“龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告深圳市世璜投資有限公司2005年10月21日目錄總論。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。1項目概述………………….1項目實施計劃概述……….1項目可行性研究結(jié)論…………………….2汽車產(chǎn)業(yè)分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。2產(chǎn)業(yè)市場規(guī)?！?2汽車需求預(yù)測…………….3汽車需求結(jié)構(gòu)與轎車需求量預(yù)測……….4區(qū)域市場狀況與需求預(yù)測。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。6主要城市的市場需求狀況……………….6福建省汽車市場狀況…………………….7龍巖市場狀況…………….7汽車銷售模式分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。10汽車行業(yè)銷售的模式及其變化………….10銷售市場概況…………….12（1）、廣州汽車銷售市場概況…………..12（2）、東莞汽車銷售市場概況…………..14（3）、深圳汽車銷售市場概況…………..15汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。18相關(guān)產(chǎn)業(yè)簡要分析……….18龍巖市場規(guī)模預(yù)測……….19項目實施方案。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。20項目選址及周邊狀況…………………….20項目實施初步計劃……….21項目實施進(jìn)度安排……….23項目戰(zhàn)略構(gòu)想與組織安排……………….23項目SWOT分析……………25項目經(jīng)濟(jì)效益分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。27基本指標(biāo)………………….27建安成本估計…………….28銷售與租金收入估算…………………….28投資估算………………….29債務(wù)償還計劃…………….30損益估算………………….31現(xiàn)金流量估算…………….33社會效益分析。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。33對社會投資、產(chǎn)值、稅收的影響……….33對就業(yè)的影響…………….34對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響……….34對生態(tài)環(huán)境的影響……….34項目風(fēng)險評價。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。35宏觀政策風(fēng)險…………….35城市規(guī)劃風(fēng)險…………….36市場競爭風(fēng)險…………….36項目財務(wù)風(fēng)險…………….36招商運作風(fēng)險…………….37項目自我評價。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。38項目用地對報告結(jié)論的影響…………….38項目實施方案對報告結(jié)論的影響……….38項目經(jīng)營模式對報告結(jié)論的影響………..39本報告的應(yīng)用說明………..39“龍巖國際汽車城”項目可行性研究報告一．總論1．項目概述“龍巖國際汽車城”項目是由深圳市世璜投資有限公司發(fā)起的，與國內(nèi)外知名汽車銷售運營商、國內(nèi)外知名汽車服務(wù)商共同打造的具有國際領(lǐng)先水準(zhǔn)的汽車城項目。項目把握目前汽車產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的時機(jī)，緊抓龍巖汽車銷售市場的市場空隙，選擇項目實施的有利位置，將快速改變龍巖汽車銷售市場的格局，并形成區(qū)域市場的壟斷格局，形成進(jìn)入壁壘。在項目運作中，我方定位為：在近期不參與汽車產(chǎn)業(yè)的實際運作，我方是汽車交易市場的投資者和管理者，通過汽車商業(yè)物業(yè)經(jīng)營而非產(chǎn)業(yè)經(jīng)營來實現(xiàn)項目的合理回報。2．項目實施計劃概述該項目擬選址于福建省龍巖市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，面積460畝，地塊特點表現(xiàn)為：①地塊地理位置較好，但片區(qū)尚未啟動；②交通優(yōu)越，有適合本項目操作的交通條件；③地塊面積較大，適合本項目的大面積需求；④本區(qū)域人流、客流、商流欠缺，將會加大項目的宣傳難度。項目規(guī)劃設(shè)立4S專賣區(qū)、新車會展區(qū)、二手車交易區(qū)、購車綜合服務(wù)區(qū)、汽車服務(wù)區(qū)、汽車配件市場、汽車超市、摩托車交易區(qū)、市場綜合區(qū)、汽車文化區(qū)等多個區(qū)域，規(guī)劃建筑面積26.4萬m2，其中鋼結(jié)構(gòu)建筑面積為8.5萬m2，混凝土結(jié)構(gòu)為17.9萬m2。初步的經(jīng)營模式設(shè)定為：一期以4S專賣區(qū)開始啟動，方式是進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)式出售，以收回前期土地購置費投入和為別的功能項目建設(shè)籌集部分資金；二期在一期招商基本完成的前提下啟動，主要是進(jìn)行各功能區(qū)域的建設(shè)，物業(yè)以出租方式進(jìn)行。項目建設(shè)期周期預(yù)計為2.5年，項目在2008年5月預(yù)計可以全部啟動。3．項目可行性研究結(jié)論靜態(tài)投資回收期N=6.13年，動態(tài)投資回收期N=14.45.年。項目從2008年開始進(jìn)入回收期，2008年預(yù)計實現(xiàn)收入843.60萬元，項目到2021年后產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，年凈利潤達(dá)3267.34萬元，投資利潤率達(dá)10.11%。如果稅后利潤和折舊攤銷全部用于償還債務(wù)，到2011年底，債務(wù)全部償還，償還債務(wù)的年限從2006年開始計為6年。本項目能夠產(chǎn)生巨大的社會效益。項目的風(fēng)險和不確定性主要體現(xiàn)為拿地、市場競爭和財務(wù)風(fēng)險。

二．汽車產(chǎn)業(yè)分析⒈產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模2004年我國人均GDP突破10000元人民幣，國際經(jīng)驗表明，當(dāng)人均GDP在1000美元左右時，轎車開始進(jìn)入家庭，首先是在高收入家庭中普及，并逐漸在中產(chǎn)階層普及，從而導(dǎo)致社會消費結(jié)構(gòu)和消費理念發(fā)生深刻變化。在我國，由于人口規(guī)模巨大，2004年總戶數(shù)達(dá)3.51億戶，即使有5%的家庭（高收入階層）購買轎車，其總消費量便達(dá)1750萬輛，按城鎮(zhèn)人口的5%計算，消費量也可達(dá)660萬輛，而實際上目前城鎮(zhèn)10%以上的家庭擁有消費經(jīng)濟(jì)型轎車的能力，按10%算，轎車消費量可達(dá)1300萬輛，這可以認(rèn)為是當(dāng)前擁有實際購買力的轎車需求量。據(jù)國家統(tǒng)計局資料，2004年私人轎車僅為669.85萬輛，到目前為止，估計全國轎車保有量當(dāng)前仍不足1100萬輛，即短期消費潛能還有500－600萬輛未得到釋放。這一短期的巨大消費潛能之所以未得到有效釋放，主要是受過去高關(guān)稅所造成高價格、消費環(huán)境不佳及其他限制消費的政策等的影響。在日益寬松的消費政策（降低汽車消費稅、銀行不斷增加消費信貸規(guī)模、采取靈活多樣的付款方式）作用下，以及入世后國家大幅度降低關(guān)稅的刺激下，從2002年開始汽車特別是經(jīng)濟(jì)型轎車消費出現(xiàn)了“井噴”行情，汽車消費需求得到了初步的集中釋放。商務(wù)部最近的一份報告認(rèn)為，今年我國汽車產(chǎn)量將超過500萬輛，其中約一半是轎車。這將使中國汽車產(chǎn)量連續(xù)4年每年上一個百萬級臺階。這一增長速度在世界各國前所未有。最近一家媒體對中國汽車市場做出了這樣的評價：“能與美國這個全球第一大汽車王國相匹敵的汽車市場，除了中國以外，今后不可能再出現(xiàn)第二個！”2．汽車需求預(yù)測在需求方面，支撐汽車產(chǎn)業(yè)進(jìn)入持續(xù)高增長的因素有兩個：一個是長期被壓抑的巨大即期消費潛能亟待釋放，另一個是隨著人均收入的繼續(xù)快速增長和消費環(huán)境的逐步改善，人們生活方式正在發(fā)生巨大變化，從而導(dǎo)致城鄉(xiāng)居民對汽車消費需求的不斷增加。

無論是從短期角度看，還是從長期角度看，我國汽車特別是轎車的消費潛能巨大。正如前面粗略估計的，我國長期累積的短期性轎車消費需求至少有500－600萬輛，這相當(dāng)于目前全社會轎車的保有量。這些需求都是有購買力支撐的，只是由于價格問題、汽車消費和使用政策上的問題而一時沒有轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實購買力。即期的消費需求到底有多大？對這一測算有一點需要說明，我們是以韓國和日本這些與我國人口密度均較大的相似國家作為參照系的，因此，其千人擁有汽車數(shù)明顯偏低，一方面是由于東亞國家人均土地占有量小，汽車消費受道路等基礎(chǔ)設(shè)施短缺的限制，在同樣發(fā)展水平汽車普及率偏低；另一方面，日本、韓國在發(fā)展小轎車上最初是為了滿足國際市場，努力擴(kuò)大出口，而對國內(nèi)汽車消費采取抑制政策，這后一點與我國極其相似。如日本人均GDP在1965年接近1000美元，千人擁有小汽車為7.1輛，韓國1986年人均GDP達(dá)2300美元，千人擁有小汽車為16輛，到1989年，韓國人均GDP接近4000美元，千人擁有小汽車達(dá)36.7。由此而推算出的即期消費需求見表1。表1對當(dāng)前小汽車即期消費需求的估算地區(qū)人口數(shù)（萬人）2004年人均GDP（美元）2005年人均GDP

（美元）千人擁有小汽車數(shù)

（輛）有購買力小汽車潛在需求（萬輛）上海1352668073566790.58北京1492430047303949.24天津1023358639453636.83浙江47193000330030141.57廣東83032380261818149.54江蘇74322350258517126.34福建3511207722851656.18遼寧4217194621401459.04山東91802037224015137.70黑龍江3816140315441141.98河北6808100611101066.99新疆18769551050815.01湖北60169431040847.80吉林2708131914501027.08其他地區(qū)67535一般＜900一般＜10005330.79全國1299888939651377.39

