jià)人員應(yīng)認(rèn)真逐項(xiàng)填寫“房地產(chǎn)查勘評(píng)定表〞，作為估價(jià)的依據(jù)。4．拍照、錄像。現(xiàn)場(chǎng)查勘中對(duì)重要的評(píng)估工程要進(jìn)行拍照或錄像。拍照或錄像能直觀地反映評(píng)估對(duì)象的特征，尤其是文字表達(dá)未能到達(dá)對(duì)標(biāo)的物理想的描述目的時(shí)，通過拍照或錄像可以彌補(bǔ)其缺乏。拍照、錄像對(duì)那些即將拆遷、有可能發(fā)生糾紛房屋的評(píng)估很有必要。5．對(duì)環(huán)境條件確實(shí)認(rèn)。環(huán)境條件也是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素，而環(huán)境條件往往不是契書等文字材料標(biāo)明的，另外環(huán)境條件的變動(dòng)性很大，所以估價(jià)人員要親臨現(xiàn)場(chǎng)，逐步確認(rèn)對(duì)待估房地產(chǎn)價(jià)格有影響的各因素的狀態(tài)，通過實(shí)地調(diào)查，取得對(duì)待信房地產(chǎn)周邊環(huán)境的客觀認(rèn)識(shí)。環(huán)境條件包括：商業(yè)效勞、市政設(shè)施、文化教育、交通通訊、衛(wèi)生狀況、生態(tài)環(huán)境、娛樂設(shè)施、人文自然景觀等。操作五、綜合分析和估算綜合分析和估算是房地產(chǎn)估價(jià)的實(shí)質(zhì)性階段．根據(jù)較完備的資料，估價(jià)人員可選擇估價(jià)方法，最終估算出房地產(chǎn)價(jià)格。這一階段的作業(yè)包括2項(xiàng)：1，資料綜合分析。資料綜合分析的目的是為了確定房地產(chǎn)估算的根本數(shù)據(jù)，根本數(shù)據(jù)準(zhǔn)確與否對(duì)估算的最終結(jié)果有直接影響。如果資料綜合分析不能如實(shí)反映房屋建筑的各類技術(shù)數(shù)據(jù)，甚至發(fā)生失誤，那么會(huì)影響到價(jià)格評(píng)估的正確性，致使當(dāng)事人蒙受不應(yīng)有的損失，也會(huì)影響到估價(jià)者的聲譽(yù)。資料綜合分析的重點(diǎn)是：〔1〕檢查資料是否為估價(jià)所必需的資料，即注意該資料是否與委信房地產(chǎn)的種類、委托估價(jià)的目的與條件相符；〔2〕房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬是決定評(píng)估房屋的價(jià)格的重要因素，一定要準(zhǔn)確。2．價(jià)格形成分析。房地產(chǎn)價(jià)格的形成，一方面是基于它的實(shí)體因素，另一方面是基于它的影響因素。房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)體因素可以通過確認(rèn)來把握，而影響因素那么要通過有經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估人員加以分析，以便把握各因素對(duì)價(jià)格的影響程度。房地產(chǎn)價(jià)格的諸多影響因素可以劃分為區(qū)域因素和個(gè)別因素兩大方面?！瞝〕區(qū)域分析。所謂區(qū)域分析，就是分析待估房地產(chǎn)屆于何種地區(qū)，該地區(qū)有何種特征，該特征對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成有何改I響等。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格會(huì)隨其所處的地區(qū)特性的不同而有很大差異，如不把握地區(qū)特征就無法獲得房地產(chǎn)的適當(dāng)價(jià)格。進(jìn)行區(qū)域分析時(shí)，主要應(yīng)從房地產(chǎn)的用途分類著手，如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)等。這種分類并非城市規(guī)劃上的使用分區(qū)，而是實(shí)際上的使用分區(qū)。同時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)格除受所屬地區(qū)特性的影響外，類似地區(qū)及更廣泛的同一供需圈的特性也會(huì)對(duì)其有重大影響。因此，區(qū)域分析可分為鄰近地區(qū)和類似地區(qū)兩局部。鄰近地區(qū)就是同類地區(qū)即待估房地產(chǎn)所屬的地區(qū)類別，如住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工業(yè)區(qū)、文化娛樂區(qū)等。估價(jià)時(shí)首先要判定類別；其次，區(qū)域劃分的范圍不宜過大；最后，類別判定要考慮未來開展。類似地區(qū)是指與傳估房地產(chǎn)所屬地區(qū)相類似的其他地區(qū)。類似地區(qū)也可以用“同一供需圈〞的概念解釋。在“同一供需圈內(nèi)〞，同類房地產(chǎn)可形成替代關(guān)系，因面對(duì)價(jià)格形成有重大影響?！?〕個(gè)別分析。