注：2004年一些地區(qū)人均GDP不足1000美元，但2005年達(dá)1000美元，所有數(shù)據(jù)按年增長10%計算。表1測算結(jié)果表明，按最保守的估計，我國當(dāng)前已有購買力支持的即期汽車總消費量為1377.39萬輛，說明短期內(nèi)有500多萬輛的私人小汽車消費需求等待釋放，那么，估計要3－4年才能將歷史上累積的汽車消費潛能釋放完，因此，僅憑這一項因素就能使汽車消費保持20－30%的增長率。3．汽車需求結(jié)構(gòu)與轎車需求量預(yù)測當(dāng)前汽車需求和供給的長期轉(zhuǎn)折點正在形成，即汽車產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入中期穩(wěn)定高增長階段。汽車需求高增長態(tài)勢的確立及結(jié)構(gòu)上出現(xiàn)的新變化，標(biāo)志著我國汽車消費進(jìn)入到一個新的階段。2004年國產(chǎn)汽車總銷量達(dá)到504萬輛，比上年433萬輛增長16%，其中轎車227萬輛，比上年192萬輛增長18%；快速增長的汽車銷量使得汽車需求結(jié)構(gòu)和汽車擁有量的結(jié)構(gòu)都在發(fā)生新的變化。這為汽車行業(yè)的進(jìn)一步高增長奠定了重要基礎(chǔ)。2005年，國產(chǎn)汽車總銷量將達(dá)到564萬輛，比上年增長12%，其中轎車264萬輛，比上年增長16%。幾年來特別是進(jìn)入2004年以后，我國轎車銷售量占汽車總銷售量的比例不斷提高。2004年是汽車消費結(jié)構(gòu)發(fā)生重要變化的一個轉(zhuǎn)折點。以前轎車在整車銷售中的比重大約占三分之一的份額，2004年轎車在三大車型（載貨汽車、公路客車和轎車）中的比重首次突破了40%大關(guān)，打破了三大車型三分天下的局面，這可以說是一種歷史性的突破。在國外，轎車銷售在三大車型中占有絕對優(yōu)勢，一般占75%以上的份額，而過去我國轎車所占比重嚴(yán)重偏低。有專家指出，突破40%，意味著中國的汽車消費開始從生產(chǎn)資料型向消費型轉(zhuǎn)化的開始，并意味著我國人民生活水平有望發(fā)生實質(zhì)性變化。家用轎車作為新的大眾消費品，正在為中國經(jīng)濟(jì)增長注入新的動力，并將從根本上改變中國人的生活，改變中國經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)。我國長期內(nèi)汽車需求潛力極大，目前已成為世界新增汽車消費量第二大市場，不久將會變成第一大市場。假設(shè)我國到2010年千人擁有轎車達(dá)到韓國1986年的水平，那么，按屆時人口達(dá)14億規(guī)模算，我國轎車擁有量可望達(dá)到2240萬輛，這將是1997年(317萬輛)的7.07倍，年均增長率將達(dá)到16.23%，即年均新增轎車量將為147.93萬輛，再加上有30%左右的汽車更新需求，實際年均轎車消費量為192萬輛，現(xiàn)在看來這一預(yù)測不僅可以實現(xiàn)，甚至還應(yīng)更樂觀一些?！笆濉蹦昃I車消費量將達(dá)150萬輛，“十一五”則可提高到250萬輛左右。表2對2005年及2010年我國城鎮(zhèn)家庭汽車消費增長的預(yù)測項目\年份199019971998200020052010交通通訊比重（%）3.175.565.946.618.3610.00其中汽車總保有量（萬輛）551.361219.091319.301538.482260.533983.83私人汽車保有量比重（萬輛）81.62358.36423.70512.681127.052578.42小汽車保有量（萬輛）108.00317.00348.70421.93969.712218.46千人擁有小汽車量（輛）0.942.542.793.327.0316.00注：2000年及以后都是預(yù)測值，實際2000年汽車保有量為1608萬輛，其預(yù)測值偏低4.32%。資料來源：中國宏觀經(jīng)濟(jì)與行業(yè)景氣預(yù)測課題組三．區(qū)域市場狀況與需求預(yù)測⒈主要城市的市場需求狀況據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2004年國內(nèi)大城市的私車擁有量繼續(xù)保持大幅增長的趨勢。截至2004年底，在全國十大城市的私家汽車擁有量排名見表3。表3

2004年度全國十大地區(qū)及十大城市私人擁有量排名表

單位：萬輛排序地區(qū)私人汽車擁有量城市私人汽車擁有量1廣

東200.13北京129.82河

北63.44廣州25.553北

京62.41成都23.34山

東47.37天津23.215四

川52.58深圳25.336河

南41.53上海33.527云

南40.15重慶18.148遼

寧38.52沈陽9.539山

西39.26杭州23.3010湖

南39.26南京12.15

資料來源：中國宏觀經(jīng)濟(jì)與行業(yè)景氣預(yù)測課題組2004年北京擁有私人轎車接近129.8萬輛，搖搖領(lǐng)先于全國其他地區(qū)。

廣東、浙江、上海等發(fā)達(dá)地區(qū)轎車進(jìn)入家庭的步伐也大大加快，如2005年上半年廣東省主要大中型汽車貿(mào)易市場的汽車銷售額達(dá)到了60.67億元，比上年同期增長43.7%，而城鎮(zhèn)居民每百戶家庭擁有汽車的數(shù)量也達(dá)到了2.94臺，同比增長了47.7%；盡管上海仍是中國限制私人消費最嚴(yán)厲的城市，但這種格局正在悄悄變化，截至2004年底，上海私家車的數(shù)量也已經(jīng)超過了33.52萬輛，比2003年增加了3.75萬多輛，且參加私家車牌照拍賣的人數(shù)在逐月增多，表明汽車消費日趨活躍。

《中國汽車流通月報》表明，2005年全國轎車的私人購車比例已經(jīng)達(dá)到59%，1～6月的平均值為59.25%，私人購買轎車比例最高的月份達(dá)到68%。這些數(shù)據(jù)均表明，我國轎車消費的主體開始發(fā)生了轉(zhuǎn)折性變化，即以私人消費為主，且比重在不斷提高。從消費種類來看，私人消費主要集中在普通級轎車、微型轎車和中高級轎車，中級轎車私人消費比例最低，但也接近50%。2、福建省汽車市場狀況福建省地處中國東南沿海，近三年來，福建汽車市場進(jìn)入了快速發(fā)展軌道，年度市場需求量超過10萬輛。2003年度全省新車掛牌數(shù)達(dá)到101675輛，全省民用汽車保有量達(dá)到52.08萬輛，全省機(jī)動車保有量達(dá)到330萬輛。根據(jù)測算預(yù)計福建2004年度民用汽車保有量達(dá)到62.1萬輛，年度凈增加汽車超過10萬輛。預(yù)計2005年福建汽車市場增長率在18%左右，年需求量會在11萬輛以上。2004年度全省民用汽車保有量達(dá)到52.08萬輛，較1995年年末8年來凈增加車輛42.1萬輛，民用汽車保有量由1995年位居全國第23位提升到2003年居全國第20位，在華東位居第6位。福建汽車市場具有四大特點:第一，福建省東部沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，汽車保有量高；西部山區(qū)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)展，汽車保有量低，東西部差距大。在全省九個設(shè)區(qū)市中，東部福州、泉州、廈門三市汽車保有量40.92萬輛，占全省66%；寧德、漳州、三明、南平、龍巖、莆田6市地民用汽車保有量21.08萬輛，占34%。第二，福建私人汽車發(fā)展快。2004年度新注冊汽車28.78萬輛，同比增長26.26%，較2003年全省凈增加私車5.95萬輛。私車發(fā)展速度高于汽車市場發(fā)展速度5個百分點。第三，2004年福建汽車市場運行前高后低。根據(jù)測算，上半年占總量的52%，下半年占48%，使汽車市場走向理性發(fā)展階段。每年平均增長速度18%左右。第四，2004年度福建汽車市場客貨車比重繼續(xù)擴(kuò)大。根據(jù)測算客車占總保有量的58%，貨車占總保有量的42%?？蛙?含轎車)高于貨車16個百分點，客車(含轎車)是汽車市場的主力軍。3．龍巖市場狀況（1）基本情況龍巖市作為全省九個重要城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，生活水平高已經(jīng)成為不爭的事實，私人購車已經(jīng)成為龍巖市市民消費的第二大支出，且汽車消費檔次迅速提高。據(jù)龍巖市國稅局車購辦統(tǒng)計，今年１至５月全市汽車總申報納稅4729輛（其中國產(chǎn)汽車4686輛，進(jìn)口汽車106輛），比去年同期增長20％。共征收汽車稅額4252萬元，同比增長16％。

（2）龍巖市汽車產(chǎn)業(yè)市場調(diào)查及分析我們將分從4S專營店、一手車交易市場、二手車交易市場、汽配市場、汽車維修市場、配套服務(wù)市場等幾個方面對龍巖汽車產(chǎn)業(yè)進(jìn)行分析。①、龍巖市現(xiàn)有4S店a．上海通用別克：地址：高速公路出口處（龍巖大道邊）距中心城市3公里投資規(guī)模：占地10畝，約投資1000萬元場地歸屬：屬村自用地（政府返回給村里的返還用地，有土地證、建設(shè)用地），但規(guī)劃不是商業(yè)用途，該地塊屬臨時建筑。經(jīng)營狀況：年銷售量600輛以上，經(jīng)營狀況良好。b、一汽大眾、上海大眾：地址：龍門鎮(zhèn)高速公路出口處，319國道邊、距城中心8公里投資規(guī)模：占地15畝，約投資1500萬元。場地歸屬：沿路20米，屬有土地證商住用地，規(guī)劃不是4S店，屬臨時建筑.經(jīng)營狀況：年銷售量800輛以上，經(jīng)營狀況良好。c、廣本：地址：東城方向，通往漳平市（縣級市）的路上，不屬主街道，周圍沒有店面，亦不在國、省道上，位置較差，距城市中心2公里.投資規(guī)模：占地10畝，約投資1000萬元場地歸屬：規(guī)劃局批準(zhǔn)的4S店經(jīng)營狀況：經(jīng)營狀況良好。②、龍巖市一手車交易市場情況目前龍巖市主要的一手車交易市場主要集中在三個區(qū)域，一是距城比較近的龍騰路，有20家左右，二是龍門謝洋大洋路段319國道，有20多家，三是龍門鎮(zhèn)新街，319國道，有20多家。除新南方汽貿(mào)是自購物業(yè)外，其余都是租賃物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營，大約店面租金每平方25元/月，投資在20萬左右.龍巖大部分經(jīng)銷商還處于租幾間店面、擺幾輛汽車的低級、不規(guī)范的經(jīng)營狀態(tài)，這些賣場甚至被戲稱為汽車小賣部。這種規(guī)模過小，分布散亂、操作不規(guī)范的汽車市場經(jīng)營狀況，越來越與現(xiàn)代化城市的發(fā)展、先進(jìn)的汽車營銷方式不符。這種極為不專業(yè)的市場將被規(guī)?；?、規(guī)范化經(jīng)營所代替。③、龍巖市二手車交易市場情況從路邊擺滿的待售的二手車來看,我們不難想象龍巖二手車市場的火爆程度.但火爆的同時,我們也不難看出這些利用一些租賃的臨時用地進(jìn)行擺放,甚至占道經(jīng)營的雜貨鋪般的二手車交易店,與這個城市如此的不和諧.二手車交易市場市場主要集中在龍騰路、大洋路段與汽車銷售市場相鄰的幾個區(qū)域。④、龍巖市汽配市場經(jīng)營情況龍巖的汽配沒有專門的市場，大型汽車配件一般在曹溪、龍門鎮(zhèn)319國道周邊，周圍一般是大車維修廠，小型汽車的主要在城里和大洋路段，大車配件多于小車配件，因小車配件（特別是進(jìn)口配件），主要由廣州供貨，很多配件由修理廠直接向廣州配件市場進(jìn)貨，配件市場的場地大都是沿路臨時用地店面，經(jīng)營者向店主租賃⑤、汽車維修市場由于私家車消費者對專業(yè)汽車知識了解甚少，車子稍有毛病，就求助于維修店，甚至日常維護(hù)也不知從何下手而要找人代做。而消費者對于專業(yè)汽車維修部門的意見和服務(wù)質(zhì)量也極為重視。這樣，維修行業(yè)便與汽車市場同步壯大，形成龐大的汽車維修市場。據(jù)龍巖市交通局營運處統(tǒng)計，近年龍巖市的汽車維修企業(yè)每年以15%的速度遞增。目前全市大大小小的維修企業(yè)達(dá)292家，其中新羅區(qū)就有169家，從業(yè)人員達(dá)3800多人。全市年維修產(chǎn)值(包括維修配件等)約8000余萬元。⑥、配套服務(wù)市場汽車可謂“七分養(yǎng)三分修”，在私家車大發(fā)展中，從修理業(yè)中逐漸衍生分離出來汽車美容業(yè)，近兩年迅速蓬勃壯大，分布在龍巖市區(qū)內(nèi)的汽車美容店、汽車精品店已發(fā)展到50余家。洗車、打蠟、貼防爆膜……汽車美容店生意火熱得令人眼紅。（3）發(fā)展預(yù)測按照前面的分析預(yù)測方法，可以對龍巖未來幾年（至2010年）的各相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測，GDP增長率、人口增長率、小車銷售增長率是預(yù)測值，根據(jù)這些預(yù)測值，可以對未來幾年龍巖汽車銷售市場進(jìn)行一個大致的判斷，也為本項目所創(chuàng)造的產(chǎn)值進(jìn)行一個定量的判斷。表4龍巖地區(qū)未來汽車銷售預(yù)測年份GDP預(yù)測增長率GDP（億元）預(yù)測人口增長常住人口預(yù)測小車銷售增長率當(dāng)年小車銷售數(shù)（萬臺）截止當(dāng)年小車保有量千人擁有小車數(shù)04年10.7%348.281.94%272.490.9518.3405年10%383.791.94%277.7820%1.086.0821.8806年10%422.171.94%283.1715%1.247.3225.8507年10%464.381.94%288.6615%1.428.7430.2708年10%510.821.94%294.2615%1.6410.3835.2709年10%561.901.94%299.9710%1.8012.1840.6010年10%618.101.94%305.7910%1.9814.1646.30四．汽車銷售模式分析1．汽車行業(yè)銷售的模式及其變化根據(jù)我們的調(diào)研和資料查閱，目前汽車行業(yè)的銷售模式分品牌代理4S店或3S店，汽車銷售公司（多個品牌的代理），汽車專業(yè)市場（品牌店和銷售公司的結(jié)合），另外，歐洲最近通過立法對汽車專營銷售的進(jìn)行了重新規(guī)定，汽車銷售公司可以銷售其他品牌的產(chǎn)品。表5轎車銷售模式分析模式代表特點優(yōu)勢劣勢獨立專賣店4S店3S店統(tǒng)一的形象與服務(wù)，廠家占強(qiáng)勢地位得到廠家更直接的支持、投資小獨立的店會增加消費者的搜尋成本汽車銷售公司廣物汽貿(mào)多種品牌的代理，銷售商更注重自身的品牌建設(shè)多種品牌銷售的靈活性，能回避風(fēng)險大而全的模式不利于復(fù)制，跨區(qū)域擴(kuò)張難度加大，投資大汽車銷售連鎖店廣物汽貿(mào)同一品牌或同一銷售公司的多地域連鎖經(jīng)營，銷售商的力量加強(qiáng)生產(chǎn)廠家和銷售商對每家連鎖店的強(qiáng)有力支持跨區(qū)域的連鎖店需要更強(qiáng)大的支持和管理、投資大汽車專業(yè)市場龍崗汽車交易中心提供大面積的汽車交易場所，集合了多家品牌店和銷售公司產(chǎn)生了集聚效應(yīng)，使消費者受益更多銷售商的成本增加汽車專業(yè)市場本身并不能算作一種汽車銷售的模式，汽車專業(yè)市場的客戶是前面三種銷售商，其本質(zhì)是商業(yè)地產(chǎn)商和商業(yè)物業(yè)管理者，通過為汽車銷售商提供統(tǒng)一銷售的平臺而收取租金收益和管理費用；同時，利用專業(yè)市場的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性整合汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)，并向日用消費、休閑等領(lǐng)域延伸，以實現(xiàn)商業(yè)的最大價值。2004年末，全國擁有年成交額億元及以上的機(jī)動車交易市場（以下簡稱億元機(jī)動車市場）118個，比2003年增加10家；成交額達(dá)1368億元，比上年增長43%；零售額達(dá)399億元，占成交額的43.8%，增長55.3%。機(jī)動車交易市場成交額超過20億元的有10家,比上年增加4家；10—20億元的有13家，比上年增加7家；5—10億元的有21家，比上年增加6家。長春市汽車中心批發(fā)市場是全國唯一一家年成交額100億元以上的機(jī)動車交易市場，2002年成交額突破150億大關(guān)，營業(yè)面積達(dá)18.8萬平米，居全國首位。山東汽車城和大連保稅區(qū)國際車城市場的營業(yè)面積也達(dá)10萬平米以上。2004年，機(jī)動車交易市場的攤位為10810個，雖比去年減少了1500余個，但營業(yè)面積卻增長了9.7%，平均攤位營業(yè)面積增長25.1%。平均攤位營業(yè)額達(dá)843.7萬元，比上年增長63%，平均每平米創(chuàng)造營業(yè)額4.3萬元，增長30.3%。2004年，東部地區(qū)有億元機(jī)動車交易市場64家，比上年增加12家，占全部億元機(jī)動車交易市場的65.3%；中部地區(qū)有22家，比上年減少3家，占22.4%；西部地區(qū)有12家，比上年增加1家，占12.2%。從成交額看，東部地區(qū)億元機(jī)動車交易市場成交額達(dá)542.2億元，比上年增長51.4%，高于全國8個多百分點；中部地區(qū)增長30.3%；西部地區(qū)增長38.3%。35個大城市有億元機(jī)動車交易市場61家，比上年增加11家，占全部億元機(jī)動車交易市場的65.3%；成交額達(dá)732.5億元，比上年增長43.5%。中國汽車自2002年才正式進(jìn)入民用消費時代，其汽車銷售的模式在這幾年發(fā)生了明顯的變化，由最初的國營汽車銷售公司和物資公司一統(tǒng)天下逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐悦耖g投資為主、以分散的零售店逐步向?qū)I(yè)市場和連鎖店形式轉(zhuǎn)變，目前是諸侯紛爭的局面，但汽車連鎖顯示出更強(qiáng)的競爭能力，同時，專業(yè)的汽車交易市場也在各地紛紛突起，汽車銷售進(jìn)入更加理性和買方市場的年代。2．銷售市場概況由于龍巖市的大型集中式汽車交易市場尚屬于空白,我們就集中對廣州、深圳、東莞三地的大型集中式汽車交易市場進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研的情況匯總?cè)缦?。?）廣州汽車銷售市場概況目前廣州市的汽車經(jīng)銷商共有300多家，面積1萬m2以上的已建或在建汽車市場則有20多家。到這些在建市場完工之時，加上現(xiàn)在已經(jīng)建好的300萬m2以上的汽車市場，廣州汽車市場的總面積將達(dá)500萬m2以上。廣東汽車交易市場、廣州汽車博覽中心、廣州華南汽貿(mào)廣場、廣州名車城、廣州汽車市場等是6個較大的交易市場，總交易面積40萬m2，其中綜合性汽車交易市場（含新、舊車交易、過戶、辦證等綜合性服務(wù)業(yè)務(wù)）2家。