是對(duì)待估房地產(chǎn)的個(gè)別因素進(jìn)行的分析，是判定房地產(chǎn)最有效使用方向的工作過程，房地產(chǎn)價(jià)格就是以該房地產(chǎn)的最有效使用方向?yàn)榍疤岫纬傻?。個(gè)別分析應(yīng)當(dāng)正確掌握待估房地產(chǎn)的地塊條件、街道條件、臨近條件、環(huán)境條件、行政條件等方面的因素，再依據(jù)鄰近地區(qū)的特征，判斷出最有效使用方向。3．估價(jià)方法的選擇和價(jià)格估算?！?〕選擇估價(jià)方法。在方案中初選的估價(jià)方法在這個(gè)階段可以得到最后確實(shí)認(rèn)并用于計(jì)算。盡管房地產(chǎn)估價(jià)方法比擬多，但最根本的方法還是本錢估價(jià)法、市場(chǎng)比擬法和收益復(fù)原法三種。在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，原那么上應(yīng)并用王種方法。因?yàn)槿N方法各有利弊，僅靠一種方法不易到達(dá)正常價(jià)格。有些房地產(chǎn)不適用于上述三種人法，可根據(jù)具體情況加以選擇?！?〕價(jià)格估算。選定估價(jià)方法后，可開始對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，其具體測(cè)算方法本書其他章節(jié)有專門論述。應(yīng)該注意的是，房地產(chǎn)評(píng)估測(cè)算時(shí)，如有當(dāng)?shù)卣?guī)定的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)認(rèn)真采用，如“土地分等定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)〞、“房屋新舊程度評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)〞、“房屋耐用年限〞、“房屋代議書標(biāo)準(zhǔn)〞等?！?〕價(jià)風(fēng)格整。由于資料的限制和房地產(chǎn)價(jià)格的復(fù)雜性，使三件方法估出的價(jià)格難以一致，因此需要進(jìn)行價(jià)風(fēng)格整。在進(jìn)行價(jià)風(fēng)格教之前，首先要對(duì)資料的運(yùn)用等加以檢驗(yàn)復(fù)核，其主要內(nèi)容是：資例的選擇及運(yùn)用是否得當(dāng)；各項(xiàng)房地產(chǎn)估價(jià)原那么的應(yīng)用是否得當(dāng)；一般性因素分析及區(qū)域分析、個(gè)別分析是否適當(dāng)；單位與總價(jià)的關(guān)聯(lián)是否適當(dāng)。其次，要對(duì)2種估價(jià)方法估算出的價(jià)格進(jìn)行綜合，綜合的方法有三種：①簡(jiǎn)單算術(shù)平均。②加權(quán)算術(shù)平均。即賦予每個(gè)價(jià)格不同的權(quán)重，然后再綜合出一個(gè)價(jià)格。通常對(duì)于評(píng)估該房地產(chǎn)最適用可靠的估價(jià)方法所算出的結(jié)果，賦予較大的權(quán)重，反之那么賦予較小的權(quán)重。③以一種估價(jià)方法計(jì)算出的結(jié)果為主，其他估伙方法計(jì)算出的結(jié)果只供參考。最后，估價(jià)人員要根據(jù)自己的經(jīng)檢、時(shí)影響價(jià)格諸因素的分析以及市場(chǎng)行情，對(duì)綜合測(cè)算出的結(jié)果再作調(diào)整，以最后綜合評(píng)估決定出估價(jià)額。在實(shí)際工作中，最后決定的估價(jià)額，可能以計(jì)算出的價(jià)格為主，也可能以估價(jià)人員的其地判斷為主，而計(jì)算結(jié)果只作為參考。操作六、撰寫估價(jià)報(bào)告書經(jīng)評(píng)估測(cè)算出對(duì)象房地產(chǎn)的估價(jià)額后，應(yīng)將估價(jià)成果寫成估價(jià)報(bào)告書。估價(jià)報(bào)告書是記述估價(jià)成果的文件，它把估價(jià)過程中有關(guān)的數(shù)據(jù)、方法、要點(diǎn)及最后的結(jié)果以正式的書面形式反映出來。估價(jià)報(bào)告書的形式有自由式與定型式兩種。定型式估價(jià)報(bào)告書，是固定格式、固定內(nèi)容，估價(jià)人員必須按照規(guī)定的形式填寫，不得改動(dòng)或填減。自由式估價(jià)報(bào)告書是根據(jù)估價(jià)報(bào)告人的要求自由設(shè)定內(nèi)容、長(zhǎng)短篇幅不限的報(bào)告書形式。不管估價(jià)報(bào)告的形式如何，均至少要記載以下事項(xiàng)：1．此項(xiàng)評(píng)估工程的委托者、聯(lián)系人、領(lǐng)勘人、負(fù)責(zé)承接評(píng)估人員的姓名。2．估價(jià)對(duì)象的詳細(xì)地址、評(píng)估日期、報(bào)告編號(hào)等。3．估價(jià)對(duì)象的土地面積、建筑面積和建筑物類型等．4．估價(jià)對(duì)象具備的條件分析。5．評(píng)估依據(jù)。6．評(píng)估結(jié)果。7、附有關(guān)文件及資料。一份標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告書應(yīng)包含以下具體內(nèi)容：1．