廣東汽車交易市場和華南汽貿(mào)交易市場，這兩家是目前全省最大的交易龍頭市場。另外，已批準(zhǔn)在建或正在籌建的較大的交易市場3家，總建筑面積在80萬m2以上。另外，還有大量的沒有進(jìn)入專業(yè)市場的品牌店，形成了廣州最大的汽車商自發(fā)聚集區(qū)——黃石東路，有幾十家品牌商。此外，還有二手車、高檔車成行的下塘西路，集銷售、維修于一體的梅花園汽車銷售服務(wù)有限公司。下面對我們實地考察過的廣東汽車市場和廣州汽車博覽中心進(jìn)行重點介紹。表6廣東汽車交易市場及運營商介紹名稱廣東汽車交易市場地址廣州市機(jī)場北路410號面積7萬m2投資主體廣東物資集團(tuán)汽車貿(mào)易公司運作機(jī)構(gòu)廣東物資集團(tuán)汽車貿(mào)易公司經(jīng)營項目汽車銷售（包括二手車）、倉儲、展銷、維修經(jīng)營方法自有物業(yè)、多家汽車品牌經(jīng)營權(quán)配套設(shè)施展覽廳、室外自選車場配套部門檢測、汽車信貸、保險、銀行投資目標(biāo)要建立汽車銷售的連鎖經(jīng)營模式，打造廣東省連鎖經(jīng)營龍頭企業(yè)業(yè)務(wù)狀況廣東汽車交易市場經(jīng)銷國內(nèi)外汽車150多個品種型號，2004年汽車銷售額達(dá)到60億元，是廣物汽貿(mào)的銷售主力；這里的廣東舊機(jī)動車交易中心號稱全國最大的二手車交易機(jī)構(gòu)；廣物汽貿(mào)自１９９７年以來，共銷售汽車２５萬輛，銷售總收入２７０億元。從１９９９年開始引入汽車連鎖經(jīng)營模式，截止2005年8月，連鎖網(wǎng)絡(luò)已達(dá)８０多家，覆蓋全省和省外部分地區(qū)。銷售額在廣東省市場占有率約為２５％，在廣州地區(qū)市場占有率為４３．２％。目前廣物汽貿(mào)正在珠三角、福州、廈門、南寧、武漢、南京、重慶、成都等汽車消費重點城市選擇合適企業(yè)進(jìn)行收購，擴(kuò)充全資或控股連鎖店，2005年底直營連鎖店將超過３５家；另一方面，積極吸收條件具備的企業(yè)加盟，通過低成本策略加快擴(kuò)張。同時，還計劃２００5年在香港設(shè)立第一家直營連鎖，并陸續(xù)完成在澳門、東南亞國家的布點，而且將逐步引入國際著名汽車經(jīng)銷商或汽車生產(chǎn)商入資連鎖企業(yè)，加快企業(yè)的國際化進(jìn)程。此外，2005年底，廣物汽貿(mào)還要把所有連鎖店統(tǒng)一聯(lián)網(wǎng)，明年擴(kuò)展到整個供應(yīng)鏈和服務(wù)鏈管理，將上下游企業(yè)有機(jī)連接，建起一個“網(wǎng)上汽車商城”。廣物汽貿(mào)配送中心擁有汽車中轉(zhuǎn)庫２萬平方米，向連鎖分店配送的大型載運車８輛，其它各類載貨車１００多輛。去年向各分店年配送總量已達(dá)２．８萬輛，金額４２億元。到２００３年底，整個廣物汽貿(mào)連鎖店將達(dá)１５０家左右，屆時每年銷售、配送汽車可達(dá)１１０萬輛。表7廣州汽車博覽中心（AEC）簡介名稱廣州汽車博覽中心（AEC）地址廣州天河北路163號面積4萬m2投資主體AEC集團(tuán)運作機(jī)構(gòu)AEC集團(tuán)經(jīng)營項目汽車批發(fā)和零售、二手車代理、汽車維修、汽配貿(mào)易、汽車美容裝璜、汽車租賃經(jīng)營方法自有物業(yè)、多家汽車品牌經(jīng)營權(quán)、部分物業(yè)出租給專賣店配套設(shè)施車輛檢測、科教博覽、汽車俱樂部、售后服務(wù)、汽車展示展銷、汽車網(wǎng)站、汽車信息服務(wù)、電子商務(wù)、物業(yè)租賃、物流倉儲、汽車職業(yè)技能培訓(xùn)與資格認(rèn)定配套部門檢測、汽車信貸、保險、銀行投資目標(biāo)要成為“永不落幕的汽車博覽會”、“汽車大觀園”業(yè)務(wù)及公司狀況廠商授權(quán):1個華南區(qū)域的配件供應(yīng)中心、15個4S品牌專賣店、6個汽車銷售總代理、9個汽車特許經(jīng)銷、6個汽車銷售一級代理、眾多汽車銷售二級代理；應(yīng)用"一站式"購物的連鎖經(jīng)營模式，賣場提供近3萬種汽車配件、裝飾用品、加裝用品、維護(hù)美容產(chǎn)品等品項，公司計劃3年內(nèi)在中國開發(fā)40家大型連鎖汽車超市。博覽中心主展場總營業(yè)面積為80000m2，其中：40000m2的汽車銷售展廳、20000平方米的售后服務(wù)站和零配件中心、20000平方米的整車倉庫；廣州汽車博覽中心成立于1998年10月，為民營企業(yè)，注冊資本人民幣5000萬元。AEC汽車集團(tuán)實行汽車集團(tuán)式管理、集汽車銷售、零配件供應(yīng)、售后服務(wù)、美容裝潢、汽車租賃、物流配送、汽車文化和信息交流等為一體的大型綜合性企業(yè)。AEC汽車集團(tuán)主要由廣州汽車博覽中心和AEC汽車城（廣州發(fā)展汽車城有限公司）組成。其中，廣州汽車博覽中心位于廣州商業(yè)繁華的天河北路，已成功運作6年，2004年實現(xiàn)銷售收入58億元。AEC汽車城是廣州計委立項，廣州政府重點扶持的汽車流通領(lǐng)域的大型項目，項目總投資近10億元人民幣。目前AEC汽車集團(tuán)的車主會員擁有量為10萬多名。集團(tuán)年汽車維修數(shù)量近8萬量。年配件采購量達(dá)3.5億元人民幣。從我們對廣州上述兩家交易市場的現(xiàn)場調(diào)研來看，有幾個特點值得注意：①兩家公司分別為國有企業(yè)和民營企業(yè)，都取得了多家品牌的代理和專賣權(quán)，而整個廣州的市場也是國資和民資各占一半；②集物業(yè)經(jīng)營和汽車銷售于一體，經(jīng)營成本有優(yōu)勢；③由于汽車行業(yè)的火熱，使得商家具有強(qiáng)烈的擴(kuò)張意識和動作，并取得不錯的效績；④目前這種擴(kuò)張模式占據(jù)了廣州汽車銷售的重要市場，并有擴(kuò)大市場的趨勢。以上幾家專業(yè)市場具有項目投資商和汽車銷售商的雙重身份，與本項目中汽車市場的概念存在本質(zhì)區(qū)別。這說明廣州的汽車銷售市場的專業(yè)化分工沒有實現(xiàn)分離，但這種集多種身份于一身的模式在目前的市場上顯示出了較強(qiáng)的競爭力。廣州規(guī)劃新建設(shè)的三個集產(chǎn)、供、銷于一體的大型汽車工業(yè)城項目將會使目前的市場格局發(fā)生一定變化。（2）東莞汽車銷售市場概況東莞目前的汽車銷售主要以專賣店的形式存在，在莞樟路已經(jīng)形成了汽車商的自發(fā)聚集區(qū)，多達(dá)幾十家，包括了轎車和卡車銷售。目前，東莞國際汽車城項目已經(jīng)進(jìn)入招商尾期，有31家品牌銷售商進(jìn)駐，還有三個場所正在招，具體指標(biāo)和招商方案如下表。表8東莞國際汽車貿(mào)易城招商方案名稱東莞國際汽車貿(mào)易城地址莞樟路邊面積1300畝（86萬m2）投資主體寮步鎮(zhèn)政府運作機(jī)構(gòu)寮步鎮(zhèn)汽車交易中心籌建辦公室經(jīng)營項目汽車銷售（包括二手車）、倉儲、展銷、維修、零配件、美容裝飾、信息研討等經(jīng)營方法土地的轉(zhuǎn)讓、出租以及物業(yè)的租賃配套設(shè)施展覽廳、試車道、會議室、賽車場、休閑場所部門設(shè)置車管、檢測、路橋、稅務(wù)、工商、海關(guān)、公安、保險、銀行經(jīng)營意念享受汽車文化、品味生活真諦投資目標(biāo)以汽車銷售為主體，引領(lǐng)汽車消費時尚潮流，集銷售、休閑、觀光為一體，建成華南地區(qū)最大的汽車銷售中心招商優(yōu)惠方案汽車城內(nèi)成立客戶服務(wù)中心，為經(jīng)營戶提供全方位服務(wù)，使經(jīng)營戶在汽車城內(nèi)就可以辦理任何與政府部門相關(guān)的事務(wù)。入城經(jīng)營戶可以掛靠國際汽車貿(mào)易城牌照，也可以由汽車城辦理獨立經(jīng)營牌照。汽車城內(nèi)設(shè)有車管、路橋、稅務(wù)、工商、海關(guān)、公安、保險、銀行等部門，在城內(nèi)可以享受汽車上牌一條龍服務(wù)。五月底前簽訂入城經(jīng)營合同的，可以享受地價（35萬元/畝）的8折（即28萬元/畝）優(yōu)惠（限20畝以內(nèi)），土地使用性質(zhì)為商業(yè)用地，使用年限按國家政策執(zhí)行。簽合同時即付首期30%，三個月內(nèi)再付30%，其余的一年內(nèi)付清。從交付土地使用之日起算，四個月內(nèi)要建起品牌店。五月底前以租地形式簽訂入城經(jīng)營合同的，可享受頭一年每月5元/平方米租金的8折（即4元/m2）優(yōu)惠（限20畝以內(nèi)），租賃期為10年，前5年每年遞增0.5元/m2，從第6年開始，每年遞增1元/m2。簽合同時即付頭年租金，以后每年初交付當(dāng)年租金。從交付土地使用之日起算，四個月內(nèi)要建起品牌店。五月底前簽訂合同的經(jīng)營戶可免收鎮(zhèn)級管理費三年。汽車城免費提供10畝土地，用作建立汽車行業(yè)協(xié)會俱樂部（使用期為40年）。汽車城設(shè)立特別貢獻(xiàn)獎，對在城內(nèi)有一定規(guī)模的著名品牌店，其銷售額較大的經(jīng)營戶給予物質(zhì)獎勵。備注：上面所述4、5、6點只適用于“3S”或“4S”專賣店的汽車經(jīng)營戶。通過對現(xiàn)場調(diào)研，我們認(rèn)為此項目具有以下幾個特點：①面積大、項目起點高、規(guī)劃合理，不同的功能進(jìn)行了分區(qū)；②政府部門是投資主體，將得到各級政府和相關(guān)部門的大力支持；③土地按商業(yè)用地出讓，有40年產(chǎn)權(quán)，且價格適中（525元/M2），出租的租金也較低，吸引了眾多的銷售商進(jìn)駐；④只提供場地，降低了項目總投資額，分散了項目風(fēng)險。東莞的汽車銷售正在進(jìn)入一個高速發(fā)展的時代，目前每月新上牌數(shù)達(dá)到了10000輛，汽車銷售市場規(guī)模超過了133億元，本項目高起點啟動將使東莞的汽車銷售市場結(jié)構(gòu)發(fā)生深刻變化。（3）深圳汽車銷售市場概況深圳汽車銷售市場成長與深圳汽車銷售的發(fā)展密切相關(guān)，特別是近年來汽車銷售出現(xiàn)前所未有的火爆場面，各種品牌店、專業(yè)市場、銷售聚集區(qū)等都得到了快速成長，下表是深圳地區(qū)成規(guī)模汽車交易市場的概況。表9深圳汽車交易市場概況專業(yè)市場名稱面積業(yè)務(wù)范圍地址備注聯(lián)合華鵬汽車交易中心11萬m2汽車品牌銷售汽車裝飾精品香蜜湖商圈水上樂園北面提供專業(yè)交易場所的運營商奧特城2萬多m2汽車銷售展銷、汽車零配件羅湖紅嶺北路與桃園路交匯處產(chǎn)權(quán)式銷售（50年）水上樂園汽車專業(yè)市場3萬m2汽車銷售香蜜湖水上樂園物業(yè)租賃大富汽車交易廣場8萬m2汽車銷售竹子林農(nóng)林路和僑香路交匯處物業(yè)租賃東都龍崗汽車交易中心8.65萬m2汽車銷售龍崗中心城西南，深惠路和水官高速的交匯處土地租賃華南汽車交易中心6萬m2汽車銷售深圳市寶安北路人才大市場對面物業(yè)租賃中海汽車展銷專業(yè)市場5萬m2汽車銷售紅荔路與香蜜湖路交匯處物業(yè)租賃汽車博覽中心4萬m2汽車用品城北環(huán)大道（銀湖路口三九機(jī)電大廈）自有物業(yè)自有經(jīng)營深港汽車城1.5萬m2汽車銷售福田汽車站旁華鵬汽車交易廣場汽車銷售深圳市僑香路臨時場所、出租東益華鵬汽車交易廣場羅湖區(qū)延芳路汽車大世界香梅路臨時場所、出租元瑞汽車專業(yè)市場香蜜湖水上樂園西側(cè)寶安汽車交易市場寶安大道新城段西鄉(xiāng)聯(lián)信汽車廣場西鄉(xiāng)前進(jìn)路此外，布吉擬建設(shè)“南嶺國際汽車城”項目，整個汽車交易中心規(guī)模將達(dá)到30萬平方米，集國產(chǎn)與進(jìn)口整車銷售、汽配汽修、二手車銷售于一體，同時配備長達(dá)2公里的專用試車跑道、多功能展覽館、銀行、保險、公證、上牌聯(lián)合辦公大廳等“一條龍”服務(wù)設(shè)施，提高購車速度，讓購車人享受“一站式服務(wù)”，并將在整車銷售外發(fā)展汽車美容、配件供應(yīng)等服務(wù)，計劃成為名副其實的“汽車一條街”。我們實地考察了龍崗汽車交易中心，根據(jù)開發(fā)商的規(guī)劃，其各項指標(biāo)和計劃如下表所示。表10龍崗汽車交易中心概況地址龍崗中心城西南，深惠路和水官高速的交匯處面積規(guī)劃三期共180萬m2投資主體龍崗區(qū)國土局、龍崗區(qū)政府、和坳村委、東都實業(yè)運作機(jī)構(gòu)東都實業(yè)經(jīng)營項目汽車銷售（包括二手車）、倉儲、展銷、維修、零配件、汽車物流、汽車文化及配套餐飲、酒店、別墅區(qū)經(jīng)營方法土地出租規(guī)劃設(shè)施汽車展覽中心、新車展銷市場、汽車交易大廈、汽配交易廣場、汽車文化公園、五星級酒店及別墅區(qū)、汽車裝修精品美容一條街、汽車檢測及上牌點、市場管理中心、飲食美食街部門設(shè)置車管、檢測、稅務(wù)、工商、海關(guān)、公安、保險、銀行經(jīng)營意念現(xiàn)代化、園林式、人性化的賞車、購車?yán)硐霕穲@投資目標(biāo)中國一流的永久性汽車交易市場和汽車物流中心項目發(fā)展?fàn)顩r此項目定位于龍崗汽車銷售市場，并吸引深圳市內(nèi)部分消費者；此項目被政府確認(rèn)為重大建設(shè)項目，獲得各項優(yōu)惠政策支持；總投資20億元，一期投資1.5億元，建設(shè)面積8.6萬平方米；二期投資4.5億元，建設(shè)面積39.4萬m2；三期投資14億元，建設(shè)面積132萬m2；項目一期從2000年開始啟動，2001年開始招商，2002年底一期全部招商完畢；項目規(guī)劃區(qū)域分為：汽車及配件交易區(qū)、汽車保稅區(qū)（進(jìn)口汽車及配件保稅配送中心）、汽車文化區(qū)、配套服務(wù)區(qū)；一期進(jìn)駐的汽車銷售商家23家，經(jīng)營30個汽車品牌，月平均銷售汽車1400輛，按12.8萬元/輛計算，月銷售額近1.8億元，年銷售額可達(dá)21.5億元，深圳2003年汽車銷售總額按107億元計算，則此中心可占20.1%，占整個市場的五分之一，占龍崗汽車交易的大半江山；項目二期約有25家汽車銷售商進(jìn)駐，一二期全部采取毛地出讓方式，租金為12—15元/m2·月，租期為8—15年，管理費為1元/m2·月；項目三期規(guī)劃主要為汽車文化和配套服務(wù)，重點是配套商業(yè)，包括五星級酒店和別墅區(qū)。深圳汽車交易市場近3年來發(fā)展迅速，3年前，深圳只有汽車大世界、華鵬汽車交易中心、深圳港汽車城等五六個規(guī)模還不算大的汽車交易地，整個深圳車市也不過50到60萬平方米，汽車銷售服務(wù)的3S、4S店只有廣州本田的兩家。當(dāng)時車市每年的銷量大致在3萬輛左右。目前深圳市的汽車經(jīng)銷商數(shù)量已達(dá)300多家，占地總面積已經(jīng)達(dá)到500多萬平方米，其中僅汽車專賣店的數(shù)量就近100家。據(jù)業(yè)內(nèi)人士初步測算，將大型汽車交易市場的投資和經(jīng)銷商的固定資產(chǎn)投入及流動資本投入加在一塊，深圳的汽車銷售行業(yè)總計投入資金至少達(dá)100億元。五．汽車相關(guān)產(chǎn)業(yè)分析1．相關(guān)產(chǎn)業(yè)簡要分析汽車工業(yè)是產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很高的產(chǎn)業(yè)。據(jù)測算，汽車工業(yè)產(chǎn)值與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的直接關(guān)聯(lián)度是１：２，間接關(guān)聯(lián)度則達(dá)到１：５，這就意味著發(fā)展汽車工業(yè)能夠極大推動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，當(dāng)前我國汽車產(chǎn)業(yè)鏈的產(chǎn)值已占規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值的20％左右，相當(dāng)于五分之一。汽車工業(yè)以汽車制造業(yè)為核心，通過提高汽車產(chǎn)量，不僅直接促進(jìn)汽車零部件、汽車修理業(yè)的發(fā)展，而且?guī)酉鹉z、塑料、玻璃、通訊等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，推動銷售、物流、金融、租賃等外圍行業(yè)的發(fā)展，從而達(dá)到以汽車產(chǎn)業(yè)為核心，若干相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動發(fā)展。按照產(chǎn)業(yè)的先后順序，根據(jù)本項目的特點，以汽車銷售為產(chǎn)業(yè)中心，前端產(chǎn)業(yè)從鋼鐵、化工等基礎(chǔ)材料生產(chǎn)與銷售，到汽車配件生產(chǎn)與銷售、到汽車整裝生產(chǎn)、后端從售后服務(wù)及相關(guān)服務(wù)業(yè)（汽車消費信貸、擔(dān)保、抵押貸款等）、到汽車保養(yǎng)與維修（約消耗汽配比例的30%）、到二手車交易、汽車租賃等產(chǎn)業(yè)。同時，汽車物流業(yè)貫穿于整個汽車產(chǎn)業(yè)，汽車文化產(chǎn)業(yè)也是一個新興的產(chǎn)業(yè)，針對汽車消費者的服務(wù)業(yè)如汽車俱樂部等也將得到大力發(fā)展。各相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值可以根據(jù)各產(chǎn)業(yè)與汽車（這里只考慮轎車）整車組裝業(yè)的關(guān)系，或與市場上轎車整車保有數(shù)量的關(guān)系來進(jìn)行推斷，各產(chǎn)業(yè)的商業(yè)形態(tài)可以根據(jù)其產(chǎn)業(yè)特點和目前市場的商業(yè)形態(tài)進(jìn)行判斷得出，概括如下表所示，產(chǎn)值以2004年轎車市場為基準(zhǔn)進(jìn)行推算。表11轎車銷售及相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)模和商業(yè)形態(tài)產(chǎn)業(yè)名稱產(chǎn)值計算方法產(chǎn)業(yè)規(guī)模（億元）商業(yè)特點商業(yè)形態(tài)汽車銷售數(shù)量*平均單價240萬輛*14萬元/輛=3360億元品牌代理銷售4S店、大賣場、汽車交易市場售后服務(wù)轎車保有量*平均保養(yǎng)金額1100萬輛*1000元/年=110億元品牌維護(hù)和店鋪維護(hù)相結(jié)合4S店和分散的店鋪維修轎車保有量*平均維修金額1100萬輛*2000元/年=220億元品牌維修與店鋪維修相結(jié)合4S店和分散的店鋪二手車交易二手轎車交易量*交易平均價格44萬輛*7萬元/輛=308億元舊車購買或以舊換新全國145家二手車交易市場汽車租賃租賃車數(shù)量*每臺年租賃收入12萬輛*5萬元/年=60億元個人渡假為主或單位商務(wù)汽車租賃公司汽配批發(fā)銷售轎車保有量*每臺需要配件金額1100萬輛*3000元/年=330億元店鋪組成的聚集地和批發(fā)市場批發(fā)市場、店鋪汽車文化一般作為配套設(shè)施汽車城配套項目合計5139億元以上僅分析了本項目可能涉及的產(chǎn)業(yè)的規(guī)模，如果按照產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度系數(shù)計算，則整個產(chǎn)業(yè)光轎車及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模就可超過5000億元，按照間接關(guān)聯(lián)度計算則超過10000億元。2．龍巖市場規(guī)模預(yù)測根據(jù)上述各產(chǎn)業(yè)之間的市場規(guī)模關(guān)系，和對龍巖地區(qū)未來汽車銷售市場的預(yù)測，對本項目涉及到的行業(yè)的龍巖地區(qū)市場規(guī)模進(jìn)行預(yù)測，如下表所示。(2004年小車保有量按50000輛計算,銷售均價以2004年全國銷售均價13.3萬元/輛計算，每年以10%的比例遞增).表12龍巖轎車銷售市場及相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)模預(yù)測年份小車銷售售后服務(wù)維修二手車交易汽配批發(fā)銷售合計計算公式數(shù)量*金額1000元/輛*小車保有量2000元/輛*小車保有量當(dāng)年小車銷售量*二手車比例3000元/輛*小車保有量各產(chǎn)業(yè)規(guī)模之和04年120.510.211.515.2105年13.20.551.10.231.6516.7306年14.520.61.210.251.81518.4007年15.970.661.330.28220.2408年17.560.731.460.32.1922.2609年19.320.81.610.342.4124.49根據(jù)上面的預(yù)測數(shù)據(jù)，龍巖2004年小車銷售及相關(guān)行業(yè)產(chǎn)值達(dá)到近15.21億元，2006年將達(dá)到近18.40億元，到2010年將達(dá)到近24.49億元。