估價(jià)委托人名稱應(yīng)有委信人的全稱，有時(shí)還應(yīng)有地址，以確認(rèn)效勞對(duì)象。2.評(píng)估對(duì)象及目的〔l〕待估房地產(chǎn)的名稱、類型，明確估價(jià)對(duì)象；〔2〕估價(jià)目的；〔3〕估價(jià)時(shí)點(diǎn)。3．評(píng)估日期是反映估價(jià)工作期限的起止日期。4．評(píng)估對(duì)象的綜合說明〔1〕坐落位置，包括地點(diǎn)、區(qū)域、門牌等；〔2〕用途；〔3〕面積、層次、朝向；〔4〕建筑結(jié)構(gòu)與功能，還要描述建筑內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)以及各層各局部功能；〔5〕裝修情況、設(shè)備情況、附屬設(shè)施情況；〔6〕建筑使用情況，反映建筑的新舊、完好程度及對(duì)使用功能的影響；〔7〕房地產(chǎn)周圍環(huán)境；〔8〕評(píng)估對(duì)象房地產(chǎn)的權(quán)利狀況。5．評(píng)估原那么反映在評(píng)估活動(dòng)中的主要適用原那么，以及評(píng)估人的立場(chǎng)。6、評(píng)估依據(jù)〔l〕權(quán)屬資料；〔2〕工程預(yù)、決算資料；〔3〕測(cè)繪圖紙；〔4〕各類定額和單價(jià)資料；〔5〕各類折舊、稅收、物價(jià)、城建收費(fèi)管理規(guī)定；〔6〕與評(píng)估對(duì)象類似的房地產(chǎn)實(shí)例價(jià)格資料；〔7〕規(guī)劃資料；〔8〕周圍環(huán)境資料。7．評(píng)估方法選擇8．評(píng)估計(jì)算分析應(yīng)介紹接選定方法所進(jìn)行的數(shù)據(jù)確定、參數(shù)測(cè)算、公式選用等理由和計(jì)算過程，對(duì)計(jì)算分析過程作概括的陳述，關(guān)鍵要說明作出最后估價(jià)結(jié)論的理由。9．房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估結(jié)論說明每種方法的計(jì)算結(jié)果，以及經(jīng)最終調(diào)整修正后的正式估價(jià)結(jié)論。10．評(píng)估小組成員和評(píng)估單位資格證書。操作七、交付估價(jià)報(bào)告書及收取估價(jià)效勞費(fèi)完成估價(jià)報(bào)告書后，最后要將估價(jià)報(bào)告書交付給委托估價(jià)者，并可就某些問題作口頭說明，至此完成了對(duì)委托估價(jià)者的估價(jià)效勞。然后是按照有關(guān)規(guī)定和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向委托估價(jià)者收取估價(jià)效勞費(fèi)。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估本章要點(diǎn)介紹土地價(jià)格的概念和種類房產(chǎn)價(jià)格的概念和種類。分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素。介紹房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的概念和主要評(píng)估方法。案例東方國(guó)際展覽中心委托深圳房地產(chǎn)交易所對(duì)該中心整體市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。該中心為商業(yè)性展覽中心。估價(jià)人員在評(píng)估時(shí)，將整體分為四個(gè)局部：寫字樓、展廳，賓館和會(huì)議中心。其中，寫字樓采用市場(chǎng)比擬法進(jìn)行評(píng)估，展廳和賓館采用收益復(fù)原法進(jìn)行評(píng)估，而會(huì)議中心那么采用本錢法評(píng)估。估價(jià)人員經(jīng)過收集資料，整理、計(jì)算，得出了展覽中心的市場(chǎng)價(jià)格：寫字樓為593.04萬元．展廳為2624.3萬元。賓館為1.24億元，會(huì)議中心為2578.6萬元。章前案例分析思考題1.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有哪些方法？如何應(yīng)用？2.對(duì)東方國(guó)際展覽中心進(jìn)行價(jià)格評(píng)估時(shí)，為什么對(duì)四個(gè)不同局部采用不同的評(píng)估方法進(jìn)行評(píng)估？本章小結(jié)1.土地是一個(gè)綜合體，實(shí)際上由兩局部構(gòu)成：土地資源和土地資本。相應(yīng)地，土地價(jià)格可分解成兩局部：土地資源價(jià)格和土地資本價(jià)格。土地資源價(jià)格又叫土地所有權(quán)價(jià)，土地資本價(jià)格又叫土地價(jià)值價(jià)格。土地價(jià)格具體反映為：地租和土地開發(fā)本錢及利息。2.土地價(jià)格種類繁多，含義有交叉，主要有市場(chǎng)價(jià)格、評(píng)估價(jià)格。