六．項目實施方案⒈項目選址及周邊狀況（1）項目選址的具體地理位置描述該項目選址于龍巖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)龍騰路以東一地塊，處于建設(shè)中的新中心區(qū)南邊緣，南臨待開發(fā)的居住用地地塊；地塊西面為龍工機(jī)械廠區(qū)；地塊以北為公建用地。（2）配套設(shè)施（水、電、氣、通訊）狀況調(diào)查本地塊目前未平整，地貌以農(nóng)田和草地為主，水、電、氣、通訊未通。根據(jù)政府相關(guān)部門的規(guī)劃，龍騰路將建設(shè)成為一條高標(biāo)準(zhǔn)的市政干道，將于2005年底通車，屆時沿路將可以通過，龍騰路來實現(xiàn)通水、通電、通氣、通訊。（3）交通狀況及未來趨勢地塊目前交通狀況不好，只有龍騰路通過。（4）半徑一公里方圓內(nèi)的業(yè)態(tài)調(diào)查（5）周邊經(jīng)濟(jì)環(huán)境及行業(yè)調(diào)查2．項目實施初步計劃（1）功能分區(qū)及建筑面積本項目初步規(guī)劃按約460畝計算，共約306667m22，規(guī)劃將按用途進(jìn)行功能分區(qū)，初步構(gòu)想如下表所示。表13項目功能分區(qū)功能區(qū)主要業(yè)務(wù)種類主要建筑面積估算建筑類型4S專賣區(qū)銷售各類新轎車4S專賣店、品牌銷售商銷售大廳按15家計算，6000m2/家，占地9萬m2；建筑面積按5000m2/家，共7.5萬m2。采用鋼架結(jié)構(gòu)，以大廳和少量辦公室構(gòu)成新車會展區(qū)各類新車、進(jìn)口車集中式展覽、銷售及信息發(fā)布、會所展覽中心大廈占地3萬m2，3層，建筑面積2m2，一層作展示用，其余層做休閑會所、中型會議廳、寫字樓等一層采用鋼架結(jié)構(gòu)，二三層采用混凝土結(jié)構(gòu)二手車交易區(qū)二手車交易二手車交易中心占地4萬m2，建筑面積4.5萬平米，一樓為二手車展示場所、二樓為交易大廳和相關(guān)辦公場所、二手車拍賣場整體采用混凝土結(jié)構(gòu)購車綜合服務(wù)區(qū)汽車一條龍服務(wù)、包括辦證、工商、保險、汽車金融業(yè)務(wù)等綜合服務(wù)大廈占地面積15000m2，建筑面積8000m2，二層，按照寫字樓標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)混凝土結(jié)構(gòu)汽車服務(wù)區(qū)汽車測試、倉儲、汽車維修、汽車養(yǎng)護(hù)等按功能分區(qū)的建筑群占地2萬m2，建筑面積2萬m2，一層為主，局部二層混凝土結(jié)構(gòu)汽車配件市場汽車配件批發(fā)、銷售、配送等汽車配件綜合市場占地1.5萬m2，建筑面積5萬m2，四層?；炷两Y(jié)構(gòu)汽車超市汽車室外展示、銷售各品牌銷售賣場占地3萬m2，建筑面積10000m2混凝土結(jié)構(gòu)、市場綜合區(qū)汽車俱樂部、汽車購物廣場、餐廳、宿舍等購物廣場員工大樓占地1.5萬平米，建筑面積3萬平米，餐飲、購物廣場、汽車俱樂部、員工公寓、宿舍混凝土結(jié)構(gòu)摩托車市場摩托車室外展示、銷售各品牌銷售賣場占地1萬m2，建筑面積3000平米混凝土結(jié)構(gòu)汽車文化區(qū)休閑場所、園林、兒童樂園、汽車文化展覽館占地5.17萬m2，建筑面積3000m2相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)合計占地面積30.67萬m2、建筑面積26.4萬m2建筑面積其中：鋼結(jié)構(gòu)面積為8.5萬m2，混凝土結(jié)構(gòu)為17.9萬m2上述功能分區(qū)是根據(jù)本項目的業(yè)務(wù)范圍的設(shè)想而進(jìn)行的，如果業(yè)務(wù)范圍變化，則整個功能分區(qū)和建筑初步設(shè)想都將發(fā)生變化。（2）項目經(jīng)營模式設(shè)想本項目定位初步設(shè)想是：我公司在近期不參與汽車產(chǎn)業(yè)的實際運作，我方是汽車交易市場的投資者和管理者，通過物業(yè)經(jīng)營而非產(chǎn)業(yè)經(jīng)營來實現(xiàn)項目的合理回報。本項目占地面積大、投資額大，在經(jīng)營模式的選擇上必須注意防范風(fēng)險，同時需要整體規(guī)劃，分期開發(fā)。初步的經(jīng)營模式設(shè)定為：一期以4S銷售區(qū)開始啟動，方式是進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)式出售，以收回前期土地購置費投入和為別的功能項目建設(shè)籌集部分資金；二期在一期招商基本完成的前提下啟動，主要是進(jìn)行各功能區(qū)域的建設(shè)，物業(yè)以出租方式進(jìn)行（具體的經(jīng)營策略需要根據(jù)市場的發(fā)展做更深入的研究）。3．項目實施進(jìn)度安排本項目從目前2006年1月1號開始計算，預(yù)計到取得土地產(chǎn)權(quán)需要半年左右時間（即到2006年6月），土地平整3個月（即到2006年9月），從取得土地產(chǎn)權(quán)到具備招商條件（中間包括土地平整、人員組建、策劃、招商場所建設(shè)等）估計需要6個月時間（即到2006年12月）。從2007年元月開始一期4S店項目招商，招商時間為半年（即到2007年6月），其余為二期項目在2007年8月開始招商，招商時間1年，在2008年8月全部完成。招商期內(nèi)成功招租的地塊，在銷售期可以開始建設(shè)4S店，即一期建設(shè)從2007年2月開始；二期各功能項目建設(shè)在2007年5月啟動，建設(shè)周期1年，2008年5月竣工，屆時所有功能項目全部啟動。4．項目戰(zhàn)略構(gòu)想與組織安排（1）項目戰(zhàn)略構(gòu)思根據(jù)本報告中對汽車產(chǎn)業(yè)的分析，中國未來將成為一個“汽車上”的國家，汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景無可限量；而根據(jù)目前世界汽車產(chǎn)業(yè)的利潤格局：汽配行業(yè)占據(jù)20%，整車生產(chǎn)占據(jù)20%，而剩下的60%都由汽車服務(wù)業(yè)占據(jù)，未來中國的汽車服務(wù)業(yè)的蛋糕將是最大的，而且汽車服務(wù)業(yè)相對于汽車制造業(yè)的進(jìn)入壁壘低得多，汽車服務(wù)業(yè)將是充滿活力和不斷創(chuàng)新的行業(yè)。結(jié)合“世璜投資機(jī)構(gòu)”的發(fā)展歷程：從單一的項目開發(fā)到多個項目的同時開發(fā)體現(xiàn)產(chǎn)品擴(kuò)張，從單一房地產(chǎn)公司到多行業(yè)、跨地域的發(fā)展，整個發(fā)展體現(xiàn)出穩(wěn)健的規(guī)模擴(kuò)張思想和有限相關(guān)的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張思路。事實也證明這是一條適合企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的戰(zhàn)略擴(kuò)張道路，既達(dá)到了擴(kuò)張的目的，同時又防范了風(fēng)險。這可以說是帶有世璜風(fēng)格的文化和戰(zhàn)略思路的體現(xiàn)，可以在今后的發(fā)展中繼續(xù)發(fā)揚，并揚長避短。聯(lián)系到本項目，如果能夠把本項目運作成功，則其戰(zhàn)略前景亦是遠(yuǎn)大而誘人的。按照產(chǎn)品擴(kuò)張的思路，則可以把汽車城項目通過不同區(qū)域的“復(fù)制”而迅速發(fā)展，如果按照產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的思路，則可以通過汽車城項目而進(jìn)入汽車產(chǎn)業(yè)，再在迅速發(fā)展的相關(guān)汽車服務(wù)業(yè)進(jìn)行介入。兩種戰(zhàn)略擴(kuò)張思路都體現(xiàn)了依靠公司核心競爭力的思想，汽車城項目的產(chǎn)品擴(kuò)張實質(zhì)是商業(yè)地產(chǎn)的品牌戰(zhàn)略思想；汽車城項目的產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張實質(zhì)是通過與公司目前核心主業(yè)的對接來實現(xiàn)，即通過汽車與房地產(chǎn)的對接實現(xiàn)汽車商業(yè)地產(chǎn)、通過商業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)對接進(jìn)入汽車服務(wù)業(yè)，并利用在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的擴(kuò)張經(jīng)驗實現(xiàn)橫向?qū)樱瑐溥x的戰(zhàn)略發(fā)展思路是利用本項目商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)驗，即基于項目擴(kuò)張的發(fā)展思路，使世璜公司今后的發(fā)展中多一項主業(yè)開發(fā)——商業(yè)地產(chǎn)，特別是針對各行業(yè)新興商業(yè)形態(tài)的集中式商業(yè)，只要能搶占市場先機(jī)，亦能取得不錯的效績。（2）項目組織安排根據(jù)基于戰(zhàn)略的組織構(gòu)建理論，組織的發(fā)展要與戰(zhàn)略的發(fā)展相一致。如果本項目今后的戰(zhàn)略是上述戰(zhàn)略中的一種，建議本項目的組織安排采取以下幾種中的一種。①、采取產(chǎn)品擴(kuò)張的思路，在本項目拿到地之后進(jìn)行組織安排，建議成立汽車商業(yè)投資有限公司，設(shè)立針對汽車銷售和相關(guān)產(chǎn)業(yè)研究的經(jīng)營部門，積極進(jìn)行跨區(qū)域的擴(kuò)張，設(shè)立招商部門，積極進(jìn)行商業(yè)資源的積累。②采取產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的思路，在本項目拿到地之后進(jìn)行組織安排，建議成立汽車戰(zhàn)略投資有限公司，重點設(shè)立針對汽車服務(wù)業(yè)研究的經(jīng)營部門，積極進(jìn)行產(chǎn)業(yè)內(nèi)跨行業(yè)的研究和投資，設(shè)立招商部門，主要針對汽車商業(yè)項目的招商運作。③采取項目擴(kuò)張的思路，在本項目拿到地之后進(jìn)行組織安排，建議成立汽車招商項目組，主要配備商業(yè)地產(chǎn)招商與策劃的人員，同時配備相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)研究人員，進(jìn)行針對不同行業(yè)的商業(yè)項目探索。5．項目SWOT分析根據(jù)前面產(chǎn)業(yè)研究和項目實施設(shè)想，本項目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅總結(jié)如下。（1）優(yōu)勢(Strengh)目前龍巖市場還沒有出現(xiàn)大型的產(chǎn)權(quán)式汽車交易市場，如果本項目能夠先于潛在競爭者進(jìn)入市場，則可以形成先發(fā)優(yōu)勢，進(jìn)而形成進(jìn)入壁壘，實現(xiàn)寡頭壟斷者的地位；項目所在位置由于靠近高速公路出口，便于將來汽車交易市場車輛的配送；項目所在位置未來交通將十分便利，而周邊產(chǎn)業(yè)也不對項目產(chǎn)生實質(zhì)性損害，并且一些產(chǎn)業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)；項目周邊土地儲備較為豐富，如果項目操作成功，將為項目的配套發(fā)展用地提供可能性，加大了項目的后續(xù)發(fā)展能力。（2）劣勢(Weakness)本項目為我公司跨省操作的大型商業(yè)項目，對于項目當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)、人文、政策、法規(guī)等都缺乏一定的了解，這些都將會在整個項目過程中產(chǎn)生一定的影響，但影響的程度視組織安排和人員配置而定；我公司是第一次涉足汽車產(chǎn)業(yè)，對行業(yè)運作規(guī)律還需要一定時間的把握，這為項目的發(fā)展增加了一定的難度，需要形成一個精英團(tuán)隊以深入了解行業(yè)的運作。（3）機(jī)會（Opportunity）國民經(jīng)濟(jì)和居民可支配收入的持續(xù)快速發(fā)展為汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的購買力支撐；近年來汽車產(chǎn)業(yè)的高速成長極大的刺激了產(chǎn)業(yè)投資熱情，對汽車產(chǎn)業(yè)美好的預(yù)期更堅定了投資者的信心；國家明確了汽車產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，各項刺激消費的政策接連出臺，汽車產(chǎn)業(yè)在今后若干年都是以“發(fā)展”為主調(diào)；交通基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城市公共交通設(shè)施日益健全推動了私家車的快速發(fā)展;民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展加快，運輸市場全面放開，對汽車消費需求進(jìn)一步增加;政府公務(wù)用車改革，公務(wù)員購車熱情高漲，加快私家車的發(fā)展;龍巖目前汽車銷售的格局還沒有形成足夠的進(jìn)入壁壘，突出的表現(xiàn)產(chǎn)權(quán)式商業(yè)形態(tài)的缺乏，幾乎所有的賣場都是租賃來的，而且相當(dāng)部分只是臨時場所；（4）威脅（Treat）龍巖市目前的汽車銷售滿足了市場需求，各種業(yè)態(tài)繼續(xù)顯示出生命力，對本項目構(gòu)成顯性的挑戰(zhàn)；目前在龍巖投資汽車城的項目很有可能出現(xiàn)，并不排除已經(jīng)有項目在策劃，如果本項目落后于競爭項目，其打擊將是致命的；項目占地面積較大，需分期逐步推入市場,無疑將大大增加該項目的招商成本及資金占用成本；項目本身投資額大，如果地價過高，無疑將大大增加項目的風(fēng)險。綜合上面的SWOT分析，得出本項目機(jī)會大于威脅，機(jī)會主要是行業(yè)的發(fā)展所帶來的，而威脅主要是由于競爭和無壁壘帶來的；優(yōu)勢和劣勢并存，優(yōu)勢主要是項目本身產(chǎn)生的，而劣勢主要是公司跨省、跨行業(yè)運作帶來的。綜合評價，本項目是可以進(jìn)行迅速投入的項目，只要能夠抓住有利時機(jī)，充分考慮各種風(fēng)險，發(fā)揮項目和公司優(yōu)點，組建高效率團(tuán)隊，將劣勢逐步消除甚至轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，本項目將會取得預(yù)想的效果。七．項目經(jīng)濟(jì)效益分析經(jīng)濟(jì)分析部分基于的假設(shè)條件主要是由表13所決定的，而收入等項目是基于預(yù)測的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，如果預(yù)測偏差較大，無疑結(jié)論將會發(fā)生很大的變化。1．基本指標(biāo)表14項目經(jīng)濟(jì)測算基本指標(biāo)序號項目數(shù)量備注1基本情況1.1建設(shè)用地面積(萬m2)30.67預(yù)計面積1.2總建筑面積26.4初步估計指標(biāo)1.2.1鋼結(jié)構(gòu)建筑面積8.5初步估計指標(biāo)1.2.2混凝土建筑面積17.9初步估計指標(biāo)1.3我方建筑面積18.9其中鋼結(jié)構(gòu)1萬m22可變因素2.1管理費4%以建安成本費為基數(shù)2.2不可預(yù)見費用5%以建安成本費為基數(shù)2.3招商費用以一個月的租金總額計3稅金3.1營業(yè)稅租金*5.05%每月交3.2印花稅、房屋租賃管理費租金*2.1%每月交3.3所得稅率33%以稅前利潤為基數(shù)4利息中長期貸款利率6.44%1-3年期利息5.76%加融資費用5項目建設(shè)周期（年）2.5按照項目開發(fā)進(jìn)度估計2．建安成本估計表15成本核算明細(xì)表序號項目名稱工程量（萬m2）單位成本（元/m2）總成本（萬元）1前期費用30.6750.001533.51.1勘察、設(shè)計費30.6750.001533.52基礎(chǔ)費用30.6774.932298.12.1土方回填30.67*3.520.002146.92.2打樁等18.98.00151.23主體費用17.9867.0415520.003.1鋼結(jié)構(gòu)建筑8.51200.0010200.00其中：我方投資11200.001200.003.2混凝土建筑17.9800.0014320.004配套費用18.9174.73302.004.1消防18.910.00189.004.2通風(fēng)系統(tǒng)18.920.00378.004.3水電安裝18.990.001701.004.4室外配套5.17200.001034.005其他費用18.919.00359.15.1監(jiān)理費18.910.00189.005.2報建費18.98.00151.25.3白蟻防治18.91.0018.96管理費用18.944.28836.897不可預(yù)見費用18.955.351046.11合計18.91318.1824913.73．銷售與租金收入估算表16銷售收入估算表（萬元）序號項目（萬m2）面積（萬m2）2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年及以后各年1出售部分93240.00810.002出租部分18.90.004116.005880.006174.006482.706806.837147.172.1其中：商業(yè)部分15.603931.25616.005896.806191.646501.226826.282.2倉儲部分1050.472.0075.679.3883.3587.522.3公寓與宿舍2033.6134.4192.00201.6211.68222.26233.372.4公共用房0.3000000003總計3240.00843.64116.005880.006174.006482.706806.837147.17出售部分是按照新車銷售區(qū)用地面積出售的，07年出售80%，08年出售20%，售價按照450元/m2計算；出租部分:汽車城整體竣工時間為2008年5月,為了在最短時間內(nèi)產(chǎn)生最佳的轟動效果，并在短時間內(nèi)樹立強(qiáng)勢的壟斷地位,我公司考慮對商業(yè)部分免租至年底.公寓及宿舍則按30%的出租率予以計算.出租部分09年按70%，10年達(dá)到100%；出租部分的租金按以下計算：09年商業(yè)部分按30元/m2·月計算，倉儲按6元/m2·月計算，公寓和宿舍按8元/m2·月計算；從2010年以后各年按5%的比例增加，到2014年后保持不變。4．投資估算表17建設(shè)期投資估算表序號項目06年07年08年合計單項投資占比1地價4600.004600.0014.24%2建安成本7474.1112456.854982.7424913.777.09%3項目開發(fā)費977.571302.22520.892800.688.67%3.1招商費用200.00500.00200.00900.002.79%3.2建設(shè)期財務(wù)費用777.57802.22320.891900.685.88%4投資合計13051.6813759.075503.6332314.38100%其中：自有投資4742.236728.431196.5512667.21債權(quán)資金8309.457030.644307.0819647.17累計負(fù)債8309.457030.644307.085累計投資13051.6813759.075503.63本項目地價按地面地價150元/m2計算；自有資金為土地出讓價格的50%及當(dāng)年建安成本的30%和招商費用之和；建安成本2006年發(fā)生總額的30%，2007年發(fā)生總額的50%，2008年發(fā)生總額的20%。

表18損益表年份銷售收入各項稅費期間費用建安成本稅前利潤所得稅稅后利潤06年1510.2612074.11-13584.3707年3240.00194.405466.0212456.85-28461.64-28461.6408年843.6050.62734.304982.74-33385.70-33385.7009年4116.00246.966232.32-35748.98-35748.9810年5880.00352.807325.37-37547.15-37547.1511年6174.00370.446870.90-38614.49-38614.4912年6482.70388.963149.63-35670.39-35670.3913年6806.83408.411841.72-31113.69-31113.6914年7147.17428.831841.72-26237.07-26237.0715年7147.17428.831841.72-21360.45-21360.4516年7147.17428.831841.72-16483.83-16483.8317年7147.17428.831841.72-11607.21-11607.2118年7147.17428.831841.72-6730.59-6730.5919年7147.17428.831841.72-1853.97-1853.9720年7147.17428.831841.723022.65997.482025.18以后各年7147.17428.831841.724876.621609.283267.34注：建設(shè)期從2007年到2008年5月結(jié)束，在這期間發(fā)生的費用作建設(shè)投資計算，所以2008年期間費用是建設(shè)期后的2008年下半年所發(fā)生的費用；期間費用包括管理費用、財務(wù)費用、折舊與攤銷。折舊與攤銷費用按總投資額的5%計算，管理費用按1元/m2·月計算，財務(wù)費用以沒歸還的貸款計算當(dāng)年利息。5．債務(wù)償還計劃表19債務(wù)償還計劃表序號項目06年07年08年09年10年11年12年1當(dāng)年債務(wù)8309.457030.644307.082當(dāng)年償還數(shù)0.003240.00843.604116.005880.005567.573年末未還數(shù)8309.4512100.0915563.5711447.575567.570.000.00表20現(xiàn)金流量表單位：萬元年份現(xiàn)金流出現(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流入累計凈現(xiàn)金流入地價建安成本建設(shè)期財務(wù)費用小計06年46007474.111510.2613584.370.00-13584.37-13584.3707年12456.855466.0217922.873240.00-14682.87-28267.2408年4982.74734.305717.04843.60-4873.44-33140.6809年6232.326232.324116.00-2116.32-35257.0110年7325.377,325.375880.00-1445.37-36702.3711年6870.906,870.906174.00-696.90-37399.2812年3149.633,149.636482.703333.07-34066.2113年634.41634.416806.836172.42-27893.7914年654.83654.837147.176492.34-21401.4515年654.83654.837147.176492.34-14909.1016年654.83654.837147.176492.34-8416.7617年654.83654.837147.176492.34-1924.42以后各年654.83654.837147.176492.344567.927．現(xiàn)金流量估算現(xiàn)金流量估算如表20所示?，F(xiàn)金流量計算的基準(zhǔn)年為2006年。根據(jù)現(xiàn)金流量表計算，靜態(tài)投資回收期n=6.13年，動態(tài)投資回收期N=14.45年。從項目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)看，動態(tài)投資回收期超過14年，投資回收期過長，這主要是由建設(shè)期為2.5年，和商業(yè)地產(chǎn)的特點所決定的。八．社會效益分析本項目的實施能產(chǎn)生巨大的社會效益，本報告分以下幾部分分別進(jìn)行闡述。1．對社會投資、產(chǎn)值、稅收的影響本項目我方投資即達(dá)到3.2億元，新車銷售商共15家4S店，每家初始投資保守估計按1000萬計，共1.5億元；另外，引進(jìn)各類商家投資包括汽車配件商、二手車銷售商、汽車檢測線、相關(guān)服務(wù)提供商等上十類、上百家商家，保守估計，按3億元計算，即本項目直接帶動投資=3.2+1.5+3=7.7億元。間接投資包括針對本項目的上下游產(chǎn)業(yè)鏈商家的投資，保守估計以直接投資帶動系數(shù)0.5計算，即達(dá)到7.7*0.5=3.85億元。即項目能帶動投資為11.55億元。按照GDP與投資的關(guān)系，投資對GDP帶動效應(yīng)全國近幾年保持在30%左右，即本項目投資預(yù)計能為GDP貢獻(xiàn)11.5.5*30%=3.46億元，按2.5年期計算，每年將帶動GDP增長1.38億元，其投資帶動效應(yīng)顯著。投資帶動效應(yīng)的計算還不包括后續(xù)追加投資與區(qū)域擴(kuò)散效應(yīng)的影響，如果考慮這兩個因素，其帶動效應(yīng)至少要放大一倍。2008年正式啟動運營，預(yù)計當(dāng)年實現(xiàn)汽車產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占龍巖汽車產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值比重為8%(1.78億元)，09年占15%(3.67億元)，2010年占20%(5.38億元)，以后各年本項目將占據(jù)龍巖比例的25%，如果項目運作成功，樂觀估計最終可能占到總規(guī)模的30%，將成為龍巖最大的汽車交易市場和汽車配套服務(wù)市場。項目對財政稅收的貢獻(xiàn)的計算按照貢獻(xiàn)產(chǎn)值的10%預(yù)測，包括營業(yè)稅及附加稅、所得稅及各種契費，項目啟動年份2008年預(yù)測將貢獻(xiàn)財政稅收超過1700萬元，到項目運作成熟時預(yù)計將達(dá)到8000萬元，這還不包括我方收回投資成本后的每年近2000萬元稅收貢獻(xiàn)。2．對就業(yè)的影響根據(jù)我們的實地調(diào)研，一個中小規(guī)模的4S店所需要的員工在40人左右，如果平均按50人一家計算，共15家，需員工50*15=750人。汽車配件批發(fā)、銷售、配送預(yù)計將需要700名員工、汽車服務(wù)區(qū)（美容、維修、檢測等）將需要300人，汽車綜合服務(wù)區(qū)100人，汽車超市250人,摩托車市場250人,市場綜合區(qū)（宿舍、食堂、餐飲區(qū)）500人，其他各類服務(wù)區(qū)和我方管理人員共500人，根據(jù)以上初步估計，在整個汽車市場內(nèi)部能實現(xiàn)就業(yè)人口3350人，按照消費的帶動效應(yīng)計算，按0.7計算，能實現(xiàn)間接就業(yè)人口超過2345人，兩項合計，本項目在運作成熟后將解決就業(yè)人口達(dá)5695人。此就業(yè)人口并不包括本項目運作后導(dǎo)致本片區(qū)提前發(fā)展而解決的就業(yè)人口。另外，本就業(yè)人口的構(gòu)成主要是生意人、白領(lǐng)等構(gòu)成，與制造業(yè)的就業(yè)人口結(jié)構(gòu)存在巨大差別，其各項消費能力將是巨大的，這必然會促使本地第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。3．對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響根據(jù)龍巖市2000年的三次產(chǎn)業(yè)比重25：41.4：33.6，三次產(chǎn)業(yè)比重中以第二產(chǎn)業(yè)為主，這與整個龍巖城市規(guī)劃商業(yè)、文化、金融中心地位不相符，未來幾年需要大力發(fā)展商業(yè)、金融等第三產(chǎn)業(yè)。根據(jù)龍巖市的規(guī)劃，2005年三次產(chǎn)業(yè)比重需要達(dá)到20.7：44.0：35.3，在未來幾年，龍巖市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還將朝第三產(chǎn)業(yè)比重增加的方向發(fā)展。按照本報告的預(yù)測，將對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整產(chǎn)生一定的優(yōu)化作用。4．對生態(tài)環(huán)境的影響 根據(jù)本項目選址位置的初步意向，本地塊所處位置不適合做工業(yè)、住宅用地，而做商業(yè)是較理想的選擇。理由主要有幾點：商業(yè)基本不產(chǎn)生污染，對生態(tài)環(huán)境不產(chǎn)生破壞作用；在本地塊實施本項目不但很好的利用了地塊的各種優(yōu)勢，而且使地塊本身的劣勢得到了回避，是發(fā)揮效應(yīng)最大的方案；本項目具有后續(xù)發(fā)展能力，能帶動周邊產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和形成新的產(chǎn)業(yè)群體，對周邊改變目前工業(yè)布局亂的局面有很好的效果；另外，如果站在龍巖市政府的角度看，汽車產(chǎn)業(yè)將是中國持續(xù)的支柱產(chǎn)業(yè)，而汽車消費也將是最有潛力的市場，只