土地所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格、基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和抵押價(jià)格等。3.房產(chǎn)價(jià)格是房屋建筑價(jià)格與房基地價(jià)的總和。房屋建筑價(jià)格是房屋建筑商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)。房基地價(jià)格是土地地租的資本化。房產(chǎn)價(jià)格可分為市場(chǎng)價(jià)格、評(píng)估價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格和課稅價(jià)格等。4.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素可分為個(gè)別因素、社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素、區(qū)域因素和法制因素。個(gè)別因素包括位置、土地形狀、面積、地質(zhì)地形、地勢(shì)、光線和通風(fēng)、建筑物外觀裝飾和內(nèi)部狀況等方面；社會(huì)因素包括人口狀態(tài)、社會(huì)治安狀況、政局變化狀況等方面；經(jīng)濟(jì)因素包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況、財(cái)政金融狀況、交通狀況、工商業(yè)和工資物價(jià)水平等方面；區(qū)域因素主要表現(xiàn)在商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)等方面；法制因素包括國(guó)家制定的土地制度、土地法規(guī)、房地產(chǎn)價(jià)格管理措施和住房政策等。此外，房地產(chǎn)價(jià)格還受購(gòu)置者和投資者的心理因素和一些偶然因素影響。5.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是以房地產(chǎn)的價(jià)值為根底，考慮各種影響因價(jià)格的因素的綜合情況，從而使房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)得以用貨幣形式表現(xiàn)。6．房地產(chǎn)評(píng)估的原那么包括：供求原那么、房地別離綜合計(jì)價(jià)原、依法原那么、替代原那么、最有效使用原那么、收益遞增遞減原那么、評(píng)估時(shí)日原那么等。7.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的方法包括：市場(chǎng)比擬法、收益復(fù)原法、本錢法、剩余法、趨勢(shì)法、購(gòu)置年限法和土地路線價(jià)法等。這些方法各有特點(diǎn)，互有聯(lián)系。本章對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法作了較詳細(xì)介紹。復(fù)習(xí)思考題1.什么是地產(chǎn)價(jià)格？什么是房產(chǎn)價(jià)格？各有哪些種類？2.影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有哪些？3.房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的方法有哪些？如何運(yùn)用？章后案例一、委托單位北京某房地產(chǎn)開發(fā)公司二、評(píng)站對(duì)象及目的評(píng)估北京某貿(mào)易大廈1991年12月底的價(jià)值。三、評(píng)估日期本估價(jià)報(bào)告書勘估日期始于1991年12月19日，終于1992年2月28日。四、某貿(mào)易大廈概況1989年9月16日開工，l990年8月5日竣工。總面積為36000平方米。1990年9月至10月又對(duì)地下室、1～3層進(jìn)行了兩次裝飾?！玻匙浼爸車h(huán)境：位于北京站附近，距北京站約200米交通方便、靠近商業(yè)區(qū)，過往行人多．是開設(shè)商業(yè)。飲食效勞業(yè)的理想地段。〔二〕結(jié)構(gòu)及功能狀況：框架結(jié)構(gòu)。地下二層，一層為冷凍機(jī)房；另一層為水泵房及水地〔層上下于2．2米〕，地上八層〔局部9層〕，1－3層為餐廳及廚房；4層為寫字間，5—八層為客房；局部9層為電梯機(jī)房及水箱間。〔三〕其它情況。裝修、設(shè)施、供電、通訊、電視、空調(diào)等。五、評(píng)估原規(guī)〔略〕六、評(píng)估依據(jù)〔一〕委托單位提供的本工程預(yù)、決算及施工圖等。〔二〕財(cái)政部1986年頒發(fā)的“國(guó)營(yíng)企業(yè)固定資產(chǎn)分類折舊年限表〞?！踩潮本┦谐青l(xiāng)建設(shè)委員會(huì)1989年頒發(fā)的“建筑安裝工程概算定額〞、“工程間接費(fèi)及其它費(fèi)用定制〞；北京市建設(shè)工程造價(jià)工程管理處1991年11月25日頒發(fā)的“關(guān)于第四季度竣工工程概算調(diào)價(jià)系數(shù)的通知〞。〔四〕中華人民共和國(guó)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅暫